Замоскворечник

О ТАРИФАХ УК В ПРЕМИУМЕ И ДЕЛЮКСЕ #УК В ноябре прошлого года публиковал таблицу с тарифами техобслуживания 20 домов премиум и делюкс класса. Подходит время освежить информацию, но планирую расширить географию по этой теме, выйти за рамки Замоскворечья. Поэтому, уважаемые читатели, если у вас есть информация по тарифам в домах ЦАО - присылайте данные @zamoskvorechnik, буду признателен. Не нужно быть крутым аналитиком, чтобы прогнозировать в большинстве комплексов рост ставок, где в течение текущего года повышение не случилось. При этом увеличение тарифа далеко не всегда гарантирует сохранении «старого» уровня обслуживания. Еще одна просьба: если вы знаете управляющую компанию, работой которой удовлетворено большинство жителей дома - не держите в себе, поделитесь названием столь редкого представителя в сфере ЖКХ. К сожалению, качество услуг УК нелинейно тарифу, площадям комплекса и количеству жителей. Верно подметил недавно Петр Монич: «ГБУ Жилищник — для панелек, домов под переселение и комфорт-класса Zhilischnik — для бизнес-класса Zhilischnique — для премиум и делюкс» (с) Знаю лично не один элитный дом, не только в Замоскворечье, где УК класса «Zhilischnique» работают ничуть не лучше, чем ГБУ Жилищник. Также присылайте или пишите в комментариях УК, работой которых вы категорически недовольны. @zamoskvorechnik

​ХРОНИКА СДЕЛКИ #иллюстрация #садовыекварталы Сегодня подписали акт приема-передачи квартиры в Садовых Кварталах. Немного статистики: ▪️8 февраля - подписан договор на исключительное право продажи объекта ▪️9-29 февраля - подготовительный этап, определение рекламной цены. Проводил анализ цен предложения и сделок, консультировался с коллегами (им - отдельное спасибо). Задача весьма непростая для данного комплекса. Например, в начале июня на 116 квартир приходилось 286 объявлений, в т.ч. фейковых. ▪️1 марта - квартира выведена в продажу по цене 169 млн. руб. (машиноместо - отдельный лот, в цену не входит, 6 млн. руб.) ▪️Март - 3 показа ▪️С 1 апреля - снижение цены до 164 млн. руб. (не шутка) ▪️Апрель - 7 показов ▪️Май - 3 показа ▪️Июнь - 8 показов ▪️Итого 21 показ, и 20-й был «тем самым» ▪️24 июня - вышли на сделку с минимальным торгом. ❗️В итоге квартира продана по максимальной рыночной цене (в моменте) за 4,5 месяца, если учитывать 3 недели подготовительных работ. Да прибудет с вами сила договора на исключительное право продажи😉 @zamoskvorechnik

Вида на Москву с «Сахалина»

​ЯУЗА: ПРАВЫЙ БЕРЕГ #город Сегодня два часа бродил в районе Яузского бульвара, Серебряннической набережной, Тессинского и Николоворобинских переулков. Констатирую - за последние годы эта местность заметно преобразилась. На относительно небольшом «пятачке» между бульваром, набережной и улицей Воронцово поле - пять домов класса премиум: ▪️Арт-хаус ▪️NV 9 ▪️Тессинский, 1 ▪️Титул на Серебряннической ▪️Титул в Николоворобинском (строится) Плюс «доходный дом» Николоворобинский, 10, который можно отнести к премиальному жилью лужковской эпохи. Еще 3-4 года назад, когда уже был сдан в эксплуатацию NV9 и наполовину заселен Арт-хаус, те же переулки не сильно тянули на «премиум». Место воспринималось, как весьма специфическое, с отголосками фрагментов из «Москвы и москвичей» Гиляровского про Яузский бульвар и соседнюю Хитровку. Конечно, это субъективная оценка, но основанная на объективном анализе окружения того периода - дома почти все старые, слабоухожненные, плюс 2 большие стройки + потенциальная стройплощадка (Тессинский,1 , Титул на Серебряннической (завершение) и Титул в Николоворобинском). Пока еще здесь хватает недочетов - «Красильное-отделочная фабрика» ждет своего часа, не хватает Азбуки Вкуса Daily, идет благоустройство набережной, в новых домах идут ремонты etc. Но: изменения разительные. После заселения большей части новых квартир (через 2-3-4 года) яузские переулуки 100% выйдут на новый уровень. Еще один пример, как новые проекты формируют и полируют городскую среду. ❗️Важный момент - даже небольшой кусочек исторической Москвы (все-таки не промзона) далеко не сразу превращается в полноценную «премиальную локацию», как любят говорить девелоперы. Что уж говорить о Павелецком районе, о котором писал здесь. Или о Марьиной Роще, которую как сову на премиальный глобус, натягивают некоторые участники рынка. Покупателям нужно это учитывать. Про правый берег Яузы не закончил, вернусь - ни про один из пяти домов еще не писал. Есть что прокомментировать. Ниже - несколько фото, очень зашла здешняя атмосфера. @zamoskvorechnik

Сохранившийся уголок старой Москвы. Храм Великомученика Георгия в Яндове в 1882 году. Храм построен в 1653 году, то есть 370 лет назад, на месте ветхой церкви, пострадавшей весьма в годы Смуты. Невысокая колокольня поставлена в 1806 году, вместо старой звонницы, буквально смытой наводнением 1786 года. Название Яндовы, или Ендовы, — это ров или впадина, заполнявшаяся водой. При Советской власти, в 1935 году, храм был закрыт, но не разрушен. В 1958 году даже началась долгая реставрация. Трапезной был возвращён изначальный вид, восстановлены кокошники, наличники окон. Старый деревянный дом при храме (он виден на чёрно-белом кадре) был разобран. В храме располагался запасник дирекции Худфонда СССР. С 1993 года в храме опять идут службы. С тех пор здесь подворье Спасо-Преображенского Соловецкого монастыря. Геометка. Обе фотографии сделаны с одной точки с разницей чуть больше 140 лет. Современный кадр повторил наш фотограф Владимир Иваний Москва. Было — стало Также посмотрите на доходный дом братьев Михаила и Николая Армянских, что на стрелке Спиридоновки и Гранатного переулка

Этот уголок старой Москвы - на Балчуге, между Садовнической улицей и одноименной набережной. В 100 метрах от храма - Balchug Viewpoint👇

​ПЛАНЫ НА ИЮЛЬ-АВГУСТ #админ Июль - время отпусков и к середине месяца Москва, как правило, становится самой комфортной для жителей. Плотность людей на единицу городской инфраструктуры минимальна примерно до второй декады августа. Но времени расслабится особо нет: июль и первая половина августа - период подведения итогов второго квартала и первого полугодия. В ПЛАНАХ: Динамика цен и структура предложения по сотне элитных домов, разделенных на три, уже традиционых, блока по локациям: 1️⃣ Замоскворечье, 25 домов 2️⃣ Хамовники, 38 домов 3️⃣ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом Справочно: данные по ценам за 1 квартал можно посмотреть здесь. Далее запланирована работа по выделению в этих же 100+ домах ЦАО данных по сделкам. Процесс долгий, частично уйдет в первую половину августа. Аналогичные результаты за первый квартал можно посмотреть здесь. По сделкам подведем итоги полугодия и по новостройкам - как в элитном сегменте, так и в «бизнес-премиум». Здесь гораздо проще, благодаря моим партнерам Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ. Также запланировано изучение несколько объектов с пристрастием, в т.ч. Саввинская,17, Nicole и Luce. В период отпусков грех не освежить рубрику #вокругсвета парой морских заметок. Ну и конечно показы, консультации собственников и покупателей дают богатую фактуру для размышлений не только на тему покупки/продажи дорогой недвижимости, но и человеческой природы, которая за последние 2000 лет не изменилась. Чем смогу - обязательно поделюсь. Да и новости рынка недвижимости регулярно дают повод для комментария 😉 @zamoskvorechnik

​ДОМ С МЕЗОНИНОМ #элитнаянедвижимость #моезамоскворечье Есть в Замоскворечье несколько деревянных домиков, при взгляде на которые испытываю настоящее эстетическое наслаждение. Например, Голиковский, 9 - дом Константин Критцкого. Согласно справочникам, «типичный пример послепожарной архитектуры Москвы». Имеется ввиду пожар 1812 года. (фото в первом комментарии). Так случилось, что пару лет назад побывал внутри. Несмотря на реставрацию и свежий стильный ремонт, ощущается 200-летняя энергетика, а «деревянная» аура дает особый историко-культурный резонанс. На прошлой неделе писал про ARMANI CASA MOSCOW RESIDENCES. Добавлю, что в комплекс входит бережно отреставрированный деревянный дом купца Масягина (255 м2), -по сути «родной брат» дома Критцкого. То же время постройки, тот же архитектурный стиль - «деревянный купеческий ампир». Любопытно, что до купцов сгоревший дом принадлежал протопресвитеру Кремлёвского Успенского собора, члену Синода, Лукьяну Федотовичу Протопопову. Теперь дух старой купеческой Москвы Островского очень неожиданно, но весьма органично соседствует со стилем и эстетикой Armani Casa. Кроме того, что дом полностью отреставрирован, внутри он получил отделку от Armani. Вот такая своеобразная эклектика: форма и суть - Москва, а внутреннее наполнение - Милан Достойный пример, когда новый, современный проект «тянет» за собой памятник архитектуры - восстанавливает, да еще дает новое прочтение. Такой же классный пример - исторический корпус в Wine House (бывшие винные склады П.А. Смирнова). Напоминаю, что в именно в этом корпусе продаю мансарду с камином и окнами «в небо». Сотрудничаю с коллегами. @zamoskvorechnik

​ДОМ С МЕЗОНИНОМ #элитнаянедвижимость #моезамоскворечье Есть в Замоскворечье несколько деревянных домиков, при взгляде на которые испытываю настоящее эстетическое наслаждение. Например, Голиковский, 9 - дом Константин Критцкого. Согласно справочникам, «типичный пример послепожарной архитектуры Москвы». Имеется ввиду пожар 1812 года. (фото в первом комментарии). Так случилось, что пару лет назад побывал внутри. Несмотря на реставрацию и свежий стильный ремонт, ощущается 200-летняя энергетика, а «деревянная» аура дает особый историко-культурный резонанс. На прошлой неделе писал про ARMANI CASA MOSCOW RESIDENCES. Добавлю, что в комплекс входит бережно отреставрированный деревянный дом купца Масягина (255 м2), -по сути «родной брат» дома Критцкого. То же время постройки, тот же архитектурный стиль - «деревянный купеческий ампир». Любопытно, что до купцов сгоревший дом принадлежал протопресвитеру Кремлёвского Успенского собора, члену Синода, Лукьяну Федотовичу Протопопову. В чем уникальность данного объекта? Дух старой купеческой Москвы Островского очень неожиданно, но весьма органично соседствует с дизайном интерьера Armani Casa (дом продается с финишной отделкой). В доме также есть «подземный» уровень, который можно обустроить под винотеку, спортзал, подсобные помещения etc. Презентация особняка и цена - по запросу @zamoskvorechnik