КОТЛОВАНЪ

Из чего складывается долг Самолета и его динамика? 1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга. С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства. Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно. С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже). 2. Бридж-кредиты. Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года. Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга. 5/n #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue

Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки На графике структура распроданности в зависимости от года ввода. 1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067 2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы 3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м 4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро. 4/n #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue

Для начала коротко о том, почему оценка баланса важнее оценки потоков Как мы ранее говорили, основной драйвер роста продаж на первичном рынке - это рост предложения. Обратите внимание, как вырос портфеля строительства Самолета с конца 2022 года. Динамика долга объясняется исключительно этим показателем - больше строим по 214-ФЗ, выше долг, но выше и продажи. При этом почти всю свою историю Самолет жил в состоянии перепроданности, то есть продавал площади сильно быстрее, чем их строил, но умел контролировать себестоимость. А за счет GR-ресурса валовая маржинальность даже росла, так как земля доставалась дешево. За это Самолет любили банки: компания сильно перепокрывала долг остатками на Эскроу: не платила проценты, но банки зарабатывали за счет остатков. Нормальной динамикой считается, если застройщик ежегодно продает 25% своего портфеля. В 2023 году Самолет реализовал 48% портфеля (с учетом объектов введенных в эксплуатацию). За 3 квартала 2024 было продано ~20% портфеля. Перепроданность составляет 18% портфеля или 8.5 месяцев продаж (срок в течение которого застройщик может остановить продажи без ущерба для выполнения плана по распроданности на вводе). Таким образом у Самолета ВЫСОКИЙ ЗАПАС проданного жилья. Из-за этого снижение продаж не так существенно. 3/n #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue

Как мы смотрим на оценку застройщиков? Поскольку у таких компаний в основе лежит проектный подход (сегодня строим, завтра не строим), мы не можем строить оценку на любых моделях, где основная стоимость приходится на терминальную стоимость (т.е. CF*(1+g)/(r-g), где CF может быть дивидендом, свободным денежным потоком и тп, g- долгосрочный темп роста, r соответствующая ставка дисконтирования. Стоимость застройщика складывается из: 1. Построенное, но не проданное жилье/коммерция на балансе компании дисконтированная на ликвидность объектов 2. Объекты в активной стадии строительства: проданные и непроданные. (проданные в стадии строительства по сути есть остатки на эскроу) 3. Стоимость земельного банка (будущие запланированные объекты) 4. Новые незапланированные объекты (по сути это оценка способности компании выигрывать площадки и получать нужные ТЭПы, aka GR-ресурс) Важно: оценка застройщика - это не столько потоки (продажи), сколько запасы и их ликвидность. Падение продаж и выросшие ставки по ипотеке снижают ликвидность непроданных метров (построенных и в стадии строительства), и оценку земельного банка, но не влияют на проданные объекты в строящихся домах. Против этих показателей стоят обязательства перед акционерами, покупателями и кредиторами. Если хотите, анализ застройщиков должен быть ближе к анализу банков, чем производственных компаний Мы не будем давать свой вью на рыночную стоимость Самолета, но дадим фреймворк, с которым можно работать самостоятельно с точки зрения фундаментальной оценки и анализа финансового состояния (aka когда дефолт?) #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue 2/n

Нерегулярная рубрика: редакция Unexpected Value волонтерит департаментом Investor Relations у девелоперов Что случилось? 🔹акции ГК Самолет упали сильнее рынка и даже сильнее своего главного конкурента несмотря на звание крупнейшего застройщика 🔹облигации торгуются с доходностью к погашению ~40% годовых, что для кредитного рейтинга А+ совсем нонсенс 🔹некоторые аналитики буквально хоронят компанию Среди причин негатива: растущий долг, стоимость обслуживания долга и отмену льготной ипотеки (aka продажи в 3-м квартале рухнули на 50%) Мы, как правило, стараемся не трогать отдельных эмитентов, т.к. тут много этических моментов, но поскольку а) рынок вообще не понимает, как читать отчетность застройщиков и б) застройщики выдают бесполезные куски pdf за отчетность по МСФО (в них отсутствует важная информация о графике раскрытия эскроу, стройготовности, остатках по выбору долга, земельному банку) давайте попробуем разобраться, как там с деньгами у ГК Самолет Дисклеймер: никто из принимавших участие в составлении этого материала не имеет открытой позиции (лонг/шорт) в ценных бумагах ГК Самолет или бумагах других застройщиков TLDR: 1️⃣Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года 2️⃣Падение продаж после отмены льготной ипотеки произошло после очень сильного результата первого полугодия: продажи за 6м2024 были выше результата 6м2023 на 39% выше в метрах и на 75% в деньгах. 3️⃣Для того, чтобы достичь показателя распроданности на вводе 80% к 2025 году компании достаточно продавать ~160 тысяч квадратов ежеквартально, что вполне достижимо даже в условиях высоких ставок. Запуск новых проектов, вероятно, замедлится 4️⃣Проблема высокой стоимости долга кроме долга по ПФ компенсируется длинным сроком до погашения 5️⃣Бридж-кредиты на земельные участки в размере 64 млрд руб. (включая проценты) будут переклассифицированы в проектное финансирование. Таким образом, несмотря на высокую стоимость обслуживания, эти долги имеют срок погашения не ранее чем через 3-4 года 6️⃣Выпуск облигаций Р12 номиналом 15 млрд руб. с погашением в июле 2025 слишком незначителен в общем портфеле компании. Прочие облигации будут погашаться через 2-5 лет 7️⃣обязательства против участков, приобретенных в рамках сделки по покупке ГК МИЦ - 47 млрд руб. - вот это яма бездонная, тут откатывать надо, наверное, вообще непонятно, зачем эта сделка была (ладно, понятно, конечно) 8️⃣Прочие кредиты и займы несущественны Итого: проблемы компании лежат не в экономической плоскости, а в том, что реализовался GR-риск. Так что любые операции с активами ГК Самолет - это чистый мартингал. (1/n) #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue

вот сейчас обидно было

Больно?

Как настроение?

🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата: ⬩ за октябрь 2024 года составил 6,4 млн кв. м – на 0,6% меньше, чем в октябре 2023 года; ⬩ за январь-октябрь 2024 года составил 87,6 млн кв. м, это на 1,6% больше, чем за тот же период прошлого года. 🏠 Населением в январе-октябре построено около 67% от общего объема – 58,1 млн кв. м, что на 15,9% больше, чем за тот же период 2023 года. В октябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 27,7%, до 2,7 млн кв. м. #стройка @rusipoteka

⌛️ Дефицита на первичке не будет На фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и сокращения спроса столичные застройщики существенно сократили объемы вывода новинок. На отрезке в несколько месяцев это снижение было даже более заметно, чем спад темпов продаж (минус 40% против минус 20%). Это привело к появлению алармистских заголовков о возможном дефиците предложения уже в 2025 году.

🛠 На данном этапе мы считаем их явным преувеличением. Объем предложения определяется суммой действий девелоперов за длительный период времени. Соотношение объемов продаж к объемам запусков на протяжении последних 3 лет было сбалансированным (сколько продавали - примерно столько и выводили в реализацию). Даже несколько кварталов со скромными площадями новинок не должны привести к дефициту.

💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики #аналитика @cian_pro

🚀 Есть новости о проекте «Акценты», архитектурная концепция которого была анонсирована девелопером Plus Development этой осенью! Делимся с вами 👇 Стали известны примерные стартовые цены на квартиры в районе для жизни "Акценты": 🏙 Студии — от 9,7 млн руб.  🏙 1-комнатные — от 10,5 млн руб.  🏙 2-комнатные — от 17 млн руб.  🏙 3-комнатные — от 20,9 млн руб.  За последние пол года это чуть ли не единственный проект, реализацию которого не отложили «на лучшие времена». Архитектурный проект Акценты заявлен на улице Дубнинская (м. Лианозово) в классе бизнес-лайт. В рамках проекта будет представлена отделка в трех вариантах: с готовой отделкой, вайтбокс и без отделки. Более подробную информацию можно попробовать получить по заявке на сайте.

Минстрой против: идея Госдумы о создании СРО для УК не прошла Минстрой не поддержал идею создания СРО для управляющих компаний, которая разрабатывалась Комитетом ГД по строительству и ЖКХ.  О том, каким Госдума видит будущее УК для МКД, мы рассказывали ЗДЕСЬ:  🟦Ужесточить лицензирование  🟦Создать СРО для управляющих компаний 🟦Создать государственные регоператоры жилфонда в регионах 🟦УК превратить исключительно в обслуживающую инстанцию. Однако ведомство считает, что наиболее оптимальный вариант дальнейшего развития  института УК — это лицензирование.  Приводим ответ замглавы Минстроя и ЖКХ РФ Константина Михайлика по предложениям Госдумы:  1️⃣Все сценарии, кроме лицензирования, чреваты рисками переходных периодов и большой неопределенностью.  2️⃣Каким бы ни был вид регулирования, будь то СРО или лицензия — это никак не влияет на количество нарушений. 3️⃣При этом само по себе членство УК в СРО никак не гарантирует квалификацию сотрудников, а взносы в организацию лягут грузом на жителей. 🤔 Известно, что Комитет по строительству более склонялся к идее создания саморегулирования УК и даже делал большие презентации на эту тему, но как видим, этот вариант не прошел. @developers_policy 

⭐️Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что для улучшения демографии в стране следует создавать «сельские» агломерации На пленарном заседании «Вызовы и возможности городских агломераций в XXI веке», организованном Международным форумом «РЕБУС», он рассказал, что сегодня не нужно гнаться за жесткой урбанизацией.

«Если мы будем развивать село, будем создавать в маленьких городах, районах свои агломерации, маленькие агломерации, которые будут не только обеспечены садиками, школами, поликлиниками, дорогами, качеством жизни - вот тогда мы будем прирастать демографически».

«Если мы говорим об агломерациях, о сбалансированном развитии региона, как о большой агломерации, то, наверное, где-то должно быть малоэтажное строительство, индивидуальное жилищное строительство. Там, где капитализация земли не такая большая, стоимость квадратного метра позволяет все-таки сбалансированно подходить к задачам»,— добавил Стасишин.

Осталось меньше недели, чтобы узнать... 🌴Что происходит с динамикой и качеством входящих обращений у застройщиков по всей стране? 🌴Как масштабировать самые конверсионные каналы? 🌴Как выжать максимум продаж из текущей базы клиентов? 20 ноября на DEMODAY всё расскажем. И покажем большое обновление Profitbase — популярной экосистемы для девелоперов. Совершенно новые инструменты для роста ваших продаж. Последний шанс присоединиться на DEMODAY → по ссылке #реклама О рекламодателе

ДОМ РФ опубликовали отчет по портрету покупателей жилья в 2022-2024 гг., на основании опроса, проведенного ВЦИОМ. В документе много поводов для размышлений, мы остановились на составе покупателей по числу человек в семье. По результатам опроса получается, что основная группа покупателей на рынке новостроек (61%)– семьи из 3-4 человек и более. Доля 3-4-комнатных квартир в структуре текущего строительства - менее 15%. Получается, что эти покупатели либо приобретают жилье не по своим текущим потребностям (инвестиции, квартира для детей) либо вынуждены жить в крайне компромиссных условиях. Сюда можно добавить тот факт, что средняя площадь квартиры, купленной по «семейной ипотеке» - 58 кв. м. Исходя из средней обеспеченности - это квартира для 2-х человек. Серей Смирнов, недавно писал, что через 7-10 лет нас ждет дефицит просторных квартир. Согласен, со временем, рынок развернется. Более того, сегодня мы привыкли к тому, что студии – это самый дорогой продукт на рынке (за 1 кв. м). Но в будущем все может измениться (вспоминаем историю с комнатами в коммуналках) и за современное просторное жилье придется платить премию. @REBURG

🪦🏗 БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х. + % БОНУС! 1️⃣ БЕТОННЫЙ МАГЕДОНЫЧ ОТ МАРАТА Х. Вчера не было времени написать про прекрасный твит заявление вице-премьера РФ Марата Хуснуллина: 💬 "Вы знаете в недвижимости в любой стране мира всегда происходят какие-то взлеты и падения. К этому надо подходить системно. Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей, такое возможно. Мы сделаем все, чтобы этого (банкротства - ред.) не допустить", - сказал он. Вице-премьер напомнил о действующей с 2019 года системе эскроу-счетов в долевом строительстве жилья и подчеркнул, что дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги.💬 Чуток комментариев по этому поводу: 1️⃣ Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, наверное, они не справятся с задачей - их будет не один, просто про мелочь вы особо ничего не услышите, в стране свыше 2 тыс. застройщиков в каталоге ЕРЗ. Таких скушают игроки покрупнее и поумнее. Но на региональном/городском уровне кое-кто из чиновников не сможет произнести то самое FLUGGAENKDECHIOEBOLSEN. Потому что даже 1 МКД принесет боль. 2️⃣ дольщики в случае банкротства девелопера как минимум получат назад свои деньги - вопрос лишь в том, по каким ценам они входили в объект, а еще - сколько денег в виде процентов банку и страховок они успели уплатить. Это с эскроу никто не вернет. А если люди входили в покупку с 15-20% первого взноса, то сейчас им с возвращенной суммой этого хватит лишь на санузел, и то без ванны. 3️⃣ про игроков побольше, тут да, есть один институт развития, который явно может вмешаться и резко обрасти активами. Можно под это дело даже выпустить 300-рублевые купюры. Забавное совпадение - когда распутывали связку банков БОМП, спасая Открытие, тогда же выпустили купюры в 2000 рублей. Кто не в теме/забыл - Систему Галс продали в свое время за 60 рублей (цена чашки чая с сахаром в пластиковом стаканчике + пирожок на перроне Курского вокзала). ⚖ В сухом остатке: если вы сейчас лезете в новые покупки бетониума, лучше берите объекты со сдачей "вот буквально завтра", ну и смотрите, что там с девелопером (сколько чистого долга и денег на эскроу счетах в отчетности МСФО). 2️⃣ ПРОЦЕНТНЫЙ БОНУС Кстати, в паре банков (🏦 🏦) при взятии семейной ипотеки вас ждет сюрприз виде сильного увеличения ставки за счет допов в виде суммы нашлепки и кредита на 150 тыс рублей по ставке из 1995 года. 🏦 Сбер ввел комиссию для застройщиков за выдачу семейной ипотеки. При первоначальном взносе 20% комиссионное вознаграждение 12,6% на тело кредита (10% от цены квартиры). Для банка эффективная процентная ставка сразу становится сильно лучше (зависит от срока, но пара % идет в плюс точно). 🏦 У ВТБ по комбо-ипотеке идет минимум +150 тыс. руб. к базовой сумме лимита по семейной ипотеке. Т.е. 12 млн выдают по 6%. Еще 150 тыс. руб. под 282,2%. годовых. И средневзвешенная процентная ставка становится 9.41% годовых на эти 12.15 млн. #стройка #сбер #ВТБ #кредиты 💬 @igorshimko |  📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

Москва начинает уходить в максимальный отрыв по ценам от области Для сравнения относительного роста фактических цен мы все приводим к январю 2021 года. Так вот, относительно января 2021 года цены в Москве выросли на 86%, а в области на 66%. Разница — 20%. Это такой любопытный факт для граждан Святой Руси, которые любят инвестировать в подмосковные проекты. Надо, отметить, что в 2022 году лучше шла по ценам область — максимальная дельта от Москвы составляла 14%, но закручивание гаек по архитектуре и ТЭПам в Москве линейным образом влияет на рост цен в столице. Они растут и будут расти дальше.

Я вот думаю. А может получиться так, что кредитная заморозка приведёт к замедлению экономики, но инфляция так и останется 8-10? И чо тогда будет делать цб? И что - покупатели акций и длинных офз? Я не настаиваю на этом варианте, я для себя варианты прикидываю, под звук волн