КОТЛОВАНЪ

🔵 Доля покупок столичных новостроек в рассрочку выросла за год в 8 раз, до 40%. Общая доля ипотечников в сегменте новостроек сократилась до 48% против 76% год назад, посчитали в «Инком-Недвижимость». ↪️ ➖➖➖ «На первичном рынке Москвы доля покупок с использованием ипотечных средств составляет 48% – годом ранее такие сделки занимали 76%... Дороговизна жилищного кредитования, конечно, охлаждает спрос и заставляет покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в ноябре прошлого года до 40% сегодня: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам. Кроме того, увеличился период рассрочки. Если два-три года назад нужно было уговаривать застройщика продать квартиру в рассрочку на полгода, то сегодня есть возможность приобрести жилье и отсрочить платеж до 2030 года. Стимулировать продажи прямым снижением цен девелоперы по-прежнему не планируют. Есть ряд аргументов, подтверждающих малую вероятность удешевления в сегменте новостроек. ▶️Во-первых, девелоперы строят по уже утвержденной финансовой модели, а банкам, которые их финансируют, не нужны подешевевшие залоговые активы. ▶️Во-вторых, высокая ключевая ставка означает и дорогое проектное финансирование. ▶️В-третьих, себестоимость стройки не снижается, и общая инфляция и повышение зарплат также не дают ценам падать, поскольку наблюдается отток дешевой рабочей силы. ▶️Кроме того, в связи с уменьшением количества сделок объем нового строительства будет сокращаться, что со временем приведет к дефициту предложения, а дефицит никогда не способствует удешевлению. Коррекция стоимости возможна, только если застройщики все-таки будут выводить в реализацию новые ЖК с дорогим проектным финансированием, но удешевят сам продукт: к примеру, уберут всю отделку, уберут концепцию ’’двор без машин’’, упростят входную группу и т. д. Но такая стратегия способна привести к потере части потенциальных покупателей», – отметил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. ➖➖➖➖ #первичка #рассрочка #мнение @rusipoteka

Без паники! Доллар наконец осознал, что он – грязная, никому не нужная бумажка, и теперь поднимается выше, только чтобы спрыгнуть и убиться

📊 Количество действующих кредитов на одного активного клиента продолжает расти. По данным ОКБ, в III кв. 2024 года 36% клиентов, которые получили новый кредит, уже имели четыре и более действующие ссуды. Годом ранее банки согласовывали новый кредит лишь 29% клиентов, имеющих аналогичную долговую нагрузку, а двумя годами ранее – 23%. 🔘Среднее число действующих кредитов на одном активном заемщике выросло квартал к кварталу – с 2,21 до 2,28 ссуды. 🔘Средняя сумма задолженности выросла с 1,062 млн рублей до 1,074 млн. @rusipoteka

Профессор Липсиц 1:0 Макротелеграмм Ждём раунд с рынком жилья

на финансовых рынках ты либо умираешь doomerом, либо живешь достаточно долго, чтобы твой прогноз сбылся

@unexpectedvalue

Рынок акций застройщиков продолжает лететь вниз 🔸ПИК за последние 5 дней упал на ~23%, до 367 рублей; 🔸«Группа ЛСР»: за это время потеряла 13,5%, до 654 рублей за ценную бумагу; 🔸«Эталон»: -19,9%, до 47 рублей; 🔸«Инград»: -4,92%, до 1586 рублей (маленький объем торгов, поэтому менее чувствительны); 🔸Ниже всех «Самолет»: ушёл в минус на 30%, до 910 рублей за акцию (на 40 рублей ниже, чем цена за ценную бумагу, с которой «Самолет» вышёл на IPO в 2020 году). И это неудивительно: как нам известно, корпоративный долг компании уже под триллион рублей.

⚡️Основатель и президент (с 2005 года) ГК ФСК Владимир Воронин уходит со своей должности Теперь он возглавляет совет директоров. Новым президентом застройщика будет Ирина Воронина, которая работала вице-президентом и курировала девелоперское направление в части развития продукта, а также масштабировала дополнительные сервисы. На ее место пришёл Дмитрий Трубников – бывший глава ФСК Девелопмент. Он будет курировать все операционное управление девелопмента в Москве и Московской области. Справочно: По данным Всеостройке.рф, ГК ФСК занимает 4-е место по объему строительства РФ (надежность девелопера — 4,17).

Важный индикатор, за которым надо будет следить в следующем году – доля проданного жилья к моменту ввода в эксплуатацию. По данным ЕИСЖС, дома, которые сдавались в эксплуатацию в октябре 2024 года были проданы на 77%. Остальные квартиры предстоит продавать уже в готовом виде. Уровень в 77% приемлем и для банков, которые финансировали строительство, и для девелоперов. Но в настоящий момент сдаются дома, которые строились и продавались, начиная с 2022-23 гг., в период высокого спроса. А основные вопросы по соотношению распроданности к строительной готовности возникают к проектам, которые вышли на рынок в последние полгода. @REBURG

⌛️Собственники вновь продают дольше На протяжении последних 14 месяцев средние сроки экспозиции вторичных квартир от собственников стали опережать цифры по помещениям от агентств. В городах 500+ стандартный временной отрезок нахождения в базе для объявления от владельцев приблизился к 150 дням (против 126 суток для лотов от профессиональных участников рынка).

Такое соотношение нехарактерно для российской практики - в последние 5 лет почти всегда жилье от агентств находилось в экспозиции дольше. Причина устойчивого обратного тренда в этом году - собственники медленнее реагируют на изменение конъюнктуры и реже снижают цены. Это - одна из причин их околонулевой динамики при общем замедлении спроса из-за заградительных ставок по ипотеке.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

весело вчера было в интернетах. курс усвистел в туман выше 105 за необеспеченную зеленую бумагу, что вызвало некий ажиотаж, вопросы и прочую теорию - все это обычное сопровождение курсовых усвистов. на помощь человеческой психике были посланы ботоспасатели, которые своими буквами должны были психику эту успокоить, пояснить происходящее и свести на нет начинающуюся паничку. дошло до того, что в конце ноября всплыли летние успокоительные буквы. мы просто посмотрели сами и решили вам показать до чего техника дошла (ни до чего хорошего, работают топорно, никакой креативной мысли, никаких тонких настроек). теперь эти же идеи навалятся на наши головы из разных "газет". буквы будут может быть такие: "дамы и господа, мы принимаем все необходимые меры для обеспечения безопасности полета и будем постоянно информировать вас. сохраняйте спокойствие". доброе утро 🥂🍿🫶

Не имей сто рублей, на доллар всё равно не хватит.

Модели девелоперов не держат снижение цен на 10-15%, а у населения формируют такое представление, что-то упадет больше. Это ебать эпик фейл.

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга предложение ускоренно снижается. В спальных районах минус 0,8% за неделю. Сильнее всего сократилось предложение однокомнатных квартир - на 1,6% за неделю. С начала месяца общий объем предложения снизился на 6,2%, это уже рекорд. Спрос как минимум не снижается. Кстати, по итогам октября Росреестр зафиксировал 8,9 тыс. сделок купли-продажи. Максимум за этот год. Впору говорить, что проблема не в наличии покупателей, а в приемлемом выборе объектов. Разобраться с динамикой цен - сложнее. Сбербанк, например, фиксирует снижение реальных цен сделок в октябре на 0,6%. По нашим данным больше похоже, что цены двигаются разнонаправленно, в зависимости от района, качества квартир и наличия конкурентных предложений. Чем выше класс и меньше конкуренция - тем вероятнее, что цены сделок немного, но выросли с начала осени. Про динамику цен в рекламе говорить бессмысленно - это отражение ожиданий продавцов, нередко оторванных от реальности. Цены на новостройки на фоне ослабевающего спроса продолжают расти (Сбер за октябрь насчитал + 2,6 %). Но рост этот номинальный: в цены заложены компенсации банкам за выдачу семейной ипотеки и удорожание при сделках в рассрочку (их, похоже, все больше). Так что ценовой разрыв между вторичкой и первичкой увеличивается, и говорить о преодолении этого дисбаланса преждевременно. Если рассматривать только 100% оплату - увидим, конечно, заметное снижение цен. Семейной ипотеки на 21 ноября (по отчету ДОМ.РФ) выдано всего на 103,6 млрд рублей - при таких темпах за текущий месяц будет выдано на 22% меньше, чем в октябре. И это без учета того, что у Сбербанка снова заканчиваются лимиты. Среди покупателей все больше людей с рассрочкой, все меньше - с семейной ипотекой, немногие - с «живыми» деньгами. Если декабрь за счет предновогоднего спроса окажется чуть лучше октября-ноября, это будет очень неплохой результат. В начале 2025 года факторов поддержки спроса на новостройки не прослеживается. Напротив: вступает в силу «ипотечный стандарт», и не факт, что будут высокие уровни выдачи семейной ипотеки: слишком дорогое для бюджета удовольствие при высокой ключевой ставке. Главная проблема отрасли не в снижении продаж, а в последствиях в среднесрочном периоде. Снижение покрытия кредитов (выданных в рамках проектного финансирования) средствами на эскроу-счетах приводит к росту процентной нагрузки проектов. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в сентябре выросла на 0,5 пп, до 7,5% в начале октября. Цифра пока не критичная, но ближайшее время она будет расти. Мнения участников рынка поляризуются. Есть люди, которые аккумулируют деньги на депозитах и искренне ждут снижения цен на вторичке. Вторая группа видит «депозитные риски» и начинает активно присматривать объекты для покупки, не будучи уверенными, что ослабление рубля, инфляция и высокие ставки не приведут к росту цен на недвижимость. По ощущениям - число последних увеличивается. Правда, имеющиеся на рынке объекты не устраивают клиентов ни в плане цены, ни по доходности. Качественных объектов все меньше. Есть приличный слой клиентов, которые задумываются о покупке за наличку. Вопрос достаточно ли их, чтобы поддержать, а то и подтолкнуть вверх цены на готовую недвижимость. @yeltsovm

📊 ЦБ: Рост ипотеки немного замедлился, но выдачи остаются стабильными Как следует из обзора ЦБ, рост ипотечного портфеля в октябре замедлился до 0,7% после 0,9% в августе и сентябре. Выдачи в октябре (~367 млрд руб.) практически не изменились (373 млрд руб. в сентябре), но несколько выросли погашения – на ~25 млрд руб., до 225 млрд руб., что в целом сопоставимо со среднемесячным объемом погашений за февраль-сентябрь 2024 года (~210 млрд руб.). По предварительным данным, выдачи: 🚼ипотеки с господдержкой сократились за месяц на 7%, до 250 млрд руб. На господдержку пришлось ~70% всех выдач. Основным драйвером остается семейная ипотека: по ней выдано ~190 млрд руб. (+5%, 181 млрд руб. в сентябре); 🚼рыночной ипотеки выросли на 14%, до ~117 млрд с ~103 млрд руб. в сентябре.

«Выдачи рыночной ипотеки выросли несмотря на рост ставок, что может говорить о применении различных схем с повышенным риском для заемщиков. Банк России прорабатывает меры для ограничения таких практик. Предотвратить риски поможет также Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который вступит в силу с 01.01.25», – говорится в материале ЦБ.

#ВыдачаИпотеки @rusipoteka

💥💥Шеф сказал - всё рухнет. Телеграм-канал Shot разместил интервью с Иреком Файзуллиным. Согласно представленной информации, человек в кадре похожий на Файзуллина говорит сущую крамолу и режет правду-матку о ситуации в строительном секторе страны. После увиденного и услышанного встаёт два вопроса: 1. Это дипфейк? 2. Если это правда, то нештопанная пилотка где-то совсем рядом!

Льготная ипотека в октябре рухнула в штуках. В денежном выражении тоже наблюдалась просадка. Об этом свидетельствуют данные консалтинговой компании Frank RG. В октябре рухнул рынок ипотеки с господдержкой. В количественном выражении (число выданных кредитов) он упал по сравнению с сентябрем на 20%, до 36,7 тысяч штук (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составило 65%); а в денежном выражении – на 8%, до 242 млрд рублей (-52%). 🏦 Подписаться на БанкБлог

🔺Полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) в среднем достигла 30,17%, следует из данных на сайтах топ-10 участников рынка. Показатель включает в себя все расходы, которые заемщик выплачивает за период кредитования. Помимо ставки это, как правило, еще и стоимость страховок и комиссий: 〰️за обслуживание, 〰️за ведение счетов заемщика, 〰️за выпуск карт, 〰️за другие дополнительные услуги. Теперь переплата за весь срок жилищного кредита может оказаться семикратной, а ежемесячный платеж на жилье в крупных городах достигает 150–300 тыс. рублей. По словам экспертов, ставки по ипотеке в ближайшее время продолжат расти, если в декабре ЦБ еще раз повысит ключевую. #ставки #ипотека @rusipoteka

Аналитики М2 говорят, что всё посчитали - и 30+% покупок жилья происходит вне региона "прописки" покупанта. За 10 мес. 2024 в РФ заключено ок 1 млн таких межрегиональных сделок, на 7 трлн р. Речь и о новострое, и о вторичке. Причём 50+% сделок - это дом или земля. И 40% квартиры ▪️Уверяют, что активнее всего спрос со стороны местных утекает из Новгородской обл. Там 80% граждан вкладываются в недвигу других регионов. Следом в топе доноров: Ленобласть, Кировская и Подмосковье (65-58-51%). Хотя, полагаю, речь далеко не всегда идёт о переездах "с концами". Кто-то домик прикупил, кто-то синвестил, кто-то в региональный центр типа Питера / Мск прицелился... ▪️А больше всего неместных вкладываются в Ленобласть. Там 75% таких покупателей. И по 50-60% понаехавших пристраиваются в Подмосковье, Нижегородской обл., Краснодарском крае и Москве Кстати, вспомнилось из нюансов официальной статы: например, учёт регистраций ДДУ идёт по месту расположения стройки. А учёт ЦБ-шниками договоров ипотеки на такое - по месту постоянной регистрации в паспорте дольщика. Отсюда бывают сложности и некорректности при попытке анализировать в лоб региональные ипотечные динамики Хз, зачем вам оно... Просто живите теперь с этим @iliilitop

Кстати. Правительство утвердило предельные индексы роста тарифов на коммунальные услуги на 2025 год. Повышение платы за ЖКХ традиционно запланировано на 1 июля. Индексы - то есть на сколько процентов максимально может повыситься плата - рассчитаны для каждого региона. Сильнее всего платежи могут вырасти в Пермском крае - на 21,1%; в Архангельской области (20%), на Кузбассе (19,8%). Наименьшее подорожание планируется в Амурской области (на 8,6%), в Республике Алтай (8,8%) и Ханты-Мансийском АО (9%). В Москве плата поднимется на 15%, в Санкт-Петербурге - на 14,6%. #жкх

Выдачи льготной ипотеки рухнули  😉 В октябре 2024 рухнул число выданных жилищных кредитов с господдержкой упал по сравнению с сентябрем на 20%, до 36,7 тыс. штук (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составило 65%); а в денежном выражении – на 8%, до 242 млрд руб. (-52%), свидетельствуют данные консалтинговой компании Frank RG. 😉 По «Семейной ипотеке» количество выданных кредитов в октябре снизилось на 8% к прошлому месяцу, до 30,9 тыс. штук. В денежном выражении объем выдачи составил 193,7 млрд рублей (-3% к сентябрю 2024 года). 😉 По программе «IT-ипотека» количество выдач снизилось в два раза к прошлому месяцу, составив порядка 500 кредитов. В денежной оценке выдачи снизились до 4,7 млрд руб. (-37% к сентябрю 2024 года).