КОТЛОВАНЪ

В Самолете новый СЕО. Пам!

😳 Ставки растут, доходы падают ЧТО ЖДЕТ РИЕЛТОРОВ В 25’? Думаешь, что риелторы обречены, и в 2025 году точно не заработать? Рынок упал, ключевая ставка 21%, а будет скорее всего еще выше. И кажется, пора бежать из этой профессии. Потому что все, денег не будет точно. Тогда читай этот пост! Юрий Коровкин - эксперт по элитной недвижимости и директор строительно-консалтинговой компании полного цикла Сильвестрим. В своем канале Юрий Коровкин/Академия Риелторов рассказывает: ✅ Как зарабатывать на недвижимости в нынешних условиях ✅ Что будет с рынком, после отмены льготных программ? ✅ Стать частным агентом или работать в агентстве? ✅ Как риелторам увеличить доход из любой точки А. ✅ Дает систему, которая генерирует поток клиентов вне зависимости от города и района. Подписывайся на канал, смотрите посты, слушайте подкасты и начинайте свой путь к росту в доходе. Всем новым подписчикам дарю полезный подарок - гайд «Пошаговый алгоритм работы с возражениями», с помощью которого ты наладишь успешное взаимодействие с клиентами

Немного о строительстве дорог. Китай первым в мире уложил 58 км асфальта на трассе Пекин-Гонконг-Макао с помощью беспилотных асфальтоукладчиков. Осталось придумать, как беспилотно пилить бюджет проекта.

⚡️Начинаем недельку с переклички по исчерпанию Семейки Газпромбанк - не натыкался на официальный стоп. Но ипо-брокеры шепчут, что оно так. Также смотрю - за прошедшую неделю ГПБ одобрил всего 2 заявки, а выдал хвостик из 7-ми семеек по всей нашей необъятной. Поэтому отметил текущего лидера по исчерпанию красным крестиком Отдельно отмечу, что за прошедшую неделю по нулям заявок, одобрений и выдач показали в т.ч. - Абсолют, Центр-Инвест, МТС, Почта-банк. АТБ тоже отчитался нулями по заявкам и одобрениям. Но сигнала от ипо-спецов о стопе в этих банках, пока не получал @iliilitop

⚡️ Минфин опубликовал проект постановления правительства, корректирующий условия льготной ипотеки для госслужащих. Программа, напомним, действует с 15 июля 2024 года по 1 февраля 2027 года в экспериментальном режиме. Министерство пытается сгладить рост ключевой ставки и снизить нагрузку на заемщиков при ее повышении. Согласно действующим правилам, бюджет компенсирует четверть ключевой ставки – в новой же конструкции предлагается покрывать из казны разницу между значением ключевой ставки и фиксированной ставкой в 12%. Так, если по нынешним правилам при ключевой ставке 21% компенсация составляет 5,25% (остальное за счет заемщика), то по новым на бюджет придется выплата в 9%. При этом, если ключевая ставка опустится на уровень 12% или ниже, бюджет перестанет компенсировать процентные платежи, и средства уйдут на покрытие основного долга.

«Предложенный порядок направлен на обеспечение выплаты процентов банкам гражданскими служащими за счет личных средств в едином размере независимо от колебаний ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации», – говорится в пояснительной записке.

#минфин #госпрограммы @rusipoteka

⌛️🏦Наибольший средний срок обременения по ипотеке на новостройки (а значит, и самые длинные ипотечные кредиты) среди российских городов-миллионников отмечен в Краснодаре - там он составляет 28 лет и 4 месяца, рассказали @ria_realty в аналитической платформе bnMAP.pro. Ранее Центробанк допустил введение ограничения - ипотеку не будут выдавать на срок свыше 30 лет. Такое предложение регулятор объяснил тем, что за этот период заемщики могут столкнуться со сложностями в обслуживании долга. На втором месте по длительности ипотечных кредитов, по наблюдениям экспертов, находится Казань. Там этот показатель составляет 27 лет и 8 месяцев. Замыкает тройку лидеров, находится Уфа с показателем 27 лет. В то же время минимальный показатель по среднему сроку обременения в ипотеке отмечен в Перми (21 год и 10 месяцев), Челябинске (24 года) и Самаре (24 года и 10 месяцев). ☝️↗️При этом, по данным платформы, за два года средний срок обременения в ипотечной сделке показал прирост почти во всех крупнейших городах, кроме Перми. Быстрее всего он увеличился в Челябинске (на 4 года и восемь месяцев). На втором месте - Уфа (4 года и семь месяцев), на третьем - Красноярск (4 года). В Москве за два года средний срок обременения в ипотеке вырос на 2 года и 2 месяца (до 26 лет и семи месяцев), в Санкт-Петербурге – на 2 года и 3 месяца (до 26 лет и восьми месяцев).

Вышел отчет АСВ о вкладах за 9 месяцев 2024 года. Общая сумма вкладов на 1 октября составила 70,1 трлн руб., увеличившись с января на 16,6%; На счетах физлиц - 51,6 трлн руб. (73,6% от общей суммы), на счетах индивидуальных предпринимателей - 2,4 трлн руб. юридических лиц - 9,1 трлн руб; На счетах эскроу - 6,7 трлн руб. Это всего 9,6% от общей суммы вкладов. Набольший рост с начала года – по вкладам в диапазоне от 3 млн до 10 млн руб. (на 26,0% по сумме и на 27,4% по количеству вкладчиков). Чем меньше размер вкладов, тем слабее их рост. Например объем вкладов до 1 млн руб. вырос лишь на 3,1%. Это наглядно подтверждает тезис усиления финансового неравенства. Высокие ставки многократно осложняют жизнь людей и компаний, вынужденных пользоваться кредитами. И напротив существенно улучшают состояние тех у кого есть накопления, а процентная нагрузка невелика. Как недавно подметили в комментариях – огромные доходы держателей депозитов – это чьи-то расходы. Теперь вклады в диапазоне свыше 10 млн. руб. составляют 31% (по итогам первого полугодия – 30,4%), доля вкладов 3-10 млн. руб. – 15,6% (ранее 15,1%). А доля вкладов до 1 млн. руб. напротив, снизилась с 27,7% до 26,2%. На 1 октября средняя депозитная ставка составила 18,5%. Это значит, что ежемесячные выплаты по депозитам физлиц (51,6 трлн. руб.) составляют 795 млрд. руб. без учета капитализации. Осознать эти цифры пытался тут. Безуспешно. На 30 крупнейших банков приходится 95% вкладов. С учетом того что это практически все банки с участием госкапитала (прямо или косвенно) – имеем абсолютная государственную монополию. Цифры из полугодового отчета АСВ тут. @yeltsovm

В России быстрее всего растут крупные вклады населения, средства на которых лишь частично покрываются страховкой. По итогам девяти месяцев 2024-го на депозиты от 1,4 млн рублей (гарантированная государством сумма) приходилось почти 64% от общего объема, следует из материалов Агентства по страхованию вкладов. В этом году наибольшими темпами — 26% — увеличивались депозиты от 3 млн до 10 млн рублей, а количество вкладчиков в этой категории подскочило на 27% за три квартала. Эксперты объясняют такие показатели перетоком состоятельных инвесторов с фондового рынка и рынка недвижимости на фоне высоких ставок по депозитам. И людей не останавливает ни отсутствие страховки на всю сумму вложений, ни налог на доход от них, который теперь придется платить. 🏦 Подписаться на БанкБлог

В России с нового года подорожает вдвое регистрация договоров аренды В России с 1 января 2025 года в два раза вырастут пошлины за регистрацию договоров аренды в Едином государственном реестре недвижимости, рассказали РИА Недвижимость в Росреестре. Договор аренды необходимо регистрировать, если он заключен на срок не менее одного года. При этом, согласно законодательным изменениям, с 1 января 2025 года госпошлина за регистрацию договоров аренды в ЕГРН для физических лиц вырастет с 2 тысяч до 4 тысяч рублей, для юридических - с 22 тысяч до 44 тысяч рублей. Пошлина за регистрацию соглашения об изменении и расторжения договора аренды также увеличится вдвое. Для физлиц она составит 700 рублей, для организаций – 2 тысячи рублей. 🏦 Подписаться на БанкБлог

Средний размер ипотечного кредита снизился на 7% в октябре, если считать год к году. Его размер составил ₽3,93 миллиона. Это на 18% меньше пиковых показателей июня. Интересно, каким будет средний чек, если ухудшат условия семейной ипотеки или вообще отменят.

На фоне происходящего на рынке ипотеки главный вопрос: лимиты на семейную ипотеку к началу следующего года выделят или паузу возьмут на пару месяцев, и риелторам с застройщиками можно в спячку уходить.

💥Застройщики приготовились к обрушению продаж. На этой неделе был на одном мероприятии с участием застройщиков. Всем им задавали одни и те же вопросы: - что сейчас с продажами? - что ждёте в 2025 году? Большинство застройщиков открыто заявляли, что продажи есть, но меньше, чем до 1 июля. В кулуарах некоторые были более откровенны и говорили, что по некоторым ЖК продаж просто нет. Лишь один застройщик был публично откровенен, сказав, что этот год у них проходит под эгидой "работаем", 2025 год будет идти под девизом "не умереть". Для Делового Петербурга один застройщик был ещё более откровенен, вот его прямая речь: "Если не будет продления семейной ипотеки на нынешних условиях и появления новых адресных программ, мы увидим снижение спроса на жильё не менее чем на 90% относительно первого полугодия 2024 года. Легко спрогнозировать, что при отсутствии действенных инструментов продаж девелоперы могут приостановить выход на рынок новых проектов и покупку земельных участков, ведь высокая ключевая ставка отразится и на бридж-кредитах, которые девелоперы используют для пополнения земельного банка. Это может привести к значительному снижению объёмов жилья в эксплуатацию в следующие 3–5 лет", — сказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов. Я бы словам представителя "А101" доверял, потому что его прогноз, который он дал РИА новости в начале июня 2024 года, о падении продаж на 40% после отмены льготной ипотеки уже реализовался. Спасёт застройщиков только снижение ключевой ставки. Коммерческий директор компании "Полис" Светлана Оленникова так и сказала - "Рынок может оживиться при ключевой ставке в 10–12%". Выводы делайте сами, стоит ли сейчас заходить в новострой, да ещё и с ипотекой.

Про стагнацию рынка недвижимости сейчас не говорит только ленивый. 😬 Но мало кто дает решение, что с этим делать, и как закрывать план продаж, если вы - застройщик или риелтор и работаете со сложным дорогостоящим продуктом. Приходите на онлайн-вебинар от Leadgen.Market, чтобы узнать, какие ошибки при работе с лидами сейчас совершают чаще всего, как их избежать и повысить количество квалифицированных лидов на покупку недвижимости в 2,5 раза. Поговорим о том, где искать клиентов и как выполнять план продаж по новостройкам. Когда: 20 ноября, 14.00 МСК Где: онлайн Участие: бесплатно Регистрация: https://tglink.io/fb05e46e8c1d?erid=LjN8KbePv   ⚡Ждем всех, кто хочет увеличить свои продажи! #реклама О рекламодателе

📊 Доля ипотеки с господдержкой остается выше 50%. Ключевой продукт на рынке с 2023 года – семейная ипотека. IT-ипотека до середины этого года быстро росла за счет столичных рынков. Сейчас – очень медленное восстановление в регионах. Источник: презентация «Осень 2024 на рынке жилья России» руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова. #ВыдачаИпотеки #госпрограммы @rusipoteka

📉 Россияне тратят все меньше собственных средств на досрочное погашение ипотеки. По данным ЦБ, в III кв. 2024 года на эти цели они направили 343,5 млрд рублей: ▪️на 12% меньше, чем в II кв. 2024 ▪️на 37% меньше, чем в III кв. 2023 ▪️сопоставимо с результатом III кв. 2022 Досрочные погашения ипотеки из собственных средств постепенно снижаются с IV кв. 2023 года. По словам экспертов, высокие депозитные ставки способствуют формированию сберегательной модели поведения – свободные средства все больше размещаются во вкладах. @rusipoteka

⚡️«В стоимости квадратного метра только 55% приходится на стройку. Остальное идёт на какие-то сопутствующие вещи, например, на дорогущие земельные участки»,— председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов Также он заявил, что сейчас власти запускают большую федеральную программу по модернизации системы ЖКХ, в которой сотни миллиардов рублей пойдут на усовершенствование инженерных сетей. «Градостроительные инструменты должны заработать, что существенно удешевит строительство»,— добавил Пахомов. Полное интервью смотрите тут.

⚡️«Выводят сейчас новые проекты только совсем отчаянные ребята. Но такие есть, и мы должны будем их поддержать»,— председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов

«Для того, чтобы коллеги из исполнительной власти и правительства выполнили все цели и задачи к 2030 году, законодательно мы всё обеспечили. Если им будут нужны от нас дополнительные инструменты, то мы их обсудим и тоже дадим».

Полное интервью смотрите тут.

⚖️ Выплаченные банку платежи по ипотеке должны быть поделены в равных долях после развода, даже если кредитный договор заключался одним из супругов до официального заключения брака, следует из определения Верховного суда РФ. Согласно материалам дела: ▶️истец и ответчик состояли в браке 10 лет. За год до официального оформления отношений жених взял квартиру в ипотеку, большую часть платежей за которую вносились уже после официальной росписи супругов; ▶️истица посчитала, что часть средств семейного бюджета уходила на платежи за имущество, которое после развода по закону досталось мужу, и попросила взыскать в ее пользу половину выплаченных во время брака ипотечных платежей. Нижестоящие суды отказали истице в возмещении средств за ипотечные платежи. ВС не согласился с доводами нижестоящих судов, которые посчитали, что выходя замуж истица знала об ипотеке будущего супруга, а значит, была согласна на ее погашение из средств совместного бюджета.

«Суждение суда о том, что то обстоятельство, что супруга должника на момент заключения брака знала о наличии личных кредитных обязательств у ее будущего супруга, лишает ее права на получение спорной компенсации, основано на ошибочном толковании норм права», – уточняется в определении ВС.

❌️ВС отменил вступившие в силу решения в части отказа в выплате половины от ипотечных платежей, отправив их в суд первой инстанции на новое рассмотрение (дело №18-КГ24-184-К4). #суд #ипотека @rusipoteka

Теперь по активам. 1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа 2. Земельный банк Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много. 3. Объекты в стадии строительства а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы). б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб. Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб. 4. GR-ресурс или оценка going concern. Писали весной. 7/n #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue

3. МИЦ Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив. 4. Прочие кредиты. Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения. Итого по долгу: -с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды -земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях -МИЦ….. 6/n #жилье #ипотека $SMLT @unexpectedvalue