Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью
Kanalga Telegram’da o‘tish
Риэлтор и юрист с 25-летним опытом Эксперт в безопасности сделок с недвижимостью Основные направления: ▪️ продажа недвижимости(Москва) ▪️ новостройки: выбор и покупка Также работаю с поиском и инвестиционными задачами 📩 Консультации- @SergeyVishnyakov
Ko'proq ko'rsatish533
Obunachilar
Ma'lumot yo'q24 soatlar
-57 kun
-1130 kun
Ma'lumot yuklanmoqda...
O'xshash kanallar
Taglar buluti
Kirish va chiqish esdaliklari
---
---
---
---
---
---
Obunachilarni jalb qilish
Sentabr '26
Sentabr '260
0 kanalda
Avgust '26
+7
0 kanalda
Get PRO
Iyul '26
+13
0 kanalda
Get PRO
Iyun '26
+8
0 kanalda
Get PRO
May '26
+19
0 kanalda
Get PRO
Aprel '26
+16
0 kanalda
Get PRO
Mart '26
+16
0 kanalda
Get PRO
Fevral '26
+7
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '26
+10
1 kanalda
Get PRO
Dekabr '25
+6
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '25
+10
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '25
+8
0 kanalda
Get PRO
Sentabr '25
+9
0 kanalda
Get PRO
Avgust '25
+3
0 kanalda
Get PRO
Iyul '25
+13
0 kanalda
Get PRO
Iyun '25
+13
0 kanalda
Get PRO
May '25
+241
0 kanalda
Get PRO
Aprel '25
+17
0 kanalda
Get PRO
Mart '25
+17
0 kanalda
Get PRO
Fevral '25
+5
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '25
+10
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '24
+6
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '24
+13
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '24
+11
0 kanalda
Get PRO
Sentabr '24
+3
0 kanalda
Get PRO
Avgust '24
+6
0 kanalda
Get PRO
Iyul '24
+7
0 kanalda
Get PRO
Iyun '24
+3
0 kanalda
Get PRO
May '24
+9
0 kanalda
Get PRO
Aprel '24
+15
0 kanalda
Get PRO
Mart '24
+10
0 kanalda
Get PRO
Fevral '24
+16
0 kanalda
Get PRO
Yanvar '24
+7
0 kanalda
Get PRO
Dekabr '23
+11
0 kanalda
Get PRO
Noyabr '23
+19
0 kanalda
Get PRO
Oktabr '23
+319
0 kanalda
| Sana | Obunachilarni jalb qilish | Esdaliklar | Kanallar | |
| 03 Sentabr | 0 | |||
| 02 Sentabr | 0 | |||
| 01 Sentabr | 0 |
Kanal postlari
Покупатель найден. Почему продавцу ещё рано радоваться
Одна из довольно неприятных историй при продаже квартиры обычно выглядит так.
Приходит человек на просмотр. Всё хорошо, квартира ему нравится, обсуждаем цену, всё вроде бы устраивает.
Говорит, что готов покупать. Иногда прямо на просмотре.
Продавец, естественно, «ура!!!» - основная задача уже решена.
Но покупатель, который сказал «беру», и покупатель, с которым состоится сделка, нередко не одно и то же.
Недавно было что-то похожее.
Вроде бы обо всём договорились и перешли к внесению аванса. Но не дошли…
Начали появляться дополнительные требования. Обсудили одни, появились следующие. Потом ещё что-то нужно проверить, ещё что-то добавить в соглашение, ещё по какому-то поводу «посоветоваться с родственниками».
В какой-то момент стало понятно, что дело уже не в документах и не в условиях сделки.
Человек просто никак не может принять окончательное решение.
При этом от покупки он вроде бы не отказывается. На словах он по-прежнему покупатель.
Только аванса нет, понятных сроков нет, а список новых вопросов и требований продолжает расти.
В чем проблема для продавца? В потерянном времени и потерянных других покупателях.
Продавец уже мысленно продал квартиру.
Может начать менее активно показывать её другим людям, может отказаться от каких-то переговоров, а если у него альтернатива, то ещё и начать искать следующую квартиру, рассчитывая на деньги от этой продажи.
А потом через неделю или две выясняется, что покупатель всё ещё «думает».
Денег нет, сделки - тем более.
Поэтому я довольно спокойно отношусь к словам покупателя «беру». Особенно на показе.
Хорошо, берёте.
Следующий вопрос: что мы делаем дальше?
- Когда человек готов внести аванс?
- На какие деньги он покупает?
- Если ипотека, то одобрена ли она и что ещё требуется банку?
- Какие документы покупатель хочет получить?
- Какие у него условия по срокам сделки, расчётам, освобождению квартиры?
Чем раньше это выясняется, тем меньше шансов потратить две недели на человека, который в итоге так и не решится покупать.
Или усложнит выход на сделку настолько, что и продавец уже не захочет продавать.
При этом осторожность покупателя я прекрасно понимаю.
Покупка квартиры стоит больших денег, документы нужно проверять, условия сделки нужно обсуждать. Более того, я сам всегда советую покупателям не торопиться там, где есть реальные риски.
Но есть разница между нормальной проверкой и бесконечным появлением новых условий.
Обычно через какое-то (недолгое, кстати) время это уже хорошо видно.
Даже внесённый аванс, кстати, ещё не означает, что можно расслабиться. Впереди может быть ипотека, согласование объекта банком, документы, организация расчётов, поиск альтернативы у продавца.
Сделка может рассыпаться в любой момент, на любом из этих этапов.
Поэтому найти человека, которому понравилась квартира, это только часть работы.
Мне гораздо важнее довести продажу до конца: чтобы условия были согласованы, сделка состоялась, переход права зарегистрировали и продавец получил деньги.
Вот тогда покупатель действительно найден.
И я спокоен :)
| 2 | Большинство людей начинают продажу с вопроса: сколько стоит моя квартира?
Вопрос правильный. Но не первый.
Сначала я бы спросил другое: зачем вы её продаёте и что будете делать после?
Одно дело, если квартира свободна, а деньги нужны для других целей. Продали, получили деньги - пошли тратить.
Другое - если в квартире вы живёте и планируете что-то купить взамен.
Или переложить деньги в новостройку. Или погасить ипотеку за эту или другую недвижимость. Или разъехаться с родственниками.
А иногда всё это сразу.
Тогда недостаточно просто найти покупателя.
Нужно заранее понимать:
• куда и когда вы переезжаете?
• сколько денег останется после продажи?
• что будет, если покупатель хочет быстро въехать в квартиру?
• можно ли подобрать альтернативу в нужном бюджете?
• как связать две сделки, чтобы не остаться без квартиры, но с деньгами, которых уже не хватает на следующую покупку?
Нередко бывает, что продавец сначала выставляет квартиру, потом находит покупателя, получает аванс и только после этого начинает думать, что конкретно будет делать дальше.
Начинается спешка. И это мягко сказано :)
😱Покупатель ждёт.
Сроки идут (месяцами никто вас ждать не будет).
😱Подходящей квартиры взамен нет.
😱Новостройку нужно оплачивать раньше, чем предполагали.
И тому подобное.
В результате продавец или возвращает аванс и теряет покупателя, или соглашается на неудобные условия, или покупает не то, что хотел.
Хотя сама квартира могла быть хорошей, документы в порядке, а покупатель вполне вменяемым.
И вопрос тут не в квартире. Вопрос в том, что заранее не был продуман весь путь.
Поэтому продажу я начинаю не с объявления и даже не с фотографий.
Сначала нужно спокойно разложить ситуацию: что продаём, зачем, в какие сроки, сколько денег должны получить и покупаем ли что-то дальше.
И да, такие задачи часто разбираются на консультациях. Иногда человеку достаточно понятного плана действий.
А иногда становится ясно, что продажу и следующую покупку лучше сразу вести как одну связанную историю.
Лучше понять это до того, как появился покупатель и всё пошло разлетаться в авральном режиме | 77 |
| 3 | Продавец попросил включить в договор пункт о том, что мошенники не заставляют Покупателя купить его квартиру "в рамках спецоперации".
Оригинально конечно, первый раз такое встречаю. И смешно и не очень.
Но когда кто-то из участников сделки действует без поддержки юриста или риэлтора - подобные чудеса становятся обыденностью.
И да, когда покупатель думает, что напрямую с продавцом проще договориться (только вчера на консультации это обсуждал с клиентом) - нет, нередко не проще.
И торговаться надо правильно и документы согласовывать.
За столько почти 30 лет практики (обалдеть🙈) не раз встречал случаи, когда продавец отказывался вообще продавать недвижимость конкретному покупателю.
И договоры видел настолько корявые, что удивлялся - как такое регистратор пропустил и зарегистрировал. | 92 |
| 4 |  Хитрый ход конём :)
А я всё думал, как застройщик решил вопрос с участком у этих таунов.
Его как будто и не было, при взгляде снаружи.
Оказалось, что застройщик поднял «участок для барбекю» на уровень второго этажа.
По мне - так хитровыдуманная экономия застройщика.
Но как решат покупатели такого - вопрос🤔.
Я бы - не. | 159 |
| 5 | Сделки с недвижимостью. Отпускной август продемонстрировал некоторое расслоение.
Сравнительно дешёвые сегменты вполне себе авансируются и продаются-покупаются. Это уровень примерно 10-19 миллионов.
Если говорить об объектах несколько выше, 25-40 миллионов - тут активности меньше.
Может покупатели более дорогих объектов пока отдыхают, а более дешёвых - уже приехали?🤔
Ну или вообще не уезжали никуда.
P.S. Также явно видно, что там где недвижимость стоит ближе к верхней границе ожидаемого диапазона цены - покупатели задумчивей и пассивнее. | 151 |
| 6 | Не всё золото, что блестит.
И это тоже про недвижимость. Если точнее - про инвестиции в неё.
Когда смотришь на рынок только с одной стороны - например видишь активность аренды (ещё интереснее - когда смотришь на рынок аренды сезонный).
Кажется, что спрос большой, рынок живой, сумма в месяц устраивает, простоя не будет - вот она, золотая жила!
Воткни палку купи квартиру в любом месте - всё само вырастет деньги приносит.
Но.
Всё не так.
Во-первых, не само, кто-то должен сдавать и следить за объектом.
Во-вторых, высокая и активная аренда скорее всего компенсируется высокой же ценой входа.
Ну и, в-третьих. Не любая квартира не в любом месте.
Хорошо считать - обязательно.
Хорошо выбирать - обязательно. | 193 |
| 7 | 2 неочевидных факта про консультации. Которые стоит понимать.
1. На консультации можно получить ответ - опровержение вашей гипотезы.
Например - по итогам изучения всех цифр и данных, найденных в интернете(или даже при посещении локации), вам кажется, что стоит вкладывать деньги в покупку арендной недвижимости. С предполагаемым определенным результатом в определенной локации.
По итогам консультации оказывается, что
а) не учтены важные данные б) на практике всё не совсем так, как в теории и как пишут блогеры.
И это (опровержение или корректировка гипотезы) неплохо - лучше вложить несколько тысяч в консультацию, чем потерять на реальном тестировании гипотезы десяток-другой миллионов.
2. Иногда для консультации нужна предварительная консультация.
Вот, да. ЧуднО, но так и есть.
Если ситуация с недвижимостью сложная (десяток собственников/ будущий раздел наследства/ несколько разноплановых объектов) и полное непонимание, куда двигаться и о чем спрашивать.
В этом случае первая консультация помогает выделить важное, определиться с дальнейшим вектором, понять как и о чем говорить с другими участниками. И какие документы и данные подготовить к второму этапу.
Вложить деньги в консультацию означает не сделать неправильных движений, которые могут отразиться на будущем.
Ну и, конечно же напомню.
Если нужно проконсультироваться о недвижимости - вы знаете к кому обратиться 😉 | 170 |
| 8 | 🍒Можно назвать это развитой интуицией, но скорее всего это просто большой и постоянно обновляемый опыт сказывается.
Два явных примера практически об одном и том же.
1️⃣Мы управляем квартирами наших клиентов, ищем арендаторов, заселяем-выселяем, контролируем и т.д.
Всем сотрудникам своим говорю: если потенциальный арендатор начинает придираться к мелочам - сразу нет, отказываемся. Такой товарищ вынесет весь мозг во время аренды, а под конец зас...испортит что-то в квартире и задолбает с возвратом депозита.
Как это выглядит?
Ну когда при долгосрочной аренде начинается: "а уберите посуду", "а добавьте посуду", "а увезите диван", "а почему нет кондционера", "мне не нужен кондиционер - зачем я за него буду доплачивать". В общем, всего не перечислить.
2️⃣ При продаже нами какой-либо недвижимости это выглядит чаще всего так.
Человек говорит, что наш договор ему не нравится (не полный/слишком обширный) и высылает свой. Чаще всего это компиляция из старинного договора и кучи неосознанных дополнений.
Как только ты согласился с одними пожеланиями к документам, начинают появляться дополнительные. Потом следующие.
Да, понимаю, самостоятельный покупатель или его неопытный риэлтор переживают. Хорошо. Но запрашивать документы нужно с пониманием, зачем и что ты хочешь получить.
Когда на нас, как на продавцов вываливается неокрепший дёргающийся разум, пылесосящий все левые статьи в интернете по проверкам - надо бежать.
Поверьте, как только арендатор или покупатель начинает закапываться в мелочи - это всегда потенциальные проблемы.
В случае с покупателем - еще и кратное снижение вероятности реальной покупки недвижимости.
Потому что его ничего не удовлетворит - каждый раз будет просмотрен новый ролик очередного блогера-кликуши или прочитана статья столетней давности на каком-то сайте.
👉Отказывайтесь чем раньше - тем лучше!
Сделки не будет. Вы только потеряете время, вместо того, чтобы спокойно продать нормальному продавцу или спокойно жить с нормальным арендатором. | 117 |
| 9 | Нашёл тут недавно постоянный и любимый клиент себе инвест-объект. Я в шоке.
Естественно, раз уж мы столько лет друг друга знаем - мы обсудили до этого различные варианты, плюсы-минусы.
Вернулся с конкретным проектом. Попросил оценить - не инвест составляющую, а именно с точки зрения безопасности.
Суть предложения состоит в следующем - "инвестор" вкладывает деньги в строительство. Договор ДДУ - всё вроде бы по честному (там сам ДДУ конечно не очень - ряд пунктов точно под замену/корректировку).
Но самое интересное - это второй этап.
Клиенту обещается гарантированный доход от управления его объектом после окончания строительства.
И чтобы ему было спокойнее (а на самом деле, чтобы никуда не делся) - предлагается подписать предварительный договор аренды.
И вот тут-то продавец развернулся по полной программе.
За расторжение предварительного договора - штраф пару миллионов. Деньги вроде бы должны ежемесячно и гарантированно, но они взаимозачетом будут учитываться за ремонт и оборудование, которое будет делать продавец.
То есть первые несколько лет прекрасная инвестиция, в которую клиент собирался вложить деньги, будет кормить и управляющую компанию и продавца и коммунальщиков - но никак не инвестора.
А если откажется - читаем несколько строк выше - да, штраф пара миллионов.
Инвест такой инвест🤦♂️
Вложи денег в строительство.
Отдай объект в управление.
Но денег ты с этого не будешь получать вовсе. В крайнем случае - столько, сколько отсыпет продавец.
Получается, что не инвестору должны денег - а он, самим фактом своего появления на горизонте продавца уже должен :).
Так что, дорогие товарищи, не всё то инвестиция, что так называется продавцами.
Читайте договоры и реальные условия. А не только смотрите ролики и слушайте сказания продавцов.
Я обладел, конечно, от такого предложения😳 | 126 |
| 10 | В чём проблема больших задатков?
Из серии "бывает и такое".
Обратилась как-то ко мне подписчица за юридическим сопровождением. Она переезжала из Саратова в Москву и сама нашла квартиру.
"Осталось немного" - проверить юридическую чистоту и помочь с правильным оформлением сделки. Задаток она уже внесла до обращения ко мне.
Обычно я советую так не делать - непросто потом менять или корректировать неправильные решения, когда они уже прописаны в договоре. И подтверждены внесением немаленькой суммы.
А сумма в данном случае была и правда немаленькой - 700 тысяч. Продавец объяснил это двумя факторами - стоимостью квартиры в 25 миллионов и "небольшой суммой задолженности за коммуналку", которую он собирался погасить из внесенных денег.
Ну-ну🙈
Естественно, для меня, как человека лет 20 (на то время) вносящего и принимающего все эти задатки, авансы и другие платежи, всё это - совсем не аргументы.
Но для людей, которые делают первую сделку или переезжают из региона - норм.
Не потому что они глупые. А потому что в регионе сделок априори меньше, статистически обмана тоже меньше. А в небольших городах многие знают если не друг друга, то родственников или одноклассников друг друга.
"Мы же друг друга не обманем?"
Только в Москве такое не работает.
Вот и в этом случае получилось совсем не так, как виделось покупателю.
Долги в 700000 рублей за коммуналку просто так не возникают. Даже не так - у вменяемых и платёжеспособных людей с этим проблем нет. Даже если долги накопились - их гасят. Своими деньгами.
А вот получение предоплаты для оплаты долгов говорит об одном - у человека проблемы с финансами. Которые он решить не может. Или не хочет.
Продавец квартиры потратил внесенные деньги. Только не на погашение долга за коммунальные услуги.
Проиграл.
Продавать квартиру отказался.
Деньги возвращать - тоже. Нету🤷
Вы скажете - ну по суду вернет!
1. Не факт. Потому что выиграть суд - не означает сразу же получить деньги. Особенно с человека, у которого денег нет.
2. Суд - это отдельная задача. Время (если сам). Время и деньги (если нанять юриста). Которую придётся решать вместо того, чтобы сидеть на балконе и смотреть восходы с чашечкой кофе, как предполагалось.
Спешка нужна в редких, прям ограниченных случаях. И это точно не экстренная покупка недвижимости.
‼️Поэтому.
Нашли что-то прекрасное - купите его.
Но после того, как хотя бы проконсультируетесь со мной.
Иначе не надо. Никак.
Потом исправлять сложно. Иногда невозможно.
🍒Пишите в ЛС, пишите в мессенджеры на номер +79951201255
(ну или пока сохраните в контакты - пригодится). | 132 |
| 11 |  Модный сегодня дом А-фрейм, только исполненный лет 100 назад.
Причём, как я понимаю, этот вариант избавлен от проблем жары и шума от дождя и града.
Так как у предка - толстенная черепица, а у потомка чаще всего - презренный металл. | 162 |
| 12 |  Что вы купили бы?
Например, у вас есть до 30 миллионов рублей и возможность купить любую недвижимость в любой локации России.
Где, что и почему?
• Москву, как очевидный выбор - исключаем.
• лучше, если бы примерно приценивались - чтобы речь была не о просто придуманных вариантах (условно 500 метровый дом в Сириусе - надуманно, там нет таких цен) | 185 |
| 13 | 🍒Когда продавец сам себя саботирует
Позвали однажды меня оценить квартиру для продажи. Ну и заодно посмотреть, нужно ли что-то подправить - изменить.
Второй этаж, окна во двор с раскидистыми деревьями - света по ощущениям снаружи не очень много. Да и внутри, в самой квартире было довольно сумрачно.
Я честно ответил: "Как минимум лампочки. Помощнее. В темной квартире покупатели видят только минусы. Тёмные углы, темная мебель - для собственника это привычно и нормально. Но для покупателей - нет. Свет делает объект привлекательнее".
"Мы как-то привыкли, да так и дешевле, экономия", - ответили они.
Ну хорошо, моё дело отметить - я не могу собственника заставить сделать его квартиру привлекательнее.
Пошли дальше - дверь в ванную не закрывается. Места там мало, когда-то убрали дверь, думали что-то поставить, но как-то замылилось.
Да и что им там - два человека, друг вокруг друга каждый день живут. Привыкли.
Но вот на покупателей эта занавесочка совсем другие ощущения и впечатления произведёт.
И так далее. Куча мелочей, которые создают общее впечатление о квартире.
Я конечно проговорил им - что нужно, чтобы квартира продалась дороже, чем в нынешнем виде. Значительная часть стоит копейки - лампочки, банка краски, шторы. Ну вот дверь в ванную наверное самое дорогое.
Всё это можно и не делать. Мы нередко работаем с тем, что есть. Продаём, в нужные сроки и за нормальные деньги.
Но во всех подобных случаях я понимаю, что можно было бы круче и можно было бы больше.
Я уехал, написал по их просьбе список доделок в телеграм. Ну и спросил: "Когда продаём?"
"А мы пока подумаем, решаем что делать".
Потом совсем пропали.
Объявление так и не вышло. Ни в Вишне, ни у кого-то другого. Видимо, передумали вообще продавать. Бывает🤷♂️
Это не про лампочки. Лампочки - мелочь.
Это про готовность к переменам.
Да, вроде бы хочется квартиру поменять - но вроде и нет.
И так сойдёт. | 207 |
| 14 | Запах, который едет с вами домой после просмотра
Мне кажется не рассказывал ещё эту историю. Сегодня вспомнилось, хотя прошло уже много времени.
Мы с клиентами искали двушку в районе Ленинского проспекта.
Смотрели буквально всё, что попадалось в бюджет. И вот где-то в районе улицы Косыгина наткнулись на трёшку- по цене почти как двушка. Объявление нормальное, фотографий немного, вид на них подубитый, я подумал что этим цена и объясняется. В остальном - недоброжелательный агент зовет самим посмотреть и уже решать.
Ну как не зайти посмотреть? :)
Как только переступили порог - стало сразу понятно, почему такая цена. И почему агент продавца не приехал сам, а отправил нас смотреть самостоятельно.
Запах табака встретил нас раньше, чем хозяин. Плотный, въевшийся, многолетний. Открыл нам дверь мужчина с сигаретой в руке. И, не особо разговаривая, махнул рукой - идите за мной. И пошёл обратно в комнату. Мы за ним.
Заходим. Товарищ лежит на диване, курит. "Ходите", - говорит, "смотрите что хотите".
А вокруг на посмотреть - "красотища", всё прокурено, продымлено. Обои когда-то наверное были светлыми, а теперь стены и потолок приобрели характерный желто-коричневый оттенок. Как будто никотин уже из стен выступает.
В дальней комнате - пожилой отец, сухонький старичок. Тихо там лежит. Но тоже курит. Пепельница прямо под рукой, у кровати.
А сама квартира - красавица (если отрешиться от происходящего). Сталинка, отличная локация, крепкий дом, шикарное место. На тот момент просто мечта по расположению.
Но по состоянию - это было что-то. Пепел стряхивали прямо на пол, пепельницы почти везде больше как антураж. Ремонта явно не было десятилетиями. Может и прокуривать стали с момента получения квартиры.
Мы ходили в обуви. Но даже в обуви было страшно наступить куда-то ещё, всё выглядело так, будто может развалиться в любой момент.
Не то чтобы прямо гадюшник или клоповник. Но эта запущенность, эта апатия к пространству ощущалась очень сильно.
Стало понятно, чтобы привести эту квартиру в порядок, потребуются серьёзные ресурсы - не только деньги, но и время, силы на то, чтобы просто отмыть/очистить это всё до нормального состояния. Клиенты точно не собирались этого делать. Да и чисто психологически сразу "нет".
Вышли, выдохнули. Подышали свежим воздухом Ленинского проспекта😄
Приехал домой и обнаружил, что запах прокуренности прочно осел на одежде. Минут 5-7 мы были в квартире, а как будто год.
Я часто пишу про безопасность, что из-за кривых документов сложно купить недвижимость.
Но вот такие квартиры - они могут быть и с нормальными документами. А купить их тоже решится далеко не каждый.
Иногда квартира это не просто квадратные метры и локация. Это ещё и опыт, который остаётся с вами надолго - в буквальном смысле, на одежде 😅
Было ли у вас что-то подобное на просмотрах? | 164 |
| 15 |  Я когда-то писал, почему у «Вишни» нет отзывов на сайте.
Потому что покупка/продажа недвижимости часто достаточно интимный/конфиденциальный для многих момент.
И поэтому отзывы о нас - чаще всего это рекомендации, по которым к нам приходят люди.
Этот отзыв вдвойне приятен - Екатерина написала его сама, ну и сам текст конечно радует меня.
Вот ради такого результата, ощущения и работаем. | 155 |
| 16 | 🍒Что входит в мою консультацию? Вопрос возникает время от времени, я от него отвечаю, чаще конкретному клиенту.
И тут подумал, что вопрос-то общий, поэтому надо попробовать рассказать и «широкому кругу» подписчиков.
Что входит в консультацию?
У всех по-разному, это явно зависит от запроса.
Если упростить - это час времени, в течение которого я отвечаю на ваши вопросы о недвижимости. Или около недвижимости (наследство, приватизация, семейные вопросы и т.д).
Оценка недвижимости в моменте если и входит - то приблизительная, потому что для оценки нужно всё-таки провести анализ. Да, у меня практики много, оценка объектов идет в постоянно-периодическом режиме, естественно более-менее точные диапазоны у меня в голове есть.
Анализ документов - то же самое. Ну ладно, сложнее - там за 5-10 минут вскользь пробежаться можно, но результат🤷🏻♂️.
Консультация - это динамическая работа по вопросам клиента. Поэтому и загнать в рамки сложно.
Из последних консультаций:
- почему не продается студия в области. Разбирали объявления, обратную связь от смотревших и я выдал рекомендации, что нужно улучшить, что мешает;
- какую схему выбрать для перевода недвижимости от бабушки к внукам и как потом выстроить схему обмена недвижимостью сторон, чтобы уйти от долей (наследство);
- что можно приобрести за конкретную сумму и где, на что нужно ориентироваться, какие локации не подходят под желаемый денежный поток (Москва и не только);
- какие локации в Калининграде или области выбрать для переезда, чем одни районы отличаются друг от друга;
- продать недвижимость с материнским капиталом, как лучше и какие ограничения, что конкретно по шагам нужно делать;
- воспользоваться семейной ипотекой для покупки в Москве, когда начать продажу, как продавать и что лучше подобрать взамен;
- участие в торгах. Чем они отличаются, какие подводные камни и что выбрать;
- разбирали накопившуюся недвижимость (офис, 2 квартиры, участок, 2 дома в разной степени готовности под инвест) - почему не приносит денег, а только проблемы. Что сделать, как переформатировать - чтобы денег было больше, а заморочек меньше.
Как вы понимаете, это только краткое изложение небольшого количества возможных вопросов.
Где-то ответы получаются с конкретными цифрами, где-то четкое поминание - как не надо делать. Где-то обозначаются основные этапы, когда и как - условная Roadmap.
И вот это всё из описанного и многое другого может входить в мою консультацию.
Для всех она разная, но полная и максимально информативная.
Дальше - только выбирать, как действовать (особенно, если я предложил несколько вариантов).
Ну и действовать 😉 | 191 |
| 17 | Третий раз подряд, поэтому приходится повторять.
Практически в продолжение вот этого поста про доверенности на продажу недвижимости.
Так вот.
Я всегда советую оформлять 2 доверенности: на продажу (на родственников или кто является сильно доверенным лицом) и на сбор документов/принятие аванса (на риэлтора).
Иногда люди не слушаются :) или уже сделали.
Из этого уже не иногда вытекает проблема.
Ваши родственники/доверенные лица вас любят и готовы вам помочь.
Но редко в ущерб себе (точнее своему времени/планам/желаниям).
Поэтому сбор документов и даже принятие аванса из простого действа превращается в растянутый по времени бег с препятствиями.
Люди не могут принять аванс завтра/послезавтра, а только в субботу вечером/воскресенье днем.
Люди приходят в мфц их посылают куда-то дальше, а они не рассчитывали на это.
Поэтому уезжают и приезжают через неделю.
Ну и вообще.
Не портите с ними отношения. Не заставляйте их из-за хороших отношений работать на вас.
Сделка - отлично. Почти все могут собраться и выделить день.
А вот остальное- это чаще уже лишний напряг. | 213 |
| 18 |  В процессе оценки квартиры наткнулся на такое вот чудо (на скрине).
Это сразу и показатель моих предыдущих слов про то, что не все квартиры можно купить.
И про то, что из опытного риэлтора в тексте - скорее всего верным является только слово «риэлтор». Да и то есть сомнения.
Квартира висит в рекламе почти 2 года(!).
За это время у людей дети рождаются и ходить начинают. А этот прекрасный собственник всё еще продает квартиру. Упорно обновляя объявления и даже поднимая цену. Обещая «быстрый выход на сделку»🤦🏻♂️
И, что ещё интереснее - у него якобы есть «свой» «опытный» «риэлтор»!
Ни один нормальный опытный риэлтор не может быть своим в случае, когда собственник упорно не хочет продавать квартиру.
Не поверю, что квартиру невозможно продать целых 2 года.
Это просто поигрушки в попродавать.
Видите такое объявление и вам вдруг захотелось купить эту квартиру - не делайте ошибку, не останавливайтесь. Проходите мимо. У вас явно ничего с ним не получится. | 190 |
| 19 | 🍒Про доверенности и недвижимость. Коротко. Попробую :)
Мы постоянно работаем с доверенностями.
Люди имеют свойство уезжать, люди имеют свойство не жить в продаваемой недвижимости. Работать, путешествовать.
Да и вообще - не заморачиваться не своими профессиональными задачами.
А чтобы как минимум обоснованно принимать «аванс» за квартиру клиента или сдавать квартиру клиента - должны быть полномочия.
Которые описываются в доверенности.
Понудел чуть-чуть, теперь к делу.
За прошедшие полгода нам пришлось вносить не одну правку или добавку в тексты доверенностей, которые наши клиенты заверяют в консульствах, у местных нотариусов в стране жительства. Да и у российских нотариусов тоже.
Поменялись правила прописки-выписки - нужно изменить текст.
Правильно (!) замечу, изменить.
Докопались в ведомствах не один раз, что чего-то нет - ок, конкретизируем или добавляем.
К чему я веду?
К тому, что не надо пользоваться первым попавшимся в интернете образцом. Потом придётся переделывать.
А это часто уже сложнее.
Спросите у знакомого риэлтора - как правильно.
Он на переднем крае - ему с этими доверенностями работать.
Нет знакомого - знакомьтесь со мной ;) | 212 |
| 20 |  Уже пол лета прошло, а про Калининградию я ещё ни разу не написал.
Исправляюсь.
В области продолжается строительный бум.
Понятно, что бОльшая часть строительства - это Калининград и приморские города. Зеленоградск, Светлогорск.
Пионерский и Балтийск - последние оплоты отсутствия новых домов и низких цен на недвижимость тоже сдаются.
Дома и инфраструктура.
Тут логично вроде бы, строятся новые дома, появляются новые жители - значит должны быть и новые магазины, кафе с ресторанами и кофейни.
Если вы здесь были в последний раз год-два назад - не узнаете.
Ну как не узнаете. Зеленоградск вполне узнаваем по огромному количеству народа.
Кабриолетов разных и Тесл всяких по дорогам разъезжает - чуть ли не больше чем обычных машин (шучу, конечно, всё-таки не настолько всё подорожало).
Область растёт и расцветает.
Те, кому казалось, что тут нечего делать - вам уже точно кажется.
Те, кому кажется, что ценам некуда расти - вы просто не представляете, сколько тут неосвоенного ранее пространства вдоль побережья осваивается. Это всё раньше было никому не нужно.
Ну и, естественно, естественно(!) - не вся недвижимость одинаково полезна (ликвидна). Покупать без оглядки уже не получится - растет и ценится не всё подряд. И речь не только о городах, но и локациях внутри них. Нельзя просто ткнуть в карту Калининграда или Светлогорска и купить самое растущее, самое сдаваемое и супер ликвидное.
А уж про участки по области или старые немецкие дома там же и думать не стоит.
В общем.
Задумались о недвижимости в Калининградской области? Пишите, поговорим - я каждый квартал приезжаю и наблюдаю динамику развития лично. | 247 |
