Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

Светлогорск для себя и Светлогорск как инвестиция - это одна и та же квартира? Я много лет езжу в Светлогорск и в какой-то момент поймал себя на простой мысли. Когда выбираешь квартиру у моря, очень легко перепутать две совершенно разные задачи: купить квартиру, которая нравится тебе, и купить хороший недвижимый актив. Причём на собственном примере я эту разницу очень хорошо вижу. Я, например, не люблю жить в самом центре и в постоянной движухе. Мне не нужно выходить из подъезда прямо в толпу отдыхающих, к ресторанам, магазинам и главному туристическому маршруту. Мне гораздо приятнее немного отойти в сторону. Чтобы вокруг было тихо. Чтобы можно было спокойно выйти из дома, пройтись среди сосен, а до центра и моря при этом в спокойном режиме дойти пешком. Поэтому, если я бы выбирал квартиру в Светлогорске для себя, лишние десять-пятнадцать минут пешком до центра для меня скорее плюс, чем минус. Та же дополнительная физическая нагрузка как бонус. Но если я смотрю на тот же Светлогорск именно как на рынок недвижимости, логика меняется. Для посуточной аренды большинству приезжающих удобнее (и понятнее, кстати) жить ближе к центру и морю. Человек приехал на несколько дней - ему хочется выйти из дома и сразу оказаться там, ради чего он сюда приехал: променад, пляж, кафе, Янтарь-холл, основные прогулочные маршруты. И такие объекты, на практике, обычно проще сдавать и у них меньше проблем с простоями. Причём практически в любой сезон. Получается довольно интересная вещь. Квартира, которую я сам выбрал бы для жизни, скорее может быть не той квартирой, которую я первым выбрал бы под аренду. И наоборот. Представим два объекта. Первый - в более спокойной части Светлогорска (по сравнению с Зеленоградском их побольше). Хороший дом, сосны вокруг, тишина, красивый вид, можно спокойно жить месяц или всё лето. До моря и центра нужно пройтись. Для меня -прекрасно. Второй может быть проще по окружению, в пятиэтажке, может быть даже на первом этаже и менее интересен лично мне. Зато он ближе к центру, морю, кафе и всей курортной инфраструктуре. Площадь понятная, планировка универсальная. Для арендатора, приехавшего на пять-семь дней, скорее всего, именно он окажется удобнее. И вот здесь возникает стандартный мой главный вопрос: а зачем вообще покупается квартира? Если исключительно для себя - я бы прежде всего смотрел на собственный образ жизни. Покупать то, что принято считать «самой правильной локацией», а потом раздражаться от людей под окнами довольно странно. Если это прежде всего инвестиция - приходится меньше думать о собственных вкусах и больше о том, что будет выбирать будущий арендатор или покупатель. Мне, скорее всего там не жить - это именно бизнес. А мне самому ещё интереснее третий вариант. Найти точку пересечения. И про ликвидность не забыть. Чтобы в квартиру хотелось приезжать самому. Но при этом чтобы объект оставался понятным рынку: нормальная площадь, планировка, расположение, спрос на аренду и возможность потом без многолетних мучений его продать. Наверное, поэтому мне вообще интересно изучать Светлогорск. Не только недвижимость. Сценарии жизни, бизнеса, отдыха. И мне точно видно, что «хорошая квартира» понятие не абсолютное. Сначала нужно ответить на вопрос: хорошая - для чего?

Недавно написал старый клиент. Прислал ссылку на квартиру и спрашивает: «Сергей, посмотри. Вроде квартира нормальная, но объявление само странное какое-то. Вообще стоит рассматривать этот вариант или лучше не связываться?» Открываю объявление. Да, понимаю о чём. Выглядит и правда странно. Возможно, квартира нормальная. Возможно, всё что написано так и есть. Но объявление сделано так, что у покупателя сразу включается тревога. Потому что похожим образом выглядят и фейковые объявления: • собственник где-то далеко; • звонить нельзя; • писать просят только в WhatsApp;. Да ещё и фотографии какие-то мутные и древние. На дворе лето, а там явно зимние фотографии с видами из окна. Часть снимков вообще выглядит так, будто их когда-то сфоткали с экрана другого телефона. И покупатель думает уже не про квартиру. Он думает: «Это вообще реальная квартира?» «Почему нельзя позвонить?» «Почему фотографии зимние?» «Квартира сейчас вообще выглядит так же?» «Это собственник или кто-то просто собирает телефоны?»🤔😳😡 И многие покупатели на этом месте просто закрывают объявление. Про фейки думаю всем понятно - надёргали фотографий из разных объявлений, написали какой-то текст с завлекающей ценой. И пожалуйста - собирать телефоны желающих. Но есть ведь и другой вариант (реальный, обезличенный кейс). Квартира, может быть и хорошая. Даже замечательная. Но реализация продажи - кошмар. Собственник давно живет в другой стране и принял решение продать квартиру. Нашел фотки 5 летней давности, когда приезжал проведать бабушку. Попросил эту самую бабушку, которая приглядывает за квартирой - показать если что. Покупателей будет сначала принимать сам, а потом отправлять посмотреть с бабушкой. А там уже, когда до дела дойдет - решу что делать, может и приеду. Первый затык - он работает. На работе надо работать, не приветствуется какие-то постоянные звонки. А они то как раз посыпались. Поэтому почти сразу в объявлении появилось сообщение - «Пишите только в WhatsApp». Отвечать на сообщения он может уже только в нерабочее время. А оно наступает вечером, когда в Москве уже спят все. Рассинхрон. Фотки - хотелось бы сделать. Но бабушка не умеет, а больше некого попросить - знакомых за это время не осталось. Что самое интересное - кто-то прорывался сквозь эти преграды (тот же я - достаточно упёртый в достижении задач). Но там купить -не укупишь. До просмотра бы дойти. Мы вот решили не связываться и нашли другой вариант. Это конечно экстремальный случай. Но в большинстве вариантов у продавцов недвижимости из-за рубежа есть только один правильный вариант. Нужен человек на месте. ❗️Не бабушка и не двюродная тётя из Нижнего Новгорода (тоже реальная история), которую он попросил если что приезжать. У них свои дела, свой образ жизни. И приезжать вечером на показы(которых может не случиться), в неудобное время на аванс(на который покупатель может не доехать), собирать справки - им крайне неудобно. Звонки принимать по объявлениям, кстати тоже. И часто продажа растягивается и проваливается именно по этой причине. Не дозвонишься, показ только в выходные и то не в каждые, время на подготовку к сделке - желательно растянуть на пару месяцев... Поэтому повторюсь. На месте, где квартира/дом/дача/офис нужен реальный человек. Который спокойно и профессионально будет принимать звонки, показывать квартиру, отвечать на вопросы и спокойно объяснять покупателю, почему собственник за границей и как будет проходить сделка. И организовывать эту саму сделку. А вы уже подключитесь там, где действительно нужны именно вы. На сделке. На подписании договора купли-продажи (иногда кстати это может быть и тётя, которой нужно будет приехать всего раз на саму сделку с правильной доверенностью). Потому что даже хорошую (и даже прекрасную) квартиру можно испортить плохим объявлением. И ужасной реализацией. А поговорить/обсудить именно вашу ситуацию с вашей недвижимостью можно со мной - в ЛС или в любом из мессенджеров по номеру +7 995 12 012 55

🍒 «У меня квартира дороже, потому что здесь хороший ремонт». Очень частая логика продавца. И иногда она вполне справедливая. В квартире действительно может быть хорошая электрика, много розеток, нормальная сантехника, дорогая техника, качественная кухня, кондиционеры, тёплые полы. То есть квартира объективно лучше аналога, где всё это ещё придётся делать. И продавец рассуждает примерно так: «Мы три года назад вложили в ремонт 4 миллиона. Значит, квартира сейчас должна стоить хотя бы на 2–3 миллиона дороже аналогов». А это не так. Во-первых, чтобы покупатель вообще оценил всю эту начинку, он должен сначала прийти в квартиру. А до просмотра он видит совсем другую картину. Открывает условный Циан или Авито. Похожие квартиры - 24,5 млн, 25 млн, 25,3 млн. Квартира нашего продавца - 28 млн. Продавец в этот момент мысленно объясняет: «У меня кухня дорогая». «Посмотрите на технику - такую сейчас не купишь». «Электрику полностью переделывали». «У нас отличный ремонт, мебель, даже материалы оставлю». Только покупатель всего этого пока не знает. Он видит цифры. 28 вместо 25. И очень часто просто идёт смотреть следующие объявления. То есть ремонт может действительно повышать ценность квартиры, но покупатель должен сначала добраться до стадии, где он эту ценность вообще увидит. То есть захотеть прийти. Но есть и вторая проблема. Чужой ремонт для покупателя не равен деньгам, потраченным на этот ремонт. Это довольно болезненная мысль для собственника. Вы могли потратить 4 миллиона. Но покупатель не обязан считать: «Отличная квартира, мне не надо в ремонт вкладываться. Значит я готов заплатить за квартиру ещё плюс четыре». Потому что это был ваш выбор. Ваша кухня. Ваш цвет плитки. Ваш свет. Ваша техника. Ваша планировка. Ваши решения трёхлетней давности. Одному покупателю всё это очень понравится. Другой скажет «Нормально, можно жить». А третий зайдёт и уже мысленно будет считать, сколько стоит заменить кухню и перекрасить стены. Да, квартира с хорошим ремонтом чаще всего привлекательнее квартиры без ремонта или с давним ремонтом. Она может продаваться быстрее. Может стоить несколько дороже. Может получить преимущество среди похожих вариантов. Но логика: «Мы потратили на ремонт 4 миллиона, поэтому просто прибавляем к рынку ещё 3» - работает далеко не всегда. Точнее вообще редко работает. Потому что покупатель оценивает не ваши расходы. Он оценивает то, насколько ему это нравится. Он не предполагает сколько стоит ремонт в деньгах и времени. Пока сам не попробуешь- не узнаешь. Поэтому ваши цифры затрат ему особо ничего не говорят. Да и по эмоциям тоже. Хороший нейтральный ремонт, который позволяет заехать завтра - это одно. Очень дорогой, но специфический интерьер под вкус собственника - совсем другое. Да и вообще - трудно серьёзно оценивать отличную квартиру на +3-5-7 миллионов выше, когда вокруг куча вариантов в примерно одной цене. И она (цена) меньше вашей. Поэтому при продаже надо разделять сколько собственник вложил в квартиру и сколько покупатель готов за эти вложения доплатить. Это совсем не одно и то же. Только после этого возникает вопрос правильного диапазона цены. Потому что цена должна решить сразу две задачи: А) привести покупателя на просмотр и Б) дать ему внутри квартиры причину заплатить больше. Если первая задача не решена, до второй просто никто не дойдёт.

«Пока ничего не буду делать с квартирой». На первый взгляд вообще бесплатное и беспроблемное решение. Не продаю - значит не могу продешевить. Не сдаю - значит не связываюсь с арендаторами. Квартира стоит, цены когда-нибудь вырастут, а там разберёмся. Недавно как раз разбирал похожую историю. Люди уехали за рубеж, давно уже, Квартира досталась в наследство уже когда они были там. Ну и пока решили не принимать решений, пусть стоит. Сначала предполагалось, что ненадолго, потом это «ненадолго» растянулось. За квартирой нормально никто не присматривал. Просто стояла. Когда я получил ключи и увидел квартиру - 🙈 Да, прям можно закрывать глаза и нос. Видимо в какой-то момент что-то случилось с канализацией (красивый и фасадный, но старый сталинский дом) и она из туалета потекла на кухню и в коридор. Не масштабно, но на паркете всё это осталось. И закрепилось. Квартира вроде бы просто стояла. Но оказалось, что «просто стоит» не значит «ничего не происходит». Вышеописанная красота явно не добавила ценности. И это только одна часть цены в конкретном случае. Во всех подобных вариантах есть коммунальные платежи, капремонт, постепенно стареющий ремонт. Если квартира могла сдаваться, это ещё и деньги, которые она всё это время НЕ приносила. А есть цена капитала. Допустим, у вас квартира стоимостью 20-30 миллионов. Не обязательно её продавать. Возможно, совершенно правильно оставить. Но тогда хотя бы стоит понимать, зачем именно эти 20-30 миллионов вашего капитала сейчас находятся в этой конкретной квартире. Она нужна детям? Вы собираетесь вернуться? Рассчитываете на рост именно этого объекта? Хорошо. А может быть, продавать её действительно не надо, но надо привести в порядок и сдавать. И тогда она хотя бы начинает работать, и формировать реальный капитал тем же детям. А не просто несколько лет существует в вашей собственности и требует расходов. Причём касается это не только тех, кто уехал за границу. Я вижу примерно то же самое и у людей, которые никуда не уезжали. Есть вторая квартира, квартира родителей, старая инвестиционная квартира. Пользоваться ей не пользуются, продавать пока не решаются, сдавать почему-то тоже не начинают. Или даже попробовали, но потом решили не заморачиваться. И проходит три года. Иногда пять. Когда начинаешь разбирать такие ситуации, довольно часто выясняется, что вариантов вообще не два: продать или оставить. Можно продать. Можно сдавать. Иногда имеет смысл немного вложиться и только потом сдавать или продавать. Иногда действительно лучше ничего не менять и оставить объект на несколько лет. Но вариант «пусть пока просто стоит» тоже хорошо бы посчитать. Хотя бы раз (а лучше вообще обновлять данные, как делают одни мои клиенты лет 20 живущие в далёкой загранице). Иногда после такого подсчёта оказывается, что квартира всё это время была не запасным аэродромом, а довольно дорогим способом ничего не решать.

До сделки оставался один день Покупаем квартиру клиенту (давняя история, но актуальности не потеряла точно) Долго искали квартиру, обошли практически весь и даже немного заглядывали на юго-восток. Всё не то. Но в итоге клиент выбрал подходящий вариант. 40-метровая однушка, высокий этаж, не прямо видовая, но симпатично. Квартиру нашли, с продавцом договорились, аванс внесли. Продавец собрал свои документы, мы свои проверки. Всё получили, всё проверили. Нет никаких красных флагов и сюрпризов. И даже продавец - не пожилой собственник с единственным жильём (хотя тогда это не вызывало столько вопросов). Банк (там ипотека была) тоже готов и объект одобрил. Сделку назначили. Ждём. До сделки оставался один день. К этому моменту покупатель уже, естественно, считал вопрос практически решённым. Настолько, что предупредил хозяина квартиры, которую снимал: всё, скоро освобождаю, ищите новых арендаторов. И именно в этот день звонит продавец и говорит, что возвращает аванс. Квартиру продавать не будет. Не было ошибки в проверке. Не было истории, когда мы вдруг увидели аресты или обременения, не было наследника из ниоткуда или ещё что-то подобное. Наоборот - всё, что должны были сделать, сделали. Просто в процессе собственница решила поделиться с сыном, который жил в Минске новостью. И вроде даже никакой реакции не последовало. Но в день перед сделкой он примчался из Белоруссии и заставил мать отказаться от сделки. Потому что как так можно - квартиры в Москве не продают! Их в Москве только покупают. В общем да. Странно, внезапно, но как есть🤷. А у покупателя уже другая проблема: он предупредил своего арендодателя, что съезжает. То есть ещё вчера была логика примерно такая: завтра покупаем квартиру - пару недель на регистрацию - дальше переезд, всё вопрос с арендой закрыт. А сегодня... Сегодня квартиры нет, сделка рассыпалась, и нужно заново решать сразу несколько задач. За 26 лет в недвижимости я к таким вещам уже привык. Да и тогда тоже. Но для клиента это всегда довольно неприятный момент, потому что психологически сделка заканчивается намного раньше, чем юридически. 👉Нашёл квартиру - уже почти купил. 👉Внёс аванс - ну теперь точно купил. 👉Проверили документы - всё, можно выдыхать. 👉Назначили сделку на завтра - какие вообще ещё могут быть варианты? Могут. И иногда вообще не потому, что кто-то ошибся. Поэтому я обычно советую до самого финала не принимать решений, которые потом тяжело быстро отыграть назад. Не обязательно заранее расторгать аренду. Не обязательно заказывать переезд на следующий день после регистрации сделки. Не обязательно уже упаковывать абсолютно всё в коробки. Не, не потому, что вокруг обязательно должна случиться катастрофа. Просто пока сделка не закончилась - она ещё идёт. И иногда фраза «до сделки остался один день» означает не «всё уже готово». А ровно то, что до сделки ещё целый день.

От рекламы до денег - чуть больше месяца. Что-то давно не рассказывал про сделки. Ну и тут очередной повод поспел - о нём и расскажем. Объект - квартира в новостройке, с недоделанной отделкой. Почти без (застройщик затянул стройку, а ремонт и вовсе не доделал). Инфраструктуры нет, метро нет (но обещают). Есть невыплаченная ипотека. Из прекрасного - нормальный этаж и пока имеющиеся виды на Москву. Продавца пригласил застройщик на передачу квартиры. А клиент уже явно понимал, что квартиру перерос и она ему не нужна. Поэтому нашел по рекомендации риэлтора (им оказались мы с "Вишней") и попросил не затягивать. А лучше вообще начать поиск покупателя до получения собственности, чтобы прямо после регистрации - сразу и продать. Сразу скажу, что так совсем идеально не получилось. Но получилось всё равно быстро. • Для рекламы подготовили объявление с парой старых фотографий и фотографиями местности. • На приемку сходили с клиентом, посмотрели как выглядит объект в действительности. Заодно сделали дополнительные фотографии и поискали вокруг плюсы объекта. • Обновили фотографии в объявлении, текст подправили и скорректировали сразу цену (ни мы, ни клиент не предполагали, что квартира окажется несколько хуже ожиданий). В итоге 10+ просмотров за пару дней, и вот он результат - один желающий, один внесенный аванс. А там уже почти технические моменты. Сбор документов (немного, дом и квартира - наисвежайшие) для покупателя. Переговоры и синхронизация понимания сделки - с банком. Продажа из-под ипотеки хоть уже и не необычное дело, но в некоторых банках - очень всё туго (по весне с одним банком месяца полтора потеряли на подготовку к такой сделке). А вот сделка сама - в солнечный день, с чашечкой кофе перед началом, меньше чем за час - ой, красота :). Далее, сделка-регистрация (с снятием обременения)-получение клиентом денег=6 дней, включая субботу с воскресеньем. Итого - примерно полтора месяца от встречи с клиентом на передаче квартиры и до получения им денег. Из них около недели - просто ожидание, так как продавцу нужно было прилететь на сделку. Хорошо? Хорошо! Клиент доволен - я доволен💪🍒 (фото - для привлечения внимания, дом всё-таки не настолько недостроен был😁).

Ура! Метро в Химках/Мытищах…Ура?🤔 Отовсюду слышу, что планируют построить метро там, где ещё не строили. Куркино, Мытищи, Химки, Балашиха… и давайте, чтобы уж сразу всё зацепить - и Красногорск с Развилкой. Точно знаю (ну потому что некоторые мне именно с этим вопросом и писали), что народ в первую очередь подумал о росте цен. А точнее - зарабатывании на нем. Собственники - что нужно уже как-то цены поднимать (даже, если до этого никто не брал). Покупатели - чтобы купить и перепродать на росте. Давайте я сразу скажу почему. Почему заговорили об этом. Помните мультфильм? На носу у нас что? «Бородавка?» Выборы? «На носу у нас - Масленица!» Так вот. Почему бы именно в такой замечательный момент двум «градоначальникам» не дать гражданам чуть-чуть надежды? Потому что про метро в Химках/Мытищах я слышу уже больше 20 лет. Помню, стоял в квартире в Мытищах и мне показывали, что пустырь перед окном - это будущее метро. «Вон, смотрите - уже всё забором обнесено». Да. Только это «уже» - 25 лет уже🤷🏻‍♂️. Поэтому. Продавцам да - использовать тему про возможное метро надо, почему бы и нет. Покупателям - с осторожностью. Потому что уже запроектированное заворачивают и забывают. А это - просто озвученные желания. Не стоит только на них строить долгосрочные планы.

🍒Иногда география наших сделок выглядит немного странно. Сравнительно недавно мы покупали квартиру в Калининграде. Квартира была в Калининграде, продавец тоже находился там. А наш клиент - покупатель во время сделки был в Сочи. Причём на поиск он вообще не приезжал. Мы сами смотрели объекты, показывали ему по видео, обсуждали плюсы и минусы, выбирали. Потом организовали саму сделку. В другой раз в том же Калининграде продавали. Продавец находился в Сибири, покупатель и мы- в Москве. Ещё была квартира в Тверской области. Мы с продавцом в Москве, покупатель в Челябинске. В Перми - продавец с нами в Москве, покупатель на месте. В Москве покупали и новостройки и вторичку люди из других регионов. Историй всех перечислять не буду, их постепенно становится всё больше. Конечно, я не скажу, что это совершенно обычная сделка и вообще никакой разницы нет. Разница есть. Нужно заранее понимать, кто и где будет подписывать документы, каким образом проходит идентификация, как организовать расчёты, регистрацию, передачу квартиры. Если нужен осмотр, кто его проводит. Если человек не приезжает вообще, то как показать ему объект так, чтобы он понимал, что именно покупает. Приложения для цифровой подписи, госключ-не госключ. И куча разнообразных вводных. То есть работы иногда даже больше. Но само по себе расстояние уже давно не является причиной отказаться от сделки. И мне кажется, здесь хорошо видно, зачем люди могут обращаться в агентство. Собрать всё это, предусмотреть мелочи и крупности и держать всё под контролем непросто. Не только обычному покупателю или продавцу. У человека может просто не быть возможности прилететь три раза в другой город. У него работа, семья, свои дела. Иногда перелёт занимает полдня. Иногда между городами несколько тысяч километров. И если значительную часть этого можно нормально организовать без его присутствия, и всех всё устраивает, то зачем заставлять человека ездить? Наша задача - организовать процесс так, чтобы клиент участвовал там, где его участие действительно нужно, а остальное мы сделали сами. Это касается и межрегиональных и обычных сделок. Сочи, Москва, Калининград, Челябинск, Сибирь, Тверская область. Неважно. Вроде бы география проживания и присутствия большая. Часовые пояса даже отличаются. А сделка всё равно одна.

Иногда у людей есть довольно странное представление о продаже квартиры (по итогам одного из комментариев к предыдущему посту). Сначала собственник должен сам привести в идеальный порядок все документы, разобраться со всеми зарегистрированными, проверить историю квартиры, решить юридические вопросы, подготовить сделку. И вот когда уже вообще никаких проблем нет, можно позвать риелтора. В реальной жизни всё происходит немного иначе. Мы начинаем работать с квартирой в том состоянии, в котором она есть. И дальше разбираемся. Что с документами. Кто собственники. Кто зарегистрирован. На каком основании квартира приобреталась. Есть ли перепланировка. Какие документы нужно получить дополнительно. Что необходимо сделать до аванса, что можно делать параллельно, а без чего вообще нельзя выходить на сделку. Само наличие какого-то вопроса ещё не означает, что квартиру нельзя продавать. В той истории из прошлого, новая квартира вообще "собиралась" из двух квартир. Исходник - два довольно невзрачных объекта. В результате получилась одна очень хорошая квартира. И покупатели тех довольны и наш клиент, который получил больше, чем ожидал - тем более. Разумеется, к моменту всех трёх сделок все необходимые вопросы были решены и все документы были готовы. Иначе сделок не состоялось бы. Но именно в этом и заключается часть нашей работы. Не стоять рядом с идеально подготовленной квартирой и ждать покупателя. А понять, что есть(и чего нет) на старте. Что из этого действительно представляет риск, что является обычной технической задачей и что нужно сделать, чтобы объект можно было спокойно продать. Причём сюрпризы бывают не только с квартирами. Люди теряют паспорта перед сделкой. Забывают документы в МФЦ или где-то ещё. Внезапно выясняют, что кто-то до сих пор зарегистрирован. Уезжают в другой город. Заболевают. Меняют планы. Банки требуют дополнительные бумаги или внезапно меняют схему сделки. Росреестр может приостановить регистрацию. За 26 лет я видел очень разные ситуации. Всё бывает. И почти всё решается. Поэтому для меня хорошая сделка - это не сделка, в которой изначально не было ни одного вопроса. Таких как раз не так много. Хорошая сделка - это когда вопросы нашли заранее, поняли, какие из них важны, решили их и к моменту выхода на сделку у покупателя и продавца нет неприятных неожиданностей. Да, и это одна из причин - зачем в сделке нужен специалист. Он знает что, он знает как и он знает когда.

Покупатель найден, аванс получен. И вдруг оказывается, что квартиру пока вообще нельзя продать. Это я вспомнил одну из наших прошлых сделок. Нужно было одновременно продать две квартиры и купить одну другую - побольше и покрасивее. Результат получился ещё и лучше, но сегодня не об этом :) Сам по себе это уже не самый простой вариант. Тут надо состыковать • сразу несколько покупателей, • авансы по продаваемым и их сроки • сроки нахождения альтернативы • синхронизировать все три аванса + проверку безопасности альтернативы. На слух-то сложно, а в реальности - ещё жёстче. По одной из квартир нашли покупателя, приняли аванс, начали готовиться к сделке. И вот уже после этого внезапно выяснилось, что некоторых оригиналов документов на квартиру нет. Хотя до этого собственник совершенно уверенно говорил, что всё есть и лежит дома. Ну он так предполагал, потому что документы хранились у родителей, сканы документов были на руках. Вдогонку - ещё интереснее. Обнаружилось, что в квартире временно зарегистрирована какая-то бывшая знакомая собственника. Давно уехала, где находится - толком никто не знает, контактов практически нет. А кто такое будет покупать - тут у любого покупателя появится куча сомнений. И вместо нормальной подготовки к сделке мы начали срочно восстанавливать документы, искать человека, какие-то контакты, варианты, как её снять с регистрационного учёта. Всё это, конечно, решилось. Но заняло время. В сроки аванса мы не уложились - аванс пришлось вернуть. При этом по второй квартире покупатель к тому моменту тоже уже был. И вся конструкция, которую мы до этого собирали, начала разваливаться. В итоге пришлось срочно искать нового покупателя и заново стыковать всю альтернативу. И всё из-за вещей, которые можно было спокойно выяснить до начала продажи. Поэтому я довольно настороженно отношусь к фразе продавца: «Да с документами всё нормально». Не потому, что продавец обязательно что-то скрывает. Он сам может просто не знать или не помнить какую-то важную деталь. Где оригиналы документов. Кто до сих пор зарегистрирован в квартире. Что было с наследством. Что с перепланировкой. Нужны ли ещё какие-то документы именно для этой сделки. Пока покупателя нет, всё это можно спокойно найти, заказать и привести в порядок. А когда аванс уже получен, идут сроки и параллельно ищется альтернатива, тот же самый небольшой вопрос превращается в проблему уже для всей сделки. Сначала хорошо бы убедиться, что когда покупатель действительно найдётся, мы сможем эту квартиру ему продать. Именно поэтому приходится задавать кучу вопросов и откладывать момент начала рекламной кампании - чтобы не было фальстарта. Что скажете? Было у вас что-то подобное?

Живёте за границей, а квартира осталась в Москве (Питере/Калининграде и т.д). С чего начать продажу? Одна из главных проблем при продаже на расстоянии начинается задолго до выхода квартиры в рекламу. Весной ко мне по рекомендации обратились собственники, которые живут за границей и собирались продавать квартиру в Москве. Намеревались приехать через месяц и начать процесс здесь. Одним из важных вопросов для них тогда показался вопрос доверенности - потому что запись в консульство уже существовала и очередь уже подходила к ним. А правильный текст доверенности - если не половина, то значительная часть решения задачи. Я об этом не раз писал. Когда я начал углубляться в ситуацию, выяснилось, что в квартире зарегистрированы не только сами собственники, но и бабушка, которая тоже не проживает в России. Я сразу обратил на это внимание - лучше сразу описать её выписку в доверенности, чтобы потом не пришлось отдельно решать вопрос со снятием с регистрационного учёта. И даже отправил текст с учётом этого. Через неделю я уточнил - как дела с доверенностью. Всё ок. Бабушка приедет и сама выпишется, поэтому отдельно от неё доверенность решили не делать. Ну а ещё через месяц, когда все должны были быть уже здесь и начать процесс, оказалось, что бабушка, скорее всего, не приедет. Точнее - «вероятнее всего». А значит, теперь нужно снова записываться в консульство и делать доверенность. Причём запись далеко не на ближайшую дату. А это надо делать, потому что с прописанной бабушкой квартиру за нормальные деньги люди не купят. В результате квартира, которую рассчитывали начать продавать в начале лета и, может быть, в конце уже получить деньги за неё, даже ещё не на полпути к этому. Скорее всего, люди приедут только к Новому году и пропустят самый активный сезон. А это - увеличение времени продажи, другие деньги вообще и другой курс валюты, скорее всего. Это хороший пример того, почему продажу квартиры из другой страны лучше начинать не с объявления и даже не с доверенности. Сначала нужно разобрать всю будущую сделку. Кто зарегистрирован в квартире. Кто и какие документы будет подписывать. Что можно сделать по доверенности. Где находятся оригиналы документов. Как будут проходить расчёты. Нужны ли какие-то действия лично от собственника или его родственников. Когда это сделано заранее, продавец понимает, что происходит и в какие сроки реально можно выйти на сделку. Когда нет, один вроде бы небольшой вопрос может сдвинуть продажу на несколько месяцев. А за это время, повторюсь, может измениться рынок, курс валют, спрос на конкретный тип недвижимости и просто рабочие планы самого собственника. Они же не в любое время по щелчку пальцев могут приехать и сидеть в Москве для того, чтобы готовить квартиру к продаже. Поэтому если вы живёте за границей и думаете о продаже квартиры в Москве, я бы начал с консультации и разбора всей схемы сделки. Час, потраченный на это заранее, иногда экономит несколько месяцев потом. Ну и да - рекомендациям профессионала лучше всё-таки следовать.

Покупатель найден. Почему продавцу ещё рано радоваться Одна из довольно неприятных историй при продаже квартиры обычно выглядит так. Приходит человек на просмотр. Всё хорошо, квартира ему нравится, обсуждаем цену, всё вроде бы устраивает. Говорит, что готов покупать. Иногда прямо на просмотре. Продавец, естественно, «ура!!!» - основная задача уже решена. Но покупатель, который сказал «беру», и покупатель, с которым состоится сделка, нередко не одно и то же. Недавно было что-то похожее. Вроде бы обо всём договорились и перешли к внесению аванса. Но не дошли… Начали появляться дополнительные требования. Обсудили одни, появились следующие. Потом ещё что-то нужно проверить, ещё что-то добавить в соглашение, ещё по какому-то поводу «посоветоваться с родственниками». В какой-то момент стало понятно, что дело уже не в документах и не в условиях сделки. Человек просто никак не может принять окончательное решение. При этом от покупки он вроде бы не отказывается. На словах он по-прежнему покупатель. Только аванса нет, понятных сроков нет, а список новых вопросов и требований продолжает расти. В чем проблема для продавца? В потерянном времени и потерянных других покупателях. Продавец уже мысленно продал квартиру. Может начать менее активно показывать её другим людям, может отказаться от каких-то переговоров, а если у него альтернатива, то ещё и начать искать следующую квартиру, рассчитывая на деньги от этой продажи. А потом через неделю или две выясняется, что покупатель всё ещё «думает». Денег нет, сделки - тем более. Поэтому я довольно спокойно отношусь к словам покупателя «беру». Особенно на показе. Хорошо, берёте. Следующий вопрос: что мы делаем дальше? - Когда человек готов внести аванс? - На какие деньги он покупает? - Если ипотека, то одобрена ли она и что ещё требуется банку? - Какие документы покупатель хочет получить? - Какие у него условия по срокам сделки, расчётам, освобождению квартиры? Чем раньше это выясняется, тем меньше шансов потратить две недели на человека, который в итоге так и не решится покупать. Или усложнит выход на сделку настолько, что и продавец уже не захочет продавать. При этом осторожность покупателя я прекрасно понимаю. Покупка квартиры стоит больших денег, документы нужно проверять, условия сделки нужно обсуждать. Более того, я сам всегда советую покупателям не торопиться там, где есть реальные риски. Но есть разница между нормальной проверкой и бесконечным появлением новых условий. Обычно через какое-то (недолгое, кстати) время это уже хорошо видно. Даже внесённый аванс, кстати, ещё не означает, что можно расслабиться. Впереди может быть ипотека, согласование объекта банком, документы, организация расчётов, поиск альтернативы у продавца. Сделка может рассыпаться в любой момент, на любом из этих этапов. Поэтому найти человека, которому понравилась квартира, это только часть работы. Мне гораздо важнее довести продажу до конца: чтобы условия были согласованы, сделка состоялась, переход права зарегистрировали и продавец получил деньги. Вот тогда покупатель действительно найден. И я спокоен :)

Большинство людей начинают продажу с вопроса: сколько стоит моя квартира? Вопрос правильный. Но не первый. Сначала я бы спросил другое: зачем вы её продаёте и что будете делать после? Одно дело, если квартира свободна, а деньги нужны для других целей. Продали, получили деньги - пошли тратить. Другое - если в квартире вы живёте и планируете что-то купить взамен. Или переложить деньги в новостройку. Или погасить ипотеку за эту или другую недвижимость. Или разъехаться с родственниками. А иногда всё это сразу. Тогда недостаточно просто найти покупателя. Нужно заранее понимать: • куда и когда вы переезжаете? • сколько денег останется после продажи? • что будет, если покупатель хочет быстро въехать в квартиру? • можно ли подобрать альтернативу в нужном бюджете? • как связать две сделки, чтобы не остаться без квартиры, но с деньгами, которых уже не хватает на следующую покупку? Нередко бывает, что продавец сначала выставляет квартиру, потом находит покупателя, получает аванс и только после этого начинает думать, что конкретно будет делать дальше. Начинается спешка. И это мягко сказано :) 😱Покупатель ждёт. Сроки идут (месяцами никто вас ждать не будет). 😱Подходящей квартиры взамен нет. 😱Новостройку нужно оплачивать раньше, чем предполагали. И тому подобное. В результате продавец или возвращает аванс и теряет покупателя, или соглашается на неудобные условия, или покупает не то, что хотел. Хотя сама квартира могла быть хорошей, документы в порядке, а покупатель вполне вменяемым. И вопрос тут не в квартире. Вопрос в том, что заранее не был продуман весь путь. Поэтому продажу я начинаю не с объявления и даже не с фотографий. Сначала нужно спокойно разложить ситуацию: что продаём, зачем, в какие сроки, сколько денег должны получить и покупаем ли что-то дальше. И да, такие задачи часто разбираются на консультациях. Иногда человеку достаточно понятного плана действий. А иногда становится ясно, что продажу и следующую покупку лучше сразу вести как одну связанную историю. Лучше понять это до того, как появился покупатель и всё пошло разлетаться в авральном режиме

Продавец попросил включить в договор пункт о том, что мошенники не заставляют Покупателя купить его квартиру "в рамках спецоперации". Оригинально конечно, первый раз такое встречаю. И смешно и не очень. Но когда кто-то из участников сделки действует без поддержки юриста или риэлтора - подобные чудеса становятся обыденностью. И да, когда покупатель думает, что напрямую с продавцом проще договориться (только вчера на консультации это обсуждал с клиентом) - нет, нередко не проще. И торговаться надо правильно и документы согласовывать. За столько почти 30 лет практики (обалдеть🙈) не раз встречал случаи, когда продавец отказывался вообще продавать недвижимость конкретному покупателю. И договоры видел настолько корявые, что удивлялся - как такое регистратор пропустил и зарегистрировал.

Хитрый ход конём :) А я всё думал, как застройщик решил вопрос с участком у этих таунов. Его как будто и не было, при взгляде снаружи. Оказалось, что застройщик поднял «участок для барбекю» на уровень второго этажа. По мне - так хитровыдуманная экономия застройщика. Но как решат покупатели такого - вопрос🤔. Я бы - не.

Сделки с недвижимостью. Отпускной август продемонстрировал некоторое расслоение. Сравнительно дешёвые сегменты вполне себе авансируются и продаются-покупаются. Это уровень примерно 10-19 миллионов. Если говорить об объектах несколько выше, 25-40 миллионов - тут активности меньше. Может покупатели более дорогих объектов пока отдыхают, а более дешёвых - уже приехали?🤔 Ну или вообще не уезжали никуда. P.S. Также явно видно, что там где недвижимость стоит ближе к верхней границе ожидаемого диапазона цены - покупатели задумчивей и пассивнее.

Не всё золото, что блестит. И это тоже про недвижимость. Если точнее - про инвестиции в неё. Когда смотришь на рынок только с одной стороны - например видишь активность аренды (ещё интереснее - когда смотришь на рынок аренды сезонный). Кажется, что спрос большой, рынок живой, сумма в месяц устраивает, простоя не будет - вот она, золотая жила! Воткни палку купи квартиру в любом месте - всё само вырастет деньги приносит. Но. Всё не так. Во-первых, не само, кто-то должен сдавать и следить за объектом. Во-вторых, высокая и активная аренда скорее всего компенсируется высокой же ценой входа. Ну и, в-третьих. Не любая квартира не в любом месте. Хорошо считать - обязательно. Хорошо выбирать - обязательно.

2 неочевидных факта про консультации. Которые стоит понимать. 1. На консультации можно получить ответ - опровержение вашей гипотезы. Например - по итогам изучения всех цифр и данных, найденных в интернете(или даже при посещении локации), вам кажется, что стоит вкладывать деньги в покупку арендной недвижимости. С предполагаемым определенным результатом в определенной локации. По итогам консультации оказывается, что а) не учтены важные данные б) на практике всё не совсем так, как в теории и как пишут блогеры. И это (опровержение или корректировка гипотезы) неплохо - лучше вложить несколько тысяч в консультацию, чем потерять на реальном тестировании гипотезы десяток-другой миллионов. 2. Иногда для консультации нужна предварительная консультация. Вот, да. ЧуднО, но так и есть. Если ситуация с недвижимостью сложная (десяток собственников/ будущий раздел наследства/ несколько разноплановых объектов) и полное непонимание, куда двигаться и о чем спрашивать. В этом случае первая консультация помогает выделить важное, определиться с дальнейшим вектором, понять как и о чем говорить с другими участниками. И какие документы и данные подготовить к второму этапу. Вложить деньги в консультацию означает не сделать неправильных движений, которые могут отразиться на будущем. Ну и, конечно же напомню. Если нужно проконсультироваться о недвижимости - вы знаете к кому обратиться 😉

🍒Можно назвать это развитой интуицией, но скорее всего это просто большой и постоянно обновляемый опыт сказывается. Два явных примера практически об одном и том же. 1️⃣Мы управляем квартирами наших клиентов, ищем арендаторов, заселяем-выселяем, контролируем и т.д. Всем сотрудникам своим говорю: если потенциальный арендатор начинает придираться к мелочам - сразу нет, отказываемся. Такой товарищ вынесет весь мозг во время аренды, а под конец зас...испортит что-то в квартире и задолбает с возвратом депозита. Как это выглядит? Ну когда при долгосрочной аренде начинается: "а уберите посуду", "а добавьте посуду", "а увезите диван", "а почему нет кондционера", "мне не нужен кондиционер - зачем я за него буду доплачивать". В общем, всего не перечислить. 2️⃣ При продаже нами какой-либо недвижимости это выглядит чаще всего так. Человек говорит, что наш договор ему не нравится (не полный/слишком обширный) и высылает свой. Чаще всего это компиляция из старинного договора и кучи неосознанных дополнений. Как только ты согласился с одними пожеланиями к документам, начинают появляться дополнительные. Потом следующие. Да, понимаю, самостоятельный покупатель или его неопытный риэлтор переживают. Хорошо. Но запрашивать документы нужно с пониманием, зачем и что ты хочешь получить. Когда на нас, как на продавцов вываливается неокрепший дёргающийся разум, пылесосящий все левые статьи в интернете по проверкам - надо бежать. Поверьте, как только арендатор или покупатель начинает закапываться в мелочи - это всегда потенциальные проблемы. В случае с покупателем - еще и кратное снижение вероятности реальной покупки недвижимости. Потому что его ничего не удовлетворит - каждый раз будет просмотрен новый ролик очередного блогера-кликуши или прочитана статья столетней давности на каком-то сайте. 👉Отказывайтесь чем раньше - тем лучше! Сделки не будет. Вы только потеряете время, вместо того, чтобы спокойно продать нормальному продавцу или спокойно жить с нормальным арендатором.

Нашёл тут недавно постоянный и любимый клиент себе инвест-объект. Я в шоке. Естественно, раз уж мы столько лет друг друга знаем - мы обсудили до этого различные варианты, плюсы-минусы. Вернулся с конкретным проектом. Попросил оценить - не инвест составляющую, а именно с точки зрения безопасности. Суть предложения состоит в следующем - "инвестор" вкладывает деньги в строительство. Договор ДДУ - всё вроде бы по честному (там сам ДДУ конечно не очень - ряд пунктов точно под замену/корректировку). Но самое интересное - это второй этап. Клиенту обещается гарантированный доход от управления его объектом после окончания строительства. И чтобы ему было спокойнее (а на самом деле, чтобы никуда не делся) - предлагается подписать предварительный договор аренды. И вот тут-то продавец развернулся по полной программе. За расторжение предварительного договора - штраф пару миллионов. Деньги вроде бы должны ежемесячно и гарантированно, но они взаимозачетом будут учитываться за ремонт и оборудование, которое будет делать продавец. То есть первые несколько лет прекрасная инвестиция, в которую клиент собирался вложить деньги, будет кормить и управляющую компанию и продавца и коммунальщиков - но никак не инвестора. А если откажется - читаем несколько строк выше - да, штраф пара миллионов. Инвест такой инвест🤦‍♂️ Вложи денег в строительство. Отдай объект в управление. Но денег ты с этого не будешь получать вовсе. В крайнем случае - столько, сколько отсыпет продавец. Получается, что не инвестору должны денег - а он, самим фактом своего появления на горизонте продавца уже должен :). Так что, дорогие товарищи, не всё то инвестиция, что так называется продавцами. Читайте договоры и реальные условия. А не только смотрите ролики и слушайте сказания продавцов. Я обладел, конечно, от такого предложения😳