Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью
رفتن به کانال در Telegram
Риэлтор и юрист с 25-летним опытом Эксперт в безопасности сделок с недвижимостью Основные направления: ▪️ продажа недвижимости(Москва) ▪️ новостройки: выбор и покупка Также работаю с поиском и инвестиционными задачами 📩 Консультации- @SergeyVishnyakov
نمایش بیشتر538
مشترکین
اطلاعاتی وجود ندارد24 ساعت
-17 روز
-730 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
اوت '26
اوت '26
+7
در 0 کانالها
ژوئیه '26
+13
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '26
+8
در 0 کانالها
Get PRO
مه '26
+19
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+16
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '26
+16
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+7
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+10
در 1 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+6
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+10
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+8
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+9
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '25
+3
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+13
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+13
در 0 کانالها
Get PRO
مه '25
+241
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+17
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '25
+17
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+5
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+10
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+6
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+13
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+11
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+3
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '24
+6
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+7
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+3
در 0 کانالها
Get PRO
مه '24
+9
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+15
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '24
+10
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+16
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+7
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+11
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+19
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+319
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 29 اوت | +2 | |||
| 28 اوت | 0 | |||
| 27 اوت | 0 | |||
| 26 اوت | +1 | |||
| 25 اوت | 0 | |||
| 24 اوت | 0 | |||
| 23 اوت | 0 | |||
| 22 اوت | 0 | |||
| 21 اوت | 0 | |||
| 20 اوت | 0 | |||
| 19 اوت | +1 | |||
| 18 اوت | 0 | |||
| 17 اوت | 0 | |||
| 16 اوت | 0 | |||
| 15 اوت | 0 | |||
| 14 اوت | +1 | |||
| 13 اوت | 0 | |||
| 12 اوت | 0 | |||
| 11 اوت | 0 | |||
| 10 اوت | +1 | |||
| 09 اوت | 0 | |||
| 08 اوت | 0 | |||
| 07 اوت | 0 | |||
| 06 اوت | 0 | |||
| 05 اوت | 0 | |||
| 04 اوت | 0 | |||
| 03 اوت | +1 | |||
| 02 اوت | 0 | |||
| 01 اوت | 0 |
پستهای کانال
Хитрый ход конём :)
А я всё думал, как застройщик решил вопрос с участком у этих таунов.
Его как будто и не было, при взгляде снаружи.
Оказалось, что застройщик поднял «участок для барбекю» на уровень второго этажа.
По мне - так хитровыдуманная экономия застройщика.
Но как решат покупатели такого - вопрос🤔.
Я бы - не.
| 2 | Сделки с недвижимостью. Отпускной август продемонстрировал некоторое расслоение.
Сравнительно дешёвые сегменты вполне себе авансируются и продаются-покупаются. Это уровень примерно 10-19 миллионов.
Если говорить об объектах несколько выше, 25-40 миллионов - тут активности меньше.
Может покупатели более дорогих объектов пока отдыхают, а более дешёвых - уже приехали?🤔
Ну или вообще не уезжали никуда.
P.S. Также явно видно, что там где недвижимость стоит ближе к верхней границе ожидаемого диапазона цены - покупатели задумчивей и пассивнее. | 90 |
| 3 | Не всё золото, что блестит.
И это тоже про недвижимость. Если точнее - про инвестиции в неё.
Когда смотришь на рынок только с одной стороны - например видишь активность аренды (ещё интереснее - когда смотришь на рынок аренды сезонный).
Кажется, что спрос большой, рынок живой, сумма в месяц устраивает, простоя не будет - вот она, золотая жила!
Воткни палку купи квартиру в любом месте - всё само вырастет деньги приносит.
Но.
Всё не так.
Во-первых, не само, кто-то должен сдавать и следить за объектом.
Во-вторых, высокая и активная аренда скорее всего компенсируется высокой же ценой входа.
Ну и, в-третьих. Не любая квартира не в любом месте.
Хорошо считать - обязательно.
Хорошо выбирать - обязательно. | 137 |
| 4 | 2 неочевидных факта про консультации. Которые стоит понимать.
1. На консультации можно получить ответ - опровержение вашей гипотезы.
Например - по итогам изучения всех цифр и данных, найденных в интернете(или даже при посещении локации), вам кажется, что стоит вкладывать деньги в покупку арендной недвижимости. С предполагаемым определенным результатом в определенной локации.
По итогам консультации оказывается, что
а) не учтены важные данные б) на практике всё не совсем так, как в теории и как пишут блогеры.
И это (опровержение или корректировка гипотезы) неплохо - лучше вложить несколько тысяч в консультацию, чем потерять на реальном тестировании гипотезы десяток-другой миллионов.
2. Иногда для консультации нужна предварительная консультация.
Вот, да. ЧуднО, но так и есть.
Если ситуация с недвижимостью сложная (десяток собственников/ будущий раздел наследства/ несколько разноплановых объектов) и полное непонимание, куда двигаться и о чем спрашивать.
В этом случае первая консультация помогает выделить важное, определиться с дальнейшим вектором, понять как и о чем говорить с другими участниками. И какие документы и данные подготовить к второму этапу.
Вложить деньги в консультацию означает не сделать неправильных движений, которые могут отразиться на будущем.
Ну и, конечно же напомню.
Если нужно проконсультироваться о недвижимости - вы знаете к кому обратиться 😉 | 132 |
| 5 | 🍒Можно назвать это развитой интуицией, но скорее всего это просто большой и постоянно обновляемый опыт сказывается.
Два явных примера практически об одном и том же.
1️⃣Мы управляем квартирами наших клиентов, ищем арендаторов, заселяем-выселяем, контролируем и т.д.
Всем сотрудникам своим говорю: если потенциальный арендатор начинает придираться к мелочам - сразу нет, отказываемся. Такой товарищ вынесет весь мозг во время аренды, а под конец зас...испортит что-то в квартире и задолбает с возвратом депозита.
Как это выглядит?
Ну когда при долгосрочной аренде начинается: "а уберите посуду", "а добавьте посуду", "а увезите диван", "а почему нет кондционера", "мне не нужен кондиционер - зачем я за него буду доплачивать". В общем, всего не перечислить.
2️⃣ При продаже нами какой-либо недвижимости это выглядит чаще всего так.
Человек говорит, что наш договор ему не нравится (не полный/слишком обширный) и высылает свой. Чаще всего это компиляция из старинного договора и кучи неосознанных дополнений.
Как только ты согласился с одними пожеланиями к документам, начинают появляться дополнительные. Потом следующие.
Да, понимаю, самостоятельный покупатель или его неопытный риэлтор переживают. Хорошо. Но запрашивать документы нужно с пониманием, зачем и что ты хочешь получить.
Когда на нас, как на продавцов вываливается неокрепший дёргающийся разум, пылесосящий все левые статьи в интернете по проверкам - надо бежать.
Поверьте, как только арендатор или покупатель начинает закапываться в мелочи - это всегда потенциальные проблемы.
В случае с покупателем - еще и кратное снижение вероятности реальной покупки недвижимости.
Потому что его ничего не удовлетворит - каждый раз будет просмотрен новый ролик очередного блогера-кликуши или прочитана статья столетней давности на каком-то сайте.
👉Отказывайтесь чем раньше - тем лучше!
Сделки не будет. Вы только потеряете время, вместо того, чтобы спокойно продать нормальному продавцу или спокойно жить с нормальным арендатором. | 106 |
| 6 | Нашёл тут недавно постоянный и любимый клиент себе инвест-объект. Я в шоке.
Естественно, раз уж мы столько лет друг друга знаем - мы обсудили до этого различные варианты, плюсы-минусы.
Вернулся с конкретным проектом. Попросил оценить - не инвест составляющую, а именно с точки зрения безопасности.
Суть предложения состоит в следующем - "инвестор" вкладывает деньги в строительство. Договор ДДУ - всё вроде бы по честному (там сам ДДУ конечно не очень - ряд пунктов точно под замену/корректировку).
Но самое интересное - это второй этап.
Клиенту обещается гарантированный доход от управления его объектом после окончания строительства.
И чтобы ему было спокойнее (а на самом деле, чтобы никуда не делся) - предлагается подписать предварительный договор аренды.
И вот тут-то продавец развернулся по полной программе.
За расторжение предварительного договора - штраф пару миллионов. Деньги вроде бы должны ежемесячно и гарантированно, но они взаимозачетом будут учитываться за ремонт и оборудование, которое будет делать продавец.
То есть первые несколько лет прекрасная инвестиция, в которую клиент собирался вложить деньги, будет кормить и управляющую компанию и продавца и коммунальщиков - но никак не инвестора.
А если откажется - читаем несколько строк выше - да, штраф пара миллионов.
Инвест такой инвест🤦♂️
Вложи денег в строительство.
Отдай объект в управление.
Но денег ты с этого не будешь получать вовсе. В крайнем случае - столько, сколько отсыпет продавец.
Получается, что не инвестору должны денег - а он, самим фактом своего появления на горизонте продавца уже должен :).
Так что, дорогие товарищи, не всё то инвестиция, что так называется продавцами.
Читайте договоры и реальные условия. А не только смотрите ролики и слушайте сказания продавцов.
Я обладел, конечно, от такого предложения😳 | 111 |
| 7 | В чём проблема больших задатков?
Из серии "бывает и такое".
Обратилась как-то ко мне подписчица за юридическим сопровождением. Она переезжала из Саратова в Москву и сама нашла квартиру.
"Осталось немного" - проверить юридическую чистоту и помочь с правильным оформлением сделки. Задаток она уже внесла до обращения ко мне.
Обычно я советую так не делать - непросто потом менять или корректировать неправильные решения, когда они уже прописаны в договоре. И подтверждены внесением немаленькой суммы.
А сумма в данном случае была и правда немаленькой - 700 тысяч. Продавец объяснил это двумя факторами - стоимостью квартиры в 25 миллионов и "небольшой суммой задолженности за коммуналку", которую он собирался погасить из внесенных денег.
Ну-ну🙈
Естественно, для меня, как человека лет 20 (на то время) вносящего и принимающего все эти задатки, авансы и другие платежи, всё это - совсем не аргументы.
Но для людей, которые делают первую сделку или переезжают из региона - норм.
Не потому что они глупые. А потому что в регионе сделок априори меньше, статистически обмана тоже меньше. А в небольших городах многие знают если не друг друга, то родственников или одноклассников друг друга.
"Мы же друг друга не обманем?"
Только в Москве такое не работает.
Вот и в этом случае получилось совсем не так, как виделось покупателю.
Долги в 700000 рублей за коммуналку просто так не возникают. Даже не так - у вменяемых и платёжеспособных людей с этим проблем нет. Даже если долги накопились - их гасят. Своими деньгами.
А вот получение предоплаты для оплаты долгов говорит об одном - у человека проблемы с финансами. Которые он решить не может. Или не хочет.
Продавец квартиры потратил внесенные деньги. Только не на погашение долга за коммунальные услуги.
Проиграл.
Продавать квартиру отказался.
Деньги возвращать - тоже. Нету🤷
Вы скажете - ну по суду вернет!
1. Не факт. Потому что выиграть суд - не означает сразу же получить деньги. Особенно с человека, у которого денег нет.
2. Суд - это отдельная задача. Время (если сам). Время и деньги (если нанять юриста). Которую придётся решать вместо того, чтобы сидеть на балконе и смотреть восходы с чашечкой кофе, как предполагалось.
Спешка нужна в редких, прям ограниченных случаях. И это точно не экстренная покупка недвижимости.
‼️Поэтому.
Нашли что-то прекрасное - купите его.
Но после того, как хотя бы проконсультируетесь со мной.
Иначе не надо. Никак.
Потом исправлять сложно. Иногда невозможно.
🍒Пишите в ЛС, пишите в мессенджеры на номер +79951201255
(ну или пока сохраните в контакты - пригодится). | 112 |
| 8 |  Модный сегодня дом А-фрейм, только исполненный лет 100 назад.
Причём, как я понимаю, этот вариант избавлен от проблем жары и шума от дождя и града.
Так как у предка - толстенная черепица, а у потомка чаще всего - презренный металл. | 154 |
| 9 |  Что вы купили бы?
Например, у вас есть до 30 миллионов рублей и возможность купить любую недвижимость в любой локации России.
Где, что и почему?
• Москву, как очевидный выбор - исключаем.
• лучше, если бы примерно приценивались - чтобы речь была не о просто придуманных вариантах (условно 500 метровый дом в Сириусе - надуманно, там нет таких цен) | 177 |
| 10 | 🍒Когда продавец сам себя саботирует
Позвали однажды меня оценить квартиру для продажи. Ну и заодно посмотреть, нужно ли что-то подправить - изменить.
Второй этаж, окна во двор с раскидистыми деревьями - света по ощущениям снаружи не очень много. Да и внутри, в самой квартире было довольно сумрачно.
Я честно ответил: "Как минимум лампочки. Помощнее. В темной квартире покупатели видят только минусы. Тёмные углы, темная мебель - для собственника это привычно и нормально. Но для покупателей - нет. Свет делает объект привлекательнее".
"Мы как-то привыкли, да так и дешевле, экономия", - ответили они.
Ну хорошо, моё дело отметить - я не могу собственника заставить сделать его квартиру привлекательнее.
Пошли дальше - дверь в ванную не закрывается. Места там мало, когда-то убрали дверь, думали что-то поставить, но как-то замылилось.
Да и что им там - два человека, друг вокруг друга каждый день живут. Привыкли.
Но вот на покупателей эта занавесочка совсем другие ощущения и впечатления произведёт.
И так далее. Куча мелочей, которые создают общее впечатление о квартире.
Я конечно проговорил им - что нужно, чтобы квартира продалась дороже, чем в нынешнем виде. Значительная часть стоит копейки - лампочки, банка краски, шторы. Ну вот дверь в ванную наверное самое дорогое.
Всё это можно и не делать. Мы нередко работаем с тем, что есть. Продаём, в нужные сроки и за нормальные деньги.
Но во всех подобных случаях я понимаю, что можно было бы круче и можно было бы больше.
Я уехал, написал по их просьбе список доделок в телеграм. Ну и спросил: "Когда продаём?"
"А мы пока подумаем, решаем что делать".
Потом совсем пропали.
Объявление так и не вышло. Ни в Вишне, ни у кого-то другого. Видимо, передумали вообще продавать. Бывает🤷♂️
Это не про лампочки. Лампочки - мелочь.
Это про готовность к переменам.
Да, вроде бы хочется квартиру поменять - но вроде и нет.
И так сойдёт. | 184 |
| 11 | Запах, который едет с вами домой после просмотра
Мне кажется не рассказывал ещё эту историю. Сегодня вспомнилось, хотя прошло уже много времени.
Мы с клиентами искали двушку в районе Ленинского проспекта.
Смотрели буквально всё, что попадалось в бюджет. И вот где-то в районе улицы Косыгина наткнулись на трёшку- по цене почти как двушка. Объявление нормальное, фотографий немного, вид на них подубитый, я подумал что этим цена и объясняется. В остальном - недоброжелательный агент зовет самим посмотреть и уже решать.
Ну как не зайти посмотреть? :)
Как только переступили порог - стало сразу понятно, почему такая цена. И почему агент продавца не приехал сам, а отправил нас смотреть самостоятельно.
Запах табака встретил нас раньше, чем хозяин. Плотный, въевшийся, многолетний. Открыл нам дверь мужчина с сигаретой в руке. И, не особо разговаривая, махнул рукой - идите за мной. И пошёл обратно в комнату. Мы за ним.
Заходим. Товарищ лежит на диване, курит. "Ходите", - говорит, "смотрите что хотите".
А вокруг на посмотреть - "красотища", всё прокурено, продымлено. Обои когда-то наверное были светлыми, а теперь стены и потолок приобрели характерный желто-коричневый оттенок. Как будто никотин уже из стен выступает.
В дальней комнате - пожилой отец, сухонький старичок. Тихо там лежит. Но тоже курит. Пепельница прямо под рукой, у кровати.
А сама квартира - красавица (если отрешиться от происходящего). Сталинка, отличная локация, крепкий дом, шикарное место. На тот момент просто мечта по расположению.
Но по состоянию - это было что-то. Пепел стряхивали прямо на пол, пепельницы почти везде больше как антураж. Ремонта явно не было десятилетиями. Может и прокуривать стали с момента получения квартиры.
Мы ходили в обуви. Но даже в обуви было страшно наступить куда-то ещё, всё выглядело так, будто может развалиться в любой момент.
Не то чтобы прямо гадюшник или клоповник. Но эта запущенность, эта апатия к пространству ощущалась очень сильно.
Стало понятно, чтобы привести эту квартиру в порядок, потребуются серьёзные ресурсы - не только деньги, но и время, силы на то, чтобы просто отмыть/очистить это всё до нормального состояния. Клиенты точно не собирались этого делать. Да и чисто психологически сразу "нет".
Вышли, выдохнули. Подышали свежим воздухом Ленинского проспекта😄
Приехал домой и обнаружил, что запах прокуренности прочно осел на одежде. Минут 5-7 мы были в квартире, а как будто год.
Я часто пишу про безопасность, что из-за кривых документов сложно купить недвижимость.
Но вот такие квартиры - они могут быть и с нормальными документами. А купить их тоже решится далеко не каждый.
Иногда квартира это не просто квадратные метры и локация. Это ещё и опыт, который остаётся с вами надолго - в буквальном смысле, на одежде 😅
Было ли у вас что-то подобное на просмотрах? | 141 |
| 12 |  Я когда-то писал, почему у «Вишни» нет отзывов на сайте.
Потому что покупка/продажа недвижимости часто достаточно интимный/конфиденциальный для многих момент.
И поэтому отзывы о нас - чаще всего это рекомендации, по которым к нам приходят люди.
Этот отзыв вдвойне приятен - Екатерина написала его сама, ну и сам текст конечно радует меня.
Вот ради такого результата, ощущения и работаем. | 135 |
| 13 | 🍒Что входит в мою консультацию? Вопрос возникает время от времени, я от него отвечаю, чаще конкретному клиенту.
И тут подумал, что вопрос-то общий, поэтому надо попробовать рассказать и «широкому кругу» подписчиков.
Что входит в консультацию?
У всех по-разному, это явно зависит от запроса.
Если упростить - это час времени, в течение которого я отвечаю на ваши вопросы о недвижимости. Или около недвижимости (наследство, приватизация, семейные вопросы и т.д).
Оценка недвижимости в моменте если и входит - то приблизительная, потому что для оценки нужно всё-таки провести анализ. Да, у меня практики много, оценка объектов идет в постоянно-периодическом режиме, естественно более-менее точные диапазоны у меня в голове есть.
Анализ документов - то же самое. Ну ладно, сложнее - там за 5-10 минут вскользь пробежаться можно, но результат🤷🏻♂️.
Консультация - это динамическая работа по вопросам клиента. Поэтому и загнать в рамки сложно.
Из последних консультаций:
- почему не продается студия в области. Разбирали объявления, обратную связь от смотревших и я выдал рекомендации, что нужно улучшить, что мешает;
- какую схему выбрать для перевода недвижимости от бабушки к внукам и как потом выстроить схему обмена недвижимостью сторон, чтобы уйти от долей (наследство);
- что можно приобрести за конкретную сумму и где, на что нужно ориентироваться, какие локации не подходят под желаемый денежный поток (Москва и не только);
- какие локации в Калининграде или области выбрать для переезда, чем одни районы отличаются друг от друга;
- продать недвижимость с материнским капиталом, как лучше и какие ограничения, что конкретно по шагам нужно делать;
- воспользоваться семейной ипотекой для покупки в Москве, когда начать продажу, как продавать и что лучше подобрать взамен;
- участие в торгах. Чем они отличаются, какие подводные камни и что выбрать;
- разбирали накопившуюся недвижимость (офис, 2 квартиры, участок, 2 дома в разной степени готовности под инвест) - почему не приносит денег, а только проблемы. Что сделать, как переформатировать - чтобы денег было больше, а заморочек меньше.
Как вы понимаете, это только краткое изложение небольшого количества возможных вопросов.
Где-то ответы получаются с конкретными цифрами, где-то четкое поминание - как не надо делать. Где-то обозначаются основные этапы, когда и как - условная Roadmap.
И вот это всё из описанного и многое другого может входить в мою консультацию.
Для всех она разная, но полная и максимально информативная.
Дальше - только выбирать, как действовать (особенно, если я предложил несколько вариантов).
Ну и действовать 😉 | 185 |
| 14 | Третий раз подряд, поэтому приходится повторять.
Практически в продолжение вот этого поста про доверенности на продажу недвижимости.
Так вот.
Я всегда советую оформлять 2 доверенности: на продажу (на родственников или кто является сильно доверенным лицом) и на сбор документов/принятие аванса (на риэлтора).
Иногда люди не слушаются :) или уже сделали.
Из этого уже не иногда вытекает проблема.
Ваши родственники/доверенные лица вас любят и готовы вам помочь.
Но редко в ущерб себе (точнее своему времени/планам/желаниям).
Поэтому сбор документов и даже принятие аванса из простого действа превращается в растянутый по времени бег с препятствиями.
Люди не могут принять аванс завтра/послезавтра, а только в субботу вечером/воскресенье днем.
Люди приходят в мфц их посылают куда-то дальше, а они не рассчитывали на это.
Поэтому уезжают и приезжают через неделю.
Ну и вообще.
Не портите с ними отношения. Не заставляйте их из-за хороших отношений работать на вас.
Сделка - отлично. Почти все могут собраться и выделить день.
А вот остальное- это чаще уже лишний напряг. | 206 |
| 15 |  В процессе оценки квартиры наткнулся на такое вот чудо (на скрине).
Это сразу и показатель моих предыдущих слов про то, что не все квартиры можно купить.
И про то, что из опытного риэлтора в тексте - скорее всего верным является только слово «риэлтор». Да и то есть сомнения.
Квартира висит в рекламе почти 2 года(!).
За это время у людей дети рождаются и ходить начинают. А этот прекрасный собственник всё еще продает квартиру. Упорно обновляя объявления и даже поднимая цену. Обещая «быстрый выход на сделку»🤦🏻♂️
И, что ещё интереснее - у него якобы есть «свой» «опытный» «риэлтор»!
Ни один нормальный опытный риэлтор не может быть своим в случае, когда собственник упорно не хочет продавать квартиру.
Не поверю, что квартиру невозможно продать целых 2 года.
Это просто поигрушки в попродавать.
Видите такое объявление и вам вдруг захотелось купить эту квартиру - не делайте ошибку, не останавливайтесь. Проходите мимо. У вас явно ничего с ним не получится. | 187 |
| 16 | 🍒Про доверенности и недвижимость. Коротко. Попробую :)
Мы постоянно работаем с доверенностями.
Люди имеют свойство уезжать, люди имеют свойство не жить в продаваемой недвижимости. Работать, путешествовать.
Да и вообще - не заморачиваться не своими профессиональными задачами.
А чтобы как минимум обоснованно принимать «аванс» за квартиру клиента или сдавать квартиру клиента - должны быть полномочия.
Которые описываются в доверенности.
Понудел чуть-чуть, теперь к делу.
За прошедшие полгода нам пришлось вносить не одну правку или добавку в тексты доверенностей, которые наши клиенты заверяют в консульствах, у местных нотариусов в стране жительства. Да и у российских нотариусов тоже.
Поменялись правила прописки-выписки - нужно изменить текст.
Правильно (!) замечу, изменить.
Докопались в ведомствах не один раз, что чего-то нет - ок, конкретизируем или добавляем.
К чему я веду?
К тому, что не надо пользоваться первым попавшимся в интернете образцом. Потом придётся переделывать.
А это часто уже сложнее.
Спросите у знакомого риэлтора - как правильно.
Он на переднем крае - ему с этими доверенностями работать.
Нет знакомого - знакомьтесь со мной ;) | 210 |
| 17 |  Уже пол лета прошло, а про Калининградию я ещё ни разу не написал.
Исправляюсь.
В области продолжается строительный бум.
Понятно, что бОльшая часть строительства - это Калининград и приморские города. Зеленоградск, Светлогорск.
Пионерский и Балтийск - последние оплоты отсутствия новых домов и низких цен на недвижимость тоже сдаются.
Дома и инфраструктура.
Тут логично вроде бы, строятся новые дома, появляются новые жители - значит должны быть и новые магазины, кафе с ресторанами и кофейни.
Если вы здесь были в последний раз год-два назад - не узнаете.
Ну как не узнаете. Зеленоградск вполне узнаваем по огромному количеству народа.
Кабриолетов разных и Тесл всяких по дорогам разъезжает - чуть ли не больше чем обычных машин (шучу, конечно, всё-таки не настолько всё подорожало).
Область растёт и расцветает.
Те, кому казалось, что тут нечего делать - вам уже точно кажется.
Те, кому кажется, что ценам некуда расти - вы просто не представляете, сколько тут неосвоенного ранее пространства вдоль побережья осваивается. Это всё раньше было никому не нужно.
Ну и, естественно, естественно(!) - не вся недвижимость одинаково полезна (ликвидна). Покупать без оглядки уже не получится - растет и ценится не всё подряд. И речь не только о городах, но и локациях внутри них. Нельзя просто ткнуть в карту Калининграда или Светлогорска и купить самое растущее, самое сдаваемое и супер ликвидное.
А уж про участки по области или старые немецкие дома там же и думать не стоит.
В общем.
Задумались о недвижимости в Калининградской области? Пишите, поговорим - я каждый квартал приезжаю и наблюдаю динамику развития лично. | 247 |
| 18 | Сегодня услышал интересное про риэлторов в общем.
Созванивались с клиентом, которому меня кто-то из общих друзей порекомендовал.
И в разговоре я услышал фразу «риэлторы решают в первую очередь свою задачу, это понятно…»
Я слушаю и не стараюсь не перебивать обычно. Но тут прям не смог :)
Нет, друзья, если вы привлекаете специалиста решать вашу задачу (не важно, риэлтора, юриста или даже сантехника) - он должен в первую очередь решить вашу задачу.
А уж потом (точнее вследствие) - свою.
Да, никто не должен работать бесплатно.
Да - любой риэлтор работает за комиссию, это абсолютно логично.
Но.
Никогда не должно быть так, чтобы интересы клиента ставились на последнее место или даже не учитывались вообще (знаю и о таких случаях).
Сначала результат по задаче клиента (а лучше - хороший результат), и вследствие этого - результат для специалиста. Мы работаем так.
Я даже кайфую, когда результат выше и круче для клиентов. Моя личная профдеформация :).
Как только чувствуете, что всё наоборот и ваши интересы куда-то улетучиваются - поднимайте вопрос, напоминайте условному юристу, условному риэлтору и условному сантехнику - зачем его пригласили. Не понимает - не надо продолжать.
Иначе ерунда(мягко) какая-то получится (и получается). | 215 |
| 19 | Практически любую новостройку я могу помочь вам купить.
Точнее, мы в «Вишне», но сути это не меняет.
Москва, Калининград, Санкт-Петербург, Сочи и многое другое.
Лучше всего это работает в тех локациях, которые мы изучали лично. Проходили ногами и знаем особенности. Москва - базовый регион, изучен полностью. Калининград и побережье, Петербург и его центр.
Почему это важно для вас?
Если вы переезжаете из одного региона в другой и не выбрали конкретный ЖК. Если есть конкретная задача - инвестиции под аренду или перепродажу.
Можно смотреть сотни часов обзоров блогеров (и не факт, что это не рекламная интеграция). Можно проходить километры по стройкам. Можно самому анализировать рынок и пытаться найти точки роста.
Но зачем?
У вас есть работа и жизнь, которую лучше просто жить.
И всё равно не разберётесь так, как тот, кто в рынке 24/7 и видел эти новостройки своими глазами. Тот кто знает куда реально выходят окна, где шумит магистраль, а где тихо.
И даже если вы уже сами выбрали конкретную новостройку и хотите купить там квартиру или нежилое помещение - мы тоже поможем. Как?
Из свежих примеров:
✅ Переговоры с застройщиком → клиент купил квартиру на 6 миллионов дешевле
✅ Договорились о рассрочке и торге → квартира с прекрасными видами, которая за полгода выросла на 25%
В общем, народ. Не забывайте
👉🏻 Сначала спроси у Вишнякова.
Просто напишите - скорее всего, я уже знаю ответ. | 220 |
| 20 | Почему у Вишни на сайте нет 150+ объявлений о продаж недвижимости?
И почему их нет и в циане/авито и т.д.
Где-то раз в год этот вопрос возникает у клиентов, поэтому примерно раз в год я пишу на него ответ :)
Вот и сейчас.
Итак, почему?
Потому что разные агентства недвижимости используют разные модели. Большинство идут стандартным путём. Чем больше объектов в воронке(на сайте, в циане) - тем лучше. В принципе какой-нибудь озон, М.Видео действуют также. Куча карточек с товарами - авось кто-то придёт.
Побочный эффект. Их как минимум два.
1. Объекты в базу набираются иногда по принципу «чтобы было и было больше». Я уже слышал не раз от клиентов их опыт работы в таком ключе. Недвижимость есть в базе, но её показывают и рассказывают, когда нужно что-то для сравнения с предпочтительным к продаже вариантом. То есть «смотрите, вот есть вот это обалденное, вот это хорошие и вот ещё есть - хуже, но примерно за те же деньги».
2. Не может один агент заниматься полноценно 100+ объектами (да и 50+ ). Физически не может. А значит кто-то «проваливается». Хорошо, если не вы.
Я изначально пошёл другим путём.
Мне интересно не количество, а качество. Я про результативность.
То есть если в предыдущем варианте из 100 объектов у агентства продается 10 - это для них хорошо.
Моя цель - продавать 100% всех пришедших ко мне вариантов. 10 квартир рекламируем - 10 продаём. По статистике пока выходит 8-9, но и это мне приятно.
То есть мы продаем одинаковое количество объектов, но мне для этого нужно меньше сотрудников.
И чисто психологически - комфортнее, когда ты чаще попадаешь в цель :).
Выглядит как читерство? Ну а почему нет.
Поэтому да. На сайте Вишни нет объектов, которые мы продаём или сдаём.
Для этого есть инструменты, которыми мы умеем пользоваться. Наш опыт, наши знания, умение продавать и покупать и работать с людьми.
Ну и агрегаторы - объявления выходят там.
Я не продаю напрямую вам недвижимость в моём блоге - мне кажется, что вы пришли не затем, чтобы читать аналог Авито или Циана.
И в том же самом Циане - только то, что мы реально продаём. Вот приняли авансы сразу за 3 объекта - все три объекта исчезли из агрегатора.
Всё просто.
Мало объектов там - показатель того, что мы не порекламироваться пришли, а реально продать.
Всё просто🍒 | 235 |
