توپولی

سازنده، خریدار، مالک زمین؛ آخرش کدومشون بازنده‌ست؟ یه اتفاق ساده اما تعیین‌کننده این روزها تو بازار املاک کلنگی تهران در حال شکل‌گیریه؛ فرمول قدیمی ۴۰-۶۰ و حتی ۳۰-۷۰ که سال‌ها به نفع مالک بود، دیگه جواب نمی‌ده. دلیلش هم چندان پیچیده نیست؛ هزینه ساخت در بسیاری از مناطق نزدیک به ۱۰۰ درصد، و در پروژه‌های با متریال بهتر و کیفیت بالاتر حتی بیشتر از این، گرون شده، در حالی‌که قیمت زمین فقط نیمی از این مسیر رو طی کرده. نتیجه‌ش چیه؟ سهم سازنده تو زمین‌های بزرگ‌متراژ به سمت ۵۰-۵۰ میل می‌کنه، و تو مناطق بالاشهر، وضعیت حتی از این هم نابرابرتره. سال‌ها نسبت قیمت زمین به مسکن بین ۰.۶ تا ۱ نوسان داشت، اما در سالهای اخیر خصوصا ۱۴۰۳-۱۴۰۴ یهو رفت بالای ۲ واحد و الان هم حوالی ۱.۷ ایستاده. پشت این عدد، یه واقعیت تلخ‌تر پنهونه؛ سازنده‌های حرفه‌ای دارن از بازار فرار می‌کنن، مالک‌ها دیگه دل خوشی به مشارکت ندارن و ترجیح می‌دن ملکشون رو یکجا بفروشن، و کسایی که پارسال با قیمتهای پایین فروختن، امروز دارن حسرت تورم امسال رو می‌خورن. از این به بعد چی میشه؟ دو تا مسیر پیش‌روئه. اگه رکود ادامه‌دار باشه که خب هیچ، بازار همینجا می‌مونه؛ اما اگه قیمت‌ها رشد کنن، سازنده فعلاً نفس راحتی می‌کشه چون حاشیه سودش یه‌جوری جبران میشه، غافل از اینکه فردا با خریدارهایی روبه‌رو میشه که دیگه توانی براشون نمونده. خریدار هم هر روز از رویای خونه‌دار شدن یه قدم دورتر میشه و بیشتر به سمت اجاره یا متراژهای کوچیک یا مناطق پایین تر هل داده میشه. تنها کسی که تو این بازی واقعاً برنده‌ست، مالک زمینه؛ چون هم دارایی‌ش گرون‌تر میشه هم قدرت چونه‌زنیش بالاتر می‌ره. (البته ساخت‌وساز اون سودی که خیلی‌ها فکر می‌کنن رو هم نداره، که بحثش مفصله و جای باز کردن بحث اینجا نیست.) اما یه بازیگر دیگه هم تو این ماجرا هست که کمتر بهش فکر می‌کنیم: شهرداری. نزدیک ۲۴ درصد از بودجه ۲۳۲ همتی سال ۱۴۰۴ تهران، یعنی چیزی حدود ۵۶ همت، مستقیم از دل عوارض ساخت‌وساز میاد. یعنی اگه ساخت‌وساز کمتر بشه، شهرداری هم زمین می‌خوره؛ و برای جبرانش یا عوارض رو بالاتر می‌بره یا بیشتر به فروش تراکم وابسته میشه، که هر دو دوباره هزینه ساخت رو گرون‌تر می‌کنن. اینجاست که چرخه بسته میشه؛ زمین گرون‌تر، ساخت گرون‌تر، عوارض گرون‌تر، دوباره ساخت گرون‌تر. پس اگه قصد ساخت دارید چه سازنده باشید چه مالک قبل از هر قرارداد مشارکتی، فرمول رو با قیمت واقعی امروز حساب کنید، نه با خاطره چند سال پیش ✍🏽 حساب کن... @topoli