Эксперт недвижимости Константин Барсуков

👆Вообще, может быть и к лучшему. Так как, очевидно, что вместе со стандартом и надзор появится. А то ведь сегодня даже подрядные организации такое строят, что... а так глядишь, и полный рабочий проект дома перед его строительством нормой станет. И технадзор за стройкой тоже. Чтобы можно было прийти дом покупать и не гадать, что там за бетон в фундамент лили, и есть ли косяки там, куда уже не залезешь и ничего не проверишь. А ещё надо архнадзор ввести, чтобы все города, поселки и деревни у нас были в одном архитектурном стиле, установленном муниципалитетом, красиииво будет.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Ну, мне кажется этого следовало ожидать:

В целях недопущения в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ситуаций, когда в результате неисполнения подрядчиками своих обязательств по возведению объектов ИЖС граждане остаются без жилья и с долгом по кредиту, планируется установить общий законодательный запрет на предоставление ипотечных кредитов (займов) для оплаты работ по договору строительного подряда в сфере ИЖС без использования счетов эскроу

ЦБ указал это в "Основных направлениях развития финансового рынка на 2027–2029 годы" Учитывая, что этот механизм уже опробован на льготных ипотеках, то ждать его введение на всю ипотеку нужно, скорее уже в 27-м году. А вот в 29-м мы вполне можем увидеть уже и ипотечный стандарт, распространяющийся на ИЖС да и все остальные "плюшки", которые получают сейчас застройщики МКД, в виде контроля стройки от ЦБ. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Эльвира Набиуллина, по сути, подтвердила согласие с основными принципами изложенными в законопроекте о рассрочках, который недавно выложил Минстрой. И что Минстрой готовил этот законопроект совместно с ЦБ. Так что, думаю, что можно с уверенностью говорить о том, что рассрочка будет именно в том виде, что в законопроекте, по крайней мере, по ключевым точкам. Уже об этом раньше писал, но напомню их: - срок рассрочки — до трёх лет после предполагаемого ввода; - после регистрации квартиры в собственность возникает ипотека в силу закона в пользу застройщика; - сведения о рассрочке и среднемесячном платеже попадают в БКИ; - без согласия банка проектного финансирования по рассрочке можно продать не более 25% совокупной площади проекта; - при систематических просрочках можно потребовать досрочного погашения, а проценты на просрочку — не более 20% годовых; - минимальный первоначальный взнос законопроект не устанавливает. Интересно, как быстро застройщики поймут какие шикарные перспективы открывает перед ними этот законопроект для организации реальных трейд-инов (без выкупов имеющейся квартиры за бесценок). А такой трейд-ин - это ведь настоящее, а не как сейчас, перетекание спроса со вторички на первичку. Единственное, что там нужно правильно подкрутить для таких ситуаций учет рассрочки в кредитной истории, чтобы в коэффициенте платеж/доход не учитывалось. И будет очень круто. Кстати, мы в рамках нашей Ассоциации риэлторов недавно в ЦБ направили комплекс предложений по регулированию ипотеки. И в том числе говорили про такие вот кредиты для трейд-ин, которые можно было бы использовать не только для переезда из вторички в новостройки, но и при альтернативах вторичка-вторичка. И если с кредитом возникали определенные проблемы в реализации такой идеи. То как раз механизм рассрочки может быть очень интересным. Это же было бы очень круто. Представляете, берете рассрочку, покупаете ту квартиру, которая вам нужна. А свою продаете после этого и полностью гасите рассрочку. Сложные альтернативы, растущий рынок, да банально переезд в квартиру, которая требует ремонта и проживание до его конца в своей собственной квартире! Как по мне - очень хорошая история. Так что при обсуждении наших предложений с ЦБ обязательно затрону эту тему. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Вышли прогнозные данные ДОМ. РФ по ипотеке в августе. Ну, что можно сказать, ипотека за первые восемь месяцев выросла в сравнении с прошлым годом на 1/3, но первичка этого роста не заметила, а даже наоборот чуть-чуть подсела. Ну так, не очень заметно, всего на 1%. НО! Этот 1% - заслуга январского всплеска. Помните был такой на фоне изменений по семейке в конце прошлого года. Если убрать январи, то с февраля по август в этом году на первичке выдано ипотеки почти на 20% меньше, чем в прошлом. Ну, в целом ожидаемо, учитывая, что в основном ипотека на первичке - это всё еще льготные программы. Да и в целом про первичку не очень интересно, там всё в целом понятно. Собственно, как и понятно про вторичку, которая находится в фазе роста. И выдачи по ипотеке так же подтверждают этот тезис. Потому что ипотека на вторичку растет. Январь–август: 2025 — 266 тыс. ипотек 2026 — примерно 430 тыс. Рост около +62%. И важнее даже не накопленный результат, а то, как выглядит последовательность месяцев: февраль — 46 тыс. март — 52 тыс. апрель — 58 тыс. май — 52 тыс. июнь — 63 тыс. июль — 60 тыс. август — примерно 60 тыс. То есть вторичка фактически вышла на устойчивое плато около 55–60+ тыс. ипотек в месяц. Это уже не единичный всплеск. Но здесь есть важная оговорка: я бы пока не называл это возвращением к «нормальному сильному рынку». Если взять к примеру январь–август 2024 года, то там было 626 тыс. ипотек на вторичке, а в 2023-м 856 тысяч. Сейчас, напомню, около 430 тыс. То есть даже после роста на 62% рынок всё ещё примерно на 31% ниже 2024 года, и примерно на 50% ниже 2023-го. Но, в любом случае похоже на выход из ямы и стремление к восстановлению нормальных 80-100 тысяч ипотек в месяц. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Как и обещал, на Дзен вышла текстовая версия по ипотечным каникулам для родивших второго или следующего ребенка. Объясняю механизм ипотечных каникул. И рассказываю почему есть смысл их брать, даже если с выплатами по ипотеке нет никаких проблем. Напомню, с 01 сентября действуют поправки к закону о кредитных каникулах, теперь родившим второго или следующего ребёнка можно их брать по факту рождения, без доказывания факта снижения дохода и т.п. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Ключевую оставили на том же уровне - 14%

Очень не люблю, когда манипулируют и врут. И особенно, когда врут в ситуации, которая может привести к проблемам у людей, но обеспечивает выгоду конкретной организации. Попалась мне тут на глаза статья про сервис Домклик от Сбера. Пишут, что оказывается это документально подтвержденный стандарт осмотрительности, который учитывается судами.. Вообще, фраза "стандарт осмотрительности", произнесенная юристом вызывает у меня вопросы профпригодность такого юриста. Да и про реальность проверок, которые делает Домклик, да и собственно, как и другие сервисы, я уже писал.. По сути, это вообще ничем не отличается от обычного страхования титула. Ничего там сверхъестественного не проверяется. Банальный анализ открытых источников. Причем ещё и юрист делает заключение на основе документов (копий!!!) предъявляемых продавцом, т.е. без какой-либо проверки их оригинальности. И очевидно, что юрист не видит вообще продавца и не понимает, кто это, как он выглядит и вообще реально ли это продавец или кто-то кто на него похож.. Ну, ладно, мало ли, что я говорю. Ведь пишут, что суды признают, правда ни одной ссылки на конкретное решение нет. Ну, давайте сами поищем, что именно суды признают. Например, вот есть решение Глазовского районного суда (Удмуртская Республика) по делу № 2-27/2025 от 27.03.2025, в котором сказано следующее:

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суд учитывает, что ФИО4 не была проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки. Не смотря на то, что ФИО4 воспользовался услугой ООО «ДомКлик» по проверке юридической чистоты сделки, со своей стороны не проявил надлежащей бдительности и осмотрительности.

Вот вам и стандарт осмотрительности, который вообще, оказывается не важен для доказательства осмотрительности. А вот у нас Мосгорсуд пишет по делу № 33-3284 от 24.02.2025, (правда не уверен, что там Домклик для проверки нанимался, ссылки есть, но скорее только для расчетов сторон, но была ипотека от Сбера! ):

Доводы фио и Мугалева И.И. о призании их добросовестными приобретателями спорного недвижимого имущества, проверке чистоты сделок, действиях с надлежащей степенью заботливости и осмотрительности нельзя признать правомерными, поскольку каждому потенциальному покупателю недвижимого имущества на вторичном рынке, помимо стандартной процедуры проверки юридической чистоты квартиры, необходимо самостоятельно проверить частоту смены собственников квартиры: совершённые подряд сделки по продаже одной и той же квартиры с небольшим промежутком во времени должны были их насторожить; они не выяснили, кто был предыдущим собственником квартиры...

Хорошо, вот нашел дело, где экспертиза Домклика была позитивно оценена судом (Санкт-Петербургский городской суд, дело№ 33-5807/2026)

Напротив, ответчиком были совершены все действия, свидетельствующие о ее добросовестном поведении, предприняты исчерпывающие меры по проверке приобретаемой квартиры, в том числе: привлекла к участию в сделке профессионального риелтора, истребовала у истца при совершении сделки справки из наркологической больницы, психоневрологического диспансера с проведением осмотра психиатром, истребовала справки, касаемые состояния приобретаемого жилья, предварительно осмотра квартиру в присутствии истца, заказала правовое заключение о юридической чистоте объекта недвижимости от ООО «Домклик», дальше про расчеты, акт и заселение

Т.е. целиком заслуга юр.заключения Домклика? А может быть привлеченного риэлтора и действий самого покупателя. Особенно на фоне других упомянутых дел.. Я понимаю, что очень хочется порекламировать свой продукт. Но передергивать-то зачем? Выглядит это грустно, особенно на фоне первого дела, где суд четко сказал, что заключение Домклика никак не подтверждает наличие осмотрительности. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Даже не припомню, когда рынок был такой жестокий по отношению к покупателям. Да, были периоды роста цен, и очереди у подъездов из покупателей побольше, чем сейчас, когда только к подъезду подходишь, а тебе уже говорят, что цена процентов на 5% уже выше. Но выбор-то был.. За последние три месяца не помню ни одного покупателя, с которыми мы работали, чтобы выбрал квартиру, мы внесли предоплату и купили. По каждому покупателю первый выбор точно слетает. Или грязь, или продавец чудит, или цену подняли в аукционе. Может мне, конечно, так везёт. Но вот ни одного покупателя, с кем бы покупка на первой выбранной квартире состоялась. По всем на 2 или 3 раз. Позавчера сделку сделали, там вообще на пятой квартире только сложилось. И кстати, что вот эта позавчерашняя квартира, что вчера сделку делали (тоже два аванса было) - продавцы пожилые, 70 лет. Т.е. те квартиры, на которые спрос пригашен немного боязнью людей покупать у пожилых собственников (спасибо Долиной..). Хорошо мы не из пугливых и понимаем, где реальные риски, а где выдуманные страхи. Сейчас вот сотрудница пожаловалась, что снова в поиск выходит с клиентами, которым некоторое время назад подобрали квартиру и заавансировали её (со второго раза опять же аванс смогли внести). Продавцы альтернативу в оговоренный срок найти не могут. Поэтому чтобы время не терять, будем параллельный поиск вести и мы. Вот вам и дефицит покупателей. Причем ведь число сделок на вторичке по Москве (если верить Росреестру) за 7 месяцев этого года, на уровне 24-го, и чуть-чуть выше уровня 25-го года. Поэтому я и говорю всегда, что один только спрос - не показателен, нужно на предложение смотреть. А его сегодня очень и очень мало.. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Ипотечные каникулы на второго и последующего ребенка. Почему есть смысл брать, даже если нет проблем по выплате ипотеке? С 1 сентября можно взять каникулы по ипотечному кредиту, если у вас родился второй или последующий ребенок. При этом не нужно доказывать падение дохода и т.п. Достаточно самого факта рождения. А сами каникулы могут действовать до 18 месяцев! В видео подробно разбираю механизм кредитных каникул. Объясняю чем эти ипотечные каникулы отличаются от остальных. Какие сроки на его получение и как определить максимальный срок. Так же рассказываю о том, почему пересчет процентов с 7 по 18 месяц не является начислением процентов на проценты, и не так критичен, как об это стали говорить. Ну, и главное. Как это не странно, но даже, если у вас нет проблем с платежами по ипотеке после рождения второго или следующего ребенка, ипотечные каникулы всё равно стоит взять. Почему? Смотрите 🎥 Видео: RuTube YouTube аудиорасшифровки по этому видео не будет, так как там я там показываю цифры и на слух понять не получится. Кто любит читать, а не смотреть - через пару дней выйдет статья на Дзен - ссылку на канале опубликую. @expertned 👉 мой канал в МАХ

А хотите я расскажу вам печальную историю, которой поделился мой партнер юрист-судебник? Жил был один покупатель, и купил он себе квартиру, которая сдавалась в аренду. И по договоренности с продавцом, жилец должен был съехать с квартиры через неделю после регистрации права. И не съехал. А показал покупателю договор коммерческого найма, и сказал, что срок этого самого найма заканчивается у него только через 7 месяцев. Поэтому съезжать он до этого срока не планирует, а о чем там покупатель договорился с продавцом он знать не знает, и знать не хочет. А покупатель пусть идёт и с продавцом решает, где теперь покупателю жить. Почему так случилось? Ну, наверное, потому что к юристу лучше обращаться до сделки, а не после. Моя практика показывает. что чаще всего так дешевле выходит. А ещё потому, что если вы покупаете квартиру с арендатором, то знайте, что все риски его выселения будут лежать на вас. При том, что вы вообще не знаете, о чём реально договаривался с ним продавец. И даже, если договоренности были озвучены при вас, то вы этого человека вообще не видели. Поэтому идеальная ситуация - выселение до подписания ДКП. Менее идеальная, соглашение о расторжении договора, в указанный срок со штрафными санкциями, наложенными на продавца, за нарушение срока освобождения. И то, я бы на такое пошёл, только в безвыходной ситуации, так рисков невыезда оно в целом не снижает, а что там потом суд присудит взыскать с продавца, знает только суд. Ко мне вот журналисты обращались за комментарием, там одни "бравые" ребята, почти два года жили бесплатно в квартире, пока хозяйка их пыталась в судебном порядке выселить из неё. Оно вам надо? Даже чисто гипотетически? Думаю, что нет. Поэтому просите освобождение квартиры от арендаторов до подписания договора купли-продажи. Это лучше всего. Мы именно так и делаем. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Что-то в последнее время много активности от государства в сторону ИЖС наблюдается. То о земле говорят бесплатной, то вот предложение о пониженной ставке Если вербальная активность в итоге превратится в реальную, то значит за программу Мой дом решили взяться серьёзно. Однако, вопрос возникает, как людей в неё заводить планируют. Бесплатная земля и низкая ставка - вещь хорошая. Но без нормального дохода в конкретном регионе, ни к чему не приведёт. На одних удаленщиках такое поднять не реально. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Спрашивали — отвечаем: «Если прописать в ДКП, что продавец не будет подавать на банкротство после продажи квартиры, надо ли указывать срок? А то он может через год или три пойти банкротиться». Отвечаю: Можно указывать срок, а можно не указывать. Мне вообще формулировка только в виде "продавец обязуется не подавать... "не нравится, мало ли что он обязуется сделать. Отказ от права не является прекращением права. Тем более что, банкротство может инициировать не только сам продавец, но и кредитор или уполномоченный орган На мой взгляд, помимо отсутствия намерения инициировать собственное банкротство, важно зафиксировать заверение (причем именно заверение) продавца и о том, что на момент сделки у него нет признаков неплатёжеспособности, существенных неисполненных обязательств, требований кредиторов, которые могут привести к банкротству. (Кстати, часто вижу формулировку, типа продавец не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Вообще-то за банкротством можно и в МФЦ обратиться, учитывайте это тоже). Нужно ли вообще в договоре указывать такие заверения? Я считаю, что нужно. Тем более, что Верховный суд в апреле этого года прямо учёл подобное заверение как одно из доказательств разумной осмотрительности покупателя. Да, в конкретном деле фраза в договоре купли-продажи содержала срок три года, но ВС не устанавливал его как обязательное условие — он отметил, что само такое заверение было дано и впоследствии оказалось недостоверным. Ну, и важный момент: такое заверение - это только один из кирпичиков защиты. Если вы не проверили Федресурс, исполнительные производства, судебные дела, финансовое положение продавца, аффилированность сторон, адекватность цены и прочие-прочие признаки риска банкротства продавца, одна красивая фраза в договоре не станет железобетонной гарантией. Особенно, если вы ещё и сделку криво сделали. Поэтому правильная логика такая: сначала проверяем продавца и схему сделки → потом фиксируем результаты этой проверки в юр.заключении → затем заверения продавца в договоре. А не просто вставляем заверение и расслабляемся. Итого: писать заверение нужно. Указывать именно три года — не обязательно. Ну, и само по себе заверение квартиру не спасёт, но в совокупности с нормальной проверкой продавца и правильной организацией схемы сделки, оно может сыграть существенную роль, что теперь прямо подтверждается определением Судебной коллегии Верховного суда. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Бесплатная земля под ИЖС Похоже Правительство всерьёз решил реализовать эту идею. Напомню, неделю назад вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил идею: государство может начать бесплатно предоставлять земельные участки тем, кто обязуется в течение трёх лет построить и зарегистрировать на них жилой дом. Сегодня продолжение появилось, замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что Минстрой уже совместно с Росреестром и другими федеральными ведомствами прорабатывает механизм предоставления таких участков и контроля за их освоением. Есть у меня ощущение, что это связано с тем, что застройщики не смогу обеспечить реализацию национальной цели - 33 кв.м. на человека к 2030 году. У них наоборот, площадь квартир с каждым годом уменьшается. В итоге это будет переложено на граждан) Ну, и вводимую площадь можно в отчетности включить, как это с дачной амнистией делали. А заодно и пустующие земли, пригодные под ИЖС в оборот введут. И значит повысятся налоги на имущество (замечу региональные) и так же активность в тратах граждан на стройматериалы и строительные работы. В общем, выгода со всех сторон. Так что думаю,что идея будет реализована. Вопрос в том, как она будет воплощена. Самое важное, что обещают давать не голый участок без сетей, а обеспечить инженерную инфраструктуру. Но инженерка инженеркой, а социальная инфраструктура тоже нужна: детсады, школы, магазины, места для отдыха. Понятно, что они появятся позже, если будет много всего построено, но когда? Вопрос, где государство собирается взять эту бесплатную землю? Пока никаких намеков на эту тему не было, Однакое, есть у меня, однако, подозрение, что одним из источников может стать существующий проект Росреестра «Земля для стройки». Тем, более, что Росреестр обещал увеличить земельный банк в этом проекте с текущих 168 тыс.гектаров, до 500 тысяч. Ещё вопрос будет ли ограничение на перепродажу бесплатного участка после постройки на нём дома. В любом случае, есть у меня мысль, что в ИЖС может появиться определенное количество предложения, которое для некоторых регионов может стать существенной причиной для изменения рыночной конъюнктуры. @expertned 👉 мой канал в МАХ

На днях вышел обзор ЦБ по проектному финансированию за II квартал. Я его проанализировал и хотел пост написать. Но похоже после отпуска вдохновение пришло и вместо поста я бахнул статью на 39 минут чтения. Немного подубился, конечно, но зато сделал громадный разбор рынка новостроек. Попытался собрать в одном месте не только отдельные новости и цифры, а понять, что на самом деле сейчас происходит с первичным рынком и куда всё это движется. Ещё раз предупреждаю, статья очень большая — Дзен показывает 39 минут чтения. Но если вам действительно интересно понимать, что происходит с рынком, а не строить своё представление по заголовкам в СМИ и выжимкам в ТГ-каналах, мне кажется, это время имеет смысл потратить. И да, никаких «инсайдов», жареных новостей, рейтингов застройщиков и прочего развлекательного контента там нет. Чистая суровая, как мне кажется, аналитика. Новостройки без краха и без нового бума — подробный разбор первичного рынка @expertned 👉 мой канал в МАХ

Покупаем квартиру с ипотечным кредитом. Банк запросил архивную выписку из домовой, так как у продавцов приватизация в правоустановке по квартире. Само требование банка в этом случае - отдельная песня, так как чистой воды формализм, там приватизация 1992 года и в квартире нет никого прописанных на текущий момент. Но юристы банка уперлись. А архивку в Москве получить физически не возможно. Так вот, придумали решение, которое банк устроило, может быть кому-то пригодится. Так как запросы такие от банков нет-нет да встречаются. Продавец подписал заявление, что на дату приватизации кроме лиц, указанных в договоре передачи других лиц, которые были зарегистрированы в квартире и/или имели право проживания в ней, не имелось А я от своего имени подписал заявление такого содержания: Я, ИП Барсуков Константин Валерьевич, руководитель агентства недвижимости «РЕЛАЙТ-Недвижимость», советник президента Ассоциации «Гильдия профессиональных риэлторов — ГРМ», настоящим заявляю, что в городе Москве отсутствует возможность получения собственником жилого помещения архивных сведений о лицах, ранее зарегистрированных в квартире. В соответствии с пунктом 2.3.6 Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление информации жилищного учета», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 27.03.2012 № 111-ПП, в редакции Постановления Правительства Москвы от 12.12.2023 № 2444-ПП, вступившей в силу 29.01.2024, формирование выписки из домовой книги, содержащей архивные сведения, осуществляется исключительно в отношении заявителя. Таким образом, действующий собственник жилого помещения не имеет возможности получить архивную выписку из домовой книги, содержащую сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении. В связи с изложенным прошу не рассматривать непредоставление указанной архивной выписки как уклонение собственника от предоставления запрашиваемых документов и принять во внимание, что получение такой выписки собственником в установленном порядке в городе Москве в настоящее время объективно невозможно. Юриста банка это устроило. Так что если вас дергают с этим же запросом, попробуйте такое же решение. @expertned 👉 мой канал в МАХ

А мы, кстати, сайт обновили. Как вам? https://relait.ru/

Всем привет! Я вернулся из отпуска, канал снова работает. Что интересного у нас сейчас есть 1. С 1 сентября расширяются ипотечные каникулы для семей с детьми. При рождении или усыновлении второго и последующих детей можно будет приостановить платежи по ипотеке на срок до 18 месяцев. Причём не нужно доказывать падение дохода — само появление второго или следующего ребёнка становится основанием для каникул. Правда, есть нюанс: только первые шесть месяцев не увеличивают стоимость кредита: с 7-го по 18-й месяц на остаток долга начисляются проценты по вашей обычной ипотечной ставке, которые придётся заплатить позднее. Но учитывая, что все 18 месяцев можно вообще ничего не платить по кредиту, то в некоторых случаях и выход за шестимесячный срок будет вполне оправдан. 2. У Росреестра появился новый регламент кадастрового учёта и регистрации прав. Приказ № П/0235/26 уже зарегистрирован Минюстом, но пока не действует: он вступит в силу после отмены старого регламента №278, но не ранее 1 сентября. В основном Росреестр привёл старый документ 2017 года в соответствие с тем, как регистрация устроена сейчас, и заметно подстроил процедуру под автоматизацию. Из любопытного: - если нужный документ не пришёл в Росреестр по межведомственному обмену, его можно представить самому и не ждать, пока ведомства разберутся между собой. Это может ускорить регистрацию или кадастровый учет, в случае, если межведомственный обмен очень долгий. - экстерриториальность зафиксировали: бумажный результат можно получить через МФЦ или Роскадастр независимо от места жительства; - уведомления о рассмотрении заявлений зафиксированы в гос.услугах + эл. почта (было смс и эл.почта) - отдельно расписали получение документов законными представителями несовершеннолетних. - и зафиксировали подтверждение биометрией. А ещё есть маленькое такое добавление: раньше регламент обещал очередь не более 12 минут, теперь — 15 минут. Видимо, решили ухудшить жизнь тем, кто любит ходить "ногами", чтобы чаще "ходили" в электронном виде. А на самом рынке недвижимости я наблюдаю некоторое затишье, связанное с подготовкой к школам и институтам. Оно закончится через недельку-две. Поводов для смены тренда не вижу, вторичка продолжает находиться в фазе роста, активная часть которой будет с октября по декабрь. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Всем привет. Я в отпуске. Думал, что всё же буду канал вести, но как-то так лениво. В общем, не расходитесь, через неделю канал оживёт.

К слову о том, как правильно вести себя покупателям и обменивающим квартиры на растущем рынке. Я уже публиковал видео и текст на дзене. Но, возможно, кто-то еще не видел. Видео Текст

Вчера заменял агента, который в отпуске и показывал квартиру, которую мы продаём. Разговорился с покупателями. Они говорят, что прошлой осенью за те же деньги могли купить квартиру практически в Центре (у нас чуть дальше). Спрашиваю: «Почему не купили?» Ответ. Присматривались, выбирали, казалось, что выгоднее немного подождать: вдруг цены чуть снизятся или появится более интересный вариант. Потом стали замечать, что цены становятся всё выше и выше. Месяца три назад начали искать уже активно, но и за это время рынок успел ещё подрасти. В итоге сейчас покупают примерно на 10% дороже осенних цен. Вот это классическая ошибка: люди вместо решения своей личной жилищной задачи начинают пытаться ещё и получить выгоду. За очень наглядным примером ошибки такого поведения далеко ходить не нужно. Вспомним 2022 год. Началась СВО, резко выросли ставки, на рынке — паника. Некоторые продавцы снимали квартиры с продажи, а некоторые даже отказывались от уже готовых сделок: сейчас, мол, цены улетят в космос, продам — потеряю деньги. Покупатели, наоборот, в панике бросились покупать так, что цены за пару недель выросли примерно на 5%. Все боялись обесценивания денег и считали, что завтра всё станет ещё дороже. А потом — доллар около 50 рублей и серьёзное снижение цен на недвижимость. В итоге и продавцы, которые отказались продавать, и покупатели, которые покупали в ажиотаже, вместо ожидаемой выгоды получили убытки. Сейчас ситуация совсем другая, но механизм тот же самый. Рынок перешёл в фазу роста, доллар снова начал расти, и у людей снова начинает возникать паника. Продавцы думают: «А не продешевил ли я? Может быть, стоит поднять цену и подождать?» Покупатели, наоборот, стараются во что бы то ни стало найти вариант подешевле. Всё это на мой взгляд, не самая верная стратегия. Продавцам я бы советовал простую вещь: если ваша личная задача требует продать квартиру сейчас — продавайте её сейчас по рынку. Не пытайтесь на каждом движении рынка переставлять цену всё выше. Сначала подумайте, зачем вам нужны деньги от продажи и что вы собираетесь с ними делать. Потому что то, что вы хотите купить потом, тоже может подорожать. Покупателям — не пытайтесь бесконечно искать «по низам». На растущем рынке такая стратегия легко превращается в погоню: вы всё время пытаетесь купить по вчерашней цене, а рынок уже ушёл дальше. Иногда правильнее встать немного впереди рынка и решить свою задачу сегодня. Но об этом я уже писал раньше. Я очень часто повторяю эту мысль и думаю, что сейчас не лишним будет повторить её ещё раз. Запомните: когда вы решаете свою жизненную задачу — решайте именно её. Потому что когда вы начинаете пытаться не только решить задачу, но ещё и заработать на движении рынка, вы фактически становитесь инвестором. А инвестор должен быть готов не только к прибыли, но и к убытку. И, главное, понимать, когда этот убыток нужно зафиксировать. Обычный покупатель или продавец часто к этому не готов. И вместо фиксации убытка погружается в него всё сильнее и сильнее. Поэтому повторю ещё раз: не пытайтесь обязательно выиграть у рынка. Решайте свою жизненную задачу. @expertned 👉 мой канал в МАХ