Эксперт недвижимости Константин Барсуков

🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания. 🏙🏡 Мы умеем: — продавать, — покупать, — обменивать квартиры. 🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую. 🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь. Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов. 📩 Заявку можно отправить: 👉 в телеграмм-бот 🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах: 🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость» 🌳 Загородная — АН «Воздух»

Для тех, кто любит читать, а не смотреть. По последнему видео написал статью на Дзен: Как покупать или менять квартиру на растущем рынке.

🤝 Уже завтра встречаемся на круглом столе Ассоциации ГРМ! 29 июля мы соберёмся за одним столом, чтобы обсудить реальные ситуации, актуальные изменения и вопросы, которые волнуют рынок прямо сейчас. Это будет не просто выступление экспертов – это открытый профессиональный диалог, где можно: ⚫️ получить ответы на сложные вопросы из практики; ⚫️ понять, как меняются требования к участникам рынка; ⚫️ обменяться опытом с коллегами; ⚫️ разобраться, какие шаги помогут сделать сделки безопаснее. ➡️ О спикерах встречи, которые будут участвовать в обсуждении, мы рассказали в предыдущем посте Если вы сопровождаете сделки с жилой недвижимостью — эту встречу точно не стоит пропускать. 📍 29 июля | 14:00–18:00 Москва, ул. Островная, 4 (Страховой дом ВСК) ⚠️ Регистрация ещё открыта. Количество мест ограничено. До встречи уже 29 июля! #КруглыйСтол_АГРМ #БезопасностьСделок

👆 Как отметили в комментах, супружеская доля - это то, что может являться большой проблемой и то, на что часто не обращают внимание. Смотрите. Если покупка 1997 года была сделана тогда, когда ААМ состоял в браке, то объект, по факту, находится в совместной собственности супругов. Далее, супруга умирает. И это повод вступить в наследство. Но иногда бывает так, что умерший супруг не является титульным собственником, и имущества на нем оформленного никакого нет, и наследственное дело просто не открывается. А бывает, открывается наследственное дело, вступают наследники по другому имуществу, а то имущество, где титульным собственником был живой супруг, в круг наследства не включают. Потом может оказаться, что наследники по первому наследственному делу и наследники по второму - отличаются.. А наследство, оно не может быть принято в части.. В общем, выходит, что вторые наследники на лишнюю половину наследство получили. Если нотариус грамотный, то он это дело поймает. А если проглядел, то и... А еще мы встречали, когда супруги развелись. И уже у них разные семьи, а вот имущество по каким-то причинам не разделили, и брачник не подписывали. А потом тот, кто не был носителем титула собственника умирает. И там вдруг появляется другая семья в наследниках.. В общем, покупателя может ждать много неприятного, если в наследстве есть "неоформленная" супружеская доля.. Понятно, что это не всегда проблема. Может быть круг наследников одинаковый, ну грубо: мама, папа и один ребенок. И больше никаких наследников не было. Или супруг, не являвшимся носителем титула, умер лет 15 назад.. Но, в некоторых случаях, имеет смысл и отказаться от покупки, если встретите такой вот "нюанс".. @expertned 👉 мой канал в МАХ

⚡ ключевая 14%

Будущее рынка недвижимости... По факту, через пару-тройку лет рабочий стол риэлтора ..

А я не зря Аксакова вчера вспомнил. Он и Репченко - мои любимые прогнозисты, которые похоже ни разу не дали правильный прогноз по ценам на недвижимость) Анатолий Аксаков 2022 Декабрь. В 2023 году цены на новостройки могут снизиться. 2023 Сентябрь. Цены на квартиры в новостройках вскоре упадут. Декабрь. К лету 2024 года жильё может подешеветь на 15–20%, возможно на 30%. 2024 Февраль. К лету жильё может подешеветь на 15–20%, отдельные предложения — до 30%. Июнь. После отмены льготной ипотеки цены на жильё должны стать более разумными. Июль. Цены на новостройки могут снизиться до 40%. Сентябрь. Цены на жильё должны быть примерно на 30% ниже. 2026 Май. Квартиры в новостройках не подорожают. Май. Жильё начнёт дешеветь, но не быстро и не сильно. Олег Репченко / IRN .RU 2022 Декабрь. Цены на жильё будут постепенно снижаться за счёт скидок и торга. 2023 Август. Вторичное жильё может подешеветь на 10% и более. Декабрь. Готовые квартиры могут подешеветь на 10% и более. 2024 Май. Снижение цен практически неизбежно, нормальный откат — 20–30%. Июль. Скидки на новостройки будут расти, а новые проекты станут заметно дешевле. Сентябрь. К концу года скидки на новостройки могут стать особенно большими. Октябрь. Ценовой пузырь на рынке жилья может лопнуть быстро и болезненно. 2025 Март. Ценовой пузырь будет постепенно сдуваться, а цены — снижаться. Ноябрь. В 2026 году цены будут в лучшем случае стоять на месте, в худшем — постепенно снижаться. 2026 Февраль. Вторичка может подорожать за год плюс-минус на 5%, а рынок новостроек — перейти к стагнации и снижению. @expertned 👉 мой канал в МАХ

К слову о вредности "почитать интернет и делать сделку самому", а потом позвать юриста, не жилищника, а "с работы". Выбрали квартиру, хотим вносить предоплату. В соглашении по просьбе наших покупателей указали: регистрация через Домклик, расчеты через номинальный счет Домклика же. В ответ продавец нам пишет. Ещё раз обратите внимание, не покупатель, продавец! "расчеты за квартиру предлагаю делать через безотзывной покрытый аккредитив с раскрытием при предъявлении в банк ДКП с отметкой о регистрации Росреестра, акта приема передачи и выписки из егрн подтверждающей переход права собственности, номинальный счет домклик рассматривать не хотел бы, так как платеж с него требует дополнительных действий покупателя, которые тот может не совершить (заболеть, попасть под машину и т.д.), а право собственности уже может перейти" Ну, мы-то покупатели, не возражаем против такого. Но как он планирует деньги получать после сделки с такими условиями? При чём номинальный счет, вообще-то не требует от покупателя никаких действий для перечисления денег после регистрации. Вот мы уже третий или четвертый день согласовываем задаток. Думал уже всё, но вылезли новые предложения после прочтения текста "юристом". Например, предложение указать в договоре купли-продажи вот такое: "Раскрытие аккредитива происходит автоматически по факту регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ от Продавца к Покупателю без дополнительных распоряжений Покупателя. Срок аккредитива продлевается автоматически на время приостановки регистрации по вине госоргана или Покупателя". Главное, какую-то вину гос.оргаганов выдумали, а вот вину продавца (которая реально может быть) не указали)) Мне вот даже интересно, юрист там реально думает, что если он в ДКП указал, что банк автоматически раскрывает аккредитив по факту регистрации, то регистратор взял под козырек и как только нажал кнопку "зарегистрировано", тут же сообщил об этом в банк? А банк не просто раскрыл аккредитив, а автоматически. Главное, ну к чему? Ну обратился к тебе человек за помощью, ну скажи ты ему честно, что ни бум-бум в сделках с недвижимостью. Но нет, надо лезть с советами туда, где вообще не понимаешь. А мы должны сидеть, и это бред править, попутно обучая человека азам сделок с недвижимостью... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Похоже Анатолий Аксаков наконец-то узнал, что в 2022 году жилье подешевело.. Интересно, ему скажут, что оно уже подорожало и продолжает дорожать... https://t.me/banksta/98164 @expertned 👉 мой канал в МАХ

А вот вам и результат "поддержки" застройщиков от Правительства. ЦБ пишет:

Объем выдач в июне вырос почти в 1,5 раза – до 483 млрд руб. с 328 млрд руб. в мае. На ипотеку с господдержкой пришлось ~65% выдач (~55% в мае). По наиболее востребованной «Семейной ипотеке» предоставлено 288 млрд руб. (150 млрд руб. в мае) – вероятно, рост спроса был связан с ожиданиями, что с 1 июля условия по программе будут модифицированы.

Тут даже к бабке ходить не нужно, не "вероятно", а абсолютно точно рост спроса был с этим связан. По сути 133 млр.руб подогнали застройщикам за счет запугивания грядущими изменениями. Понятно, что это приведет к снижению продаж в июле, но! Плюс 1% к ценам за июнь нарисовался. Дальше в СМИ очевидно свалят плохие продажи июля-августа на "стандартное летнее затишье". И будут активно педалировать тему осеннего повышения спроса. А там уже и октябрь близко, можно снова запустить тему ужесточения льготных программ. А потом уже новый год с его повышенным спросом. Вот такими качелями и дотянут застройщики до конца года. Понимая, что в следующем году рост цены на вторичку начнет немного играть в их пользу. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Квартира клиентам понравилась. Но собственник хочет расчет исключительно через депозитарную ячейку. Почему? Со слов его агента: "Он серьезный бизнесмен и знает кое-какую информацию об опасности денег на счетах сегодня". И я уверен, что он не врёт, просто "опасность денег на счетах" касается конкретно этого серьёзного бизнесмена: - с большой вероятностью увод денег от "взгляда" кредиторов или государства. в лице налоговой или правоохранительных органов (включая то, что на счета уже наложен или вот-вот будет наложен арест) - с меньшей вероятностью прячет деньги от жены Ну, и что-нибудь в районе 1% того, что человек реально верит в опасность безналичных расчетов сегодня.. Ведомость, кстати, тоже со счетов сбрасывать нельзя, так как, как мы помним, Долина именно через ячейку деньги получала. И тоже в определенном смысле "серьёзный бизнесмен".. @expertned 👉 мой канал в МАХ

Кстати, к слову об объединениях риэлторов. Часто слышу от коллег фразы типа: да зачем нужны эти все ассоциации и т.п. А вот к примеру для этого 👆 У нас, например, любой член Гильдии Риэлторов Москвы, не зависимо от того большая это компания, маленькая или частный маклер - получит такую же поддержку по любой сделке. Вытягивали мы и похуже ситуации, например, недавно у коллег Т-Банк отказ по кредиту выдал не в день сделки, как иногда бывает, а после сделки! Представляете, доки поданы в Росреестр, все "разошлись" в ожидании зачисления средств на аккредитив. А Т-банк отказывает в выдаче кредита. Разрулили при помощи Гильдии за 1 день. А что было бы, если бы помощи такой не было? И это не считая преференций от банков по ставке, партнерских отношений с разными организациями, "мозговые штурмы" в чатах гильдии в сложных ситуациях. Ну и то, как мы меняем наш "риэлторский мир" в общении с законодателями и различными ведомствами. Поэтому, когда говорят: Ерунда ваше объединение, то речь не про то, что сама идея объединений - глупа. А о том, что конкретная гильдия не приносит никакой пользы. Как-то так... @expertned 👉 мой канал в МАХ

Руководство в Альфе, оказалось более вменяемое, чем юристы. Что в целом радует, так как если косячит исполнитель, а его руководитель исправляет ошибку, то это всё же хороший сигнал ведения дел. В общем пробили мы сделку (зашли через руководство), правда, при условии страхования титула сразу на три года. Что говорит о том, что опасения у них всё же остались))) @expertned 👉 мой канал в МАХ

Самая дешёвая квартира на растущем рынке может в итоге обойтись дороже всего. Почему? Потому что пока вы ходите на просмотры, участвуете в аукционах и пытаетесь поймать предложение по нижней границе цены, рынок продолжает расти. Это касается не только тех, кто просто покупает квартиру. Если вы продаёте свою, чтобы купить другую, то тоже становитесь покупателем. Только у вас появляется дополнительная проблема: цена вашей квартиры уже зафиксирована, а необходимая доплата может увеличиваться. В новом выпуске разбираю: — почему привычная стратегия покупателя на растущем рынке перестаёт работать; — как искать квартиру и не бежать вслед за ценами; — зачем проверять, сможет ли продавец купить альтернативу; — как надуманные риски помогут выгодно купить квартиру Рынок поменялся и действия по старым правилам могут дорого обойтись покупателям. А те, кто сменит тактику - получат выгоду. Смотреть: ▶️ YouTube 📺 RUTUBE 💙 VK Видео Слушать: 🎵 Яндекс Музыка ✈️ Telegram-подкаст @expertned 👉 мой канал в МАХ

К слову о юр.проверке, которую делают банки. Мы продаем объект, к нам пришли покупатели из Альфа-Банка. Юрист банка видит заявление на приватизацию, которое приложено к посту. И начинает требовать с нас предоставление архивной выписки из домовой книги на дату приватизации, потому что он думает, что паспортистка, которая заверила заявление, является членом семьи. Мы ему пишем, мол вы посмотрите внимательнее: 1. Есть в строке запись п/с (что означает паспортистка) 2. Данные идут не подряд, а с большим пропуском 3. Данные паспортистики не содержат дату рождения и паспортные данные 4. В строке где фио паспортистики стоит дата и её подпись, а там где данные жильца ничего такого нет. 5. Ниже с условиями договора согласны - нет никаких данные другого лица, кроме одного прописанного выше 6. В договоре передачи фигурирует тоже только он и никаких данных об отказниках или лицах, не включенных в приватизацию нет 7. Это 1998 год,а не 1991 и Росреест не зарегил бы приватизацию, если есть лица, которые должны быть включены, но их нет. Ну, и ладно, юрист банка может быть молодым, не опытным и впервые в жизни видеть заявление на приватизацию 1998 года, но голову ведь включать должен? Он должен ведь сопоставлять то, что видит с какими-то фактами. И если даже сам не может сопоставить, то мы ему помогли, описали ситуацию. Можно ведь подумать? Но, нет, юрист Альфы настойчиво требует архивную выписку, которую все знают, что получить сейчас даже собственнику или не реально, или займет кучу времени. При этом даже не понимая, что представленном заявлении на приватизацию находится, фактически, слепок выписки из домовой книги на дату приватизации, заверенный паспортисткой... Вот вам и хваленный Альфа-банк. Теперь прикиньте, как реально они там проверяют объекты, если у юристов нет банального обучения по формам документов, которые были в прошлые годы и желания осмыслить то, что они видят, даже когда им уже ткнули в это пальцем... @expertned 👉 мой канал в МАХ

👆В итоге мы аванс вносить не стали. И вот почему. Даже, если представить, что вся рассказанная история правда, то: Риск - 1. Банкротство бывшего собственника в течение 3 лет, потому что явно аффилированные лица, что следует из рассказа и цены покупки существенно ниже рынка. Риск 2. Оспаривание сделки из-за нарушения прав ребенка, долю которого продали существенно ниже рынка. Риск 3. Какой-то схематоз с прикрытием денег, например, от супруги бывшего собственника, который хочет разводиться И это если всё выше сказанное правда. Если же это был выкуп, то значит там точно какая-то проблема, учитывая выкупную цену. На это всё от агента, который в то же время был и собственник, мы получили ответ: Улыбнуло😊 Встретили порядочных людей, но не разглядели. Значит эта квартира для других. Благодарю за сотрудничество. Доброй ночи🙏 А наша задача разглядывать не порядочных людей, а риски. И последствия, если эти риски вдруг проявятся. К сожалению, последствия будут сильно негативными, так что да, эта квартира для других. Потому что лично моя позиция: Лучше никакой сделки, чем сделка с риском. @expertned 👉 мой канал в МАХ