КОТЛОВАНЪ

Отказ от КРТ превратится в задачку со звездочкой Минстрой думал, думал отраслевые каналы не читал и придумал подкорректировать правила механизма КРТ. Ловите главные затеи. ▪️ Срок, в течение которого дом может выйти из проекта, ограничивается датой проведения торгов о КРТ. Не успели — автоматом остаетесь комплексно развиваться. Сейчас собственники могут принять решение об исключении дома из проекта вплоть до утверждения документации по планировке. ▪️ Зато до 90 дней увеличивается срок, предоставленный властям на принятие решения о КРТ после завершения собрания собственников. Сейчас он составляет до 30 дней. ▪️ Инициировать собрание собственников по вопросу КРТ в перспективе будет орган власти, подготовивший проект решения, причем не позднее чем через 10 дней после публикации этого проекта. ▪️ Если в ЕГРН отсутствуют сведения о владельцах какой-либо квартиры, такие «квадраты» через суд превратятся в госсобственность. Правда, предварительно органы власти все же должны попытаться установить обладателей недвиги. Таким образом, выход домов из проектов комплексного развития станет более сложным, а мнение собственников — менее значимым. Упс... @novostroyman

Ипотека дешевеет, но купить квартиру все еще невозможно Ставки по рыночной ипотеке за год снизились примерно на 9 п.п., но остаются около 20% годовых. При таких условиях даже небольшая квартира в новостройке Москвы требует платежа, который выше средней зарплаты, которая составляет в столице 170,9 тыс. руб. до вычета НДФЛ. Редакция рассчитала, сколько составит ежемесячный платеж по ипотеке в новостройках столицы в зависимости от класса жилья и количества комнат. #ипотека #новостройки Подпишитесь на «Про квадраты»

В 9 регионах России средний срок выплаты ипотеки вырос на год и больше Все рекордсмены в таблице. Сильнее всего за 2025-й показатель увеличился в Бурятии: с 21 года 8 месяцев до 23 лет 10 месяцев.

Сроки ипотечных кредитов в основном максимально растут в тех регионах, где они в принципе были относительно невысоки, это, в основном, те регионы, где доступны недорогие Арктическая и Дальневосточная ипотеки, а снизились главным образом там, где и так сроки подходили к пиковым значениям — 27 лет и более, причем снизились незначительно

отметили аналитики ДВижение.ру. 👉 Мы уже рассказывали, что жилищные кредиты стали выплачивать дольше. В 2025-м случился рекорд за всю историю ипотечных программ — 27 лет 4 месяца. В 2024-м было на 6 месяцев меньше. Движение.ру в MAX

💰 Индекс недвижимости Дубая рухнул на 20% за 5 дней

Стройка показала резкий спад. ▶️Интересный график из макрообзора "Альфа-банка", который показывает динамику выпуска в промышленности и строительстве по месяцам. После сильного роста 2021–2023 годов строительная активность постепенно замедлялась. В 2022–2023 годах месячные темпы часто превышали 10–15% г/г, а в отдельные месяцы доходили и до 17%. В 2024 году рост уже в основном держался в диапазоне 3–8%, а в прошлом году показатели колебались около нуля. ⬛️В январе этого года выпуск в строительстве вообще рухнул на 16% г/г, а промышленность снизилась всего на 0,8% г/г. Провал аналитики связывают со статистикой: в январе было на два рабочих дня меньше, чем годом ранее, а прошлогодняя база была высокой и в январе 2025 года стройка показывала рост на 6% г/г. ⬛️В итоге стройка на текущий момент вышла из периода бурного роста и перешла в фазу стабилизации (то самое плато), т.к. после скачков на 10–15% несколько лет назад рынок сейчас движется примерно около нулевой динамики. 🏗 Домострой в Telegram | в MAX

В феврале 2026 года российский ипотечный рынок заметно замедлился. По данным ДОМРФ, за месяц банки выдали немногим более 70 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 285 млрд рублей. Это на 18% меньше января по количеству и на 33% меньше по объёму. Выдача семейной ипотеки снизилась на 50%. Желание правительства постепенно минимизировать выдачу льготных ипотек (среди которых главная – семейная) исполняется. Ранее замглавы Минфина Иван Чебесков говорил, что долю льготной ипотеки нужно снизить до 30%, льготные программы не должны занимать 90% рынка, как сейчас. Как в таких условиях будут выживать девелоперы, пока непонятно. Даже если снизить цены на треть (а примерно на столько и надо снижать цены на новостройки, чтобы возвратиться в нормализацию), то платежи по коммерческой ипотеке всё равно останутся неподъёмными для 90-95% потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. Ждать снижения ставок по коммерческой ипотеке до 10% (а ключевая ставка тогда должна быть 7-8%) – не менее двух лет, если не больше, потому что «приоритетная задача» продолжается. А покупатели с «живыми деньгами» всё больше будут перетекать с рынка новостроек на вторичку, тем более что на вторичке сегодня полно вариантов – недавних новостроек.

Я считаю, 8 марта не 8 марта, если ты ни разу не услышала "от лица нашего коллектива". Поэтому, дорогие девушки! От лица нашего коллектива!

‼️ В некоторых случаях банку уходит до 95% прибыли — основатель «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер Ну что, в чертверг в открытом письме Никите Стасишину мы писали, что, конечно, никакой проблемы с прессингом банками девелоперов нет. И вот подоспело подтверждение. Основатель «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в интервью Светлане Опрышко сказал: 💭В среднем нагрузка на эскроу-счета у «Атлас Девелопмент» составляет около 22 тысяч рублей на квадратный метр при средней цене продажи 200 тысяч. Но есть проекты, где эта цифра доходит до 30 тысяч. Фактически 11% в структуре цены — это затраты на обслуживание эскроу-счетов. В некоторых случаях банку уходит до 95% прибыли. Выживаем за счет проектов, землю под которые купили 10 лет назад. Там нет нагрузки на покупку участка и бридж-кредитов. Если брать "среднюю температуру по больнице", мы в плюсе, но прибыль существенно ниже, чем в предыдущие годы💭. Вот такие дела, друзья 🙈. И знаете, это тот случай, когда мы верим девелоперу. Полное интервью, кстати, весьма любопытное, — тут. @novostroyman

Но вернемся к февралям. Когда на рынке ещё была хоть какая-то логика сезонности, то январь и февраль были довольно слабыми месяцами. Каждый год девелоперы плохо вкатывались в рынок, но потом маховик продаж раскручивался. 1. Февраль 2019 года. Было продано более 670 тыс. кв. м — очень хороший результат. Тогда рынок жил в ожидании появления проектного финансирования и эскроу-счетов. Ценник новых проектов в области был в районе 80–90 тыс. руб./кв. м, хороший проект комфорт-класса в Москве стоил 170–180 тыс. руб./кв. м, бизнес можно было купить до 300 тыс. руб./кв. м. Ипотечная ставка болталась в районе 9–10%, бери не хочу. Кстати, примерно тогда стартовал проект «Сказочный лес», ценник был на уровне 110 тыс. руб./кв. м, и это никого не смутило, люди активно инвестировали в данный проект. 2. Февраль 2020 года, небольшое снижение — 620 тыс. кв. м. В марте 2020 года начнется ковид, который будет причиной появления льготной ипотеки. Как покажется история — льготная ипотека 2020–2024 гг., с одной стороны, даст огромный буст стройке, но в итоге окажется медвежьей услугой для девелоперов, которые вместо работы над качеством проектов пошли создавать потемкинские айти-деревни или заниматься экстенсивной региональной экспансией. Результаты этого процесса вы сейчас стабильно видите. Пишут письма во все инстанции, рассказывают, как сложно на Святой Руси живется девелопменту и т. д. Средний ценник в 2020 году в области дополз до уровня 100 тыс. руб./кв. м, остальные сегменты были примерно в тех же ценовых коридорах, что и год назад. До появления льготной ипотеки рыночная ипотека снижалась и была в районе 8–9%. 3. В 2021 году был один из лучших февралей за историю. Реализовали 740 тыс. кв. м. Ключ тогда был 5%, поэтому можно было взять и льготную за 6%, и обычную тоже. Именно в 2021 году пятки девелоперов начали отрываться от земли. Цена в начале года ещё сильно не выросла, основной скачек произошел к концу 2021. Область начала стоить 115 тыс. руб./кв. м, бизнес-класс в Москве постепенно начал переваливаться за 300 тыс. руб./кв. м. 4. В 2022 году в феврале было реализовано опять более 700 тыс. кв. м, — 710 тыс. кв. м. Тут уже говорить о каких-то доступных ценах не приходится, область скаканула до уровня 150 тыс. руб./кв. м, Новая Москва перевалила за 200 тыс. руб./кв. м, Старая Москва за 300 тыс. руб./кв. м, а бизнес начал штурмовать отметку 450 тыс. руб./кв. м. В марте девелоперы будут испытывать жесткий стресс, но это в марте, пока все добивали, закрывали сделки после шоколадного периода продаж в 2021 году. Если в 2020 году была открыта «льготная» ипотека, то весной 2022 года девелоперы для себя откроют «субсидирование ипотек», сложно сказать, что хуже — льготка от государства или шальное субсидирование на весь срок от девелопера. 5. Охлаждение началось в 2023 году. Всего 400 тыс. кв. м отторговали в Москве и области. Ставки по ипотеке били антирекорды, потому что девелоперы загоняли людей в «околонулевые» программы. Ипотека в среднем была 4–6%. И людям такие цифры нравились. 6. В 2024 году еще ниже продажи, 380 тыс. кв. м. Ценник постепенно в области занял уровень 180 тыс. руб./кв. м, Новая Москва вышла на уровень 250 тыс. руб./кв. м, старая — 320 тыс. руб/кв. м, ну и бизнес все болтался на уровне 460 тыс. руб./кв. м. 7. В прошлом году продали 610 тыс. кв. м, тогда рынок еще активно использовал инструмент рассрочки, потому что альтернатив после завершения льготной ипотеки особо не придумали. Итог 2026 года — антирекорд. 340 тыс. кв. м. Что будет в марте? Ну, скорее рост продаж, все-таки 340 — это днище, с которым девелоперам будет жить сложно. Ждите реальных скидок, реальных распродаж. Если продадут более 400 тыс. кв. м — это будет успех. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Продолжаем подводить итоги продаж. Итоги драматичные и печальные. В Московском регионе суммарно и квартир, и апартаментов было продано в районе 340 тыс. кв. м. С 2019 года хуже было только в мае 2020-го, когда, помните, был этот самый ковид и девелоперы вставили по продажам из-за отсутствия адекватных инструментов онлайн-покупки. Получается, февраль 2026 года — это худший месяц по продажам, который видел рынок за очень долгое время. Все-таки фактор локдауна весной 2020 года более ситуативный, чем разгонные волны покупки имени семейной ипотеки. Ключевым фактором таких слабых продаж в столичном регионе является снятие спроса в конце прошлого года. Напомним, что в декабре 2025-го зарегистрировали более 840 тыс. кв. м апартаментов и квартир. Поскольку в девелоперских компаниях горизонты планирования — дай бог месяц, вот и всех гнали в семейную ипотеку, ну и донорскую ипотеку. Кажется, надо провести большое расследование на тему выдачи именно «донорской ипотеки», некоторых уважаемых девелоперов этот расклад вообще не смущал. Плюс как на рынке была история с «без первоначального взноса», так и остается. ЦБ ругается, ругается, а девелоперы как гнали людей без денег в ипотеки, так и продолжают гнать. Как видим, вот и результат — все в конце года планы повыполняли, а в начале этого года с голой жопой остались. Либо ты законтрактуешь клиента сегодня, либо его законтрактует конкурент завтра. Поэтому любые продажи на рынке — это «покупай сейчас, иначе в будущем будет худо».

ЧАСТЬ 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЪЁМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА. Это тоже приоритетная задача Минстроя. В том числе, Минстрой обязан развивать рынок подрядчиков, учебные заведения строительных специальностей. Где рост производительности строительства? Какими усилиями мы можем строить в 20 раз больше метров относительно рынка 2020 года? Какие шаги предпринял Минстрой для популяризации строительных специальностей. Для регулирования рынка строительства в подряде? В итоге сейчас на рынке недвижимости не хватает рабочих рук. Минстрой в редакции ФЗ-214 и при разработке льготной программы ипотеки, ни одной льготы не разработал для кредитования рынка подрядных организаций и заводов, выпускающих продукцию для рынка строительства. Это в итоге привело к резкому росту себестоимости стройки в период высоких ставок. А Генеральный Директор Самолета говорит о том, что на стройках не хватает 12000 рук. Из зала! Стасишину кричат, что у Застройщиков из-за перекоса смет «отрицательная маржа».

«Ну не стройте, идите сельским хозяйством занимайтесь!», - парировал замминистра.

Никита Евгеньевич, в СССР профнепригодных министров не снимали сразу, их отправляли заниматься «сельским хозяйством» - это была почетная должность. Поэтому задайте вопрос, кто реально должен пойти и заняться сельских хозяйством.

Мне пишут друзья в личку сейчас "Сергей не пиши это. Будут проблемы!" Вот я ответственно заявляю, мой бизнес платит налоги и имеет все лицензии. И если на него и наедут после этих материалов, то мы знаем почему. Но тогда все эти статьи уйдут на сайт kremlin.ru. И тогда мы узнаем, где и какие эксперты сидят, которых читать и слушать невозможно.

ЧАСТЬ 2. А ЧЕМ ЗАНИМАЕТСЯ МИНСТРОЙ? Захожу на сайт Министерства и читаю:

Некоторые приоритетные направления деятельности Минстроя России: • поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; • совершенствование условий приобретения жилья на рынке; • ликвидация аварийного жилья; • привлечение частных инвестиций, модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства; • совершенствование нормативной базы строительной отрасли; • улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания; • увеличение объёмов жилищного строительства.

Объём аварийного жилья в России достиг 100 млн метров. Это из данных Росстата. Задача Минстроя решена? Нет. В прошлом году Минстрой отчитался о рекордных объёмах ввода жилья, из которых 65% пришлись на ввод домов в частном секторе, который граждане строили за свой счет и чаще всего руками мелких подрядчиков, к которым Минстрой не имеет отношения. Совершенствование условий приобретения жилья и улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности проживания? Минстрой допустил, чтобы по семейной ипотеке продавали студии и мелкие однокомнатные квартиры. Что не решает задачи, поставленные Президентом по Демографии. В итоге вся семейная ипотека со всеми лимитами государства ушла в покупку студий. И это провалил Минстрой, при разработке критериев семейной ипотеки. В итоге такой «деятельности» Минстроя сегодня в каждом ЖК квартир больших площадей осталось не более 3-10% от общего проектируемого объёма. Эти нормы должен был регулировать Минстрой. Но! Чем занимается Минстрой? В лице Никиты Стасишина запугивает застройщиков. Помог ли Минстрой Девелоперам решить вопрос с Банковской комиссией за выдачу семейной ипотеки? Нет! Решил ли вопрос Минстрой с «апартаментами»? Нет! Люди теперь не могут продать этот формат жилья.

Теперь по пунктам! Разберем безобразную истерику Заместителя Министра Строительства Никиты Стасишина. ЧАСТЬ 1. МЕРТВЫЙ ФЗ-214 И КАТАСТРОФА РЫНКА! Прямая цитата:

«Скажите мне, пожалуйста, что за последние четыре года изменилось в правилах игры? Я хочу вам напомнить, что в 2015-2018 гг ФЗ-214 менялся раз в полгода. С 2019 года никаких изменений в правилах игры для вас нет. Давайте не будем гневить Бога, пожалуйста. Или хотите, изменим?», - возмутился Стасишин.

Перед принятием закона в 2018 году ФЗ-214 и я и другие «неэксперты» такие как Олег Репченко сигнализировали о том, что в итоге с проблемами стройки окажутся один на один банки. Что банковский сектор не готов управлять стройкой. Что это приведет к перекосу рынка. Никита Стасишин хвастался, что он пересидел трех Министоров Строительства, а значит должен помнить, что говорили лидеры девелоперов в 2019 году о новой версии ФЗ-214. Теперь главное! Никита Евгеньевич, не ответите дольщикам компании Самолет как новая версия ФЗ-214 защитила их от того, что денег на escrow счетах нет, а дома не сданы? Так защищает ли дольщика новая версия закона ФЗ-214? Нет! Защищает ли он от недостроя? Нет! Она просто дала возможность банкирам набить брюхо. И в итоге сейчас рынок идёт к катастрофе.

Никита Стасишин больше не читает до обеда советских газет отраслевые каналы Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин перестал читать отраслевые новостные каналы. «Мы с министрами собираемся в 7.30 утра, открываем так называемые "профессиональные каналы" и смеемся. Кто эти эксперты, откуда они это берут?», - сетует он.

Традиционно-деревянный (начало) Деревянный Петербург давно исчез, и даже фотографий с деревянными домами в центре мало - снимали всё-же не обыденность, а что-то выдающееся. Удалось собрать немного архивных снимков с Паству и в архитектурном “Ежегоднике”. Из таких зданий рядом с центром - далеко не бедных, в классическом, в народном стиле, и чуть дальше - "класса эконом”- складывался другой, незнакомый нам город, очень русский, но по-европейски ухоженный и урегулированный.  Пожалуй самый трогательный и перекошенно-старинный дом в подборке - на Каменностровском, 47, принадлежал братьям Мельцерам, знаменитым фабрикантам “Ф. Мельцер и К°”, и известному архитектору Роману Мельцеру. Характерная деталь всех зданий - высокие ворота и входы в виде портиков с пилястрами, или хотя-бы - с простенькими, но фронтонами. Элементы классического ордера - карнизы и полуколонны, а - иногда и “полный набор с антамблементом” - карниз, фриз и архитрав - декорируют ворота и входы довольно скромных зданий. С одной стороны - это обязательный регламент оформления противопожарных разрывов - чтобы не оставлять "пустот с огородами” - рыхлости городской ткани, с другой - явная форма самовыражения владельца. Фото 1–4: Петроградская сторона, Каменноостровский проспект. Фото 5–6: Район Пески, Рождественские улицы. Фото 7–9: Васильевский остров, вид района Гавань и особняк Карповича на 12-й линии (стоящего, кстати, с нарушением Указа, в районе кирпичных домов - и потому частично декорированного под камень). И да - он единственный сохранился по сей день, хотя утратил весь декор и который год ждёт реставрации… (продолжение следует)

Традиционно деревянный Тема деревянных городских особняков, начатая в предыдущей публикации, на самом деле очень петербуржская - вопреки стереотипам, город до середины XIX века на 2/3 был деревянным, и речь не только об окраинах. Известно, что Комитет городских строений и гидравлических работ с 1816 года запретил строить деревянные здания в центре - от Литейной части до 13 линии В.О. Но только планы эти не работали, и многие участки годами стояли не застроенными - частникам просто не хватало средств на дорогой кирпич. Не помогали даже “Альбомы образцовых фасадов” - призванные экономить деньги владельцев и гарантировать “приличествующий вид”. На деле - границы деревянной застройки опять просачивались к центру через лазейки и уловки: работало правило 8 саженей (около 17 метров) - когда вдоль набережной и парадных улиц стоял каменный “щит”, а вглубь кварталов - дерево. Любимый приём - оштукатуривание деревянных фасадов в стиле “классицизм”. Кроме того, петербуржцы использовали закон о “доживающих домах” - построенных до запрета. В них можно было жить, но не перестраивать и капитально не ремонтировать (стоять могут, пока не развалятся). И конечно - все деревянные строения в зоне регулирования должны были быть обшиты и выкрашены в утвержденные городские колера (всего 8 оттенков) - чтобы скрыть и облагородить и “мужицкий” стиль. Только с 1881 года кирпичная застройка начала преобладать. Как сообщала городская перепись, каменных домов насчитывалось 11169, деревянных - 10 232,  смешанных - 786. Правда, эту тенденцию не уловили в Санкт-Петербургской Городской Управе - в 1880-81 годах наконец официально дозволив деревянные постройки на Васильевском и "закрепив" дерево в Песках и на  Петроградской. План урегулирования улиц Петербурга не предполагал строительного бума 1890-х, когда деревянные строения стали стремительно исчезать. (продолжение следует)

🔑 Февральские сделки прошли в декабре В феврале 2026 на первичном рынке Москвы и Московской области было заключено 7.1 тыс. ДДУ (минус 31% от января 2026). Абсолютные цифры - на уровне многолетних минимумов (примерно столько же продавали в мае 2020 на фоне локдауна и в мае 2022).

Такой спад нельзя объяснить лишь отменой “донорских” схем (этих сделок не может быть 50+% рынка). Рынок отыгрывает аномальный пик декабря 2025 - часть рекордных продаж того месяца забрали спрос у будущих периодов. Доля ипотек ожидаемо снизилась, но осталась выше, чем зимой 2025 (т.е. вновь столь же массово применять рассрочки девелоперы не готовы).

Обратная сторона завершения ажиотажа - коррекция цен предложения и рост его объема. 💬 Алексей Попов, главный аналитик Циан