КОТЛОВАНЪ

Отрасль должна продавать до ввода ~70% от вводимых площадей. 85-90% за весь срок продаж Как много раз говорили, тут у каждого застройщика своя стратегия, кто-то любит продать до ввода все 90%, а кто-то на этапе строительства реализует 20% площадей. Учитывая средний ввода 38 млн квадратов и необходимость продать 75% от них, мы получаем 38*0.70‎ = 26,6млн квадратов. При средней площади строящихся квартир ~50 квадратов это 532 тысячи сделок ДДУ. В среднем за 2018-2024 в РФ заключается 684 тыс. сделок ДДУ (скинем до 650 из-за «нюансов» регистраций ДДУ перед реформой 214-ФЗ) По оценкам ДОМ.РФ в 2024 году было продано 25.5 млн квадратов, а в 2025 будет 25 млн квадратов. Нам кажется, что тут показатели занижена на ~3 млн квадратов, но это не так важно: при самых консервативных оценках мы слегка не выполняем таргет, а не летим в пропасть. Но, конечно, если вся отрасль едва выполняет цель, то количество отдельных игроков, которые захотят передать банкам священное право завершить строительство с новым подрядчиком будет выше #жилье #ипотека @unexpectedvalue 3/6

Отрасль в среднем способна вводить 38 млн квадратных метров многоквартирных домов (не путать с данными росстата, которые включают жилые помещения в других социальных и не очень объектах). С ноября ДОМ.РФ дает этот изумительный дэшборд, где можно видеть, сколько реально вводится домов/квартир/площадей. Честь им и хвала, что можно теперь не считать самим. Мы предполагаем, что оснований считать, что в обозримом будущем картинка как-то изменится нет. Что могло бы помочь: - Приток новых рабочих. Почти нереален, т.к. потребует перекупать специалистов из других отраслей, а это гонка зарплат между тысячами участников -> рост себестоимости - Рост производительности труда - не был замечен в данном секторе уже несколько десятилетий и вряд ли это изменится - Приток новых денег (хотя казалось бы) - не решает проблему из п.1 #жилье #ипотека @unexpectedvalue 2/6

Из-за жесткой ДКП экономика настолько замедлилась, что даже выпуск лонгридов на канале упал в 3 раза Поэтому под конец года давайте сделаем стройка жилья 101: мини праймер о том, как отрасль будет чувствовать себя в 2026 году (на самом деле почти в любом году +/- 10%). Мб в январе доделаем до настоящего жилье 101. Админ крайне не любит делать любого рода прогнозы, но мы тут скорее хотим построить тренд: несмотря на максимально хаотичные 7 лет с момента начала реформы 214-фз, фундаментальные показатели сектора оказались очень стационарными: весь эффект свистопляски с льготными ипотеками ушел в цены, но едва повлиял на метры. Плюс тут высокий риск сильно промахнуться с оценками итогов 2025 до публикации официальных данных, которые зависят не только от рынка, но и от целей и задач ответственных органов власти. Совсем коротко: 1️⃣ Вводить продолжим по 38-39 млн квадратов 2️⃣ Продавать будем 70-75% на этапе строительства, еще 10-15% после 3️⃣ Замедление ипотеки тормозит рост цен. Спрос подстраивается через уровень первоначального взноса и оборачиваемость вторичного рынка 4️⃣ Сектор консолидируется, проекты укрупняются 5️⃣ 2025 год - год нормализации рынка после льготноипотечного безумия 6️⃣ 2026 год крайне важен с точки зрения наблюдения подстройки рынка к ценам/ставкам. Судя по последним двум месяцам, она скорее уже произошла, но системные риски никто не отменял #жилье #ипотека @unexpectedvalue 1/6

Ах да, мораторий на неустойку за срывы сроков сдачи продлен — в части оплаты ранее взысканных сумм. Как мы и предсказывали, феномен не мог кануть в лету. Такой вот новогодний подарок 30 декабря сделало правительство. Всех поздравляем. @novostroyman

Несмотря на санкции, Москва попала в ТОП-3 городов мира по числу долларовых миллиардеров — их у нас 73 штуки При этом отставание от второго места минимально — в Гонконге всего 74 миллиардера.

Количество черно-белых лебедей растет.🙂 Интересно, что ипотека в Чили 4%, потреб - 7% Тоже сырьевая экономика

🤓Москва занимает третье место в мире по числу долларовых миллиардеров, 73 человека, во многом из-за концентрации крупного сырьевого, финансового и государственного бизнеса. Впереди только Нью-Йорк со 109 миллиардерами и Гонконг с 74, от которого Москва отстаёт всего на одного человека. Лучший показатель в Европе у Лондона, 62 миллиардера, однако часть капитала уходит из-за налогового давления и регуляторных ограничений. Аналитики полагают, что глобальные центры богатства всё чаще формируются там, где бизнесу проще сохранять и управлять крупным капиталом. 🔺Треугольный метр

Еще 30 лет потерпеть и ипотеку отменят. Так вижу. https://t.me/tolk_tolk/26997

Дома богатейших людей планеты показали в сети Среди них — Дональд Трамп, Тейлор Свифт, Ким Кардашьян и другие. Особо впечатляет 27-этажная квартира индийского магната Мукеша Амбани в Мумбаи. Подписывайтесь на меня в MAX.

Почему жильё в мегаполисах развитых стран никогда не будет «доступным». Реальные цены на жильё оставались неизменными с XIX по середину XX века, но во второй половине XX века значительно выросли. Цены на землю являются ключом к пониманию траектории цен на жильё. Рост цен на землю объясняет около 80% мирового бума цен на жильё, который произошёл после Второй мировой войны. На графике отражён индекс цен на жильё в 12 самых развитых странах мира. Если взять отдельно крупные города этих стран, подорожание жилья будет ещё большим. Москва в старых границах – не исключение. Свободной земли в городе почти не осталось, а потому рост цен на неё является постоянным. «Средняя цена проекта на стадии ГПЗУ (с градостроительным планом земельного участка) на строительство жилья выросла в 2024 году в 1,5 раза: с 60 тыс. рублей до 95 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена одного гектара земли от ТТК до МКАД в 2024 году выросла в 1,5 раза: с 300 млн рублей до 450 млн рублей», - говорил ранее директор департамента земельных проектов компании NF Group Максим Чернядьев. (В 2025 году рост цен на землю в Москве продолжился) Т.е. в стоимости квадратного метра в Москве земля сейчас составляет около 100 тыс. руб. Но чаще всего это не пустой участок земли, а, к примеру, земля в промзонах, и на рекультивацию (прежде, чем на ней можно будет что-то строить) тоже идут большие деньги, до 30-50 тыс. руб. за кв. м. При этом правительству Москвы принадлежит менее половины земли в городе: 48% земли в Москве находится в федеральной собственности, около 6% принадлежит юридическим и физическим лицам, и ценообразование на землю в этом кластере может быть зачастую более дорогим.

Инвесторы* в 2025-м чаще выбирали однушки на вторичке, а не в новостройках Вероятно, частично это связано с отменой малогабариток в новых домах. Большая часть предложения сфокусирована на вторичке. В цифрах нагляднее: продажи однушек на первичке занимали ~40% доли, а на рынке готово жилья — до ~50%, следует из данных всероссийской аналитики «Этажей». Мы решили посмотреть на рынок сразу с двух сторон и сравнить, какое именно жилье покупали в 2025-м. ➖ Новостройки В январе–феврале заметную долю занимали студии — до 37–38%. Весной интерес к ним начал снижаться, хотя в апреле они еще раз «выстрелили», превысив 40% сделок. Дальше — устойчивое падение: к концу года доля студий сократилась до 10–14%. На этом фоне усиливались позиции однокомнатных квартир. В первом полугодии их доля колебалась в диапазоне 30–45%, а с осени начался резкий рост. В ноябре–декабре однушки стали безусловными лидерами — больше половины всех покупок. Двухкомнатные держались ровно: пики приходились на май и октябрь, когда их доля доходила до 41–46%. Трехкомнатные оставались нишевым сегментом, а четырехкомнатные появлялись в статистике эпизодически. ➖ Вторичка Однокомнатные квартиры держали лидерство почти весь 2025-й. В отдельные месяцы, например в марте, их доля доходила до 80%, а ниже 40% опускалась лишь изредка. С августа по ноябрь они стабильно занимали 48–63% всех сделок. В начале года неожиданно доминировали двухкомнатные — до 60% в январе, но уже с февраля их доля быстро снижалась: в течение года она колебалась в пределах 12–36%. Трехкомнатные появлялись нерегулярно и чаще всего не превышали 10–20%, хотя были всплески — в июле до 22%. Четырехкомнатные — редкость. Студии на вторичке вели себя нестабильно: летом их доля поднималась выше 20–25%, но к концу года падала до 9–13%. *Инвесторы в исследовании — это физические лица, которые покупали 4 и более объектов недвижимости в 2025 году. Движение.ру в MAX

1 января 1700 года, Москва. Утро после первого в истории России новогоднего фейерверка. Купец Гаврила Иванович просыпается с тяжёлой головой. Вчера царь велел палить из пушек, жечь костры и пить за здравие.. Народ старался изо всех сил — не каждый день встречаешь новое летоисчисление. Ещё позавчера был 7208 год от сотворения мира, а теперь вдруг 1700 от Рождества Христова. Россия за одну ночь потеряла 5508 лет. Гаврила до сих пор не может привыкнуть. Но дела не ждут. Позавчера (или это было в прошлом тысячелетии?) он купил дом у соседа Петра Семёновича. Надо оформлять купчую, пока тот не передумал. Гаврила идёт к знакомому писцу Федьке, который за рюмку всегда напишет любую крепость — и купчую, и закладную, и духовную. Но Федька встречает его с кислой миной: "Не могу, Гаврила Иваныч. Указ царский пришёл. С сегодняшнего дня все крепости только в Ратуше писать. И пошлину платить. И регистрировать в книгах." — Это ещё что за новшество?! — А вот такое. Указ №1740, от первого генваря 1700 года. Только что опубликовали. Гаврила хватается за голову. Мало того что календарь поменяли, так теперь ещё и документы по-новому оформлять! Вот так начался XVIII век в России. Пётр I в самое утро 1 января 1700 года издал распоряжение о том, что отныне все сделки с недвижимостью должны регистрироваться в государственных учреждениях: в Ратушах, а не у частных писцов где попало. До этого система работала просто: договорились с соседом, нашли писца (часто полупьяного), он накарябал купчую, взял копейку, все разошлись. Документ хранился дома у покупателя. Если терялся, сгорал в пожаре или его кто-то оспаривал, проблемы были только ваши. Государству дела не было. (это конечно очень грубо). Пётр решил, что так жить нельзя. Во-первых, казне нужны деньги на войну. Пошлина с каждой сделки — это доход. Во-вторых, государство должно знать, у кого что есть. Как иначе налоги собирать? В-третьих, централизованная регистрация - это защита от мошенничества. Один дом сложно продать три раза разным покупателям, если все сделки записаны в государственной книге. Для купцов и горожан это было шоком. Представьте: вы только-только свыклись с мыслью, что теперь Новый год не 1 сентября, а 1 января, и не 7208 год, а 1700-й. Голова ещё болит после обязательных празднований с пушками и кострами. И тут — бац! — с сегодняшнего дня идите в Ратушу, платите пошлину, ждите, пока дьяки запишут в толстую книгу, поставят печать. Бюрократия пришла в Россию вместе с новым веком. Но если отбросить сочувствие к бедному Гавриле Ивановичу, то указ был абсолютно разумным. Пётр создавал то, что экономисты сегодня называют институтами защиты прав собственности. Когда есть государственный реестр, когда сделки записаны и легитимны, когда их трудно оспорить, люди охотнее покупают, продают, инвестируют. Рынок недвижимости начинает работать. Казна получает доходы. Все довольны, кроме мошенников и писца Федьки, который лишился приработка. Это был первый шаг в длинной цепи институциональных реформ. Через восемь лет Пётр разделит страну на губернии, чтобы упорядочить административное управление. Через двадцать лет запустит первую ревизию — подушную перепись для сбора налогов (привет, ревизские сказки!). Через двадцать один год учредит коллегии — прообраз министерств. Всё это части одной системы: государство должно знать, сколько у него подданных, что у них есть и сколько с них можно взять. А началось всё утром 1 января 1700 года с указа про регистрацию купчих. Между прочим, когда вы сегодня идёте в МФЦ регистрировать квартиру, когда заходите на сайт Росреестра проверить обременения, когда получаете выписку из ЕГРН, вы пользуетесь системой, корни которой уходят в тот самый указ. 325 лет прошло, а принцип тот же: государство ведёт реестр, сделки регистрируются, пошлины платятся. Технологии изменились, но суть осталась. С наступившим! Пусть ваши документы будут в порядке, а права собственности — надёжно зарегистрированы. Спасибо, Пётр.

Удивительно, что по телеку Дед Мороз приходит еще не в камуфляже

Новый год. Если очередная дата в календаре принесёт кому-то радость, подтолкнет кого-то сказать что-то приятное и сделает другого человека немного счастливее, то это отличный праздник. Найди время сегодня для того, чтобы сказать близким тебе людям: «мне жаль», «прости меня, пожалуйста» и «спасибо», и все те слова любви, которые ты знаешь. Покажи твоим друзьям, как они важны для тебя. Если ты не скажешь этого сегодня, завтра будет таким же как вчера. У тебя снова есть повод дать себе пустые новогодние обещания, встретиться со всеми родственниками и, несмотря на то что ты их так любишь, вспомнить, почему живёшь отдельно, и очередной раз пересмотреть Иронию судьбы и, наконец, разобраться, что там все конченые, кроме Ипполита. Сделай это. Чего хочу пожелать? Пусть в твоей жизни объявятся люди, с которыми можно молчать в голосовом три часа и не чувствовать неловкости. И те, с кем можно орать в голосовом до утра - и тоже нормально. Пусть 2026-й научит тебя говорить «пошёл нахрен» тем, кто этого заслуживает, и «давай ещё» тем ситуациям, от которых реально прёт. Пусть ты попробуешь всё то, на что раньше смотрел со словами «я не такой», и внезапно поймёшь - а вот и такой, ещё какой. Пусть новый год будет из тех, когда в декабре ты сидишь, листаешь фотки и думаешь: «Твою мать, а ведь я реально жил в этом году, а не просто существовал». И каждый год о главном. Не проебать. У каждого из нас есть дело, цель, человек, шанс, которые нельзя проебать. Всё можно, а это нельзя. Вцепитесь изо всех сил и не проебите. Запрягай, поехали! С Новым Годом! @contrust24

Надо признать, что главной странностью рынка недвижимости является его волнообразный спрос. Кажется, должен быть максимально стабильный подход к реализации, когда цикл производства дома длинный: от момента входа в проект до выдачи ключей сейчас больше 5 лет. И за эти 5 лет не должно быть разброда и шатаний, а они у нас каждый квартал. На первичном рынке недвижимости была довольно понятная сезонность до 2020 года. С января по май — рост продаж, дальше все отвлекаются на шашлыки, после отвлекаются на отпуск в августе и разгон с максимальными продажами в декабре. Вероятно, люди верят в новогоднее чудо и любят покупать квартиры именно ближе к новому году. Но после 2020 года никакой сезонности нет. Точнее, она осталась, но из-за, назовем это так, «институциональных» или «финансово-экономических» факторов люди бросаются скупать квартиры в определенные месяца. Фраза «успей купить до...» на рынке недвижимости уже набила оскомину, и если раньше это «до...» было хотя бы в рамках годовой перспективы — «до ФЗ-214», «до эскроу-счетов», то теперь это «до» постоянно распространяется в рамках месяца, квартала. «До внедрения ипотечного стандарта и запрета ипотек с ПВ 0% или субсидирования ставки», «до изменения условий выдачи льготной ипотеки». И так у нас получаются разгонные волны спроса. Проблема разгонных волн — в том, что люди покупают квартиры не во благо, а во-преки. Успевают «до...». Рынок недвижимости находится в ситуации других рынков весной 2022 года, когда люди пытались выхватить привезенные ещё официально автомобили или бытовую технику, потому что казалось, что что-то может не приехать. Теперь мы наблюдаем яркую картину, когда люди не улучшают жилищные условия с помощью «семейной» ипотеки, а отоваривают 12 млн. под 6% перед февралем 2026 года, когда мало того, что семейка будет одна в одну семейку (как же это логично и почему этого не было изначально), плюс могут быть ещё более жесткие условия по количеству или возрасту детей. Вот и домрф рапортует, что в 3 квартале 2025 было выдано 136 тыс. семейных ипотек, это на 77% больше семейных ипотек в 3 квартале 2024 года. И судя по динамике и разгонному спросу в октябре-ноябре, эти 136 тыс. договоров будут легко перебиты 4 кварталом 2025 года. Главный конфуз программы заключается в том, что 12 млн. — это не ограничение бюджета для Москвы, а это просто тело кредита. То есть можно купить квартиру со стоимостью 100 млн. рублей с семейной ипотекой, когда 12 млн. будут под 6%, остальное либо кэш, либо тело кредита под рыночный или субсидированный процент. Комбинированных ипотек — это когда часть тела кредита под семейку, а часть под другой процент — на рынке сейчас предостаточно. Ждём декабрьские рекорды и смотрим, что будет в январе. Главное, чтобы с голой попой в феврале или марте не оказаться.

Очередной самый высокий ЖК в Европе построят в Москве — концепцию утвердили столичные власти. Башни возведут рядом с «Москва-Сити». Высота самой высокой из них — 384 метра. @banksta

🏠 Росфинмониторинг и недвижимость - пороги контроля передадут в ведомство Президент РФ подписал закон, который позволяет Росфинмониторингу повышать планку "антиотмывочного" контроля для сделок с недвижимостью. До этого момента любая сделка с недвижимостью на сумму от 5 млн рублей автоматически попадала под обязательный контроль (информация передавалась в Росфинмониторинг для проверки на предмет "отмывания"). Теперь планка в 5 млн руб. будет считаться нижней границей, а Росфинмониторинг может самостоятельно повышать этот порог (например, до 10 или 15 млн) своим нормативным актом, не дожидаясь правок в федеральный закон. Причем, эти пороги могут устанавливаться разными для разных организаций (банков, риелторов, нотариусов) и гибко определять сроки подачи отчетов. Кажется, что мониторинги устали от множества отчетов о рядовых покупках граждан, которых с ростом цен на квартиры стало еще больше и решили сосредоточиться только на крупных (в рамках категории организации) подозрительных сделках. 📢 MarketOverview

Всё. Можно выдохнуть. Понедельников в этом году уже больше не будет.

В 2026 году в России планируют ввести так называемый «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Об этом сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков в интервью изданию «Известия». Новая система предусматривает, что деньги от покупателя будут напрямую перечисляться продавцу, но временно храниться на специальном депозитном счете без участия посредников. Механизм направлен на повышение безопасности расчетов и защиту сторон от мошенничества, включая схемы, связанные с последующим оспариванием сделок («схема Долиной»). Рассмотреть инициативу планируется в первом квартале 2026 года. Соответствующие положения намерены закрепить в законопроекте.