КОТЛОВАНЪ

Согласен с руководителем «Курчатовского института» Михаилом Ковальчуком про перенаправление потоков россиян в малые города. https://tass.ru/nauka/26060755 Здесь отмечу про упор именно на малые города, а не на переселение в деревни (а то и на пустоши и в пещеры, как у радикальных архаиков). В первую очередь это могли бы быть малые города в орбите притяжения мегаполисов. Если говорить о Москве, то это должен быть радиус в 200-250 км от МКАД – чтобы человек на машине или на поезде мог обернуться одним днём (рано утром по делам уехал в Москву, поздно вечером приехал). Как пример, некоторые года в этом радиусе: Тверь (~190 км); Зарайск (~190 км); Калуга (~200 км); Владимир (~200 км); Суздаль (~240 км). По логике, всё это пространство вокруг Москвы радиусом до 250 км (а то и 300 км) должно процветать от того, что под боком есть такой крупный и богатый рынок сбыта, мегаполис современного типа. А мы, наоборот, видим упадок уже в радиусе от 100 км. А на северо-запад есть ещё одна огромная агломерация – Петербург, и эта линия при воздействии Москвы и Питера вообще по логике (рыночной и социокультурной) должна процветать на всём её протяжении в 650 км. В США так располагаются «линии притяжения в тени мегаполисов». Один из самых знаменитых – это мегалополис Босваш (Boswash). В длину Босваш, представляющий собой цепь малых, средних и крупных городов, протянулся на 750 км по Атлантическому побережью через Бостон, Нью-Йорк, Филадельфию, Балтимор до Вашингтона. В этом регионе, площадь которого составляет всего 3% территории страны, проживает 54 млн человек, что составляет 17% населения США. Здесь сосредоточено 25% промышленных предприятий США. Что интересно, Московская и Питерская агломерации в сумме составляют около 30 млн человек (20-22 млн + 8 млн), или 20% населения России. Очень похоже на Босваш. Только там эти люди относительно равномерно распределены по всей 750-километровой линии, а в России – в самих ядрах агломерации и по их окружности в городах-спутниках. Отдельная большая тема, почему в России не вырос аналог Босваша и вообще ожерелья малых и средних городов в радиусе хотя бы 200-250 км от мегаполисов. Все тут живут на головах друг у друга при таких огромных просторах и при таком потенциале нормальной жизни, эксплуатируя возможности большого города по соседству. И если совсем кратко: вместо фантазий по поводу заселения тундры и тайги, а также умерших деревень без дорог и инфраструктуры лучше бы занялись спасением того, что уже существует и может существовать – малых и средних городов Нечерноземья (великорусского Хинтерланда). (продолжение в следующем посте)

Расширен список городов, где можно взять льготную ипотеку на покупку квартиры на вторичном рынке в рамках Семейной ипотеки. В обновлённый перечень вошли: "Семейная ипотека" - 891 город в 83 регионах России. «Дальневосточная и арктическая ипотека»: 90 городов в 19 регионах. #семейнаяипотека

О перспективах вторички.... ... задумались в Российской гильдии риелторов. Именно рынку вторичной недвижимости в рамках свеженького интервью уделил немало внимания вице-президент организации Андрей Банников. Ловите главные мысли: ▪️ Цены на вторичную недвижимость России в 2026 году не упадут и будут расти быстрее инфляции. Например, в Москве они могут подняться на 10-12%. ▪️ Это 👆 связано с перетоком денег с депозитов на рынок жилья. Тот отложенный спрос, который всю первую половину 2025 года держался, начинает действовать.  ▪️ 2026 год не будет годом победы новостроек над вторичкой. Разница, которая образовалась в цене между первичным и вторичным жильем, возможно, даже уменьшится. ▪️ В РФ стоит создать Фонд обманутых покупателей жилья на вторичном рынке с выплатами компенсаций от государства. Отчисления туда могли бы поступать из госпошлин. Вот такие перспективы... Во всяком случае, по мнению гильдии. Как вам? @novostroyman

Гиганты больше не растут. ▶️Рынок Москвы начал терять эффект масштаба для коммерческих застройщиков, а Питер уже прошел эту стадию. Из-за этого крупные девелоперы перестали расти. Об этом говорят изменения в ТОП-5 компаний по объему строительства. ⚫️В 2019 году (первый скрин) ПИК был королем среди девелоперов: почти 7% от общего рынка страны по площади текущего строительства (в 2025 — 3%). По итогам прошлого года лидером стал "Самолет", но с долей почти 4%. Питерские ЛСР и Setl Group вовсе покинули первую пятерку, а их место заняли краснодарские застройщики. ⚫️Главная причина — трансформация столичных рынков. Москва перестает быть рынком девелоперов и становится полугосударственной строительной системой: реновация, КРТ, комплексные проекты, инфраструктурные обязательства, рост Фонда реновации, как девелопера. Комфорт-класс в этой модели чувствует себя все хуже. ⚫️Раньше ПИК был королем потому, что Москва была фабрикой метров, а теперь она становится условной витриной. Массовый сегмент выдавливается в область. Интересно, что этот процесс Петербург прошел раньше. В 2019 году второе и третье места в общероссийском рейтинге занимали питерские девелоперы (первый скрин). Тогда Петербург позволял строить много: большие поля, мягкая градполитика, массовые кварталы, масштабируемое строительство. ⚫️На декабрь 2019 года в стройке было 12,7 млн кв. м. На декабрь прошлого года в городе строилось всего 5 млн кв. м. Массовое жилье уехало в Ленобласть, а сам город перестал давать объем. Но и свободной земли в нем осталось не так много. В итоге два крупных питерских девелопера выпали из пятерки по объему стройки. Не потому что стали слабее, а потому что их домашний рынок перестал быть генератором метров. ⚫️Москва начала проходить тот же путь. Упор все больше делается на бизнес и премиум, а комфорт стал требовательнее. Логичный выход для крупных столичных девелоперов — наращивать регионы. Но здесь появляется новая проблема — GR-связи. Важны отношения с местными администрациями, давят локальные элиты, нужны долгосрочные договоренности и встроенность в городскую повестку. ⚫️Здесь у крупных игроков слабое место. Пример Екатеринбурга показателен: ПИК не смог встроиться в местную систему. На этом фоне выигрывают региональные девелоперы, особенно из Краснодарского края (три компании из ТОП-5 оттуда). Они строят у себя дома, где у них сильные позиции, не боятся осваивать новые ("исторические") территории, заходят в Крым, масштабируются по своему макрорегиону и пытаются выйти на другие региональные рынки. ⚫️Но ПИК, "Самолет" и другие большие компании туда пока идти не хотят или не могут, т.к. там другие риски, своя политика, иная логика принятия решений и другая маржинальность. Где-то вдалеке маячит надежда на то, что санкции все-таки снимут и весь мир для топ-менеджеров и их яхт вновь будет открыт. При этом два гиганта не страдают от отсутствия земли. В портфеле ПИК примерно 23 млн кв. м, а у "Самолета" 45 млн кв. м, но при нынешней ключевой ставке слабо работает система проектного финансирования, поэтому нет масштабирования стройки, а земля пылится на балансе девелоперов и они стагнируют. ⚫️Хотя по логике в кризисные времена гиганты должны расти за счет поглощения слабых, но отечественный девелопмент стоит на коленях перед банками, которые указывают им, где и когда строить. Поэтому лидеры больше не наращивают доминирование, а рынок дробится. ™️ Домострой

Задолженность по ипотеке обновила максимум с 2023 года В декабре 2025 года общий объем задолженности россиян по жилищным кредитам достиг 20,47 трлн ₽. Для сравнения: в декабре 2023-го показатель составлял 17,7 трлн ₽. Еще сильнее выросла просроченная задолженность — с 59,6 до 198 млрд ₽, следует из данных ЦБ. На фоне роста долгов объемы выдачи ипотеки остаются заметно ниже прежних лет. Минимум был зафиксирован в феврале прошлого года — 126,9 млн ₽. К декабрю выдачи частично восстановились и достигли 501,45 млн ₽, однако до показателей 2023 года рынок так и не дотянул: тогда объем составлял 726 млн ₽. Движение.ру в MAX

Миграция напрямую влияет на ипотечный рынок, говорится в исследовании Сбербанка. В нем отмечается, что в среднем по России 12,6% ипотек на первичном и вторичном рынках совершают покупатели из другого региона. В отдельных субъектах эта доля значительно выше: 🟠Краснодарский край (30%) 🟠Калининградская область (28%) 🟠Москва (25%) Люди покупают жилье в других регионах для собственного переезда либо для детей, родителей, для летнего отдыха или в качестве инвестиции. На рынке новостроек доля иногородних покупателей еще выше – 19%. В лидерах: 🟠Калининградская область (37%) 🟠Краснодарский край (36%) 🟠Москва (31%) #ипотека #жилье #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

ПАРАДОКС 2019–2020: ПОЧЕМУ ОДИНАКОВЫЕ СТАВКИ ДАЛИ ПРОТИВОПОЛОЖНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ? Если убрать эмоции и посмотреть на цифры, 2019 и 2020 годы выглядят почти одинаково. Ипотечные ставки уже были относительно низкими, ключевая ставка снижалась, банки активно кредитовали рынок. Но результат оказался диаметрально противоположным. 2019 год запомнился как вялый, выдохшийся, почти мертвый рынок. Осень 2020 года стала взрывом спроса, очередями в офисах продаж и ощущением, что квартиры «разбирают». Этот парадокс невозможно объяснить только процентами. Он объясняется тем, как люди принимали решения, в каком контексте и под какими сигналами. 2019 год: рынок после паники и без будущего К началу 2019 года рынок жилья уже пережил сильный эмоциональный перегрев. Конец 2018 года прошел под знаком реформы долевого строительства и перехода на эскроу. Покупателям год объясняли, что дальше будет дороже, сложнее и опаснее. Люди поверили и ускорились. Итог простой. Значительная часть спроса 2019 года была вытянута вперед, в конец 2018-го. В новый год рынок вошел без запаса покупателей. Те, кто хотел и мог купить, уже купили. Те, кто сомневался, остались наблюдать. На этом фоне ипотека под 9–9,5 процента при ключевой ставке, снижавшейся к 6,25 процента, выглядела формально дешевой. Вдумайтесь ключевая ставка ЦБ РФ была 6.25!!! Но ощущение было противоположным. Квартиры за предыдущие полтора года подорожали, средний чек вырос, платеж увеличился, доходы стояли на месте. Реальная ставка с учетом инфляции оставалась высокой, а субъективное ощущение доступности жилья ухудшалось. Ключевая особенность 2019 года заключалась в ожиданиях. Люди видели, что ставка снижается, и логично предполагали, что через несколько месяцев будет еще лучше. Это рождало выжидание. Снижение ставки не стимулировало покупки, а откладывало их. Рынок оказался в ловушке рационального ожидания. --- 2020 год: кризис как переключатель поведения Весной 2020 года ситуация изменилась не экономически, а психологически. Пандемия резко сменила модель восприятия риска. Если в 2019 году основной страх звучал как «куплю и переплачу», то в 2020 году он стал другим: «если не переведу деньги в актив, они обесценятся». Девальвация рубля, падение нефти, разговоры о кризисе и неопределенность будущего сделали депозиты психологически бесполезными. Деньги на счетах перестали восприниматься как защита. Недвижимость и золото в массовом сознании превратились из инвестиции в средство сохранения. На этом фоне государство запускает льготную ипотеку под 6,5 процента. И здесь важно понять, что сработала не сама цифра, а упаковка решения. Это была не рыночная ставка, а «льготная», временная, антикризисная мера. Возник четкий сигнал: государство официально говорит, что сейчас правильный момент покупать жилье. Появился страх упустить возможность. В 2019 году люди ждали, что будет дешевле. В 2020 году люди боялись, что такого предложения больше не будет. --- Почему разница в 2 процента оказалась решающей? С точки зрения сухой математики разница между 8,5 и 6,5 процента не выглядит драматичной. Но для домохозяйства это превращается в несколько тысяч рублей в ежемесячном платеже. В условиях стагнирующих доходов это переход из зоны постоянного напряжения в зону приемлемости. Плюс добавляется эффект «чужих денег». Когда часть ставки компенсирует государство, решение воспринимается как использование субсидии, а не как обычный кредит. Психологически это гораздо сильнее стимулирует действие. 2019 год был рынком ожиданий, выжженного спроса и рационального откладывания решений. 2020 год стал рынком страха, защиты капитала и ощущения редкого окна возможностей. При близких номинальных ставках поведение людей оказалось противоположным. Это наглядный урок для всех, кто анализирует рынок только через цифры. В недвижимости важнее не ставка сама по себе, а контекст, в котором человек принимает решение. Именно поэтому рынок может быть мертвым при низких процентах и перегретым при кризисе.

🔔 Продажи превысили старты

По итогам 2025 года в новостройках Мос. региона будет реализовано по ДДУ ~6.5 млн кв. м жилья в новостройках

Это на 0.8 млн кв. м больше площадей корпусов, выведенных на рынок. Такое соотношение фиксируется впервые с 2020 года, а абсолютные цифры по запускам — худшие с момента ведения сопоставимыхнаблюдений. Высокие ставки по-прежнему ограничивают активность застройщиков, что вкупе с неплохими темпами продаж привело не к затовариванию рынка (чего все боялись в начале прошлого года), а к быстрому (на 28% г/г) снижению объема предложения. На этом фоне витринные цены почти наверняка продолжат расти быстрее инфляции (ожидаем их индексации на 18-20% по итогам 2026). 💬 Алексей Попов, главный аналитик Циан #аналитика 🔑 Циан для профи

📥 Доля заемщиков с высоким рейтингом сократилась до 19% Год назад, в 2024 году, показатель был значительно выше и достигал 29%, по данным НБКИ. К категории наиболее надежных относятся заемщики с рейтингом более 750 баллов, и именно эта группа заметно сократилась. В структуре спроса на банковские кредиты доля самых кредитоспособных клиентов уменьшилась на 10 п. п. При этом финансовые организации ужесточают требования к качеству кредитных историй, стремясь снизить риски просрочек. @fatcat18

🧑‍⚖️Что изменилось в сфере жилья с 1 января ⚫️Снизились субсидии банкам по льготной ипотеке на 0,5 п.п. Планируется обновить реестр городов для семейной ипотеки на вторичку. ⚫️Центробанк сохраняет макропруденциальные лимиты на покупку жилья, вводя строгие ограничения на ИЖС и нецелевые кредиты с залоговой недвижимостью. Теперь допустимые доли составляют 20% и 15% соответственно. ⚫️Семьи с двумя и более детьми получат дополнительные налоговые льготы при продаже жилья, а для иноагентов они отменены. ⚫️Тарифы ЖКХ вырастут на 1,7%. Повышаются размеры МРОТ и прожиточного минимума. ⚫️В паспорте можно будет указать номер из ЕГРН. ⚫️Запланировано упрощение процесса подключения к электрическим сетям через портал Госуслуг. ⚫️Можно обжаловать приостановления кадастрового учета. #ижс 👤 ИЖС в России

ничего себе последствия продолжительных гуляний выходных. ведь как будто уже есть такой закон, нет? фз 120, который дополнил фз 218, где буквами прям написано "запрещено создавать" всяких двойников ведомства. ну да ладно. как говорится, лучше перебдеть и два раза запретить написать еще пару-тройку законов, чем терпеть всякий фишинг и равнодушно наблюдать как мошенники буквально издеваются, продолжая нарушать все, что им запретили. доброе утро 🫶

Это на завтра

Ситуацию на рынке строительства многоквартирных домов (как по РФ в целом , так и на крупнейших региональных рынках ) для нашего канала комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов: По итогам прошлого года рынок жилья России сохранил тренд на увеличение объема строящегося жилья. Несмотря на сложные рыночные условия мы увидели заметное сжатие объема строительства лишь в Самаре и Владивостоке. Небольшая коррекция фиксируется в Уфе, Новосибирске, Тюмени. Продолжается снижение в Санкт-Петербурге, которое не компенсируется расширением стройки в ближайшем пригороде. На большинстве других крупных рынков фиксируется либо стагнация, либо рост строительства. Падение продаж в 2025 году оказалось не таким драматичным, как ожидалось в начале прошлого года. Но общее настроение на рынке остается подавленными. Во многом это связано с тем, что на локальных рынках темпы снижения предложения были ниже темпов снижения продаж, а на других и вовсе фиксировался рост предложения. Впервые за длительную историю рынка жилья в России девелоперы не остановили вывод новых проектов на рынок на фоне заметного снижения спроса. Банки продолжали финансировать оптимистичных девелоперов и тех в чьей бизнес-модели задний ход не предусмотрен. В течение всего года представители власти продолжали говорить о потенциальном дефиците предложения (подразумевая ввод жилья) в то время, как на многих рынках формировалось избыточное предложение, а распроданность на вводе продолжала снижаться. Общий объем продаж на рынке по итогам прошлого года остался на приемлемом уровне. Но задачи отдельных проектов и компаний усложняются из-за роста конкуренции, ограниченных возможностей льготного стимулирования и потери избыточного потребительского оптимизма.

Понятна градостроительная политика в Москве с концентрацией на возведение высотных жилых домов (выше 17 этажей): свободной земли в городе мало, а та, что есть – очень дорогая. Даже можно понять строительство высоток в городах-миллионниках. Но вот почему в Пензе и Ижевске больше половины новостроек составляют высотки – непонятно. В первом городе население около 500 тыс. человек, во втором – около 600 тыс. человек. Города такого типа должны пополняться малоэтажной застройкой, а то и ИЖС на их окраинах. (таблица – «Инженерный вестник Дона», №12, 2024)

Трамп у нас дома: в сети обсуждают интерьер певицы и звезды «Брата-2» Ирины Салтыковой, сравнивая его с пентхаусом президента США Подписывайтесь на меня в МАХ.

(к предыдущему репосту) Уважаемый Сергей Смирнов хорошо расписал проигравшие и выигравшие для инвестирования сегменты рынка жилья. Я также в последние два года упоминал, что для человека с «живыми деньгами» и кто не нуждается в срочном решении квартирного вопроса (т.е. типичный «инвестор в бетон») выгоднее всего было бы положить деньги на депозит. Например, 10 млн руб. за два года на депозите (с процентами на проценты) дали бы прирост минимум 35%, т.е. превратились бы в 13,5 млн руб. За это же время «вторичка» выросла в цене на 5-7%. На дополнительные 3 млн руб. прироста (за вычетом роста цен на жильё) в старом фонде можно дополнительно прикупить 10 кв. м, чаще всего – дополнительную комнату, т.е. «однушку» превратить в «двушку». Правда, я внесу в расчёты Сергея Смирнова некоторые дополнения. Покупатель скорее всего эти 5 лет ещё бы сдавал в квартиру, имея 3-5% доходности в год, т.е. прибавив за этот период 15-25% доходности, и некоторые сегменты, приведённые Смирновым, улучшили бы баланс: студии вышли бы в плюс, кирпич 1960-80-х – в ноль. Во-вторых, материнский капитал (у кого он есть) в размере 700 тыс. руб. тоже немного улучшил бы баланс (чаще всего его несут именно в новостройки). В-третьих, есть имущественный вычет. Сумма имущественного вычета при покупке недвижимости – 2 млн руб. (вам вернётся 13% от этой суммы). То есть если вы, к примеру, купили квартиру стоимостью 10 млн рублей, к вычету можно заявить только 2 млн рублей. В случае с процентами по кредитам (займам) максимальная сумма, к которой можно применить налоговый вычет - 3 млн рублей. Да, оба элемента не такие большие (в сумме около 900 тыс. руб.), но всё же они на несколько процентных пунктов поправили бы баланс. Если в 2026 году ключевая ставка не опустится ниже 12%, и проценты по депозиту ниже 10-11%, то по-прежнему банковский вклад будет выгоднее «инвестиций в бетон». Не говоря уже о том, что наступление экономического кризиса – а он уже вырисовывается – всегда действует на рынок жилья как понижательный фактор.

🏢 Недвижимость 2020-2026: кто выиграл, кто потерял? Анализ 5 лет рынка показал беспощадную правду: 95% россиян, вложивших в жилье, потеряли капитал. 📊 Основная инфляция за период: 70% Чтобы просто сохранить деньги, недвижимость должна была вырасти минимум на 70%. Вот что произошло: ❌ ПРОИГРАЛИ (потеря 20-55% капитала): Панельные спальные районы: +10-15% номиналу = -35-55% в реальности • Кирпич 60-80х годов: +15-30% = -12-45% в реальности • Сталинки центра: +15-35% = -20-35% в реальности • Дома 2000-2010: +15-30% = -28-45% в реальности • Студии под сдачу (с издержками): -10% в реальности • Регионы (Краснодар, СПб): +20-50% = -20-40% в реальности Итог: если ты купил квартиру в панельной пятиэтажке в 2020 за 9 млн, в 2025 она стоит 11 млн. Но за эти годы тебе не хватало денег на - 40%, чем раньше. Ты потерял 3 млн за счёт инфляции в реальной покупательной способности. ✅ ВЫИГРАЛИ (прирост 10-50% сверх инфляции): 🥇 Элитка центра Москвы: +18-50% сверх инфляции от 850 тыс/м² (2022) → 1,8-2 млн/м² (2025) Это единственный сегмент, где деньги размножались. 🥈 Новостройки комфорт-класса (с покупкой до лета 2021): +10-40% сверх инфляции Если купил на старте по 200-300 тыс/м² и продал готовым по 450-700 тыс/м² — обогнал инфляцюи с прибылью 🤔 Что это означает? Для вторичного рынка (95% квартир в России): • Вложение в недвижимость было хуже депозитов (20% на депозите за 3 года) • Социальный лифт сломан: продав свою страю квартиру в панельке, не можешь купить лучшую Меновая способность старого фонда на новый упала на 30-60% Для инвесторов: • Стратегия «купи студию и сдавай» мертва (лучший результат = ноль) • Лучше было 80% на депозитах, 20% в элитку Для жилищной политики: • Льготная ипотека не сделала жильё дешевле, только сделала дороже для тех, кто не воспользовался программой • Разрыв между старой вторичкой и новостройками вырос с 20% до 50-60% • Миллионы семей заперты теперь в старых районах, не имея шанса улучшить условия 📈 Вывод: Если бы ты положил деньги на депозит в 2020 под 5% годовых, а потом в 2023-2025 под 20%, ты бы обогнал инфляцию и заработал больше, чем на 95% владельцев недвижимости. Недвижимость сохранила капитал только: • В Элитке (нишевой рынок для богатых) • В Новостройках комфорт класса на старте продаж до лета 2021 (для тех, кто угадал проект) Остальным — соболезнуем. 🪦

Подготовили для вас эксклюзивный сборник каналов о недвижимости: ❓ Почему в 2026 году цены на квартиры вырастут— ответ здесь Почему новостройка держится на «трех китах» а именно: Ключевая ставка, Ипотека и Вторичка— ответ здесь ТОП 5 ликвидных районов Москвы— ответ здесь Заходите, у нас интересно. ✨ IROOMS.design — студия, которая создаёт красивые, функциональные и уютные интерьеры для жизни и квартир под сдачу💵 Здесь мы рассказываем: 🏡 Как сделать стильный и удобный интерьер без переплат 📐 Полезные советы по дизайну и ремонту 🎨 Современные тренды и проверенные решения Мы создаём проекты, доступные каждому! Подписывайтесь, чтобы вдохновляться и делать свой дом идеальным для жизни! 📌 Хотите жить красиво: так, чтобы приходишь в свой дом, а там — глаз не отвести от каждого уголка? У меня для вас хорошие новости: Канал дизайнера интерьера Ани Туваевой настоящая сокровищница идей и лайфхаков для создания дома вашей мечты. ⚡️ Ипотека с Еленой Суховой - Ипотека без стресса! На канале Елены Суховой вы найдете информацию о субсидиях, льготных программах и других возможностях для выгодного кредитования. 🏢 Рынок квадратных метров - Квадратные метры для каждого! Обзоры новых жилых комплексов, советы по покупке и продаже квадратных метров. 📰 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и риелторы. Самое важное и интересное - здесь. ➖ «СОЮЗЦЕМЕНТ» - 🏗 Вся значимая информация о цементном бизнесе и ключевых решениях по отрасли 📊 Эксклюзивные данные и аналитика по промышленности строительных материалов 📢 Комментарии к основным событиям в строительной отрасли

В новогодние праздники УК приходится тратить много сил на уборку снега. Чтобы не сильно грустить по этому поводу, можно посмотреть, как чистят снег во дворах пос. Тикси в Якутии. Кроме таких вот огромных сугробов, температуры в городе доходят до -50 градусов. ™️ Управдом

❗️С 2026 года семейную ипотеку ужесточат: что изменится и зачем это делают С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки под 6% станут жестче. Семейную ипотеку делают более адресной и менее массовой. Она все еще остается одним из самых выгодных инструментов покупки жилья, но теперь ориентирована именно на семьи, которые реально решают жилищный вопрос, а не используют льготы для поэтапных или инвестиционных схем. Для рынка это означает более сдержанный спрос и дополнительное давление на продажи в новостройках. Разбираемся, что это значит для заемщиков и рынка. 1. Одна семья — одна ипотека Главное ограничение: оформить семейную ипотеку можно будет только один раз на всю семью, а не на каждого из супругов, как раньше. Оба взрослых члена семьи должны быть созаемщиками. Вторую ипотеку получится взять только после полного погашения первой и при рождении еще одного ребенка. Если доходов семьи не хватает, по-прежнему разрешено привлекать созаемщиков, но это уже не способ обойти правила. 2. Льготы в одни руки — теперь буквально Правило «одна льготная ипотека в одни руки» действует с конца 2023 года, но с 2026-го под «одними руками» будет пониматься вся семья целиком. Цель — сделать поддержку более адресной и закрыть возможность использовать льготную ипотеку как инвестиционный инструмент. Даже в случае развода оба супруга будут нести ответственность по кредиту, пока обязательства не будут перераспределены. 3. Конец донорской ипотеки Раньше существовала легальная схема, когда льготную ипотеку оформляли на родственника, формально подходящего под условия программы. С 2026 года эта практика прекращается. Привлечение третьих лиц возможно только при недостатке доходов семьи, но в этом случае право на семейную ипотеку теряют и донор, и его супруг или супруга. По оценкам экспертов, это может сократить спрос на семейную ипотеку на 15–20%. 4. Меньше субсидий — жестче условия С 1 января 2026 года государство сократит компенсации банкам по льготным программам. Это повышает риски: ▪️снижения одобряемости, роста требований к первоначальному взносу, ▪️пересмотра уже одобренных заявок. ▪️По оценкам аналитиков, одобряемость может снизиться еще на 10–15%, а итоговая стоимость сделки вырасти примерно на 5% от суммы кредита. 5. Что хорошего: рефинансирование комбоипотеки С февраля 2026 года заемщики смогут рефинансировать рыночную часть комбоипотеки, не теряя льготную ставку по семейной части. Это позволит снизить ежемесячные платежи и переплату, если рыночные ставки пойдут вниз. #ипотека Подпишитесь на канал