اکنون در دسترس! پژوهش تلگرام ۲۰۲۵ — مهمترین بینشهای سال 
Дмитрий Желнин пишет...
رفتن به کانال در Telegram
Юрист, предприниматель, хоккей головного мозга. Налоги на недвижимость, кадастр, юрбизнес и ИИ, с цифрами и кейсами. @d_zhelnin • nalogika.pro Детали и больше ℹ️ здесь: https://t.me/d_zhelnin/897
نمایش بیشتر3 296
مشترکین
+1524 ساعت
+77 روز
-1330 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئیه '26
ژوئیه '26
+56
در 0 کانالها
ژوئن '26
+48
در 0 کانالها
Get PRO
مه '26
+330
در 4 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+160
در 2 کانالها
Get PRO
مارس '26
+80
در 5 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+186
در 4 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+66
در 2 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+40
در 5 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+185
در 9 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+152
در 4 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+75
در 8 کانالها
Get PRO
اوت '25
+63
در 5 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+59
در 3 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+215
در 16 کانالها
Get PRO
مه '25
+97
در 9 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+142
در 11 کانالها
Get PRO
مارس '25
+96
در 3 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+164
در 8 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+2 297
در 3 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+126
در 2 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+135
در 5 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+129
در 2 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+349
در 6 کانالها
Get PRO
اوت '24
+117
در 2 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+315
در 4 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+96
در 5 کانالها
Get PRO
مه '24
+103
در 5 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+219
در 5 کانالها
Get PRO
مارس '24
+321
در 3 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+140
در 6 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+189
در 2 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+60
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+101
در 3 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+276
در 9 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+951
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 04 ژوئیه | +36 | |||
| 03 ژوئیه | +18 | |||
| 02 ژوئیه | +1 | |||
| 01 ژوئیه | +1 |
پستهای کانال
Красный аттестат — папа очень рад ❤️
#пятничныйлайфстайл
Моя дочь закончила девять классов с красным аттестатом.
И знаете что? До самого вручения я не знал, что он будет красным. Не потому что не верил в неё. Просто, кажется, класса с третьего я почти не погружаюсь в её уроки.
Когда нужно — помогал, отвечал на вопросы, что-то объяснял. Но всегда старался донести простую мысль: школа — это твоя территория. Твоя ответственность. Ты сама принимаешь решения, сама учишься, сама строишь отношения с этой системой.
А папа рядом. Всегда поможет, поддержит, разберётся вместе с тобой. Но не будет жить твою школьную жизнь вместо тебя.
После 8 класса дочь сама решила перейти на дистанционное обучение. Мы поддержали, хотя, конечно, немного переживали: как пойдёт, не просядет ли дисциплина, не появятся ли сложности с учёбой.
Не появились.
Вот он, результат девяти лет: красный аттестат и совершенно заслуженная гордость ☝️
Доченька, знаю, что когда-нибудь ты откроешь этот канал и прочитаешь этот пост.
Я очень тобой горжусь. Спасибо тебе просто за то, что ты у меня есть.
Перед лицом трёх тысяч подписчиков официально заявляю: ты у меня большая умница.
Люблю тебя ❤️
| 2 | Статьи и Стейки 3. Кажется, это уже традиция 🥩
Те, кто давно читает мой канал, знают: последние два лета мы собирались на «Статьи и Стейки».
Без конференц-залов, бейджей размером с паспорт и кофе-брейков, где кофе заканчивается раньше, чем разговор.
Природа, мясо, музыка, игры, разговоры без галстуков. Юристы, предприниматели, консультанты, друзья проекта — люди, которым есть что обсудить и без обязательной фразы: «давайте обменяемся визитками».
В этом году делаем третью встречу.
8 августа снова выберемся из рабочих чатов, таблиц, судебных актов и прочей взрослой жизни. Будет обновлённая программа, караоке и ещё один сюрприз. Про него пока молчу. Должна же быть в жизни интрига, кроме размера кадастровой стоимости 😄
«Статьи и Стейки» никогда не были историей про продажу билетов любой ценой. Это способ собрать близких по духу людей, познакомить старых участников с новыми и провести один хороший летний день вместе.
Подробности и билеты здесь: pravonamyaso.ru
А для особо внимательных — небольшой квест 👇
На сайте можно попасть в открытый чат участников мероприятия. Там найдёте промокод на интересную скидку. Ничего сложного, но пусть бонус достанется тем, кто правда собрался с нами и внимательно читает мои посты 😉 | 249 |
| 3 | Ваш отчёт для банка может помочь поднять вам налог 🤔
Росреестр, по данным «Коммерсанта», предлагает заносить в государственную систему результаты практически всех оценок коммерческой недвижимости. А потом использовать эти данные при государственной кадастровой оценке.
То есть заказали вы отчёт для банка, сделки, суда, залога или корпоративной процедуры — и его выводы потенциально становятся частью большого массива данных, из которого государство будет считать кадастровую стоимость.
Идея, на первый взгляд, разумная.
Сейчас ГБУ часто работают в условиях дефицита нормальной рыночной информации. Больше реальных данных — точнее модель. Меньше объектов, оценённых «примерно так». Больше шансов увидеть, что в одной локации или группе цены давно ушли в другую сторону.
За прозрачность рынка я, конечно, двумя руками 🤲
Но есть нюанс. И довольно жирный.
Отчёт об оценке — это не цена сделки и не абсолютная истина.
Один и тот же объект могут оценить для банка, продажи, суда, залога, внесения в уставный капитал или расчёта чистых активов. Цели разные. Даты разные. Допущения разные. Подходы тоже могут быть разными.
В итоге на один объект вполне могут существовать несколько отчётов с разной стоимостью. И каждый из них может быть нормальным в контексте своей задачи.
Теперь главный вопрос: что именно ГБУ будет брать в модель?
Все отчёты подряд?
Среднее арифметическое?
Самый свежий?
Самый высокий?
Тот, который лучше ложится в уже нарисованную модель?
Потому что в реалиях российской кадастровой оценки я бы не рассчитывал, что появление огромной базы оценок автоматически приведёт к справедливой кадастровой стоимости.
Скорее, есть риск другого сценария.
У государства появится ещё больше аргументов, чтобы подтягивать кадастровую стоимость вверх. А собственнику станет сложнее спорить: ему скажут, что модель опиралась на большой массив рыночных данных, и попробуй потом разберись, какие именно отчёты, с какими допущениями и для каких целей туда попали.
«Коммерсант» прямо пишет, что рынок ожидает рост кадастровой стоимости для части объектов и усложнение её оспаривания. Я полностью согласен.
Есть и ещё одна проблема.
Оценщики начнут понимать, что отчёт, который они готовят для клиента, может потом повлиять на его будущие налоги. А значит, оценка станет ещё более нервным жанром: с одной стороны — банк, покупатель, суд или инвестор; с другой — перспектива, что цифра попадет в государственную систему и когда-нибудь прилетит собственнику в виде новой кадастровой стоимости.
Думаю, что нужны понятные правила:
🧐 какие отчёты можно использовать в ГКО;
🧐 как учитывать разные цели оценки;
🧐 как проверять качество и сопоставимость данных;
🧐 какой именно отчёт повлиял на модель;
🧐 и как собственнику это потом проверить и оспорить.
Иначе получится не «более точная кадастровая оценка». Получится новая база для более уверенного роста имущественных налогов.
А вы бы хотели, чтобы отчёт об оценке вашего объекта для банка автоматически становился частью будущей налоговой модели? | 310 |
| 4 |  Собрал себе новый V12 😄
#пятничныйлайфстайл
12 литров. Чёрный. Немецкий шильдик. Мусорное ведро. Стоит у барбекю-зоны.
Расход топлива — ноль. Налог на роскошь — тоже ноль. На фоне новостей про бензин, кажется, самый практичный Mercedes в стране.
Мерседесоводы, не обижайтесь на мой креатив. Я вообще-то приверженец BMW, так что это почти дружеская подколка 🤝
Хорошего всем настроения перед грядущими выходными! | 352 |
| 5 | Что вас больше всего волнует? | 362 |
| 6 | Много пишу про кадастровую стоимость и имущественные налоги. А что реально волнует вас? 🤔
У меня тут регулярно появляются посты про ГКО, ошибки в моделях, Перечни, ставки, льготы, коэффициенты и прочую налоговую радость.
Но я пишу о том, что вижу в работе. А хочется сверить часы с вами: где больше всего вопросов, непонимания и ощущения, что кто-то опять посчитал не в вашу пользу?
Проведем опрос с возможностью выбрать несколько вариантов 👇 | 325 |
| 7 | Одна цифра в модели: минус 210 млн ₽ и пересчёт 1 036 объектов
#кейсы
В кадастровой оценке иногда достаточно одной неправильной цифры в файле, чтобы у большого количества собственников глаза полезли на лоб.
Мы проверяли кадастровую стоимость одного крупного нежилого помещения в центре Петербурга. Адрес и номер не называю, но первоначальная кадастровая стоимость была больше 1 млрд ₽.
На этапе обсуждения проекта отчёта ГКО 2025 года мы заметили странность в факторе «влияние локальных центров».
Это один из параметров, через который модель учитывает близость объекта к метро, железнодорожным станциям, деловым точкам, съездам с КАД и прочим местам, которые могут влиять на стоимость недвижимости. В нашем случае ключевым локальным центром была станция метро «Адмиралтейская».
Что мы увидели?
Для нашего объекта значение этого фактора составляло 3,953.
При этом для помещения, расположенного буквально в здании, где находится станция метро «Адмиралтейская», значение было 3,282.
То есть объект, который находится дальше от метро, почему-то получил более сильное «влияние локального центра», чем объект, расположенный прямо у станции 🤷♂️
Немного странная география 🤔
Мы указали на это ещё при обсуждении проекта отчёта ГКО. Тогда нам ответили: ошибки нет.
Но миллиардная кадастровая стоимость — плохой повод заканчивать разговор после первой отписки.
После утверждения отчёта подали заявление об исправлении ошибки. И ГБУ в итоге признало: в файле с параметрами модели была опечатка.
ГБУ признало техническую ошибку при расчёте самого фактора «влияние локальных центров» по нашему объекту и другим помещениям, на которые влияет эта станция метро.
Результат исправления ошибки по нашему помещению:
было: 1 006 817 599,79 ₽;
стало: 797 122 526,74 ₽.
Минус 209 695 073,05 ₽, или почти 21% кадастровой стоимости.
И это не история одного объекта.
Ошибка оказалась системной. В проекте приказа о корректировке результатов оценки мы насчитали 1 036 объектов, кадастровая стоимость которых тоже снизится 💪
Короче, кадастровую стоимость нельзя проверять на глаз по принципу «дорого, конечно, но это же центр Петербурга».
Надо лезть в модель. Сопоставлять факторы. Смотреть соседние объекты. Проверять, не получилось ли так, что помещение рядом с метро оценили хуже или лучше, чем помещение внутри самого метро.
И да: ответ «ошибок нет» на этапе обсуждения проекта отчёта — не всегда конец истории.
Иногда это просто первая серия 😉 | 284 |
| 8 |  Мой комментарий вышел в “Деловом Петербурге” 📰
Недавно писал про то, как Петербург жонглирует ставками по налогу на имущество.
История ушла в СМИ: вышел мой комментарий для “Делового Петербурга” про письмо Минфина, ставку 2,2% и вопрос, можно ли её применять к объектам из Перечня от 300 млн ₽ до 10 млрд ₽, если в региональном законе это прямо не прописано.
В статье есть и другое мнение: коллега считает, что письмо Минфина вряд ли что-то изменит и к спорам не приведёт.
Я тут не согласен 🤷♂️
Письмо Минфина не революция и не волшебная палочка. Но это хороший аргумент для налогоплательщиков: если город хочет брать 2,2%, ставку надо нормально прописать в законе, а не собирать её из разных норм как конструктор Lego.
Публикация здесь: "Петербургские предприниматели добиваются снижения ставок по налогу на имущество"
Почитайте. Поделитесь постом или статьей в "ДП" с коллегами 😉 | 394 |
| 9 |  Синичник сработал. У меня теперь на парковке детский сад 🐣
#пятничныйлайфстайл Смотреть со звуком 🔊
Весной я сделал синичник и повесил его у нас на парковке.
И честно: я вообще не был уверен, что туда кто-то заселится. Всё-таки участок, люди постоянно ходят, две здоровенные собаки периодически проверяют периметр, жизнь кипит. Казалось бы, какая нормальная синица скажет: «Отличное место, берём ипотеку»?
А они взяли 🤗
Заселились. Обжились. И, судя по звукам, дали потомство.
Теперь там внутри сидят маленькие пернатые оглоеды, галдят, орут и требуют новые порции еды. А взрослые синицы в поте клювиков летают туда-сюда, не уставая, как курьеры в сезон распродаж.
И я стою, слушаю это всё и радуюсь как ребёнок.
Никогда бы не подумал, что можно так кайфовать от того, что в домике, который ты сделал своими руками, появилась жизнь. Может быть, сделал не идеально. Может быть, опытный орнитолог посмотрел бы и сказал: «Ну, молодой человек, есть нюанс». Но синицы, видимо, приняли объект в эксплуатацию без замечаний.
Кстати, это не скворечник, а именно синичник. Да, я теперь знаю такие слова 😄
Главное отличие — леток. Это дырочка, через которую птицы залетают внутрь. У синичника леток должен быть меньше, чем у скворечника: достаточно большой, чтобы пролезла синица, и достаточно маленький, чтобы туда не залезли лишние желающие пообедать самими синицами.
Вот такие у меня теперь знания. Не только про кадастровую стоимость и налоговые ставки 😉
Делайте что-нибудь руками, друзья. Иногда результат прилетает сам. В буквальном смысле 🐦 | 432 |
| 10 | Продолжение истории: отчёт отправили. А собственникам искать самим? 🤔
Ребята, если читали предыдущий пост, вы уже видели эту странную историю: проект отчёта ГКО вроде бы отправили в Росреестр, но на сайте ГБУ его нет 🤷♂️
И вот плохая новость: это может быть не исключение, а будущая реальность по многим регионам.
В этом году государственная кадастровая оценка проходит по всей стране. А значит, региональные ГБУ будут публиковать проекты отчётов так, как им удобно.
Тихо. Без нормального уведомления.
Иногда так, что собственник узнаёт обо всём уже после дедлайна.
А дедлайн короткий: всего 30 дней.
За это время нужно найти отчёт, скачать данные, проверить кадастровую стоимость участка, найти ошибки и подготовить замечания.
Главный риск не в том, что кадастровая стоимость вырастет. Главный риск в том, что вы узнаете об этом слишком поздно. А потом получите налог, с которым уже придётся жить дальше.
Поэтому напоминаю: у нас есть услуга сопровождения ГКО.
Мы отслеживаем публикацию проекта отчёта по вашему региону, скачиваем документы, проверяем ваши участки и готовим замечания, если есть основания для снижения кадастровой стоимости.
Если у вас есть земельные участки, особенно коммерческие или дорогие, не ждите момента «посмотрю потом».
Оставьте заявку. Мы посмотрим, есть ли смысл брать участки в мониторинг.
Форма здесь:
https://b24-wmwrtd.bitrix24.site/crm_form_hiucy/
Лучше заняться кадастровой стоимостью сегодня, чтобы потом не судиться с государством из-за уже утверждённой КС. | 395 |
| 11 |  ГБУ отправило проект отчёта в Росреестр. А нам посмотреть можно? 🤔
На сайте СПб ГБУ «Кадастровая оценка» появилась прекрасная новость: специалисты направили в Росреестр проект отчёта о государственной кадастровой оценке земельных участков Петербурга.
Оценили, между прочим, свыше 150 тысяч земельных участков.
Новость опубликована 16 июня. Внутри написано, что проект отчёта был направлен в Росреестр ещё 1 июня 2026 года.
И вот тут у меня вопрос.
А где сам проект отчёта, блин⁉️
Потому что я, конечно, могу ошибаться. Может быть, он где-то лежит в тайном разделе сайта, доступном только тем, кто соберёт три кадастровых камня бесконечности. Но я его на сайте найти не смог 🤷♂️
А теперь открываем 237-ФЗ, статью 14. Хронология там такая:
1️⃣ Сначала ГБУ составляет проект отчёта в форме электронного документа. Потом в течение трёх рабочих дней со дня составления проекта отчёта оно должно разместить его на своём официальном сайте с указанием даты размещения, а также направить проект отчёта и сведения о месте его размещения в орган регистрации прав. То есть в Росреестр.
2️⃣ Дальше Росреестр в течение 10 рабочих дней проверяет проект отчёта на соответствие требованиям. Потом в течение трёх рабочих дней направляет уведомление о соответствии или несоответствии.
3️⃣ Если всё нормально, сведения и материалы размещаются в фонде данных ГКО для представления замечаний.
То есть логика закона такая: проект отчёта должен появиться на сайте ГБУ не после того, как все уже проверили и решили, а фактически на старте этой стадии.
Именно поэтому вопрос простой: если проект направили в Росреестр 1 июня, почему мы 18 июня всё ещё не можем нормально найти его на сайте ГБУ?
Это что?
Техническая ошибка? Новая форма открытости?
Или опять режим «мы всё сделали, но собственникам пока лучше не смотреть»?
И самый главный вопрос: неужели ГБУ нарушает федеральный закон? 😱Да нет! Быть такого не может 😂
Простите, конечно, но кадастровая стоимость земельных участков — это не внутренний отчёт для служебного пользования.
Проект отчёта должен быть доступен. Тем более когда этого напрямую требует федеральный закон, блин.
Потому что когда оценили 150 тысяч участков, а проект отчёта где-то растворился между ГБУ и Росреестром, это уже не кадастровая оценка.
Это кадастровый квест.
А собственники, как обычно, приглашены проходить его за свои деньги 🤷♂️ | 345 |
| 12 | Завтра будет заседание Конституционного суда
Помните мой пост про питерскую земельно-налоговую вакханалию?
Там, где ставка по земельному налогу для участков под жильё выросла до 1,5%, а сверху ещё прилетели коэффициенты x2 и x4.
В итоге из вроде бы максимальной ставки 1,5% получается фактическая нагрузка 3% и 6%.
Ну, согласитесь, 6% земельного налога — это уже не налоговое регулирование. Это какой-то борщ. Причём явно пересоленный 😂
Так вот.
Завтра, 18 июня, в 10:00 Конституционный суд РФ рассмотрит это дело в открытом заседании.
Речь о проверке конституционности пункта 1 статьи 394 и пункта 15 статьи 396 НК РФ по жалобе ООО «Корнер Казань». Компания как раз спорит с ситуацией, когда налоговая берёт ставку 1,5% и сверху применяет повышающие коэффициенты 2 и 4.
Я очень жду это заседание.
Потому что судебная практика по вопросу сейчас разношёрстная: где-то суды говорят, что нельзя уеличивать максимальную ставку до фактических 3% и 6%, а где-то отвечают: ну формально же ставка отдельно, коэффициент отдельно.
Короче, завтра буду смотреть онлайн-трансляцию.
Кто хочет вместе со мной погрузиться в прекрасный мир земельного налога, повышающих коэффициентов и конституционных принципов налогообложения — подключайтесь.
Трансляция будет на официальном сайте КС РФ: 👉 [https://www.ksrf.ru/]
А если вам лень смотреть заседание целиком — вообще не переживайте.
Я, конечно, потом расскажу на канале, что там произошло, кто что сказал и есть ли у налогоплательщиков шанс на долгожданный поворот практики.
В общем, завтра смотрим.
Надеюсь, КС этот борщ правильно по тарелкам разольёт 😏 | 333 |
| 13 |  Интернет всё помнит
Недавно внимательные подписчики моего канала стали свидетелями очень некрасивой переписки в комментариях к посту про петербургскую ГКО.
Профессиональная дискуссия там быстро превратилась в переход на личности, обвинения и попытки дискредитировать участников обсуждения.
Я такие вещи нормой не считаю.
У нас в канале можно спорить. Можно не соглашаться. Можно критиковать мои выводы, позицию ГБУ, Росреестра, КИО, методику оценки и вообще всё, что хочется критиковать.
Но есть границы.
Когда вместо аргументов появляются личные выпады, намёки на недобросовестность, попытки задеть клиентов, коллег или участников обсуждения, это уже не дискуссия. Это какое-то другое слово.
Интернет давно перестал быть местом, где можно без последствий писать всё, что пришло в голову. Комментарии остаются. Скриншоты делаются. Переписка фиксируется. А установить автора и дать правовую оценку его словам в современных условиях часто вполне реально.
Поэтому простое правило: прежде чем писать комментарий, особенно резкий, стоит задать себе один вопрос:
«Я готов потом отвечать за эти слова не под ником, а своим именем?»
Если да, пишите комментарий.
Если нет, возможно, лучше сделать паузу и переписать текст так, чтобы в нём были аргументы, а не попытка кого-то укусить.
Мой канал открыт для профессионального спора.
Но не для публичной грязи. | 368 |
| 14 | Росреестр попросил ГБУ писать по-русски. Да, такое тоже бывает
Коллеги и клиенты регулярно спрашивают меня:
«Дмитрий, а как вообще читать разъяснения порядка определения кадастровой стоимости?»
Иногда после его прочтения хочется запросить ещё одни разъяснения. Уже к разъяснениям 🤦♂️
Там вроде бы есть таблицы, факторы, группы, зоны, модель, ссылки на отчёт. Но человеку, который не живёт внутри ГКО 24/7, понять из этого простую вещь бывает сложно: почему объекту посчитали именно такую кадастровую стоимость?
На самом деле ГБУ не просто так пишут эти документы «как получилось». Есть специальный порядок, утверждённый Росреестром, — приказ № П/0280. Он регулирует, как рассматриваются обращения о предоставлении разъяснений и по какой форме эти разъяснения выдаются.
Так вот, Росреестр сейчас вносит в этот порядок классные изменения 🔥
И вот тут редкий случай, когда хочется не ругаться, а сказать: спасибо, нормальная правка.
Итак! Изменения 👇
Теперь бюджетное учреждение должно описывать последовательность определения кадастровой стоимости: какие решения и выводы повлияли на результат, какую информацию использовали, какая была модель определения кадастровой стоимости, сегмент рынка, типовая зона, оценочная зона, группа, подгруппа, какие подходы и методы оценки применялись и почему именно они.
Если совсем по-человечески: ГБУ должно не просто написать «мы так посчитали», а объяснить, как именно оно дошло до этой цифры.
Короче, нормальное описание логики расчёта: почему такая группа, почему такая зона, почему такая модель, какие данные использованы и какие выводы повлияли на результат.
Конечно, один приказ не сделает все разъяснения мгновенно понятными, добрыми и заботливыми.
ГБУ — не фея-крёстная кадастровой оценки 🧚♀️
Но теперь у собственников, юристов и оценщиков появляется более крепкий аргумент: разъяснения должны быть не формальной отпиской, а документом, из которого реально можно понять порядок определения кадастровой стоимости.
Надеюсь, это приведёт к тому, что разъяснения станут чуть меньше похожи на шифровку для посвящённых и чуть больше — на нормальный рабочий документ.
Кадастровая стоимость не должна быть тайным знанием. Хотя некоторые чиновники, конечно, стараются ее такой сделать 😉 | 526 |
| 15 | Всё про кадастр да про налоги. А у нас же ещё ИИ есть 🤖
Что-то мы в последнее время всё больше про кадастровую оценку, налоги, Перечни, ставки, ГБУ и прочую прекрасную и дорогую фигню.
Но нельзя забывать и про ещё один мой проект — клуб «ЮрИИсты», где мы разбираемся, как юристам и предпринимателям использовать искусственный интеллект в работе.
И я всё больше убеждаюсь: ИИ реально помогает. Не заменяет спеца, не отменяет юридическую квалификацию и не превращает плохой запрос в хороший результат. Но если понимать, куда его прикрутить, экономит кучу времени.
Все же уже понимают, что нейросети надо внедрять? А с практическим внедрением у вас как? Есть путаница: что реально работает, какие задачи можно отдавать ИИ, где он помогает, а где просто генерирует уверенную красивую ерунду? Знаю, что есть 😉
Поэтому хочу порекомендовать практикум моего коллеги и хорошего знакомого Алексея Елисеева.
Алексей запускает бесплатный трёхнедельный практикум по нейросетям и там разберет:
- какие задачи реально можно отдавать ИИ;
- где нейросети экономят время;
- как подобрать инструменты под свои задачи;
- как не превратить внедрение ИИ в коллекционирование подписок на сервисы.
Переходите в закрытый ТГ-канал практикума:
👉 [https://t.me/+J0WKZB9gNQYzZGFi]
И отдельная хорошая новость для участников клуба «ЮрИИсты».
Мы договорились с Алексеем, что записи его уроков потом появятся в личных кабинетах клуба. То есть можно будет спокойно посмотреть материалы, вернуться к ним позже и внедрить без суеты.
А если вы ещё не в клубе, но хотите системно разбираться, как юристу использовать ИИ в документах, клиентах, маркетинге, управлении и ежедневной работе, присоединяйтесь:
👉 [тык сюда, чтобы в клуб вступить]
Будем разбираться вместе 💪 | 485 |
| 16 |  Петербургская ГКО: не понравилась цифра — просто переписали индекс 🤯
В Санкт-Петербурге опять пересмотрели кадастровую стоимость большого количества объектов задним числом 😡
В чем суть.
Если кадастровая стоимость объекта раньше уже была установлена в размере рыночной — через комиссию, ГБУ или суд, — при новой ГКО такой объект не оценивают с нуля. Берут предыдущий результат и индексируют.
Логика хорошая: объект уже индивидуально проверяли, значит, не надо снова загонять его в массовую модель как всех остальных.
Так вот в прошлом году СПб ГБУ «Кадастровая оценка» подготовило отчёт. Для группы таких объектов был применён индекс 1,066.
Отчёт прошёл публичные обсуждения. Проверку КИО и Росреестра. Утверждение. Публикацию. В общем, весь красивый процедурный цирк, который нам обычно продают как гарантию открытости и качества.
А потом наступила весна 2026 года. И Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, тот самый орган, который утверждал результаты оценки, вдруг направляет в ГБУ заявление об исправлении ошибки.
ГБУ, конечно, внимательно посмотрело на заявление своего учредителя и внезапно «обнаружило», что индекс надо применять не 1,066, а 1,137. И назвало это исправлением системной ошибки.
Прекрасно, просто прекрасно!
Это не ошибка в конкретном объекте. Не перепутали площадь. Не забыли ограничение. Не неверно применили характеристику одного здания.
Нет! Поменяли индекс для группы объектов. То есть фактически тронули элемент самой модели расчёта.
И вот тут хочется спросить Комитет имущественных отношений: ребята, вы там вапще уже штоле?
Если после публичных обсуждений, проверок и утверждения можно просто взять и подкрутить коэффициент, то зачем вся эта процедура нужна? Чтобы налогоплательщики поучаствовали в спектакле «общественное обсуждение», а потом им всё равно молча переписали цифры?
Давайте тогда честно:
«результаты ГКО утверждаются до первого желания города собрать побольше денег».
Для собственников это не методическая тонкость. Был один индекс — одна кадастровая стоимость. Поставили индекс выше — стоимость выросла. Стоимость выросла — налог, аренда, выкуп и экономика объекта тоже бодро поехали вверх.
Мы уже направили письмо в Росреестр и прямо спросили: можно ли после утверждения результатов ГКО менять индекс для оценочной группы; является ли это исправлением ошибки по конкретному объекту или изменением модели; можно ли через заявление по одному объекту фактически поправить алгоритм расчёта для группы; и как это всё сочетается с открытостью, проверяемостью и экономической обоснованностью кадастровой оценки.
На мой взгляд, это уже не исправление ошибки.
Это кадастровая вакханалия в чистом виде.
Потому что если такую логику признать нормальной, любой утверждённый отчёт по ГКО превращается в черновик. Сегодня индекс один, завтра другой, послезавтра ещё что-нибудь «уточнили». А бизнес просто сидит и ждёт, какую новую цифру ему принесут в ЕГРН.
ГКО — это не экселька Комитета имущественных отношений. Это процедура, которая влияет на миллионы рублей налоговой нагрузки.
Будем ждать ответ Росреестра.
Очень хочется услышать простую вещь: утверждённые результаты нельзя задним числом перекраивать под видом «системной ошибки», если на самом деле меняется модель расчёта.
Но это Петербург. Поэтому ждём, конечно, но особо не расслабляемся 🤷♂️ | 485 |
| 17 | Я не просто так испортил вам настроение 😂
... я о чем-то догадывался, оказывается 🤷♂️
Только я написал, что Силуанов — молодец, и Минфин не перегнул палку, как коллеги присылают новость: ФНС разослала по регионам письмо с рекомендациями, как увеличить налоговые доходы.
По данным РБК, налоговая предлагает регионам активнее работать с недвижимостью, чтоб побольше и получше собирать налог на имущество. В частности предлагается:
— расширять перечни торгово-офисных объектов, по которым налог считается не от остаточной, а от кадастровой стоимости;
— пересмотреть пониженные ставки;
— отменять «неэффективные» льготы;
— активнее уточнять характеристики объектов в ЕГРН;
— наладить обмен данными о вводе объектов в эксплуатацию, чтобы компании не затягивали постановку на учёт.
⚠️ Для собственников коммерческой недвижимости это сигнал.
Если у вас офис, торговля, общепит, бытовое обслуживание, бизнес-центр, ТЦ, помещения в таких зданиях или вообще объект с неоднозначным использованием — я бы не ждал, пока налоговая сама всё посчитает.
Она-то сама посчитает. Вопрос только — понравится ли вам результат 🤔
Что стоит проверить уже сейчас:
— включён ли объект в Перечень;
— есть ли основания для включения;
— совпадает ли фактическое использование с тем, что увидел регион;
— правильно ли указаны характеристики объекта в ЕГРН;
— какая кадастровая стоимость после ГКО;
— какая ставка применяется;
— не исчезла ли льгота или пониженная ставка;
— можно ли спорить с кадастром, Перечнем или самой логикой расчёта.
На мой взгляд, это не просто техническое письмо ФНС.
Это инструкция регионам: налоговая нагрузка на недвижимость будет зоной особого федерального внимания внимания. Деньги у Москвы не просите, собирайте больше налогов на местах.
Так что «не перегнули» — это, видимо, не финальная оценка. Это текущий статус проекта.
P.S. Хорошего вам настроения на эту короткую неделю 🤗 | 398 |
| 18 | Недоперегнули 🤷♂️
Понедельник — день тяжелый. Но традиционно для Питера первый понедельник после ПМЭФ — праздник нормальной рабочей жизни.
Все делегаты наконец-то свалили из нашего далеко не такого резинового города, как Москва. Теперь можно попробовать куда-то доехать, не отстояв в пробке несколько дней и с, вроде, работающей мобильной связью. Петербуржцы, возвращайтесь! ПМЭФ закончился 😉
На самом форуме меня не было. Маленький я еще, чтобы на такое ходить лично. И нет у меня лишних +100500 денех, чтобы платить не понятно за что 🤷♂️
Но новости и интересная информация все равно просачивается. Меня вот увлекли слова Силуанова. Приведу цитатой:
«Несмотря на два пакета налоговых изменений были риски того, что мы можем где-то перегнуть планку. Нет, не перегнули и показатели исполнения бюджета за 5 месяцев об этом красноречиво свидетельствуют», - заявил министр финансов Антон Силуанов.
Оставлю такое "позитивное" заявления министра без своих комментариев...
Хорошего понедельника, друзья! Давайте начинать рабочую неделю, чтоб заработать побольше денег и наполнить бюджет России нашими налогами. Нельзя подвести министра 😉 | 436 |
| 19 |  +1Наши руки не для скуки или как я задумал альпийскую горку 🤔
#пятничныйлайфстайл
Планы на сегодня простые: взять всё, что на фото слева, и попытаться приблизиться к тому, что на картинке с справа.
Да, правую картинку рисовала нейросеть. Но надо же было с чего-то начинать 🙈
А вообще, кто-нибудь, попросите Роскомнадзор замедлить маркетплейсы.
Потому что заходишь просто посмотреть «пару семян для горки», а через 20 минут у тебя в корзине камнеломка, арабис, смесь орхидей, какие-то почвопокровники, штуки для подсветки, садовые перчатки, трактор и ощущение, что ты уже не юрист, а младший агроном Ленинградской области.
Пять лет назад я довольно спокойно относился к земле. Дом, участок, газон — ну красиво и ладно. Пока не переехал за город...
А сейчас мне реально интересно: где посадить, что приживётся, как сделать отель для пчёл, куда поставить парнички в английском стиле, как пустить розы по арке и почему один можжевельник выглядит бодро, а второй как после налоговой проверки. И да! Сами вы старые стали 😂
Про отель для пчёл уже рассказывал. Про парнички и арку тоже. Теперь, видимо, дошла очередь до альпийской горки.
Понимаю, что начало июня — уже поздновато для посевных подвигов. Но я не в Краснодаре живу, а под Питером. У нас тут нормальные деньки буквально только-только включили.
Кстати, если кто-то снова спросит, почему у меня такие дорогие юридические услуги, отвечаю заранее: вы видели, сколько сейчас стоят семена и рассада? Конечно, дорогие. Альпийская горка сама себя не профинансирует 🤷♂️
Короче, не факт, что получится как на картинке. Но если через месяц там будет хотя бы что-то живое, уже хорошо.
А если нет — скажу, что это минималистичный каменный сад в северном стиле 😂
Хорошей пятницы, друзья! И грядущих выходных 🌿 | 515 |
| 20 | Иногда можно и похвастаться 😎
В субботу, 30 мая, выступал в Москве в клубе «Земельные визионеры».
Тема была: два способа снизить кадастровую стоимость земельного участка. Когда помогает рыночный отчёт, а когда не надо сразу бежать к оценщику, а лучше сначала поковыряться в материалах ГКО и поискать ошибку ГБУ.
Потому что кадастровая стоимость — это не просто цифра в выписке ЕГРН. От неё могут считаться земельный налог, аренда, выкуп, экономика сделки и вообще вся инвестмодель по участку.
И если на этом этапе ошибиться, дальше можно годами платить лишнее. Иногда — миллионы 📈
Сегодня получил от клуба благодарственное письмо 🤗
Конечно, приятно! Конечно, хвастаюсь 😉 Но ещё приятнее, что в зале были люди, которые не просто «послушать пришли», а задавали вопросы, спорили, примеряли тему на свои объекты и сразу думали, где и как применить услышанное.
Отдельное спасибо Александре Каменевой и клубу «Земельные визионеры» за приглашение и организацию.
⚠️ Кстати, если вам тоже нужно выступление, лекция, разбор, вебинар или корпоративное обучение по налогам на недвижимость, кадастровой стоимости, ГКО, земельному налогу и всей этой прекрасной кадастровой математике — меня 💯 можно звать.
Онлайн, офлайн, для клуба, команды, корпоративного университета, девелоперов, юристов, оценщиков, собственников или инвесторов — формат обсудим.
Подробнее про экспертные выступления распиасли на сайте «Налогики»:
https://nalogika.pro/academy/ekspertnye-vystupleniya-dmitriya-zhelnina
Если хотите, чтобы я пришёл и понятным языком рассказал, где в недвижимости прячутся налоги, ошибки и возможности для экономии, приглашайте.
Кадастр сам себя не снизит 😉 | 482 |
