ПОБЕГ ИЗ ГОРОДА

Закончили градостроительную концепцию по стандартам ИЖС Московской области. Дороги, участки, въезды, рекреация, инженерия, общественные зоны — вся продуктовая структура уже собрана. Дальше решения, которые в нашем понимании выглядят вполне здраво и рабочими, в понимании имущественно правовом будут корректироваться. Например, хотели использовать пешеходную дорожку в рекреации для проезда пожарной техники, чтобы уйти от разворотной площадки. Логика понятная. Но если по ней должна ехать машина — это уже формально улица с красными границами. И юридически формировать её нужно как улицу. Или. Местами участки подходили задними дворами прямо к соседнему СНТ, для нас это норм. На градостроительном языке между территориями должно появиться общее пространство — улица, проезд, красные линии. Так формируется ЭПС — элемент планировочной структуры. Такие вещи мы сейчас и калибруем вместе с региональной командой. Часть первых замечаний уже попала в финальную концепцию, мы сильно приблизили продуктовую схему к следующему уровню работы. Эта точка нашей дорожной карты мне особенно интересна, мастер-план уже сложился как продукт — надо превращать его в реальный КРТ. Буду показывать дальше

На Open Village 2026 я несколько раз ловил себя на странном ощущении: я это уже видел. У нас. В 2018 году. Тогда для выставки мы сделали типовой дом ОКО. И, похоже, слегка забежали вперед. Сложные детали и узлы делали его дороже, чем был готов рынок. Построили всего несколько домов. А сейчас я хожу по Open Village и встречаю решения, которые тогда выглядели довольно чудными. Первое — терраса 96 м². Практически еще один дом снаружи. В 2018-м это казалось избыточным. Сейчас большие террасы вижу постоянно. Второе — дом, которому совсем не обязательно одинаково стараться всеми четырьмя фасадами. У ОКО уличный фасад был специально спокойным, даже простеньким. Всю ценность мы собрали со стороны сада. Дом раскрывался туда одним большим фасадом. Отсюда, кстати, и название ОКО — его придумали журналисты. И третье — то, что Александр Дубовенко из Good Wood сейчас называет «прозрачным домом». У ОКО мы довели этот принцип почти до буквальности. Утопили вход в защищенную нишу, напротив него — такую же веранду внутри объема дома. Маршрут получался в несколько шагов: машина → вход → сад → стол, за которым уже сидят свои. Ты только что приехал из города с пакетами. Открыл дверь — и сразу понимаешь, куда идти и ради чего вообще сюда ехал. Наверное, это и было главное в ОКО: архитектурой физически сократить переход из города в загород. Сейчас я воспринимаю этот дом гораздо спокойнее. Типология была рабочей. Мы просто заложили в него больше архитектуры и сложных решений, чем рынок 2018 года был готов оплатить. А идеи спокойно дождались своего времени

Медитирую в нашем Уфимском проекте

Продолжаем собирать наш КРТ проект в Подмосковье. На рабочей встрече команды я интенсивно рисовал поверх мастер-плана толстую чёрную линию - мне хотелось передать главный въезд в поселок с самым плотным трафиком. С одной стороны этой линии у нас оказались торговля и событийная площадка. С другой — игры и спорт. И всю эту поселковую жизнь постоянно пересекает самый интенсивный автомобильный поток. Для меня загород — это про семью. Ребёнок посидел с родителями и кино под открытым небом, потом побежал за пончиком, потом к старшей сестре на волейбол. И вот этот путь зачем-то пройдет через въезд в поселок? Не мое. После этого Марк пересобрал въездную группу. Активности связались между собой, а основной автомобильный поток ушёл по касательной. Заодно сама дорога стала мягче работать с рельефом. Мастер-план стал заметно красивее. Но не это главное. Он стал лучше в тот момент, когда ребёнку стало проще добежать от одной активности до другой. Без лишнего пересечения с машинами. Люблю когла мы рисуем на встречах. Иногда одна линия гораздо быстрее объясняет, что в мастер-плане пока что-то не сложилось

В 2018 году Влад Капица предложил нам сделать экспериментальный дом для Open Village. С вау-эффектом. Это был странный для нас заказ: до этого мы десять лет проектировали дома под конкретные семьи. А здесь семьи нет. Есть участок, лес и задача придумать дом, который потом сможет стать типовым. Мы попросили Влада описать хотя бы сценарий жизни. И дальше все собралось довольно быстро. Пятница. Два часа из Москвы. Машина встает у дома. И хотелось, чтобы человек уже в момент входа увидел, ради чего вообще сюда ехал — лес. Мы взяли допустимое пятно застройки, подняли объем и буквально продырявили дом насквозь. Получился портал: от парковки через дом — сразу взгляд в сад. А со стороны леса сделали террасу 96 м². Огромную по тем временам. Потому что если уж приезжать за город семьей и с друзьями, то большую часть времени хочется проводить снаружи. Так появился ОКО. Сейчас, когда смотрю старые схемы, мне нравится, что дом начался вообще не с фасада. Он начался с одного очень простого вопроса: что человек должен почувствовать в первые десять секунд после приезда за город?

Ссылка на встречу в 15:00 https://us06web.zoom.us/j/82243693263?pwd=vu81nu0d1NQLi63sBo6Bt4hvNmZh8L.1

Сегодня решил вернуться к эфиру по работе с проектом поселка как инвест продуктом, поэтому кто готов давайте встретимся в 15:00. Ссылку добавлю здесь же

Сегодня должен был пройти инвест форум, на котором я готовился рассказать как мы помогаем девелоперам сделать привлекательный продукт для инвестора. К сожалению его перенесли, а я уже не смогу там быть логистически. И я подумал, тема наверняка будет интересна для кого-то здесь. И если это так то давайте в Понедельник в 15 соберемся в прямом эфире. Я поделюсь реальным кейсом и дорожной картой, которую мы проходим, обсудим ваши кейсы. Кому интересно? Поставьте ниже свой голос

Региональный объект и GPT В конкурсном задании для Рязань Eleven отдельной строкой был запрошен региональный объект. Что это и где он будет — внутри нашей территории или рядом — оставили нам. Начали думать. Сделать что-то крупное внутри легко. Торговый центр, развлечения, спорт. Но – получим трафик, чужих людей, машины, суету. И вместе с региональным объектом очень быстро сломаем приватность и спокойствие самого жилого проекта. Но мы хорошо поняли клиента – сильный объект рядом очевидно поднимает весь проект. Капитализирует жилье, усиливает адрес, тянет за собой окружение. Вот это противоречие долго и крутили. И в какой-то момент посмотрели за границу участка. На озеро. Термы! Не внутри жилой ткани, а на берегу. Совсем рядом для жителей, достаточно далеко, чтобы весь региональный трафик не ехал через поселок. Обычно такие гипотезы хорошо бы прогонять с профильными консультантами. В конкурсе времени было мало, поэтому на помощь пришел GPT. Мы довольно глубоко прогнали через него рынок Рязани, емкость, сценарии спроса, горизонты 3–5–10 лет, экономический контекст, разные варианты регионального объекта и его расположения. Получилась большая база, из которой уже можно было выбирать, а не фантазировать. И гипотеза с термами выдержала проверку лучше остальных. Для жителей — набережная, спа, вода и сильное место буквально рядом с домом. Для девелопера — новый адрес и дополнительная капитализация жилья. Для территории вокруг — объект, который начинает подтягивать к себе качество соседних проектов. Важно для всего проекта — мы предложили региональное событие, не притащив этот регион внутрь самого жилого комплекса

Несколько раз двигали бульвар по участку. На первых схемах Рязань Eleven он отлично делил два разных типа застройки. С одной стороны МКД, с другой — ИЖС. На плане казалось норм, потом начинаешь представлять, что будет происходить на самом бульваре. С одной стороны — фасады трехэтажных домов, входы, окна, жизнь. С другой — заборы и бэк ярды частной застройки. Приватность вывернута наизнанку. Перекос… Сперва хотелось спасти ситуацию: развернуть частные дома входами к бульвару — тогда надо проезды городить, бороться с заборами озеленением. Но если на мастер-плане приходится что-то спасать, это верный признак вернуться на шаг назад. И мы сделали бульвар связкой между кварталами. Каждый из которых получил свою внутреннюю структуру со смешанной застройкой, а бульвар — правильный «фасад» с двух сторон. То что мы в свое время очень хорошо выучили на примере L-Town. И заодно, новый рисунок бульвара хорошо соединил общественное ядро с водой. Кайф! Вместо «красивого» компромисса сделали небольшой сдвиг линии и решили несколько задач: продукт, улицу, очередность и качество повседневной жизни

На «салфетке» общественное ядро долго не вставало на место. В проекте Рязань Eleven его можно было поставить ближе к въезду. Удобно подвозить детей, проще внешний доступ. Но, большая часть района теряла пешую доступность. Можно было увести глубже. Жителям удобно ходить пешком, зато внешний трафик школы, сада, спорта и сервисов начинает проходить через жилые улицы. Мы двигали ядро по участку и каждый раз рисовали вокруг него два круга: пять и десять минут пешком. Нужна была точка, где совпадут три вещи. Большая часть домов попадает в десятиминутный радиус. К ядру можно подъехать по краю, не проезжая через весь район. От площади начинается прямой повседневный маршрут к воде. Здесь ядро встало. Школа, сад, площадь, магазины и сервисы собирают ежедневные маршруты. Бульвар продолжает их до пруда. Машины внешних посетителей остаются на краю этой системы. Место общественного ядра определяет, смогут ли дети ходить в школу пешком, где появится жизнь и сколько лишних поездок поселок будет производить каждый день

Общественные территории — новая ценность посёлка Азат Хасанов, основатель архитектурной студии «Рядом», мастер-планер и член жюри премии Посёлок года, в интервью поделился мнением о важности общественных пространств в загородных проектах. 💬По словам эксперта, важно то, какую среду создает девелопер и насколько все элементы проекта связаны между собой.

«Дом покупатель может выбрать сам, а среда создается на уровне всего посёлка — через мастер-план».

🟢Как изменилось отношение девелоперов к общественным территориям?

«Еще несколько лет назад заказчики стремились удерживать долю общественных территорий на уровне 25%. Сегодня девелоперы все чаще рассматривают среду как часть продукта и его ценности. Девелопер начинает инвестировать в качество жизни всего посёлка».

🟢Чем больше общественных территорий, тем сильнее проект?

«Не обязательно. Важна не только площадь, но и её содержание. Общественная территория должна создавать реальные сценарии жизни. Хороший мастер-план отвечает на вопрос «как здесь будут жить люди?»

🟢Какие элементы загородных посёлков сегодня меняются особенно заметно?

«Например, въездная группа. Раньше она выполняла прежде всего функцию контроля доступа. Сегодня может становиться общественным пространством. Другой пример — плей-хаб. Девелоперы иногда формулируют его задачу очень точно: «собрать детей в стайки».

🟢Какую роль в этом играет архитектура?

«Архитектура формирует образ проекта и делает его узнаваемым. Мастер-план связывает архитектуру, инфраструктуру, общественные пространства в единую систему. Архитектура делает проект видимым, а мастер-план — жизнеспособным».

🟢Что вы будете искать в проектах как член жюри премии Посёлок года?

«Я буду оценивать не отдельные решения, а целостность проекта: насколько продуман мастер-план, как работает инфраструктура, есть ли у территории собственная логика и отвечает ли она реальным потребностям жителей».

И именно среда определяет, станет ли посёлок местом, куда хочется возвращаться. С полным текстом интервью можно ознакомиться на сайте.

Интересное продолжение диалога с премией «Посёлок года»: теперь я ещё и член жюри. Мы, в студии Рядом, каждый день разбираем загородные проекты через мастер-план, среду, сценарии жизни и продуктовую логику территории. Теперь будет интересно смотреть на проекты рынка уже с позиции жюри. А начали мы с разговора о том, почему девелоперы сегодня готовы отдавать до 40–45% территории под общую среду и зачем это вообще нужно. Интервью — ниже. ↓

Рисовать улицы с первых минут работы над мастер-планом — это красная лампочка. Чаще всего это от беспомощности. Просто надо что-то делать. Чтобы на листе что-то появилось. Чтобы было что показать клиенту. И архитектор начинает водить дороги. Значит, он пока не понял территорию. Ему не хватает разговора с участком. Так можно только когда геометрия участка жесткая, и вариантов почти нет, поэтому просто скрупулезно выстраиваешь траекторию улиц. Такое бывает редко. В Рязани мы начали со звездочек. Где две звезды. Где пять, по классике – лучше. Где сердечко. Куда смотрит глаз. Что лучше вообще зачеркнуть. Где шум, трафик и промка. А где тишина, сосны и глубина участка. Это наши обычные рабочие метки территории. Мастер-плана в них еще нет, но уже появляется распределение ценности. И только потом появляются плотность, кварталы, общественное ядро, бульвар и улицы. Улицы в начале работы дают ощущение движения, процесса. Мне же важнее сначала понять, куда мы вообще пойдем

Въездные группы | Часть 8 Узнаваемость поселка рождается из ощущения места. В одном из проектов под Екатеринбургом мы долго искали образ въездной группы. Можно было сделать просто красивую современную архитектуру. Она бы работала. Но ее можно было бы поставить почти в любом городе. В какой-то момент мы повернули в сторону Урала. Вспомнили Бажова, камень, местные сказки, образ горы, который постепенно проявился в архитектуре. Мне нравится, когда въездная группа не кричит названием поселка, а рассказывает историю места. Тогда она запоминается гораздо сильнее. Человек может не помнить форму кровли или материал фасада. А ощущение останется