Новостройки Еревана
رفتن به کانال در Telegram
Проект сообщества «Метры в драмах» @sqm_am Главный редактор: @relocator_am По всем вопросам: @sqm_support
نمایش بیشترکشور مشخص نشده استدسته بندی مشخص نشده است
1 122
مشترکین
+924 ساعت
+237 روز
+24130 روز
تعداد پستها
در حال بارگیری داده...
واکنشها
نظرات
ستارههای تلگرام
بهترین پستها بر اساس
در حال بارگیری داده...
تجزیه و تحلیل انتشار
پست ها | ديناميک بازديد ها | |||||
В третьей части расскажем, какие изменения сейчас предлагают внести в законодательство и главное: что стоит проверить человеку до того, как он отдаст деньги за квартиру, которой пока ещё не существует.
Источник: https://t.me/hetqonline
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 | 0 | 0 | 0 | Loading... | |
Купил квартиру - живёшь на стройке. Часть 2. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq: youtube
Один из самых показательных примеров этой проблемы связан с домом на Микояна, 64, где шесть корпусов строила N&S Construction. Компания получила акт ввода в эксплуатацию, а через восемь месяцев объявила себя банкротом, оставив более тысячи собственников без документов на квартиры. До этого дом восемь раз получал от мэрии продление сроков строительства. Юрист и жительница этого дома Марине Товмасян через суд добилась признания застройщика банкротом, чтобы вернуть 17 млн драм, которые она заплатила за квартиру. И здесь возникает парадоксальная ситуация: до банкротства застройщик теоретически мог оформить документы и передать людям право собственности, а после начала процедуры всё перешло под контроль суда и конкурсного управляющего, и получение документов стало ещё сложнее.
То есть даже ситуация, в которой покупатель вроде бы добился своего через суд, совершенно не означает, что он быстро получит квартиру или деньги. И это, пожалуй, одна из главных проблем всей системы. Банкротство должно быть механизмом решения финансовых проблем компании, но в строительстве оно в некоторых случаях превращается в способ уйти от обязательств перед покупателями. Застройщик говорит: «Денег нет», а покупатель отвечает: «Но я свои деньги уже заплатил». И дальше начинается процесс, который может продолжаться годами.
При этом было бы неправильно говорить, что все задержки происходят исключительно по вине застройщиков. У них есть вполне конкретные аргументы. Президент ассоциации, которая объединяет около 50 застройщиков, утверждает, что сами строительные компании ответственны примерно за 10–15% задержек, а остальное связано с объективными обстоятельствами. Разрешения на строительство раньше часто выдавались на 2–3 года, хотя реальный срок строительства крупного проекта может составлять около пяти лет. С 2024 года продление сроков стало платным, и для здания площадью 15 тысяч квадратных метров в центральной части Еревана дополнительный год может стоить около 52,5 млн драм.
Плюс административные процедуры, технические условия, проблемы с подключением к сетям, ограничения со стороны Veolia Джур из-за нехватки воды, рост стоимости подключения к электричеству и вообще серьёзное изменение стоимости строительства за последние несколько лет. Многие проекты, которые сегодня должны были уже быть закончены, начинались в 2020–2022 годах и прошли через пандемию, войну и валютные колебания.
То есть объективные причины действительно есть. Но для покупателя это мало что меняет. Ипотека не переносит платежи из-за того, что застройщик не получил технические условия, а арендодатель не даёт бесплатный год только потому, что дом задерживается. Покупатель продолжает нести свои расходы практически независимо от того, что происходит со строительством.
И здесь, мне кажется, как раз находится главный конфликт всей истории. У застройщика может быть реальная причина для задержки, которая с его точки зрения совершенно объективна. Но покупатель при этом всё равно получает совершенно реальную проблему: он не может пользоваться своей квартирой, продолжает платить банку и зачастую вынужден дополнительно платить за аренду.
При этом государство тоже не всегда может быстро решить эту проблему. У мэрии Еревана есть список примерно из 40 застройщиков, которые не подали заявки на продление сроков. Есть объекты, где строительство фактически остановлено, и по одному из них в Аване уже возбуждено уголовное дело. Есть дома в Арабкире, где застройщика вообще невозможно найти, хотя люди уже живут внутри без акта ввода и документов.
Получается ситуация, в которой у каждой стороны есть свои аргументы, но человек, который просто хотел купить квартиру, в итоге оказывается между ними. И именно поэтому проблема просроченных новостроек гораздо сложнее, чем просто вопрос «плохой застройщик или хороший». | 356 | 4 | 0 | 20 | Loading... | |
Купил квартиру — живёшь на стройке. Часть 1. Текстовая версия на русском языке репортажа Hetq: youtube
В Ереване сейчас около 300 просроченных строительных объектов. За этой сухой цифрой стоят тысячи людей, которые сделали всё вроде бы правильно: накопили первый взнос, взяли ипотеку, выбрали квартиру, подписали договор с застройщиком и теперь ждут, когда смогут получить то, за что уже заплатили. Только ждать приходится иногда не несколько месяцев, а годами. Всё это время ипотеку никто не отменяет, аренду тоже никто не отменяет, и человек оказывается в довольно странной ситуации: квартиру он уже купил, но жить в ней не может.
Журналистка Нарине Галечян сама прошла через такую историю. Друзья в шутку говорили ей, что она уже знает «ДНК своего застройщика», настолько много пришлось выяснять, проверять и добиваться. Бессонные ночи, попытки понять, что происходит со строительством, сомнения, стоит ли вообще начинать ремонт, если непонятно, когда появятся документы о праве собственности, и в какой-то момент вполне логичная мысль: может быть, проще продать этот недострой и купить готовую квартиру где-нибудь ещё. На мой взгляд, это довольно хорошо показывает реальную проблему покупки недвижимости на этапе строительства. На момент сделки человек думает, что покупает квартиру дешевле рынка и просто должен немного подождать. На практике он покупает ещё и довольно большой набор рисков, которые становятся понятны уже после того, как деньги ушли застройщику.
При этом формально законодательство покупателя защищает. Если строительство задерживается больше чем на полгода, покупатель может расторгнуть договор, потребовать неустойку и штрафы. Казалось бы, механизм есть, вопрос закрыт. Но на практике всё гораздо сложнее. Комиссия по защите конкуренции изучила договоры по 24 тысячам квартир и обнаружила, что в большинстве из них штрафные санкции прописаны довольно расплывчато. Например, вместо ежедневного начисления неустойка в ряде случаев начинает начисляться только после того, как проходит очередной шестимесячный период просрочки. Получается, что механизм защиты покупателя может быть существенно ослаблен уже в момент подписания договора.
Но даже если договор позволяет взыскать неустойку, возникает следующая проблема. Требование крупной компенсации потенциально может привести застройщика к банкротству, а тогда вместо компенсации можно получить ситуацию, в которой денег просто нет. Более того, если дело доходит до суда, застройщик может сам предложить расторгнуть договор и вернуть покупателю деньги.
Формально всё выглядит справедливо. Только есть один нюанс, который хорошо понимает любой человек, занимающийся недвижимостью. Квартира на этапе строительства и готовая квартира через два-три года могут стоить совершенно разных денег. Если человек купил квартиру за 100 тысяч долларов, а через три года ему возвращают те же 100 тысяч, это совершенно не означает, что он сможет купить за них такую же квартиру. Рынок мог вырасти, и аналогичное готовое жильё уже стоит 130 или 150 тысяч. Формально покупатель получил свои деньги обратно. Фактически он потерял возможность купить то жильё, на которое изначально рассчитывал.
Именно поэтому многие предпочитают просто ждать. Расторгнуть договор страшно, судиться долго, банкротство застройщика ещё страшнее, а деньги, которые сегодня кажутся большой суммой, через несколько лет могут уже не позволить купить аналогичную квартиру.
В результате люди начинают искать другие решения. В том числе заезжают жить в дома, которые ещё официально не введены в эксплуатацию, хотя законодательство прямо запрещает эксплуатацию здания без соответствующего акта. И здесь получается практически абсурдная ситуация: человек купил квартиру, продолжает платить ипотеку, не может позволить себе одновременно платить аренду и в итоге начинает жить на стройке, потому что другого варианта у него просто нет.
Во второй части расскажем о показательных историях с банкротством застройщиков, о позиции самих строительных компаний и о том, почему мэрия в этой ситуации тоже не может просто взять и решить проблему.
Источник: https://t.me/hetqonline
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 422 | 12 | 1 | 22 | Loading... | |
Почему отсутствие налога на перепродажу недвижимости в Армении сегодня влияет на рынок?
Не все знают, но в Армении, в отличие от России, нет НДФЛ на перепродажу недвижимости.
В России, если вы покупаете квартиру и перепродаёте её до истечения 5 лет, возникает НДФЛ с полученного дохода. Именно поэтому на рынке до сих пор встречаются сделки, где в договоре указывают заниженную стоимость, а часть денег передают отдельно.
В Армении необходимости в этом нет. При обычной продаже недвижимости физическим лицом налога на доход от перепродажи нет, поэтому в договоре всегда указывается полная стоимость объекта.
Исключение может возникнуть, если налоговая квалифицирует ваши сделки как предпринимательскую деятельность. Но речь здесь скорее про систематическую торговлю недвижимостью как бизнес, а не про человека, который периодически покупает и продаёт квартиры.
Почему это особенно важно сейчас и именно в контексте новостроек?
В последнее время мы видим растущий запрос на перевод и «обеление» капитала из России с дальнейшим перемещением денег в Европу, США или другие страны.
Одна из механик выглядит так: человек покупает квартиру в новостройке в Армении на раннем этапе строительства и в течение нескольких лет выплачивает её стоимость в рассрочку. Таким образом, деньги постепенно переводятся из России и перекладываются в понятный материальный актив на рынке Армении.
После завершения строительства квартиру можно оставить под аренду, использовать для жизни или перепродать. И при перепродаже не возникает налога на полученную разницу в стоимости.
Особенно интересной эта механика стала сейчас, когда на рынке появились рассрочки до 60 месяцев. В результате одновременно работают сразу несколько факторов: длинная рассрочка, отсутствие налога на перепродажу, возможность зафиксировать стоимость недвижимости на раннем этапе строительства и достаточно прозрачное юридическое регулирование рынка.
Поэтому новостройка в Армении сегодня может быть не только инвестицией в недвижимость, но и удобным инструментом для постепенного перемещения и сохранения капитала.
Например в эту субботу мы поедем на бесплатный тур по новостройкам Арабкира. Запись здесь: https://t.me/sqm_novostroy/258
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 526 | 18 | 0 | 20 | Loading... | |
Мы продолжаем наши бесплатные туры по новостройкам Еревана, приглашаем на следующий.
Формат: 4-часовой тур, с перерывом на кофе, на комфортном трансфере.
Дата: 19 сентября, суббота, с 12.00 до 16.00.
Объекты:
1. New Komitas (север Арабкира, Аргутян, 15/10)
Масштабный ЖК, 3300 квартир, цены от 600.000. Подробный обзор здесь.
2. Sunday Towers (юг Арабкира, Геворга Варданяна, 1/3)
Премиальный ЖК с нестандартной архитектурой и качеством строительства, цены от 1.000.000. Подробный обзор здесь.
3. Malkhasyants 8 (север Арабкира, Малхасянц 8)
Третий корпус уже зарекомендовавшего себя ЖК, с неворятно красивым зеленым двором и японским садом на крыше. Цены от 750.000.
4. Atlantis Prime (север Арабкира, переулок улицы Малхасянц, 3)
Новый, премиальный корпус ЖК Атлантис от одного из крупнейших застройщиков в Армении. Цены от 750.000.
Запись на клиентский тур: https://forms.gle/n25eymc1VQsH4JDS6
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 657 | 32 | 3 | 20 | Loading... |
