КОТЛОВАНЪ

ЦБ РФ фиксирует логичные изменения на рынке новостроек - после сдачи домов с хорошей распроданностью, растет доля проектов с невысоким покрытием на эскроу и соответственно - с более высокой ставкой по проектному финансированию (ПФ). - Общее покрытие задолженности по ПФ средствами на эскроу снизилось до 72%. - Средневзвешенная ставка по ПФ выросла до 9,4%. - 13% всего портфеля ПФ имеет ставку выше 20%. ⬇️Обзор «О проектном финансировании строительства жилья в IV кв. 2024» @REBURG

🏗 Кредиты застройщикам в четвертом квартале выросли умеренно из-за погашений в конце года 🟠 Портфель кредитов застройщикам за четвертый квартал вырос на 2% после увеличения на 9% кварталом ранее. Банки активно финансировали строящиеся проекты, а меньший темп прироста объясняется тем, что в конце года в эксплуатацию был введен большой объем готового жилья и застройщики гасили ранее взятые кредиты за счет денег со счетов эскроу. 🟠 Из-за значительного объема раскрытия счетов эскроу остаток средств на них за квартал уменьшился на 8% до 6,4 триллионов рублей. С учетом выдачи новых кредитов общее покрытие задолженности средствами на счетах эскроу снизилось на 8 процентных пунктов, до 72%. В результате этих изменений, а также общего роста рыночных ставок средняя ставка по кредитам застройщикам увеличилась до 9,4% годовых, однако по-прежнему остается существенно ниже рыночной. Подробнее — в обзоре «О проектном финансировании строительства жилья в IV квартале 2024 года» ➡

Доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу в 4 кв. 2024 года заметно снизилась, на ~4 п.п., до 29% (на 3,5 п.п., до 39%, в проектах с открытыми продажами), говорится в обзоре ЦБ. Как отмечает регулятор, причиной стали: 🔷ввод в эксплуатацию ряда проектов с высоким уровнем распроданности, 🔷большой объем запуска новых проектов, где продажи еще не начались. Тем не менее среднемесячные продажи 2 полугодия 2024 года показывают, что экспонируемую площадь можно реализовать за 2–2,5 года, что в целом позволит достичь высокого уровня распроданности (более 70%) к моменту завершения проектов. Доля реализованного жилья в завершенных проектах на момент ввода оставалась большой (74%). Продолжают завершаться проекты, в которых высокий уровень распроданности сформировался в период массовой господдержки ипотеки. Рост номинальных цен на первичном рынке замедлился (+1,6 против +2,3% в 3 кв. 2024 года). При этом с корректировкой на инфляцию цены снизились на 2,3%, даже несмотря на продолжающиеся практики завышения цен – при продажах в рассрочку и уплате комиссий банкам для поддержания маржинальности льготной ипотеки. Без этих практик сокращение было бы еще сильнее.

«Можно ожидать, что в 2025 году темп роста цен будет в среднем ниже уровня инфляции из-за ограниченного спроса», – отмечается в материале ЦБ.

#недвижимость #цены @rusipoteka

🚀 Краснодар ждет тебя! Новостройки с современным дизайном, выгодными ценами и рассрочкой 0%! 🏙 Уютные квартиры для жизни мечты — от студий до просторных семейных апартаментов. Не упусти шанс — переходи на сайт и бронируй свой идеальный дом уже сегодня! 🌟

🇷🇺 Средний чек ипотеки в январе сократился. 🔜За январь в России, по данным ЦБ, выдано 32 342 ипотечных кредита на 127 034 млн рублей. То есть в среднем одному заемщику выдано 3 927 833,78 рубля в долг. 🔜В декабре 2024 года этот показатель составлял 3 982 391,68 рубля. То есть средний чек ипотеки за месяц стал меньше на 54 557,91 рубля, или 1,37%. 📈 Однако от года к году средняя сумма новых жилищных кредитов увеличивается. Относительно января 2024 года, в январе 2025 года прирост составил 348 436,73 рубля, или 9,73%. 12 месяцев назад средний чек ипотеки находился на уровне 3 579 397,05 рубля. #ипотека #кредиты @rusipoteka

Не менее 2 млн рублей в среднем должна заплатить многодетная семья в качестве первоначального взноса по «Семейной ипотеке». При средней зарплате по Новосибирской области в 65 602 рубля (по данным госстатистики за 2024 год) копить на первоначальный взнос семье с тремя детьми придется не один год. РИА Рейтинг подсчитал, что в среднем срок накопления на ПВ в НСО составляет 3.8 лет. Это при условии, что жилье за эти годы не будет дорожать… А только за прошлый год квадратные метры выросли в цене на 14,2%, что существенно увеличило и ту сумму, которую семья должна отдать в качестве первоначалки. Получается, механизм льготной, да и в целом – любой ипотеки, становится недоступен для наших граждан не только из-за роста цен на жилье, но и попросту из-за установленных правил оформления займа. Сейчас минимальный размер первоначального взноса по льготной программе составляет 20%, однако, он не является предельным или четко закрепленным. Пользуясь таким правилом, в среднем банки одобряют финансовую операцию при внесении не менее 30-35% от стоимости жилья. При этом, в Послании Федеральному Собранию президент указал, что более трети многодетных семей в нашей стране являются малообеспеченными, а значит, приобретение своего жилья для них остается чем-то из разряда фантастики. Где им взять те самые 2-2,5 млн? Откладывать годами и ужимать детей и себя во всем? А захотят ли наши граждане при таких условиях строить большие семьи и рожать троих, четверых детей? Обратился к председателю правительства Михаилу Мишустину с предложением закрепить размер первоначального взноса по «Семейной ипотеке» на отметке не более 20% с возможностью уменьшения его для многодетных семей. Повторю свою мысль, которую транслирую уже очень долго: чтобы семьи создавались и росли, нужно в первую очередь обеспечить их жильем, а уже потом требовать повышения демографии.

📉 Застройщики снизили кредитную активность. В январе, по данным ЦБ, произошло самое большое снижение числа кредитных договоров банков с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по ДДУ, – на 255, до 11,013 тыс. Показатель снижается три месяца подряд, чего не было ни разу за всю историю наблюдений с 2019 года, когда использование счетов эскроу стало обязательным. По словам экспертов, тренд сохранился и после января 2025 года, и даже усилился в результате высоких ставок на рынке и снижающегося спроса на ипотеку. Это может создать дефицит предложения начиная с 2027 года. #застройщики @rusipoteka

🏦 Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ: ▪️Кредитование будет дешевле для компаний и граждан, когда мы добьемся устойчивого замедления инфляции. Но и в этой ситуации наша макропруденциальная политика продолжит стимулировать здоровое кредитование. Мы ожидаем, что банки будут сохранять разумные требования к кредитоспособности заемщиков. ▪️С 1 апреля этого года у нас появится возможность устанавливать лимиты рискованных выдач и в ипотеке, и в автокредитовании. Лимиты в ипотеке могут коснуться кредитов с первоначальным взносом менее 20% и показателем долговой нагрузки заемщика более 80%. Мы видим, что низкий взнос в сочетании с большой долговой нагрузкой существенно повышает шансы выхода на просрочку. ▪️На кредиты, предоставленные заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, в четвертом квартале 2024 года пришлось только 13% выдач (после 45% во второй половине 2023 года). Снизилась и доля кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%): с 50% во второй половине 2023 года до 13% в четвертом квартале 2024 года... Такие результаты, по нашей оценке, говорят о том, что риски в ипотеке снизились. Поэтому в середине февраля мы снизили надбавки по кредитам с ПДН меньше 70%. Буфер капитала по ипотеке продолжит накапливаться, но медленнее. Это даст банкам дополнительные ресурсы для кредитования. ▪️Массовых банкротств застройщиков мы не ждем. Со сложностями могут столкнуться отдельные компании, которые вели себя необдуманно, брали много кредитов, но эта ситуация не будет системной. ▪️Прибыль строительной отрасли в целом за январь-ноябрь 2024 года составила 724 млрд руб. – на 7,5% выше, чем за аналогичный период 2023 года. По итогам 2025 года финансовые показатели застройщиков действительно могут снизиться. Тем не менее, поскольку многие компании смогли сформировать себе запас финансовой прочности за «тучные» 2022-2024 годы, это должно позволить им сохранить устойчивость в этом году даже в условиях высоких процентных ставок. ▪️Хотя спрос на жилье снизился, и счета эскроу наполняются медленнее, ставки по проектному финансированию, то есть по строительным проектам на стадии продаж, остаются низкими – около 9% на конец 2024 года. Бридж-кредиты (выдаются до того, как проект вышел на стадию продаж) обходятся строителям дороже, потому и объемы нового строительства, конечно, снизились. Мы ждем, что в течение 2025-2026 годов застройщики будут главным образом достраивать уже начатые здания. Рассчитываем, что по мере снижения ставок и восстановления спроса они смогут активнее запускать новые проекты. ▪️Рост цен на жилье замедлился, а в некоторых регионах есть признаки снижения. Но участники рынка нам говорят, что они не закладывают снижение цен, речь, скорее, может идти о скидках на отдельные объекты. Объясняется это тем, что новых проектов сейчас запускается гораздо меньше, чем это было в последние годы. #цбрф ист. РГ @rusipoteka

Немного статистики: сейчас на квартиры площадью менее 28 м² приходится 21% от всего строящегося жилья. Поэтому запрет на их строительство сильно ударит по рынку первичной недвижимости и может даже привести к очередному повышению цен. @nedvizhna

Больше всего малогабаритного жилья площадью до 28 кв. м строится в Ленинградской области, где на долю таких лотов приходится 23% общего объема, Санкт-Петербурге (22%), Екатеринбурге (15%) и Краснодаре (13%),

Минстрой рекомендовал не строить малогабаритное жилье в регионах сообщает Коммерсантъ. Пока на уровне рекомендаций, а не запрета. После того, как подобные ограничения вступили в силу на московском рынке некоторые региональное компании начали отказываться от микроквартир на уровне самоограничений. Но далеко не все. Письмо Минстроя – еще один сигнал «держитесь подальше от этого сегмента». Отсутствие нормативных ограничений, при наличии «рекомендаций» - риск получить эти ограничения в самый неподходящий момент. @REBURG

📩 Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать микроквартиры Ведомство разослало письмо властям, в нем те же стандарты, что уже действуют в Москве и Подмосковье: студии не менее 28 м², однушки — от 36 м², двушки — от 49 м², трешки — от 66 м². Это рекомендация и вводить ограничения на федеральном уровне пока не будут. 👉 Почти половина строящихся квартир в регионах не попадают под прописанные нормы, следует из данных ДОМ.РФ. Меньше требуемых квадратов 21% студий, 49% однушек, 27% двушек и 28% трешек. Застройщикам стоит готовиться, что рекомендация рано или поздно станет законом. ✈️ Движение.ру

🤓Волшебная линеечка демонстрирует крутое пике объемов жилищного кредитования относительно других типов кредитов. Что немаловажно, доля ипотеки за год упала до 9,2% с 13,8%. 🔺Треугольный метр

🚀 Краснодар ждет тебя! Новостройки с современным дизайном, выгодными ценами и рассрочкой 0%! 🏙 Уютные квартиры для жизни мечты — от студий до просторных семейных апартаментов. Не упусти шанс — переходи на сайт и бронируй свой идеальный дом уже сегодня! 🌟

🔘Градкомиссия после пятимесячной паузы расщедрилась и согласовала сразу 17 проектов. Основным триумфатором стал RBI, которому одобрили застройку пяти «пятен». Судя по всему в их число входит Чапыгина, 4А (0,3 га), а также два проекта в Зеленогорске — 2,1 га на Пограничной, 1 и 0,7 га Ленина, 28. 🔘К любопытным итогам можно отнести согласование проекта ООО «Заневский» (компания с таким названием есть у Давида Трактовенко). Если речь идет о ней, то похоже нас ждет реинкарнация старого проекта ГК «Балтрос» в Шушарах на территории в 285 га. 🔘ЛСР получил зеленый свет на застройку северного намыва, «Самолет» — участков по программе реновации в Колпино и на Гражданском проспекте. «Терминал-Ресурс» дали добро на проект в Пушкинском районе Петербурга, где застройщик осваивает 316 га. 🔘Холдингу «Сенатор» согласовали создание санатория в поселке Солнечное на 3,6 га и еще один проект, подробности которого пока неизвестны. ФСК одобрили застройку 2,1 га на Мечникова, 40, а Л1 — 0,5 га на Космонавтов, 16. «Альфа Фаберже» приблизилась к получению РНС по 2,9 га на Приморском проспекте, «Отделстрой» — по 2 га на 17-линии В.О., 56-64. 🔘Еще одобрение получил загадочный проект ООО «Бизнеслинк». Похоже эта компания связана с УК «Соло» бывшего вице-губернатора Петербурга Юрия Молчанова. 🔘Остальным застройщикам повезло меньше. ФСК и «Ойкумена» получили отказ по по своим проектам на Заозерной, 1. «Еврострой» не сможет построить элитный дом на Фонтанке, 130, а Acqualina Development пролетела с согласованием апартов в Репино. 🔘Помимо этого город не хочет видеть жилье на Парашютной, возле ЖК «Юбилейный квартал» (СЗ «Парашютная»). Отказы также получили ООО «Вега» (возможно это проект сибирской ГК «Союз» на Камчатской, 1), СЗ «Городские решения» и «Дальпитерстрой».

Коммуналка в России подорожает в среднем на 12% с 1 июля Тарифы вырастут на водоснабжение, отопление, вывоз мусора, электроэнергию и другие услуги. Готовимся выкладывать за коммуналку ещё больше…

Я считаю, 8 марта не 8 марта, если ты ни разу не услышала "от лица нашего коллектива". Поэтому, дорогие девушки! От лица нашего коллектива!

В Москве распроданность новостроек со вводом в 2025-м достигла 70%, а разрыв с остальной Россией стал рекордным Интересно наблюдать за тем, как рынок недвиги в столице живет своей жизнью, независимо от общих тенденций. Если до 2024 года Москва как-то колебалась плюс/минус одинаково в духе остальной линии партии, то сейчас все иначе. Смотрите на графики. Сдаваемый в 2025 году новострой сейчас распродан на 70%, это не пиковое значение, в прошлые годы показатель был и выше, если брать соответствующие месяцы к годам. Но интересен разрыв с остальным рынком (Россия), он рекордный — 19 п. п. Москва растет, пока другие падают. Примерно та же ситуация с отношением распроданности к стройготовности. В столице все хорошо с продажами. Что означают эти 70%. Они означают, что купить что-то нормальное близко к ключам у застройщиков практически нереально, все ликвидное, все качественное выгребли. Похожая история и со вводом следующего года, там сейчас распродано почти 40% предложения. Тут либо идти в 2027–2028 гг, либо смотреть переуступки. Конечно же, вся эта статистика держит цены: нечему и некуда снижаться. ✈️ Новостройка по расчету

📊 Разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам IV кв. 2024 года сложился на уровне 56% (-1 п.п. за квартал), сообщается в обзоре ЦБ. Отмечается, что наибольшее превышение средней цены на первичном рынке жилья над средней ценой вторичного рынка зафиксировано в Московской области – 74%. При этом в 10 регионах РФ стоимость жилья на вторичном рынке была выше, чем на первичном, в том числе в Карачаево-Черкесской Республике (разрыв цен составил 30%). Средняя цена за 1 кв. м в IV кв. по сравнению с III кв. 2024 года, по данным Росстата, увеличилась: 🔴на первичном рынке – на 1,6%, до 177,9 тыс. рублей (в III кв. 2024 года прирост составил 2,3%); 🔴на вторичном рынке – на 2,5%, до 114,1 тыс. рублей. #цены #недвижимость @rusipoteka

🤩 «Еще года два-три назад я Стасишину неоднократно говорил: ищите новые формы! А мы все тупо работаем на продажу, на ипотеку и ждем, когда нам бюджет даст денег, чтобы стимулировать покупателя, чтобы он к нам пришел», – заявил председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. Он выступил с предложением – помогать только отдельным категориям граждан и малоимущим.

«Это люди (ипотечные заемщики – прим.), которые способны заплатить 20 процентов первоначального взноса. И потом 30 лет закрывать ипотеку, по 50–60, а иногда и больше 100 тысяч в месяц выплачивать ее. Государство по идее им вообще помогать не должно. Это совершенно частный процесс покупателя, продавца и банка как некого оператора», – подчеркнул Широков.

По его словам, по Конституции РФ государство отвечает только за поддержку малоимущих и некоторых других категорий граждан. При этом на сегодняшний день есть 4 млн семей очередников на получение жилья. По его подсчетам, на решение проблемы социального жилья нужно 9 трлн рублей из бюджетов всех уровней. А еще 600 млрд рублей – задолженность по жилью детям-сиротам.

«Государственной Думе и министерству надо переориентироваться: или мы бизнесу помогаем, или мы решаем государственную задачу согласно Конституции», – посоветовал Широков.

#мнение @rusipoteka