Недвижимость Дубай | Алексеев INVEST | Основатель АН в Дубае

▶️ Друзья, новый ролик уже на канале Дубай теряет лидерство? Что происходит с рынком недвижимости ОАЭ прямо сейчас. Август дал очень необычную картину. В Дубае количество сделок заметно снизилось по сравнению с прошлым годом, а Абу-Даби, наоборот, показывает сильный рост по объёму продаж. И на этом фоне в Абу-Даби происходит ещё одно важное изменение: теперь по отдельным строящимся проектам покупатель может внести 50% стоимости, а на оставшиеся 50% оформить ипотеку ещё до получения ключей. В этом выпуске я подробно разбираю: ⚡️ почему количество сделок в Дубае снизилось ⚡️ почему Абу-Даби, наоборот, набирает обороты ⚡️ как изменилась средняя цена за квадратный фут ⚡️ почему виллы и таунхаусы в Абу-Даби сейчас показывают особенно сильный рост ⚡️ что происходит с арендой в Дубае ⚡️ какие острова Абу-Даби сегодня лидируют по продажам ⚡️ как чувствует себя коммерческая недвижимость ⚡️ куда смещается спрос инвесторов ⚡️ и чего можно ожидать от рынка этой осенью Отдельно сравниваю Дубай и Абу-Даби по цифрам: объём продаж, количество транзакций, аренду, апартаменты, виллы и коммерцию. Главный вопрос выпуска — действительно ли Абу-Даби начинает перехватывать внимание инвесторов у Дубая или мы просто видим временную коррекцию рынка? ▶️ Смотреть на YouTube: https://youtu.be/gbYyzVNgpm0?si=AnrT8bcN3jvz4-fv

🔥 BINGHATTI SPECTRE — новый старт Binghatti в Al Jaddaf Новый масштабный mixed-use проект от Binghatti: две башни высотой около 120 метров, где будут апартаменты, офисы и коммерческие помещения.

Всего в проекте — 966 юнитов: • 712 резиденций • 235 офисов • 19 коммерческих помещений

Квартиры — от студий до 3BR и Royal Suites с приватными бассейнами и террасами. 💰 Цены на старте: 👉Студии — от 775 000 AED площадь от ~367 sqft 👉1BR — от 1,2 млн AED площадь от ~663 sqft 👉2BR — от 1,95 млн AED площадь от ~996 sqft 👉3BR — от 3,1 млн AED площадь от ~1 507 sqft План оплаты — 50/50. Сдача заявлена на декабрь 2028 года. 📍 Но главное здесь для меня — ЛОКАЦИЯ. Al Jaddaf — это фактически центральная часть Дубая между Dubai Creek, Downtown и аэропортом. И при этом здесь есть то, чего очень не хватает многим новым районам Дубая — МЕТРО. От проекта до станции Al Jaddaf около 7–8 минут пешком. Рядом также станция Creek.

На машине: • Downtown и Burj Khalifa — около 5–10 минут • DIFC и Business Bay — около 8–10 минут • DXB — около 8–10 минут • рядом Dubai Healthcare City • прямой доступ к Al Khail Road

А с другой стороны — Dubai Creek и виды в сторону Dubai Creek Harbour. То есть здесь соединяются сразу несколько факторов: центр города + метро + близость к аэропорту + крупные деловые районы + Creek. И именно поэтому Al Jaddaf сейчас интересно рассматривать не просто как район «рядом с Downtown», а как отдельную инвестиционную локацию. За последние 12 месяцев медианная цена сделок в Al Jaddaf составляла около 2 031 AED/sqft, а количество зарегистрированных продаж — около 2 932. Сам Binghatti Spectre — этo будет полноценная инфраструктура с двумя pool deck, wellness-зоной, падел-кортом, беговой дорожкой, детскими и lounge-зонами. На мой взгляд, здесь в первую очередь стоит смотреть небольшие форматы — студии и 1BR — именно из-за сочетания стартового бюджета и сильной центральной локации. Старт продаж уже открыт.

Кому сегодня реально получить ипотеку в ОАЭ? 🇦🇪 Если говорить простыми словами, банк в первую очередь смотрит не только на паспорт, а на ваш доход, резидентство и его стабильность. 1️⃣ Резиденты ОАЭ Граждане России, Украины, Казахстана, Узбекистана, Грузии, Таджикистана и других стран СНГ могут получить ипотеку в ОАЭ. Самый понятный для банка вариант — когда вы официально работаете в ОАЭ, имеете резидентскую визу, Emirates ID и можете подтвердить стабильную зарплату. 2️⃣ Нерезиденты Получить ипотеку можно даже без работы и резидентства в ОАЭ. Но здесь многое зависит от гражданства и конкретного банка. Например, гражданам Великобритании, США, стран Евросоюза и ряда других государств некоторые банки готовы выдавать ипотеку на основании дохода, который человек получает у себя в стране. При этом первоначальный взнос для нерезидента, как правило, будет выше. 3️⃣ Владельцы бизнеса и предприниматели Ипотеку получить также можно, но проверка обычно серьезнее. Банк будет смотреть: — сколько лет существует компания; — обороты бизнеса; — банковские выписки; — финансовую отчетность; — стабильность дохода владельца. Причина простая: зарплату наемного сотрудника банку легче оценить. У предпринимателя доход может меняться из месяца в месяц, поэтому банку нужно убедиться, что бизнес стабилен и сможет обслуживать ипотеку в долгосрочной перспективе. Главное: ипотека в ОАЭ доступна не только тем, кто работает здесь официально. Даже нерезидент может получить финансирование — вопрос в гражданстве, источнике дохода и требованиях конкретного банка.

🔥 В Абу-Даби произошло важное изменение на рынке недвижимости! Впервые официально зарегистрирована ипотека на строящийся объект — ещё до его сдачи.

Первую такую сделку провели Aldar и ADCB в рамках новой системы ADREC.

Как это работает? Вы покупаете квартиру на этапе строительства и оплачиваете 50% стоимости из собственных средств. После этого уже можно оформить ипотеку на оставшиеся 50%, и банк будет финансировать оставшиеся платежи застройщику, включая финальный платёж при получении ключей. Например👇:

Квартира стоит 2 000 000 AED Вы оплатили за время строительства — 1 000 000 AED Оставшиеся 1 000 000 AED можно профинансировать через банк.

И самое главное — это уже не просто анонс программы. Первая реальная ипотечная регистрация по новой системе уже состоялась. Для рынка Абу-Даби это очень сильное изменение. Оно делает покупку недвижимости на этапе строительства значительно доступнее и позволяет инвестору эффективнее использовать собственный капитал. Название конкретного проекта первой сделки официально не раскрывается — известно, что это строящийся объект Aldar.

▶️ Друзья, новый ролик уже на канале Sobha City в Абу-Даби вырос на 15% всего за полгода. Но означает ли это, что инвесторы уже заработали? В этом выпуске я подробно разбираю новый масштабный проект Sobha City рядом с Yas Island и объясняю, почему рост цены в прайс-листе застройщика еще не всегда равен реальной прибыли на перепродаже. В видео: ⚡️ полный обзор Sobha City Abu Dhabi ⚡️ цены на квартиры, виллы и таунхаусы ⚡️ условия рассрочки и покупки ⚡️ почему проект вырос на 15% за полгода ⚡️ можно ли уже заработать на перепродаже ⚡️ как близость к Yas Island влияет на инвестиционную привлекательность ⚡️ что дает соседство с Yas Mall, Ferrari World, Warner Bros., SeaWorld, Formula 1 и аэропортом ⚡️ какой эффект в будущем может дать Disneyland Abu Dhabi ⚡️ плюсы и минусы проекта для инвестора ❓Главный вопрос выпуска — это история для быстрого флипа или инвестиция на 5–7 лет? Sobha City — огромный проект, который будет развиваться поэтапно. И здесь особенно важно отличать рост цены на бумаге от реальной ликвидности и возможности выйти из сделки с прибылью. ▶️ Смотреть на YouTube: https://youtu.be/dleLuoEbY9c?si=CsFesu4olbyfZJES

👸 Вот так выглядит первый учебный день в Дубае 😄 Дубайский папа решил устроить сюрприз своей дочке и украсил Rolls-Royce школьным декором в честь её первого дня в школе. В Дубае даже дорога в школу иногда выглядит вот так 😂 Нашёл это видео сегодня и решил поделиться с вами. Как вам такой первый учебный день? 😄

Сам HADO расположен на первой береговой линии и имеет собственный приватный пляж с белым песком. Это одно из ключевых отличий от острова A, где пляж общественный и значительно выше плотность жилой застройки.

Отдельная особенность HADO — архитектура и благоустройство с элементами японской эстетики: много камня, воды, зелени и спокойных природных оттенков.

Перед жилыми корпусами на первой линии будет преимущественно малоэтажная застройка и отели, поэтому у определённых квартир сохраняются открытые виды на море. Для инвестора здесь интересен прежде всего потенциал самого острова B.

Я рассматриваю его как локацию, которая после полной застройки по уровню продукта и окружения может приблизиться к Palm Jumeirah. При этом сегодня сопоставимые новые проекты на Palm Jumeirah стоят примерно на 30% дороже.

Именно этот ценовой разрыв и даёт потенциальный запас для дальнейшего роста Dubai Islands. Что сейчас осталось у застройщика: • 1BR — от 3,109,000 AED • площадь — примерно 790–827 sq.ft. • есть варианты с прямым видом на море / пляж / Zen Garden • 3BR — от 7,442,000 AED • площадь — примерно 1,998–2,496 sq.ft. • есть варианты с прямым видом на море и пляж Payment Plan: 50/50 Окончание строительства: Q3 2029 Ниже прикрепляю конкретные доступные квартиры, их расположение и актуальные цены. Кому интересно подобрать конкретный юнит в HADO — пишите. Посмотрим, что сейчас лучше взять по цене, этажу и виду.

В HADO by Beyond на Dubai Islands сейчас появились последние интересные юниты перед будущим запуском следующей очереди — HADO 2, где стартовые цены, скорее всего, уже будут выше. Почему я считаю HADO одним из самых интересных проектов на Dubai Islands👇?

HADO находится на острове B в составе Dubai Islands. И это важно.

Остров B — более премиальная и комплексно спланированная часть Dubai Islands. В отличие от острова A, где представлено более 40 разных застройщиков и застройка получается более разнообразной, на острове B формируется единая премиальная среда.

Рядом — проекты Ellington и Nakheel, премиальные виллы и таунхаусы. То есть здесь создаётся полноценный район в единой концепции, а не просто отдельные жилые дома.

ЭКСКЛЮЗИВНАЯ КВАРТИРА В САМОМ ЦЕНТРЕ DIFC 🔥 Просторная дизайнерская квартира с 3 спальнями в Limestone House — одном из самых престижных жилых комплексов DIFC.

Квартира полностью обновлена командой Segrex Development: современный интерьер, натуральный камень и дуб, премиальная техника SMEG и Miele.

Площадь — 254 м² 3 спальни Отдельный кабинет Просторная гостиная и столовая Открытая кухня Отдельная постирочная и дополнительное хранение Полностью меблирована и готова к проживанию 2 парковочных места 📍 Одна из главных ценностей — локация. Прямой выход в Gate Avenue, 2 минуты до ICD Brookfield Place, 7 минут до Four Seasons DIFC и Gate Village. Рестораны, офисы и вся инфраструктура DIFC — в пешей доступности. В комплексе: бассейн, тренажёрный зал, сауна, лаунж-зона и детские пространства. Ниже прикрепляю презентацию с подробной информацией 👇

Сегодня принимаю квартиру у застройщика Segrex Development в проекте Vitality Residence в JVC. Сейчас проходит предварительный осмотр квартиры: фиксируем все недочёты, чтобы застройщик успел их исправить до финальной приёмки. Саму финальную приёмку, скорее всего, уже будет делать клиент.

Клиенты покупали эту квартиру через нас и совсем скоро переезжают сюда жить из Казани.

Я специально снял небольшое видео, чтобы показать вам самое интересное: есть красивые рендеры и обещания застройщика на этапе покупки, а есть реальность при получении ключей.

Вот сейчас и посмотрим, в каком виде застройщик реально сдаёт квартиру.

Причём квартира уже достаточно укомплектована: встроенные шкафы, полки и многое другое идёт от застройщика. Остаётся докупить мебель — и можно заезжать. Посмотрите и напишите в комментариях: как вам квартира? Совпали ожидание и реальность?

▶️ Друзья, новый ролик уже на канале Почему люди уезжают из Дубая? Красивые виды, высокий уровень жизни, безопасность, бизнес-возможности — все это правда. Но есть и другая сторона, о которой редко говорят до переезда. В этом выпуске я разбираю 7 реальных причин, почему жизнь в Дубае подходит далеко не всем. В видео: ⚡️ сколько денег реально нужно для жизни в Дубае ⚡️ почему многие не могут найти работу в ОАЭ ⚡️ какие зарплаты и насколько высокая конкуренция ⚡️ как переносится лето и климат ⚡️ во сколько обходится собственный бизнес ⚡️ сколько стоят школы и жизнь с детьми ⚡️ почему некоторым семьям тяжело адаптироваться ⚡️ почему из Дубая уезжают даже успешные люди ⚡️ и главное — кому этот город действительно подходит, а кому нет Это не ролик в стиле «Дубай плохой». Это честный разбор того, почему один и тот же город для кого-то становится местом мечты, а для кого-то — причиной собрать чемоданы и уехать. ▶️ Смотреть на YouTube: https://youtu.be/DTSWh9kaD_o?si=FX3dYG5RRvem-Mp7

Продолжаем неделю Абу-Даби🔥 После Saadiyat возвращаемся к Sobha City, про который я уже много рассказывал. Сегодня было собрание у застройщика — на этой неделе ожидаем новый запуск квартир. Предварительные цены: 🔹 1-bedroom — от 1,5 млн AED 🔹 2-bedroom — от 2,5 млн AED Для приоритетного выбора квартиры уже принимают EOI: — 45 000 AED за 1-bedroom; — 75 000 AED за 2-bedroom.

Для сравнения: на первом запуске 1-bedroom начинались примерно от 1,31 млн AED, а 2-bedroom — от 2,4 млн AED.

То есть новый старт уже ожидается дороже. По 1-bedroom повышение составляет около 15%, хотя с момента первого запуска прошло совсем немного времени. И это как раз показывает преимущество раннего входа в большие комплексные проекты: по мере выхода следующих корпусов застройщик постепенно поднимает цены, а первые покупатели получают запас для роста.

Но теперь важно посмотреть не только на стартовую стоимость. Нужно сравнить площади, виды, расположение нового корпуса и цену за квадратный фут. Может оказаться, что более высокая цена будет оправдана лучшими характеристиками квартир.

Как только получу официальные планировки и прайс-лист — сделаю подробное сравнение с первым запуском. Кому отправить информацию сразу после открытия продаж — напишите мне. 🔥 — интересен 1-bedroom 👍 — интересен 2-bedroom 🤔 — хочу сначала увидеть расчёт

Почему я считаю, что Marsa Al Saadiyat может вырасти на 30–50%? Давайте посмотрим, что уже происходило с другими проектами на Saadiyat Island. 🌊 Mamsha Al Saadiyat

На старте цены начинались примерно от 1 050 AED за квадратный фут. Сегодня средний показатель находится около 5 094 AED за квадратный фут.

Получается, за годы развития локации недвижимость здесь выросла почти в 5 раз. Причём только за последние 12 месяцев индекс прибавил ещё около 15%. 🏡 Saadiyat Lagoons

Первый запуск состоялся в ноябре 2022 года. Тогда Aldar вывел 207 вилл, а цены начинались от 6,1 млн AED. Сегодня четырёхспальные виллы предлагаются примерно за 8,2–9 млн AED, а средняя заявленная цена по всему проекту находится около 10 млн AED.

То есть первые виллы уже показали ориентировочный рост на 35–48%, хотя развитие самого комьюнити ещё продолжается. 🏛 Grove Museum Views рядом с музеями В 2022 году цены начинались: — студии — от 905 000 AED; — 1-bedroom — от 1,4 млн AED; — 2-bedroom — от 2,39 млн AED. Сегодня в продаже студии можно увидеть примерно за 1,85 млн AED, 1-bedroom — за 2,5–2,8 млн AED, а 2-bedroom — около 4 млн AED.

Это цены предложений, поэтому не каждая квартира действительно продаётся по такой стоимости. Но даже с учётом этого тенденция на Saadiyat очевидна: лучшие объекты первых запусков получают серьёзную премию по мере развития территории. Именно поэтому я вижу у первых проектов в Marsa Al Saadiyat потенциал роста примерно на 30–50% на горизонте строительства и развития района.

Но не любая квартира даст такой результат. Всё будет зависеть от стартовой цены, расположения, вида, планировки и количества похожих объектов. Главное сейчас — понять, какой запас роста Aldar оставит первым покупателям. Как только появятся официальные цены, будем сравнивать их с Mamsha, Saadiyat Grove и другими проектами острова. Как думаете, первые запуски дадут инвесторам 30–50%? 🔥 — вполне реально 🤔 — сначала нужно увидеть цены

▶️ Друзья, новый ролик уже на канале Saadiyat Island — одна из самых престижных локаций ОАЭ. И сейчас здесь запускают, возможно, последний настолько масштабный проект у моря. В этом выпуске я подробно разбираю Marsa Al Saadiyat от Aldar — новый премиальный район на последнем крупном участке острова: виллы на первой береговой линии, резиденции, собственная марина и огромная новая инфраструктура. Почему этот проект привлекает столько внимания? 🏖️ 5,6 км пляжной линии 🎁марина на 350 яхт 🌴около 8 км набережной 🏡 виллы с собственным выходом к пляжу 🌳 парки, зеленые зоны и beach clubs 🎓три школы 🚆 собственная станция Etihad Rail 💵заявленный объем развития — около 100 млрд AED Отдельно покажу сам Saadiyat Island — белоснежные пляжи, бирюзовую воду и культурный кластер с Louvre Abu Dhabi, Guggenheim Abu Dhabi, Zayed National Museum и teamLab Phenomena. В выпуске разбираю: ⚡️ почему недвижимость на Саадияте настолько дефицитна ⚡️ что отличает Marsa Al Saadiyat от других проектов Абу-Даби ⚡️ почему первая береговая линия здесь имеет особую ценность ⚡️ какой инвестиционный потенциал у нового района ⚡️ и кому вообще подходит недвижимость такого уровня Saadiyat уже давно считается одним из самых дорогих и престижных островов ОАЭ. А теперь главный вопрос — что произойдет с ценами, когда свободной земли под новые масштабные проекты здесь практически не останется? 🤔 ▶️ Смотреть на YouTube: https://youtu.be/x3xqSbDeHG0?si=5KUAK7_az9lEPaEr

Кажется, Marsa Al Saadiyat может стать одним из самых красивых проектов не только Абу-Даби, но и всех ОАЭ. Посмотрите на новый видеорендер 👆 Здесь очень хорошо видно, какой масштаб закладывает Aldar: море, марина, пляжная линия, виллы и современная архитектура — фактически на Saadiyat создают совершенно новый прибрежный район.

Я уже много рассказывал вам про этот проект, но чем больше появляется информации, тем интереснее он выглядит.

Конечно, красивые рендеры — это ещё не основание для покупки. Важно понять цены, планировки, этапы развития района и реальный инвестиционный потенциал. Именно поэтому сегодня вечером у меня выйдет большой выпуск про Marsa Al Saadiyat. Там подробно покажу локацию и расскажу, почему уделяю этому проекту столько внимания. А пока просто посмотрите видео. Как вам проект визуально — впечатляет или слишком масштабно? 🔥 — очень нравится 🤔 — сначала хочу увидеть цены ❤️ — хотел бы здесь жить