SimpleEstate | Инвестиции

💜 O'KEY Group S.A. опубликовала операционные и финансовые результаты за 6 месяцев 2026 года. Это первая полугодовая отчётность группы после продажи сегмента гипермаркетов в ноябре 2025 года - теперь это фактически чистая сеть дискаунтеров «ДА!». Кстати, планируется редомициляция компании, регистрация в России с новым названием - МКПАО «ГРУППА ДА». 💜 Чистая розничная выручка сети «ДА!» выросла на 10,0% г/г, до ₽43,0 млрд, общая выручка группы - ₽43,3 млрд (+10,4% г/г). На конец июня сеть насчитывала 236 магазинов (+10 за год), торговая площадь - 158,9 тыс. кв. м (+4,2% г/г). Валовая прибыль составила ₽10,0 млрд (+13,8% г/г), чистая прибыль от деятельности - ₽1,2 млрд (+17,3% г/г). 💜 Сопоставимые продажи (LFL) прибавили 6,6%, но структура роста заслуживает внимания: LFL-средний чек вырос на 7,3%, а LFL-трафик напротив снизился на 0,6%. Выручка пока растёт за счёт роста цен, а не за счёт увеличения числа покупателей. 🤩LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчётном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учёта открытия новых магазинов). 💜 Зачем это знать? «ДА!» - один из арендаторов в портфеле SimpleEstate, поэтому отчётность группы мы разбираем предметно. Ключевое для арендодателя: сеть прибыльна на операционном уровне, продолжает открывать магазины и наращивать торговые площади, а после продажи гипермаркетов дискаунтер стал единственным бизнесом группы - то есть получает весь управленческий и инвестиционный ресурс. 💜 Мы внимательно отслеживаем на рынке помещения с этим арендатором, стараясь не пропустить выгодное предложение.

🤗 Передали помещение «Магниту» в Домодедово! 🎉 Отличные новости по нашему объекту в ЖК "Домодедово Парк": мы подписали акт приёма-передачи помещения с арендатором "Магнит"! 🧮 Это значит, что помещение официально передано арендатору — «Магнит» заходит на ремонт и начинает подготовку магазина к открытию. 💜 Одновременно с передачей помещения мы подписали дополнительное соглашение к договору аренды с более выгодными условиями и сумели существенно улучшить экономику объекта в обмен на чуть более длинные арендные каникулы в первые 1,5 года действия договора. 💜 Увеличили процент от товарооборота с 5% до 6% 🔥 Для данного объекта это особенно важно: мы рассчитываем, что по мере роста оборота магазина арендная плата перейдёт с фиксированной ставки на процент от РТО. Это принесет нам на 20% больше арендной платы в долгосрочной перспективе! 💜 Закрепили безусловную индексацию Раньше индексация предусматривалась по соглашению сторон — это значит арендатор должен согласиться на увеличение аренды, что арендаторы делают крайне редко. Теперь в договоре закреплена безусловная индексация начиная с 36-го месяца аренды на 4% в год. То есть мы получили механизм гарантированного роста арендной платы на долгосрочном горизонте. 📝 Кроме того, в договор добавили положение, по которому при возникновении у арендодателя обязанности платить НДС арендная плата увеличивается на соответствующую сумму НДС. Раньше такого механизма не было. Данный пункт особенно актуален с учетом введения НДС на УСН. 💜 Взамен предоставили арендатору более плавный выход на максимальную арендную плату Период пониженных ставок увеличился с 12 до 18 месяцев. Полная фиксированная арендная плата в размере 1 275 000 ₽ в месяц теперь начинает действовать с 19-го месяца вместо 13-го. Совокупное снижение по фиксированной арендной плате за первые 18 месяцев составит около 2,9 млн ₽. 💜 Также скорректировали условие на случай отсутствия алкогольной лицензии: размер снижения арендной платы увеличен с 20% до 30%. Для Московской области этот вопрос сейчас особенно актуален, поэтому арендатор таким образом страхует свои риски. Мы, со своей стороны, рассчитываем получить лицензию и не применять это условие. 💜 Что в итоге? Мы согласились недополучить около 2,9 млн ₽ на этапе запуска и раскрутки магазина, предоставили арендатору дополнительную страховку на случай проблем с алкогольной лицензией, но взамен получили увеличение арендной платы с товарооборота на 20%, безусловную индексацию аренды, а также увеличение аренды на НДС.

💜 SimpleEstate купит объект! 💜 Мы постоянно анализируем рынок коммерческой недвижимости и ищем новые объекты для портфеля SimpleEstate. Сейчас нас в первую очередь интересует готовый арендный бизнес с действующим супермаркетом. 💜 Основные критерии: — стоимость объекта 100–500 млн ₽, приоритетно до 218 млн ₽; — цена — до 350 000 ₽/м²; — действующий ГАБ, работающий от 5 лет; — сформированный и заселённый район с высоким трафиком; — помещение на первом этаже, пристройка или отдельно стоящее здание; — якорный арендатор — супермаркет; — долгосрочный договор аренды с привязкой к товарообороту и/или безусловной индексацией; — окупаемость — до 10 лет. — вся стоимость в договоре со 100% безналичной оплатой, без серых схем и ячеек ❗️Продажа от профессиональных участников рынка - "создателей ГАБ-ов" не интересна 🏗 Если у вас есть подходящий объект на продажу — присылайте предложение нашей команде на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку» Каждый объект рассмотрим и дадим обратную связь.

💜 Обновили главную страницу SimpleEstate Мы закончили большую и крополитвую работу по обновлению главной страницы https://simpleestate.ru/ 💜 Стало меньше сложных формулировок и больше наглядности: • улучшили дизайн и навигацию; • переработали структуру блоков; • обновили калькулятор доходности; Мы старались сделать сайт таким, чтобы человек, который впервые услышал о коммерческой недвижимости, смог быстро разобраться, как всё устроено. 💜 Будем рады вашей обратной связи. Что понравилось больше всего? А что, на ваш взгляд, можно было бы сделать еще удобнее или понятнее? Все комментарии прочитаем и постараемся учесть в следующих обновлениях.

👨‍🎓Еще один способ получить статус квалифицированного инвестора 📅 С 31 августа вступают в силу новые правила получения статуса квалифицированного инвестора. Теперь специальный сертификат может стать самостоятельным основанием для получения статуса — без необходимости дополнительно подтверждать размер имущества, высокий доход, опыт работы или оборот сделок. Фактически подход меняется: подтвердить квалификацию теперь можно не только финансовыми возможностями и опытом, но и знаниями о финансовом рынке. 💜 Для этого подойдут: — MOEX Investor Certificate Московской биржи; — «Квалифин» Национальной финансовой ассоциации; — сертификат финансового аналитика НФА; — аттестат инвестиционного советника НАУФОР. 💜 Новый порядок уже доступен на нашей платформе SimpleEstate. Если у инвестора есть один из соответствующих сертификатов или аттестатов, его можно использовать для подтверждения статуса квалифицированного инвестора на нашей платформе. 🏦 Например, MOEX Investor Certificate можно получить после сдачи специального экзамена. Он проверяет знания финансовых инструментов, управления рисками, регулирования рынка, финансовой отчётности и других областей. При этом остальные способы получения статуса квалифицированного инвестора сохраняются.

💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас 💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует. Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется. 💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность. В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть: — риск и потенциальную доходность; — ликвидность; — инвестиционный горизонт; — денежный поток и рост стоимости; — предсказуемость результата; — сколько времени требуют инвестиции; — насколько вы можете контролировать происходящее. А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам. Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

📉 Россияне направили 1,1 трлн ₽ на брокерские счета Банк России опубликовал обзор брокерского рынка за II квартал 2026 года. Одна из самых показательных цифр — 1,1 трлн рублей физлица внесли на брокерские счета всего за три месяца. Это на 19% больше, чем в I квартале, и почти вдвое больше, чем годом ранее. Сам ЦБ связывает приток средств в том числе со снижением ставок по депозитам. 💜 При этом особенно интересно, кто несёт деньги на рынок. Основной прирост обеспечили инвесторы со счетами свыше 1 млн рублей. Число клиентов с капиталом от 1 до 100 млн рублей за квартал выросло на 3%, тогда как количество счетов от 10 тыс. до 1 млн рублей сократилось. То есть по мере снижения доходности вкладов капитал постепенно начинает искать другие варианты размещения. Пока основной выбор частных инвесторов — облигации. Их доля в портфелях выросла до 37%, а доля паёв — с 19% до 22%. Причём ЦБ отдельно отмечает продолжение покупок фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов. 💜 Это вполне закономерный процесс. Когда депозит даёт высокую ставку, инвестору нет необходимости искать более сложные инструменты. Но по мере снижения ставок снова возникает вопрос: куда разместить капитал на несколько лет, чтобы получать денежный поток и одновременно защищать его от инфляции? 💜 Коммерческая недвижимость это один из вариантов ответа на этот вопрос. В отличие от депозита, здесь доход инвестора может складываться сразу из двух составляющих: арендных платежей и роста стоимости самого объекта. А долгосрочные договоры аренды с индексацией позволяют постепенно увеличивать денежный поток. Недавно мы писали пост на тему сравнения депозитов и коммерческой недвижимости. 💜 Свежая статистика ЦБ хорошо показывает: период, когда высокая ставка по вкладу была практически безальтернативным решением, постепенно заканчивается. И люди ищут альтернативу. 🤩Инвестиции в офис класса А

💜 По данным АКОРТ продажи готовой еды в федеральных продуктовых сетях по итогам 2025 года прибавили в среднем 30%, а продажи горячих напитков в крупных сетях за первое полугодие выросли более чем на 30-40%. 💜Пожалуй, всем посетителям супермаркетов становится заметен тренд - в магазинах появляются не только островки с кофемашинами, но уже и зоны посадки, напоминающие традиционные кафе. Особенно это касается крупных форматов, типа «Перекрестка». 💜 Масштаб перестройки торговых залов хорошо виден по конкретным сетям. У «Пятерочки» более 85% объектов уже оснащены пекарнями и кофе-поинтами. «Магнит» за 2025 год увеличил число кофе-точек с 3 000 до 5 000. «Лента» по итогам первого квартала 2026 года открыла точки продажи горячего кофе во всех 270 гипермаркетах и начала запускать мини-кофейни в супермаркетах. «Дикси» за два года утроила среднесуточные продажи напитка - с 12-15 до 40 чашек. 💜 X5 отчиталась, что в 2025 году готовая еда дала 4,5% выручки, а к 2028 году долю планируется довести до 7%. Причина спроса структурная: по опросу ВЦИОМ, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, и этот показатель удвоился за двадцать лет. 💜 Для собственников помещений супермаркетов это, безусловно, хорошие новости. Кофе-поинт, пекарня и зона готовой еды - это дополнительные электрические мощности, вентиляция, водоотведение и перепланировка торгового зала. Сеть вкладывает в конкретное помещение собственные деньги, и стоимость ее выхода из объекта растет. Чем дороже арендатору переехать, тем ниже риск ротации и тем охотнее он подписывает и продлевает договор аренды. 💜 Кофе и выпечка относятся к высокомаржинальным категориям с высокой частотой покупки: в «Пятерочке» напитки в 2025 году стали покупать на 86% чаще. Это повышает и трафик, и товарооборот на квадратный метр. В проектах, где арендная плата привязана к товарообороту, рост этих категорий транслируется в арендный поток автоматически, без переговоров об индексации. 💜 Отдельно отметим: кофе на вынос и свежая выпечка потребляется сразу в торговом зале и требует физического присутствия покупателя. Ровно поэтому сети и вкладываются в этот формат: он привязывает покупателя, создаёт лояльность. Для собственника стрит-ритейла это аргумент в пользу устойчивости физической точки. 💜 Мы в SimpleEstate обязательно учитываем технические параметры, которые позволяют арендаторам, ритейлерам продуктов питания, развивать форматы кофе навынос и готовой еды. Эти характеристики сегодня напрямую влияют на срок аренды и на устойчивость отношений с арендатором.

💜 Наш главный тезис в пользу инвестиций в помещения с арендаторами-супермаркетами звучит так: какие бы сложные времена ни были, люди не перестанут ходить в магазины. 💜 И это действительно так, ведь еда - базовая потребность любого организма. Однако в сложные времена люди начинают экономить и покупают меньше продуктов в супермаркетах, переходят на более дешёвые товары, охотятся за акциями и уходят в дискаунтеры. Всё это приводит к сокращению товарооборота, и как следствие - к падению реальных поступлений арендной платы, в случае супермаркетов вычисляющейся как % от РТО. Это логичная и понятная конструкция. Но данные говорят совсем другое. 💜 Более 10 лет назад, в тяжёлом для экономики страны 2015 году (шла адаптация к первым санкциям против России), около 70% респондентов «Индекса Иванова» (регулярное исследование потребительских настроений от СБЕРа) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen говорили, что живут в режиме экономии. 💜 В 2015 году физический объём продаж продуктов питания упал на 8,9-9,2%, а вот денежный оборот вырос на 19,1%. Всё дело было в том, что кризис принёс с собой и высокую продовольственную инфляцию. Люди действительно сократили покупки в супермаркетах, стали покупать меньше товаров в штуках, но сэкономить они не смогли. А дальше произошло то, что и должно было: потребление постепенно восстановилось, а цены назад не вернулись. 💜 Привычка покупать товары по акциям, которую также можно воспринимать как сигнал об экономном поведении потребителей, при ближайшем рассмотрении оказывается не сигналом кризиса, а нормой рынка: доля промо в офлайн-FMCG уже много лет держится около 46%. То есть почти половину товаров супермаркетов потребители покупают со скидкой, и это происходило как в относительно благополучные, так и в сложные годы. 💜 При этом сложно отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт значительными темпами. «Чижик» в 2025 году достиг ₽417,5 млрд выручки, прибавив 67,3% г/г. Однако дискаунтеры - молодой формат, заполняющий свою нишу, то есть рост и развитие формата - это в том числе эффект низкой базы и относительно низкая конкуренция в сегменте. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают всего лишь 5,8% рынка продуктов питания, а исследовательское агентство INFOLine прогнозирует плавный рост их доли лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами». 💜Что всё это значит для готового арендного бизнеса с супермаркетами в качестве арендаторов? Реальная арендная нагрузка продуктового якоря обычно укладывается в 5-10% его выручки: в нашем собственном портфеле это 5-8%. Именно здесь и проходит главная линия раздела. Объект с нормальной арендной нагрузкой, с сильным трафиком, правильной локацией и адекватной ставкой переживает любой кризис: чтобы аренда стала непосильной, оборот должен упасть в разы. Но всплеск инфляции, сопровождающий любой эталонный кризис, в этом случае сработает в пользу как арендатора, так и арендодателя (через привязку рентного дохода к ТО). 💜 А вот те маназины, где арендная нагрузка заметно выше нормы, сети в сложные времена спокойно закрывают. 💜 А значит, вопрос не в надёжности сектора и формата как такового, а в том, насколько тщательно отобран инвестором конкретный объект. 💜 Именно поэтому мы в SimpleEstate тратим столько времени на отбор объектов и продолжаем утверждать, что помещения, арендованные федеральными продуктовыми сетями, (при условии правильной локации и адекватной арендной нагрузки) являются одним из самых надёжных, проинфляционных и антикризисных активов на нашем рынке. Спрос на продукты малоэластичен, а арендный поток, привязанный к обороту, защищает доход инвестора.

💜 Исследовательская компания Infoline опубликовала рейтинг лидеров онлайн-продаж продуктов питания за II квартал 2026 года. Объем рынка e-grocery - ₽470 млрд: +23,9% год к году, но -2,5% к предыдущему кварталу. Доля онлайна в обороте продовольствия выросла с 5,2% до 5,9%. 💜 Топ-10 игроков сегмента выглядит так: X5 Digital - выручка за квартал ₽101,3 млрд, «Самокат» - ₽80,5 млрд, «Магнит» - ₽67,3 млрд, Ozon - ₽62,9 млрд, «ВкусВилл» - ₽60,8 млрд, «Яндекс Лавка» и «Маркет» - ₽56,6 млрд, Wildberries - ₽40 млрд, METRO - ₽23,4 млрд, «Лента» - ₽22,9 млрд, «Ашан» - ₽5,7 млрд. 💜 Квартал к кварталу оборот нарастили только двое из десяти участников исследования: «Самокат» (+3,9%) и «Магнит» (+3,1%). У лидера рынка X5 Digital -1,7%, у Wildberries и вовсе -14,9%. 💜 Показатели «Самоката» стоит прокомментировать отдельно. Сервис входит в экосистему Сбера и может финансировать экспансию за счет акционера, а не за счет операционной эффективности. Показателтно, что прибыль компания не раскрывает, но на рынке есть подозрения о том, что «Самокат» системно убыточен. 💜 Важный показатель - доля доставки в выручке конкретных сетей. Исследование Infoline даёт объемную картину. У X5 доля e-grocery ₽85,7 млрд, или 6,6% консолидированной выручки. По «Ленте» и «Магниту» оценка с помощью данных Infoline приводит к показателям около 5,7% и порядка 6% соответственно. 💜 Онлайн-торговля продуктами питания на базе физических магазинов, это главный ресурс для лидеров сегмента, кроме «Самоката». 💜 Развитие онлайн-доставки - самый частый аргумент против инвестиций в помещения продуктовых сетей. 💜Данные за II квартал показывают, что сегмент растет, но делает это медленно, упираясь в потолок аудитории в крупных городах и продолжает опираться на физическую инфраструктуру сетей, оффлайн-магазины. 💜 Мы в SimpleEstate продолжаем работать в сегменте недвижимости, занятой федеральными продуктовыми сетями: развитие онлайна пока что лишь увеличивает нагрузку на эти помещения, а не выводит их из оборота.

💜 Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее? На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%? Проблема в том, что такое сравнение некорректно. 💜 У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом. При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%. 💜 С коммерческой недвижимостью ситуация другая. Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих: — арендного потока; — изменения стоимости самого объекта. Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды. При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения. Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит: 90 тыс. ₽ аренды + 100 тыс. ₽ роста стоимости = 190 тыс. ₽, или 19%. 💜 Получается: Депозит: 15% номинально → около 5% с поправкой на инфляцию. Недвижимость: 9% аренды + 10% роста стоимости → 19% совокупного результата и около 9% с поправкой на инфляцию. Конечно, рост недвижимости на уровень инфляции не гарантирован. У неё есть собственные риски: простой помещения, уход арендатора, снижение ставки, расходы на ремонт и проблемы с ликвидностью. Поэтому качество конкретного объекта имеет огромное значение. Именно поэтому вопрос «что лучше — депозит или недвижимость?» не совсем правильный. 💜 Депозит — инструмент для ликвидного резерва и короткого горизонта. Коммерческая недвижимость — долгосрочный актив, где инвестор рассчитывает одновременно на денежный поток и сохранение стоимости капитала. В сбалансированном портфеле эти инструменты могут не конкурировать, а дополнять друг друга. Главное не сравнивать ставку по депозиту только с арендной доходностью недвижимости. Считать нужно весь экономический результат. 🤩Инвестиции в офис класса А

🎬 Видеообзор квартальных отчетов по объектам SimpleEstate за 2кв 2026 г. Никита Корниенко, основатель SimpleEstate, разбирает операционные и финансовые результаты каждого объекта, анализирует доходность, рост стоимости и дивиденды готового арендного бизнеса в нашем портфеле. Смотрите видео и задавайте дополнительные вопросы - здесь или в комментариях на площадках, мы обязательно ответим👇 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

📊 ГАБ или помещение в новостройке на котловане: что выбрать инвестору? На первый взгляд покупка коммерческого помещения на ранней стадии строительства выглядит логично: цена входа должна быть ниже, выбор помещений шире, а после сдачи объекта можно найти арендатора и получить дополнительную доходность. На практике всё сложнее. 💜 Главный риск — инвестор покупает не арендный поток, а гипотезу о нём. Арендатора ещё нет, а значит, заранее неизвестно: • когда он появится; • какую ставку согласится платить; • сколько месяцев помещение будет простаивать; • насколько востребованной окажется конкретная локация после завершения строительства. При этом ожидаемого дисконта за раннюю покупку может вообще не быть. Ликвидные помещения на первых этажах застройщики хорошо умеют оценивать и нередко продают их по цене, сопоставимой с уже готовыми объектами. 💜 Готовый арендный бизнес работает иначе. Покупая объект с действующим арендатором, инвестор получает уже существующий денежный поток. Если это крупная федеральная сеть, в договоре могут быть предусмотрены индексация аренды или привязка платежей к товарообороту. Кроме того, можно заранее оценить: — фактическую арендную ставку; — работу арендатора; — трафик; — экономику объекта; — реальную доходность. То есть неопределённостей становится значительно меньше. 💜 Есть и вопрос ликвидности. Пустое коммерческое помещение после сдачи дома ещё необходимо кому-то сдать. А если инвестор решит выйти из сделки раньше, покупатель на вторичном рынке, скорее всего, потребует дисконт: ему тоже предстоит самостоятельно искать арендатора. У готового объекта с действующим договором аренды покупатель понимает, какой денежный поток он приобретает. 💡 Значит ли это, что покупать на котловане всегда неправильно? Нет. Для опытного инвестора, который умеет анализировать будущую локацию, готов несколько лет ждать и способен самостоятельно найти арендатора, ранний вход может дать более высокую доходность. Но для большинства частных инвесторов готовый объект с надёжным арендатором означает меньше неопределённости и более прогнозируемый результат. 💜 Именно поэтому коллективная модель позволяет решить ещё одну проблему: качественный ГАБ с федеральной сетью обычно стоит десятки или сотни миллионов рублей. Через SimpleEstate инвестор может получить долю в таком объекте от 100 000 ₽, распределив капитал между несколькими объектами и арендаторами. Ознакомиться с предложением можно на нашем вторичном рынке - https://simpleestate.ru/secondary-market/ Иногда потенциально более высокая доходность требует значительно большего риска. А в недвижимости важно считать не только возможную прибыль, но и вероятность того, что первоначальный сценарий вообще реализуется.

💜 С середины июля удары БПЛА вывели из строя около 15% логистических мощностей Wildberries: порядка 800 тыс. м2 из 5,2 млн м2. 31 июля мишенью стал объект Ozon в Зеленодольске - к счастью, без ущерба. 💜Уже сейчас становится ясно, что мишенью БПЛА оказалась не просто компания Wildberries, а скорее целый подсектор рынка недвижимости: крупный логистический узел с высокой концентрацией товара. 💜 Этот факт сам по себе является огромным вызовом для всей индустрии складской недвижимости России и меняет подходы к оценкам логистических комплексов. Систематический риск, привязанный к типу и географии объекта, полностью не закрывается договорами страхования и влияет на уровень CapRate, применяемый к оценке складской недвижимости. 💜 У складской недвижимости есть ряд преимуществ: неразрывные длинные договоры аренды, стабильные индексируемые денежные потоки, солидные платежеспособные арендаторы. Однако теперь инвесторам приходится обращать внимание на локацию, страховое покрытие, наличие резервных мощностей и инженерную устойчивость объекта. Более того, в последние годы инструменты коллективных инвестиций в недвижимость, основывавшиеся на складах как на базовом активе, демонстрировали отличную доходность. Только выплаты промежуточного дохода по паям некоторых ЗПИФ со складской недвижимостью достигали 12% до налогов. 💜 Тем не менее у крупных объектов складского сегмента всегда были и собственные риски - просто на растущем рынке на них не обращали особого внимания: 💜 Концентрация арендатора. Один договор на 50-100 тыс. м2. Арендаторов, способных забрать такой объём одним лотом в стране критически мало. 💜 Моральное устаревание. Через 10-15 лет требования к инженерным системам и уровню автоматизации успевают смениться. Дальше необходим редевелопмент или придется выдавать дисконт при продаже. 💜 Влияние рыночных циклов. По данным NF Group, вакансия качественной складской недвижимости Московского региона в I квартале 2026 года - 6,0% с учётом субаренды против 1,3% годом ранее. Ставки аренды снижаются уже год. Прогноз ввода на 2026 год - 2,55 млн м2, рекорд за всю историю наблюдений. 🔹 Ликвидность. Круг покупателей на объект стоимостью более 1 млрд узок. Сейчас покупателей станет ещё меньше, а ставки капитализации начнут расслаиваться по географии, формату и площади. 💜 Любимые нами в SimpleEstate помещения с федеральными продуктовыми сетями устроены принципиально иначе: это 300-900 м2 на первом этаже жилого дома или в отдельно стоящем здании, с десятком сетей-арендаторов, конкурирующих за такие площади, аренда, привязанная к товарообороту и отличная ликвидность. Такое помещение морально не устаревает: спрос на него определяется плотностью застройки и количеством домохозяйств вокруг. 💜 Мы при этом совершенно не утверждаем, что у стрит-ритейла рисков нет. Они тоже есть: трафик локации, ротация сетей, зависимость от окружающей застройки. Но геополитические риски, с которыми столкнулся складской сегмент, несоизмеримы с вероятностью реализации аналогичных рисков в сегменте помещений супермаркетов. 💜 Склады - неплохой актив. Но портфель, целиком собранный из активов с одним риск-профилем, не является диверсифицированным - даже если внутри него десять разных объектов. Настоящая диверсификация - это активы, риски которых не идентичны и не пересекаются. Добавьте в портфель актив с другим риск-профилем: это лучшая реакция на разворачивающиеся события.

🤩 Индекс доходности объектов SimpleEstate за 2 кв. 2026 г. 🤩 Совокупный прирост капитала: +173% 🤩 Среднегодовая доходность с момента запуска платформы составляет 17,4% годовых 🤩 Если бы инвестор вложил ₽1 млн равномерно во все объекты SimpleEstate с момента запуска платформы и реинвестировал дивиденды, то сегодня его портфель достиг бы ₽2,73 млн. 🧠 При этом индекс отражает реальную среднюю доходность диверсифицированного портфеля. В нём учитываются все объекты - и те, что показали отличные результаты, и те, где доходность была ниже ожиданий. Мы не «отбираем лучшие кейсы» , а публикуем полную, прозрачную статистику. 📂 Подробные данные и показатели по каждому объекту - в новых квартальных отчётах за 2 кв. 2026 года

📊 Рынок стрит-ритейла во 2 квартале 2026: цены корректируются, супермаркеты возвращают лидерство 💜 Во втором квартале продолжилась коррекция цен на готовый арендный бизнес: цены на супермаркеты снизились на 2% за квартал, а на ГАБ площадью от 300 м² — на 3%. При этом качественные объекты по-прежнему остаются в дефиците: значительную часть предложения составляют проблемные или неликвидные помещения по завышенным ценам. 💜 Супермаркеты вернули лидерство по доходности По итогам квартала ставка капитализации в сегменте достигла 8,8% против 8,7% у ГАБ от 300 м² и 7,7% у ГАБ до 300 м². Средняя окупаемость супермаркетов составила 10,3 года, средняя цена — 332 тыс. ₽/м², а арендная ставка — 2 503 ₽/м² в месяц. 📉 Рост арендных ставок продолжает замедляться На арендаторов давят высокая стоимость финансирования, дефицит персонала и рост налоговой нагрузки. Компании осторожнее подходят к новым открытиям, а некоторые арендаторы просят скидки или отказываются от индексации аренды. 💡 Инвесторы также становятся осторожнее Вместо покупки помещений на ранних стадиях строительства инвесторы всё чаще предпочитают уже действующие объекты. Предварительный договор аренды сам по себе больше не воспринимается как гарантия того, что арендатор действительно откроется в помещении. 💜 Несмотря на общее охлаждение рынка, супермаркеты вновь вышли на первое место по доходности. Стабильный арендный поток и понятный профиль арендаторов продолжают поддерживать привлекательность этого формата для инвесторов. 📖 Подробнее о динамике цен, арендных ставок и доходности — в свежем квартальном отчёте SimpleEstate по рынку стрит-ритейла Москвы 👇

📕 Квартальные отчеты по всем объектам SimpleEstate за 2 кв 2026 г. 👇

💜 Теперь SimpleEstate можно подключить к Intelinvest 💜 Нас давно просили добавить такую возможность, поэтому мы сделали такую интеграцию. Если вы инвестируете не только через SimpleEstate, но и в акции, облигации или криптовалюту, теперь все активы можно отслеживать в одном портфеле внутри Intelinvest. 💜 Подключение занимает всего пару минут: 1️⃣ В Intelinvest выберите портфель и нажмите «Интеграция». 2️⃣ Выберите SimpleEstate в списке источников. 3️⃣ В личном кабинете SimpleEstate перейдите в раздел интеграции с Intelinvest. 4️⃣ Сгенерируйте API-код и скопируйте его. 5️⃣ Вставьте токен в Intelinvest — готово. После подключения ваши инвестиции в SimpleEstate будут автоматически отображаться вместе с остальными активами. 🎁 Для новых пользователей Intelinvest подготовили подарок — 2 месяца бесплатного доступа по промокоду SIMPLE. Промокод действует до 1 ноября. ❓Пользуетесь Intelinvest? Напишите в комментариях или поставьте 👍 , интересно, сколько наших инвесторов уже ведут там свои портфели. А если еще не пробовали сервис — сейчас отличный повод протестировать его бесплатно.