SimpleEstate | Инвестиции

🎉 «Магнит» в ЖК «Домодедово Парк» открылся! 🤩 Отличные новости для инвесторов SimpleEstate! Федеральная торговая сеть «Магнит» открыла магазин в нашем объекте коммерческой недвижимости в ЖК «Домодедово Парк», и магазин принимает первых посетителей. 💜 Напомним ключевые параметры объекта: ▪️ Арендатор — федеральная сеть «Магнит». ▪️ Площадь супермаркета — 510 м². ▪️ Договор аренды заключён на 10 лет. ▪️ Полная фиксированная арендная плата — 1 275 000 ₽ в месяц с 19-го месяца аренды, либо 6% от товарооборота, если эта сумма выше. 💜 Ранее нам удалось улучшить условия договора аренды. Мы увеличили процент от товарооборота с 5% до 6%, закрепили безусловную ежегодную индексацию на 4% начиная с 36-го месяца аренды, а также предусмотрели увеличение арендной платы на сумму НДС при возникновении соответствующей обязанности у арендодателя. Взамен предоставили арендатору более плавный выход на полную фиксированную арендную плату в течение первых 18 месяцев. Подробнее обо всех изменениях и их влиянии на экономику объекта рассказали в отдельном посте. 🤗 Открытие магазина — важный этап реализации проекта. Теперь супермаркет начинает обслуживать жителей района, а мы будем следить за его работой и динамикой товарооборота. Поздравляем инвесторов с открытием объекта!

📈 Офисы в Москве продолжают дорожать. Почему сейчас стоит обратить внимание на iCity? По данным NF GROUP, цены на офисную недвижимость Москвы продолжают расти, хотя темпы роста постепенно замедляются. 💜 Ключевые показатели рынка: ▪️ 507 тыс. ₽/м² — средневзвешенная цена предложения офисов по итогам I полугодия 2026 года (+12% за год). ▪️ 530 тыс. ₽/м² — прогноз NF GROUP на конец 2026 года. Годовой рост цен может составить до 10%. ▪️ 1,1 млн м² — объём офисов в продаже, увеличившийся на 45% за год. ▪️ +88% — рост объёма сделок на первичном рынке офисов в I полугодии 2026 года. 💜 При этом Москва-Сити остаётся одной из наиболее востребованных деловых локаций. На ММДЦ пришлось 24% совокупного объёма сделок за первое полугодие — больше, чем на любой другой деловой район Москвы. Интересно и другое: более половины предложения приходится на офисные центры, ввод которых запланирован на 2027–2028 годы. То есть значительная часть продаваемых площадей ещё строится. 💜 Но важно учитывать не только объём нового строительства, но и расположение офисов. Значительная часть новых проектов реализуется за пределами сложившихся деловых районов Москвы. При этом спрос на офисы в центре и на периферии существенно различается. Компании, которым необходим престижный офис в Москва-Сити, вряд ли переедут к МКАД даже ради значительно более низкой арендной ставки. И наоборот: арендаторы бюджетных офисов обычно не рассматривают премиальные площади в центре. 💜 Поэтому рост общего предложения не обязательно устраняет дефицит качественных офисов в наиболее востребованных локациях. На периферии конкуренция за арендаторов может усиливаться, тогда как в центральных деловых районах сохраняется потенциал роста арендных ставок. 💜 На этом фоне особенно актуален наш инвестиционный объект — офис в башне iCity. В отличие от многих предложений на стадии строительства, наш офис уже находится в введённом в эксплуатацию бизнес-центре, а ремонт помещения полностью завершён. 💜 Параметры объекта SimpleEstate: ▪️ Бизнес-центр класса А+ в Москва-Сити. ▪️ Площадь — 296 м², 19-й этаж. ▪️ Стоимость приобретения — 790 тыс. ₽/м². ▪️ Прогнозная ставка капитализации — 9–10% годовых. 💜 Мы закончили ремонт в нашем офисе iCity. Сейчас открыт заключительный раунд привлечения финансирования в проект. Если вы рассматривали инвестиции в офисную недвижимость класса А, это возможность присоединиться к проекту.

«Лента» купила крупнейшего продуктового ритейлера Сибири? 💜 Ряд источников на рынке утверждает, что алтайская сеть «Мария-Ра» уже перешла под контроль группы «Лента» (входит в «Севергрупп» Алексея Мордашова). Однако официально стороны сделку пока не комментируют. 💜 По данным Infoline на 1 июля 2026 года, у «Марии-Ра» 1303 магазина формата «у дома» в пяти регионах: Алтайский край, Республика Алтай, Новосибирская, Кемеровская и Томская области. Выручка по итогам 2025 года - 127,5 млрд рублей. Аналитики оценивают бизнес сети в 40-60 млрд рублей. Это вторая крупная покупка «Ленты» за два месяца: в августе группа стала владельцем гипермаркетов «О'кей». 💜 Что эта сделка значит для инвесторов в недвижимость с арендаторами-супермаркетами? 💜 Арендатор становится надёжнее и сильнее. Помещения, которые снимала региональная сеть, теперь фактически арендует федеральная группа, а такой договор рынок оценивает дороже. Кроме магазинов «Лента» получает распределительные центры в Новоалтайске и Кемерово и закупочные объёмы крупнейшего игрока региона. Плотнее логистика, дешевле закупка - выше маржа каждого магазина в макрорегионе, а значит, устойчивее его способность платить аренду. 💜 Выживут не все точки «Марии-Ра». После интеграции федеральная сеть всегда чистит портфель: пересекающиеся и слабые магазины закрываются, договоры пересматриваются. Остаются магазины с высоким товарооборотом на квадратный метр и разумной арендной нагрузкой. 💜 Арендаторов становится меньше, их переговорная позиция - сильнее. Собственникам слабых помещений будет всё сложнее найти альтернативного арендатора. Собственникам качественных объектов - наоборот, проще: за лучшие локации будут конкурировать сразу несколько крупных игроков. 💜 «Лента» - арендатор одного из объектов SimpleEstate в Новосибирске. Магазин в центре города показывает хорошую выручку на квадратный метр, и усиление позиций «Ленты» в Сибири работает в том числе на устойчивость этого проекта.

🤩 Временные технические неполадки на сайте SimpleEstate Уважаемые инвесторы! В связи с последствиями атаки БПЛА на дата-центры Яндекса наблюдаются временные перебои в работе нашего сайта. Мы уже работаем над устранением проблемы. Доступ к сайту скоро будет восстановлен. Приносим извинения за временные неудобства и благодарим за понимание! Команда SimpleEstate

🚩 Реализуются риски, о которых мы неоднократно предупреждали - инвесторы, купившие помещения у профессиональных создателей ГАБов, сталкиваются с жесткой реальностью. 🟪 К сожалению, в профильных чатах владельцев ГАБ обсуждаются сейчас две темы: что отвечать на «письмо счастья» от арендатора с требованием снизить ставку на 30-50% и где срочно найти замену арендатору, который съехал через короткое время после сделки. Эти помещения покупались инвесторами у профессиональных «создателей ГАБ», продававших повышенную доходность - то есть более короткую окупаемость. 💡 Основная идея таких операторов состояла в том, что где-то в глубине Московской области или даже в далеком российском регионе покупалось пустое помещение, в которое привлекался арендатор, федеральная сеть, на очень выгодных для собственника условиях. Эти условия обеспечивали привлекательные финансовые метрики. И любители «8 лет окупаемости» с радостью такое приобретали, полностью забывая о рисках. 🟣 Напомним, что мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков: 🔥 Юридические 🔥 Финансовые 🔥 Технические 🔥 Специальные (градостроительные) 📝 Для покупки ГАБ только список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. Наверное, поэтому за всю историю существования инвестиционной платформы от нас не съехал ни один якорный арендатор, и ни одно письмо счастья о снижении арендной ставки не привело к изменению договора аренды. ⚠️ Многие же покупатели готового арендного бизнеса, приобретавшие объекты у профессиональных создателей ГАБ, не имели никакого опыта в торговой недвижимости и ориентировались исключительно на название сети-арендатора и показатель окупаемости. 🔮 Но чудес на рынке нет. Короткая окупаемость - это не подарок, а плата за риск: 8 лет окупаемости означают, что объект характеризуется значительными рисками, которые рано или поздно реализуются. А вот при окупаемости 12-13 лет рисков, как правило, значительно меньше (а иногда и почти совсем нет). 🏪 Сейчас на рынок массово выходят помещения, еще год-полтора назад экспонировавшиеся известными создателями ГАБов. Только теперь от них спешат избавиться инвесторы-неофиты, влипшие в убыточные истории.

💜 По данным «Делового Петербурга», за последние три месяца ставки страхования складской недвижимости в Петербурге выросли более чем в 30 раз. По сведениям «Ренессанс страхования», ещё в июне полис для сухого склада класса А стоил 0,08-0,15% от страховой суммы, сегодня - уже 3-5%. 💜 Плюс к базовому тарифу отдельно докупается страхование от терроризма - и там цифры совсем другие: лимит ответственности в ₽1 млрд обходится от ₽3 до ₽23 млн в год, а минимальная франшиза по этому риску теперь ₽5 млн. 💜 По нашим оценкам, если собственники складской недвижимости не смогут переложить расходы по страхованию объектов на арендаторов (увы, сейчас неподходящий для этого рыночный цикл), чистый операционный доход большинства складских объектов может снизиться на 30-50%, а их доходность - упасть с 11-12% до 4-8% годовых. 💜 Мы вновь обращаем внимание инвесторов: недвижимость с арендаторами-супермаркетами сегодня остаётся одним из самых устойчивых сегментов рынка. Косвенное подтверждение этому тезису - тарифы по страхованию наших объектов с супермаркетами при последних продлениях не изменились. 💜 Напоминаем, что все объекты SimpleEstate застрахованы: 💜 на полную рыночную стоимость 💜 у надёжных страховых компаний 💜 с ежегодным пересмотром условий для оптимизации расходов Наши партнёры по страхованию: 🔴АльфаСтрахование 💜 «Магнит» в Люберцах 💜 «Перекрёсток» в Прокшино 💜 «Пятёрочка» в Орехово-Зуево 💜 «Перекрёсток» в Совхозе им. Ленина 💜 «ДА!» в Чехове 💜 «Лента» в Новосибирске 💜 Большинство договоров оформлено с разумной франшизой - это позволяет существенно экономить на страховых взносах, сохраняя защиту от критических повреждений и убытков. Мелкие расходы и локальные ремонты SimpleEstate покрывает самостоятельно, но фатальные риски - страхуем. 💜 Страхование остаётся ключевым элементом стратегии SimpleEstate: мы минимизируем риски, защищаем капитал инвесторов и обеспечиваем стабильность наших проектов вне зависимости от внешнего фона.

💜 По данным Аналитического центра Российской индустрии рекламы на основе данных hh-ru, во II квартале 2026 года медианная предлагаемая зарплата доставщиков в России достигла 125 550 рублей в месяц (+23% за год). В Москве она составила 140 000 рублей (+32%). Вакансий стало больше на +124%, а количество резюме выросло только на +30%. Розничная торговля предлагает 72% всех вакансий для курьеров. 💜 Кадровый дефицит не случаен. По оценке экспертов «Infoline-аналитики», миграционный приток в первом полугодии 2026 года оказался одним из самых низких за 15 лет, если исключить периоды пандемии и мобилизации осени 2022 года. Ужесточение миграционной политики сокращают доступное предложение на рынке труда и удорожают его. Эксперты ожидают, что рост зарплат курьеров продолжится до конца 2026 года. 💜 Мы уже давно утверждаем, что доставка продуктов питания остается для большинства игроков убыточной или находится на грани рентабельности. Отчетность по этому сегменту обычно не раскрывается, но по нашим данным и ряду косвенных признаков это именно так. Курьер - главная статья переменных затрат доставки. 💜 Когда стоимость рабочей силы, принимающей участие в доставке, растет на 20-30% в год, а привлечь новых людей сложно, у сетей остается три варианта: 💜повышать стоимость доставки для покупателя; 💜сокращать зоны и слоты; 💜ограничивать доставку там, где она не окупается. 💜 Один из этих вариантов вполне может стать реальностью. Но если доставка станет дороже или менее доступной для потребителя, покупатель по-прежнему будет ходить за продуктами в магазин у дома. Это всего лишь один из сценариев, не прогноз, но мы в SimpleEstate оцениваем перспективы именно так. 💜 Стоимость труда, миграционная политика и экономика доставки - те факторы, которые определяют, как федеральные сети будут выстраивать свои онлайн- и оффлайн-каналы продаж в ближайшие годы. 💜 Инвестируя в проекты SimpleEstate, вы становитесь совладельцем реальных объектов, арендованных федеральными сетями продуктов питания. Устойчивость этой бизнес-модели подтверждается не только российскими данными, но и международным опытом.

📷 Показываем фотографии нашего офиса в iCity Недавно мы завершили ремонт в офисе iCity и выложили видеообзор, который можно посмотреть тут. 💜 Ключевая информация об объекте 🤩Бизнес центр класса А / А+ 🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити" 🤩Введен в эксплуатацию 🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже 🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС) 🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10% 🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года 🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС) 🤩Рассрочка на 1 год Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет): 🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых 🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых Фотосъёмку готового объекта для своего портфолио организовал наш подрядчик по ремонту — CRE Construction, а фотографиями команда поделилась и с нами. Спасибо коллегам за работу и отличный результат! 💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity. Инвестировать в офис класса А+ в Москва-Сити

Что происходит с инфляцией прямо сейчас и что это значит для инвесторов SimpleEstate. 💜 Ключевая ставка ЦБ РФ перестала снижаться: после десяти снижений подряд, с пиковых 21% в 2025 году до 14%, 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ее на уровне 14%. Цель Банка России по инфляции остается на уровне 4% годовых. Однако, есть проблема: официальная инфляция снова ускоряется: если в сентябре 2025 года цены выросли на 4,29% с начала года, то в сентябре 2026-го рост составил уже 4,81%. 💜 По сентябрьскому опросу «инФОМ» для ЦБ, россияне ждут роста цен в ближайший год на 14,2%, а фактический рост цен за последний год оценивают в 15,1%. Почему инфляция может ускориться уже к концу 2026 - началу 2027 года: 💜 Предновогодний спрос. Впереди четвертый квартал, традиционно отмеченный всплесками потребительской активности населения и ростом цен на продовольствие. Сезонный фактор может существенно разогнать инфляцию. 💜 Топливо и тарифы. Бензин с начала года подорожал более чем на 21%, а в октябре индексируются тарифы ЖКХ. По оценке ЦБ, только ситуация на топливном рынке добавляет к инфляции 0,7-0,8 п.п., и дорогая логистика неизбежно перейдет в цены остальных товаров. 💜 Давление на бизнес. Высокая ключевая ставка, повышенный с 2026 года НДС и общее давление на экономику будут приводить к попыткам всех участников экономической цепочки повышать цены для сохранения рентабельности. 💜Что происходит с ценами в продуктовых магазинах? За неделю с 15 по 21 сентября 2026 года индекс потребительских цен вырос на 0,06%. С начала сентября цены выросли на 0,13%, а годовая инфляция держится на уровне 6,2-6,3%. Продукты питания дорожают неравномерно: яйца выросли на 2,4%, гречка и мороженая рыба на 0,6%, свинина и курица на 0,5%. Но сентябрьские показатели, возможно, стоит воспринимать как затишье перед бурей предновогоднего ценового ралли. 💜 Для проектов SimpleEstate возвращение инфляции - это прямое преимущество. Арендная плата в наших проектах привязана к товарообороту супермаркетов. При ускорении инфляции товарооборот сетей в номинальном выражении растет быстрее, что напрямую увеличивает арендные платежи и дивиденды инвесторов. 💜 Инвесторам SimpleEstate стоит ожидать продолжения стабильных выплат дивидендов на уровне 8-10% годовых плюс постепенный рост стоимости активов. А то, что инфляция может вернуться к высоким показателям, только усиливает привлекательность наших проектов как одного из немногих инструментов с естественной защитой от обесценивания капитала.

Башня Шрёдингера 💜В Москва-Сити находится загадочный объект, способный сильно изменить рынок офисной недвижимости как в самом Сити, так и в целом в Москве. Это высотный деловой центр, который существует в реальности, но в статистике по офисному рынку Москвы его нет. 💜 Moscow Towers - две башни высотой 287 м на общем стилобате, около 400 тыс. кв. м. В 2024 году РЖД купила 360 тыс. кв. м за 193,1 млрд руб. под штаб-квартиру для 18 тыс. сотрудников. Но переезд затянулся: помещения были без отделки, и на неё нужно было потратить ещё от 50 млрд руб. На фоне огромных долгов РЖД в декабре 2025 года правительство поручило продать актив. 💜 6 апреля 2026 года РЖД выставила на торги 242,5 тыс. кв. м (из них 206,7 тыс. кв. м офисов) за 280,8 млрд руб. Ещё в феврале консультанты называли реалистичным диапазон 180–200 млрд и говорили, что потенциальных покупателей можно пересчитать по пальцам одной руки. Торги 21 мая не состоялись: ни одной заявки подано не было. 💜 Повторные торги пока не анонсировались, актив остаётся у РЖД. Судьба его туманна: в нынешней экономической ситуации покупателей на офисный небоскрёб стало меньше, и даже с дисконтом продать его получится не факт. Логичный шаг для РЖД - попытаться сдать площади в аренду, полностью или частично. Но официальных данных о таком решении нет. 💜 Большинство консультантов и аналитиков считает вакансию в Москва-Сити (от 1,8% до 4,3% в зависимости от методики) без Moscow Towers. Формально это логично: арендаторам эти площади пока недоступны. С другой стороны, это огромный потенциальный «навес» предложения, и совсем не учитывать его не совсем правильно. 💜 Что будет, если небоскрёб выйдет на рынок? Сегодня в Москва-Сити - дефицит офисов. Вакансия 1,8%, средняя ставка аренды 77 300 руб. за кв. м в год (с отделкой - выше). Если РЖД начнет экспонировать Moscow Towers в аренду целиком, вакансия в Сити одномоментно взлетит с 4–5% примерно до 19%. Если РЖД будет сдавать офисы небольшими блоками, собственникам офисов в соседних башнях придётся бороться за арендаторов. Ну а если РЖД поставит себе задачу сдать объект быстро, то начнут корректироваться и ставки аренды. Конечно, концентрация "если" слишком высокая. 💜 И вот что точно не изменится. Офис среднего размера, 200–300 кв. м, с готовым ремонтом и в обеспеченном инфраструктурой здании останется востребованным. Выбор лотов, в которые можно просто въехать и работать, сейчас крайне ограничен. Для такого офиса Moscow Towers не конкурент. 💜Мы закончили ремонт в нашем офисе iCity. Сейчас открыт заключительный раунд привлечения финансирования в проект. Если вы рассматривали инвестиции в офисную недвижимость класса А, это отличный шанс присоединиться к проекту.

🗞 Никита Корниенко — в эфире РБК Инвестиции Основатель и CEO SimpleEstate Никита Корниенко выступил приглашённым экспертом в новом выпуске программы «Частная собственность» на РБК Инвестиции. На этот раз говорили о ПВЗ, дарксторах и коммерческой недвижимости на фоне развития маркетплейсов: насколько интересны такие помещения инвестору, как выбирать локацию и что происходит с рынком по мере роста конкуренции. 💬 В выпуске обсудили: • что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости; • остался ли потенциал у ПВЗ и дарксторов; • как трафик и ставка аренды влияют на экономику ПВЗ; • что делать, если помещение оказалось неликвидным; • какие форматы коммерческой недвижимости сегодня интересны инвесторам; • жилая или коммерческая недвижимость — что учитывать при выборе. 👇 Смотрите полный выпуск: 😉YouTube 😄VK Видео

📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое. 🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей. 🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года. 📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом. 📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики. 📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%. ⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5. 🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.

💜 Что действительно важно при покупке ГАБ с супермаркетом? Новости вокруг продуктового ритейла сейчас могут настораживать инвесторов: сети сталкиваются с ростом издержек, дорогим финансированием, некоторые показывают убытки или предлагают собственникам пересмотреть арендные ставки. Но проблемы сети ≠ проблемы конкретного магазина. 🤗 Например, «Магнит» по итогам 2025 года получил чистый убыток 16,65 млрд ₽. При этом выручка выросла на 15,3%, EBITDA составила 169,3 млрд ₽, а за год сеть увеличилась на 1 784 магазина. Значительная нагрузка пришлась на стоимость финансирования. А для собственника помещения важнее другое — способен ли конкретный магазин генерировать достаточно денег для выплаты аренды. То же самое касается новостей о закрытии магазинов. Крупные сети постоянно закрывают слабые точки и одновременно открывают новые. Поэтому закрытие магазина чаще говорит об экономике конкретной локации, а не всей сети. 💜 На что тогда смотреть инвестору? — Товарооборот конкретного магазина. Арендная плата должна соответствовать его экономике. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота. — Ликвидность помещения. Если уйдёт текущий арендатор, насколько легко его заменить? Первая линия, отдельный вход, зона разгрузки, электрическая мощность, площадь и планировка напрямую влияют на этот риск. — Условия договора. Срок аренды, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж и возможность досрочного выхода арендатора. — Соответствие аренды рынку. Завышенная ставка может сегодня давать красивую доходность, но завтра стать причиной переговоров о её снижении. — Состояние арендатора. Здесь важнее не одна строка чистой прибыли, а EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка и динамика развития сети. — Цена покупки. Высокая доходность редко возникает просто так. Обычно рынок таким образом компенсирует определённый риск. 💜 Поэтому при покупке ГАБ вопрос «прибыльна ли вся сеть?» далеко не всегда главный. Гораздо важнее понять: сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт. Именно анализ конкретного объекта позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

💜 Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость? Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость. Но эти рынки работают по-разному. 🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении. 🚚 А что происходит с торговой недвижимостью? По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли: — цена — 332 тыс. ₽/м²; — аренда — 2 503 ₽/м² в месяц; — ставка капитализации — 8,8%. Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м². Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%. И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году. 💜 Значит ли это, что ГАБ не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому мы смотрим не только на вывеску арендатора, но и на срок и условия договора, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта. 💜 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м² в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвестор платит больше не за существующий денежный поток, а за ожидание будущего. Поэтому возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования. 💜 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект генерировать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости. 💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity, где мы завершили ремонт

🤩 17 сентября Никита Корниенко выступит на онлайн-форуме по инвестициям, недвижимости и капиталу «Тишина 2.0». Тема выступления: 🤩 Почему частного инвестора все всегда обманывают? 🤩 На выступлении разберём, почему интересы частного инвестора и тех, кто продаёт ему инвестиционные продукты, далеко не всегда совпадают. 🤩 Поговорим о том, как самостоятельно оценивать инвестиционные предложения, на какие условия обращать внимание до вложения денег и как отличать реальную экономику проекта от красивой презентации. 🤩 В рамках форума также обсудят ситуацию на рынках жилой и коммерческой недвижимости, стратегии работы с капиталом в 2026–2027 годах, налоги и юридические вопросы. 📅 Форум пройдет 17 сентября 2026 года 🕚 11:00 МСК 🕚 Выступление Никиты Корниенко запланировано на 17:35 📍 Онлайн Участие бесплатное. 👉 Зарегистрироваться

💜 Открытие счёта в СТАТУСе стало проще Мы автоматизировали открытие лицевых счетов у реестродержателя СТАТУС для инвесторов SimpleEstate. Раньше после сделки инвестору нужно было самостоятельно регистрироваться в СТАТУСе и вручную заполнять данные о себе и объекте по нашей инструкции. 💜 Теперь большая часть процесса проходит автоматически. Достаточно нажать кнопку открыть счет в своем личном кабинете. После подачи заявки на первичном рынке или подписания документов на вторичном рынке открыть счёт можно прямо из личного кабинета SimpleEstate. Персональные данные и информация об объекте автоматически передаются в форму — инвестору остаётся пройти авторизацию через Госуслуги и отправить заявку. После открытия счёта СТАТУС уведомит об этом по СМС. 💜 Продолжаем автоматизировать процессы на платформе, чтобы инвестирование в коммерческую недвижимость требовало от инвестора как можно меньше лишних действий.

💜 Завершили ремонт офиса класса А в iCity Наш офис в Москва-Сити готов. В новом видео показываем результат и подробно разбираем, какие решения использовали при ремонте пространства площадью 296 м². Покажем основную рабочую зону, кабинеты и переговорные, кухню, серверную и инженерные системы. Отдельно поговорили с генеральным директором CRE Construction о реализации проекта и покажем решения, которые обычно остаются за кадром. 💜 Получилась полноценная экскурсия по готовому офису класса А. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики 🤩Инвестиции в офис класса А 🔎 Если вы хотите стать арендатором данного офиса: Напишите нам на почту v.ryabov@simpleestate.ru Либо позвоните +7 (495) 149-05-00

Офисов в Москве становится больше. Но качественные локации по-прежнему в дефиците 💜 Рынок офисной недвижимости Москвы переживает один из крупнейших периодов нового строительства за последние годы. По данным NF GROUP, только за I полугодие 2026 года в эксплуатацию ввели 622,8 тыс. м² офисных площадей — примерно в 28 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем около 86% нового предложения пришлось на класс А. 💜 Вместе с вводом новых объектов растет и предложение на рынке аренды. Сейчас арендаторам доступно около 1,1 млн м² офисов — на 60% больше, чем год назад. 💜 Это уже отражается на вакантности. С начала года доля свободных помещений в аренду выросла: — в классе А — с 9,8% до 12,6% — в классе B — с 3,6% до 4,8% При этом арендные ставки пока продолжают расти. В классе А средняя запрашиваемая ставка увеличилась на 8,4% с начала года — до 35 571 ₽ за м² в год. В премиальных офисах рост составил 9,4% — до 78 490 ₽ за м² в год. 💜 Но особенно интересно посмотреть на рынок в разрезе конкретных локаций. На фоне средней вакантности класса А в Москве на уровне 12,6%, в ММДЦ «Москва-Сити» свободно всего 3,9% площадей класса А. Вместе с этим, средняя запрашиваемая ставка здесь составляет 82 443 ₽ за м² в год — это один из самых высоких показателей среди деловых районов Москвы. 💜 То есть даже на фоне рекордного объема нового строительства качественные офисы в сильных деловых локациях продолжают выделяться на общем рынке. Недостаточно просто купить офис класса А. Большое значение имеют конкретный деловой район, объем конкурирующего предложения, вакантность и способность локации удерживать высокую арендную ставку. 💜 Именно в Москва-Сити находится наш офис в башне iCity. Совсем недавно мы закончили ремонт объекта. Скоро покажем результат подробнее: мы уже сняли видео готового офиса после завершения ремонта. 💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity 📜 Источник

💜 O'KEY Group S.A. опубликовала операционные и финансовые результаты за 6 месяцев 2026 года. Это первая полугодовая отчётность группы после продажи сегмента гипермаркетов в ноябре 2025 года - теперь это фактически чистая сеть дискаунтеров «ДА!». Кстати, планируется редомициляция компании, регистрация в России с новым названием - МКПАО «ГРУППА ДА». 💜 Чистая розничная выручка сети «ДА!» выросла на 10,0% г/г, до ₽43,0 млрд, общая выручка группы - ₽43,3 млрд (+10,4% г/г). На конец июня сеть насчитывала 236 магазинов (+10 за год), торговая площадь - 158,9 тыс. кв. м (+4,2% г/г). Валовая прибыль составила ₽10,0 млрд (+13,8% г/г), чистая прибыль от деятельности - ₽1,2 млрд (+17,3% г/г). 💜 Сопоставимые продажи (LFL) прибавили 6,6%, но структура роста заслуживает внимания: LFL-средний чек вырос на 7,3%, а LFL-трафик напротив снизился на 0,6%. Выручка пока растёт за счёт роста цен, а не за счёт увеличения числа покупателей. 🤩LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчётном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учёта открытия новых магазинов). 💜 Зачем это знать? «ДА!» - один из арендаторов в портфеле SimpleEstate, поэтому отчётность группы мы разбираем предметно. Ключевое для арендодателя: сеть прибыльна на операционном уровне, продолжает открывать магазины и наращивать торговые площади, а после продажи гипермаркетов дискаунтер стал единственным бизнесом группы - то есть получает весь управленческий и инвестиционный ресурс. 💜 Мы внимательно отслеживаем на рынке помещения с этим арендатором, стараясь не пропустить выгодное предложение.

🤗 Передали помещение «Магниту» в Домодедово! 🎉 Отличные новости по нашему объекту в ЖК "Домодедово Парк": мы подписали акт приёма-передачи помещения с арендатором "Магнит"! 🧮 Это значит, что помещение официально передано арендатору — «Магнит» заходит на ремонт и начинает подготовку магазина к открытию. 💜 Одновременно с передачей помещения мы подписали дополнительное соглашение к договору аренды с более выгодными условиями и сумели существенно улучшить экономику объекта в обмен на чуть более длинные арендные каникулы в первые 1,5 года действия договора. 💜 Увеличили процент от товарооборота с 5% до 6% 🔥 Для данного объекта это особенно важно: мы рассчитываем, что по мере роста оборота магазина арендная плата перейдёт с фиксированной ставки на процент от РТО. Это принесет нам на 20% больше арендной платы в долгосрочной перспективе! 💜 Закрепили безусловную индексацию Раньше индексация предусматривалась по соглашению сторон — это значит арендатор должен согласиться на увеличение аренды, что арендаторы делают крайне редко. Теперь в договоре закреплена безусловная индексация начиная с 36-го месяца аренды на 4% в год. То есть мы получили механизм гарантированного роста арендной платы на долгосрочном горизонте. 📝 Кроме того, в договор добавили положение, по которому при возникновении у арендодателя обязанности платить НДС арендная плата увеличивается на соответствующую сумму НДС. Раньше такого механизма не было. Данный пункт особенно актуален с учетом введения НДС на УСН. 💜 Взамен предоставили арендатору более плавный выход на максимальную арендную плату Период пониженных ставок увеличился с 12 до 18 месяцев. Полная фиксированная арендная плата в размере 1 275 000 ₽ в месяц теперь начинает действовать с 19-го месяца вместо 13-го. Совокупное снижение по фиксированной арендной плате за первые 18 месяцев составит около 2,9 млн ₽. 💜 Также скорректировали условие на случай отсутствия алкогольной лицензии: размер снижения арендной платы увеличен с 20% до 30%. Для Московской области этот вопрос сейчас особенно актуален, поэтому арендатор таким образом страхует свои риски. Мы, со своей стороны, рассчитываем получить лицензию и не применять это условие. 💜 Что в итоге? Мы согласились недополучить около 2,9 млн ₽ на этапе запуска и раскрутки магазина, предоставили арендатору дополнительную страховку на случай проблем с алкогольной лицензией, но взамен получили увеличение арендной платы с товарооборота на 20%, безусловную индексацию аренды, а также увеличение аренды на НДС.