SimpleEstate | Инвестиции

🗞 Никита Корниенко — в эфире РБК Инвестиции Основатель и CEO SimpleEstate Никита Корниенко выступил приглашённым экспертом в новом выпуске программы «Частная собственность» на РБК Инвестиции. На этот раз говорили о ПВЗ, дарксторах и коммерческой недвижимости на фоне развития маркетплейсов: насколько интересны такие помещения инвестору, как выбирать локацию и что происходит с рынком по мере роста конкуренции. 💬 В выпуске обсудили: • что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости; • остался ли потенциал у ПВЗ и дарксторов; • как трафик и ставка аренды влияют на экономику ПВЗ; • что делать, если помещение оказалось неликвидным; • какие форматы коммерческой недвижимости сегодня интересны инвесторам; • жилая или коммерческая недвижимость — что учитывать при выборе. 👇 Смотрите полный выпуск: 😉YouTube 😄VK Видео

📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое. 🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей. 🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года. 📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом. 📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики. 📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%. ⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5. 🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.

💜 Что действительно важно при покупке ГАБ с супермаркетом? Новости вокруг продуктового ритейла сейчас могут настораживать инвесторов: сети сталкиваются с ростом издержек, дорогим финансированием, некоторые показывают убытки или предлагают собственникам пересмотреть арендные ставки. Но проблемы сети ≠ проблемы конкретного магазина. 🤗 Например, «Магнит» по итогам 2025 года получил чистый убыток 16,65 млрд ₽. При этом выручка выросла на 15,3%, EBITDA составила 169,3 млрд ₽, а за год сеть увеличилась на 1 784 магазина. Значительная нагрузка пришлась на стоимость финансирования. А для собственника помещения важнее другое — способен ли конкретный магазин генерировать достаточно денег для выплаты аренды. То же самое касается новостей о закрытии магазинов. Крупные сети постоянно закрывают слабые точки и одновременно открывают новые. Поэтому закрытие магазина чаще говорит об экономике конкретной локации, а не всей сети. 💜 На что тогда смотреть инвестору? — Товарооборот конкретного магазина. Арендная плата должна соответствовать его экономике. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота. — Ликвидность помещения. Если уйдёт текущий арендатор, насколько легко его заменить? Первая линия, отдельный вход, зона разгрузки, электрическая мощность, площадь и планировка напрямую влияют на этот риск. — Условия договора. Срок аренды, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж и возможность досрочного выхода арендатора. — Соответствие аренды рынку. Завышенная ставка может сегодня давать красивую доходность, но завтра стать причиной переговоров о её снижении. — Состояние арендатора. Здесь важнее не одна строка чистой прибыли, а EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка и динамика развития сети. — Цена покупки. Высокая доходность редко возникает просто так. Обычно рынок таким образом компенсирует определённый риск. 💜 Поэтому при покупке ГАБ вопрос «прибыльна ли вся сеть?» далеко не всегда главный. Гораздо важнее понять: сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт. Именно анализ конкретного объекта позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

💜 Обвал на рынке жилья потянет за собой коммерческую недвижимость? Разговоры о возможном падении рынка жилья снова становятся громче. Логика кажется простой: если квартиры начнут дешеветь, следом должна упасть и коммерческая недвижимость. Но эти рынки работают по-разному. 🏚 У жилья действительно есть проблемы. В Москве продажи новостроек в первом полугодии 2026 года снизились на 29% год к году. Высокие ставки ограничивают ипотечный спрос, а объём непроданного жилья остаётся значительным. При этом заметного номинального падения цен пока нет: стоимость готового жилья в Москве с начала года даже выросла примерно на 5%. Коррекция скорее происходит в реальном выражении. 🚚 А что происходит с торговой недвижимостью? По нашей аналитике, во II квартале 2026 года средние показатели московских ГАБ с продуктовыми супермаркетами составляли: — цена — 332 тыс. ₽/м²; — аренда — 2 503 ₽/м² в месяц; — ставка капитализации — 8,8%. Для сравнения, в середине 2022 года цена составляла 234 тыс. ₽/м², а аренда — 1 662 ₽/м². Получается, за четыре года стоимость объектов выросла на 42%, а аренда — на 51%. И это ключевое отличие от жилья. Стоимость ГАБ определяется прежде всего денежным потоком, который генерирует объект: товарооборотом арендатора, размером аренды, индексацией и условиями договора. Пока эта экономика остаётся устойчивой. В первом полугодии 2026 года оборот розничной торговли в России вырос на 5,4%, а выручка X5 во II квартале — на 9,9% год к году. 💜 Значит ли это, что ГАБ не может подешеветь? Конечно, нет. Даже отличный объект можно купить слишком дорого. Поэтому мы смотрим не только на вывеску арендатора, но и на срок и условия договора, индексацию, товарооборот конкретного магазина, арендную нагрузку, финансовое состояние арендатора, локацию и потенциальную ликвидность объекта. 💜 Показательный пример: пустые торговые помещения до 300 м² в Москве сейчас в среднем стоят дороже аналогичных объектов с действующим арендатором. То есть иногда инвестор платит больше не за существующий денежный поток, а за ожидание будущего. Поэтому возможное снижение цен на жильё само по себе не означает падения коммерческой недвижимости. Это разные рынки с разными факторами ценообразования. 💜 Для качественных ГАБ гораздо важнее другой вопрос: продолжит ли объект генерировать устойчивый и растущий арендный поток? Пока именно этот фундаментальный показатель остаётся на стороне торговой недвижимости. 💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity, где мы завершили ремонт

🤩 17 сентября Никита Корниенко выступит на онлайн-форуме по инвестициям, недвижимости и капиталу «Тишина 2.0». Тема выступления: 🤩 Почему частного инвестора все всегда обманывают? 🤩 На выступлении разберём, почему интересы частного инвестора и тех, кто продаёт ему инвестиционные продукты, далеко не всегда совпадают. 🤩 Поговорим о том, как самостоятельно оценивать инвестиционные предложения, на какие условия обращать внимание до вложения денег и как отличать реальную экономику проекта от красивой презентации. 🤩 В рамках форума также обсудят ситуацию на рынках жилой и коммерческой недвижимости, стратегии работы с капиталом в 2026–2027 годах, налоги и юридические вопросы. 📅 Форум пройдет 17 сентября 2026 года 🕚 11:00 МСК 🕚 Выступление Никиты Корниенко запланировано на 17:35 📍 Онлайн Участие бесплатное. 👉 Зарегистрироваться

💜 Открытие счёта в СТАТУСе стало проще Мы автоматизировали открытие лицевых счетов у реестродержателя СТАТУС для инвесторов SimpleEstate. Раньше после сделки инвестору нужно было самостоятельно регистрироваться в СТАТУСе и вручную заполнять данные о себе и объекте по нашей инструкции. 💜 Теперь большая часть процесса проходит автоматически. Достаточно нажать кнопку открыть счет в своем личном кабинете. После подачи заявки на первичном рынке или подписания документов на вторичном рынке открыть счёт можно прямо из личного кабинета SimpleEstate. Персональные данные и информация об объекте автоматически передаются в форму — инвестору остаётся пройти авторизацию через Госуслуги и отправить заявку. После открытия счёта СТАТУС уведомит об этом по СМС. 💜 Продолжаем автоматизировать процессы на платформе, чтобы инвестирование в коммерческую недвижимость требовало от инвестора как можно меньше лишних действий.

💜 Завершили ремонт офиса класса А в iCity Наш офис в Москва-Сити готов. В новом видео показываем результат и подробно разбираем, какие решения использовали при ремонте пространства площадью 296 м². Покажем основную рабочую зону, кабинеты и переговорные, кухню, серверную и инженерные системы. Отдельно поговорили с генеральным директором CRE Construction о реализации проекта и покажем решения, которые обычно остаются за кадром. 💜 Получилась полноценная экскурсия по готовому офису класса А. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики 🤩Инвестиции в офис класса А 🔎 Если вы хотите стать арендатором данного офиса: Напишите нам на почту v.ryabov@simpleestate.ru Либо позвоните +7 (495) 149-05-00

Офисов в Москве становится больше. Но качественные локации по-прежнему в дефиците 💜 Рынок офисной недвижимости Москвы переживает один из крупнейших периодов нового строительства за последние годы. По данным NF GROUP, только за I полугодие 2026 года в эксплуатацию ввели 622,8 тыс. м² офисных площадей — примерно в 28 раз больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем около 86% нового предложения пришлось на класс А. 💜 Вместе с вводом новых объектов растет и предложение на рынке аренды. Сейчас арендаторам доступно около 1,1 млн м² офисов — на 60% больше, чем год назад. 💜 Это уже отражается на вакантности. С начала года доля свободных помещений в аренду выросла: — в классе А — с 9,8% до 12,6% — в классе B — с 3,6% до 4,8% При этом арендные ставки пока продолжают расти. В классе А средняя запрашиваемая ставка увеличилась на 8,4% с начала года — до 35 571 ₽ за м² в год. В премиальных офисах рост составил 9,4% — до 78 490 ₽ за м² в год. 💜 Но особенно интересно посмотреть на рынок в разрезе конкретных локаций. На фоне средней вакантности класса А в Москве на уровне 12,6%, в ММДЦ «Москва-Сити» свободно всего 3,9% площадей класса А. Вместе с этим, средняя запрашиваемая ставка здесь составляет 82 443 ₽ за м² в год — это один из самых высоких показателей среди деловых районов Москвы. 💜 То есть даже на фоне рекордного объема нового строительства качественные офисы в сильных деловых локациях продолжают выделяться на общем рынке. Недостаточно просто купить офис класса А. Большое значение имеют конкретный деловой район, объем конкурирующего предложения, вакантность и способность локации удерживать высокую арендную ставку. 💜 Именно в Москва-Сити находится наш офис в башне iCity. Совсем недавно мы закончили ремонт объекта. Скоро покажем результат подробнее: мы уже сняли видео готового офиса после завершения ремонта. 💜 Сейчас открыт заключительный раунд инвестиций в iCity 📜 Источник

💜 O'KEY Group S.A. опубликовала операционные и финансовые результаты за 6 месяцев 2026 года. Это первая полугодовая отчётность группы после продажи сегмента гипермаркетов в ноябре 2025 года - теперь это фактически чистая сеть дискаунтеров «ДА!». Кстати, планируется редомициляция компании, регистрация в России с новым названием - МКПАО «ГРУППА ДА». 💜 Чистая розничная выручка сети «ДА!» выросла на 10,0% г/г, до ₽43,0 млрд, общая выручка группы - ₽43,3 млрд (+10,4% г/г). На конец июня сеть насчитывала 236 магазинов (+10 за год), торговая площадь - 158,9 тыс. кв. м (+4,2% г/г). Валовая прибыль составила ₽10,0 млрд (+13,8% г/г), чистая прибыль от деятельности - ₽1,2 млрд (+17,3% г/г). 💜 Сопоставимые продажи (LFL) прибавили 6,6%, но структура роста заслуживает внимания: LFL-средний чек вырос на 7,3%, а LFL-трафик напротив снизился на 0,6%. Выручка пока растёт за счёт роста цен, а не за счёт увеличения числа покупателей. 🤩LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчётном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учёта открытия новых магазинов). 💜 Зачем это знать? «ДА!» - один из арендаторов в портфеле SimpleEstate, поэтому отчётность группы мы разбираем предметно. Ключевое для арендодателя: сеть прибыльна на операционном уровне, продолжает открывать магазины и наращивать торговые площади, а после продажи гипермаркетов дискаунтер стал единственным бизнесом группы - то есть получает весь управленческий и инвестиционный ресурс. 💜 Мы внимательно отслеживаем на рынке помещения с этим арендатором, стараясь не пропустить выгодное предложение.

🤗 Передали помещение «Магниту» в Домодедово! 🎉 Отличные новости по нашему объекту в ЖК "Домодедово Парк": мы подписали акт приёма-передачи помещения с арендатором "Магнит"! 🧮 Это значит, что помещение официально передано арендатору — «Магнит» заходит на ремонт и начинает подготовку магазина к открытию. 💜 Одновременно с передачей помещения мы подписали дополнительное соглашение к договору аренды с более выгодными условиями и сумели существенно улучшить экономику объекта в обмен на чуть более длинные арендные каникулы в первые 1,5 года действия договора. 💜 Увеличили процент от товарооборота с 5% до 6% 🔥 Для данного объекта это особенно важно: мы рассчитываем, что по мере роста оборота магазина арендная плата перейдёт с фиксированной ставки на процент от РТО. Это принесет нам на 20% больше арендной платы в долгосрочной перспективе! 💜 Закрепили безусловную индексацию Раньше индексация предусматривалась по соглашению сторон — это значит арендатор должен согласиться на увеличение аренды, что арендаторы делают крайне редко. Теперь в договоре закреплена безусловная индексация начиная с 36-го месяца аренды на 4% в год. То есть мы получили механизм гарантированного роста арендной платы на долгосрочном горизонте. 📝 Кроме того, в договор добавили положение, по которому при возникновении у арендодателя обязанности платить НДС арендная плата увеличивается на соответствующую сумму НДС. Раньше такого механизма не было. Данный пункт особенно актуален с учетом введения НДС на УСН. 💜 Взамен предоставили арендатору более плавный выход на максимальную арендную плату Период пониженных ставок увеличился с 12 до 18 месяцев. Полная фиксированная арендная плата в размере 1 275 000 ₽ в месяц теперь начинает действовать с 19-го месяца вместо 13-го. Совокупное снижение по фиксированной арендной плате за первые 18 месяцев составит около 2,9 млн ₽. 💜 Также скорректировали условие на случай отсутствия алкогольной лицензии: размер снижения арендной платы увеличен с 20% до 30%. Для Московской области этот вопрос сейчас особенно актуален, поэтому арендатор таким образом страхует свои риски. Мы, со своей стороны, рассчитываем получить лицензию и не применять это условие. 💜 Что в итоге? Мы согласились недополучить около 2,9 млн ₽ на этапе запуска и раскрутки магазина, предоставили арендатору дополнительную страховку на случай проблем с алкогольной лицензией, но взамен получили увеличение арендной платы с товарооборота на 20%, безусловную индексацию аренды, а также увеличение аренды на НДС.

💜 SimpleEstate купит объект! 💜 Мы постоянно анализируем рынок коммерческой недвижимости и ищем новые объекты для портфеля SimpleEstate. Сейчас нас в первую очередь интересует готовый арендный бизнес с действующим супермаркетом. 💜 Основные критерии: — стоимость объекта 100–500 млн ₽, приоритетно до 218 млн ₽; — цена — до 350 000 ₽/м²; — действующий ГАБ, работающий от 5 лет; — сформированный и заселённый район с высоким трафиком; — помещение на первом этаже, пристройка или отдельно стоящее здание; — якорный арендатор — супермаркет; — долгосрочный договор аренды с привязкой к товарообороту и/или безусловной индексацией; — окупаемость — до 10 лет. — вся стоимость в договоре со 100% безналичной оплатой, без серых схем и ячеек ❗️Продажа от профессиональных участников рынка - "создателей ГАБ-ов" не интересна 🏗 Если у вас есть подходящий объект на продажу — присылайте предложение нашей команде на почту info@simpleestate.ru с заголовком «Объект на покупку» Каждый объект рассмотрим и дадим обратную связь.

💜 Обновили главную страницу SimpleEstate Мы закончили большую и крополитвую работу по обновлению главной страницы https://simpleestate.ru/ 💜 Стало меньше сложных формулировок и больше наглядности: • улучшили дизайн и навигацию; • переработали структуру блоков; • обновили калькулятор доходности; Мы старались сделать сайт таким, чтобы человек, который впервые услышал о коммерческой недвижимости, смог быстро разобраться, как всё устроено. 💜 Будем рады вашей обратной связи. Что понравилось больше всего? А что, на ваш взгляд, можно было бы сделать еще удобнее или понятнее? Все комментарии прочитаем и постараемся учесть в следующих обновлениях.

👨‍🎓Еще один способ получить статус квалифицированного инвестора 📅 С 31 августа вступают в силу новые правила получения статуса квалифицированного инвестора. Теперь специальный сертификат может стать самостоятельным основанием для получения статуса — без необходимости дополнительно подтверждать размер имущества, высокий доход, опыт работы или оборот сделок. Фактически подход меняется: подтвердить квалификацию теперь можно не только финансовыми возможностями и опытом, но и знаниями о финансовом рынке. 💜 Для этого подойдут: — MOEX Investor Certificate Московской биржи; — «Квалифин» Национальной финансовой ассоциации; — сертификат финансового аналитика НФА; — аттестат инвестиционного советника НАУФОР. 💜 Новый порядок уже доступен на нашей платформе SimpleEstate. Если у инвестора есть один из соответствующих сертификатов или аттестатов, его можно использовать для подтверждения статуса квалифицированного инвестора на нашей платформе. 🏦 Например, MOEX Investor Certificate можно получить после сдачи специального экзамена. Он проверяет знания финансовых инструментов, управления рисками, регулирования рынка, финансовой отчётности и других областей. При этом остальные способы получения статуса квалифицированного инвестора сохраняются.

💜 Куда инвестировать деньги? Как выбрать лучший актив именно для вас 💜 Кажется, что главный вопрос инвестора — какой актив принесёт больше денег. Но на практике «лучшей инвестиции» для всех не существует. Два человека могут вложить деньги в один и тот же инструмент, получить одинаковую доходность — и один останется доволен, а другой разочаруется. 💜 Почему? Потому что при выборе инвестиций важна не только потенциальная доходность. В новом видео разбираем, как сравнивать разные классы активов и на какие параметры смотреть: — риск и потенциальную доходность; — ликвидность; — инвестиционный горизонт; — денежный поток и рост стоимости; — предсказуемость результата; — сколько времени требуют инвестиции; — насколько вы можете контролировать происходящее. А главное — как понять, какой набор этих характеристик подходит именно вам. Смотрите новое видео на нашем YouTube-канале SimpleEstate. 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики

📉 Россияне направили 1,1 трлн ₽ на брокерские счета Банк России опубликовал обзор брокерского рынка за II квартал 2026 года. Одна из самых показательных цифр — 1,1 трлн рублей физлица внесли на брокерские счета всего за три месяца. Это на 19% больше, чем в I квартале, и почти вдвое больше, чем годом ранее. Сам ЦБ связывает приток средств в том числе со снижением ставок по депозитам. 💜 При этом особенно интересно, кто несёт деньги на рынок. Основной прирост обеспечили инвесторы со счетами свыше 1 млн рублей. Число клиентов с капиталом от 1 до 100 млн рублей за квартал выросло на 3%, тогда как количество счетов от 10 тыс. до 1 млн рублей сократилось. То есть по мере снижения доходности вкладов капитал постепенно начинает искать другие варианты размещения. Пока основной выбор частных инвесторов — облигации. Их доля в портфелях выросла до 37%, а доля паёв — с 19% до 22%. Причём ЦБ отдельно отмечает продолжение покупок фондов недвижимости для неквалифицированных инвесторов. 💜 Это вполне закономерный процесс. Когда депозит даёт высокую ставку, инвестору нет необходимости искать более сложные инструменты. Но по мере снижения ставок снова возникает вопрос: куда разместить капитал на несколько лет, чтобы получать денежный поток и одновременно защищать его от инфляции? 💜 Коммерческая недвижимость это один из вариантов ответа на этот вопрос. В отличие от депозита, здесь доход инвестора может складываться сразу из двух составляющих: арендных платежей и роста стоимости самого объекта. А долгосрочные договоры аренды с индексацией позволяют постепенно увеличивать денежный поток. Недавно мы писали пост на тему сравнения депозитов и коммерческой недвижимости. 💜 Свежая статистика ЦБ хорошо показывает: период, когда высокая ставка по вкладу была практически безальтернативным решением, постепенно заканчивается. И люди ищут альтернативу. 🤩Инвестиции в офис класса А

💜 По данным АКОРТ продажи готовой еды в федеральных продуктовых сетях по итогам 2025 года прибавили в среднем 30%, а продажи горячих напитков в крупных сетях за первое полугодие выросли более чем на 30-40%. 💜Пожалуй, всем посетителям супермаркетов становится заметен тренд - в магазинах появляются не только островки с кофемашинами, но уже и зоны посадки, напоминающие традиционные кафе. Особенно это касается крупных форматов, типа «Перекрестка». 💜 Масштаб перестройки торговых залов хорошо виден по конкретным сетям. У «Пятерочки» более 85% объектов уже оснащены пекарнями и кофе-поинтами. «Магнит» за 2025 год увеличил число кофе-точек с 3 000 до 5 000. «Лента» по итогам первого квартала 2026 года открыла точки продажи горячего кофе во всех 270 гипермаркетах и начала запускать мини-кофейни в супермаркетах. «Дикси» за два года утроила среднесуточные продажи напитка - с 12-15 до 40 чашек. 💜 X5 отчиталась, что в 2025 году готовая еда дала 4,5% выручки, а к 2028 году долю планируется довести до 7%. Причина спроса структурная: по опросу ВЦИОМ, более 40% домохозяйств в России состоят из одного человека, и этот показатель удвоился за двадцать лет. 💜 Для собственников помещений супермаркетов это, безусловно, хорошие новости. Кофе-поинт, пекарня и зона готовой еды - это дополнительные электрические мощности, вентиляция, водоотведение и перепланировка торгового зала. Сеть вкладывает в конкретное помещение собственные деньги, и стоимость ее выхода из объекта растет. Чем дороже арендатору переехать, тем ниже риск ротации и тем охотнее он подписывает и продлевает договор аренды. 💜 Кофе и выпечка относятся к высокомаржинальным категориям с высокой частотой покупки: в «Пятерочке» напитки в 2025 году стали покупать на 86% чаще. Это повышает и трафик, и товарооборот на квадратный метр. В проектах, где арендная плата привязана к товарообороту, рост этих категорий транслируется в арендный поток автоматически, без переговоров об индексации. 💜 Отдельно отметим: кофе на вынос и свежая выпечка потребляется сразу в торговом зале и требует физического присутствия покупателя. Ровно поэтому сети и вкладываются в этот формат: он привязывает покупателя, создаёт лояльность. Для собственника стрит-ритейла это аргумент в пользу устойчивости физической точки. 💜 Мы в SimpleEstate обязательно учитываем технические параметры, которые позволяют арендаторам, ритейлерам продуктов питания, развивать форматы кофе навынос и готовой еды. Эти характеристики сегодня напрямую влияют на срок аренды и на устойчивость отношений с арендатором.

💜 Наш главный тезис в пользу инвестиций в помещения с арендаторами-супермаркетами звучит так: какие бы сложные времена ни были, люди не перестанут ходить в магазины. 💜 И это действительно так, ведь еда - базовая потребность любого организма. Однако в сложные времена люди начинают экономить и покупают меньше продуктов в супермаркетах, переходят на более дешёвые товары, охотятся за акциями и уходят в дискаунтеры. Всё это приводит к сокращению товарооборота, и как следствие - к падению реальных поступлений арендной платы, в случае супермаркетов вычисляющейся как % от РТО. Это логичная и понятная конструкция. Но данные говорят совсем другое. 💜 Более 10 лет назад, в тяжёлом для экономики страны 2015 году (шла адаптация к первым санкциям против России), около 70% респондентов «Индекса Иванова» (регулярное исследование потребительских настроений от СБЕРа) заявляли о переходе на более дешёвые товары, свыше 70% по опросам Nielsen говорили, что живут в режиме экономии. 💜 В 2015 году физический объём продаж продуктов питания упал на 8,9-9,2%, а вот денежный оборот вырос на 19,1%. Всё дело было в том, что кризис принёс с собой и высокую продовольственную инфляцию. Люди действительно сократили покупки в супермаркетах, стали покупать меньше товаров в штуках, но сэкономить они не смогли. А дальше произошло то, что и должно было: потребление постепенно восстановилось, а цены назад не вернулись. 💜 Привычка покупать товары по акциям, которую также можно воспринимать как сигнал об экономном поведении потребителей, при ближайшем рассмотрении оказывается не сигналом кризиса, а нормой рынка: доля промо в офлайн-FMCG уже много лет держится около 46%. То есть почти половину товаров супермаркетов потребители покупают со скидкой, и это происходило как в относительно благополучные, так и в сложные годы. 💜 При этом сложно отрицать, что формат дискаунтеров в России растёт значительными темпами. «Чижик» в 2025 году достиг ₽417,5 млрд выручки, прибавив 67,3% г/г. Однако дискаунтеры - молодой формат, заполняющий свою нишу, то есть рост и развитие формата - это в том числе эффект низкой базы и относительно низкая конкуренция в сегменте. При этом жёсткие дискаунтеры пока что занимают всего лишь 5,8% рынка продуктов питания, а исследовательское агентство INFOLine прогнозирует плавный рост их доли лишь до 7,7% к 2030 году, особо отмечая, что «Пятёрочка» и «Магнит» прекрасно научились проводить акции так, что цены на базовые позиции сравниваются с «Чижиками» и «Светофорами». 💜Что всё это значит для готового арендного бизнеса с супермаркетами в качестве арендаторов? Реальная арендная нагрузка продуктового якоря обычно укладывается в 5-10% его выручки: в нашем собственном портфеле это 5-8%. Именно здесь и проходит главная линия раздела. Объект с нормальной арендной нагрузкой, с сильным трафиком, правильной локацией и адекватной ставкой переживает любой кризис: чтобы аренда стала непосильной, оборот должен упасть в разы. Но всплеск инфляции, сопровождающий любой эталонный кризис, в этом случае сработает в пользу как арендатора, так и арендодателя (через привязку рентного дохода к ТО). 💜 А вот те маназины, где арендная нагрузка заметно выше нормы, сети в сложные времена спокойно закрывают. 💜 А значит, вопрос не в надёжности сектора и формата как такового, а в том, насколько тщательно отобран инвестором конкретный объект. 💜 Именно поэтому мы в SimpleEstate тратим столько времени на отбор объектов и продолжаем утверждать, что помещения, арендованные федеральными продуктовыми сетями, (при условии правильной локации и адекватной арендной нагрузки) являются одним из самых надёжных, проинфляционных и антикризисных активов на нашем рынке. Спрос на продукты малоэластичен, а арендный поток, привязанный к обороту, защищает доход инвестора.

💜 Исследовательская компания Infoline опубликовала рейтинг лидеров онлайн-продаж продуктов питания за II квартал 2026 года. Объем рынка e-grocery - ₽470 млрд: +23,9% год к году, но -2,5% к предыдущему кварталу. Доля онлайна в обороте продовольствия выросла с 5,2% до 5,9%. 💜 Топ-10 игроков сегмента выглядит так: X5 Digital - выручка за квартал ₽101,3 млрд, «Самокат» - ₽80,5 млрд, «Магнит» - ₽67,3 млрд, Ozon - ₽62,9 млрд, «ВкусВилл» - ₽60,8 млрд, «Яндекс Лавка» и «Маркет» - ₽56,6 млрд, Wildberries - ₽40 млрд, METRO - ₽23,4 млрд, «Лента» - ₽22,9 млрд, «Ашан» - ₽5,7 млрд. 💜 Квартал к кварталу оборот нарастили только двое из десяти участников исследования: «Самокат» (+3,9%) и «Магнит» (+3,1%). У лидера рынка X5 Digital -1,7%, у Wildberries и вовсе -14,9%. 💜 Показатели «Самоката» стоит прокомментировать отдельно. Сервис входит в экосистему Сбера и может финансировать экспансию за счет акционера, а не за счет операционной эффективности. Показателтно, что прибыль компания не раскрывает, но на рынке есть подозрения о том, что «Самокат» системно убыточен. 💜 Важный показатель - доля доставки в выручке конкретных сетей. Исследование Infoline даёт объемную картину. У X5 доля e-grocery ₽85,7 млрд, или 6,6% консолидированной выручки. По «Ленте» и «Магниту» оценка с помощью данных Infoline приводит к показателям около 5,7% и порядка 6% соответственно. 💜 Онлайн-торговля продуктами питания на базе физических магазинов, это главный ресурс для лидеров сегмента, кроме «Самоката». 💜 Развитие онлайн-доставки - самый частый аргумент против инвестиций в помещения продуктовых сетей. 💜Данные за II квартал показывают, что сегмент растет, но делает это медленно, упираясь в потолок аудитории в крупных городах и продолжает опираться на физическую инфраструктуру сетей, оффлайн-магазины. 💜 Мы в SimpleEstate продолжаем работать в сегменте недвижимости, занятой федеральными продуктовыми сетями: развитие онлайна пока что лишь увеличивает нагрузку на эти помещения, а не выводит их из оборота.

💜 Депозит под 15% или коммерческая недвижимость под 9% — что выгоднее? На первый взгляд ответ очевиден. Зачем инвестировать в недвижимость с арендной доходностью около 9% годовых, если банк предлагает вклад под 15%? Проблема в том, что такое сравнение некорректно. 💜 У депозита практически весь результат — процентная ставка. Если положить 1 млн ₽ под 15%, через год доход составит 150 тыс. ₽, а сам миллион останется миллионом. При инфляции 10% покупательная способность этого капитала снижается. Упрощённо реальная доходность составит около 5%. 💜 С коммерческой недвижимостью ситуация другая. Доход инвестора складывается сразу из двух составляющих: — арендного потока; — изменения стоимости самого объекта. Возьмём те же 1 млн ₽ и арендную доходность 9%. За год объект принесёт около 90 тыс. ₽ аренды. При этом арендные ставки могут индексироваться, а в некоторых объектах платежи привязаны к товарообороту арендатора. Вместе с ростом арендного потока со временем может увеличиваться и стоимость самого помещения. Если в нашем условном примере объект за год подорожал на те же 10%, экономический результат составит: 90 тыс. ₽ аренды + 100 тыс. ₽ роста стоимости = 190 тыс. ₽, или 19%. 💜 Получается: Депозит: 15% номинально → около 5% с поправкой на инфляцию. Недвижимость: 9% аренды + 10% роста стоимости → 19% совокупного результата и около 9% с поправкой на инфляцию. Конечно, рост недвижимости на уровень инфляции не гарантирован. У неё есть собственные риски: простой помещения, уход арендатора, снижение ставки, расходы на ремонт и проблемы с ликвидностью. Поэтому качество конкретного объекта имеет огромное значение. Именно поэтому вопрос «что лучше — депозит или недвижимость?» не совсем правильный. 💜 Депозит — инструмент для ликвидного резерва и короткого горизонта. Коммерческая недвижимость — долгосрочный актив, где инвестор рассчитывает одновременно на денежный поток и сохранение стоимости капитала. В сбалансированном портфеле эти инструменты могут не конкурировать, а дополнять друг друга. Главное не сравнивать ставку по депозиту только с арендной доходностью недвижимости. Считать нужно весь экономический результат. 🤩Инвестиции в офис класса А

🎬 Видеообзор квартальных отчетов по объектам SimpleEstate за 2кв 2026 г. Никита Корниенко, основатель SimpleEstate, разбирает операционные и финансовые результаты каждого объекта, анализирует доходность, рост стоимости и дивиденды готового арендного бизнеса в нашем портфеле. Смотрите видео и задавайте дополнительные вопросы - здесь или в комментариях на площадках, мы обязательно ответим👇 📱 YouTube 🤩 RuTube 📱 VK Видео 🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики