REBURG
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov [email protected]
Show more4 800Subscribers
-124 hours
+447 days
+4530 days
Posting time distributions
Data loading in progress...
Find out who reads your channel
This graph will show you who besides your subscribers reads your channel and learn about other sources of traffic.
Publication analysis
| Posts | Views | Shares | Views dynamics |
01 Есть ли жизнь после льготной ипотеки?
Коллеги из Треугольного метра подняли емкую тему – что будет с рынком после того, как льготные программы свернут. Простого выхода из рукотворного тупика уже нет.
Давайте напомним, что «льготная ипотека» на российском рынке жилья появилась не в 2020. Первый опыт массового субсидирования процентных ставок со стороны государства был получен еще в 2015 году. Но это был совершенно иной опыт. Первое отличие - «льготную ипотеку» под 12% в 2015 году вводили в момент, когда спрос уже рухнул. Рынок новостроек потерял доверие покупателей, которые начли проводить аналогии с 2009 годом и массово отказывались от сделок. В 2020 льготные ставки запустили на опережение. Продавцы новостроек еще не успели испугаться локдауна, как их причислили к лику неприкасаемых и обеспечили повышенный интерес покупателей. Все это происходило на фоне большого скепсиса со стороны девелоперов относительно будущего спроса. Поэтому если в 2015 году льготная программа лишь удержала рынок от более глубокого падения в пропасть и стабилизировала цены, в 2020 мы получили рост продаж на фоне ограниченного предложения. Ничего другого с ценами в этот момент произойти не могло. В дальнейшем, на фоне повышения рыночных ставок и инфляционных ожиданий, рост цен сам по себе начал стимулировать продажи. Старый забытый лозунг, «покупай пока не подорожало» на несколько лет стал основным инструментом продаж. На этом фоне льготную ипотеку несколько раз «отменяли», но в итоге трансформировали и продляли. И это второе важное отличие от 2015-16 гг, когда льготная ставка достаточно быстро сравнялась с рыночной и сектор вернулся к естественным контурам функционирования.
Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях «структурной трансформации экономики». Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет.
Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу. Ключ проблем «льготки» – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения.
Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации — это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера.
Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог - падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли.
@REBURG | 3 315 | 38 | Loading... |
02 Грядущее решение по ключевой ставке комментирует ув. Михаил Хорьков, Михаил Хорьков, @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
Участники рынка не ждут сюрпризов от ближайшего заседания Совета директоров Банка России.
Консенсус – ставку не изменят. Важно – как это преподнесут, прокомментируют и какие ожидания сформируют. Здесь вариантов уже больше.
Второй блок информации, который будет привлекать внимание - обновление среднесрочного прогноза. Корректировка ожиданий на текущий и будущий год важный элемент коммуникации с рынком.
Но для рынка жилья ничего принципиально нового ждать не стоит. Первичный рынок остается во власти правительственных решений, а по вторичному давно понятно, что хороших условий по ипотеке в этом году не будет. | 783 | 4 | Loading... |
03 🌆 Яндекс Недвижимость проведет отраслевую конференцию для застройщиков Урала.
5 причин, почему стоит зарегистрироваться на мероприятие уже сейчас:
1️⃣ актуальная аналитика рынка Урала и тренды этого года от Яндекса и Яндекс Недвижимости;
2️⃣ анонс продуктовых новинок сервиса;
3️⃣ выступления опытных экспертов из Calltouch, Profitbase, ГК КОРТРОС;
4️⃣ активный нетворкинг, обмен знаниями и опытом с коллегами;
5️⃣ онлайн-трансляции не будет, а количество мест в зале ограничено.
Когда: 17 мая в 13:30
Где: Центр искусств «Главный проспект», Екатеринбург, проспект Ленина, д. 8
Участие бесплатное, по предварительной регистрации
👉 Зарегистрироваться
Приходите, будет интересно! | 914 | 16 | Loading... |
04 ⚙️ После просадки в январе 2024 года, уже в феврале объем производства цемента вернулся в положительную плоскость и продолжил расти в марте. По итогам 1 кв. 2024 года было произведено 11,1 млн. тонн цемента, что на 8,9% выше аналогичного периода 2023 года. Результаты производства в марте 2024 превышают аналогичный уровень 2023 года на 12,4%.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года.
@REBURG | 4 234 | 14 | Loading... |
05 ⚡️ Москвичи назвали параметры квартиры своей мечты
По результатам опроса Белой Каски в Яндекс Взгляде на тему: "Жильё вашей мечты":
🔘 Трехкомнатная квартира для респондентов - самая желанная;
🔘 Большинство жителей столицы мечтают о цене от 100 до 150 тысяч рублей за квадратный метр;
🔘Площадь квартиры мечты — 80-100 м², а высоту потолков большинство выбрали от 2,7 до 3 м.;
🔘Большая часть участников опроса хотят отделку под ключ;
Эх, мечты… | 494 | 5 | Loading... |
06 Задача без решения?
По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие»
А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение)
В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади
После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья
К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²
"На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²"
В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет
Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.
В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.
В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года»
Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам.
О чем это говорит.
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так». | 895 | 13 | Loading... |
07 Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу!
Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН).
«Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления».
Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году.
@REBURG | 11 319 | 91 | Loading... |
08 Тяжело в это верится, но в Норильске самая доходная недвижимость
«РИА Новости» составило рейтинг городов по доходности вложений в недвижимость. Города с высокими ценами на недвижимость (Москва, Санкт-Петербург и Сочи) оказались в числе отстающих по доходности инвестиций в жилье.
При этом самая высокая доходность при инвестировании в недвижимость среди крупных российских городов оказалась в Норильске и Горно-Алтайске, а замыкает рейтинг Южно-Сахалинск. | 765 | 2 | Loading... |
09 К предыдущему репосту
Ситуацию с «семейной ипотекой» ув. Михаил Хорьков @reburg описывает так
Мальчик, который кричал: «Волк!»
Важная дата в календаре российского рынка жилья – 1 июля 2024 года, очередной срок «отмены господдержки по ипотеке».
Льготные программы «отменяют» не первый раз.
На предыдущих этапах это всегда приводило к всплеску спроса со стороны напуганных покупателей. Не будет исключений и в текущем году. Ближайшие 2 месяца – отличный шанс для того чтобы наполнить эскроу-счета для тех продавцов, которые не успели сделать это во 2 половине прошлого года. Для остальных – возможность улучшить финансовые показатели по проекту.
Но отсутствие четкого понимания, что будет с льготной ипотекой во 2 половине года проблема не только для покупателей, но и для девелоперов.
Что делать с будущими проектами, как строить стратегию развития компании, если ты не имеешь четких контуров развития отрасли даже на ближайшие месяцы – ключевой вопрос.
Это должно пугать участников рынка гораздо сильнее.
Но, если для покупателей «отмена льготной ипотеки» - всегда новость, то девелоперы слышат эту басню не в первый раз.
Они перестали реагировать на крик «Волки!» и продолжают готовиться к тому, что льготную ипотеку не отменят, а если отменят, то не совсем, а если совсем, то сформулируют новые программы поддержки спроса. Очередной парадокс текущего этапа развития рынка жилья.
Развязка уже близко, а пока льготные ипотечные программы продолжают набирать обороты, в марте объем выдачи кредитов с господдержкой вырос на 12% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. А ключевой программой, которая быстро восстанавливается после провала начала года стала «семейная». | 1 208 | 9 | Loading... |
10 👆Льготные ставки есть не только на рынке жилья, но и в сегменте индустриальной недвижимости. В копилку идей, что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года. Вариант с "плавающей" ставкой в зависимости размера ключевой вводится по «промипотеке». Но ипотечную ставку можно дифференцировать в зависимости от региона/площади квартиры/состава семьи/других параметров. Это более гибкий и рациональный подход для рынка жилья, если есть понимание какого результата мы хотим добиться.
@REBURG | 1 238 | 7 | Loading... |
11 ⚡️ Минпромторг обновил параметры промипотеки
Согласно принятому решению:
1️⃣ участие в программе будет доступно для:
⬩ предприятий с выручкой до 2 млрд рублей и
⬩ малых технологических компаний с выручкой до 4 млрд рублей, осуществляющих деятельность в сфере ведения Минпромторга;
2️⃣ вводится «плавающая» формула расчета льготной ставки:
⬩ в случае, если ключевая ставка ЦБ превышает 10%, льготная ставка для заемщика будет возрастать в зависимости от значения ключевой ставки;
⬩ если ключевая ставка ниже 10%, то будут применяться прежние базовые ставки: 3% для технологических компаний и 5% для иных заемщиков.
Как и прежде, кредиты в рамках программы промышленной ипотеки выдаются на срок до 7 лет на общую сумму до 500 млн рублей. #промипотека #важное
@rusipoteka | 1 257 | 14 | Loading... |
12 ⚙️ ЦБ РФ опубликовал предварительные данные по выдаче ипотеки в марте-2024.
▪️Выдача кредитов по льготным программам быстро растет (+50% к предыдущему месяцу, +12% к марту 2023).
▪️Рыночная ипотека стагнирует (+5% к предыдущему месяцу, но -57% к марту 2023).
▪️Доля «семейной ипотеки» в общем объеме выдачи выросла до 38%.
@REBURG | 31 747 | 83 | Loading... |
13 • 5 лет назад требование «строить больше» воспринималось как политический лозунг на пути к 120 млн. кв. м.
• Сегодня, когда рынок стал полностью зависим от льготных ипотечных программ – «строить больше» означает сохранить разумный уровень цен для покупателей.
• Ипотечные стимулы работают по всей стране очень давно, но реакция строительного комплекса на эти стимулы сильно отличается.
Полная презентация к выступлению на ВЖК здесь, краткие комментарии к ней, здесь.
@REBURG | 17 049 | 24 | Loading... |
14 Презентация к выступлению на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи 18.04.2024 | 1 785 | 31 | Loading... |
15 На следующей неделе всё изменится
25 апреля Profitbase покажет, что такое цифровая революция на рынке недвижимости.
Это не обновление. Это перезапуск.
25 апреля. 12:00. DEMODAY PROFITBASE 2024 → | 1 593 | 8 | Loading... |
16 Банк России опубликовал очередной бюллетень ⬇️«О чем говорят тренды».
Рост ипотечного кредитования в марте 2024 года достигнут в первую очередь за счет "семейной ипотеки". Объем выдачи "льготной" ниже показателей прошлого года. Вполне себе аргумент для сворачивания этого направления. Но все это гадание и поиск знаков в условиях тотальной неопределенности не столько для покупателей, сколько для бизнеса. До 1 июля 2024 остается cовсем немного, но правительство продолжает наблюдать за рынком, так и не сформировав четкие контуры развития рынка жилья даже на 2 половину текущего года, не говоря про полный инвестиционный цикл в девелопменте. А ведь у нас принято называть льготные программы драйвером развития отрасли.
@REBURG | 11 332 | 42 | Loading... |
17 Подушевое жильё
Тезис о том, что
нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами
высказанный нами вместе с Михаилом Хорьковым @reburg, на наш взгляд требует дополнительного разъяснения
Чтобы понять, насколько сильно отличаются российские рынки жилья можно посмотреть на объем текущего строительства и его динамику за последние годы. А для большего контраста - оценить объем строящегося жилья на 1 жителя.
В лидерах пригороды Санкт-Петербурга, Москвы и Краснодар, рынки которых во многом опираются на внешний, а не внутренний спрос.
Среди крупных, самостоятельных рынков много строят в Тюмени, Владивостоке, Екатеринбурге.
Среди аутсайдеров преобладают крупные города – Челябинск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара, Санкт-Петербург, Казань. Многие из тех, что расположились в конце графика входят в число лидеров по уровню цен на жилье или темпам его роста. | 2 064 | 11 | Loading... |
18 Этого не покажут по телевизору
Profitbase 2.0. Новая экосистема для девелоперов.
Это не обновление. Это полный перезапуск.
Станьте свидетелями технологического прорыва в продажах девелоперов.
25 апреля. 12:00. DEMODAY PROFITBASE 2024 → | 1 290 | 5 | Loading... |
19 Было дело – и цены снижали © (но не все так просто с ценами на жилье, особенно в регионах)
Фразу главы финансового регулятора Эльвиры Набиуллиной, о том, что
«
… В принципе, они застройщики накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года срок действия льготной ипотеки. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать
»
по нашей просьбе комментирует ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов
Глава Банка России права – жилье за 4 года действия льготной ипотеки не стало доступней. Все преимущества льготной ипотеки были съедены ростом цен. Относительно низкий ипотечный платеж остался в 2020-21 гг. Не помогло и то, что теперь большинство заемщиков берет кредит на 30 лет.
Ключевая проблема ипотечных стимулов в том, что что спрос, в отличии от предложения, реагирует на них моментально. Но в том, что девелоперский цикл слишком длительный, нет никаких сюрпризов. Уже к концу 2020 года это стало очевидным, у профильных ведомств было время подстроить программы с учетом возможностей строительного комплекса. К слову, они очень разные даже в крупнейших городах страны.
Но региональная настройка – не самая сильная сторона текущей модели управления. С другой стороны - с момента запуска льготной ипотеки прошло 4 года – достаточный срок для того чтобы купить участок спроектировать дом и открыть продажи. Но заметного роста строительства по стране нет. В апреле 2020, по данным ЕИСЖС в работе находилось около 100 млн. кв. м жилья, сейчас 108 млн. кв. м. Вот он, реальный эффект от льготных программ, который принято называть драйвером развития отрасли.
В истории с введением и предполагаемой отменой льготных программ есть важная особенность –уверенность в том, что из столицы лучше видно, что требуется рынку жилья. Но шаблонные решения для всех не работают.
Города и регионы слишком разные, так за 4 года объем текущего строительства в Санкт Петербурге упал почти в 2 раза, а это как раз то самое предложение, которое должно сбалансировать спрос. Увеличение стройки в Ленинградской области не компенсирует это падение. В Тюмени аналогичный показатель за это время вырос более чем на 70%, а в Екатеринбурге на 40%.
Текущие требования отменить льготную ипотеку и снизить цены, аргументируя это высокой прибылью застройщиков, страдают той же самой столичной близорукостью.
Действительно, на многих крупных и богатых рынках у девелоперов есть определенные резервы. Но там, где застройщики оперативно включились в стройку еще в 2020-21 гг., нарастили объемы и конкуренцию (да, такие города есть), уже не все так однозначно. Темпы роста цен за последние 4 года там были существенно ниже, тех городов, что пошли по более простому пути. А еще есть очень много малых и средних городов, где, впервые за много лет, реализуется 2-3 проекта. Там снижение цен на 10-15% очень критично, как и рост ставок по проектному финансированию, с которым столкнулись застройщики в последнее время.
В решениях по льготной ипотеке в последние годы не было главного – системности. Ее вводили как пожарную меру, спешно продляли, но не формировали внятных и достижимых целей.
Было бы неплохо начать с ревизии всего инструментария государственных стимулов и достигнутых результатов в каждом городе и регионе.
Пора принять тот факт, что нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами. Девелоперы в этих регионах, конечно, переживут снижение цен, вот только переживать по этому поводу придется не только им. | 1 881 | 5 | Loading... |
20 «Как говорится, когда видишь деньги — не теряй времени. Куй железо, не отходя от кассы!»
Как и в прошлые периоды, рынок жилья 2024 останется рваным и непоследовательным. Для девелоперов очень важно эффективно отработать в ближайшие 3 месяца – до 1 июля 2024.
Хороший спрос в этот период обеспечивает молчание Правительства РФ, которое продолжает наблюдать за рынком, а не формировать долгосрочные контуры развития. Короткие циклы стремительного подъема продаж и относительно непродолжительные периоды глубокого спада – это во многом следствие политики ипотечного стимулирования.
Если не вникать в ситуацию, то с будущим все ясно. Неоднократно звучали заявления о том, что льготную ипотеку отменят, семейную - оставят. Но точно также звучали мнения о том, что введут кластерную поддержку, когда льготные условия будут действовать для отдельных территорий. Всем ясно, что семейная ипотека остается! А что насчет ставок и условий? Они останутся неизменными для семей с детьми до 6 лет. А какие будут условия для остальных?
Сегодня у потенциальных покупателей остается много вопросов, и они предпочтут купить сейчас, а не ждать ответов. Девелоперы будут делать «кассу» до середины года. Но главный вопрос - кому и на каких условиях продавать квартиры во 2 половине года. То, что будет спад после очередного подъема продаж – не страшно, важнее разобраться со следующим инвестиционным циклом. А этой ясности как не было, так и нет. Но парадоксальный российский девелопмент уже давно опирается не на рынок, а на декларации и веру собственную значимость. Без этой веры не было бы инвестиций в новые проекты. А пока портфель строящихся проектов хоть и медленно, но растет.
@REBURG | 3 906 | 6 | Loading... |
21 Приглашаю подискутировать на острые темы по недвижимости в блог Сергея Разуваева, консультанта Брусники, Самолета и еще десятков девелоперов по всей стране. Честное мнение о будущем рынка недвижимости и взгляд через призму личного опыта – 20 лет работы с застройщиками.
⚡️ Уже в блоге:
За чей счет должны строиться соцобъекты?
В чем парадокс рынка недвижимости Краснодара?
Риелторы – меркантильные циники?
Почему ввод жилья в России на человека меньше, чем в Казахстане (где хуже с ипотекой)? | 1 493 | 1 | Loading... |
22 Объем текущего строительства. Крупнейшие рынки России.
По итогам 1 кв. 2024 года объем текущего строительства в России вырос на 2% к концу 2023 года и на 9% к аналогичному периоду 2023 года. Как и ранее, распределение текущей стройки по городам неравномерное:
▪️30 крупнейших рынков формируют около 64% многоквартирного жилья, находящегося в стадии строительства.
▪️Тройка лидеров - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар без пригородов формируют 28% всех строящихся проектов. Столичные рынки вместе с Московской, Ленинградской областью и всем Краснодарским краем - 41,5%.
▪️В число лидеров последних лет стабильно входит Екатеринбург и Тюмень. Здесь строится более 4 и 3 млн. кв. м жилья соответственно.
▪️Лишь 4 города, где в работе более 2 млн. кв. м: Новосибирск, Владивосток, Ростов-на-Дону, Уфа.
▪️Среди городов с численностью населения более 1 млн. человек за рамками 30 лидеров находится Омск с показателем 530 тыс. кв. м.
▪️За последний год большинство крупнейших рынков (с объемом стройки более 1 млн. кв. м) увеличили объем проектов. Заметное снижение фиксируется лишь в нескольких городах: Санкт-Петербург (-13%), Краснодар (-12%), Уфа (-11%), Самара (-8%), Ижевск (-8%).
@REBURG | 16 400 | 114 | Loading... |
23 ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости
Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:
◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.
◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)
◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.
На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года. | 2 321 | 23 | Loading... |
24 ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости
Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:
◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.
◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)
◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.
На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года. | 1 | 0 | Loading... |
25 Банк России опубликовал отчет "АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ В СЕГМЕНТЕ
РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ БЮРО
КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ", в котором много интересных цифр по ипотеке.
⬇️Скачать можно здесь.
@REBURG | 4 291 | 23 | Loading... |
26 Коллеги упрекнули нас в том, что график по текущему строительству необъективный, так как учитывает только те объекты, которые строятся по 214-ФЗ. Сейчас это почти все проекты, а в 2020-21 гг. было больше тех, что строились без привлечения средств граждан. Считаем, что за рамками 214 ФЗ присутствуют специфичные проекты, не все из них на разных этапах проходили под льготную ипотеку. Но можно посмотреть на рынок и с учетом таких объектов. В этом случае рост строящегося жилья с апреля 2020 года будет 9%, а не 18%. Что в первом, что во втором варианте – это очень мало. Напомним, что цены за этот период на многих рынках удвоились, а задолженность по ипотеке (под залог ДДУ) выросла в 3 раза.
@REBURG | 2 925 | 7 | Loading... |
27 Больше экспериментов, открытых и масштабных!
Самолет отчитался о первых результатах работы в рамках «Фабрики рекламных экспериментов». Это большой проект, запущенный год назад и направленный на тестирование маркетингового инструментария застройщика. Опыт одного из лидеров отрасли, конечно нельзя проецировать на любого девелопера. Но то, что компания открыто делится собственным опытом, очень здорово. А опыт действительно масштабный - проанализировано более 90 различных площадок.
Для отрасли важно и то, что эта системная работа продолжается, компания открыта к новым тестам и будет публиковать их результаты в будущем.
@REBURG | 1 731 | 11 | Loading... |
28 Дом рф опубликовал данные о межрегиональных сделках. Интерес к городу и региону – важный индикатор развития рынка жилья. Но в условиях сворачивания льготной ипотеки – это и риск для рынков, которые сильно зависят от внешнего спроса.
Межрегиональные сделки на первичном рынке жилья | 2 440 | 14 | Loading... |
29 Для ранних пташек - ипотечный платеж от 50 копеек в месяц.
Самоирония — это правильно! Самолет шутит над самым заметным и самым спорным трендом последних лет – тесными компактными, но уютными квартирами. Сегодня они открыли продажи домов стандарта «сверхмикрожилье». Но ценовая доступность такого предложения ограничивается фейс-контролем, который пройдут не все.
@REBURG | 1 667 | 11 | Loading... |
30 ⚙️По итогам марта 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 108,2 млн. кв. м, из них 107,4 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 2,1%, а за год вырос на 10,7%. Текущий объем строительства на 17,8% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):
↑ СКФО: +47,5%
↑ ДВФО: +43%
↑ УФО: +20,4%
•Российская Федерация: +10,7%
↑ СФО: +10,1%
↑ ЮФО: +9,9%
↑ ПФО: +8,8%
↑ЦФО: +8,5%
↓СЗФО: -3%
@REBURG | 6 910 | 27 | Loading... |
Есть ли жизнь после льготной ипотеки?
Коллеги из Треугольного метра подняли емкую тему – что будет с рынком после того, как льготные программы свернут. Простого выхода из рукотворного тупика уже нет.
Давайте напомним, что «льготная ипотека» на российском рынке жилья появилась не в 2020. Первый опыт массового субсидирования процентных ставок со стороны государства был получен еще в 2015 году. Но это был совершенно иной опыт. Первое отличие - «льготную ипотеку» под 12% в 2015 году вводили в момент, когда спрос уже рухнул. Рынок новостроек потерял доверие покупателей, которые начли проводить аналогии с 2009 годом и массово отказывались от сделок. В 2020 льготные ставки запустили на опережение. Продавцы новостроек еще не успели испугаться локдауна, как их причислили к лику неприкасаемых и обеспечили повышенный интерес покупателей. Все это происходило на фоне большого скепсиса со стороны девелоперов относительно будущего спроса. Поэтому если в 2015 году льготная программа лишь удержала рынок от более глубокого падения в пропасть и стабилизировала цены, в 2020 мы получили рост продаж на фоне ограниченного предложения. Ничего другого с ценами в этот момент произойти не могло. В дальнейшем, на фоне повышения рыночных ставок и инфляционных ожиданий, рост цен сам по себе начал стимулировать продажи. Старый забытый лозунг, «покупай пока не подорожало» на несколько лет стал основным инструментом продаж. На этом фоне льготную ипотеку несколько раз «отменяли», но в итоге трансформировали и продляли. И это второе важное отличие от 2015-16 гг, когда льготная ставка достаточно быстро сравнялась с рыночной и сектор вернулся к естественным контурам функционирования.
Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях «структурной трансформации экономики». Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет.
Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу. Ключ проблем «льготки» – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения.
Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации — это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера.
Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог - падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли.
@REBURG
Треугольный метр
🤓Уже 5 лет рынок живет в парадигме льготной ипотеки на новостройки. Именно благодаря льготным программам случился взрыв ипотеки 20-21 года (вопреки коронакризису). Льготка поддержала рынок в сложном 2022 году. До сих пор на льготке едет большая часть продаж, демонстрируя все новые рекорды: выдач, ввода и объема стартов жилых проектов… Жилищный бум, сверхприбыли застройщиков, программы КРТ — все это благодаря льготной ипотеке и вопреки негативным условиям внешней среды. Но! Впереди 1 июля. И как обещал Президент: «Мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки. Мы будем сворачивать, но будем делать это плавно». Баста, карапузики? Давайте пофантазируем, каким рынок и общество без льготки уже с начала лета? Если ее все-таки безвозвратно отменят для широких категорий, о чем нам прямо говорят уже год. — Покупатели: прижимают хвост, следят за происходящим. Летом — непривычная тишина продаж, осенью — несущественное оживление, под Новый год — без привычного ажиотажа. Клиент психологически не может смириться…
👍 14🔥 2😢 2
Repost from Деньги и песец
Грядущее решение по ключевой ставке комментирует ув. Михаил Хорьков, Михаил Хорьков, @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов:
Участники рынка не ждут сюрпризов от ближайшего заседания Совета директоров Банка России.
Консенсус – ставку не изменят. Важно – как это преподнесут, прокомментируют и какие ожидания сформируют. Здесь вариантов уже больше.
Второй блок информации, который будет привлекать внимание - обновление среднесрочного прогноза. Корректировка ожиданий на текущий и будущий год важный элемент коммуникации с рынком.
Но для рынка жилья ничего принципиально нового ждать не стоит. Первичный рынок остается во власти правительственных решений, а по вторичному давно понятно, что хороших условий по ипотеке в этом году не будет.
👍 5
🌆 Яндекс Недвижимость проведет отраслевую конференцию для застройщиков Урала.
5 причин, почему стоит зарегистрироваться на мероприятие уже сейчас:
1️⃣ актуальная аналитика рынка Урала и тренды этого года от Яндекса и Яндекс Недвижимости;
2️⃣ анонс продуктовых новинок сервиса;
3️⃣ выступления опытных экспертов из Calltouch, Profitbase, ГК КОРТРОС;
4️⃣ активный нетворкинг, обмен знаниями и опытом с коллегами;
5️⃣ онлайн-трансляции не будет, а количество мест в зале ограничено.
Когда: 17 мая в 13:30
Где: Центр искусств «Главный проспект», Екатеринбург, проспект Ленина, д. 8
Участие бесплатное, по предварительной регистрации
👉 Зарегистрироваться
Приходите, будет интересно!
👍 7
⚙️ После просадки в январе 2024 года, уже в феврале объем производства цемента вернулся в положительную плоскость и продолжил расти в марте. По итогам 1 кв. 2024 года было произведено 11,1 млн. тонн цемента, что на 8,9% выше аналогичного периода 2023 года. Результаты производства в марте 2024 превышают аналогичный уровень 2023 года на 12,4%.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 24 года.
@REBURG
👏 5👍 1
Repost from Белая Каска
⚡️ Москвичи назвали параметры квартиры своей мечты
По результатам опроса Белой Каски в Яндекс Взгляде на тему: "Жильё вашей мечты":
🔘 Трехкомнатная квартира для респондентов - самая желанная;
🔘 Большинство жителей столицы мечтают о цене от 100 до 150 тысяч рублей за квадратный метр;
🔘Площадь квартиры мечты — 80-100 м², а высоту потолков большинство выбрали от 2,7 до 3 м.;
🔘Большая часть участников опроса хотят отделку под ключ;
Эх, мечты…
😁 5👍 2
Repost from Деньги и песец
Задача без решения?
По схожему поводу любимый сталинский экономист, академик Станислав Струмилин, говаривал, что «лучше стоять за высокие темпы роста, чем сидеть - за низкие»
А вообще, окончательное решение "квартирного вопроса" в России регулярно отодвигается на 20 лет (как раз на поколение)
В 1913 году в городах России на человека в среднем приходилось 4,5 м² жилой площади
После революции Наркомздрав РСФСР установил «минимальную кубатуру воздуха на человека», которая соответствовала 6,83 м² площади жилья
К 1928 году средняя жилищная норма по СССР составляла 5,53 м²
"На 1 января 1953 года средний размер жилой площади на 1 постоянно проживающего в городах и рабочих поселках в обобществлённом фонде составлял 5,6 м²"
В 1956 году XX съезд КПСС поставил задачу положить конец жилищному дефициту за 20 лет. 31 июля 1957 года ЦК КПСС и СМ СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР». С 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1 184 млн м², то есть за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет
Но «квартирный вопрос» все равно не был решен.
В 1986 году была принята программа «Жильё-2000» - на момент подготовки программы, для минимального обеспечения каждой советской семьи индивидуальным жильём требовалось увеличить среднюю обеспеченность с 14,6 м². в 1985 году до 22,0—22,5 м². на человека в 2000 году.
На эти «20 метров» вышли вот сейчас.
В начале XXI века в федеральной программе «Жилище 2002—2010» правительство РФ ставило цель в такой формулировке: «— обеспечить доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м² будет равна среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года»
Сейчас 2024 год. Обеспеченность, доступность, метры, свои расходы – каждый может оценить сам.
О чем это говорит.
Если «квартирный вопрос» (во всех смыслах) не может быть решен больше ста лет – значит, есть какая-то системная проблема, которая не позволяет его решить. Или тут неверное целеполагание, или тут недостаточные ресурсы, или это в принципе неразрешимая задача в рамках тех экономических моделей, которые применяются в СССР/РФ. Или – возможно – у начальства на самом деле нет мотивации этот вопрос решать, ну просто другие приоритеты у людей. Много чего «получается», а вот «жилье для людей» - «не получается». Тут что -то «не так».
REBURG
Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу! Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН). «Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления». Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году. @REBURG
👍 16🤔 2
Каждой российской семье – квартиру, дачу и студию под сдачу!
Относительно новый тезис для долгосрочного развития российского рынка жилья сформулирован в докладе “Россия 2035 – к новому качеству экономики”, подготовленном Институтом народнохозяйственного прогнозирования Российской академии наук (ИНП РАН).
«Именно наличие второго (и даже третьего) жилья, самостоятельное освоение достаточно большого земельного пространства в состоянии сформировать самобытный российский образ жизни и стандарты потребления».Такой подход по мнению авторов позволит вывести ежегодные показатели ввода жилья на 130-150 млн. кв. м в год к 2035/2050 году. @REBURG
😁 18👍 6🔥 5
Repost from Инсайдер. Главный по домам
Тяжело в это верится, но в Норильске самая доходная недвижимость
«РИА Новости» составило рейтинг городов по доходности вложений в недвижимость. Города с высокими ценами на недвижимость (Москва, Санкт-Петербург и Сочи) оказались в числе отстающих по доходности инвестиций в жилье.
При этом самая высокая доходность при инвестировании в недвижимость среди крупных российских городов оказалась в Норильске и Горно-Алтайске, а замыкает рейтинг Южно-Сахалинск.
👍 1
Repost from Деньги и песец
К предыдущему репосту
Ситуацию с «семейной ипотекой» ув. Михаил Хорьков @reburg описывает так
Мальчик, который кричал: «Волк!»
Важная дата в календаре российского рынка жилья – 1 июля 2024 года, очередной срок «отмены господдержки по ипотеке».
Льготные программы «отменяют» не первый раз.
На предыдущих этапах это всегда приводило к всплеску спроса со стороны напуганных покупателей. Не будет исключений и в текущем году. Ближайшие 2 месяца – отличный шанс для того чтобы наполнить эскроу-счета для тех продавцов, которые не успели сделать это во 2 половине прошлого года. Для остальных – возможность улучшить финансовые показатели по проекту.
Но отсутствие четкого понимания, что будет с льготной ипотекой во 2 половине года проблема не только для покупателей, но и для девелоперов.
Что делать с будущими проектами, как строить стратегию развития компании, если ты не имеешь четких контуров развития отрасли даже на ближайшие месяцы – ключевой вопрос.
Это должно пугать участников рынка гораздо сильнее.
Но, если для покупателей «отмена льготной ипотеки» - всегда новость, то девелоперы слышат эту басню не в первый раз.
Они перестали реагировать на крик «Волки!» и продолжают готовиться к тому, что льготную ипотеку не отменят, а если отменят, то не совсем, а если совсем, то сформулируют новые программы поддержки спроса. Очередной парадокс текущего этапа развития рынка жилья.
Развязка уже близко, а пока льготные ипотечные программы продолжают набирать обороты, в марте объем выдачи кредитов с господдержкой вырос на 12% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. А ключевой программой, которая быстро восстанавливается после провала начала года стала «семейная».
REBURG
⚙️ ЦБ РФ опубликовал предварительные данные по выдаче ипотеки в марте-2024. ▪️Выдача кредитов по льготным программам быстро растет (+50% к предыдущему месяцу, +12% к марту 2023). ▪️Рыночная ипотека стагнирует (+5% к предыдущему месяцу, но -57% к марту 2023). ▪️Доля «семейной ипотеки» в общем объеме выдачи выросла до 38%. @REBURG
👍 10👏 3🤔 2
👆Льготные ставки есть не только на рынке жилья, но и в сегменте индустриальной недвижимости. В копилку идей, что будет с льготной ипотекой после 1 июля 2024 года. Вариант с "плавающей" ставкой в зависимости размера ключевой вводится по «промипотеке». Но ипотечную ставку можно дифференцировать в зависимости от региона/площади квартиры/состава семьи/других параметров. Это более гибкий и рациональный подход для рынка жилья, если есть понимание какого результата мы хотим добиться.
@REBURG
REBURG
⚡️ Минпромторг обновил параметры промипотеки Согласно принятому решению: 1️⃣ участие в программе будет доступно для: ⬩ предприятий с выручкой до 2 млрд рублей и ⬩ малых технологических компаний с выручкой до 4 млрд рублей, осуществляющих деятельность в сфере ведения Минпромторга; 2️⃣ вводится «плавающая» формула расчета льготной ставки: ⬩ в случае, если ключевая ставка ЦБ превышает 10%, льготная ставка для заемщика будет возрастать в зависимости от значения ключевой ставки; ⬩ если ключевая ставка ниже 10%, то будут применяться прежние базовые ставки: 3% для технологических компаний и 5% для иных заемщиков. Как и прежде, кредиты в рамках программы промышленной ипотеки выдаются на срок до 7 лет на общую сумму до 500 млн рублей. #промипотека #важное @rusipoteka
👍 6🔥 2👏 1🤔 1