Недвижимость инсайды

Не покидаем локацию ЗИЛа. Еще пару лет назад писали про возможный редевелопмент ЗУ «Автозаводская, 23с58». Тогда на площадку обнаружилась концепция Smagin Architects, предположительно под апартаменты, но главный вопрос оставался без ответа — кто вообще собирается всё это строить. Теперь, кажется, появился кандидат. Связанная с Plus Development компания «Плюспроект-1» подала единственную заявку на торги по продаже расположенной здесь производственной площадки структуры «Ростеха». В лоте — административно-производственное здание 1990 года площадью 4416 кв. м, право аренды ЗУ «Автозаводская, 23с58» площадью 0,4 га и технологическое оборудование. Начальная цена — 653,7 млн рублей. При отсутствии других желающих актив, вероятно, достанется «Плюспроект-1» по стартовой цене. Что именно Plus Development собирается здесь делать, пока неизвестно. Скорее всего, пойдут согласовывать снос и строительство МПТ. А буквально за забором находится ЗУ «Автозаводская, 25» — почти 6 га бывшей территории «Гелиймаша», где разрешено построить 202,3 тыс. кв. м недвижимости. Проект прекрасен уже хотя бы своей архитектурной историей: при «Инграде» для площадки успели нарисовать два варианта T+T Architects, концепции APEX, GAFA и Genpro, а потом мы нашли еще один мастер-план. Итого шесть подходов к одному ЗУ без движения по стадиям проекта. Но потом сами знаете: Sminex купил «Инград» и отправил все на перепроектирование. Поэтому теперь ждем уже седьмой вариант проекта на ЗУ «Автозаводская, 25». Может быть, ему наконец повезет добраться дальше рендеров. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Почти 1,5 года назад писали про очередного регионального девелопера, который решил залететь в Москву. Для дебюта даже не пришлось проектировать с нуля — купили готовый проект на ЗУ «Автозаводская, 22» под ключ у ЛСР и открыли продажи. Но московский рынок пока гостеприимством не отличается. С момента старта продаж в проекте зарегистрировали всего 7 ДДУ. Кажется, региональная экспансия немного споткнулась, даже не начавшись. Стройка, судя по фото, стоит. Канал «СиТ» нашел тендерную документацию Гранель по этой площадке. То есть к реализации проекта каким-то образом подключился уже вполне московский по компетенциям игрок. В каком именно статусе Гранель заходит в историю, пока неизвестно. Один из возможных вариантов — fee-девелопмент: собственник остается собственником, а другой девелопер за вознаграждение берет на себя управление проектом, стройку, продажи или весь комплект сразу. Если здесь действительно такой сценарий, получается довольно показательная история. Региональный девелопер купил у федерального игрока московский проект, самостоятельно вышел с ним в продажи, получил семь ДДУ, а теперь к площадке подключается еще один девелопер. С лета 2024 года девелоперы вообще продолжают играть московскими проектами как в горячую картошку: покупают, запускают продажи, передают другим игрокам, иногда продают уже вместе с дольщиками. Весело! «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Особенности национального девелопмента ПИК перестает быть публичной компанией. Совет директоров одобрил делистинг акций с Московской биржи, оставшиеся бумаги будут выкупать по 551,4 рубля за штуку. Сначала, правда, компания сообщила про 537,9 рубля, а потом поправилась. Даже напоследок немного поволатили. На бирже ПИК прожил почти 20 лет. Вышел еще в 2007 году — аккурат к предыдущему великому празднику российского девелопмента. На IPO компанию оценили примерно в $12,3 млрд. Потом были кризис 2008-го, долги, смены акционеров, восстановление, делистинг из Лондона в 2017-м и великий ипотечный памп 2020–2021 годов, когда акция доходила примерно до 1500 рублей. График этой почти двадцатилетней публичной жизни прилагаем. Особенно прекрасна итоговая строчка TradingView: «за всё время — минус 18,28%». Почти два десятилетия российского девелопмента в одной цифре. А после 2022 года наблюдение за котировками российских девелоперов превратилось уже в какой-то отдельный национальный спорт. Поэтому главный вопрос во всей этой истории: а кого вообще волновала динамика акций девелоперов последние четыре года? Кажется, это такая особенность национальной недвижимости. Сидеть, смотреть на график PIKK и пытаться найти там связь с происходящим на рынке квартир. Продажи выросли — акции упали. Цены выросли — акции упали. Льготную ипотеку продлили — акции дернулись сначала вверх, но потом упали. ЦБ снизил ставку — немного вверх, немного вниз. Тем более что публичной компанией к моменту делистинга ПИК оставался довольно условно: «Недвижимые активы» вместе с аффилированными лицами уже собрали 98,0071% акций ПИКа. Миноритариям осталось 1,99% и возможность последний раз посмотреть на график. Почти двадцать лет публичной истории закончились. ПИК просто решил официально прекратить эту русскую народную забаву с наблюдением за акциями. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Недавно писали, что 299-ФЗ сделал для Московского фонда реновации отдельное исключение из обычной схемы 214-ФЗ. Но этим дело не ограничилось — в том же законе обнаружился еще один довольно интересный кусок. Москве дали право самостоятельно устанавливать особенности целого набора строительных процедур для реновации и КРТ. На скрине как раз прекрасный список: подключение к инженерным сетям, реконструкция линейных объектов, ГПЗУ, разрешения на строительство и ввод, проектная документация, информационные модели и госэкспертиза. То есть федеральный закон фактически разрешает городу для реновации и КРТ настраивать под себя значительную часть пути от подготовки площадки до ввода готового объекта. Фонду реновации сделали специальную схему работы с ДДУ, а Москве одновременно дали больше свободы в строительных процедурах. Постепенно для реновации собирается свой отдельный градостроительный мир со своими правилами. Учитывая масштабы программы, наверное, иначе она уже и не помещается в обычный. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Мы недавно смотрели на московские «школы будущего»⁠, где каждой школе теперь положен свой архитектурный спецэффект. Пионер в ЛАЙФ Варшавская от тренда не отстал — здесь эффект не только в концепции, но и в масштабе. Девелопер приступил к строительству одного из самых больших в РФ образовательных центров — сразу на 3000 детей: школа на 2500 учеников плюс детский сад на 500 мест. Общая площадь — 58 тыс. кв. м. Это уже не просто «школа при ЖК», а отдельный образовательный квартал внутри жилого проекта. Архитектуру делает мастерская «Ирга», интерьеры — Kurennoi Design. Вместо одной гигантской коробки комплекс разбили на несколько связанных объемов: детский сад, начальная, средняя и старшая школа, спортивный блок. Внутри запроектировали большой амфитеатр, библиотеку, музыкальные пространства и помещения дополнительного образования. Сдать всё собираются в 2028 году. Классный новый принцип устройства образовательного кластера помечаем: и образ получается индивидуальным, как у «школ будущего», и решение при этом фактически городского масштаба. Центр однозначно привлечет внимание и жителей соседних районов. Для Пионера это будет уже десятый образовательный объект в Москве. Девелоперы обычно любят считать миллионы построенных квадратных метров жилья, но количество построенных школ, пожалуй, метрика для федерального масштаба даже интереснее. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Продажи слабее, долгов больше В августе с продажами новостроек в Москве и области была, мягко говоря, жопа. После июньско-июльской попытки запрыгнуть в последний вагон семейной ипотеки спрос снова поехал вниз. В столичном регионе за август зарегистрировали всего 340 тыс. кв. м ДДУ — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года. Если открыть свежий отчет ЦБ о проектном финансировании и посмотреть, в каком состоянии девелоперы подошли к этому августу, веселее не становится. Нераспроданная площадь в проектах с открытыми продажами выросла до 54,2 млн кв. м. А продажи уже во втором квартале сократились на 10% к первому — до 5,2 млн кв. м. А вот что прекрасно растет, так это долг. Портфель проектного финансирования за второй квартал прибавил 576 млрд рублей, или 6%, и достиг 10,85 трлн рублей. За год рост уже 16%. То есть продажи становятся слабее, а банковских денег стройке требуется всё больше. А больше банковских денег — больше процентов, которые в итоге ложатся в экономику проекта. Эскроу за долгом не поспевает. За квартал объем средств на счетах вырос всего на 151 млрд рублей, до 7,55 трлн. В результате покрытие задолженности деньгами покупателей снизилось с 68,1 до 65,2%. Год назад показатель был еще на 5,4 п.п. выше. А чем меньше проектное финансирование покрыто деньгами на эскроу, тем дороже оно обходится девелоперу. Есть еще один интересный слой — рассрочки. Сам ЦБ пишет, что они продолжают поддерживать продажи. На 1 июля цена заключенных ДДУ составляла 9,1 трлн рублей, а на эскроу лежало только 7,6 трлн. Разница — 1,5 трлн рублей. То есть значительная сумма уже оформлена в договорах как продажи, но денег покупателей на счетах под ними пока нет. Собственно, поэтому ЦБ и хочет взять рассрочки под козырек. Про готовящиеся изменения мы уже писали, сами поправки тут. Свежий ипотечный отчет ЦБ дополняет картину с другой стороны. В июле выдача по программам господдержки после июньского ажиотажа рухнула на 41,3% — с 320,5 до 188,2 млрд рублей. Правда, начинает заметно шевелиться рыночная ипотека: ее выдача выросла на 8,1%, до 175,2 млрд рублей. Но происходит это при ставке 17,8%, поэтому ждать, что она мгновенно заменит девелоперам льготный спрос, было бы довольно смело. Продажи уже во втором квартале снижались, нераспроданный остаток рос, долг застройщиков увеличивался быстрее наполнения эскроу, а часть спроса поддерживалась рассрочками. И всё это было до херовых августовских продаж, которые мы сейчас видим в регистрациях ДДУ Москвы и области. Пока никакой катастрофы ЦБ не фиксирует: качество портфеля проектного финансирования остается высоким, на проблемные кредиты IV–V категорий приходится менее 1%. Но направление движения довольно прозрачное. Если продажи третьего квартала действительно окажутся заметно хуже второго, эскроу будут наполняться медленнее, а проектное финансирование — становиться для девелоперов всё более чувствительной частью экономики проекта. Так что девелоперам, кажется, пора немного подсобраться. Рынок, на котором можно было компенсировать слабые продажи очередным повышением прайса и длинной рассрочкой, постепенно становится рынком, где снова придется бороться даже за холодного покупателя. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ЦБ выпустил свежий обзор рынка ипотечного кредитования и снова достал одну из своих любимых метрик — разрыв цен между первичкой и вторичкой. По итогам второго квартала средний метр в новостройках по России стоил 222 тыс. рублей, на вторичке — 146,5 тыс. Разница — 51,5%. За квартал она, правда, сократилась на один процентный пункт. За этой цифрой мы следим уже несколько лет. ЦБ регулярно показывает огромный разрыв между первичкой и вторичкой как один из индикаторов дисбаланса рынка жилья. Мы в ответ регулярно ворчим, что сравнение довольно странное: на первичке продаётся ограниченный набор новых проектов, а на вторичке в одну среднюю попадает вообще всё — от вчера сданного ЖК до квартиры в доме, который помнит всех генсеков. А дальше произошло прекрасное. Недавно сам ЦБ решил проверить любимую цифру более подробно. Регулятор сравнил сопоставимое жильё с учётом характеристик квартир и домов и обнаружил примерно то же самое, о чём мы говорили раньше: разрыв оказался не 46%, а около 9%. То есть теперь у ЦБ одновременно существуют две реальности. В одной средняя первичка дороже средней вторички на 51,5%. В другой, если перестать сравнивать новый дом со всем существующим жилым фондом подряд и взять релевантные объекты, разрыв сокращается примерно до 9%. Это не значит, что проблемы вообще нет. Первичка действительно получила дополнительный ценовой импульс от льготной ипотеки и субсидированных программ, а разрыв с сопоставимой вторичкой никуда не исчез. Просто масштаб имеет значение. 9% — это премия нового жилья, которую можно обсуждать. 51,5% — уже средняя температура по больнице, из которой получается, будто вся первичка улетела в космос относительно вторички. Но любимая линейка продолжает жить. Новый ипотечный бюллетень — новые 51,5%. Видимо, слишком красивая цифра, чтобы от неё отказываться. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Не дотянули до трёх миллионов Продолжаем следить за регистрациями ДДУ в Москве и области. За восемь месяцев 2026 года рынок не смог набрать даже 3 млн кв. м: зарегистрировано всего 2,98 млн кв. м против 3,96 млн кв. м за тот же период прошлого года. Падение — 24,9% год к году. Для сравнения, меньше 4 млн кв. м за январь–август с 2019 года было только в прошлом году — 3,96 млн. Теперь рынок одним движением пробил и следующую психологическую планку в 3 млн кв. м. Даже в ковидном 2020-м за восемь месяцев зарегистрировали 4,13 млн кв. м, а на пике 2021-го — 5,39 млн. То есть от максимума рынок сейчас отстаёт почти вдвое. Август картину только ухудшил. За месяц зарегистрировали 340 тыс. кв. м — на 17% меньше июля и на 31% меньше августа прошлого года. Июньско-июльский всплеск, который мы связывали с попыткой запрыгнуть в последний вагон перед изменениями семейной ипотеки, оказался именно всплеском. В августе продажи снова поехали вниз. По географии сильнее всего выглядит провал Новой Москвы: за восемь месяцев здесь зарегистрировали 369 тыс. кв. м против 725 тыс. годом ранее — почти вдвое меньше. В старой Москве — 1,42 млн кв. м против 1,98 млн, падение примерно на 28%. Область пока держится лучше: 1,19 млн кв. м против 1,26 млн, всего около −6%. Если в топку продаж не подкинет дров сентябрь, то одной сезонностью и традиционным оживлением к концу года ситуацию уже не спасти. Один из немногих понятных драйверов сейчас — новые старты с не перегретой ценой. Как это было, например, в «Ридже»: проекту нужно было привлечь деньги и наполнить эскроу, рынку дали адекватный ценник — и покупатель пришёл. А когда новый проект выходит по цене готового жилья, а иногда ещё и на 15–20% выше, никакой магии не происходит. Такой спрос девелоперы сейчас не собирают просто потому, что собирать его не из кого. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Коробка известна, фасад придумайте Продолжаем публиковать мнение московских архитекторов о конкурсах. В первой части обсудили саму инициативу и экономику участия. Теперь — насколько архитекторам понятны правила игры и какую архитектуру город в итоге хочет получить. 3. Достаточно ли в конкурсе исходных данных и насколько прозрачен процесс выбора победителя? С исходниками, как ни странно, больших проблем у архитекторов нет. Один из участников заметил, что некоторые заказчики вообще дают в качестве исходных данных ссылку на Яндекс Карты — здесь на их фоне всё довольно подробно. Вопросы начинаются дальше — с выбора победителя. Для архитекторов важно понимать не только критерии оценки, но и кто именно будет оценивать их работу. А этот вопрос в документации как раз не раскрыт: известно только, что Департамент создаст конкурсную комиссию, но её персональный состав не указан. Поэтому неудивительно, что тема всплыла сразу в нескольких ответах. «Жюри и критерии выбора непонятны», — коротко сформулировал один из участников. В другом крупном бюро тоже отдельно отметили, что при таком формате приходится «думать, кто у них в жюри будет». При этом формальная математика конкурса как раз известна: 30% оценки приходится на опыт, 10% — на команду и 60% — на саму концепцию. То есть главный вес имеет архитектурное предложение, но кто именно будет выставлять за него баллы, заранее непонятно. Один из молодых архитекторов вообще предлагает не слишком переживать из-за ограничений ТЗ: «Почти все конкурсы побеждаются теми, кто так или иначе нарушает правила». Если городу действительно понравится решение, способ скорректировать исходные установки обычно находится. Получается, исходных данных архитекторам в целом хватает. Не хватает понимания, кто и как именно из всех присланных концепций в итоге выберет победителей. 4. Насколько конкурсное ТЗ, на ваш взгляд, характеризует сегодняшний подход Москвы к архитектуре? Тут ответы оказались веселее. «Город хочет эффектную высотку за бюджет экономкласса. Впечатление по цене функции», — описал задачу один из архитекторов. Другой сформулировал ещё короче: «Орнамент на коробку». Типология, экономика и основные параметры уже заданы, поэтому поле деятельности архитектора в значительной степени сводится к внешнему облику здания. Ещё одно крупное бюро описало задачу как «натянуть фасад на уже заданный план». По их ощущениям, город собирает своеобразный конструктор фасадных решений, которые потом можно применять к типовой застройке. Отдельное отметим — заданная классическая и неоклассическая стилистика для части проектов. Один из молодых архитекторов рассказал, что собирался участвовать, но увидел эту рекомендацию — и «стало грустно». Логику остальных претензий понять тоже несложно: сначала архитектору задают типологию, планы и экономику, потом фактически оставляют ему фасад, а местами ещё и объясняют, в каком стиле этот фасад желательно нарисовать. Получается конкурс авторских концепций с довольно подробной инструкцией, какой должна быть авторская концепция. Хотя не все видят в этом проблему. Один из участников считает такой подход вполне рабочим: если задача — собрать набор архитектурных приёмов, которыми потом можно разнообразить реновационные кварталы, то ТЗ соответствует цели. Другой назвал его просто прагматичным: город не предлагает переизобрести типологию жилья, а хочет получить качественный современный продукт в уже заданной экономике. С исходными данными у архитекторов больших проблем не возникло. Гораздо больше вопросов — к тому, кто выберет победителей и что именно город в этом конкурсе называет архитектурой. Коробка известна, фасад придумайте, кто победит — увидим. В следующей части разберёмся с главным: кто при таких вводных вообще готов участвовать — и зачем. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Заканчиваем обзор больших открытий ко Дню города. В Москве активно строят не только новые станции метро, но и новые ветки — кажется, для них уже начинают заканчиваться оригинальные цвета. Вот открыли первый участок Рублёво-Архангельской линии, которую обозначили тёмно-серым. Потому что просто серая ветка в Москве давно есть. Пока открылись пять станций от «Делового центра» до «Бульвара Генерала Карбышева», три из них совершенно новые. «Деловой центр» и «Шелепиха» уже возили пассажиров, а последние два года отдыхали, ожидая новую линию. Теперь вернулись в строй. «Звенигородская» — уже метро для совершенно другой Москвы. Станция появилась посреди бывшей промзоны, от которой стремительно не остаётся следа. На радость будущим жителям ТПУ «Пресня», «Сердца Столицы», Sydney City и прочим обитателям локации. Вокруг теперь жильё, офисы, благоустройство и обязательные метры МПТ. Ещё немного — и объяснять новым жителям, почему здесь вообще есть Силикатные и Магистральные улицы, придётся отдельными табличками или тиктоками. «Народное Ополчение» — наоборот, метро в давно сложившемся районе. Здесь новая линия пересекается с БКЛ и даёт Хорошёво-Мнёвникам ещё один маршрут в сторону Сити. «Бульвар Генерала Карбышева» тоже в первую очередь работает на уже существующие Хорошёво-Мнёвники, но девелопмента вокруг имеется прилично: рядом кварталы КРОСТ — Wellton Park, Union Park и Crystal, дальше строится «Квартал Серебряный Бор». Здесь метро скорее догнало девелопмент, чем девелопмент пришёл вслед за метро. Но самое интересное у линии ещё впереди. Следующий участок должен пройти через «Серебряный Бор», «Строгино», «Липовую Рощу», «СберСити» и закончиться «Новорижской». Причём город совершенно официально описывает всю ветку как связь двух крупнейших деловых кварталов — Москва-Сити и СберСити. «Липовую Рощу» особенно давно ждут жители «Спутника». Ради строительства ТПУ пришлось пожертвовать приличным лесным массивом, но кого может волновать лес, когда улучшается транспортная доступность и капитализация недвижимости. «СберСити» — в каком-то смысле виновник всего торжества. Зелёный банк продолжает гулять на все деньги: строит огромный новый район, офисы, жильё, мосты, метро, социальную инфраструктуру, вакуумный мусоропровод и прочие развлечения современного градостроительства. Получается действительно крутой проект, хотя пока всё это немного напоминает полуостров миллионеров и сотрудников зелёной системы. Метро им, конечно, тоже пригодится. Хотя особенно пригодится тем, кто будет каждый день приезжать этот прекрасный город обслуживать. «Новорижская» тоже не просто станция в поле. Здесь планируется большой ТПУ «Ильинская», так что метро должно собрать на себя ещё и часть потоков Новорижского направления. А потом линия должна уйти ещё дальше — к «Красногорску» и «Изумрудным холмам». У «Красногорска» напрашивается связь с МЦД, а вот персональная станция у «Изумрудных холмов» пока выглядит несколько экстравагантно. Кажется, к моменту строительства там ещё обязательно появится дополнительный градостроительный креатив, объясняющий, зачем метро приехало именно сюда. Линия получается очень московская: начинается в Сити, проходит через уже съеденные девелопментом промзоны, старые жилые районы, новые ЖК, пересекает реку и в итоге приезжает в новый корпоративный город Сбера. От Москва-Сити до СберСити — эволюция московского девелопмента длиной в одну ветку метро. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Не уезжаем далеко от «Торпедо» и Крутицкой набережной. Также открыли «Серп и Молот» МЦД-4 — 90-й по счёту городской вокзал Москвы. Пост мэра — здесь. Главное практическое изменение — пересадка с МЦД-4 на «Римскую» и «Площадь Ильича» сократилась с 15 до 3 минут. Вообще городской вокзал — довольно удачное московское изобретение последних лет. По сути, обычную железнодорожную станцию превращают в полноценную часть города: нормальные платформы и вестибюли, быстрые пересадки на метро и другой транспорт, лифты, эскалаторы, навигация и благоустройство вокруг. И это уже не только транспортная история. Большой ежедневный поток людей повышает активность территории, следом подтягиваются коммерция, офисы и новый девелопмент. Сейчас таких вокзалов в Москве уже 90, к 2035 году город планирует довести их число до 125. Сам «Серп и Молот» назван в честь металлургического комбината, который больше века определял этот район. Комбинат окончательно встал ещё в 2011 году, а теперь на большей части бывшей промзоны уже стоит и продолжает строиться «Символ» Донстроя. Индустриальную память решили сохранить в новом вокзале: внутри висит огромный светящийся литейный ковш, вокруг — металл, тёмные конструкции и оранжевая подсветка, изображающая жар металлургического производства. Получилось довольно буквально: комбинат превратился в жильё, а ковш переехал на вокзал. Снаружи за всей этой трансформацией продолжает наблюдать Ленин. Памятник на площади Рогожской Заставы стоит здесь с 1967 года. Комбинат успел закрыться, на его месте вырос новый район, железнодорожная платформа превратилась в городской вокзал — Владимир Ильич остался на месте. Бдит? Влияние нового транспортного узла на недвижимость уже можно наблюдать буквально из окна вокзала. Рядом STONE бодро строит офисник: монолит сделали очень быстро, сейчас уже лепят фасады. Несколько тысяч будущих офисных работников получают МЦД и две линии метро практически под боком. В общем, молодым и новым москвичам о том, что здесь когда-то гремел огромный металлургический комбинат, теперь будут напоминать название станции, дизайн вокзала и МАФы. Ну и Ленин. Он-то видел оригинал. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Продолжаем обзор открытий ко Дню города. Вместе со стадионом «Торпедо» открыли Крутицкую и первый участок Симоновской набережной — от Новоспасского моста до стадиона. В результате непрерывный маршрут вдоль Москвы-реки продлился ещё на 2,2 км. Строили долго. Реконструкция Крутицкой началась ещё в 2019 году, закончить собирались в 2021-м, но первоначальный подрядчик обанкротился, стройка встала и сроки поползли вправо. Хорошо, что открыли. Но есть ощущение, что вместе с набережной до 2026 года доехал и старый проект. Крутицкую проектировали ещё в прошлом десятилетии, ППТ Симоновской готовили с 2020 года. В документах она изначально была магистральной улицей с 2–3 полосами в каждом направлении — такой в итоге и получилась. Возраст проекта виден по деталям. Велосипедисты и пользователи СИМ местами едут буквально вдоль металлического отбойника. Как уже показывали, для двухколёсного транспорта это довольно небезопасное соседство: при падении отбойник сам превращается в препятствие. За эти годы Москва успела научиться делать набережные иначе. Например, при обновлении Яузы автомобильное пространство местами сокращали с четырёх полос до двух-трёх, зато отдавали больше места под бег, велосипеды и прогулки. Здесь же у воды получилась в первую очередь транспортная магистраль. При этом отдельно на Симоновской сделали километровую пешеходную зону без автомобилей, но это уже скорее часть концепции соседнего Foriver. В следующем году Симоновскую обещают протянуть дальше — до набережной Марка Шагала. Посмотрим, какая версия московского благоустройства доедет туда. Пост мэра с открытием — здесь. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Продолжаем обзор открывшихся объектов ко Дню города. Пока ФК «Торпедо» чалится в лучшей лиге мира — ФНЛ, мэр открыл стадион имени Эдуарда Стрельцова после большой реконструкции. Мы показывали варианты концепций ещё во время стройки. Теперь здесь 15 тыс. мест, три тренировочных поля, а сам стадион получил высшую категорию УЕФА. Проект полностью реализован на частные деньги Sminex и «Сибпромстроя», хотя стройку начинал ещё Ingrad. Стадион строили шесть лет (довольно быстро). А если бы на старте не просчитались с себестоимостью строительства соседних ЖК RiverSky и Foriver, возможно, управились бы быстрее. Архитектура вся вокруг истории «Торпедо» и ЗИЛа: основной объём превращён в огромную металлическую шестерёнку, в стилобате спрятана буква «Т», а над трибунами сделали «парящую» кровлю с консолью почти 19 метров без опор у поля. Сам стадион, как и старую арену, встроили в склон между Восточной улицей и Симоновской набережной. И очень вовремя рядом со стадионом открыли ещё и кусок Симоновской набережной. Но про набережные — следующим постом. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Остров Мечты продолжает расти В День города Владимир Путин и Сергей Собянин открыли новую часть «Острова Мечты» Амирана Муцоева в Нагатинской пойме. К крытому парку добавили ещё 200 тыс. кв. м под открытым небом — пять тематических зон и больше 20 аттракционов. Из интересного: здесь находится самая высокая в России башня падения и монорельсовая горка. После расширения в «Острове Мечты» уже больше 60 механических аттракционов, что, по заявлению проекта, выводит его в мировую пятёрку по масштабу. То, что в 2020 году начиналось как гигантский крытый парк, постепенно превратилось в большой городской развлекательный кластер с открытым парком, набережной, концертной инфраструктурой и ресторанами. Дальше в планах ещё океанариум, и судя по дальнейшим планам Амирана Муцоева, «Остров Мечты» ещё далеко не закончен. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Недавно показывали офисник ДДД для «Аквилона» на Рязанском проспекте, это рядом с проектом Beside. Девелопер проводил закрытый конкурс, и всплыл ещё один вариант — от Citizenstudio. Интересно сравнить, как два бюро ответили на одни и те же вводные узкого вытянутого участка. ДДД построили концепцию на контрасте тяжёлого керамического основания и лёгкого стеклянного объёма, который уступами становится пластичнее кверху. Внутри команды проект даже получил название «корабль»: низ — условное «тело», а скруглённый стеклянный верх с выраженным «носом» создаёт ощущение движения. Citizenstudio пошли другим путём: у них здание выглядит более цельным и вертикальным, а характер создаётся прежде всего ритмом фасада и силуэтом, а не контрастом материалов и последовательным облегчением объёма. В общем, за это закрытые архитектурные конкурсы мы и любим: один участок, одна экономика, одно ТЗ от девелопера — и совершенно разные предложения от архитекторов. Теперь интересно, какой вариант выбрал «Аквилон» и что согласовал город. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Четыре миллиона и архитектурный энтузиазм Продолжаем разбираться с новыми архитектурными конкурсами Москвы. В прошлый раз почитали конкурсную документацию, теперь решили спросить самих архитекторов. Анонимно опросили 10 владельцев или партнеров московских бюро — от небольших молодых, нишевых или бутиковых команд до больших известных бюро. Всем задали пять одинаковых вопросов. Сегодня первые два: нужны ли вообще городу такие конкурсы и насколько адекватны их условия по деньгам и срокам. С первым получился почти консенсус: конкурсы — хорошо. Москве их не хватает, а сама идея заставить архитекторов отдельно подумать не только над жильём, но и над паркингами, отделами полиции, подстанциями скорой помощи и прочей обычно сугубо утилитарной городской недвижимостью понравилась практически всем. «Любая конкурсная инициатива — хорошо», — говорит архитектор из большого бюро. Другой вспоминает конкурсы на станции метро: благодаря им получили не только ряд достойных станций, но и понимание, что даже такую типовую городскую инфраструктуру можно и нужно кастомизировать. Есть и ещё один неожиданный плюс. В обычном девелоперском проекте архитектор зачастую оказывается между заказчиком, который хочет одно, городом, который хочет другое, и собой, который вообще непонятно зачем здесь нужен хочет третье. Здесь хотя бы заказчик и согласующий орган фактически находятся по одну сторону стола. Но на вопрос, улучшит ли конкретно этот конкурс качество архитектуры, оптимизма уже меньше. Всё упирается в то, что именно город хочет получить на выходе и что потом произойдёт с победившими решениями. Как заметил один из известных архитекторов, на его памяти было достаточно благих конкурсных инициатив, результаты которых потом не совпадали с реализацией. А вот заработать на этом конкурсе архитекторам будет сложно, а точнее невозможно. Один из собеседников оценил полноценную концепцию такого уровня в 10 млн рублей вложенного труда при максимальном гранте 4 млн и назвал конструкцию очень точно: «венчурная ставка, а не гонорар». Другой посчитал производство конкурсных материалов: 15 визуализаций, НПМ и остальные требования могут сами по себе съесть 2 млн рублей. Причём деньги получает победитель уже после того, как бюро сначала профинансировало всю эту историю собственными людьми и временем. «Вознаграждение скромное и находится ниже границы рентабельности», — говорит ещё один архитектор. «Деньги смешные, это точно работа в минус», — формулирует другой. Но тут мнения начинают расходиться в зависимости от размера бюро. Для больших бюро это довольно простой вопрос экономики: людей надо снять с оплачиваемых проектов и на несколько недель поставить на работу без гарантии оплаты. А 4 млн рублей при стоимости команды и текущей загрузке — не тот случай, ради которого автоматически хочется это делать. У молодых бюро отношение другое. Архитектурный конкурс вообще редко воспринимается как способ быстро заработать. Это инвестиция в портфолио, эксперимент, возможность быть замеченным городом и, если совсем повезёт, что-нибудь построить. Самый прекрасный ответ здесь дал молодой, но известный архитектор: «Приблизиться к GR — это хорошо. Готовы поучаствовать, даже если в минус». В итоге уже после первых двух вопросов возникает забавная ситуация. Городу конкурс нужен, архитекторам сама идея конкурса нравится, архитектуре конкурсы в целом полезны. Только экономика участия почему-то лучше всего подходит тем, кто готов некоторое время поработать за идею. А дальше будет ещё интереснее. Потому что следующие два вопроса были про ТЗ, прозрачность и то, что именно город в данном случае называет архитектурой. Ждите следующих серий;) «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

КОЛДИ готовят облигации Похоже, девелопер всерьез взялся за рынок инвестиций. За август ООО «Тальвен» — материнская компания КОЛДИ — привлекла 100 миллионов рублей через цифровые финансовые активы (ЦФА), которые расхватали на площадке за два дня. А в прошлом году — выпустили и ЦФА, и облигации. Для инвесторов картина очевидная: цена за квадрат у компании за первое полугодие выросла на 104%, тогда как средневзвешенная цена на рынке элитной жилой недвижимости Москвы поднялась всего на 9%, средний чек достиг 161 миллиона, действующие проекты активно строятся, готовые объекты распродаются, а земельный банк растет. Теперь КОЛДИ хочет повторить успех — и готовится к очередному выпуску облигаций уже в конце сентября. Оно и неудивительно: мы уже давно слышим от КОЛДИ о желании выйти на IPO к 2030 году. А постоянные размещения ЦФА и облигаций помогут оценить спрос и предложение и усилиться на фондовом рынке. Будем наблюдать, как будут продаваться облигации в этом году. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Последний вагон уехал А у нас подъехали продажи первичной недвижимости столичного региона за август. И наш прогноз на август оказался слишком оптимистичным. Так, Москве и Московской области в августе 2026 зарегистрировали ДДУ примерно на 340 тыс. кв. м. Для сравнения: в июне было 418 тыс., в июле — 411 тыс. То есть за месяц рынок потерял около 17% и практически вернулся к уровням февраля-марта этого года. Мы предполагали, что август сможет удержаться примерно на уровне 420 тыс. кв. м, а в сентябре рынок попробует добраться до 430–440 тыс. Не удержался. Причём относительно августа прошлого года падение ещё заметнее — примерно на 31%. В августе 2025-го было около 489 тыс. кв. м. А если сравнивать с августом 2024-го, когда продали около 406 тыс. кв. м, нынешний результат хуже примерно на 16%. Похоже, июньско-июльский позитив действительно был очередным синдромом последнего вагона, а не началом восстановления рынка. Изменения вокруг семейной ипотеки вытащили часть будущего спроса вперёд, люди побежали успевать, девелоперы получили два относительно приличных месяца — и в августе снова наступило похмелье. Особенно хорошо это видно по географии. Старая Москва просела с 193 тыс. кв. м в июле до 148 тыс. в августе, Новая Москва — с 51 тыс. до 42 тыс., область — со 167 тыс. до 150 тыс. кв. м. То есть это не локальная проблема какого-то одного сегмента — вниз одновременно поехал весь столичный регион. И тут нет речи о перетоке спроса и т.д. Накопленным итогом январь–август тоже выглядит грустно. За восемь месяцев 2026 года получилось около 2,98 млн кв. м. Год назад за тот же период было около 3,96 млн. То есть рынок потерял примерно четверть объёма. Можно сколько угодно ждать снижения ставки, новых ипотечных конструкций и очередного оживления покупателя, но пока 2026 год продолжает идти по траектории одного из самых слабых годов для первичного рынка за долгое время. Теперь смотрим сентябрь. После такого августа наши прежние 430–440 тыс. кв. м выглядят уже довольно амбициозно, давайте поставим на 400 тыс. кв. м. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Хоть спрос на недвижимость в Москве сейчас и не самый высокий, давайте разберёмся, где темпы роста сохраняются и даже увеличиваются. Так, если говорить про сегмент рынка, то больше всего сделок проходит в бизнесе и премиуме: покупатели здесь не так чувствительны к изменениям ставок по ипотеке, поэтому продолжают покупать квартиры. Из районов сильно выделяется Покровское-Стрешнево. Ещё лет пять назад было сложно представить, что именно здесь будут активно покупать недвижку, а с 2021 года он успел подняться с девятого на второе место в Москве по объему спроса. Этот тренд отмечают и другие участники рынка: РБК пишет, что объем спроса в этом районе за последние пять лет увеличился на 65%, тогда как общегородской показатель практически не менялся. В целом неудивительно: ещё несколько лет назад Покровское-Стрешнево не особо ассоциировалось с премиальным сегментом. Ситуация начала меняться после того, как Asterus в 2021 году ввёл здесь крупнейший в стране бизнес-парк класса А, «Чкалов Арену» и первую очередь «Алиа». Для каждого объекта проводился международный архитектурный конкурс, что стало одним из драйверов развития локации в сторону премиум-класса. Появился и качественный ритейл с известными продуктовыми брендами. И немаловажная история — экологичность района со множеством зелёных зон и парков, близость метро и сформированная инфраструктура. Думаем, это район и дальше будет привлекать покупателей, а количество проектов — расти. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Недавно писали, что в «Диусе» на ЗУ «Академика Ильюшина, 21» перестали регистрировать сделки. Предполагали, что проект решили перепроектировать. Оказалось, всё одновременно проще и интереснее: апартаменты перекинули в квартиры. Коллеги из «СиТ» сообщают, что «Диус» теперь квартиры. То есть пауза с регистрацией, похоже, была связана не с какой-то большой архитектурной революцией, а с юридическим превращением апартов в нормальное жильё. Мы уже писали, что после запрета новых апартаментов город активно форсировал перевод оставшихся проектов в квартиры. По этому маршруту уже прошли «Верейская, 41», «Поклонная, 7», «Космо», Lunar, Quartier d’Or и Annabel’s. Для Москвы в этой операции сразу несколько приятных моментов. Во-первых, с квартир начинают собирать взносы на капремонт. Во-вторых, само превращение апартаментов в жильё для девелопера не бесплатное: надо заплатить за смену ВРИ и компенсировать дополнительную нагрузку на социалку. Главный вопрос, надо ли ребятам пересогласовывать АГР проекта. По хорошему, надо. А там все поползти может, как минимум нарезка 39 кв. м мимо кассы + все необходимые архитектурные излишества. Смотрим, как будут мутировать. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX