Недвижимость инсайды

Не прошло и 100 лет, как проект на ЗУ «Миклухо-Маклая, 16/10», а там планировался бизнес-центр Univer, кто-то купил. По информации Мухина, покупателем стало некое общество «Н1 Групп». Сам БЦ начинали строить ещё в далеком 2008 году, когда Колодин был пушкой страшной, а глобализация — глобальной. Предположим, что новый собственник проекта как-то попытается получить льготу за создание МПТ. Хотя по всей логике она не должна распространяться на такие давние долгострои. Сам проект экспонировался за 2,2 ярда рублей, учитывая, что экспонировался он долго, явно продали с дисконтом относительно публичного ценника. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

К слову об Apsis Globe, у них на сайте в «реализации» висит проект «2-й Котляковский, 3», «1-й Котляковский, 4А». Изначально это был кусок «Пионера», но потом был продан компании ОМ, они уже летом 2024 года продали в лапы Apsis Globe. И скорее всего, Apsis Globe ищет кому продать эту радость дальше. Получается через 3 девелопера площадка уже прошла, а реализовывать должен 4-й? Какой процент маржи достанется этому добряку, учитывая, что все при продаже точно в ценник закладывали свои банковские процентики. Архитектура полностью по чек-листу. Максимум «корон» в проекте. Но, локация требует Пионер и ПИК качают локацию, Догма пока в ожидании (в ожидании, когда процентов за бридж накапает так много, что стартовать продажи придется за лям двести😂😂😂). «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

На ЗУ «Вернадского, 8А» реализуют проект, похожий на акт любви проектов «Остров X — Виллы» и Springs. Если с текущими проектами не сравнивать, то это какая-то грибовидная архитектура. Проектом занимается Apsis Globe, они должны его ввести летом 2029 года, но есть полное ощущение, что данный игрок может проект кому-то для реализации продать. В целом очень жалко, что застройка в квадрате между Мичуринским, Вернадского, Ломоносовским и Раменским бульваром получилась такая аляповатая. Архитектурный винегрет из всего того, что можно было и нельзя придумать. Кажется, что уж лучше бы разработали дизайн-стратегию или дизайн-код для всей «Долины МГУ» и уже потом осваивали каждый ЗУ с понятным подходом и логикой. А сейчас это даже не винегрет, а архитектурная пицца. Когда всё, что не было нужно, кинули на тесто и запекли. Жрите, москвичи и гости столицы. Никакой работы с контекстом не было и нет. Напомним, что у метро «Университет» может появиться застройка на участке «Ломоносовский, 23А» и «Вернадского, 6В». Также мы ожидаем старт продаж на ЗУ «Вернадского, 10» и стройку пачки яиц под названием «Ломоносов-2». «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Обычно с архитектурой авангарда связаны вой и сопли, что что-то снесут, разрушат и т. д. Но, как оказывается, бывают обратные случаи, и не одним Наркомфином едины. Авангардный дом по адресу Суворовская, 2/1, к. 2 будет ремонтироваться. Это последнее сохранившееся конструктивистское здание для рабочих «Электрозавода», архитектора М. Мотылева. Ранее два других корпуса были снесены ради строительства жилья по программе реновации, а расселены еще в 2010-е. В рамках работ запланирована реставрация фасада из краснокирпичных стен. Чердачное пространство будет преобразовано в полноценный жилой шестой этаж. Выглядит — супер! По информации Мухина, проектные решения разработаны бюро «МВ-ПРОЕКТ». Девелопером проекта является «ИСК «Гринвич», техзаком выступает концерн «МонАрх», а подрядчиком, согласно данным тендеров, станет «ИСК «Родина». В соседнем жил. массиве «Преображенском» дом по адресу «Преображенский вал, 24 к2» будет взбадривать Galaxy Group. Вот такие удивительные дела на Преображенке, что авангард решили не сносить, а реновировать. Тогда возникает вопрос. Если дома оказались «крепкими» и появилась экономическая возможность реновирования, то почему были снесены их соседние братья, которые точно представляли из себя архитектурную, историческую ценность? Строились-то они в одно время и амортизировались в него же. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Для Блажко-Бердзского ЗУ «Курсовой, 15» есть даже визуализации, как написал Мухин, внимание, цитата: «Проект разработало лондонское бюро Dmitry Velikovsky Studio». Сразу видно по названию, что бюро лондонское. Сейчас над данным проектом расположен довольно непримечательный авангардный домик. Его полностью под снос, а вот это изваяние в «классическом стиле» на набережную. Остоженка нынче странный предмет — вроде бы понты, а вроде бы нет. Если не учитывать место под названием «танцы» на набережной, то точек притяжения на нем нет. Кто-то скажет, тихая роскошь, а кто-то отметит полный тухлят. Но что тут людей девелопер зарядит за метр треху мультов — никаких сомнений нет. Остаётся теперь только дождаться старта очередного проекта рынка роскошной Москвы. Есть ли этот спрос за 3+ мульта с метра или нет — не важно, главное стартовать. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Неоклассическая архитектура случится на ЗУ «Юрловский, 2/4». Как-то темка с неоклассикой выпала из публичного обсуждения, поэтому придется достать эту тухлую рыбу обратно на стол. Как видите, запроектировали псевдосталинку в Сезаровских традициях строительства неоклассики. Максимальная высотность по текущим меркам небольшая — всего 140 метров. Локация у площадки неплохая, с 3 сторон зелень — как гарант того, что ничего близкого в окна не воткнут. Удивительная штука — история. Отрадное — такой классический панельный спальник, куда нога ампирности даже не вступала. А тут на тебе — ампир из 2020-х. Проектом изначально занимались Капиталисты, но в начале 2025 года на правах мастер-девелопера отправили в лапы многоуважаемого Блажко и УК «Бёрдз», по информации Мухина, «Бёрдз» связывают с ПСБ. И данное УК участвует в других проектах Блажко: Five, «5-й Донской, 21Б», «Сити-2», «Курсовой, 15», «Амурская, 5», «Боженко, 7-11», «Смольная, 14, стр. 2» и «Кавказский, 54» (Кажется, что Максима Евгеньевич знает как из КРТ выходить). У самого Блажко, говорят, что ещё есть 10-12 площадок для элитных проектов. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Давно не вспоминали про проект на ЗУ «Молодогвардейская, 64/9». Мастер-девелопер — MR, активно над ним работает, и скорее всего ищет кому толкнуть. Проблема только одна. Постепенно амбициозные девелоперы и девелоперы из региона с чемоданом лаве заканчиваются. Да, и банки хотят гарантий, что ими выданное проектное финансирование не будет профукано амбициозными и региональными, а во-первых, принесет доход, а во-вторых, ипотеки превратятся в залоги. Из интересных подробностей, в проекте запланирована башня 288 метров. Для примера это как Национальный космический центр в Филях. К слову, 14-е по высоте здание Европы. РВЭ планируют в конце 2030 года. Ждём визуализаций по проекту. Ранее всплывала наркоманская концепция от Kleinewelt Architekten, но она точно в стол. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

В середине июня 2026 года появился архитектурный чек-лист. Созданный для того, чтобы архитекторы особо не занимались своим творчеством, а выполняли нормативы, как проверенные подрядчики-ремесленники. Причем сверстан чек-лист был очень плохо. Как будто доверили какому-то стажеру, потому что много ошибок, странные примеры и т. д. Теперь ДГП опубликовало методичку для получения АГР. Она уже сделана значительно профессиональнее. Тут уже и примеры интересные, и какая-то есть концепция повествования, и обоснование подходов. До мух докапываться не будем, просто ознакомьтесь с тем, как город видит строительство в городе. Декларируемая цель: «Основная цель — создавать гармоничный, функциональный и привлекательный город для жителей и туристов». Слово «функциональный» — это, конечно, звучит мощно, учитывая, как архитектурные излишества снижают эффективность и функциональность зданий. В любом городском вопросе действует принцип сдержек и противовесов, и основная проблема архитектуры столицы сегодня — это ее оторванность от экономики и максимальный фокус на визуальной составляющей. Когда форма, картинка определяет функцию, а не функция эту картинку. Доказательства тому — все эти супер-пупер колледжи, школы будущего и АРГки для современных ЖК. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Кажется, рынок офисов сейчас разделился на две категории: те, у кого бизнес-центры пока существуют в основном на бумаге (а это, на минуточку, 37 проектируемых БЦ), и те, у кого уже есть готовые метры. И это сейчас особенно важно. В 2027 году ввод новых офисников заметно скукожится — девелоперский цикл составляет 3–5 лет, а в 2022-м выводить офисы в промышленных масштабах было еще немодно. Так что качественные площади арендаторы всё равно разбирают, и всё, что есть готового, рынок с удовольствием проглотит. На этом фоне Стоун очень вовремя пополнил список девелоперов с готовым продуктом. За первое полугодие завершили строительство на Савеловской, Ленинском и Бумажном — около 230 тыс. кв. м. У кого-то год явно проходит без пауз: сегодня еще и шлифанули РС для жилого Стоун Блика (с таким количеством МПТ выводить жилье особенно приятно). #третийадмин подмечает, что готовые офисники Стоун — это проекты другой эпохи: без архитектурных излишеств, сложной пластики и попыток «удивить любой ценой». Сегодня такую архитектуру согласовать было бы невозможно, зато для будущих арендаторов в этом есть очевидный плюс — никакой потери полезных площадей внутри здания. При этом нельзя сказать, что проекты выглядят скучно. Дорогие фасадные материалы, фибробетон и натуральный камень делают свое дело: здания спокойно выделяются на фоне окружения без желания перекричать соседей. И этого вполне достаточно. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Пока школьники ставят рекорды по сну до обеда и прогулками без расписания, а взрослые ловят солнечные дни отдыха, у девелоперов по классике — подготовка к учебному году. Вот и в «Южной Битце» от «1-го ДСК» (входит в ГК ФСК) ввели в эксплуатацию новую школу на 1150 мест. Трёхэтажное здание объединило учебные классы, лаборатории, спортивный и актовый залы. Хороший подарок для жителей ЖК к 1 сентября: дорога до школы теперь займет пару минут. В общем, постепенно «Южная Битца» превращается в современный район для жизни со всей нужной инфраструктурой внутри: здесь и детские сады, и поликлиника, и спортивно-игровые пространства, а теперь — ещё и школа. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Как нас поправляют из зала, ЦЛП на «Красном Октябре» ничем не рулило. А разворачивалась там настоящая, архитектурная Санта-Барбара. В 2025 году 4 бюро разрабатывало архитектуру, соответственно, 4-х лотов внутри мастер-плана Меганома. Лидировал процесс Григаном из Меганома. Мэр не принял этот проект и отправил на переработку всё: и архитектуру, и мастер-план. В 2026 началась совместная работа этих же 4-х бюро, в результате чего появился новый мастер-план. Маэстро Скуратов сделал на своем участке нежилую тонкую башню, ЦЛП сделали «cобор» с голубями, Меганом с SAGA переделали оконечность острова с треугольным домом. Потом уже маэстро Скуратова заменили на GAFA. Меганом потерял свой треугольный дом, там теперь Парсек. ЦЛП потеряли знаковый дом — там тоже Парсек. Ничего себе, кого подвинули не самые известные Парсеки. В итоге есть великолепная пятерка: ЦЛП, Меганом, Парсек, SAGA и GAFA. Процессом никто из этих бюро больше не рулит, дома согласованы, всё увязывает между собой девелопер проекта — Гута. Как вам итоговый проект? Кажется, что спокойный, выдержанный изначальный проект был более уместен. Сейчас всё по традициям архитектурных излишеств с максимальными свистелками и перделками. Обсуждаем тут. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Вчера презентовали концепцию второй очереди проекта «Красный Октябрь» — ЗУ «Берсеневская, 6» и «Болотная, 15». Рулит процессом там бюро ЦЛП, но, поскольку в городе теперь принято подкидывать работенку всем сразу, ещё 5 бюро делали какие-то дома, куски проекта. Первый треш — это башня. Она мелькала в концепции маэстро Скуратова, но будет другой. Вообще очень странно, что такую высотность согласовывают в данной локации. Тут должна быть только одна доминанта, и это ХХС. Второй треш — опять голуби появились. Ладно, один раз в ЗИЛАрте поиграли в голубей. Но, тут то зачем? Что за вторичность? Третий треш — ценник. От 3 мультов за метр. Откуда столько богатых людей на весь этот объем — никого не интересует. Будут открытые дворы, все для солидных господ, надо быть ближе к народу, а не закрываться от всех заборами, рвами и крокодилами. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Пока некоторые застройщики все еще ждут разрешения на строительство в лакомой локации у ВДНХ, MR закончил возведение монолита трех корпусов «МИРА», так что уже сейчас можно оценить силуэты нового премиального жилого комплекса. Казалось бы, еще недавно обсуждали концепцию проекта от Kleinewelt Architekten (и фиксировали тренд на более спокойную архитектуру взамен разноцветной), а комплекс уже готов больше, чем наполовину. Сейчас девелопер активно работает над фасадом, монтажом светопрозрачных конструкций и черновой отделкой. Локация, конечно, топовая, из плюсов — выход в парк «Акведук» прямо из лобби, 50 метров до берега Яузы, панорамные виды собственно на самый старый акведук московского водопровода — Ростокинский. Ну а с другой стороны — на ВДНХ и «Рабочего и колхозницу». Завершить строительство планируют в III квартал 2027 года. Дела у премиального комплекса продвигаются быстро, поэтому будем следить за процессом. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Форму продолжают разбирать по кирпичикам. На этот раз из портфеля Forma выпала площадка на ЗУ «Касаткина, 11». Столько лет мы ждали, ждали проект, его на движении показывали, и все. Не будет проекта от Forma, а будет проект от Tekta Group. Они уже не первый раз отоваривались в структурах ПИКа. Ранее покупали: «Пыжевский, 5» (где-то грустит по данному вопросу господин Даньшин) и «Дербеневская, 20». Проект на Касаткина получился крутой. Бабок, работы и времени Forma потратила точно много. Даже как-то немного жалко, что продают любимых детей, то Пресню, то Касаткина. Но, рынок на то и рынок. Дует ветер в спину, надо самим строить. Не дует — то надо заниматься точечными монетизациями. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Как и предполагалось ранее, проект «Демидов, 26» на ЗУ «Новая Басманная, 26» мастер-девелопер — MR слил амбициозному игроку — ГК «Отрада». Все хотят поиграть в стройку элитной недвижимости Москвы. А MR является путеводной звездой для таких желаний. Главное, чтобы на вашем счету водились бабурики. А когда есть бабурики, то можно заняться и стройкой в центре. Почему такой ажиотаж на покупку элитных проектов? До 2022 года элитка в Москве была в районе 1 млн руб./кв. м. Сейчас же все ставят ценник 3 и больше и ждут. Ждут, когда солидные господа купят себе уникальный лот. В любой фин. модели девелоперского проекта всегда пытаются «натянуть» именно доходную часть, а в данном сегменте она сейчас очень хорошо натягивается. Как пишет Мухин, компания «Отрада Хаус», связанная с ГК «Отрада», стала владельцем фирмы «Оникс-Холдинг», которой принадлежит компания-застройщик «Оникс-Девелопмент». Именно она выступает застройщиком данного проекта. Справится ли ГК «Отрада» с реализаций такого сложного проекта? Покажет время. Но, элитных девелоперов в столице становится все больше и больше. Интересно, как переименуют проект. «Отрада на Басманном» или «Отрада Демидова»? Плюс, кто будет работать с ОКН — усадьбой Демидовых. MR или уже ГК «Отрада»? В июне MR купила на аукционе соседний ОКН — дом графа Мусина-Пушкина на Разгуляе. Может это говорит о том, что MR становится девелопером, работающим с ОКНами Москвы? Хороший профиль на тяжелом рынке. ПИК в ген. подрядчики пойдет, MR вон в реставрацию. Рубрика кто-куда... «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Вот помните, как раньше было: выводят новый ЖК, режут первые этажи на лоты, продают помещения инвесторам — и всё. Дальше там сами справляйтесь, как хотите. Но из-за такого подхода многие помещения пустовали, а арендаторы активно менялись. И для инвесторов такая нежизнеспособность торговой среды становилась большим риском. А ведь ритейл напрямую зависит от того, как живут люди в ЖК: где пьют кофе, как передвигаются в пределах комплекса и есть ли трафик. И хорошо, когда об этом всём думают заранее, а не лепят на проект сверху, чтобы просто запихнуть. Хороший пример показывает «Талан» в проекте «Инджой». Здесь стараются продумать повседневные маршруты жителей не только ЖК, но и всего района, и исходя из них делать ритейл с четкой экосистемой помещений для магазинов, аптек, кофеен и других компаний. Вместо хаотичного заполнения первых этажей — четкая экосистема помещений с панорамными витринами и высокими потолками для размещения магазинов, аптеки, кофейни, клиники, салона красоты и других сервисов. Дополнительными точками притяжения, которые сформируют высокий трафик, станут спортивный комплекс с бассейном и общественный пешеходный бульвар. А еще очень кстати здесь откроются два ресторана, так как в этом районе остро ощущается дефицит качественной хореки. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости? Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось? Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса. Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень. И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят. А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед. Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3). Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ЦБ и запреты на рассрочки «Цена квартиры при покупке в рассрочку не должна отличаться от стоимости жилья при полной оплате», — заявил зампред ЦБ РФ Михаил Мамута. Регулятор предлагает закрепить такой принцип в законопроекте о регулировании рассрочек на недвижимость, который в ближайшее время планируется внести в Госдуму. Началось в колхозе утро. ЦБ РФ продолжает лезть со своими советами в «небанковский продукт» под названием «рассрочка». Причем предлагают заведомо экономически странное решение. Деньги стоят денег, и очень странно иметь позицию, при рассрочке нельзя увеличиваться стоимость квартиры. Ноги позиции растут из простой логики. Завышение цен на квартиры и их более быстрое вымывание так или иначе поддерживает рынок, спрос и рост цен на рынке. А с чем сильнее всего борется у нас ЦБ? Правильно, с инфляцией, ростом цен на что угодно и в особенности на квартиры. Девелоперы играли в увлекательную игру — «халявная рассрочка без наценки» во второй половине 2024 года, когда закончилась массовая льготная ипотека. Но довольно быстро все поняли, что финансовой эффективности такой подход не несет, а скорее это выстрел в колено. Рассрочка — это рано не наполнение счетов эскроу, пустые эскроу плодят банковские проценты за ПФ. Кто будет эти проценты добровольно оплачивать? Вот тут и появилась логика с наценками, когда хочешь рассрочку — будь любезен по итогу заплати за квартиру на 20-40% больше. Странно, что в пресс-релизе ЦБ эта дельта написана как 15-20%, на самом деле наценка за рассрочку сейчас может составлять все 40%. Причем в начале 2025 года ЦБ волновал именно вопрос того, что при рассрочках не будет наполняемость эскроу. Главное не быть заложником собственных решений и вовремя обратить внимание на другую проблему. Кроме запрета наценок хотят ещё регулировать формат договора рассрочки: ограничение штрафов за просрочку и прозрачный договор (хах, очень смешно, а то ипотечный, банковский договор очень прозрачный, или они так размером шрифта переплаты по ипотеке на первой странице гордятся?). Плюс хотят информацию о рассрочках в бюро кредитных история. Скорее всего, бизнес пошлет нафиг эти инициативы, например, при рассрочке на готовое жилье она прописывается в договоре предварительной купли-продажи (Пред ДКП), а этот договор ни в каком Росреестре не регистрируется, а значит кто проконтролирует, какие условия рассрочки прописаны и как прописаны между девелопером и клиентов? Никто. Короче, как обычно. Суровость ипотечного стандарта регулируется пофигизмом исполнения его на местах. Суровость пресс-релизов ЦБ регулируется отсутствием инструментария для контроля этих инициатив. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

ДДУ и ДКПБН Продолжаем делать обзор на наш девелоперский сленг, в прошлых сериях были: «СКБ и УВК», «МПТ и ВРИ» и «ТЭП и АГР». Сегодня у нас два ключевых договора для покупки строящейся недвижимости. Сданное обычно продается ДКП (договор купли-продажи) или пред ДКП (это когда объект продается в рассрочку и не регистрируется, и сделка до гашения рассрочки не регистрируется в Росреестре). И так, погнали, ключевое — ДДУ, договор долевого участия. Основа основ рынка первичной недвижимости с момента появления 214-ФЗ. Уже более 10 лет является гарантом передачи квартиры дольщику. До 2016 года ещё в ходу были всякие ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), а вот после в столичном регионе их уже особо не осталось, хотя некоторые альтернативно одаренные граждане интересуются, можно ли купить как-то иначе квартиру, ведь «цена интересная, проект уникальный». Нет, нельзя, квартиру на этапе стройке можно покупать только по ДДУ. Все остальное — огромные риски. Но у нас народ такой, рискующий, потому что шампанское пить любят все, оттуда и бывают вопросы инвестиций в проекты, продающиеся не по ДДУ (да-да, а они есть). Если 10 лет назад ДДУ — это договор, который регламентирует отношения между покупателем стройки и девелопером, то сейчас это более сложный конструкт. Как минимум потому, что к ДДУ привязана вся эта система с проектным финансированием, эскроу-счетами и проектными декларациями. Почему это важно? Да потому что девелопер не может начать заключать ДДУ без получения проектного финансирования и открытия эскроу счетов. То есть Минстрой сдал девелоперов в лапы банкам чисто в рамках 214-ФЗ. И банки свою копеечку за выдачу ПФ и держание денег на эскроу точно заработают. К слову, эскроу счета — это один из самых маржинальных банковских продуктов. В начале года некоторые участники рынка публично говорили про нефункциональность этого инструмента ДДУ-ПФ-эскроу и «эскроу-рабство», но эти разговоры так и остались разговорами. Никаких поэтапных раскрытий, никаких процентов за пользование деньгами девелоперам не будет. Только снижение ставки проектного финансирования за счет наполненности эскроу счетов. С банков взятки гладки. Сами кредит выдали, сами же у себя эскроу держат, девелоперов доят. Поскольку квартиры только по ДДУ, а город Москва раздает льготу на смену ВРИ за строительство МПТ, девелоперы ломанулись в стройку офисов. Вот как раз офисы можно торговать с помощью другого договора — ДКПБН, договора купли-продажи будущей недвижимости. Тут всё по старинке. Бабки капают на счёт девелопера, а не на счёт алчного банка. Но есть нюанс. Заключить такие договора может только юрлица или ИП. То есть физик купить что-то по ДКПБН ничего не может. Сделано это в первую очередь потому, что не построят вам что-то по ДКПБН — ваши бизнес-риски. Не надо плакат распечатывать и им трясти в публичных местах. Проблемы бизнеса — это проблемы бизнеса, а не обычного физика. Если по ДДУ для старта продаж нужно получить все согласования, РнС, ПФ и т. д., то по ДКПБН можно когда угодно. Хоть на этапе «мы нафантазировали вот такой проект». Это очень развязывает девелоперам руки, но действовать надо аккуратно, чтобы не случилось «феноменального фейка». Девелопмент — это искусство управлять деньгами во времени, и чем ты раньше можешь начать привлекать деньги, тем лучше. Из-за того, что ДКПБН можно заключить только с юриками и ИП, девелоперы пошли массово строить офисы по ДДУ. Ну, во-первых, не все умеют собирать спрос по ДКПБН, во-вторых, надо расширять воронку, торговать людям, которые чисто физически не могут даже сделать ИП, но у них есть бабки. Простой пример — госуха. Бабок у некоторых товарищей — жопой жуй, а купить офис не могут. Непорядок, поэтому и появилось офисное предложение по ДДУ. Там всё как с квартирами, защита 100%, бабки будут лежать на эскроу. Итого — покупаем квартиры по ДДУ. Никакие договоры дарения за отделку, переуступку, где на эскроу-счете лежит половина стоимости или того меньше квартиры — не подписываем. В ДДУ должно быть прописано всё то, что вы хотите получить в итоге. Все допники — это разводняк. Офисники можно и даже нужно покупать по ДКПБН, особенно на ранних этапах. Именно на раннем этапе заключения ДКПБН можно словить максимальную доходность от инвестиций. Риски тут значительно выше, но чем выше доходность от инвестиций — тем выше риски этих инвестиций — золотое правило. Думайте! «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Крупный офисный центр может появиться на ЗУ «Сиреневый бульвар, 2А», «Сиреневый бульвар, 2/1» (1). Сейчас прорабатываются разные форматы массинга и посадки, но одно ясно точно — высотность будет 25-30 этажей. Пару лет назад Мухин публиковал ещё один вариант посадки и писал, что это может быть ЖК. Хотения КП перевести участок в жилое назначения не увенчались успехом и по ходу будет реализовывать офисы. Сейчас МПТ всем нужны. Спасибо, льготе за ВРИ! Обживается локация бывшего «Черкизона». Кстати, москвичей можно поделить на два типа людей: кто ходил на Черкизон со стороны Черкизовской и кто со стороны Измайловской (она же Партизанская). Скоро уже никаких реликтов, напоминающих про суть локации 20 лет назад, и не останется. Поле всё застроили реновацией, остальные кусочки постепенно вовлекаются в девелопмент. Ожидаем выход на рынок ЗУ «Щелковское, 2А» — это НИИ «Дельта» (2) и застройку КРТ «Сиреневый бульвар, 4» (3). Ещё кисы из домрф вытаскивали на аукцион «Сиреневый бульвар, 4» (4), (это рядом с КРТ по реновации), но потом участок убрали. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX