КОТЛОВАНЪ

💵 Без льготной ипотеки продажи упали в всех миллионниках

В лидерах по снижению среди миллионников — Краснодар (куда замедляется миграционный приток), а также мегаполисы, заметную роль в экономике которых играет промышленность (Самара, Уфа, Красноярск, Екатеринбург).

Схожие тренды и среди прочих крупных рынков. В топ-5 по сокращению числа сделок попали Тула и Ижевск (несмотря на их специализацию на ВПК). Рост спроса фиксируется лишь в регионах, где сохраняются особые условия по ипотеке (в Арктике и на Дальнем Востоке) или есть нерыночные факторы такой динамики (в Курске). 💬 Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики

Борьба с «резиновыми» квартирами становится... «резиновой» В Госдуму приехал очередной законопроект, направленный на борьбу с регистрацией в одной квартире бесконечного количества мигрантов (была такая версия документа и вот такая). На этот раз разродились следующей мыслью:  установить на уровне 6 «квадратов» на человека минимальную площадь для регистрации иностранных граждан по месту жительства, но при расчете также учитывать прописанных лиц. Авторы очередной инициативы считают, что принятие законопроекта таки позволит решить проблему «резиновых квартир», ограничить злоупотребления правом собственности и упростить миграционный учет. За судьбой старого-нового документа следим тут.

🪖 С начала «гаражной амнистии» россияне оформили более 605 тыс. объектов — Правительство ⭐️ Марат Хуснуллин, вице-премьер:

Президент подписал закон о «гаражной амнистии» в апреле 2021 года, он стал важной мерой поддержки россиян, которые получили возможность оформить по упрощённой схеме незарегистрированный гараж и землю под ним. Почти за 4 года реализации «гаражная амнистия» продолжает показывать свою востребованность среди населения. В упрощённом порядке оформлено уже более 605 тыс. объектов, в том числе 205 тыс. гаражей и 400 тыс. земельных участков под ними. Эта работа направлена на защиту прав и интересов граждан, а также стимулирует развитие рынка недвижимости.

🔵Больше всего гаражей оформили в Омской, Московской и Тюменской областях, а лидером по земле стала Тюменская область — 21,1 тыс. участков.

❗️Выдачи льготной ипотеки могут упасть на 15-25% из-за отмены субсидий банкам Отмена с 7 августа повышенного возмещения банкам может привести к сокращению выдач льготной ипотеки в России на 15-20%, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты. Минфин с 7 февраля по 6 августа увеличил возмещение банкам по семейной, дальневосточной и арктической ипотеке до 3 и 3,5 процентных пунктов соответственно. Ранее возмещение рассчитывалось как ключевая ставка ЦБ плюс 2 процентных пункта минус ставка по льготной программе. Теперь компенсация будет равна разнице между ключевой и льготной ставкой, увеличенной на 1,5–2 процентных пункта. При высокой ключевой ставке этого может быть недостаточно для покрытия издержек, что снизит выгоду для банков и может ужесточить условия для заемщиков, включая повышенные первоначальные взносы и более строгий отбор. 🏦 Подписаться на БанкБлог

ЦБ принял ряд решений по макропруденциальной политике 🤩ЦБ впервые установил количественные (макропруденциальные) лимиты на выдачи ипотечных кредитов в сегменте ИЖС и по нецелевым потребкредитам под залог недвижимости. Меры начнут действовать с 1 октября 2025 года.

«Для ограничения наиболее рискованных выдач Банк России устанавливает МПЛ на уровне ниже среднерыночных значений, сложившихся в II квартале 2025 года. В дальнейшем значения МПЛ в сегментах ИЖС и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости будут постепенно ужесточены до уровня, который характерен для классической ипотеки на первичном рынке и необеспеченных потребительских кредитов соответственно», – сообщает ЦБ.

Одновременно регулятор: 🤩сохранил на 4 квартал 2025 года действующие значения количественных лимитов по ипотечным кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах; 🤩снизил с 1 сентября макропруденциальные надбавки по кредитам на приобретение строящегося жилья. #цбрф #ипотека #важное @rusipoteka

📑 Правительство внесло в ГД законопроект об ипотечных каникулах для семей с детьми в России на срок до 1,5 лет. #законодательство @rusipoteka

(к предыдущему посту) Интересно, кто из социальных архитекторов внутренней политики додумался назвать отечественный мессенджер латиницей — «Max»? Особенно на фоне официальной кампании по отказу от англицизмов и борьбы за всё «наше», «родное» и «суверенное». В версии, что название связано с министром Максутом Шадаевым, честно говоря, не верится — он, человек образованный, интеллигентный и явно не склонен к такому «самовозвеличиванию». Видимо, кто-то «со стороны» неудачно поиграл с неймингом, даже на таком «верхнем уровне» — и то раздолбайство. Если опустить лингвистические придирки, ситуация выглядит грустно. Начальники взялись «проталкивать» Max в народ с полной серьёзностью и административным напором. И делается это, как обычно, без подготовки, без внятных объяснений и без диалога с профессиональным сообществом. Красноречивый факт — массовый отказ от комментариев в статье РБК, которая стала первоисточником новости. Ни представители самого Max, ни Минцифры, ни «Ростелекома», ни крупных IT-интеграторов, вроде СКБ Контур, не захотели разъяснить, как будет работать новая система документооборота. А это уже сигнал: на местах участники рынка и чиновники сами пока не понимают, как реализовать инициативу. Команда «сверху» дана, но исполнители пока действуют «на ощупь». Что это значит для сделок с недвижимостью? Во-первых, вызывает тревогу безопасность. За последние дни «прилегли отдохнуть» Аэрофлот, «Почта России», две сети аптек и другие ресурсы. Россия стабильно удерживает печальное первое место в мире по утечкам персональных данных. И вот теперь нам предлагают проводить сделки с жильём (порой единственным) — через мессенджер, в безопасности которого никто пока не может дать гарантии. Особенно в условиях, когда даже крупные госкомпании уязвимы, а тут новый продукт, который, судя по всему, ещё толком не протестирован. Во-вторых, становится очевидно, что Max создавался вовсе не ради удобства пользователей. Его главная цель — чтобы новости читали не в Telegram, чтобы можно было «одним нажатием кнопки» выключать неугодные каналы. Но расплачиваться за такие амбиции скорее всего будут обычные граждане — своим жильём и утекшей личной информацией. Рынок недвижимости втягивают в эту историю, потому что «через кошелёк» всегда действовать эффективнее. Сделки с жильём — это чувствительный процесс, где важна каждая мелочь, и любая ошибка или утечка может стоить слишком дорого. Зачем тащить туда мессенджер с непрозрачной архитектурой и неотлаженной защитой, непонятно. Если уж так важно «накачать» подписчиков, можно было бы просто обязать бюджетников установить приложение и получить лишние 10–15 миллионов скачиваний. Но почему-то решили идти в лоб и сразу через «святое» — через сделки с жильём. И это уже совсем другая цена за продвижение Max. Слишком высокая стоимость подписчика получается. Не удивлюсь, если в ближайшее время через Max начнут рассылать и платёжки по ЖКХ.

Max теперь обязателен при подписании документов по сделкам с недвижимостью. С 24 июня вступил в силу новый закон, меняющий порядок работы с электронной подписью — теперь документы для подписания будут передаваться исключительно через национальный мессенджер Max. Это касается как физических лиц, так и компаний, работающих с усиленной квалифицированной (УКЭП) и неквалифицированной электронной подписью (УНЭП). Для рынка недвижимости это означает одно: любые сделки — от подписания договора купли-продажи до подачи заявлений в Росреестр — потребуют обязательного участия Max в цифровом документообороте. Если раньше документы направлялись напрямую в приложение «Госключ», то теперь они должны сначала поступать в Max, а уже оттуда — в «Госключ» для подписания. Таким образом, привычная схема взаимодействия в ипотечных сделках и работе с эскроу-счетами трансформируется. Банки, застройщики, риелторские компании и сервисы ЭДО будут обязаны перестроить свои IT-процессы под новую интеграцию — с API Max. По оценкам экспертов, основная нагрузка ляжет на операторов ЭДО и IT-платформы, связанные с недвижимостью, такие как СКБ Контур, Такском, Тензор и другие. Министр цифрового развития Максут Шадаев ранее подчёркивал, что электронная подпись должна стать «массовым инструментом»: теперь, например, клиент салона связи или участник сделки с недвижимостью сможет подписать договор прямо в мессенджере. На практике это будет выглядеть так: застройщик или банк направит клиенту договор через Max, тот подпишет его в «Госключе» и вернёт обратно — всё через интерфейс мессенджера. Изменения пока не затрагивают документы, приходящие с портала «Госуслуги». Там всё остается по-прежнему. Однако все коммерческие документы, включая сделки с недвижимостью, переводятся на новую схему. При этом сразу несколько собеседников РБК на рынке указали, что пока нет финальных технических требований и спецификации API Max. Не выпущены ещё и подзаконные акты с указанием, когда должны появиться эти требования, что вызывает беспокойство у бизнеса. Оценить затраты на доработку систем и перестройку документооборота пока невозможно. Max хотят сделать даже насильно обязательным элементом цифровой инфраструктуры, и для компаний, работающих с недвижимостью, это означает необходимость пересмотра бизнес-процессов уже сейчас.

Просрочка и не планирует снижаться. На начало июля ЦБ фиксирует увеличение просроченной задолженности по ипотеке до 145,1 млрд руб. Темп прироста за год составил 110,2%, а за месяц — +6,9%. Общая доля просрочки — 0,7%. Просроченная задолженность продолжает увеличиваться на более 10 млрд руб. в месяц. До мая она прибавляла на 5 млрд руб. Традиционно крупнейшие должники живут в ЦФО — 31,7%. Жители столицы просрочили банкам 19,3 млрд руб. На втором месте Московская область — 14 млрд руб. ™️ Домострой

В дополнение к данным о просроченной задолженности на середину 2025 года иллюстрация как менялась динамика «плохих» и «хороших» ипотечных кредитов относительно начала 2020 года (до запуска массовой льготной ипотеки). @REBURG

❗️РУСИПОТЕКА - итоги июня Высшей ипотечной лиги. Объем выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке ведущими банками за январь-июнь 2025 года. #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига #ПервичныйРынок #Новостройки @rusipoteka

❗️РУСИПОТЕКА - итоги июня Высшей ипотечной лиги. Объем ипотечного портфеля ведущих банков на 01.07.2025г. #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига #ИпотечныйПортфель @rusipoteka

❗️РУСИПОТЕКА - итоги июня Высшей ипотечной лиги. Объем выдачи ипотечных кредитов по различным ипотечным программам ведущими банками за январь-июнь 2025 года. #ВыдачаИпотеки #ВысшаяИпотечнаяЛига @rusipoteka

Ипотечный портфель в последний год почти не растет, чего не скажешь о проблемных кредитах. На фоне стагнации ипотечного рынка, просроченная задолженность продолжает быстро увеличиваться. Если текущие темпы изменения ипотечной задолженности сохранятся, то в ноябре-декабре 2025 года объем просроченной задолженности превысит отметку в 1%. Аналогичный показатель был на рынке в середине 2018 года. Вот только общая ипотечная задолженность с того момента выросла в 3,4 раза, поэтому объем плохих кредитов с каждым месяцем обновляет максимальный показатель и в 4 кв. 2025 года превысит уровень в 200 млрд. рублей. @REBURG

🇷🇺 Максим Грицкевич, глава Банка «ДОМ РФ», замгендиректора госкорпорации «ДОМ РФ»: ▪️Мы (Банк ДОМ РФ – прим.) практически не выдаем рыночную ипотеку, выдаем только льготную. Рыночный сегмент у нас очень маленький, около 5%, мы на нем не фокусируемся. ▪️У нас основные каналы привлечения ипотеки – это застройщики. У нас исторически небольшой объем работы с риэлтерскими агентствами. Будем над этим работать в будущем, но сейчас нам это не очень интересно. Уровень ставок такой, что этот продукт не самый легкий, а существующий рабочий канал продвижения через застройщиков хорошо работает. ▪️Есть винтажи третьего квартала 2023 года, когда кредиты выдавались по более низким ставкам и с низким первоначальным взносом, такая была конкуренция банков. Просрочка по ним выше, чем по другим программам, но все равно очень низкая, уровень NPL 90+ около 0,6-1% в год. Но даже в этом конкретном поколении кредитов это уже заложено в цену, поэтому мы не переживаем. ▪️Сейчас 13% (доля жилья, которая продается в рассрочку застройщиками в портфеле Банка ДОМ РФ – прим.). В начале прошлого года была около 6%, то есть выросла как минимум в два раза. В новом поколении продаж с горизонтом ввода 2-3 года средняя доля рассрочки составляет порядка 25%. Если старые проекты будут выгашиваться, а продажи в рассрочку сохранятся, то ее доля достигнет 25% от всего портфеля. ▪️85% всей рассрочки в нашем банке – это проекты бизнес, премиум, элит-класса, там никаких проблем с обслуживанием нет. В проектах эконом-класса рассрочка составляет 6% от общего объёма ДДУ. То есть основной рост рассрочек за счет бизнес и более высокого класса жилья. Поэтому мы считаем, что текущий уровень рассрочки не является проблемой. ▪️Мы намерены таргетировать достаточно большой объем секьюритизированной ипотеки на балансе ДОМ РФ. ▪️Фундаментальный спрос на недвижимость в стране есть – у нас низкая обеспеченность жильем и большое устаревание жилого фонда, ипотека будет пользоваться все большим спросом. В целом в стране сейчас низкое проникновение ипотеки, всего 10-11% ВВП, в то время как в других крупных странах это цифры больше 50% ВВП. ▪️Для банков в условиях роста спроса на ипотеку естественным шагом будет обращение к секьюритизации. Этот инструмент позволяет управлять структурой баланса – как нормативными, так и экономическими метриками ликвидности, кредитного и процентного рисков. Поэтому мы полагаем, что механизм секьюритизации будет становится все более востребованным. Ожидаем, что на рынке портфель секьюритизированной ипотеки в ближайшие 5 лет вырастет в 3-4 раза. #мнение #домрф @rusipoteka

Средняя площадь квартир на первичном рынке продолжает снижаться 📉 В июле, по данным Циан, средняя площадь проданной квартиры в новостройке в целом по России составила 50,4 кв. м, что на 2% меньше год к году. Самое заметное сокращение по итогам I полугодия 2025 года зафиксировано: 🛑в Чебоксарах – на 10% год к году, до 57,5 кв. м, 🛑в Кирове – на 9%, до 50,5 кв. м, 🛑в Ярославле и Липецке – на 7%, до 51,3 кв. м и 53,6 кв. м. соответственно

Граждане, пытаясь снизить финансовую нагрузку от ежемесячных выплат по ипотеке, делают выбор в пользу более компактных квартир, пояснили эксперты.

Средняя площадь проданной квартиры на первичном рынке сокращается даже несмотря на ограничения. В прошлом году в Москве запретили строительство малоформатного жилья общей площадью менее 28 кв. м, позже запрет распространился на другие регионы РФ. 🏗 Однако после ввода таких ограничений застройщики не прекратили строительство небольших квартир – теперь они предлагают их на границе норматива, что тоже уменьшает среднюю площадь проданного лота. #новостройки #первичка #недвижимость @rusipoteka

⚡️Дорогу украли — ищем направление В Красноярском крае неизвестные украли 700 тонн асфальта, снятого во время ремонта трассы Красноярск–Енисейск. Дорожное покрытие временно хранилось на обочине, откуда за одну ночь исчезло бесследно. Полиция начала розыск. Увезти сотни тонн асфальта — это не «вынести мешок цемента». Требуется техника, время, координация. А значит, воровали либо с молчаливого согласия, либо при полной беспомощности тех, кто должен был это охранять. 📌Бессмысленно бороться с последствиями, если не обращать внимания на системную халатность и коррупционные привычки. Пока у нас можно украсть даже дорогу — далеко мы не уедем.

Заметка в тему "что-то на богатом"... Сообщают, что щас за 100 лямов в элитном новострое Мск, можно рассчитывать уже лишь на односпалку в 46 квадратиков 🤷‍♂️ Такими темпами и до элитной студии дотянем к началу следующего года UPD: хотя в некоторых локациях уже и на студию не хватит ) Шринкфля́ция для богатых 🙂 @iliilitop

🫧 Домклик изучил ипотечные сделки на вторичном рынке недвижимости России за I полугодие 2025 года и определил, какие квартиры чаще всего пользуются спросом у покупателей. Стоимость ипотечных объектов Заемщики приобретали наиболее дешевые квартиры в СКФО, где медианный размер ипотеки составил 2,8 млн рублей. Самые дорогие лоты оказались в ДФО – 4,9 млн рублей. Площадь В целом по России в первой половине года люди покупали достаточно просторные квартиры. Самая большая медианная площадь объектов зафиксирована в ДФО и СКФО (46,8 кв. м). Самые маленькие лоты были куплены в ЮФО (43,7 кв. м). Возраст домов Востребованные в ипотеку лоты можно разделить на три основных категории по возрасту: квартиры в домах 2010-х, 1980-х и 1970-х годов постройки. Количество комнат В основном жители российских регионов покупали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. «Однушки» и студии наиболее популярны в ЮФО (45,1%), ПФО (38,3%) и ЦФО (37,6%). СФО стал лидером по покупкам крупногабаритных объектов: на трехкомнатные там пришлось более 21% покупок. #вторичка #недвижимость @rusipoteka

Срок продажи вторички начал сокращаться В «Яндекс Недвижимости» говорят (именно они авторы исследования), что причина в скидках: увеличилось и их количество, и размер. Итак, во 2 кв. 2025 вторичное жилье в миллионниках стало продаваться быстрее впервые за последние 1,5 года. Ловите подробности: ▪️ Средний срок экспозиции объявлений сократился на 2,7% — до 108 дней. ▪️ Сильнее всего показатель снизился в Перми (-28%, до 75 дней) и Новосибирске (-23%, до 101 дня). ▪️ В Москве средний срок экспозиции составил 101 день против 105 дней в 1 кв. 2025 (-3,8%). ▪️ Доля объявлений, цена в которых снижалась — 53% (против 48% в 1 кв.), в которых увеличилась — 8,1% (было 9,2%). ▪️ Средний размер дисконта — 5% (против 4,6% в начале года). ▪️ Самые большие скидки — 5,4% — в Краснодаре, Красноярске, Волгограде и Челябинске; дисконт в Москве — 4,5%. Как считали. Эксперты анализировали объявления о продаже жилья на площадке агрегатора. Сравнивалась поквартальная динамика показателей за 2024 год и прошедшую часть 2025 года. @novostroyman