КОТЛОВАНЪ

‼️ НЕФТЕГАЗОВЫЕ ДОХОДЫ: НЕДОБОР НГД в 1К26 - 570 МЛРД, ИЗ НИХ 234 МЛРД в МАРТЕ Данные по НГД: • НГД в МАРТЕ: 617 млрд (-43% гг), 1К26: 1443 млрд (-45% гг) • Недобор НГД в марте – 234 млрд; 1К26 – 570 млрд • В марте НК платили НДД за 4К25, когда средняя цена Urals была около 3.7 тыс руб, поэтому НДД рухнул до 192 млрд (-61% гг) • В апреле будет платиться НДД за 1К25 (средняя цена около 4.3 тыс), НДД может вырасти до 270 млрд • При текущих ценах Urals (выше 7 тыс) НДД за 2К26 (платится в июле) может превысить 600 млрд Нефть в МАРТЕ: • Urals: $77.00 (+30.5% гг) • В рублях: 6 200 руб (+22% гг) • Brent в МАРТЕ - около $100, дисконт Urals упал с 36-37% до примерно 23% 🔥 Мы не знаем о масштабе ущерба в Усть-Луге и Приморске; если разрушения большие, то это может снизить и добычу, и экспорт, и НГД Минфин остановил до 1 июля действие БП. Сейчас юани продаются только для расчета по инвестициям из ФНБ за 2П25 (4.6 млрд в день до 1 июля). В 1К26 инвестиций из ФНБ не было

😂У нас тут диагностический параметр. Когда говорящие головы рынка недвижимости начинают вещать про «отложенный спрос» это значит: 1. Рынок в тупике. 2. У застроев нет понимания что делать. 3. Отсутствует четкое видение перспектив и источников спроса. И тут в их риторике появляется «отложенный спрос». Так было в каждый кризис. Так происходит сейчас. В марте-апреле персонал застройщиков стал массово исполнять экспертные комментарии с «отложенным спросом». Переводим на русский: «пожалуйста, не увольняйте нас еще пару месяцев, дайте досидеть до лета». «Отложенный спрос» это индикатор, что больше нечего сказать. Внятного плана нет. Ждём чуда. 🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🏠 Каков отложенный спрос на жильё? Сегодня представители строительной компании "Мавис" озвучили ожидания, которые есть, наверняка, у многих продавцов недвижимости:

Если рынок воспринял это как начало цикла смягчения денежно-кредитной политики, часть покупателей, напротив, отложит покупку. Они будут ждать дальнейшего снижения ставки - до 13%, 12% и так далее, полагая, что "пик пройден". Это создает эффект отложенного спроса, который временно снижает текущие сделки.

Вводных, которые "помогают" этому тезису достаточно (по данным Frank RG 87% потенциальных покупателей отложили покупку жилья на 2–3 года, на депозитах, по оценке ЦБ, уже 67 трлн рублей), но что, если "пружина" слабее, чем все думают? Сама механика "отложенного спроса" проста - если ставка по ипотеке 20+%, то, из-за огромного платежа, люди откладывают решение (копят деньги, сидят на вкладах, арендуют), но как только кредит становится доступнее, то эти люди возвращаются на рынок и мы видим всплеск сделок. Пока семь снижений ставки ЦБ (с 21% до 15%) не изменили ничего, т.к. есть порог, ниже которого кредит становится "терпимым", и только тогда начинается реальное оживление. А по прошлому опыту, это происходит при ставке 8-9%, но давате учтем рост цен на жилье и,вероятно, этот порог сместился в район 10-12%. Три причины, по которым "пружина отложенного спроса" может не сработать: 1️⃣ Привыкание к высокой доходности При средней ставке 13-15% вкладчик получает реальную доходность 7-9% сверх инфляции, что сильно выше арендной доходности (5-6%). По мере снижения ставок эта разница будет сокращаться, но не исчезнет быстро. Пока на конец года ЦБ ожидает 13-14%, а значит ставка будут 10-11%. 2️⃣ Навес нераспроданного жилья По итогам февраля 2026 года 68% площадей в новостройках России остаются непроданными и, скорее всего этот навес будет абсорбировать накопленное предложение, а не толкать цены вверх. 3️⃣ Новые модели поведения Возможно, что в России складывается модель "вечной аренды", как после 2008 года и часть тех, кто отложил покупку уже к ней не вернутся. Все же, из-за роста цен на жилье, сохраняется разница между платежами за аренду и ипотекой. На мой взгляд, отложенный спрос на рынке жилья существует, но его масштаб переоценён. Первыми на рынок вернутся те, для кого покупка это жизненная необходимость (молодые семьи с детьми, люди с разменом, покупатели вторички с накопленным первоначальным взносом). Вторая волна (уже при ставке 10-12%) будет в себя включать "депозитчиков", но на их деньги огромные планы и у Минфина фондового рынка. Последним (при ставках ниже 10%) будет тот самый массовый рыночный спрос. 📢 MarketOverview | MAX

Средний срок ипотеки в России резко сократился и достиг минимума за три года. В феврале показатель составил 285,9 месяца (23 года и 10 месяцев), что на 29 месяцев меньше, чем в январе, и на 24 месяца ниже уровня годичной давности. Одновременно выросла стоимость кредитов: средневзвешенная ставка по ипотеке увеличилась сразу на 2,35 п.п., до 9,99%. Таким образом, рынок одновременно столкнулся с удорожанием займов и сокращением горизонта кредитования. Основная причина — изменение структуры спроса. После роста ключевой ставки до 21% россияне практически отказались от рыночной ипотеки, сосредоточившись на льготных программах, прежде всего семейной, доля которой в 2025 году достигла 90% выдач. Дополнительное влияние оказали изменения правил: с февраля запретили оформлять более одного льготного кредита на семью. Это спровоцировало ажиотажный спрос в конце 2025 — начале 2026 года, после чего рынок начал быстро охлаждаться.

В России анонсировали ещё одну блокировку в этом году. @bankrollo

Иллюстрация к моему вчерашнему тезису, что при нормализации мы скорее увидим подъём вторичного рынка жилья, а не новостроек. Экономисты из Института Столыпина обращают внимание, что за шесть лет количество ипотечных сделок на первичном рынке в целом снизилось всего на 4% (до 464 тыс. шт.), однако вторичный рынок просел на 61% (с 1,29 млн до 504 тыс. шт). «В то время как первичная ипотека поддерживалась субсидированием ставок, вторичка депрессировала под давлением жёсткой кредитно-денежной политики», – говорят в Институте Столыпина.

Идеальные набережные Петербурга — какие они? Тема возникла у нас в разговоре с ув. @dnlvrnn. Идеи создания комфортных набережных в Петербурге всякий раз уносят меня в область урбан-футуризма и куда-то в сторону Копенгагена и Амстердама. При том, что уникальные невские панорамы - объект культурного наследия, памятник ЮНЕСКО и бренд города, но наш главный ресурс - доступ к большой воде - нельзя назвать общественным пространством. Набережные в центре - это типичный транзитный коридор с узкой полоской тротуара вдоль воды.

Помню, где-то в 2014 или 15 году голландский архитектор Эрик ван Эгераат, выступая на архитектурном форуме, восхитился и раскритиковал две вещи: колонный зал Музея этнографии (где проходил форум) - великолепный, но совершенно неподходящий для конференций, и - наши набережные: прекрасные, но недоступные. Ему, как архитектору из страны, буквально живущей на воде, было удивительно, что город не использует её потенциал.

С нашими набережными есть ещё одна проблема. Многие помнят, как недавно полем битвы стала реставрация набережных в центре.

В 2019 году километры набережных реставрировали с расчётом повышенной транспортной нагрузки: разрезая гранитную облицовку через каждые 25 метров для деформационных швов с заменой каменной забутовки на монолитный бетон - хотя могла использоваться щадящая методика устройства швов в кладке облицовки. В результате сплошной рисунок был испорчен.

Жестокая ирония в том, что мы гробим адаптируем памятники под всё возрастающую транспортную нагрузку, вместо того, чтобы снижать транзит и спасать памятники. А что же с набережными за пределами центра?

Набережные Невы в рабочих районах начали масштабно обустраиваться с 1930-х. Тогда были заложены отличные решения - например, Октябрьская набережная спроектирована как двухуровневая, парадная, с разделительной зелёной полосой. Это был амбициозный проект "зелёного каркаса". Спуски к воде расположили часто -  к пристаням и напротив будущих парков. Но парков (и даже пешеходных переходов) не случилось, оставив памятник несбывшимся мечтам.

На выходных проехалась по Малоохтенскому и Октябрьской набережной.  Что впечатлило: С одной стороны магистрали - новёхонькие радостные ЖК "с видом на воду", с другой - романтика полузаброшенных ремонтных баз, ржавых опор и пирсов, и мать-и-мачеха в асфальте. И разумеется - к этим лакунам, как к заповеднику, пешеходные тропы-переходы идут через километра полтора. И всё-же интересно, что  там, где городское благоустройство дало сбой - на изгибах реки, где вдоль бетонной границы, сами собой появлялись песчаные намывы, камни, дикие деревья или удачно сбросили бетонную плиту - там откуда-то берутся дети с лопатками, утки, собачки с приличными хозяевами и возникают какие-то мимолётные комьюнити. Так люди инстинктивно ищут непричесанную, природную среду. В перспективе - на фоне строительства мостов и размашистых развязок - нам обещают обильное благоустройство дорожками для разных видов. Но одновременно - Октябрьскую набережную собираются сделать магистралью непрерывного движения, и в будущем - объединить в сеть подобных магистралей. Сейчас только "бумага помнит", что когда-то Нева главенствовала в городе. Набережные были не просто краем суши, а рынком, вокзалом, садом. Сегодня же они линейны и безжизненны. И кажется мне, что помимо главных вопросов - разгрузки от транспорта, доступности, комфорта и дизайна (дизайна чего и для для чего?) людям нужно дать возможность свободы развития сюжетов. Набережным нужно вернуть историческое право места встречи и прогулок, а не строить гладкий фон для тех, кто пролетает мимо на скорости 80, а хотел бы - 100. Фото 6-10 - из архива Валерия Анатольевича Нёфедова.

Закидываю идею. Может Москва должна стать первым городом мира, где главный архитектор ИИ? Как раз формат документов сейчас строго отрегламентировали. А дальше херачим в нейросетку буклет, НПМ, ВПМ, цифровую модель города и ИИ говорит что дрянь, а что строим? Зато никакого субъективизма и предвзятости.

🤓По версии Savills Research, лучшие возможности для инвесторов и арендаторов по-прежнему сосредоточены в Нью-Йорке, Токио и Лондоне, города с десятилетиями выстроенной инфраструктурой и устойчивым спросом не сдают позиций. Среди растущих звёзд это Сиэтл (+9) и Хьюстон (+7): первый выигрывает от концентрации tech-компаний, второй от энергетического сектора. Берлин (-5) и Сингапур (-2) теряют привлекательность на фоне городов, которые активнее трансформируют деловые кварталы в многофункциональные пространства с жильём, ритейлом и досугом, сообщает Savills Research. Городов ОАЭ в списке нет. 😈 Постмаркетинг: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен Подпишись — ибо грядет!

➡️Собрали для вас каналы, которые сделают ваш Telegram полезнее и интереснее✨ 🤩 Клиенты на ремонт | Дизайн | строительство | недвижимости – Канал о том, как стабильно получать заказы на ремонты, дизайн и стройку — с бюджетом и без. 👉 Реальные кейсы партнёров 👉 Бесплатные каналы и инструменты 👉 Скрипты, шаблоны, ошибки и фишки 🔥+ целая охапка пользы, чтобы бизнес наконец начал работать системно! ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 Канал агента по недвижимости Катерины Дьяченко. На рынке недвижимости с 2006 года. Стратегия цены и переговоров. Обзоры вторичного рынка, новостроек. Новости ипотеки. Кейсы со сделок. Консультации. Обсуждение. Здесь не только о недвиж 🤩 Премьер Недвижимость - Расскажем честно о недвижимости Москвы и МО: как правильно выбрать недвижимость для инвестиций, как купить квартиру без первоначального взноса. Подписывайтесь и получайте на нашем канале подборки выгодных предложений, которых нет в открытом доступе. ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 КОТЛОВАНЪ - Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только. 🤩 Экспертный канал юриста Олеси Бухтояровой все о безопасной покупки недвижимости. Как вовремя распознать «ведомых» продавцов и не потерять купленную квартиру. Реальные кейсы, алгоритмы проверок и юридическая защита сделок на понятном языке. Разбор мошеннических схем. ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 ConTrust. Недвижимость и финансы - Возможно, когда мир разваливается на части, кто-то должен записывать, как именно - чтобы потом можно было собрать обратно. 🤩 Элитная недвижимость Москвы - новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения. Подписывайтесь на канал, чтобы следить за новостями московской элитной недвижимости! ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 Дайджест полезные статей на RRE.RU (бывш. Недвижимость РФ): ☝️В канале публикуем актуальный дайджест законодательных изменений, насущные темки и вопросы о рынке недвижимости! • Владельцев «лишних» квартир ждет новый налог. За третью квартиру заставят платить больше • Жизнь в коробке. Спрос на дома из контейнеров в России взлетел на 60% • Окно скидок закрывается. Продавцы «вторички» становятся жаднее • Прописка в аппартаментах разрешена! ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 Больше чем юрист Ксения Турусина - Юрист для риэлторов ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 Банки наизнанку | Инна Семко - Я рассказываю о недвижимости, деньгах и кредитах. ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 "КДО" КВАРТИРЫ ДОМА ОФИСЫ — ваш гид в мире недвижимости! 🔵Новости, законы, полезные советы, видеообзоры, как выгодно купить квартиры, дома, офисы. Подписывайтесь на канал с полезным контентом ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 Запускаю и сопровождаю партнёров в Terri Group — системном бизнесе в ремонтах. 👉 реальные кейсы франчайзи и цифры 👉 как стабильно привлекать клиентов без хаоса и «сливов» 👉 рабочие скрипты, ошибки и разборы запусков 👉 как выйти на прибыль за 6 месяцев по системе Если вам нужен бизнес, который реально работает, а не «франшиза на бумаге» — вам сюда. 📩 Написать лично: https://t.me/FranshizTG 📌 Канал о франшизе: https://t.me/franchise_TG ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩 «Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — аналитика рынка и «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». Активное комьюнити, сотни комментариев и мнений @labirint_investora ➡️ Подписаться на нас в MAX 🤩 🤩Организаторы подборки : @GreenSmm

📑 3 апреля вступает в силу закон, позволяющий оставить гражданину-банкроту часть выручки от продажи его единственного ипотечного жилья. Вне очереди будут погашаться расходы на обеспечение сохранности предмета ипотеки и его реализацию на торгах. Из оставшейся суммы: ✔️80% пойдут на расчеты с залоговым кредитором; ✔️10% – на оплату долгов перед кредиторами первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения этих требований; ✔️10%, но не более суммы первоначального взноса, исключат из конкурсной массы и передадут гражданину, чтобы он смог приобрести или арендовать жилье. Если стоимость проданного с торгов ипотечного жилья больше оставшейся к выплате суммы ипотечного кредита, то эта разница тоже остается должнику, а не идет кредиторам по другим, не ипотечным кредитам. ⚖️ Суд может уменьшить размер средств, исключенных из конкурсной массы, если их размер позволяет гражданину купить жилье, цена которого явно превышает стоимость жилого помещения, достаточного для «удовлетворения разумной потребности». Если должник вел себя недобросовестно, суд тоже сможет уменьшить сохраняемую сумму. #законодательство #банкротство #ипотека #важное @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

🏗️ По итогам марта 2026 года застройщики вывели на рынок 4,2 млн кв. м новых проектов, что на 24% превышает показатели марта 2025 года, сообщили аналитики ДОМ РФ. Положительная динамика сохраняется на протяжении всего I кв. 2026 года: в январе объем запусков вырос на 36% г/г, в феврале – на 63%. Такой темп объясняется эффектом «низкой базы» начала 2025 года, когда девелоперы сдерживали активность из-за слабого спроса на фоне высоких ставок, пояснили аналитики. В этом году продажи растут, что связано как с постепенным восстановлением ипотечных выдач по рыночным ставкам, так и с высоким спросом на льготные программы. Основной объем нового строительства сосредоточен в трех регионах: 🔘Московская обл. (0,82 млн кв. м) 🔘Ленинградская обл. (0,76 млн) 🔘Москва (0,76 млн) #стройка #недвижимость @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

⚡️«Сегодня в благоустройстве дворов фокус смещается с количества функций на эмоциональное состояние человека. Мы начинаем думать о том, какие удовольствия и эмоции приносит среда. Это свидетельствует о зрелости подхода к проектированию» — архитектор, партнёр и идеолог бюро АФА. Эксперт в области средового дизайна и архитектуры. Главный архитектор игрового пространства «Салют» в Парке Горького Ксения Голованова в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко. По ее словам, благоустройство дворов стало популярным около 10-15 лет назад, и тогда акцент был на максимальной функциональности. Но уже все наигрались с идеей, что двор должен предлагать все: спорт, игры, лежание, загорание и прочее.

«Сейчас очень много переводится на эмоциональное благополучие жителей — создание пространств, которые вызывают положительные эмоции и способствуют ментальному здоровью. Отход от исключительно функционального подхода к более чувственному и эстетическому. Для долгосрочного успеха проектов благоустройства необходим комплексный подход, который учитывает все аспекты: от скрытой инженерии до эмоционального воздействия на пользователей».

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️«Если у тебя лежит лишний миллиард или лишние 500 млн рублей, лучше их куда-то пристроить»,— основатель агентства VIPFLAT Леонид Рысев в интервью директору Всеoстройке.pф С. Опрышко По его словам, на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга наиболее востребованы объекты площадью около 200 «квадратов», а цены за кв. м могут достигать 1 млн рублей. При этом на элитном рынке не принято торговаться, так как собственники редко торопятся с продажей. Скидки в 20-30% возможны только в исключительных ситуациях, когда продавцу срочно нужны средства.

«Качественные проекты, которые вызывают восхищение, очень хорошо подаются. И их именно покупают те, кто ценит сервис и понимает, что такое лакшери. Проекты Sminex — как раз про это»,— заключил Рысев.

В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

⚡️Очень важно для сервисной компании, чтобы у человека была некая насмотренность — предприниматель, сервисолог, основатель компании EGC, тренер по сервису и продажам Евгений Горянский в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко

«Она проявляется в среде, в которой рос человек, жил человек, развивался человек, учился. Это имеет значение. Это, пожалуй, самый главный маркер того, что человеком можно дальше заниматься. Поэтому важно воспитание, а все остальное тренируется».

По словам Горянского, есть компании, в которых сервис выстроен безупречно. При этом он отметил, что построение пятизвездочного сервиса возможно даже с трехзвездочными зарплатами, но требует корпоративной среды, которая «заражает» сотрудников идеей сервиса, а также последующего поощрения и монетизации их усилий. В рамках «Sminex Форум 7. Инсайды, которых нет в интернете».

❗️Главного архитектора Москвы уволили Сергей Кузнецов занимал должность главного архитектора с 2012 года. Под его руководством были построены парк «Зарядье» и дворец художественной гимнастики имени Ирины Винер-Усмановой, а также реконструирован стадион Лужники к Чемпионату мира по футболу 2018.

Никто никуда не ушел. Просто девелоперов трахнули банки, завтра свои 10% чистыми + ипотечная кабала (или Паритету не ставят условия, какой процент сделок должен быть с ипотекой банка, выдавшего ПФ) + плюс сверх доходный продукт в виде эскроу счетов. Плюсы проектного финансирования: 1. Тройное регулирование рынком - рынок зажат в тески, никто не может лишний дом на него выкинуть 2. Полное отсутствие возможности демпинговать рынок и давать скидки 30-40-50% 3. Аналитическая прозрачность рынка, - теперь все знают сколько, где строится. Рынок стал белый.

ТГ-канал «Недвижимость инсайды» написал пост о том, что проектное финансирование (ПФ) в текущих реалиях не особо работает. Категорически не согласен с первых слов! В посте допущена ключевая ошибка. Смешаны механика проектного финансирования и субъективное восприятие участников рынка. Разберу также по пунктам. 1. Со стороны клиента. Звучит тезис: клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу потому, что их стоимость съест инфляция. Но эскроу — это счет клиента в банке. Забрать оттуда деньги может только банк при условии: получено разрешение на ввод. Если объект не построен, разрешения нет — деньги лежат на счете клиента и он их в любой момент может забрать. Но зачем? Не лучше ли оставить их в виде подорожавших метров? Инструмент создавался именно для безопасности: исключить появление новых обманутых дольщиков. Да, инфляция — это потеря потенциального дохода, но деньги не исчезают. Клиент получает их обратно полностью, а не участвует в многолетних тяжбах. Это и есть рабочая конструкция, обеспечивающая безопасность сохранности денег дольщиков. 2. Со стороны банка. Тезис: банк окажется без актива, и «фарш обратно не провернется». На самом деле банк сегодня жестко контролирует стройку через готовность объекта, выборку траншей, экспертизу документов. По проекту создается компания специального назначения (SPV), которую в случае проблем можно целиком перепродать вместе с долгом, землей и остатками лимитов. Это стандартный выход из риска. Банк — профессиональный игрок и наперед просчитывает шаги максимально: закладывает риски в ставку, в структуру сделки и в обеспечение. Утверждать, что инструмент проектного финансирования оставляет банк без актива, — значит игнорировать то, как сейчас выстроен риск-менеджмент в проектном финансировании. 3. Со стороны девелопера. Да, котловой метод никуда не делся. Но утверждение, что деньги с одного проекта перетекают на другой в обход банка, — миф. В структуре ПФ маркетинг, коммерция и операционные расходы компании действительно идут из общего котла, но это не более 10–15% от лимита. Остальное — целевые платежи: генподряд, технический заказчик, поставщики ресурсов. И каждый из них привязан к конкретному объекту, этапу строительства, подтвержден документами и фотофиксацией, проходит проверку стройэксперта банка. Перекинуть деньги с одного объекта на другой без контроля банка невозможно. Почему же ПФ всё-таки работает? Потому что оно выполнило свою главную задачу: ушли компании, которые строили на котловой метод без собственных средств и без надзора. Да, консолидации, которую пророчили в 2020-м, не случилось: появились новые амбициозные игроки. Но это не доказывает неработоспособность инструмента, а лишь говорит о том, что банки научились оценивать проекты и девелоперов более гибко, чем предполагалось. Проектное финансирование — не магия, а работающая конструкция, которая обеспечивает трехстороннюю защиту: клиент не теряет деньги, банк управляет рисками, а девелопер строит в прозрачной системе координат. И называть ее «нерабочей» можно только если рассматривать вне реальной механики эскроу, банковского контроля и целевого расходования.