КОТЛОВАНЪ

Большинство жителей Москвы оказались крысами. Следом за ними идут те, кто родился в год лошади. Кто-то удивлён?!

Январский срез по объему текущего строительства на крупнейших рынках жилья. За последний год (к январю 2024) d десятке лидеров зафиксированы следующие изменения, % Москва: +4,6% Краснодар: -14,9% Санкт-Петербург: -22,1% Екатеринбург: +21,5% Тюмень: +22,3% Ростов-на-Дону: +36,4% Уфа: +28,3% Новосибирск: +19,3% Владивосток: +17,7% Казань: +20,3% @REBURG

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга объем предложения, похоже, стабилизируется. За первые дни февраля объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) вырос на 0,5%. С одной стороны - вроде бы в пределах погрешности, с другой - впервые за много месяцев предложение вторую неделю подряд растет. Активность покупателей сохраняется, количество сделок - на приличном уровне (в Ленобласти - 2 тыс. сделок, несколько меньше, чем в декабре, но как минимум не провал, точные данные по СПб будут позднее). По-прежнему работает правило Парето: 20% объектов (с лучшей ценой) пользуется спросом. Остальные 80% - балласт, по ним нет даже приличного просмотра объявлений, не говоря уже про звонки и просмотры объектов. По некоторым объектам есть не просто интерес, а даже конкуренция со стороны покупателей. Вторичный рынок проявляет чудеса адаптации: чем недоступнее ипотека - тем выше активность и число сделок. А вот про адаптацию рынка новостроек говорить совсем рано: тут скорее идет только осознание. В целом по РФ в январе 2025 года семейной ипотеки выдано на 61% меньше по сравнению с январем прошлого года. А ведь это главный и почти единственный локомотив рынка. Альтернативные схемы продаж (рассрочка, траншевая/субсидированная ипотека) потери ипотечных сделок в должном объеме не компенсируют. Добавим: плавно растет стоимость проектного финансирования (уже 8,8%); снижается покрытие проектного финансирования эскроу-счетами (минус 14%, по предварительным данным). Процентная нагрузка на застройщиков растет. Новых драйверов спроса на горизонте не видно. При разрыве цен между первичкой и вторичкой в 20-25% покупатели с «живыми» деньгами пойдут на вторичный рынок. И рынок не сбалансируется, пока разрыв цен между новостройками и «новой вторичкой» не сократится до разумных 5-10%. Меняется портрет и поведение покупателей на рынке новостроек (в том числе судя по сделкам «трейд-ин» и выкупа). Время инвесторов прошло. Люди решают свои жилищные задачи, вдумчиво и не торопясь. Среди получателей семейной ипотеки становится больше тех, кто формирует солидный первый взнос за счет продажи имеющейся квартиры. И при этом приходится поторапливать клиентов принимать решение: количество отказов и дополнительных ограничений от банков заметно выросло. Приходится прикладывать усилия, чтобы подстраховать ипотечных брокеров застройщика, с трудом добиваться одобрений в альтернативных банках и все-таки выйти на сделку, несмотря на первичные отказы. Еще один тренд: растет объем предложения квартир от застройщиков в сданных домах. Сразу с несколькими застройщиками обсуждаем запуск индивидуальных программ обмена и переезда под конкретные объекты. Усиливается конкуренция с переуступками от частных инвесторов в тех же объектах. Особенно если на старте проекта были активные продажи инвесторам по сравнительно низким ценам. Чем ближе к финишу проекта - тем больше предложение от частных инвесторов и тем жестче конкуренция. Попробуй продай, когда у покупателя приличный выбор переуступок от инвесторов с ценами на 15-20% ниже, чем у застройщика. И это без учета торга. На рынке долгосрочной жилой аренды продолжается мощный тренд на увеличение объемов предложения: за январь судя по данным ЦИАН, рост составил 13,6%. Количество вариантов - более 9 тысяч, на 60% больше, чем год назад. Праздник для арендатора. По крайней мере до начала туристического сезона. @yeltsovm

Хотели как лучше… Немного статистики для полноты картины на рынке новостроек. По итогам 2024 года все более заметен спад в объемах ввода жилья. Последние несколько лет общие показатели росли за счет ИЖС, то есть за счет усилий граждан. При этом в объем сдачи частных домов предусмотрительно включается ранее построенное жилье, которое люди ставят на учет ради газификации или под сделки (оценки разные - от нескольких до десятков процентов). Теперь даже этот фокус со статистикой не помогает увеличить объемы строительства. По итогам 2024 года общий ввод снизился на 2%; в многоквартирных домах - на 13,8% (в декабре был прирост по сдаче квартир, но это именно локальный всплеск, а не тенденция). И тренд на снижение объемов строительства проявится в ближайшее время еще сильнее. Чиновников еще сильно подвела статистика ввода ИЖС: в декабре показатели рухнули к цифрам годичной давности почти в четыре раза. 1 ноября 2024 года объем покрытия задолженности (соотношение привлеченных денег дольщиков и выбранных кредитов) - снизился до 76%. Год назад эта цифра составляла комфортные 90%. И объем покрытия продолжит снижаться: продаж и денег дольщиков - меньше, темпы строительства (а значит и прирост выбранного проектного финансирования) застройщики сдерживать не могут. К тому же в декабре, на всплеске ввода жилья застройщики раскрыли рекордное количество эскроу-счетов - на 1,1 трлн рублей. Проекты с максимальным покрытием денег дольщиков выбывают, а остаются те у которых кредитов выбрано больше, чем привлечено денег дольщиков. Одновременно с ростом непокрытого долга, растет и базовая ставка кредитования по проектному финансированию. Средняя ставка по за год выросла до 8,8%. Получается сочетание двух мощных трендов: рост непокрытой задолженности с одновременном повышением ставок. Кредитная нагрузка будет расти ускоренными темпами. Похмелье от льготной ипотеки будет очень непростым. Особенно с учетом прямой зависимости от проектного финансирования и запредельных ставок кредитования. Тройной удар. Объем строительства продолжит снижаться, несмотря на огромные затраты на льготную ипотеку. Застройщики сдерживают вывод новых проектов, запуская только те, которые невозможно отложить. Парадокс, но снижение объемов строительства - ложка меда в этой бочке дегтя. Рынок уверенно движется к дефициту предложения (и, когда-то - новому всплеску цен?). Через полтора года выяснится, что нормального предложения почти не осталось, новых качественных проектов мало. Особенно в высокой стадии готовности. Строго по Черномырдину: «Хотели, как лучше, а получилось как всегда…» @yeltsovm

Срез портрета ипотечника Сбера на вторичку за 3 мес. Среднее по палате сделали по тем, кому одобрили кто одолжился за период 11.2024-01.2025 (как ЦБ вздёрнул ключик) Любопытное для меня в срезе: ▪️80% ипотечников - без детей ▪️ну и медианный доход ▫️Сбер: Медианный доход покупателя 168 тыр. В результате роста процентных ставок и увеличения стоимости недвижки, он (доход) вырос в два раза (с 84 тыр.) Хитрюшки какие, зелёные 🙂 Это не "доход" вырос в два раза... А просто брать вашу ипо за 30% годовых могут "не только лишь все, мало кто может это делать" (с) @iliilitop

На сайте Росреестра появился новый сервис «Калькулятор госпошлины», который в режиме онлайн поможет предварительно рассчитать размер пошлины за проведение кадастрового учёта и регистрации прав на объекты недвижимости. 👉Калькулятор госпошлины тут #росреестр #пошлина

📉В IV квартале 2024 года, по данным ОКБ, впервые с начала 2021 года зафиксировано снижение числа кредитных продуктов на одного активного заемщика практически во всех сегментах розничного кредитования. В ипотеке на одного активного заемщика пришлось 2,49 кредита против 2,53 кварталом ранее. Закредитованность снизилась из-за ужесточения банковского регулирования и высокой ключевой ставки ЦБ. Однако, несмотря на снижение закредитованности, качество кредитов не растет. Так, по данным ЦБ, в ипотеке доля проблемных ссуд (с просрочкой более 90 дней, NPL) увеличилась с 0,6% на начало 2024 года до 0,8% к началу 2025 года. #кредиты #ипотека 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

❗️ЖЁСТКАЯ ДКП «СВЯЗАЛА» за 2 ГОДА ОКОЛО 15 ТРЛН на ВКЛАДАХ в БАНКАХ Средства населения в банках приросли в 2023-24гг на 21 трлн руб. Если в 2019-22гг прирост средств населения в банках был в среднем 3% от доходов, то в 2023г – 9%, а в 2024г – 11.5%. «Избыточные» сбережения (т.е. выше 3% от дохода) за 2 года - около 15 трлн. Если бы 9.3 трлн, «связанных» на вкладах в 2024г, были потрачены (из-за неповышения ставки), то это могло бы поднять инфляцию на 11 пп (отношение «избыточных» сбережений к расходам). А еще и кредит бы рост быстрее. 25-30% инфляции запросто могли бы получить. А там – привет Эрдогану! Неоправданно-мягкая ДКП (например, неповышение ставки при ускорении инфляции и росте ИО) может снизить норму сбережений, ещё более перегреть спрос и ускорить инфляцию. Поэтому приступать к снижению ставок можно будет лишь после того, как мы увидим замедление роста доходов населения, что вряд ли возможно без охлаждения рынка труда. Пока этого нет, более вероятным следующим шагом ДКП будет ⬆️ ставки.

🏡Рекордное снижение в МКД компенсировано цифрами по ИЖС В 2024 г. в России было построено 107,8 млн кв. м. жилья. Побить прошлогодний рекорд не получилось из-за снижения девелоперской активности - ввод многоквартирных домов снизился на 12%. Одна из причин этого сокращения (и худшей годовой динамики за десятилетие) - перенос сроков сдачи многих проектов на 2025 г.

В ИЖС зафиксирован очередной рекорд (ввели 60 млн кв. м, +6% к 2023 году). Такая высокие результаты достигнуты за счет строительства “для себя” и отложенных оформлений существующих домов.

➡️Застройщики загородной недвижимости столкнулись с дорогой ипотекой и необходимостью переходить на эскроу уже в середине 2024 года - именно организованных поселков должно было появиться меньше ожидаемого. Доля “ввода жилья населением” достигла 58% - на 2 п. п. больше предыдущего максимума в 2022 г. 💬Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики

Число кредитов на одного заемщика снизилось впервые за несколько лет В четвертом квартале 2024 года впервые за несколько лет наметился тренд на снижение среднего числа розничных кредитов на одного заемщика, свидетельствуют данные бюро кредитных историй ОКБ. Этому способствовали ужесточение банковского регулирования и высокая ключевая ставка ЦБ. Впрочем, на одного активного заемщика в среднем по-прежнему приходится около трех кредитов, эксперты же считают нормальным показателем не более двух. К тому же качество обслуживания долгов пока не повышается: доля проблемных ссуд (с просрочкой более 90 дней, NPL) росла на протяжении всего 2024 года. 🏦 Подписаться на БанкБлог

📉 С 1 по 30 января 2025 года, по данным ДОМ РФ, выдача ипотеки с господдержкой составила 14 тыс. кредитов (-61% г/г) на 80 млрд руб. (-57% г/г), 90% из них по семейной ипотеке. По семейной ипотеке: 🔜за месяц выдано 12 тыс. кредитов (-33% г/г) на 71 млрд руб. (-27% г/г); 🔜на последней неделе января выдача резко ускорилась (5,5 тыс. кредитов, +38% н/н, на 36 млрд руб., +43% н/н) и, по мнению аналитиков, продолжит расти с учетом увеличения числа одобренных заявок. #госпрограммы #семейнаяипотека 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

❗️Результаты мониторинга минимальных ипотечных ставок в ведущих банках по стандартным программам, без учета субсидированных программ, по итогам прошлой недели с 24 по 31 января 2025 года. При анализе минимальных ставок учитываются акционные предложения и снижение ставки на весь срок или определенное время за оплату единовременной комиссии. #ставки #ипотека 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

👍 На начало февраля тройка лидеров крупнейших застройщиков жилья по текущему объему строительства осталась той же, что и месяц назад: «Самолет», ГК «ПИК» и «ТОЧНО», следует из данных ЕИСЖС. На протяжении почти всего 2024 года доля рынка лидера рейтинга «Самолет» падала, однако теперь вновь начала расти: ♦️в декабре 2024 года – 4,16% ♦️в январе 2025 года – 4,26% ♦️в феврале 2025 года – 4,39% «Группа ЛСР», выбывшая из тройки в начале года, теперь не входит даже в первую пятерку. Десятка крупнейших застройщиков строит 21,5 млн кв. м, что составляет 19,05% в общем портфеле возводимых жилых проектов в РФ. #застройщики #стройка @rusipoteka

📌 Как узнать об остатке материнского семейного капитала (МСК) Справку об использовании материнского капитала и его остатке можно получить: ▪️В электронном виде через Госуслуги. Справка будет подписана цифровой подписью и поступит в личный кабинет на портале и, если укажете, на вашу электронную почту. ▪️В бумажной форме при личном обращении в офис ПФР СФР или МФЦ. В справке отражается текущий остаток маткапитала с учетом его индексации и расходов. Выписка нужна: ▪️ чтобы узнать, сколько денег присутствует на счете и сколько можно еще истратить. Ведь маткапитал можно использовать одновременно на разные цели. ▪️ для банка при оформлении ипотечного кредита. Если у гражданина нет права на МСК, то в справке так и будет указано. А еще такая информация полезна покупателю жилья, так он тоже может узнать об использовании материнского семейного капитала (МСК) по приглянувшейся квартире. Вот как можно увидеть «следы» МСК: 🔘 Как уже написали выше, информацию можно почерпнуть из справки об остатке. В справке не указаны направления использования маткапитала, но по использованной сумме можно предположить, куда использовалась и использовалась ли эта субсидия. 🔘 Стоит обратить внимание на то, что указано в договоре приобретения у продавца. Там может быть прямо указано на использование МСК. 🔘 Если продавцом при покупке использовалась ипотека (об этом тоже указано в договоре покупки), можно запросить справку от банка продавца о погашении кредита с указанием в ней об использовании/не использовании средств маткапитала. В чем риск использования МСК для покупателя недвижимости: Если продавец использовал маткапитал на покупку, то такое жилье должно быть оформлено в собственность всех членов его семьи, в т.ч. детей (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). А, значит, перед продажей доли всем должны быть выделены, а для продажи нужно будет запросить согласие органов опеки. Если доли членам семьи не выделены, это незаконно. Претензии могут предъявить разные лица: как со стороны государства (опека, ПФР, прокуратура - из-за нарушения закона и прав граждан), так и сами члены семьи, права которых нарушены (например, выросшие дети, которым не выделили доли, или их представители, или обиженный супруг). @ipotekahouse #полезное #маткапитал

Смотрю стату Семейки: и после отмены с 27 дек. ВТБ-шниками требования оброка от застроя и возвращения ПВ от 20% для всех заёмщиков... число заявок к синим кратно выросло. Ребята по этому параметру даже Сбер уделали 👆 Впервые. Однако, стоит помнить, что помимо чисто новых заяв, в стате ВТБ сидит и некая доля пере-подаванцев. Ибо страждущим новых, лайтовых условий но уже имевшим одобрение до 27.12, нужно было заходить заново Но вот соответствующего роста одобрений - нет. Учитывая, что синие практически всегда довольно оперативны в решениях, очевидно, что серьёзно поднялась доля отказов. Оценочно, куда-то к 75 против 60% в авг-нояб 2024 Кислая картинка пока и непосредственно по выдачам семеек. Январская (15,8%) доля ВТБ в общих штуках выдачи семейки практически осталась на уровне декабря (14,2%). Зелёные тоже стабильны - также отгрузили, считай, половину семейки всея РФ (49,7% шт.) Кто у нас занимается ипотекой - маякните субъективно: как щас ВТБ одобряет? Бодро, или таки стал больше разворачивать? 🤔 @iliilitop

Беглов вам чего говорил? Что он построит метро. Вот он и строит. Про выходы на поверхность речи не было. Отстаньте от мужика.

аиф подсчитал и сделал вывод

Получилось, что в крупных городах страны материнских денег хватит разве что на кладовку или санузел, а в лучшем случае — на кухню в типовой панельке.

а где сочи?

Возвращаясь к мониторингу обеспеченности жильём по КОУЖ от Росстата – этот показатель нам говорит о реальном метраже в тех домохозяйствах, где проживают люди (общая же обеспеченность по Росстату включает пустующие инвестиционные квартиры или вторые квартиры для сдачи в аренду, дачи и загородные дома). Несмотря на ежегодный прирост сдачи многоквартирных домов жилищная обеспеченность в крупных городах только ухудшается. Так, в Москве в 2014 году в среднем на одного члена домохозяйства приходилось 22,6 кв.м, а в 2020-м – только 21,4 кв.м. В городах-миллионниках – 22,9 кв. м в 2014 году и 22,6 кв. м в 2022 году. Очевидно, что прирост населения в крупных городах России за счёт внутренней и внешней миграции сильно опережает подушевой ввод жилья в МКД. (диаграмма – «Основы экономического поведения и благосостояния населения: мотивы, факторы, ожидания», ИСЭПН ФНИСЦ РАН, 2024)

Высокая ставка бьёт по рынку жилья не только дорогой ипотекой. Даже на рынке комфорт-жилья, как показывает статистика, присутствует 16-20% покупателей с «живыми деньгами» - кому не нужна ипотека, рассрочка от застройщиков и прочие «схемы». И чем выше класс жилья, тем больше там покупателей с «живыми деньгами» (в бизнес-классе уже около 40-50%). Цены на жильё что на первичке, что на вторичке как минимум стоят. На таком рынке потенциальному покупателю, кому не нужно решать срочно жилищный вопрос, эффективнее всего подождать и положить деньги на депозит, чтобы через полгода и тем более через год улучшить свою позицию на рынке. Допустим, у человека есть 20 млн руб. Сегодня в новостройке в Москве ближе к окраине по цене метра в 400 тыс. он может купить 50 кв. м. На вторичке при цене метра 320 тыс. примерно в той же локации – 62 кв. м. Через год на депозите его 20 млн руб. превратятся в 24 млн руб. (при нынешней ставке выше 20%). На продолжавшем стоять весь год рынке он теперь возьмёт за 24 млн руб. уже 60 кв. м в той же новостройке вместо прежних 50 кв. м, которую присмотрел (ну или где-то рядом), а на вторичке – 75 кв. м вместо прежних 62 кв. м. Как резюме: высокие депозитные ставки будут также уводить с рынка жилья часть потенциальных покупателей с «живыми деньгами».