КОТЛОВАНЪ

🗣 ВКЛАДЫ ЖДУТ СВОЕГО ЧАСА Мысли выходного дня про макро. Денежная масса не только давит на цены товаров, вливаясь в оборот, но и частично оседает в банках на вкладах. При этом она еще и сильно подорожала - 🏦 🏦 🏦 и другие банки показывают рост стоимости фондирования. ⚡Вопрос в том, кто и что будет с этими деньгами делать в перспективе пары лет? Выльются ли они на рынки разных товаров и на рынок недвижимости? Часть этих сумм точно пойдет в потребление, как только ставки ЦБ станут ниже, дойдя до психологически значимых отметок около 10%. За это время к вкладам прилипнет еще 20 - 40% в зависимости от того, как долго мы будем стоять на высоких отметках по ключевой ставке. Вклады сегодня сильно удобны для тех, кто имеет дешевые ипотеки. Вместо раннего гашения ипотек по 0.1-4-6-8% безусловно выгодно раскидать лишние деньги по банкам. Это самая выгодная схема. ➡️ 96% этих вкладов - это суммы менее 1 млн рублей. Но жаль, что у АСВ нет суммирования по 1 человеку на уровне ИНН/паспорта. Срез явно был бы иной. У нас в семье большая пачка раскидана на разные сроки в разных банках. Формально они все в категории до 1 млн, но суммарно все выглядит сильно иначе. Без такого сложения не получится оценить, насколько реален навес отложенного спроса для тех же квартир. Мы можем думать, что 96% имеют слишком малые накопления, а по факту у жены с мужем десяток депозитов и у их родителей еще несколько, а совокупно это сложится в весомые несколько миллионов рублей. ➡️ Денег станет больше, но, естественно, их покупательная способность прилично размоется. Так что не обольщаемся. Богатеть на вкладах даже под 20% - это утопия! Это потенциальные покупки дорогих товаров - машины, дорогая техника, жилье (в качестве первого взноса). Тут все будет зависеть от удорожания объектов покупки. Что-то может и подешеветь, ну или дорожать медленнее, чем прирастет % по вкладу. ➡️Но чего я не жду в серьезном объеме, так это перетока вкладов внутрь фондового рынка. Для этого надо иметь существенно более низкую ключевую ставку, плюс мощный рост рынка, который позволит очароваться и забыть о рисках. Пока что этим вообще не пахнет. В благоприятном сценарии этот рост мог произойти при снижении ставок с потенциальных 18-20% куда-то в район 7-8%. Это дало бы мощную переоценку рынка, вызвало FOMO у тех, кто пропустил ее, заставив принести денег в последний вагон уходящего поезда. И заодно можно было бы сгрузить отличные объемы IPO - SPO. Но пока это только мысли. А впереди - сентябрь, костры рябин и пожары долгов и инфляции. #вклады #потребление #инфляция @igorshimko

🏠 Утверждена пилотная программа по субсидированию кредитов, предоставляемых подрядчиком на строительство индивидуальных домов с применением эскроу. Об этом сообщил глава Минстроя Ирек Файзуллин. Ставка застройщикам будет субсидироваться до 1% годовых, шесть крупнейших банков сегодня работают совместно с ДОМ РФ в этом направлении. По словам Файзуллина, за счет льготного кредитования повысится доступность услуг подрядных организаций, это обеспечит защиту именно граждан в строительстве индивидуального жилья. Всего по этой программе в ближайший год планируется построить 1 млн кв. м. #ижс @rusipoteka

Пссс, время охуительных историй! (и полезных предостережений) 🔺 поймал смс об очередном ипотечном платеже, но почему-то 190, а не 150 тыщ 🔺 удивился 🔺 открыл мобильное приложение банка, а там 11% вместо 6% 🔺 интересная ИТ ипотека, подумал я 🔺 2 недели общения с поддержкой, и я узнал, в чем дело 😐 Не буду обременять вас всей это скучной хуевосервисной историей, просто сразу предостерегу: Если вдруг у вас ИТ (или другая субсидируемая государством) ипотека, в годовщину оформления не уходите в походы, не откладывайте телефон и главное внимательно читайте СМС 😅 ДомРФ, напрмер, считает, что заемщик обязан каждый год доказывать, что он не пингвин по-прежнему имеет право на льготу (работает в ИТ компании). Да, обычно увдомлять надо об изменении, а тут наоборот. О стабильности. В России все таки живём 🙃 Банк сообщает об этом заемщику ОДНОЙ ЕДИНСТВЕННОЙ смс. Которая может не дойти (это ж смс), может застать вас вне связи, может быть срезана антиспамом, или просто остаться незамеченной. После этого, без объявления войны, звонка, уведомления, пуша, баннера в инетбанке, да хоть бы второй смски, банк автоматически повышает ставку. Кстати, штатного механизма снижения ставки нет, только через недельные переписки с поддержкой. Пока в процессе 🥲 Пока я в этом упражняюсь, вы там перечитайте свои договоры и будьте умнее и внимательнее :) ПОДПИСАТЬСЯ НА МУРАШКИ

📈Объем продаж на первичном рынке ожидаемо увеличился в преддверии завершения льготная ипотеки и ужесточения условий по семейной ипотеке. В результате выдачи ипотеки на строящееся жилье увеличились в 2 раза за квартал (+32% за 1п24 к 1п23), сообщается в обзоре ЦБ. Вслед за ростом продаж доля реализованного жилья во всех проектах с эскроу, заявленных застройщиками, выросла до 33% (+1,2 п. п.), а в проектах с открытыми продажами – до 42,4% (+0,8 п. п.). При этом доля реализованного жилья в завершенных проектах хотя и снизилась на 4,3 п. п., до 75,2%, но остается на высоком уровне.

«Рост средней распроданности при ее снижении в завершенных проектах говорит о том, что спрос перераспределяется в пользу жилья на более ранних стадиях строительной готовности. Застройщики заинтересованы в формировании финансовой подушки безопасности на случай будущего снижения продаж», – отмечает регулятор.

📈 Рост цен на первичном рынке в 2 квартале продолжился (+2,2 против +2,5% в 1к24), который немного опережал рост на вторичном рынке (+1,9%). Этому способствовало то, что: 〰️покупатели стремились получить ипотеку на еще действовавших льготных условиях; 〰️застройщики совместно с банками перезапустили продукты, которые позволяют временно снизить ипотечный платеж, завышая стоимость жилья и долг заемщика.

«В дальнейшем можно ожидать, что, несмотря на падение спроса, застройщики будут стараться избегать существенного снижения цен, сокращая объемы запуска новых проектов и в отдельных случаях приближая сроки завершения строительства к срокам передачи ключей. Это позволит им привлекать финансирование по мере роста продаж и накопления средств на счетах эскроу», – говорится в материале ЦБ.

@rusipoteka #первичка

🏘 Глава Минстроя Ирек Файзуллин доложил, что в 2023 году было введено 59 млн кв. м, или 431 тыс. частных домов (рост на 3,5%). На долю ИЖС пришлось 53% всего объема ввода жилья. За январь-июль этого года сдано в эксплуатацию 43,5 млн кв. м ИЖС (70% от общего объема ввода), что на 23% выше, чем годом ранее. Именно сектор ИЖС удерживает сейчас все жилищное строительство в плюсе, поскольку ввод многоквартирных домов в течение этого года отстает от показателей 2023 года. Власти видят потенциал для дальнейшего роста ввода ИЖС. Способствовать развитию сектора власти намерены: 🔸его стандартизацией за счет применения эскроу-счетов, 🔸решением инфраструктурных проблем, 🔸поддержкой спроса через оставшиеся программы льготного кредитования. @rusipoteka #ижс

Для чего в жилом комплексе NOVA целых 5 стилей дизайна отделок квартир? Объясняем на пальцах. Во-первых, все люди разные — чем больше вариантов, тем больше возможностей найти свой стиль. Во-вторых, недвижимость покупается для решения разных задач. Кто-то планирует жить большой семьей, кто-то сдавать, а для некоторых это первая квартира. Разные сценарии жизни — разное настроение интерьера. И, кстати, если у вас уже есть своя мебель, подберите тот стиль отделки, в который она лучше впишется. Вы можете выбрать квартиру с готовыми решениями, разработанными командами: Simple Interiors и Nice Design & L’ede Interiors. Стили разные, а принципы одни: высокое качество материалов, долговечность, экологичность и гармоничный баланс цветов и фактур. Вы сами дизайнер и не хотите жить по стандарту? Не проблема — можете купить квартиру в предчистовой отделке и оформить ее по своему вкусу. Подробности — на сайте и в офисах продаж. Звоните и приезжайте — у нас все просто.

⚡️Если кто ещё следит за судьбой ИТ-ипотеки... то вот так раскидали добавку в 50 млрд по банкам Из них сразу 34 ярда забрали Сбер, ВТБ и ДОМрф. Первые оба два - отщипнули по 12,7 млрд (по 25% добавки). Оно и понятно, нужно было для затыкания перелимитов. Теперь ребята вышли на уровень освоения 95-97%. И сразу, сегодня Сбер с ДОМрф разморозили выдачи ИТ-шки... Если она ещё кому нужна и подходит, с такими новыми условиями @iliilitop

⚡️ Менять условия семейной ипотеки пока не планируется, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

«Пока ничего не планируем. Мы только с 1 июля приняли решение, что право на неё сохраняется за семьёй, где есть один ребёнок до шести лет, до 2030 года. Эта мера сильно зависит от ключевой ставки. При такой высокой ставке расширять объём выдачи ипотеки, учитывая, что компенсация разницы в процентных ставках идёт из бюджета, очень дорого», – сказал он.

@rusipoteka #семейная

#НАЛОГИ 🔨 ДРОБЛЕНИЕ БИЗНЕСА. ВАЖНО ЗНАТЬ Все мы с вами помним недавние истории, связанные с дроблением бизнеса и доначислением налогов у блогеров-миллионников. А как себя чувствуют обычные бизнесмены? Оказывается, что и они от незнания законов попадают в налоговую ловушку. Джек любит реальные истории. Имен раскрывать не будем, но кейс разберем. 👮‍♀️ С точки зрения налоговой инспекции оптимизация налогообложения фактически оказывается дроблением. Так и в этом случае налоговая пересчитала и доначислила нашему клиенту налоги за 2023 год. Клиент возмутился, ведь он на ПАТЕНТЕ, и не понимал, как такое возможно! Аудиторский анализ показал, что бухгалтер, который вел бизнес клиента, имел низкую квалификацию. И вот почему. Бизнес нашего клиента выглядел так: - три розничных магазина в Ленинградской области; - форма собственности - ИП - налоговый режим - ПАТЕНТ - выручка за 2023 год - 92 млн рублей - система расчетов - расчетный счет, касса Пока все нормально, однако, клиент оформлял ПАТЕНТ на каждую торговую точку и был уверен, что он имеет лимит дохода 60 млн рублей на каждую из торговых точек. Фатальная ошибка! Клиент действительно должен был оформить ПАТЕНТ на каждую торговую точку, однако по закону лимиты считаются суммарно по всем доходам ИП. Бухгалтер недоглядел или неверно истолковал налоговый режим - пусть это останется на его совести, но это привело к тому, что наш предприниматель получил письмо счастья с требованием о доплате налогов, но уже по упрощенной системе. 💡 Предприниматель на то и предприниматель, что должен что-то предпринимать, когда угрожают его бизнесу. В этом году он придумал «гениальную схему» - один магазин оформить на ИП супруги, а два других оставить на себе и дальше работать спокойно по патентам. Но спокойно точно не получится. Он попал под все возможные критерии дробления бизнеса (дополнительно читайте тут: КОЛОНКА ДЖЕКА: ДРОБЛЕНИЕ БИЗНЕСА). Сейчас тема крайне актуальная и животрепещущая. Такие горе-предприниматели - лакомый кусочек для налоговой. Напомню, что дробление бизнеса грозит не только налоговыми доначислениями и штрафами, но и уголовной ответственностью. 🤓 Как говорится, беда не приходит одна. Индивидуальные предприниматели могут не вести бухгалтерский учет, но обязаны вести книгу учета доходов и расходов, а также отчетность по своим сотрудникам. Но многие из них ведут дела «на коленке». Как думаете, видит ли он общую картину своего бизнеса и каким образом можно законно оптимизировать налогообложение? Конечно, нет. Но самое интересное в том, что он имеет четкое убеждение, что ему и так все понятно - зачем нужна 1С и бухгалтер, ведь «я же вам сказал сумму своей выручки, зачем ещё что-то»… Плюс ко всему не за горами 2025 год с обязательным НДС для ИП… Занавес. 😎 Если переиначить слова Уильяма нашего Шекспира, то “дробить или не дробить, вот в чем вопрос…” Ответ вполне себе очевиден: примитивно дробить бизнес не стоит, ибо ФНС четко дала понять, что теперь за это строго карают и не важно блогер-милионник ты или нет. Джек рекомендует уделять должное внимание ведению бухгалтерского учета, вне зависимости от размера вашего бизнеса. И уж если приняли решение ДРОБИТЬ - делайте это с умом и правильной подготовкой схемы. ✅ Команда Джека знает несколько интересных решений для описанного кейса. Пишите! Будем рады поделиться с вами этой информацией. Канал СправкаДжек

В июле средний размер ипотечного кредита вырос до рекордных 4,6 млн руб. По итогам июля средний размер ипотечного кредита вырос на 3%, следует из обзора ипотечного рынка Frank RG. Вместе с этим изменилась структура выданных ипотечных кредитов: доля кредитов, полученных на покупку нового жилья снизилась до 23%, доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — до 5%, а доля же готового жилья, наоборот, увеличилась до 52%. 📌 Согласно данным Frank RG, суммарно за июль банки выдали 76,8 тысяч ипотечных кредитов, что на 56% меньше, чем в июне.

❗️ Ситуацию с ценами на жилье в России в настоящее время прогнозировать сложно, заявил в интервью RT вице-премьер Марат Хуснуллин.

"С ценами прогнозировать сложно ситуацию. Потому что у нас, к сожалению, инфляция достаточно высокая, и она влияет на стоимость стройматериалов. Минимум половины затрат при строительстве уходит на материалы. Кроме того, стоимость банковских услуг сейчас будет расти", - сказал он, отвечая на вопрос, как может отразиться на застройщиках и ценах то, что после отмены льготной ипотеки объёмы выдачи жилищных кредитов начали снижаться.

Вместе с тем снизятся темпы строительства, подчеркнул чиновник. По его словам, это вызывает беспокойство, но он рассчитывает на ранее созданные заделы. Сейчас около 115 млн кв. м. многоквартирного жилья в стране строится по эскроу-счетам, обратил внимание вице-премьер. В последний год были очень хорошие продажи, поэтому денег на эскроу-счетах хватает, чтобы достроить начатые дома, но на новые программы эта ситуация может повлиять, отметил он.

"Посмотрим, что будет по итогам года с выдачей ипотеки. Пока мы считаем, что темпы выдачи будут ниже 2023-го, который был самым высоким за всю историю рынка. Но в целом выдача будет где-то на уровне 2021-2022 годов", - сказал Хуснуллин.

☝️ Тем не менее глобального, страшного кризиса в отрасли не произойдет, констатировал Хуснуллин. "Будет осложнение, но это заставит застройщиков более разумно подходить к затратам, искать дополнительные источники и механизмы финансирования, что должно привести к удешевлению и ускорению строительства. Мы в целом переживём эту ситуацию. Если уже будет совсем трудно, будем предлагать правительству дополнительные меры по поддержке рынка", - добавил он. @ria_realty

Спасибо Минстрою и партии за это. Да?

😒 Вот и результат отмены льготной ипотеки Прислали через бота

Москва подорожавшая Вот такой фотографией ⬆️поделился уважаемый подписчик – это реклама дешевых (!) московских квартир из 1999 года – ровно четверть века назад опубликованная в журнале «Профиль» По этому случаю мы с ув. Михаилом Хорьковым @reburg решили глянуть – а сколько сегодня стоит «квадрат» площади, по адресам, указанным в той рекламе, вот прямо в тех самых домах И вот что мы увидели навскидку (на паре адресов) 🏙По адресу «Волжский б-р, 25, к. 1» - в 1999м за метр просили $595, а в 2024м - 283 672 рубля или $3152. Рост цен, считая в $ - в 5,3 раз 🏙По адресу «Алымов пер. д. 4» в 1999м за метр просили $650, в 2024м -318 786 рубля или $3542. Рост цен, считая в $ - в 5,5 раз Вот так.

Российская газета, которая является официальным государственным печатным органом, заботится о гражданах и предупреждает, чтобы они не спешили досрочно погашать кредиты, а то банки могут потерять прибыль

#БанковскийСектор 🐢 В июле розничное кредитование замедлилось 🔵 Ипотека, по предварительным данным, выросла на умеренные 0,7% после ажиотажных 3,1% в июне. В начале июля завершилась программа «Льготная ипотека», но часть кредитов еще выдавалась по договорам, заключенным до 1 июля, а «Семейная ипотека» с новыми условиями перезапущена с 11 июля. Для корректной оценки эффекта от изменения госпрограмм потребуется несколько месяцев, поэтому делать выводы пока рано. 🔵 Рост портфеля потребительских кредитов также замедлился (до +1,4 после +2,0% в мае-июне) из-за роста ставок и ужесточения макронадбавок, однако все еще остается достаточно высоким. 🔵 Корпоративное кредитование ускорилось до +2,3% (+1,5% в июне без учета крупного бридж-кредита). Средства привлекали компании из широкого круга отраслей, в основном на оборотное финансирование. 🔵 Средства граждан продолжили расти на фоне привлекательных ставок по вкладам, но не так активно, как в июне (+1,1 после +1,7%), что может быть связано с высокими тратами на отпуск. Средства юрлиц также увеличились (+1,6%) после оттока в июне (-0,5%). 🔵 Прибыль сектора (с корректировкой на дивиденды от дочерних банков) составила 306 миллиардов рублей. На результат повлияло повышение основных доходов и положительная валютная переоценка. Подробнее читайте в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в июле 2024 года» ➡️

Главные события строительной отрасли за 22 августа от портала ЕРЗ.РФ: 👨‍💼МЧС разъяснила требования пожарной безопасности для закрытых автостоянок электромобилей с оборудованием для их зарядки

МЧС указывает, что требования пожарной безопасности к размещению в закрытых стоянках (стоянка) помещений, содержащих машино-места для электромобилей и подзаряжаемых гибридных автомобилей с оборудованием для их зарядки (машино-место), изложены в пункте 6.2.12 свода правил СП 113.13330.2023 «СНиП 21-02-99* Стоянки автомобилей».

👨‍💼«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Федерация ИЖС обратилась к вице-премьеру Марату Хуснуллину с просьбой перенести срок применения счетов эскроу при строительстве частных домов до 1 февраля 2025 года. Письмо на имя зампредседателя Правительства РФ опубликовано в телеграм-канале объединения.

👨‍💼ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Федеральной налоговой службы №БС-17-11/2053@ от 15.07.2024 «О рассмотрении обращения».

@erzrf #ерзобзор

erid: LjN8KNsrs Готовый дом на берегу Истринского водохранилища в КП Аква Вилладж. Осталось 4 участка!

Теперь, когда количество заметок о том, как продажи жилья «рухнули» после отмены льготной ипотеки, достигло критической массы, давайте вспомним о таком важном явлении как «mean reversion» или возврат к среднему Представьте, вы региональный застройщик, который строит 1 проект за раз максимум. То есть пока не достроите этот, второй не начинаете. У вас есть план продаж: 🔹на инвестиционной фазе (пока дом строится) продать 70% строящихся площадей 🔹на эксплуатационной (когда дом построен) - 15% Исторически вы заметили, что около 10% не продается вообще, поэтому вся экономика выстроена так, чтобы получать нужную ROE при продаже 85%. Срок строительства у вас составляет 36 месяцев -> чтобы продать 70% в период стройки, нужно продавать ежемесячно 1.94% площадей. Для упрощения представим, что у нас нет сезонности в продажах, а влияние оказывают только внешние шоки. Прошло 19 месяцев строительства, вы в плане: распродано 19*1.94%=36.9% площадей. Тут ваше правительство торжественно объявляет, что через месяц отменит программу льготной ипотеки, и ставка станет не 8%, а 20%, что вызывает ажиотаж: приходят покупатели, которых вы ждали только через год (они продали машину, заняли у родственников, не поехали в отпуск). И они скупают за 1 месяц в 8 раз больше плана: 8*1.94%=15.6%.

То есть за 20 месяцев вы продали не 38.9%, а 36.9+15.6=52.5%. А строить еще 16 месяцев… Будете ли вы повышать план? Вряд ли. При 70% вы выходите как минимум в 0 по прибыли, а наличие ликвидных остатков на балансе позволит монетизировать будущий резкий скачок спроса, которые у нас почему-то случаются несколько раз в год. То есть чтобы выполнить наш план по продаже 70% за 36 месяцев, нужно продавать не 1.94%, а (70-52.5)/16=1.09%. Это означает, что продажи не просто рухнут месяц к месяцу на 93% (по сравнению с ростом в 8 раз), но они упадут к среднему уровню за предыдущие 19 месяцев на 1.09/1.94-1=-43%.

Но средний темп останется 1.94% за 36 месяцев. Это и есть mean reversion Конечно, в реальности динамика всего рынка не будет выглядеть так линейно. Но на примере отдельных региональных рынков или в портфеле конкретных застройщиков такое вполне возможно. Поэтому если вы считаете, что льготная ипотека чрезмерно разогнала продажи, то есть в вашем базовом сценарии без льготной ипотеки было бы продано меньше квартир, чем с ней, то

вы должны рассматривать текущее падение продаж не как признак кризиса, а как возврат к норме.

#жилье #ипотека @unexpectedvalue

❗️ Ирек Файзуллин: со счетами эскроу в ИЖС были сложности

Закон оказался несколько сложнее, чем мы предполагали. Одновременно с его разработкой были внесены изменения в пять законов — налоговый и градостроительный кодексы, законы о материнском капитале, страховании вкладов и о регистрации недвижимости. Он затрагивает различные сферы экономики и хозяйствующие субъекты. <...> Необходимо было найти баланс между всеми участниками и обеспечить соблюдение прав граждан

сказал министр на совещании Президента с правительством. 👉 Эльвира Набиуллина добавила, что теперь, когда все готово, могут быть трудности с получением льготных кредитов уже у мелких подрядчиков, которые работали в серую. Банки будут их проверять.