КОТЛОВАНЪ

⚡️На Всeостройке.pф теперь можно посмотреть готовность ЖК — по оценке искусственного интеллекта Обещания застройщиков ИИ не учитывает — анализирует фотографии объекта👀 Новый блок уже есть по всем ЖК России (всех застройщиков) в соответствующих карточках на портале, причём с оценками каждой очереди отдельно. Можно посмотреть, на основании каких фото нейросеть посчитала процент готовности с датой. ☝🏻Запуск тестовый. Не согласны с результатом? Пишите нам на почту info@всеостройке.рф — со ссылкой на ЖК, пояснениями и актуальными фотографиями.

Платить цифровыми рублями можно будет без интернета. ЦБ уже работает над этим - Набиуллина.» Тут три новости…

Налог на некоторые элитные квартиры в Москве вырос в 30 раз после вступления в силу в этом году кадастровой переоценки. Платежи за некоторые объекты подскочили с сотен тысяч до миллионов рублей. Ключевым рубежом стала отметка в 300 млн рублей, после которой регионы могут повышать ставку с 0,3% до 2,5%, – отмечает директор управления элитной недвижимости «Метриум премиум» Анна Раджабова. Из 20 объектов в Хамовниках, Замоскворечье, Пресне и на Патриарших совокупная оценка жилья выросла с 3,3 млрд до 7 млрд рублей. Рекорд показала квартира на Плющихе с ростом налога с 268,8 тыс. до 11,2 млн рублей, а объект в Гранатном переулке потребует 29,5 млн рублей ежегодно. Массовых распродаж эксперт не ожидает, но предупреждает об уменьшении сроков экспозиции, поскольку многолетнее ожидание покупателя при таких ставках становится слишком затратным. @banksta

⚡«Скидки до 3 миллионов рублей — это наш реальный дисконт на квартиры» — генеральный директор «Характер Девелопмент» Артём Ведерников в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.pф С. Опрышко в рамках V Саммита застройщиков России «Характер Девелопмент» работает сразу в трёх городах — Тюмени, Екатеринбурге и Нижнем Тагиле. За девять лет в девелопменте компания построила более 250 тыс. кв. м, ещё 170 тыс. кв. м находятся в строительстве. 🟠О том, как компания выбирает новые площадки Теперь, как отмечает Артём Ведерников, одного привлекательного участка недостаточно. Каждый проект сначала проходит через финансовую модель и стресс-тесты.

«Мы научились составлять модели таким образом, чтобы они выдерживали увеличение себестоимости на 15–20%. Также снижаем стоимость квадратного метра условно на 15% и снова проверяем модель».

Если проект выдерживает оба сценария, он проходит дальше. 🟠«У всех всё хорошо» По словам Ведерникова, открыто говорить о проблемах рынка участники отрасли пока не особенно готовы. При этом девелоперы уже сталкиваются с более сложными продажами и снижением маржинальности.

«Сколько бы я ни разговаривал с коллегами, у всех всё хорошо. Так говорят абсолютно все».

🟠Клиенты никуда не исчезли, но стали требовательнее Ведерников считает, что сейчас главная задача для застройщиков — не ждать возвращения прежнего спроса, а работать с тем покупателем, который есть.

«Сегодня нужно прежде всего пытаться продавать. Мы очень активно работаем с клиентами и конверсией. Клиенты на самом деле есть, они приходят. Просто теперь они стали немного другими — более требовательными».

В том числе покупатели всё чаще ждут скидок и дополнительных условий. V Саммит застройщиков России, организованный Экосистемой для девелоперов ЕРЗ, состоялся 10-13 сентября 2026 года. 📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡ «Кредиты сейчас — это основное, из-за чего тонут компании» — директор ГК «Победа» Юрий Поляков в эксклюзивном интервью учредителю и директору Всеостройке.pф С. Опрышко в рамках V Саммита застройщиков России, организованного Экосистемой для девелоперов ЕРЗ 🟠На юге России усиливается давление на девелоперов Краснодарский край долгое время был одним из лидеров по объёмам строительства и продаж. Сейчас, по словам Полякова, ситуация меняется: проекты, которые запускались в расчёте на более оптимистичную ситуацию, столкнулись с замедлением реализации.

«Вопрос дефолта связан прежде всего с тем, что Краснодарский край теряет скорость реализации. И каждый девелопер, кто заходил в ту или иную сделку, рассчитывал на более оптимистическое развитие событий».

🟠«Из-за кредитов сейчас тонут компании» Главным фактором давления Поляков называет финансовую нагрузку. При замедлении продаж обязательства перед банками становятся для ряда компаний особенно тяжёлыми.

«Наличие лишней ответственности и нагрузки сейчас играет очень негативную роль для ряда застройщиков, у которых есть кредитное обременение».

🟠Крым проверяет девелопера на прочность Работа в Крыму для девелопера, по словам Полякова, связана с дополнительными вызовами — от логистики и поставок материалов до инфраструктурных ограничений. Тем не менее в ГК «Победа» считают, что у рынка на полуострове есть перспективы — нужно только учитывать все особенности ещё до входа в проект и заранее просчитывать разные сценарии.

«Если мы понимаем, что проект даже при самой плохой ситуации будет жить, мы смело в него шагаем».

📍Полную версию интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

Вы риелтор и чувствуете, что рынок замер? Клиенты перестали звонить, а доходы падают?📵 Это знакомая ситуация для многих в нашей сфере. Но есть способ не просто выжить, а процветать даже в кризис. Представьте, что у вас есть чёткий план действий, который позволяет снова начать продавать интересные объекты, не дожидаясь, пока рынок оживёт. Именно его вы и получите на бесплатном практическом интенсиве для риелторов. На нем вы узнаете: • Как получать новых клиентов через рекомендации, личный бренд, соцсети, рекламу, квизы, партнёрские каналы и продажи по старым клиентам • Как эффективнее доводить обращения до сделки • Как увеличить доход с одной сделки и расти в доходе, даже когда рынок нестабилен. Это не просто теория — это реальные практические инструменты, которые сейчас используют топовые агенты и брокеры по недвижимости, и готовы поделиться ими с вами. 🎁Зарегистрируйтесь и получите «ИИ-инструменты для риелтора» в подарок. Узнать больше о марафоне и получить подарки

Три пика спроса: как менялось поведение рынка на фоне изменений семейной ипотеки Неопределенность вокруг условий программы продолжает формировать волны отложенного спроса. Но между такими всплесками рынок возвращается к более равновесному распределению спроса между льготной и рыночной ипотекой. На фоне неопределенности вокруг будущих изменений программы спрос на семейную ипотеку в 2026 году уже трижды выходил на пик — в январе, июне и сентябре. Пока программа работает в штатном режиме, конкретные параметры и сроки возможных изменений пока не объявлены. 1️⃣ По данным аналитического центра «Домклик», в январе объем выдач достиг 243,5 млрд руб. — максимума года. В феврале спрос резко снизился до 105,6 млрд руб., после чего весной стабилизировался. 2️⃣ В июне, на фоне ожидаемых изменений условий с 1 июля, произошел второй всплеск — 222,4 млрд руб., что на 89,4% больше майского показателя. В июле выдачи снизились до 116,9 млрд руб., но в августе вновь выросли — до 137,3 млрд руб. 3️⃣ В сентябре, по предварительной оценке, объем выдач превысит 225 млрд руб. Таким образом, за девять месяцев 2026 года общий объем выдач может достичь 1,4 трлн руб. — на 17,8% больше, чем за весь 2025 год. При этом роль семейной ипотеки в общей структуре выдач постепенно снижается. Если в начале 2026 года ее доля превышала 70%, то в феврале—мае она составляла около 52%, а в августе — 53%. Одной из причин стало повышение доступности рыночной ипотеки на фоне снижения ключевой ставки. Новостройки остаются главным направлением: в 2026 году на них приходилось более 75% объема выдач по Семейной ипотеке, за исключением мая и июля. Средний размер кредита также немного вырос — с 5,7 млн руб. в январе до 5,9 млн руб. в августе, или на 3,2%. Это ниже указанного в исследовании уровня инфляции за январь—август — 6,3%. #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

🧐🔜После обновления условий семейной ипотеки в ряде регионов России может вырасти спрос на квартиры с маленькой площадью, рассказал @ria_realty сооснователь системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

"В ряде регионов покупатель вероятно, будет готов приобретать квартиры с наименьшей допустимой площадью. Также девелоперу надо поддерживать оборот, а проще всего это сделать самым дешевым, то есть самым маленьким предложением - это логично, хотя и неэкологично для дальнейшего развития отрасли. И это касается не только однушек, это будут и минимальные двушки, трешки и так далее. Не факт, что все застройщики побегут строить маленькие квартиры, но точно будут рассматривать эту идею и как-то балансировать между осуществимой потребностью покупателя и запросом государства", – отметил Лобжанидзе.

По его мнению, в случае дальнейшего падения оборотов и с учетом высоких расходов на строительство девелоперы будут контролировать выход новых объемов более тщательно. При этом сегмент ИЖС, для которого ставку оставили на уровне 6%, будет развиваться, пусть и медленно.

"Для нормализации ситуации на рынке необходимо снижение ключевой ставки, чтобы любая ипотека, а не только семейная, была доступна как можно большему числу потенциальных клиентов, в том числе и на вторичном рынке", – подчеркнул эксперт.

В то же время директор блока продаж жилой недвижимости "А101" Владимир Колесников добавил, что теперь девелоперы адаптируют собственные программы субсидирования к новым параметрам семейной ипотеки.

"Например, если для семей с одним ребенком ставка составит 12%, то застройщик сможет субсидировать ее до привычного для покупателя уровня — до 6%. Поэтому изменения вряд ли станут шоком для рынка: часть разницы в ставках смогут компенсировать специальные программы девелоперов", – уточнил он.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Налоги подняли, «семейную» ипотеку по сути отменили. Когда уже новые тарифы на сотовую связь при использовании VPN сделаете? Или это на Новый Год…

Теперь застройщикам останется молиться на Эльвиру Сахипзадовну, чтобы держалась до конца и не снижала ключевую ставку и, как следствие, не упали ставки ипотеки на вторичном рынке. Кому тогда нужны будут эти новостройки? Это, пожалуй, будет последний гвоздь…

Застройщикам пояс придётся затягивать на шее, но, похоже, это никого не смущает.

Помним, на любой случай есть нетленочка-обосновашка 👆 @iliilitop

❓ Как может вырасти платеж по семейной ипотеке в столичных регионах с 1 октября ❗️ Условия выдачи семейной ипотеки изменили с 1 октября. Сейчас ежемесячный платеж по семейной ипотеке в Москве, Санкт‑Петербурге, Подмосковье и Ленобласти составляет 71,9 тыс. руб. при условии, что семья взяла в ипотеку 12 млн руб. на 30 лет. В будущем из‑за дифференциации ставок, двойного сокращения срока кредитования и роста максимального размера кредита для большинства семей максимальные платежи по вновь выданной семейной ипотеке могут подскочить на 85–139 %. ▪️Наименьшими они будут для семей с пятью и более детьми — 133 тыс. руб. в месяц. Это единственная категория семей, для которых ипотечные ставки могут стать ниже нынешних — 4 %. ▪️Наибольшими эти платежи окажутся у семей с тремя детьми — 172 тыс. руб. в месяц. Для этой категории семей максимальный кредит тоже будет 18 млн руб., но ставку для них предлагают увеличить на треть — до 8 %. ▪️Для семей с одним ребенком — 144 тыс. руб. в месяц. Это единственная категория семей, для которых максимальный размер кредита сохранят на нынешнем уровне — 12 млн руб. При этом ипотечную ставку для них могут повысить вдвое — до 12 %. ▪️Для семей с двумя детьми — 161,2 тыс. руб. в месяц. Для них ипотечную ставку повысят до 10 %, а максимальный размер кредита — до 15 млн руб. Подробнее в инфографике ❗️Как изменения отразятся на спросе После 1 октября количество семей, которые могут рассчитывать на льготный кредит, ощутимо сократится. Это дополнительно охладит рынок новостроек, в первые месяцы спрос снизится на 10–25%. Часть спроса уйдет на рынки вторички и аренды жилья, что может привести к повышению арендных ставок, прогнозируют эксперты. Плюсом станет сохранение ставки 6% абсолютно для всех семей, которые будут брать кредит на приобретение частного дома. Это сможет снова оживить рынок ИЖС. #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

⚡️Новые условия и параметры семейной ипотеки. Что изменится для россиян Собрал для вас инфографику по изменениям в госпрограмме #ипотека Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

Банки прикрывают возможные дефолты девелоперов В июле объем проблемных корпоративных кредитов вырос примерно на 200 млрд ₽. Основной вклад внесли «рискованные реструктуризации» — когда банк меняет условия кредита, чтобы заемщик не ушел в дефолт. Чаще всего это происходит с компаниями из сферы недвижимости и отдельными промышленными предприятиями, сообщил ЦБ. При этом доля таких займов в общем портфеле банков немного снизилась — до 11,6%. Портфель растет быстрее, чем объем плохих долгов. 👉 По оценке «Эксперт РА», девелоперам станет легче, когда ключевая ставка опустится до 10%. Тогда ипотека подешевеет, а нагрузка на застройщиков снизится. Но до этого еще минимум два года. Движение.ру в МАКС

Пресс-релиз — это пресс-релиз, красивая табличка со ставками — это красивая табличка, а в самом документе по Семейке нашлось ещё несколько прекрасных деталей. И некоторые из них выглядят сильно важнее новых 8%, 10% или 12%. 1. Для обычной покупки квартиры остается только две категории заемщиков по семейной ипотеке: либо в семье есть ребенок младше 7 лет, либо ребенок-инвалид. И вот это уже довольно радикальное изменение. Сейчас отдельное право на семейку имеют семьи с двумя и более детьми младше 18 лет. С 1 октября эта категория исчезает. Можете иметь двух детей 8 и 10 лет, трех детей 9, 12 и 15 лет — семья большая, а права на семейную ипотеку больше нет. 2. Главное — льготная ставка теперь только на 15 лет. Для старых кредитов государство субсидировало ставку весь срок, для новых с 1 октября — максимум 15 лет. Взяли ипотеку на 30 лет — что будет со ставкой вторые 15 лет, это уже ваша проблема. 3. Появляется прописка. После оформления собственности заемщик должен зарегистрироваться в купленной квартире. Требование действует пять лет, а подтверждать регистрацию придется ежегодно. Не подтвердили — ставка может вырасти. 4. Хотите 6% независимо от количества детей — несите 50% стоимости квартиры. Либо в течение первого года гасите кредит так, чтобы остаток долга стал не больше половины стоимости объекта. В общем, семейка с 1 октября формально остается, но как массовый инструмент покупки квартиры становится практически бессмысленной. И сильнее всего здесь бьет даже не ставка 10–12%, а ограничение субсидирования 15 годами. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠

Простите, не удержался.

Судя по новым ставкам по «семейной ипотеке», правительство, само того не желая, подтолкнуло скупить бездетным всю «вторичку» по 14% уже в следующем году и наслаждаться «на готовенькое» уже сегодня 😅 Как-то даже обидно за «семейных» стало. Ну а что Вы хотите, строите семью-стройте и жильё с котлована😅 Сохраняем свой прогноз: цены в России на недвижимость в валютном выражении достигли своего максимума. Сейчас самое НЕ подходящее время для покупки на первичном рынке. Скоро последуют намного более выгодные условия, чем на текущий день, и по длительным (до 7 лет) беспроцентным (или около нулевым значениям) рассрочкам, и по стоимости объектов в ипотеку по дисконтным предложениям от девелоперов близким к значениям трёхлетней давности. https://t.me/BigHeadSelf/1889

Шесть лет на ипотечной игле На фоне сегодняшних изменений «Семейной ипотеки» решили вспомнить, как мы вообще дошли до жизни такой. Потому что 1 октября 2026 года — это не просто очередное изменение ставок. Похоже, заканчивается целая эпоха, которая началась еще весной 2020-го. До ковида ипотека была довольно скучным банковским продуктом. Люди совершенно спокойно брали ее под 10+% годовых, покупали квартиры и как-то жили дальше. А потом случился ковид, продажи встали, государству понадобилось одновременно поддержать граждан и стройку — и 17 апреля 2020 года появилась массовая льготная ипотека под 6,5% на новостройки. Изначально вообще как временная антикризисная мера до 1 ноября 2020 года. И тут выяснилось удивительное: если резко удешевить деньги, люди начинают покупать квартиры. Много квартир. Рекордно низкая ипотека дала рекордно высокий спрос, предложение начало вымываться, а цены — расти. Причем новых метров на рынок выходило мало, поэтому получилась идеальная машина для разгона цен. Особенно весело было в конце 2020-го. За IV квартал в Московском регионе реализовали около 2,8 млн кв. м. Сошлись вообще все звезды: отложенный после локдауна спрос, льготка, низкая ключевая, рыночная ипотека примерно под 6% и еще не успевшие улететь цены. Средний ценник экспонирования тогда был около 230 тыс. руб./кв. м. В 2021-м праздник продолжился, и это стал один из самых успешных годов рынка за последнее десятилетие. Девелоперы настолько привыкли к хорошей жизни, что начали раскатывать губы на региональную экспансию, собственные проектные институты и прочий фиджитол-диджитол. Временная антикризисная мера, понятное дело, временной быть быстро перестала. В 2021 году льготку продлили, правда ставку подняли с 6,5% до 7%, а лимит кредита сделали 3 млн руб. для всех регионов. Одновременно расширили «Семейную ипотеку»: она вообще появилась еще в 2018 году для семей со вторым и последующим ребенком, но с июля 2021-го доступ к 6% получили и семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Для Москвы, Петербурга и областей лимит по семейке составлял 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн. А потом пришел 2022 год, и рынок открыл второй ларчик Пандоры. После февральского шока ключ улетел, обычная ипотека стала практически неподъемной, продажи во II квартале рухнули почти вдвое. И вот тут выяснилось, что субсидировать ипотеку может не только государство, но и сам девелопер. В апреле 2022-го мы уже разбирали механику ипотеки под 0,1%: застройщик платит банку комиссию за снижение ставки, а расходы в конечном итоге прячутся в стоимости квартиры. Тогда мы считали, что снижение ставки на каждый процент стоило примерно 3% цены квартиры. И понеслось. 7%, 5%, 3%, 1%, 0,1% — ставки превращались уже скорее в маркетинговый баннер, чем в характеристику стоимости денег. На государственную субсидию наслаивалась девелоперская, банки стригли купоны, девелоперы сохраняли продажи, покупатель радовался маленькому ежемесячному платежу, а цена квартиры раздувалась. В III квартале 2022 года средняя ипотечная ставка дошла, по нашим тогдашним подсчетам, до 6,57%. Именно поэтому 2022-й оказался переломом. Продажи после шока восстановились не столько благодаря самой льготке, сколько благодаря девелоперскому субсидированию. В ноябре 2022-го рынок уже продавал около 450 тыс. кв. м в месяц при средней цене порядка 310 тыс. руб./кв. м, и без субсидирования ставки никаких успешных продаж бы не было. Но любой банкет однажды замечает ЦБ. В начале 2023 года регулятор начал постепенно прикрывать околонулевые ипотеки и бороться с завышением стоимости квартир при субсидировании. Одновременно начали ужесточаться требования к льготным программам. И получился забавный эффект: каждое новое закручивание гаек не сразу охлаждало рынок, а сначала создавало очередной забег «успей купить до...». Поэтому 2023 год принес новые рекорды продаж, а затем ровно тот же аттракцион повторился перед окончанием массовой льготки. К весне 2024 года мы уже писали, что «недвижимость полностью посадили на ипотечную иглу». Рынок обсуждал практически одну ставку: отменят льготку или нет, какой будет первоначальный взнос, что останется после нее. И уже тогда ответ был довольно очевидным: после 1 июля на первый план должна была выйти семейная ипотека. 1 июля 2024 года стало днем Х. Массовая льготная ипотека, которая должна была пожить несколько месяцев в ковидном 2020-м, закончилась спустя четыре года. Правительство впоследствии отдельно фиксировало именно эту дату завершения программы. За четыре года рынок настолько привык к дешевым деньгам, что девелоперы фактически разучились «продавать» квартиры и привыкли просто «оформлять сделки». Казалось бы, вот сейчас и должен был случиться большой похмельный синдром. Но рынок опять нашел обезболивающее. Первым стала «Семейная ипотека» под 6%. Из адресной программы для семей она после смерти массовой льготки постепенно превратилась в главный ипотечный инструмент первички. Вторым стали рассрочки. Во второй половине 2024 года девелоперы начали массово играть в «халявную рассрочку без наценки», а когда поняли, что пустые эскроу и дорогое ПФ удовольствие сомнительное, появились наценки за рассрочку в 20–40%. Поэтому настоящий провал рынка летом 2024-го опять не случился. Дальше семейку начали лохматить уже примерно так же, как когда-то массовую льготку. Появилась «донорская семейная», комбинированные кредиты, несколько семейных ипотек в одной семье, ипотека с 0% ПВ и прочие способы затолкать клиента в сделку. Параллельно рынок пересел на рассрочки. В результате в мае 2026-го мы пришли к выводу, что провал, который должен был произойти летом 2024 года, просто перенесли на весну 2026-го — семейкой, донорской семейкой, нулевым первоначальным взносом и рассрочками. В 2020 году государство временно субсидировало ипотеку, чтобы спасти спрос в ковид. В 2022-м девелоперы научились докладывать сверху свои деньги, чтобы сделать ставку еще красивее. В 2023-м ЦБ начал прикрывать этот праздник. В 2024-м закончилась массовая льготка, но ее место заняли семейка и рассрочки. В 2025-м девелоперы и банки уже снова грели руки на семейке, которая составляла абсолютное большинство льготных ипотечных продаж. А к 2026 году государство начало возвращать программу туда, откуда она вообще когда-то появилась, — к более адресной поддержке семей. И вот теперь с 1 октября 2026 года заканчивается уже привычная семейка под 6% для всех подходящих семей. Ставка становится дифференцированной по количеству детей и региону. В Москве семья с одним ребенком получит уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%, и только с четырьмя останутся старые 6%. Сама программа никуда не исчезает — она продлена до конца 2030 года. Но тот самый массовый дешевый ипотечный продукт, на котором первичка ехала последние годы, становится сильно менее массовым. В итоге временная ковидная мера прожила четыре года, а ее последствия рынок разгребает уже шестой. За это время покупателя сначала приучили к дешевой ипотеке, девелопера — к ипотечному спросу, банк — к комиссиям, высокому покрытию ПФ, деньгам на эскроу, а рынок — к тому, что при каждом закручивании одной гайки обязательно находится следующая финансовая конструкция. Сначала была льготка. Потом субсидирование. Потом семейка. Потом рассрочки. В общем, шесть лет рынок недвижимости доказывал, что конец праздника — это не конец праздника, если вовремя открыть следующую бутылку. С 1 октября заканчивается семейка в привычном виде. Теперь главный вопрос — что откроют следующим. «Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠