خانه ساز / اخبار و تحلیل بازار مسکن و صنعت ساختمان

افتتاح ۲۸۱ کیلومتر راه اصلی و بزرگراهی و شهرک مسکونی هزار واحدی محرومان در سیستان و بلوچستان و چابهار 🔹 استاندار سیستان و بلوچستان در این خصوص توضیحاتی ارائه می‌دهد. @khanehsaz tahlilbazaar.com

قیمت لوازم برقی ساختمان در ۲ مهر ۱۴۰۵ tahlilbazaar.com/x5G5q @khanehsaz tahlilbazaar.com

قیمت انواع مصالح ساختمانی ۲ مهر ۱۴۰۵ tahlilbazaar.com/x5G5z @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️ رکورد ۱۴۰۵ معاملات مسکن شکست؛«نیمسال دوم» بازار چگونه است؟     1️⃣ بازار مسکن با «تحرک اساسی» خریداران، در حال جبران جاماندگی از سایر بازارها در مسیر رشد قیمت است.   2️⃣ ماه گذشته، یعنی شهریور، متوسط قیمت مسکن در تهران ۵ درصد افزایش یافت؛ این نرخ از متوسط تورم ماهانه مسکن طی ۱.۵ سال گذشته بیشتر است.   3️⃣ میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در تهران به ۲۲۲ میلیون تومان و «قیمت قطعی» نیز به ۲۰۵ میلیون تومان رسیده است.   علت رشد قیمت چیست؟   🔹آنچه رشد قیمت مسکن در ماه شهریور را رقم زد، تحرکات تقاضای خرید بود.   🔹در این ماه ۲۰۰۰ واحد مسکونی خریدوفروش شد که ۷۶ درصد نسبت به حجم معاملات مرداد رشد داشت.   🔹 به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده، بازار همچنان در سطح بسیار پایین نسبت به زمان رونق معاملاتی است و عمق آن بسیار ناچیز ارزیابی می‌شود.   🔹 اما رشد ۱.۷ برابری خریدها طی یک ماه توانست باعث رشد محسوس قیمت شود.     چرا معاملات مسکن قد کشید؟   🔹 آنهایی که بین بازارهای مختلف دارایی رفت‌وآمد دارند و همچنین عموم مردم ایران که این روزها «نگران از آینده قیمت‌ها» مترصد ورود به یک پناهگاه سرمایه‌ای برای لااقل حفظ ارزش دارایی‌شان هستند،در چندماه اخیر روند قیمت مسکن را تحت‌نظر داشتند.   🔹 ناظران بازار ملک مطلع هستند که از ابتدای ۱۴۰۳ تاکنون، در حالیکه بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری تقریباً بازدهی متوسط ۱۰۰ درصدی به سرمایه‌گذاران خود دادند،اما در بازار مسکن میزان رشد قیمت به مراتب کمتر از بقیه بود.   🔹 طی یکی دو ماه گذشته نیز جای مسکن در منطقه پروازی قیمت‌ها خالی بود.   🔹 فعالان بازار ملک از اواخر دهه ۹۰، «دیدبانی» قیمت دلار را به یکی از کارهای روتین خود تبدیل کردند.   🔹«دلار» دماسنج اصلی بازار مسکن شده است و طی یکسال اخیر مرتب در حال جهش بود در حالیکه قیمت آپارتمان با فاصله‌ نوسان می‌کرد.   🔹 در شهریور بخشی از این «جاماندگی» با ورود سرمایه‌گذاران به بازار مسکن جبران شد.   🔹هر چند مسکن در رشد ماهانه قیمت دارایی‌ها در شهریور، همچنان در مقام آخر قرار گرفت.   🔹 به این ترتیب، «انتظارات» از قیمت دلاری مسکن برای افزایش تا سطح نرمال، یکی از اصلی‌ترین محرک‌های خرید آپارتمان بوده که کارنامه رشد شهریور را شکل داد.   🔹نمودار ترسیم شده در این گزارش، به عنوان «دستگاه ردیاب» تورم مسکن، نشان می‌دهد، که سرعت رشد قیمت آپارتمان بعداز ماه‌ها به دلار رسید.   🔹 در کنار فاکتور دلار، «شارژ قدرت خرید با طلا و سکه» نیز در تحریک تقاضای خرید مسکن تاثیر دارد.   چشم‌انداز قیمت مسکن   🔹در هفته‌های گذشته در شبکه‌های اجتماعی، صفحاتی که بازاریابی ملکی انجام می‌دهند به کامنت‌هایی آغشته شده که در آن، مالکان ویلا در شمال یا آپارتمان‌های دوم در تهران خود را متضرر در مقایسه با حالتی که اگر سکه خریده بودند، توصیف می‌کنند.   آیا این فضای روانی احتمال دارد در آینده به «تبدیل معکوس دارایی» (از ملک به طلا) منجر شود؟   🔹 پاسخ کارشناسان اقتصادی به این پرسش، بر تفاوت شرایط دو بازار متمرکز است.   🔹 ریسک خرید طلا در کوتاه‌مدت زیاد است چرا که روند شرایط سیاسی که یک‌روز تنش‌ها بین ایران و آمریکا اوج می‌گیرد و روز دیگر صحبت از مذاکره می‌شود، نوسان قیمت بازارهای موازی ملک را زیاد می‌‌کند.   🔹 در عین حال برای تبدیل ملک به طلا یا سکه، ریسک نگهداری چنین دارایی‌هایی نیز بسیار زیاد است.   🔹 ضمن آنکه در سمت مقابل بازار ملک، گروهی نیز نگران روزهای پایانی بازدهی مطلوب بازارهایی مثل طلا یا سکه هستند و همین، جریان تقاضای خرید آپارتمان را می‌تواند تقویت کند.   🔹 بنابراین شاید آینده قیمت مسکن در نیمه دوم امسال بیشتر از همه، به «معادله تنش یا مذاکره» وابسته باشد.   🔹 در عین حال پتانسیل این بازار برای بازدهی بالا تا سطحی که جاماندگی از دیگر بازارها را جبران کند همچنان وجود دارد./دنیای اقتصاد

قیمت انواع مصالح ساختمانی اول مهر ۱۴۰۵ tahlilbazaar.com/x5FZN @khanehsaz tahlilbazaar.com

قصه زمین‌های بی‌سرانجام در آق‌قلا پایان گرفت 🔹حدود ۷۰ خانوار ساکن در یکی از مناطق محروم روستای وحدت اسلامی شهرستان آق‌قلا سال‌ها به دلیل مشکلات مالکیت زمین، قرارگیری در حریم سد وشمگیر و فرسودگی شدید واحد‌های مسکونی، از داشتن سرپناهی مناسب و مقاوم محروم بودند. 🔹با همکاری و هم‌افزایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دادگستری، بنیاد مسکن و ثبت اسناد و املاک استان گلستان زمینه تأمین و واگذاری زمین، پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه و کمک‌های بلاعوض برای این خانوار‌ها فراهم شد اقدامی که گرهی از مشکلات چندین‌ساله مردم این منطقه باز کرد. 🔹اکنون با رفع این مشکلات و فراهم شدن زمینه ساخت و تأمین مسکن، لبخند رضایت بر چهره مردم این روستا نشسته و اهالی از این اقدام و پایان سال‌ها انتظار ابراز خرسندی می‌کنند. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️زیرپوست جهش تاریخی «تورم مسکن» در تهران؛ ۱۱۷ درصد افزایش «قیمت فروشنده‌ها» نسبت به شهریور ۱۴۰۴   1️⃣ متوسط «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران، در ماه شهریور به ۲۲۲ میلیون تومان در مترمربع رسید.   2️⃣ قیمت مسکن براساس این شاخص، قیمت فروشنده‌ها، ۱۱۷.۶ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش از خود نشان می‌دهد.   3️⃣ این نرخ، بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن از سال ۹۲ تاکنون است.   4️⃣ پیش‌تر، یعنی در آبان سال ۹۹، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن در تهران تا مرز این رقم نزدیک شد و به ۱۱۵.۵ درصد رسید.   5️⃣ با این حال، جهش تاریخی «تورم مسکن»، همه تغییر و تحولات بازار مسکن شهر تهران در حال حاضر نیست.   6️⃣ نکته معنادار شرایط موجود قیمت مسکن و رشد آن، از طریق «مقایسه بازدهی بازار ملک با سایر بازارهای دارایی» شناسایی می‌شود.   7️⃣ در همین یکسال گذشته، میزان رشد قیمت بازارهای موازی مسکن به مراتب بیشتر از ۱۱۷ درصد بوده است.   8️⃣ ضمن آنکه تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه نیز احتمالاً در شهریور از سطح نزدیک به ۹۰ درصدی ماه قبل از آن فراتر رفته باشد.   9️⃣ به این ترتیب، تب بالای قیمت مسکن در راستای التهاب قیمت‌ها در دیگر بازارها می‌تواند باشد.   🔟 نکته دوم، فاصله بازار مسکن با بازارهایی مثل دلار، سهام و سکه در «جریان نرخ رشد قیمت‌ها از سال ۱۴۰۳ تاکنون» است.   🔹بازار مسکن با بروز شواهد اولیه ریسک جنگ در سال ۱۴۰۳، با رکود سنگین تقاضای خرید و سرمایه‌گذاری روبرو شد.   🔹در این ۲.۵ سال اگرچه در برخی مقاطع، بازگشت خریدار به بازار مسکن و رشد قیمت قطعی معاملات رخ داد. اما برآیند این بازار همواره «جاماندگی در بازدهی» نسبت به مثلاً دلار یا سکه بوده است.   🔹نکته سوم نیز به «رشد ماهانه قیمت مسکن» در شهریور و مقایسه آن با جهش‌ نرخ دلار یا سکه یا شاخص سهام در همین بازه زمانی برمی‌گردد.   🔹 مسکن در شهریور ۵ درصد نسبت به مرداد رشد کرد که حدود یک‌سوم بازدهی ماهانه همه بازارهای موازی‌اش یعنی دلار، سکه، طلا و سهام بوده است./دنیای اقتصاد @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️موج جابه‌جایی مستاجران فروکش کرد/ نرخ تورم اجاره خانه در کف 🔹طبق روال سال‌های گذشته با شروع فصل پاییز و بازگشایی مدارس حجم جابه‌جایی مستاجران به طور قابل توجهی کاهش یافته و انتظار می‌رود بازار اجاره مسکن به ثبات برسد؛ البته نرخ رشد اجاره بها تقریبا یک سوم تورم عمومی است. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️آخرین خبرهای کوتاه 🔹 عراقچی در دیدار با وزیر خارجه عراق: بازگشت امنیت به تنگه هرمز مستلزم توقف اقدامات ناامن‌ساز آمریکا است. 🔹سازمان هواشناسی: روزهای چهارشنبه و پنجشنبه پدیده بارشی در کشور نخواهیم داشت. 🔹انهدام پهپاد ارتش سعودی بر فراز یمن 🔹عراقچی در دیدار وزیر خارجه هلند از استانداردهای دوگانه کشورهای اروپایی در قبال تحولات منطقه به‌شدت انتقاد کرد 🔹نخست وزیر انگلیس در مجمع عمومی سازمان ملل: روسیه سالانه حدود 1.3 میلیارد پوند برای دستکاری اطلاعات هزینه می‌کند 🔹رئیس‌جمهور فرانسه در مجمع عمومی: آنچه به عنوان صلح در غزه مطرح می‌شود، صحنه‌ای است که باعث می‌شود همه ما احساس شرم کنیم 🔹 ادعای ویتکاف: از طریق میانجی‌ها مذاکرات طولانی با هیات ایرانی انجام دادیم 🔹 انفجارهای سنگین پایتخت عربستان را به لرزه درآورد @foreignbusiness tahlilbazaar.com

♦️هزینه ساخت نهضت ملی مسکن به متری ۱۸ میلیون تومان رسید طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی: 🔹 با قراردادهای فعلی و اعمال تعدیل، هزینه ناخالص ساخت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن حدود ۱۸ میلیون تومان است و این رقم بسته به پروژه، متراژ و شرایط ساخت متفاوت خواهد بود. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️سه سال اجاره رایگان برای زوج‌های جوان رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی کشور از اجرای طرح ویژه تامین مسکن برای زوج‌های جوان دهک‌های اول تا چهارم در شهرهای بزرگ خبر داد و گفت: 🔹بخشی از این واحدها به صورت استیجاری با اجاره‌بها نزدیک به صفر به مدت سه سال در اختیار زوج‌های جوان قرار می‌گیرد. @khanehsaz tahlilbazaar.com

چهار هزار و ۹۵۶ خریدار در بستر بورس کالا سیمان خریدند ▪️ نقشه پراکندگی خریداران سیمان در هفته گذشته 🔹️ در هفته گذشته، ۴هزار و ۹۵۶ خریدار از ۳۰ استان کشور، یک میلیون و ۲۱۵ هزار و ۵۱۴ تن سیمان را از طریق بورس کالای ایران تأمین کردند. @bursebazaar tahlilbazaar.com

♦️مسکن تهران روی مدار جنگ | قیمت هر متر مسکن در ۱۵ ماه دو برابر شد | کدام مناطق بیشترین رشد قیمت را داشتند؟ 🔹بازار مسکن تهران در فاصله یک سال و سه ماه، شاهد تغییر قابل توجه سطح قیمت‌ها بوده است. بررسی داده‌های قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت مناطق از حدود ۱۰۱.۳ میلیون تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۲۱۲.۵ میلیون تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده است 🔹این افزایش اما در تمام این دوره با یک سرعت اتفاق نیفتاده است. در ماه‌های ابتدایی پس از جنگ ۱۲ روزه، تغییر قیمت در داده‌های مورد بررسی محدود بوده، اما از آذر ۱۴۰۴ به بعد، شیب رشد قیمت بیشتر شده و در فاصله آذر تا اسفند ۱۴۰۴، میانگین ساده قیمت مناطق حدود ۳۱ درصد افزایش یافته است. در ادامه نیز در فاصله خرداد تا شهریور ۱۴۰۵، رشد قیمت به حدود ۴۸.۴ درصد رسیده است @khanehsaz tahlilbazaar.com

قیمت تمام‌شده ساخت هر مترمربع نهضت ملی مسکن ۱۸ میلیون است معاون مسکن و ساختمان وزیر راه: 🔹 با قراردادهایی که اکنون داریم و تعدیل‌هایی که اعمال می‌شود، هزینه ساخت هر مترمربع -نهضت ملی مسکن- حدود ۱۸ میلیون تومان است. 🔹 مبنای محاسبه، متراژ حداقلی واحدهاست و بسته به پروژه، متراژ و شرایط ساخت می‌تواند متفاوت باشد. 🔹 واحدهایی که در دوره قبلی تحویل دادیم، حدود متری ۱۴ میلیون تومان هزینه داشتند، اما واحدهایی که در دوره بعد تحویل می‌دهیم، حدود متری 18 میلیون تومان تمام می‌شوند. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️ افزایش نرخ عوارض آزادراه تهران - شمال در تعطیلات 🔹براساس اعلام معاون شرکت ساخت، عوارض عبور از آزادراه تهران - شمال در روزهای عادی ۲۶۰ هزار تومان (رفت و برگشت ۵۲۰ هزار تومان) است اما در روزهای تعطیل به دلیل تفاوت شرایط مدیریت و هدایت ترافیک، نیاز به نیروی انسانی و تجهیزات بیشتر و الزامات ایمنی، عوارض تردد تا ۳۶۰ هزار تومان (رفت و برگشت ۷۲۰ هزار تومان) افزایش می‌یابد. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️ساختمان‌های نیمه‌کاره؛ زخمی بر چهره تهران/راه حل معضل چندین ساله چیست؟ 🔹 ساختمان‌های نیمه‌کاره رهاشده سال‌هاست به بخشی از سیمای تهران تبدیل شده‌اند و علاوه بر نازیبایی شهری، موجب بلاتکلیفی سرمایه، فرسودگی بناها و در برخی موارد ایجاد مزاحمت و آسیب‌های اجتماعی می‌شوند. 🔹 بررسی‌ها نشان می‌دهد شهرداری برای ورود به این ساختمان‌ها با محدودیت‌های حقوقی روبه‌روست؛ زیرا بسیاری از پروژه‌ها به دلیل اختلاف میان مالکان، مشکلات مالکیت یا پرونده‌های قضایی متوقف شده‌اند و شهرداری بدون مجوز قانونی نمی‌تواند در املاک خصوصی مداخله کند. 🔹 اکنون شهرداری تهران در حال بررسی ابعاد حقوقی و احصای ساختمان‌های نیمه‌کاره است و قرار است در صورت نیاز، لایحه‌ای برای تعیین تکلیف این بناها به شورای شهر ارائه کند. موفقیت این طرح به شناسایی دقیق املاک، رعایت حقوق مالکان و هماهنگی میان نهادهای شهری و قضایی وابسته است. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️ شناسایی ۸۸۴ ساخت‌وساز غیرمجاز در حریم تهران معاون اداره کل حریم تهران: 🔹۸۸۴ مورد ساخت‌وساز غیرمجاز در حریم پایتخت از ابتدای سال جاری تاکنون شناسایی شده است. 🔹۸۷ درصد این تخلفات با پیگیری عوامل اجرایی در مناطق و نواحی، به‌ طور کامل رفع اثر شده است. @khanehsaz tahlilbazaar.com

قیمت انواع مصالح ساختمانی ۳۱ شهریور ۱۴۰۵ tahlilbazaar.com/x5FWz @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️متهم یک پرونده کثیرالشاکی در شیراز دستگیر شد دادستان مرکز استان فارس: 🔹 پس از وصول شکایت‌های متعدد از سوی شهروندان علیه فردی که مدیریت یک فروشگاه لوازم خانگی را بر عهده داشت، موضوع در دستور کار دادستانی قرار گرفت. 🔹 با تشکیل این پرونده تحقیقات تحت نظر بازپرس و با محوریت پلیس امنیت اقتصادی آغاز شد و در نتیجه متهم اصلی پرونده بازداشت و در اختیار مقام قضایی قرار گرفت. 🔹 متهم با تبلیغ و عرضه لوازم خانگی و ارائه آن به صورت اقساطی، از خریداران به منظور تضمین پرداخت اقساط، مقادیری طلا به صورت امانت دریافت می‌کرد و متعهد بوده پس از پایان پرداخت اقساط، طلا‌های دریافتی را به صاحبان آن مسترد کند. @khanehsaz tahlilbazaar.com

♦️قیمت فروش تراکم در منطقه یک تهران؛ شهرداری بابت صدور هر مترمربع جواز ساختمانی چقدر دریافت می‌کند؟     1️⃣ یکی از اسرار مدیریت‌شهری تهران طی حدود سه دهه گذشته، «فرمول فروش تراکم‌ساختمانی» بوده و هست.   2️⃣ از زمانی که شهرداری‌ها اجازه پیدا کردند «مجوز طبقات بیشتر از سقف تعیین‌شده در شهر» را به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بفروشند تا خرج شهر را با این طرق (تراکم‌فروشی) تامین کنند، این سوال همواره مطرح بوده است: شهرداری تهران طبق چه فرمول منطقی و قابل‌فهم، قیمت فروش مجوز تراکم‌ساختمانی را تعیین می‌کند؟   3️⃣ فیش‌هایی که در شهرداری برای سازنده‌ها بابت فروش مجوز تراکم در قالب «عوارض ساخت‌وساز» صادر می‌شود، حاوی قیمت تراکم و احتمالاً فرمول مملو از حروف لاتین است که هر ساله،‌ شهرداری همان را بابت تصویب تعرفه‌های جدید سال بعد، به شورای‌شهر ارائه کند.   🔹 اما احتمالاً خیلی از اعضاء شورای‌شهر هم نمی‌توانند از این فرمول دفاع کنند.   با این حال، بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد:   4️⃣ در منطقه یک تهران، برخی سازنده‌ها برای دریافت جواز ساختمانی، به ازای هر مترمربع تا طبقه ۷، باید مبلغ ۶۵ میلیون تومان به شهرداری پول پرداخت کنند. این مبلغ اگر درخواست «خرید تراکم ساختمانی» به میزان ۲ طبقه بیشتر را داشته باشند، به ۱۶۵ میلیون تومان در مترمربع برای دو طبقه اضافه، تبدیل می‌شود.   5️⃣ پیش‌تر، معاون وقت شهرسازی شهرداری تهران در یکی از جلسات شورای شهر، ارقامی را برای «عوارض ساخت در برخی مناطق تهران» قرائت کرده بود.   6️⃣ اگر نسبت قیمت فروش تراکم در مناطق مختلف تهران را بر پایه «نسبت‌های دو سه سال پیش» در نظر بگیریم و فرض شود الان، همان فرمول سابق در شهرداری تهران برای صدور جواز ساخت و فروش تراکم وجود دارد، در این صورت:   7️⃣ قیمت فروش تراکم یا همان جواز ساخت مسکن در مناطق ۴ و ۵ پایتخت مترمربعی حدود ۳۰ میلیون تومان است.   8️⃣ این قیمت برای ضعیف‌ترین نقطه شهر تهران،‌ یعنی منطقه ۱۸ نیز احتمالاً مترمربعی ۵ میلیون تومان است.   9️⃣ سازنده‌ها هر میزان برای خرید تراکم ساختمانی هزینه کنند، آن را در قیمت فروش واحدمسکونی نوساز خود منعکس می‌کنند.   🔟 به این ترتیب، فروش تراکم خود عاملی برای افزایش قیمت ساخت مسکن است.   🔹 درباره اینکه چرا «جواز ساخت طبقات بالاتر چند برابر طبقات پایین‌تر قیمت دارد»، تاکنون استدلالی از سمت مدیریت شهری تهران طی همه این سال‌ها مطرح نشده است.   🔹 کسانی که در طبقه دهم یک ساختمان مسکونی زندگی می‌کنند، همان‌قدر در هزینه‌های شهر سهیم هستند که ساکن طبقه اول مسئولیت دارد.   🔹 طی این سال‌ها، «سیستم خودگردان در اداره شهرها توسط شهرداری‌ها»، بر مدار «فروش جواز ساخت و تغییرکاربری» استوار بوده است.   🔹 در دهه ۸۰، این فقط تهران بود که «پرچمدار فروش تراکم، تغییرکاربری و فروش تخلفات ساختمانی» برای تامین مالی هزینه‌های شهر بود.   🔹 اما به تدریج سایر کلان‌شهرها هم پا به این عرصه گذاشتند.   🔹 در حال حاضر حتی در روستاها هم «از روی دست شهرداری پایتخت» برای «تامین منابع مالی هزینه‌های روستا» کپی می‌شود.   🔹 سازنده‌های منطقه یک تهران، هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی مجهز و لوکس را حدود ۲۰۰۰ دلار برآورد می‌کنند. قیمت فروش نیز تا ۵۰۰۰ الی ۶۰۰۰ دلار برآورد می‌شود. 🔹 ارقام خرید تراکم نشان می‌دهد، هزینه شهرداری تا ۲۰ درصد هزینه ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد./دنیای اقتصاد @khanehsaz tahlilbazaar.com