КОТЛОВАНЪ

«Есть застройщики, которые полностью закрыли свои операционные кредиты и бриджы, у них отрицательный долг относительно проектного финансирования» — замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко.

«Все, что шло как корпоративные кредиты, полностью закрыто. Соответственно, владельцы этих компаний объективно достали свои деньги, закрыли кредиты, распродали некоторые проекты. Они считают, что их репутация как группы компаний намного ценнее, чем возможные проблемы и маржин-коллы по тем или иным проектам, потому что сегодня в банке один проект заложен через другой — такая цепочка».

Обязательства по объему жилищного строительства: «Мы нацелены на достижение показателей по вводу, несмотря на снижение объема запусков, которое повлияет на 2027-2028 гг. Задачи, поставленные Президентом, остаются неизменными и будут достигнуты». Показатели здорового рынка жилья: «Для нас показателем здорового рынка жилья является динамика запуска новых проектов. Объем ввода отражает решения, принятые несколько лет назад, а цена кв.м. зависит от множества факторов». Запуск новых проектов свидетельствует о вере застройщиков в трехлетний горизонт и их понимании конъюнктуры рынка. КРТ и точечная застройка: Если точечная застройка соответствует всем требованиям градостроительных норм, она обеспечена сетями, уличная дорожная сеть позволяет принять на себя увеличенную нагрузку, то выдаются разрешения, и такие объекты сегодня строятся. И нет никакой директивной указательности, чтобы застройщики уходили только в КРТ. Потому что не везде оно нужно. Риски затоваривания: «Мы внимательно следим за этим, особенно в крупных городах. Несмотря на снижение спроса, объем продаж в некоторых регионах остается высоким. Средняя распроданность объектов составляет 60%, что ниже, чем год-два назад. Однако данные ЦБ РФ и ДOМ.PФ показывают рост объемов денежных средств на эскроу-счетах и увеличение темпов продаж. Пока сдержанно относимся к прогнозам». Роль банков: Никита Евгеньевич считает, что есть потенциал для снижения аппетитов банков и инвесторов в структуре цены квадратного метра. Также важно оптимизировать затраты на землю, сети и социальную инфраструктуру через такие механизмы, как инфраструктурное меню. Полную запись интервью с Никитой Евгеньевичем смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК Видео 🏗«Всё о стройке» в MAX

Фарш обратно не проворачивается. Часть 1. В декабре принято всякого рода подводить итоги года. Девелоперский цикл — он длинный, поэтому давайте не все итоги 2025 года будем смотреть с таким значительным возвышением над процессом, на лет так пять. Начнем с коммерческой функции — как самой близкой к клиенту, а дальше вырулим финансы, стройку и преддевелопмент с джиаром. 1. Льготная ипотека со стороны государства или субсидирование ипотеки девелоперами. Проблема льготной ипотеки даже не в том, что вся страна скидывается пять лет на то, чтобы люди улучшали свои жилищные условия, а то, что девелоперы в 2022 году открыли для себя ларчик — дать бабок банку и снизить ипотечную ставку для клиента на Х лет. Если субсидирование от государства в 2020 году правила игры не изменило, то вот история с комиссией банкам сегодня для снижения ставки на некоторое время выстрелила и стреляет до сих пор. С июля 2024 года весь рынок и едет на комиссиях банкам, когда для выдачи семейной ипотеки им надо дать денег или для субсидирования на Х лет ставки тоже дать денег. Предполагается, что ключ через некоторое время упадет, и клиент рефинансирует свою ипотеку. Первая проблема — что будем делать, если ключ не упадет и рефин ипотеки сделать не получится. Вторая проблема — из-за ипотечного стандарта все комиссии «включены» в стоимость квартиры. А это с этим «завышением» должен бороться ипотечный стандарт, а не устаканивать его де-факто. Соскочить со всей этой истории в условиях высокого ключа практически нереально. Поэтому так или иначе, закручивая разные параметры, семейная ипотека от государства и закрывание глаз на субсидирование со стороны девелоперов будут существовать. 2. Рассрочки. Если в 2022 году был открыт краник с субсидированием ставок, то в 2024 году пересели с иглы ипотечной на иглу рассрочек. Некоторым показалось, что это легкий вход и легкое привлечения клиента. Рассрочка — это вообще до сих пор не банковский продукт. Это пункт, условие в договоре, которое должен выполнить клиент перед девелопером. Не перед банком, а перед девелопером. Соответственно, все эти «рассрочки от девелоперов» в никаких кредитных историях не фиксируются, а значит своё фи сразу высказывает ЦБ. Хорошо, что невидимая рука рынка тут сразу остудила девелоперов и, посчитав, все поняли (во втором квартале 2025), что раздавать рассрочки без завышения цен невыгодно. Малое наполнение эскроу счетов приводит к низкому покрытию проектного финансирования и как результат — высокие проценты по этому финансированию. Но инструмент прижился. Контролируется он также плохо, как в самом начале, поэтому если план продаж не выполняется, то коммерческая функция всегда может прогнуть финансы или проектную команду на большое количество рассрочек. Инструмент привлечения теперь есть, и никто его не выкинет, особенно в более высоких сегментах, где клиенты могут лучше прогнозировать свои финансовые потоки. 3. Цены экспонирования на сайтах ничего не значат. Благодаря вшитой комиссии за субсидирования ипотеки или вшитой наценки за продажу по рассрочке ценники на сайтах стали супердутыми. Поэтому когда вы смотрите очередную аналитику на тему, как там напродавали наши уважаемые девелоперы, учитывайте, что не так уж сильно выросли цены. Просто в них теперь ещё зашит финансовый инструмент для покупки той самой квартиры. Причем в рамках данных домрф тоже все раздуто, потому что комса банку и наценка за рассрочку сидит в общей стоимости квартиры, а домрф собирает данные по договорам, поэтому факт, который идут в карман девелоперу, ниже от 5 до 15%. И это мы не говорим про всякие реальные скидки, которые бывают для дожима в офисах продаж. Сделать цены на сайтах более прозрачными больше никому не надо. Продолжение следует...

Краник семейной ипотеки или раздачи 12 мультов под 6% будут прикрывать дальше, потому что и в октябре, и в ноябре 2025 года в Московском регионе были довольно неплохие продажи. Оба месяца закрывались на уровне реализации 645 тыс. кв. м квартир и апартаментов. В случае ноября — это на 20% больше, чем в ноябре 2024 года. То есть рынок после разгонной волны имени закрытия льготной ипотеки для всех в 2024 году оклемался. Если посмотреть ретроспективу с 2019 года, то ситуация такая: 1. Ноябрь 2019 года — реализация на уровне 640 тыс. кв. м, то есть примерно то же самое, что и сейчас. Тогда цены были достаточно смешные, и для всех была страшилка в виде: «покупай сейчас, а то придет злое проектное финансирование и цены вырастут на 10-20%». Средний прайс экспонирования в Москве и области был в районе 180-190 тыс. руб./кв. м. Смешные цифры по текущим меркам, не так ли? Плюс основной объем продаж приходился на Московскую область. Свои объемы она растеряет в процессе переустройки рынка. 2. Ноябрь 2020 года — реализация на уровне 880 тыс. кв. м. Тогда самое горячее было время. За 4 квартал 2020 года было реализовано 2,8 мульта метров. Факторов было несколько: люди посидели весной дома, ничего не покупали, вот и накопился отложенный спрос. Действует льготная ипотека + ключ и так низкий. Рыночную ипотеку можно было взять со ставкой 6%. Порог входа максимально удобный и цены. Главное, цены — они еще не скаканули. Средний ценник экспонирования был в районе 230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, удобные финансовые инструменты, низкая цена — все, кто отоварился квартирой в то время, большой молодец. 3. Ноябрь 2021 года — напродавали 752 тыс. кв. м. 2021 год — один из самых успешных годов за последние 10 лет на рынке. Поэтому высокий темп продаж никого не удивлял. Именно в 2021 году девелоперы раскатали губы на всякие проектные институты, региональную экспансию, покупку фиджитол-диджитол идиотизма и т. д. 2021 год и продажи в конце года оторвали пятки некоторых от земли. Хорошо, что ещё не оторвалась цена. Тогда средняя цена была на уровне 270-280 тыс. руб./кв. м. 4. Ноябрь 2022 года — продано 450 тыс. кв. м. Это достаточно был неплохой результат после существенного падения в октябре 2022 года. Ценник в период конец 2022 — начало 2023 года начал стагнировать и в ноябре составлял 310 тыс. руб./кв. м. Если бы не субсидирование ставки ипотеки со стороны девелоперов — никаких успешных продаж бы не было. Самое забавное, что очевидно кризисные моменты на рынке не остановили девелоперов в тех процессах, что были запущены в 2021 году. 5. Ноябрь 2023 года — 785 тыс. кв. м. Разгонная волна из-за закручивания гаек по льготной ипотеке. Государство раздавало довольно халявные деньги для всех, поэтому люди и ртом и жопой брали ипотеки. Ценник с ноября 2022 года особо не вырос и болтался на уровне 330-340 тыс. руб./кв. м. Причем тогда некоторые буйные головы думали, что льготную ипотеку не завершат летом 2024 года и, мол, рынок попрёт дальше. 6. Ноябрь 2024 года — 540 тыс. кв. м. Разгонная волна с покупками была до завершения действия льготной ипотеки, поэтому второе полугодие девелоперы прошли очень посредственно. Цены были в районе 390-400 тыс. руб./кв. м. Надвигался также ипотечный стандарт. И вот ноябрь 2025 года — 645 тыс. кв. м. Хороший результат, но цены-то в этом результате дутые. Сейчас средний ценник экспонирования в столичном регионе составляет порядка 500 тыс. руб./кв. м. Но в эту цену экспонирования входит комиссия банку за выдачу семейной ипотеки или субсидирование рыночной ставки или наценка за выдачу рассрочки. Поэтому такой агрессивный рост цен не связан со спросом, а связан скорее с тем, как девелоперы загнали себя в ловушку роста цены и изменения финансовых инструментов для сделки. Декабрь, скорее всего, будет повыше — сезонность + закручивание условий по семейке = 670–700 тыс. кв. м.

Зарплаты у строителей в 2025 году растут быстрее, чем у программистов: их рост составил 23%, в то время как доход IT-специалистов увеличился на 6%. Чтобы претендовать на повышение, нужно держать стройку под контролем: выстраивать систему и четко понимать все этапы — от планирования до ввода объекта в эксплуатацию. Научитесь этому на курсе «Директор по строительству» от Академии Eduson. Он помогает не вариться в хаосе, а управлять процессами с головой. Кому подойдет: • специалисту с опытом в строительстве или прорабу, который хочет двигаться вверх; • руководителю проекта, который тянет все на себе; • смежнику, который хочет перейти в сферу строительства; • собственнику, который хочет роста прибыли и прогнозируемый результат. В программе: 36 реальных кейсов больших девелоперов и малых подрядчиков, шаблоны для экономии времени, преподаватели из ПИК, «Самолета» и DNS Development. Академия лицензирована: вы сможете вернуть 13% стоимости через налоговый вычет. Оставьте заявку с промокодом СТРОЙКА — получите скидку 65% и бонус сразу после заявки: 30 промптов ChatGPT для автоматизации ежедневных задач дирстроя. Если хотите в топ-менеджмент — это ваш шанс. Реклама. ООО "ЭДЮСОН". ИНН 7729779476.

Федеральная нотариальная палата (ФНП) предлагает на уровне закона закрепить принцип бесспорности нотариальных сделок с жильем:

«если стороны действовали добросовестно, покупатель выполнил все условия договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, то просто так отнять эту недвижимость через суд уже никто у него не сможет».

Об этом сообщил член комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин. Он добавил, что потеря недвижимости сможет произойти только в рамках специальной процедуры обжалования, если нотариус, удостоверявший договор, допустил ошибку. Но даже тогда добросовестный покупатель может быть уверен в защите своих прав: нотариальная форма договора будет гарантировать полную компенсацию ущерба пострадавшей по вине нотариуса стороне. #инициативы #недвижимость @rusipoteka

Дайте ей уже медаль за освобождение квартиры

Семейно-ипотечные тонкости Главной проблемой на рынке недвижимости является зависимость рынка от семейной ипотеки. С этой зависимостью активно борется ЦБ. Но проблема в том, что нельзя просто так взять и выбить стул зависимости рынка от ипотеки. Таким действием можно этот уютный рынок похоронить, а вместе с ним какой-нибудь банк и пару застройщиков из ТОП-5. Обманутые дольщики или банк на санации — это то, чего явно никто не хочет. Поэтому семейную ипотеку продолжают выдавать, но есть одно но. Во-первых, банки развели девелоперов на комиссию по семейной ипотеке. После отмены тех самых «лимитов» денег на выдачу семейки объективно стало не хватать. Поэтому застройщики заносят банкам от 3 до 15% от тела кредита семейной ипотеки. Чтобы ЦБ не ругался — цены на квартиры на первичном рынке изначально завышены. То есть нет «наценки» за семейку, просто она «вшита». Всё по классике — банки нормально зарабатывают на этом приколе, девелоперы продолжают закрывать планы продаж. Взятки гладки. Во-вторых, когда говорят словосочетание «семейная ипотека», все почему-то представляют массовый сегмент. Когда семейная пара, тот самый средний класс, улучшают свои жилищные условия. Но проблема в том, что это нифига подобного. Банкстеры в банках не были на то и банкстеры, если бы не раздавали семейку вообще везде. То есть семейная ипотека — это 12 млн рублей тела кредита. Но это не значит, что покупается квартира стоимостью до 12 млн рублей. Это только значит, что на 12 мультов у вас будет ставка — 6%. А дальше? Вам тело кредита выдадут либо по рыночной ставке, либо по субсидированной от застройщика. Ещё надо будет занести бабок, чтобы снизить ставку до условных 6% на ближайшие пару лет. Вот такая комбинированная ипотека получается. Не кажется ли, что как-то в условиях индексации НДС как-то немного странно одним просто раздавать 12 мультов под 6% (это клиентам, которые покупают квартиры, но юзают семейную ипотеку, потому что подходят под условия), а другим (банкам) брать комиссию за выдачу как бы льготного кредита, который проспонсировало государство. Это как-то отвечает социальному запросу или действиям ЦБ по борьбе с «пузырем» на рынке? Кажется, что нет. Базово — всё красиво, заглянешь под капот — каждый решает свой точечный вопросик. Поэтому ничего удивительного, сейчас всех будут гнать на взятие семейной ипотеки, взятие 12 мультов под 6%, а дальше будут только думать, как из сложившейся ситуации выходить. Создание ипотечного стандарта только усилило фейковую накрутку цены на метр, потому что вкрутую теперь делать наценки нельзя.

Начиная с 1 июля 2026 года, россияне смогут подтверждать дистанционные сделки купли-продажи недвижимости с использованием биометрии. Заключать договор можно будет как лично, так и онлайн — с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). После введения новых правил для удостоверения личности при удалённых сделках также можно будет использовать биометрические данные, такие как отпечатки пальцев, распознавание лица или радужной оболочки глаза.

💸 Агенты и брокеры — ваш доход может быть больше, чем вы думаете! Многие считают, что основной заработок в недвижимости — это комиссия от покупателя или продавца. Но рынок предлагает гораздо больше возможностей. И те, кто уже начали ими пользоваться, сегодня зарабатывают больше Что приносит агентам деньги уже сейчас: ✅ Сделки на ипотеке ✅ Лизинг жилой недвижимости ✅ Страхование ✅ Кредитование юрлиц ✅ Потребительские кредиты Все эти инструменты доступны на единой платформе Ipoteka Profit, с помощью которой агенты по всей России зарабатывают стабильный доход 🔥 Преимущества, которые дают больше денег: ✅ До 2% за кредитование и до 50% за страхование ✅ Единая анкета для всех банков ✅ Персональный менеджер всегда доступен ✅ Конкурсы и розыгрыши с крупными подарками Если вы хотите зарабатывать больше без сложных процессов — присоединяйтесь! 👉 Зарегистрируйтесь на платформе 👉 Подпишитесь на телеграм-канал Реклама. ООО "ИПОТЕКА ПРОФИТ". ИНН 7730307358.

🪙 В начале декабря средняя стоимость аренды однокомнатных квартир составила 29,2 тыс. рублей в месяц (+1% за год). «Двушки» также подорожали всего на 1% – до 40,3 тыс. рублей. Это следует из подсчетов Циан, проанализировавшего рынок долгосрочной аренды в 40 ключевых локациях, включая города с населением от 500 тыс. человек. По словам ведущего аналитика Циан Елены Бобровской, текущий год для рынка долгосрочной аренды оказался более спокойным, чем 2024-й. Спрос и ставки впервые за несколько лет не увеличились, а остались на прошлогоднем уровне.

«В ближайшие месяцы аренда продолжит дешеветь примерно на 1,5% в месяц. Устойчивый рост возобновится в июне-июле 2026 года», – спрогнозировала Бобровская.

#аренда #цены #недвижимость @rusipoteka

❗️ Программы дальневосточной и арктической ипотеки расширили на вторичку Но только в городах, где не строятся многоквартирники или их количество на этапе стройке меньше 2-х, сообщил Минфин. Еще из важного: 🛑 Раньше льготкой могли воспользоваться многодетные семьи с возрастом родителей до 36 лет и детьми, рожденными после 1 января 2024 года, но оба возрастных порога сняли. 🛑 Льготную ипотеку смогут оформить не только учителя, но и другие работники госучреждений образования в ДФО и Арктике. Движение.ру в МАХ

В шести регионах из топ-10 упали запуски жилья за последние пять месяцев Речь про рейтинг субъектов по объему строящегося жилья. В июле-ноябре запуски просели здесь на 6% г/г, до 8,6 млн м². Это видно на скриншоте. Вырос показатель только в Петербурге (+61% г/г), Свердловской области (+49% г/г), Ленобласти (+17% г/г) и Краснодарском крае (+14% г/г). Среди прочих регионов тоже не густо — рост в 40 субъектах. 👉 Аналитики ДОМ.РФ говорят, что это происходит «за счет сокращения новых проектов с плановым вводом в 2027 г.». Также в 2027-м ждут роста спроса на жилье, в т. ч. за счет рыночной ипотеки, если ключ и правда понизят. Так что вероятен дисбаланс: спрос вырастет, а квартир всем не хватит. В итоге в 2027-м в очередной раз могут вырасти цены на новостройки. Движение.ру в MAX

📶 Инфографика от ЦБ о том, как выглядит ипотека (желтенькая) в общей выдаче кредитов физ лицам в динамике. Доля ипотеки в общем объеме выданных гражданам кредитов в октябре выросла⬆️до 22,1% (19,8% месяцем ранее). Информационный бюллетень ЦБ РФ "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России. Октябрь 2025". #цбрф #аналитика #ипотека #кредиты

Характерная черта текущего рынка новостроек – повышенная волатильность. Стремительный рост продаж в течение нескольких месяцев и кратное падение сделок в следующие периоды. Короткие циклы оживления чередуются непродолжительным, но глубоким спадом. Общий тренд до последнего времени был нисходящий, но пики позволяют исправлять ситуацию даже после отмены льготной ипотеки. Общий результат продаж по проекту и компании во многом зависит от того, насколько эффективны действия девелопера в периоды локального оживления. Сейчас как раз такой период – рост продаж на страхе упустить выгодный момент. Одни боятся потерять доступные привилегии по семейной ипотеке, другие - комфортные рассрочки, третьи – роста цен. Как и в предыдущие периоды, текущее оживление закончится глубоким спадом. У продавцов осталось совсем немного времени для того, чтобы поправить провальные результаты 1 половины 2025 года. В следующем году будут нужны новые легенды и переживания для того, чтобы докатить этот рынок до рыночных ставок по ипотеке. На графике Екатеринбург, но динамика продаж на локальных рынках схожа. Страхи у нас общие. @REBURG

📊 Домклик рассказал о распределении выдач по льготным и рыночным программам ипотеки в ноябре. В ноябре спрос на рыночные программы в Сбербанке сократился на 5%, до 77 млрд руб. Доля базовых программ в общем объеме выдач уменьшилась на 1,8 п.п., до 21,3%. Отмечается также снижение спроса на все госпрограммы, кроме семейной ипотеки. Доля льготных программ составила 78,7%. ✅ Семейная ипотека – доля программы в ноябре составила 72,4%, что на 4,7 п.п. превышает показатели прошлого месяца. Выдачи увеличились почти на 10% по сравнению с октябрем, до 260 млрд руб. ✅ Дальневосточная и арктическая ипотека – доля программы снизилась до 4,8%. Выдачи упали приблизительно на 20%: с 21,4 млрд руб. в октябре до чуть более 17 млрд руб. в ноябре. ✅ IT-ипотека – доля программы снизилась до 1,1%. Выдачи составили 3,9 млрд руб., это почти на треть меньше, чем в октябре. #госпрограммы #ипотека #сбербанк @rusipoteka

По сравнению с ноябрем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (потенциальные поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в ноябре 2025 года оказалась на 51% выше. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах выше на 43% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 5% (расчет по заявленным ценам без скидок), а квадратного метра на 7%. Доля сделок с ипотекой выросла с 56% до 63%. Методика расчетов - в первом комментарии.

В ноябре 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше на 5%, чем в октябре по числу лотов и на 3% ниже по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой выросла до 63%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок ниже на 2% на фоне роста доли ипотечных сделок до 59% и снижения средней цены реализованного лота на 7%. В Ленинградской области число регистраций на 17% выше прошлого месяца на фоне снижения средней цены реализованного лота на 1% и роста доли ипотечных сделок до 69%. Выросший спрос на жилье подходящее под лимиты программы семейной ипотеки привел к смещению спроса в сегмент малогабаритного и дешевого жилья. Методика расчетов - в первом комментарии.

Чтобы защитить россиян от втягивания в мошеннические схемы с жильем парламентарии прорабатывают предложения о введении: ☑️самозапрета на продажу квартиры, который будет работать по аналогии с самозапретом на кредиты и оформление договоров связи. То есть человек сможет установить на «Госуслугах» такую функцию, в результате чего сделки с его недвижимостью будут невозможны. При необходимости после определенных проверок он сможет свое решение отменить; ☑️механизма второй руки, то есть какого-то дополнительного референтного человека, который бы подтвердил законность сделки. Это должен быть близкий продавцу человек, который сможет одобрить операцию. Об этом сообщила зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. #недвижимость #мошенничество @rusipoteka

ЦБ заставит банки привязывать ИНН клиентов к их счетам. Так регулятор хочет бороться с дропперством. Зампред ЦБ Ольга Полякова объяснила, как это будет работать: ИНН станет обязательным реквизитом для любого счёта физического лица, как нового, так и старого. Банки смогут получить всю нужную информацию автоматически через ФНС без участия клиента. ИНН станет обязательным для работы новой платформы «Антидроп», которую планируют запустить в середине 2027 года. Банки согласны с такой мерой, заявили в ЦБ. @bankrollo