КОТЛОВАНЪ

И снова Самолет Абсолютно легендарная компания: - проводит оферту и выплачивает 16 ярдов владельцам облигаций - выпускает бумаг на 5 - просит господдержки на 50 ярдов Нетто +39 млрд руб. в компанию (возможно, зайдет) В ноябре 2024 года мы писали:

Вероятность дефолта по любым обязательствам до конца 2025 года крайне мала. Риски растут, начиная с 2026 года

В чем риски? 1. Неадекватные темпы роста Компания невероятно агрессивно наращивала земельный банк и объемы строительства, что по итогу их проекты просто некому достраивать. Это общая проблема рынка, но Самолет ощущает ее сильнее остальных В результате, по данным ЕРЗ, с нарушением срока ввода сейчас строится 1.2 из 4.7 млн квадратов. 25.5%… ЧЕТВЕРТЬ (сори за капс). В итоге проекты не достраиваются, эскроу не раскрывается, ликвидность заперта, а еще и спецставку банку платить. 2. GR Рекордные задержки вводов совпали с отменой моратория на штрафы за задержку ввода. Трудно сказать, как сильно это ударит по компании, но весь лоббистский ресурс должен быть направлен на законодательное смягчение результатов отмены этого моратория. 3. Дорогой земельный банк Пользуясь щедростью банков, Самолет скупал земельные участки по высокой цене на заемные (см. Структуру долга). Знаете, почему не надо покупать землю на заемные? Потому что земля не генерит денежные потоки, на ней нужно что-то построить сперва, а у нас… см. п. 1 Оценочно, ежегодная стоимость обслуживания кредитов, не являющихся проектным финансированием и облигаций составляет около 45-55 млрд руб./год (что-то капитализируется), что меньше суммы запрошенной господдержки Компания пытается продавать землю, но ее же нужно как-то продать без убытка в PnL, то есть по цене приобретения плюс капитализированные проценты, а кому сейчас нужна дорогая земля? 4. Себестоимость В отличие от ПИКа, у Самолета нет возможности жестко контролировать себестоимость строительно-монтажных работ. 5. ужесточение макропруденциальной надбавки на кредитование крупных заемщиков Это новый риск, который отрезал Самолет от привычного способа закрыть дыру ликвидности корпоративным долгом. надо сказать, мера жесткая для многих компаний 📊При этом с продажами все очень даже неплохо. Посмотрите на ажиотаж в семейной ипотеке. По операционному отчету продали как в 2024, что при сопоставимом портфеле вполне ок. Покрытие долга деньгами на эскроу на 30.06.2025 было сопоставимо с общерыночным уровнем 73%, а потом пошли продажи, т.е. явно стало лучше.

В итоге компания, скорее всего, имеет ликвидность, чтобы расплатиться по своим долгам и в 2026 году. Но она не может эту ликвидность получить, потому что не может выполнить обязательства перед дольщиками.

Просто легенды @unexpectedvalue

Ключевой интригой в кейсе Самолета сейчас вижу 2 момента: 1. Потеряет ли «Самолет» агентский канал продаж, доля которого более 50%. Это может очень быстро случиться, если будут задержки в выплатах агентского вознаграждения и/или агрегаторы новостроек, через которые риелторы бронируют квартиры для клиентов, до прояснения ситуации прекратят авансировать сделки риелтору (некоторые это уже сделали в 4 квартале 2025 года). Зачем риелтору брать на себя проблемы застройщика, если на рынке есть альтернативы для клиента? 2. Как быстро будет получен ответ на обращение от Правительства. Если быстрой реакции не будет и рынок не успокоят, то лодку продолжат раскачивать (в том числе мы в каналах) и это приведет к тому, что продажи остановятся. И это плюсом к ожидаемому замедлению продаж после изменений в семейной ипотеке. Кризис доверия может просто разрушить бизнес. И тут у меня вопрос: зачем государству сейчас забирать 50% взамен на помощь, когда можно подождать полгода и забрать все 100%. В банкротство застройщика я, конечно, не верю. Too big to fail. Скорее верю, что условный Сбер войдет в капитал застройщика и реализует свои амбиции на строительном рынке. В общем, запасаемся попкорном и ждём развязки. Ощущение сейчас, что случится это еще совсем не скоро.

Застройщиков трясет, когда их просят перевести телефоны в режим самолета

Мне тут несколько человек написали, что один крупный девелопер в январе ЗП не заплатил сотрудникам и это даже не тот бренд, про которой вы сейчас подумали.

Правительство РФ может спокойно заявить. «01 июля 2019 года государство внесло изменения в ФЗ-214, согласно которому, если компания Самолёт не исполнит свои обязательства перед покупателями, они могут спокойно забрать свои деньги со счетов escrow в Банках. Нет повода для беспокойства, дольщики защищены законом» Дальше это будет проблема Банкиров. И проблема тех дольщиков, которые накупили в льготную ипотеку квартиру и больше уже льготой воспользоваться не смогут.

❗️СТРОЙКА ЖИЛЬЯ: ГЛАВНЫЙ РЕЦЕПТ УСПЕХА – НЕ ПОДНИМАТЬ ЦЕНЫ! 2025-й оказался прекрасным годом для строителей жилья: • Ввод жилья: 108.1 млн м2 (+0.3%), в т.ч. МКД: 44.6 млн м2 (-2.0%), ИЖС: 63.5 млн м2 (+2.0%); ввод МКД оказался даже выше наших прогнозов • Половина регионов показала рост ввода МКД; бурный рост в Чеченской республике (+99%), Воронеже (+38%), Перми (+20%), Москве (+15%) • Строящееся жильё: 116.6 млн м2 жилой площади (+1.9%), степень его строительной готовности: 42.9 vs 40.6% год назад • Доля проданного жилья в строящемся – 31.3% (год назад – 31.2%) • Новые проекты: 41.3 млн м2 жилой площади (-11.6%) • Прибыль строителей: сальдированный финансовый результат за 10 мес – 529 млрд (+0.5% гг) Есть ощущение, что жесткая ДКП поддержала стройку. Главный итог от жесткой ДКП и сворачивания массовой льготной ипотеки – замедление роста цен на жильё. Это делает жильё более доступным. Если цены на жильё вновь начнут быстро расти, то это должно стать сигналом для ЦБ прекратить снижение ставки! MMI в Max 🌏

Со льготной ипотекой вот какая история – данные ЦБ РФ показывают, что это не социальная программа, а механизм поддержки застройщиков, а её динамика в конце 2025 года —иллюстрация того, как административное управление искажает рынок. Общий тренд розничного кредитования в 2025 году — это охлаждение. Рублевые требования к населению выросли за год лишь на 2,8% после 9,7% в 2024-м. Жесткая ДКП и макропруденциальные ограничения сделали свое дело: рынок потребительских кредитов замер. На этом фоне данные по ипотеке выглядят как график с неестественным пиком. В декабре 2025 года объем выдачи льготной ипотеки достиг рекордных 800 млрд рублей. (в ноябре этот показатель был на уровне 600 млрд, а в предыдущие месяцы колебался в пределах 400-500 млрд). Этот всплеск не имеет отношения к фундаментальному спросу или покупательной способности. ЦБ прямо указывает на причину: «временный всплеск спроса на льготную семейную ипотеку в преддверии ожидаемого ужесточения условий программы». Это классическая модель «административного дедлайна». Правительство сигнализирует рынку о скором сокращении или закрытии программы. Ответная реакция — атака на кредитные продукты, порождающая три эффекта: 1. Искусственное вытягивание будущего спроса в настоящее. Люди, которые планировали покупку через год-два, бросаются оформлять кредит сейчас, опасаясь потерять субсидию. Это создает всплеск активности в строительстве и смежных отраслях, но этот рост заимствован у будущих периодов. 2. Перегрев и искажение цен. Ажиотажный спрос концентрируется на первичном рынке недвижимости. Застройщики, видя очередь из готовых взять льготный кредит покупателей, теряют стимулы к сдерживанию цен. Льготная госсубсидия частично трансформируется в дополнительную прибыль девелопера, а не в экономию для конечного покупателя. 3. Качественное ухудшение кредитного портфеля. В потоке находятся заемщики, которые в иных условиях отложили бы покупку или не решились на нее. Их финансовая устойчивость ниже, что повышает риски для банковской системы в долгосрочной перспективе, особенно при возможном падении доходов. Анализ данных ЦБ позволяет говорить о вытеснении рыночных механизмов формировании «кредитной шизофрении» в экономике: • С одной стороны, регулятор через высокую ключевую ставку (16%) и нормативы целенаправленно гасит рыночный, несубсидируемый кредит. • С другой стороны, через льготные программы (с госсубсидированием ставки) он же искусственно разгоняет спрос в отдельном, политически чувствительном сегменте (строительство). Это приводит к двум ключевым перекосам: 1. Вытеснение рыночной ипотеки. Ресурсы банков перетекают в субсидируемые госпрограммы. Рыночная ипотека, где ставка определяется реальными рисками и стоимостью денег, оказывается на периферии. Данные ЦБ показывают, что льготные программы в конце года полностью доминировали в новых выдачах. 2. Искусственная поддержка строительного сектора как замена рыночному спросу. Сектор, который в условиях высокой ставки и падения реальных доходов должен был замедлиться, получает поддержку через специальный канал. Это избавляет застройщиков от необходимости адаптироваться к реальной, а не субсидируемой, платежеспособности населения. ЦБ предупреждает:

«в дальнейшем исчерпание действия этих временных факторов... будет сдерживать темпы роста кредитования»

В случае реализации этого сценария, провал в объемах ипотечных выдач, что ударит по: • Показателям строительной отрасли, привыкшей к постоянному потоку льготных покупателей. • Банковским планам, заложившим в свои прогнозы высокие показатели выдачи. • Региональным бюджетам, зависящим от налогов от оборота недвижимости. Таким образом, льготная ипотека предстает как макроэкономический стабилизатор точечного действия, задействованный для сглаживания социальных последствий общей жесткой ДКП. Она создает видимость доступности жилья, но по сути является механизмом замещения рыночного спроса административным распределением, накапливая дисбалансы в строительном секторе и кредитном портфеле банков.

В общем 50% граждан у нас с доходом менее 45 тыс.рублей. Держитесь там. Надо потерпеть.

- Уважаемые дольщики, пристегните ремни, мы входим в зону турбулентности

«Самолет». Стоит ли опасаться за инвестиции? Крупнейший застройщик России «Самолет» обратился в правительство с просьбой о господдержке. Новости достаточно ожидаемые. Мы прекрасно понимаем, что в связи с высокими процентными ставками и замедлением экономики девелоперы, строители оказались в затруднительной ситуации. Но «Самолет» — системообразующая компания, имеющая стратегическое значение для России. Полагаем, что поддержку он получит. ➡️В остальном у «Самолета» огромный земельный банк, множество проектов. Операционная деятельность продолжается и не будет остановлена. Рынок жилья дополнительно оживится на снижении процентных ставок. ◽️Не думаем, что «Самолету» угрожает дефолт. Продолжим держать облигации компании. #российский_рынок 💰Подписывайтесь на bitkogan в MAX

Пока смотрели новый ролик с Деревянко, вспомнили нашумевшие краснодарские «Патрики» Вроде совсем недавно Павел признавался в любви флагманскому проекту ТОЧНО в Краснодаре, а на самом деле прошло три года, и «Патрики» уже сдаются🙈

В тему ещё нашли баннер новой рекламной кампании «Патриков». Креативненько. ☝🏻

Кстати, коллеги, обратите внимание, как легко Деревянко справляется с рекламой девелоперских проектов. Берите на заметку!

‼️ Девелопер Самолет обратился к правительству за помощью Застройщик Самолет просит у государства льготный кредит 50 млрд руб на 3 года и готов предоставить Правительству РФ блокирующий и более пакеты акций компании для участия в управлении с правом обратного выкупа по новой цене - пишет РБК с ссылкой на письмо гендиректора Самолета Анны Акиньшиной в адрес премьер-министра Михаила Мишустина. В письме Акиньшина сообщает, что компания предпринимает все возможные меры для стабильной работы и реализует комплекс антикризисных мер, "понимая ответственность перед дольщиками, государством и инвесторами". Дополнительно компания может обеспечить 10 млрд руб внешнего финансирования. Топ-менеджер указывает в письме, с какими вызовами столкнулась группа: • за 2024-2025 г.г. финансовые расходы выросли до 160 млрд руб из-за изменения льготной ипотеки и резкого роста ключевой ставки; • убытки "потребительского терроризма" стоили компании 43 млрд руб • в 2026 г. объём строительства Самолета составит 4,5 млн кв м, компания планирует ввести в эксплуатацию 1,9 млн кв м недвижимости - 45 тыс. квартир, 9 школ, 16 детских садов, 14 социальных объектов. Бизнес девелопера на рынке доступного жилья является низкомаржинальным. • изъятия крупнейшего проекта девелопера в Новой Москве рамках судебных разбирательств с Rietumu Banka. Самолет остался поручителем перед банками на 13,2 млрд руб и несет обязательство перед 1,6 тыс. дольщиков • уход из жизни основателя Самолета Михаила Кенина. До сих пор длящаяся процедура наследования его пакета 29,12% ограничивает привлечение долгосрочного финансирования. Сегодня котировки акций ГК Самолет (SMLT) просели на 6,5% - на момент публикации поста. Также обратим внимание на то их дочерний банк: в феврале 2024 г. девелопер купил Банк Система, а позднее переименовал его в СМЛТ Банк, который начал привлекать деньги вкладчиков как напрямую, так и через Финуслуги, а также запустил специальные продукты для накопления на первоначальный взнос для ипотеки. 📢 MarketOverview

Как организатор форума недвижимости «Движение», который объединяет всех системных застройщиков страны, могу сказать, что есть девелоперы, которые сейчас готовы отдать государству 100% своих акций за 0 рублей, а не часть за 50 миллиардов:)

Самолет первым из девелоперов попросил помощь у государства напрямую, а не через субсидирование ипотеки, продления мораториев и тд. Просят — 50 ярдов Готовы предоставить государству блокирующий и более пакеты акций компании для участия в управлении с правом обратного выкупа по новой цене.

⚡️«Самолет» запросил у правительства господдержку Девелопер готов предоставить государству право участия в управлении и возможность обратного выкупа акций по новой цене.

🔵В замен они просят 50 млрд рублей. 🔵Кроме того, девелопер заявил о готовности обеспечить дополнительное внешнее финансирование в размере до 10 млрд рублей.

⭐️ Соответствующее письмо направлено Михаилу Мишустину.

✈️«Самолет» дал комментарии по поводу запрошенной господдержки:

🟦С конца 2024 года стратегия группы «Самолет» направлена на сохранение стабильности, оптимизации структуры расходов, повышение ликвидности и эффективности. 🟦Всего за год согласно операционным результатам мы смогли снизить корпоративный долг на 28 млрд рублей и повысить долю обеспеченного долга с 71% в 2024 году до 78% в 2025 году. В целях повышения устойчивости компания успешно реализует свой  земельный банк, монетизирует непрофильные активы, использует взвешенный подход к выводу новых объемов исходя из гарантированной рентабельности и востребованности проекта. 🟦Компания придерживается максимально консервативного подхода в своем развитии и вот уже год направляет все свои ресурсы на обеспечение устойчивости для выполнения всех обязательств перед покупателями и партнерами. 🟦Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании. 🟦Мы как лидер отрасли, который строит в 16 регионах страны, понимаем важность сохранения возможности приобретения доступного жилья для миллионов россиян и особенно для молодых семей. Оптимальное финансирование просто поможет не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры.

✈️«Самолет» дал комментарии по поводу запрошенной господдержки:

🟦С конца 2024 года стратегия группы «Самолет» направлена на сохранение стабильности, оптимизации структуры расходов, повышение ликвидности и эффективности. 🟦Всего за год согласно операционным результатам мы смогли снизить корпоративный долг на 28 млрд рублей и повысить долю обеспеченного долга с 71% в 2024 году до 78% в 2025 году. В целях повышения устойчивости компания успешно реализует свой  земельный банк, монетизирует непрофильные активы, использует взвешенный подход к выводу новых объемов исходя из гарантированной рентабельности и востребованности проекта. 🟦Компания придерживается максимально консервативного подхода в своем развитии и вот уже год направляет все свои ресурсы на обеспечение устойчивости для выполнения всех обязательств перед покупателями и партнерами. 🟦Обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой для многих отраслей, тем более для крупных, системообразующих предприятий. Менеджмент группы обращался, обращается и будет обращаться во все доступные институты государственной власти для дальнейшей устойчивой и эффективной работы компании. 🟦Мы как лидер отрасли, который строит в 16 регионах страны, понимаем важность сохранения возможности приобретения доступного жилья для миллионов россиян и особенно для молодых семей. Оптимальное финансирование просто поможет не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры.

(к предыдущему посту) Существует популярное мнение, что доля инвестиционных квартир в новостройках велика, и их выход на рынок может сильно повлиять как на динамику цен в новостройках, так и на вторичном рынке. Но аналитики Альфа Банка, на основе данных ДОМРФ, видят эту долю инвестиционных квартир совсем небольшой: «В обзоре «Портрет ипотечного заёмщика» ДОМРФ совместно с ВЦИОМ обозначил, что доля квартир, покупаемых в ипотеку в инвестиционных целях, составляла в последние годы от 2% до 5%. Суммарно, по нашим оценкам, таких квартир с момента запуска общей льготной программы ипотеки накопилось около 7% относительно совокупного объёма непроданных площадей в строящихся домах. В более агрессивном сценарии мы допускаем, что таких квартир может быть до 9%, но они не окажут видимого влияния на стоимость 1 кв.м на первичном рынке». Даже не просто думаю, а я уверен, что на рынок в разы большее влияние оказывает уровень ключевой ставки (и соответственно, динамика процентов по ипотеке), а также различные льготные программы правительства, чем инвестиционные квартиры. А если ещё более сжато говорить: «геополитический фон». Гипотетическое установление мира на Украине и поэтапное начало снятия санкций с России произведёт взрывной эффект на все наши рынки, включая рынок жилья, несравнимый с нынешними вялыми флуктуациями. Один только рост потребительской уверенности будет способен выкинуть на рынок дополнительные триллионы рублей с депозитов и из-под «подушки». А ещё один фактор, но не такой концентрированный, как «геополитика», но растянутый на пару десятилетий – это демография. Это и сам уровень рождаемости, и уровень смертности (выброс на вторичку «бабушкиных квартир»), и динамика разводов и одиночных домохозяйств, и внутренняя и внешняя миграция (в крупные российские города и соответственно – отток из гиблых мест). И спрос состоятельных россиян на квартиры как на «частную пенсию». Отдельная большая тема.

Насколько же беднее российское население, чем американцы и европейцы. «Ёмкость финансовых активов домохозяйств РФ не сопоставима с рынками США и ЕС при их сравнении в долларовом эквиваленте – меньше в 75 и 25 раз соответственно». (В России финансовые активы домохозяйств - $1,7 трлн, в США - $117 трлн) Одна из причин – 52% всех накоплений россияне держат в валюте и депозитах. В странах с более зрелыми рынками (США, ЕС) – преобладают инвестиции в акции и фонды. (данные – «Исследование рынка сбережений населения РФ, международного опыта и разработка векторов развития рынка» от Teхнологии Доверия, февраль 2026)

«На горизонте ближайших 1-3 лет на рынке будет очень сильный дефицит всего, что касается отделки квартир», — рассказал сооснователь Rerooms Дмитрий Борисов в интервью директору Всeостройке.pф С. Опрышко

Напоминаем: группа «Плюс» (ранее «Самолет Плюс») в октябре 2025-го консолидировала 100% акций сервиса Rerooms. Это позволило интегрировать сервис в экосистему компании для развития B2B- и B2C-направлений.

​В интервью Борисов рассказал, что в целом рынок недвижимости отходит от массовой отделки, но потребность в готовом продукте сохраняется. А основной риск в отделке квартир переброшен на сторону застройщиков и подрядчиков. При этом отсутствие стандартизации на рынке отделки и меблировки в конечном итоге приводит к высоким транзакционным издержкам и временным затратам.

«Российскому потребителю повезло, что вот такой вот ледокол, как "Самолет", мог проложить путь в области отделки и меблировки квартир, которому уже вынужденно бы следовали все остальные. И проиграл здесь в большей степени потребитель».

🟠И если государство не уйдет от этой темы и продолжит участвовать в ее регуляции, то продукт «квартира с отделкой» останется, прежде всего, в массовых сегментах.

«Важный ориентир здесь — Фонд реновации в Москве, который остается крупнейшим игроком, сдающим все с отделкой. Он задает определенный бенчмарк для базового продукта. Чтобы конкурировать, другим придется либо серьезно отличаться в качестве, либо уходить в значительно более узкие и дорогие сегменты».

​🟠По мнению Дмитрия, квартиры «Самолета», которые покупатель получает с тем уровнем отделки и мебелью, которые там есть, — это суперпродукт в расчёте на деньги, за которые его продает застройщик.

​«Здесь основные претензии покупателей сводятся в большей степени к временному фактору, но не к самому продукту. Да, у него там есть определенные гарантийные погрешности, как и везде».

Полное интервью смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК Видео 🏗️«Всё о стройке» в MAX