Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

Практически любую новостройку я могу помочь вам купить. Точнее, мы в «Вишне», но сути это не меняет. Москва, Калининград, Санкт-Петербург, Сочи и многое другое. Лучше всего это работает в тех локациях, которые мы изучали лично. Проходили ногами и знаем особенности. Москва - базовый регион, изучен полностью. Калининград и побережье, Петербург и его центр. Почему это важно для вас? Если вы переезжаете из одного региона в другой и не выбрали конкретный ЖК. Если есть конкретная задача - инвестиции под аренду или перепродажу. Можно смотреть сотни часов обзоров блогеров (и не факт, что это не рекламная интеграция). Можно проходить километры по стройкам. Можно самому анализировать рынок и пытаться найти точки роста. Но зачем? У вас есть работа и жизнь, которую лучше просто жить. И всё равно не разберётесь так, как тот, кто в рынке 24/7 и видел эти новостройки своими глазами. Тот кто знает куда реально выходят окна, где шумит магистраль, а где тихо. И даже если вы уже сами выбрали конкретную новостройку и хотите купить там квартиру или нежилое помещение - мы тоже поможем. Как? Из свежих примеров: ✅ Переговоры с застройщиком → клиент купил квартиру на 6 миллионов дешевле ✅ Договорились о рассрочке и торге → квартира с прекрасными видами, которая за полгода выросла на 25% В общем, народ. Не забывайте 👉🏻 Сначала спроси у Вишнякова. Просто напишите - скорее всего, я уже знаю ответ.

Почему у Вишни на сайте нет 150+ объявлений о продаж недвижимости? И почему их нет и в циане/авито и т.д. Где-то раз в год этот вопрос возникает у клиентов, поэтому примерно раз в год я пишу на него ответ :) Вот и сейчас. Итак, почему? Потому что разные агентства недвижимости используют разные модели. Большинство идут стандартным путём. Чем больше объектов в воронке(на сайте, в циане) - тем лучше. В принципе какой-нибудь озон, М.Видео действуют также. Куча карточек с товарами - авось кто-то придёт. Побочный эффект. Их как минимум два. 1. Объекты в базу набираются иногда по принципу «чтобы было и было больше». Я уже слышал не раз от клиентов их опыт работы в таком ключе. Недвижимость есть в базе, но её показывают и рассказывают, когда нужно что-то для сравнения с предпочтительным к продаже вариантом. То есть «смотрите, вот есть вот это обалденное, вот это хорошие и вот ещё есть - хуже, но примерно за те же деньги». 2. Не может один агент заниматься полноценно 100+ объектами (да и 50+ ). Физически не может. А значит кто-то «проваливается». Хорошо, если не вы. Я изначально пошёл другим путём. Мне интересно не количество, а качество. Я про результативность. То есть если в предыдущем варианте из 100 объектов у агентства продается 10 - это для них хорошо. Моя цель - продавать 100% всех пришедших ко мне вариантов. 10 квартир рекламируем - 10 продаём. По статистике пока выходит 8-9, но и это мне приятно. То есть мы продаем одинаковое количество объектов, но мне для этого нужно меньше сотрудников. И чисто психологически - комфортнее, когда ты чаще попадаешь в цель :). Выглядит как читерство? Ну а почему нет. Поэтому да. На сайте Вишни нет объектов, которые мы продаём или сдаём. Для этого есть инструменты, которыми мы умеем пользоваться. Наш опыт, наши знания, умение продавать и покупать и работать с людьми. Ну и агрегаторы - объявления выходят там. Я не продаю напрямую вам недвижимость в моём блоге - мне кажется, что вы пришли не затем, чтобы читать аналог Авито или Циана. И в том же самом Циане - только то, что мы реально продаём. Вот приняли авансы сразу за 3 объекта - все три объекта исчезли из агрегатора. Всё просто. Мало объектов там - показатель того, что мы не порекламироваться пришли, а реально продать. Всё просто🍒

Что не может не радовать - это активность по сделкам. 🎯Сегодня прошла сделка, где мы успешно добавили миллион к стоимости квартиры, продаваемой клиентом. "Пустячок, а приятно" 🎯Вчера - сделка, где также успешно к стоимости добавилось полмиллиона. Не само добавилось, мы постарались. 🎯Вчера же - решился вопрос, о котором я раньше писал. Где не приняло море забрасываемый невод один банк отказал в приеме денег для покупки квартиры. Нашли другой банк, всё оплатили. Рад, конечно. И я рад, и клиент. Еще одна сделка запланирована на пятницу. Но в недвижимости точно планировать невозможно :). Будем надеяться. И делать. "Делай, что должно и будь что будет". Так и работаем.

🍒 Результат нельзя разделить на всех Ко мне иногда приходят с историей, которая звучит примерно одинаково. «Год не продаётся». «Агентство не работает». Нередко сюда добавляется «я за границей, не могу ничего нормально контролировать». Человек уставший, издёрганный, и я его прекрасно понимаю. И почти всегда хочется помочь. Но перед тем как взяться, я задаю себе один вопрос. Могу ли я быть уверенным в результате? Ну, насколько это вообще возможно в недвижимости. И вот тут как раз начинается... «А давайте вы вместе со всеми поработаете», «а я не хочу расторгать договор с предыдущими», «подключу ещё кого-нибудь». Вот тут - нет. Потому что прогнозировать уверенный результат я могу только там, где процесс управляемый. Где я вижу картину целиком и держу руку на руле. А не там, где параллельно со мной этот же объект «продают» ещё 1-2-5 агентов, и в любой момент покупатель может попробовать поиграть в торг на понижение между ними всеми. Это, наверное, как с врачом. Он готов лечить. Но если пациент втихаря (иногда и не совсем) пьёт ещё какие-то левые таблетки, занимается уринотерапией и молчит об этом - как врач может отвечать за правильный результат? Не потому что врач злобный или непрофессионал. А потому что процесс перестал быть управляемым. В недвижимости - ровно то же самое. Люди хотят подстраховаться. Логика вроде понятная: «пусть работают несколько агентов , так больше шансов». «Оставлю запасной вариант, мало ли». Особенно когда за спиной год без результата и куча нервов. Казалось бы, чем больше агентов, тем быстрее продажа. А по факту - наоборот🤷 Никто не будет вкладываться на полную там, где результат в любой момент утекает к соседу. Просто потому что тот оказался более продавливаемым на торг. Зачем тратить время, деньги и голову на объект, который в итоге может оформить кто угодно? Вот и получается: объект, который «продают все», по факту не продаёт полноценно никто. Желание снизить риски эти риски и увеличивает. И вот когда я это объясняю, иногда люди не понимают. 👉Отказал, не захотел помочь. Но взяться и сделать плохо - это не помощь. Это просто ещё один риэлтор в списке, который «не сработал». Поэтому иногда самое полезное, что я могу сделать - честно сказать: на таких условиях я за результат не отвечаю. И да, я не люблю, когда без результата. Задача должна быть выполнена. Недвижимость куплена или продана. В правильные сроки, за правильную цену. Иногда, кажется результативность я люблю больше, чем клиент :).

Чудеса конечно, первый раз со мной такое. Чтобы у клиента не приняли в банке деньги на аккредитив за покупаемую недвижимость🤔 Ну ок, будем решать. P.S. До этого, хоть и слышал о подобном, но как-то мимо проходило.

🍒Безопасность сделки - всегда забота покупателя. Это было так до истории с Долиной, и будет так ещё долго после. Продавец получил деньги и ушёл. А ты остался с квартирой - и со всеми рисками, которые к ней прилагаются. Ещё 10 лет назад в Москве мы уже запрашивали у продавцов справки из ПНД и НД. Коллеги из регионов тогда крутили пальцем у виска: «Вы что, обижаете людей недоверием, бредите». Сегодня это, надеюсь, стандартная практика уже для всех. Осторожность. Проверки. Документы. Безопасность. Это всё важно для покупателя. Но вот что важно понять: сама по себе бумажка ни от чего не защищает. И не гарантирует. Любой документ или справка - это не гарантия, что сделку не оспорят. Это лишь один аргумент из многих. И работает он только тогда, когда ты понимаешь: • зачем ты её берёшь (не «чтобы была», а от какого конкретного риска); • что именно она доказывает и показывает, а что - нет; • как она должна в реальности выглядеть. Классический пример - та самая справка из ПНД. Многие думают: «запросил справку - продавец дееспособен, сделку не развернут». Нет. Справка говорит лишь о том, что человек не состоит на учёте в ПНД. 📌Он может не состоять и не отдавать отчёта в своих действиях. 📌Он может состоять в другом диспансере. 📌Справка может быть выдана в неправильном месте или вообще нарисована. И так - с каждым документом. Выписка, справки, согласия, история переходов права - всё это не про то, чтобы просто папку документов. Это про то, чтобы проверить и понять конкретные риски по конкретной квартире. И принять правильное и осознанное решение. Собрать какие угодно бумаги может кто угодно. Понимать, от чего каждая из них защищает/не защищает - вот в этом и есть важность проверок.

🏠 Дом, который уже невозможно продать. Грусть-тоска, но как есть. Пришёл ко мне как-то клиент- продать дом. Дом достался ей после непростого развода, они там жили до и вот осталься ей. Дом, я видел, дом симпатичный. Классический стиль, около 400 квадратов, как раньше строили, много комнат, камин, бильярд (я тоже когда-то хотел поставить😃). Главный плюс - расположение: перед домом большое открытое поле, а дальше большая вода. Из окон верхних этажей открывается отличный вид, и до воды всего метров 150. Но дом надо продавать - клиент не справляется уже с ним. Причём мысль о продаже уже не первая и попытка продать - тоже. Но, видимо, не мог человек никак "отпустить". Поэтому и каждый раз что-то не получалось и откладывалось. Задача непростая, а я люблю решать непростые задачи. В чём проблема. Когда-то давно семье выделили участок в собственность. И дополнительно прирезали ещё несколько соток - как раз кусочек того самого поля перед домом. Но муж не стал заморачиваться с узакониванием - были устные договорённости и решил эту часть и не оформлять. "Всё равно наша" . Но это ещё не всё. Когда клиент решил продавать дом, кто-то из покупателй попросил сделать межевание участка. И вот при межевании вскрылось сразу два «сюрприза»: 1. Дом заходит за границу основного участка - не то, чтобы без положенных метров отступа. За ним. 2. А эркер (с красивыми видами) этого самого дома выходит ещё дальше на полтора-два метра. Когда строили - всё было их, какая разница, потом всё оформится. А сейчас межевание - и "добрый вечер". И оформить второй участок теперь толком не с кем: колхоз, который выделял землю, давно распался. 👉 Какие были варианты По сути, всего два: ▪️ Судиться и оформлять - долго, дорого, юристы, неизвестный результат. Ну и денег у клиента нет на всё это. Тут бы наоборот - продать и получить. ▪️ Решать ценой - продать со скидкой процентов 25-30 покупателю, который будет готов взять эти проблемы на себя. Такие люди есть, и на дисконт они приходят точно. Просто нужно знать где и как искать. Я честно сказал: раз нет сил, денег и желания судиться - самое правильно решение цена. Причем определяться нужно быстрее, пока продать без межевания ещё можно. Клиент задумалась и... ушла ещё подумать. Опять стало жалко. Опять дом не отпускает её. Ну или она его. 📌 Итог Год назад, 1 марта 2025 года изменилось законодательство и участок без определения границ (то самое межевание) продать нельзя. То есть тот покупатель, который мог бы прийти и за деньги ускорить все вопросы оформления - теперь вряд ли придёт. Количество проблем для него увеличилось. 🍒 О чём это я? О том, что сложные решения нужно принимать вовремя. Не оформили землю тогда - получили нерешаемую проблему сейчас. То, что еще 15 лет назад стоило подписи и нескольких дней, сегодня стоит больших денег. Но даже и это было решаемо меньшими усилиями. Просто в нужное время.

Когда мимо тебя медленно проплывают 50-60 миллионов рублей... Это я про застройщиков. Которые даже в нынешнее время никак не могут собраться и подготовить а) недолго б) некоряво договор купли-продажи. И тут начинаешь по-новому смотреть на какой-нибудь ПИК... Хотя там тоже с ДДУ намучаешься🤦

🍒А цены всё выше, а цены всё круче. #динамика_цен_на_недвижимость в Москве Да-да, вы удивитесь, но цифры вещь неумолимая. Вы же помните, что мы в Вишне уже больше 10 лет собираем и анализируем данные по вторичному рынку Москвы - смотрим динамику цен на квартиры. Делаем это в большей степени для себя - чтобы не только "ощущать" рынок, но и сверять свои ощущения с конкретными цифрами. Естественно, каждый раз я делюсь с читателями какими-то сильно заинтересовавшими меня моментами из этой самой аналитики и динамики. Сегодня это - рост средних цен на квартиры . Сачала я обратил внимание что нижняя граница цен сдвинулась вправо. Если раньше можно было найти что-то в районе 6,8 миллионов (да - страшное, без ремонта, но можно). В 1 квартале - нижняя граница сместилась к цифре 7 миллионов. Во втором квартале - уже 7,6 миллионов. Вторичка явно продолжает догонять новостройки. И делает это достаточно шустро. Ещё один занимательный факт. Минимальный ценник на двушки (7 миллионов в 1 квартале и 7,6 миллионов во втором) - ниже чем минимальный ценник однушек (7,6 млн в 1 квартале и 7,9 млн - во втором). 👉Так что если не можете найти однушку в своем бюджете - посмотрите в сторону двухкомнатных. Там может всё получиться.

Когда бесплатно - это не просто «подозрительно», но и вредно. 2 звонка за последнее время. Представляются оператором циана. Предлагают бесплатно прорекламировать недвижимость и всех позвонивших перенаправлять нам. Халява же? Почему я не согласился? Потому что. Потому что сразу же в голове появилось 2 варианта: 1. Агенты-прилипалы, которые притворяются цианом. Копируют моё объявление и забивают базу более дешевой ценой 2. Если это и правда циан, то еще веселей. Они с моего разрешения хотят получать весь входящий по моим объектам трафик и потом продавать этих покупателей другим агентствам или застройщикам. Оно всё мне зачем?

🍒Что может пойти не так при покупке или продаже недвижимости? Особенно когда сделка уже назначена. Этот вопрос я слышал от стажёров, от друзей, от участников сделки тоже слышал. Ну и, когда я увидел этот вопрос в очередной раз, понял - надо написать единственно правильный ответ. Всё. Всё может пойти не так как задумано. Даже если в сделке участвуют профессиональные риэлторы, нотариусы, солидные ипотечные банки, не менее солидные юристы. Потому что человеческий фактор. И не только. 📌Ну например, из известного мне (не всё на наших сделках): • за час перед сделкой банк меняет условия и схему оплаты квартиры • прямо в момент сделки, банк отказывает в выдаче ипотеки покупателю • на сделке продавец отказался принимать наличные доллары, покупатель пошел их менять и на третьем обменннике получил по голове, отобрали сумку с деньгами • на сделке муж с женой поругались в момент когда все шли уже закладывать деньги в ячейку. Жена развернулась и ушла из банка. Три дня не разговаривала ни с кем вообще • в момент когда покупатель с деньгами едет на сделку ему звонит продавец и поднимает цену еще на миллион • на сделку один из риэлторов-контрагентов пришёл пьяным и подрался из-за комиссии с риэлтором-прилипалой • в день перед сделкой сгорело здание рядом с банком, сделку пришлось переносить на несколько дней • на сделке покупатель с продавцом разговорились, что остается в квартире, поспорили из-за набора подушек на кровати. Вдрызг. Сделка не состоялась • за день до сделки из другой страны приехал сын хозяйки и запретил ей продавать квартиру. По которой уже и ипотечное одобрение прошло. • за 3 дня до Нового года и сделки продавец отказался продавать квартиру. Просто передумал. • ну и из ещё сравнительно свежего, которое все помнят. Когда сделка должна была состояться в день закрытия всех на самоизоляцию. И могла не состояться вовсе. Как вы понимаете, историй таких за свои 26 лет работы я могу вспомнить немало (а сколько еще и не помню). 👉Именно поэтому я никогда не успокаиваюсь до момента, пока продавец не получит деньги или покупатель не вселится в квартиру. Потому что всё может пойти не так. И нам снова всё придётся выруливать.

Время неумолимо. В недвижимости тоже. В ограниченной по срокам ипотеке - тем более. Но непонятно же? Давайте расскажу вполне стандартную историю. Таких историй точно не сто и может даже не тысяча. Вводные: 1️⃣ Семья хочет воспользоваться семейной ипотекой, пока она ещё не изменилась и купить квартиру новую и современную. 2️⃣ Для этого им нужно продать имеющуюся квартиру. Точнее - любую недвижимость, тут не особо важно. Важно, что это - основная сумма личных средств (первоначальный взнос) для ипотеки. 3️⃣ Семейная ипотека обещает заиграть новыми красками с 1 октября 2026 года. Октябрь вроде бы далеко?! Но как бы не так. Давайте посчитаем. До 30 сентября (1 октября уже будет поздно) - 85 дней. Опустим, что 30 сентября в банках будет кошмар и всех точно не успеют пропустить через менеджеров (пропускная способность ограничена людьми, кабинетами и временем работы). Из этих 85 дней точно стоит закладывать 3-5 дней на регистрацию сделки + 3-5 дней на перевод денег. То есть 6-10 рабочих дней вылетает. Это 14 календарных. То есть остается 71 день. Среднее время экспозиции (от начала рекламной кампании и до принятия аванса) по квартирам - 3 месяца(90 дней), по загородной недвижимости - больше. То есть в это среднее время уже не укладываемся, надо поторапливаться. Для рекламы нужно подготовить квартиру для фотографирования и запустить рекламную кампанию (примем, что это быстро - за пару-тройку дней). То есть 68 дней осталось. Если правильно попасть в диапазон цены, то покупатель может найтись быстро. Но вот из недавно принятых авансов, статистика такая: • один аванс после 1 недели показов, с торгом вверх • один аванс после 2 месяцев показов и с корректировкой цены вниз • один аванс после 2 недель показов. Вроде успеваем? Но мы забыли про сбор документов/проверки покупателем квартиры и общее время на подготовку. Если заранее собрать все документы для сделки - успеваем же? Сильно заранее не получится - практически все имеют сроки годности. То есть дня 2-3 рабочих потребуется. Проверки - обычно 5-7 дней. Выйти на сделку - 3 дня. Итого: ещё 10-13 дней. Абсолютно не учитываю здесь всякие задержки со стороны покупателя (например подождать деньги с депозита и т.д). То есть на собственно поиск покупателя остается 55 дней. Меньше 2 месяцев. Если начать прямо сейчас. Но кто когда начинал задачу в то же мгновение? :) ⁉️Нигде не ошибся? Ничего не забыл? Считал для условной семьи. Но если это про вас - лучше пересчитать под реальные сроки вашей недвижимости и района. Запас может оказаться меньше, чем кажется.

Совершенно нечастый у меня анонс :) Если кто-то хотел встретиться/развирутализироваться и пообщаться по вопросам вашей недвижимости - вот вполне работоспособный вариант. 9 июля на бизнес-завтраке клуба WinWin буду рассказывать всем (присутствующим) про недвижимость. В прошлый раз кто-то не успел записаться, поэтому про даты отдельной строкой: 1. Сам бизнес-завтрак состоится в четверг 9 июля 2. Запись заканчивается или с количеством гостей, или в 12 часов вторника 7 июля. P.S. Завтрак проходит оффлайн, место - м.Смоленская. По остальным вопросам - в ЛС.

Никто не покупает сейчас недвижимость! Рынок замер, я не могу продать уже полгода/год/3 месяца (нужное подчеркнуть)! 👆вот эти страдания слышу/читаю не единожды в последнее время. И не дважды :) Так вот. Начнем с «никто». Покупают. И в принципе прямо сейчас. Собрать воедино портрет покупателя не получается, но покупают. За 15 млн, за 20 млн, за 50 миллионов - это всё реальные люди, которые ищут и даже не особо могут купить (см. мой предыдущий пост). Важный момент сейчас. Точнее их два. 1. Квартиру (а точнее любую недвижимость) стоит готовить к продаже. При всём богатстве выбора у людей не будет иной альтернативы, кроме симпатичной и прибранной квартиры. 2. Ценник. Всё, что висит годами и около того - это игры в продажу (еще один из недавних постов). Где собственник (или риэлтор) не могут посмотреть правде в глаза и выставляют цену по верхней границе рынка. А покупают сейчас от середины диапазона и к нижней его границе. 🍒Сделайте 2 правильных действия и покупатель ваш💯 (Там еще главное не отпугнуть, но это другой уже этап).

Не первый раз уже. Меня спрашивают клиенты: почему продавец умалчивает о важных нюансах? По объекту или по себе. Причём даже во время внесения аванса - то есть когда вроде бы понятно, что покупатель серьёзно собрался покупать. И вроде бы понятно, что будет проверять. О потенциальном банкротстве, о наличии больших долгов, о выписанных по суду детях, о той же смене фамилии и т.д. И да - я прямо спрашивал. Хоть мне и понятно почему. Мой вариант: потому что у сторон разные задачи. Одному важно продать (сильно желательно - выгодно). Другому важно купить (сильно желательно не только выгодно, но и безопасно). И эти два желания могут быть абсолютно перпендикулярны друг другу. Ответ продавцов удивил меня только в первый раз. Дальше я его как минимум понял. Ответ прост (от двух последних товарищей он звучал почти слово в слово): «Я не думал, что вы так глубоко копать будете. Многие не копают» 🤷 Да, многие и не копают. И не знают, что именно проверять (и где). Поэтому любой продавец найдёт своего покупателя. С кривыми документами, с непростой историей предыдущих сделок, с банкротствами и т.д. 🍒Вывод простой: продавец почти никогда не расскажет о проблеме сам. Не потому что злодей - просто у него другая задача. Проверять - задача покупателя (или специалиста с его стороны). И «не копать» здесь стоит слишком дорого. А мы с клиентами отпускаем уже вторую квартиру. Потому что моя работа в данном случае - не «закрыть сделку любой ценой». А не дать клиенту купить чужую проблему за его деньги. Ищем дальше. Более безопасные варианты.

Удивительное дело, конечно - решение о продаже квартиры. С одной стороны - вам(продавцам) решать как, когда и за сколько продавать квартиру. Потому что источник принятия решения - собственник. Он - главный, ни один риэлтор не может решить за него. С другой стороны - вот человек обратился к специалисту. В данном случае ко мне. Рассказал о квартире, показал как она выглядит. Уточнил - можете ли продать, как это будет происходить, какая ваша оценка? Квартира ооочень харАктерная. Ну очень. Привлекла меня 🙂 Но оооочень запущенная. Очень. Наследственная. 1. Я назвал диапазон цен, за которую её можно продать. 53-58 миллионов. 2. Так как квартира долгое время стоит и продолжает насыщаться древностью, пылью и паутиной - квартиру надо подготовить. Диапазоны цены, собственно и включают в себя наличие или отсутствие подготовки квартиры к продаже. Минимально - клининг по тому что есть. Лучше - убрать то, что не совпадает с характером. Про характер отдельно: видно, что собственник там жил долго (квартира в старом кирпичном доме дореволюционной постройки). Обстановку собирал под себя, многое реально в нужно месте - атмосфера классная. Потом собственник сменился в результате первого наследства и туда заехали дети. Они практически ничего поменять не успели, добавили немного советских лаковых предметов мебели, что-то уже из 90-х. В общем, атмосфера стала исчезать. То есть, для успешной продажи, кроме клининга, из квартиры нужно убрать явно лишнее. Обо что взгляд спотыкается. Итак, ценник обозначен, задача тоже. Собственник очень удивился моей оценке - справедливо вроде обратился к циану, где конкуренты выставлялись гораздо дороже (67-70 миллионов и даже больше). На что справедливо получил ответ с цифрами - кто сколько времени по этой цене продаётся (год-полтора, самое малое - что-то около 6 месяцев). И что эти цены - цифры бессмысленные, так как за долгий срок по этим ценам никто квартиры не купил. И все т.н. квартиры-конкуренты - снижаются и снижаются. Продавец пожал плечами(возможно) и ушёл искать более сговорчивых риэлторов (сознательно не использую слово специалистов). Нашёл. Я увидел объявление о продаже спустя неделю. Плохие (реально плохие) фотографии той же пыльной квартиры, с пыльными окнами, с кривыми ракурсами. С тем же набором мебели. За 68 миллионов. Продавец решил пойти простым путём - «ничего не делать, оно как-то само случится». И вот смотрю я на это спустя 10 месяцев - не случилось. Потому что если собрался продавать - надо продавать. Квартира перешла в стан бывших конкурентов - «что-то там продаётся, уже долго, видимо что-то с квартирой не так». Причём. Перешла уже в состоянии снизившейся за 10 месяцев цены - 55 миллионов (посмотрим на мою начальную оценку выше). Но! а) цена вернулась к цене, обозначенной 10 месяцев назад б) квартира явно потеряла в привлекательности, потому что все кому нужно - её видели в) 55 миллионов (а сейчас скорее всего еще меньше) в 2025 году и в 2026 году очень сильно отличаются. В нелучшую для собственника сторону. 🍒Мораль сегодня такова. За 10 месяцев собственник пришёл ровно к той цене, которую я назвал сразу. Только теперь - с «уставшим» объявлением, потерянным временем и инфляцией в придачу. Моя работа - это не просто выставить объявление по вашей цене. А сделать так, чтобы вы не дарили рынку год и пару-тройку нужных вам миллионов. Разница между этими подходами обычно и есть разница между «продал» и «висит». Если нужен тот, кто просто разместит объявление и снимет трубку - это не риэлтор. Это диспетчер. И результат будет диспетчерский.

Банкротство, просрочки по долгам и смена фамилии Чем ещё меня собираются удивить очередные продавцы? :) Клиент очень просил помочь именно с этой квартирой. По всем параметрам, а главное по цене подходит. Тем более я ещё и поторговался для них хорошо. Начинаем проверять. Ну, блииин 🫤 Первым делом вываливаются просрочки по кредитам. Причем и сумма нестандартно большая (за пределами 1,5 миллионов) и сроки - продолжающееся «последнее время». Уже напрягает. Смотрим дальше. Собственник менял фамилию. Для женщины было бы объяснение - брак. Но для мужчины🤔? Редкость. Необъяснимо. Напрягает дважды. Продолжаем. Одну компанию закрыли за недостоверные данные. По второй - подано заявление на банкротство 🤦🏻‍♂️. Третий знак. Причём объяснение от продавца на уровне - «ну а что такого?». Для кого как. Для кого как.

Что делать, если твой клиент-продавец недвижимости согласен с ценой, предложенной покупателем, а ты - нет? Это я сегодня объяснял свои действия стажёру. Свой ответ я скажу потом в комментариях. А что думаете вы?

🍒Причины по которым не покупают и не продают недвижимость? Их много, но вот эту неочевидную стоит подсветить. «Нет денег». Не вообще. В моменте. Причём и это не до конца точно. Из реальных кейсов. Денег нет потому что: - вложился в крипту, она просела, сейчас нет смысла продавать и покупать недвижимость, потому что «не хочу фиксировать убыток» - вложился в золото, а оно просело на 20-30%. Вывод тот же, что и с криптой. Это влияет не только на покупку. Но и на продажу недвижимости. Потому что часто продавая одну квартиру/дачу/офис - человек покупает другую, более нужную. Отсюда и стоим🤷🏻‍♂️

Когда риэлтор - это отдельный квест Меня тегнули в посте с вопросом: все ли риэлторы такие? Попробую пересказать, что там было. Риэлтор не приезжает на показы. Вообще. Просто отправляет покупателей- и до свидания. Это уже провал, потому что показ - это переговоры. Живые. Где ты видишь реакцию, считываешь покупателя, защищаешь интересы клиента. Без этого ты просто диспетчер. Но дальше лучше. Не один и не два раза, риэлтор делает замечания продавцу - мол, кровать не заправлена, что вы за женщина, нужно постоянно следить за этим. Не один раз. Систематически. Так, вот тут стоп. Да, квартиру к показам готовить нужно. Это реально важно - незаправленная кровать, разбросанные вещи, запах еды с кухни, гавкающая собака - всё это мешает покупателю. Я сам об этом говорю клиентам постоянно. Но я ни разу не сказал -кому конкретно что нужно делать. И уж точно не определял по половому признаку. Это не сексизм в чистом виде - это категорическое неумение работать (и общаться) с людьми. Что не особо и лучше. Вывод всего один. Если риэлтор вас стойко раздражает - не мучайтесь. Заканчивайте сразу. Продажа недвижимости это нередко месяцы работы. Идти в эту сложную задачу с человеком, который вас бесит - это не стойкость. Это мазохизм.