Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

⁉️Вам звонит застройщик и предлагает продать вашу квартиру. Почему это обман? Недавно собственнику квартиры, которую продаёт моё агентство, вот так позвонили. Продавец оживился, застройщик подключится к его продаже - значит, быстрее продадим. Но нет, друзья, это не застройщик, не обольщайтесь. Это риэлторы мимикрируют под него, чтобы было проще вытащить собственника на договор. Когда это не просто частник, а целый застройщик - естественно у собственника доверие повышается, а подозрительность отключается. Простая психология. Так почему застройщик не будет вам звонить и просить попродавать вашу квартиру? (я специально утрировал, чтобы вы сами всё поняли). Застройщик продаёт свои квартиры, в которых зашито существенно больше денег, чем ваши 3% от стоимости. Ваша вторичка или переуступка - не выгодная сделка для него. А конкурент. Между которым и застройщиком выбирает потенциальный покупатель. Вот и всё. 🍒Вспомните об этом, когда вам позвонят с чем-то подобным. Решения лучше принимать, понимая реальное положение вещей. Если же вас изначально хотят ввести в заблуждение - нужно ли вам продолжать?

"Никак не продаётся моя прекрасная квартира, хожу и плачу - что делать?!" Заинтересовался этим постом в тредсе, думаю - в чем там проблема? Зашел по ссылке, посмотрел объявление. Вот даже не вникая в правильное или неправильное определение диапазона цены - фотки!!! 😤 Прям ещё сотню восклицательных знаков хочется поставить! Первое с чем люди сталкиваются, рассматривая ваше объявление о продаже любой недвижимости - фотографии. Если на заглавной фотографии из кривого угла смотрит старая швабра и пыльный угол балкона - чего вы страдаете, что никак продать не можете? Вы просто не продаёте🤷

Как маткапитал оставляет людей без денег при разводе Недавно была консультация. Долгий, изнурительный развод, сложные переговоры с бывшим мужем. На кону - раздел имущества. Из активов (что делить) евродвушка в Подмосковье стоимостью около 12 миллионов рублей. После долгих споров они наконец договорились продать квартиру и поделить деньги поровну - по 6 миллионов каждому. Мужу этого хватало на первый взнос по новому жилью, клиентке (которая давно живет за границей) - на закрытие своих финансовых вопросов там. Идиллия? Всё шло идеально, пока в разговоре не всплыла одна деталь: в свое время при покупке этой квартиры в ипотеку они использовали материнский капитал🙈 В этот момент мне стало понятно: их красивый план только что развалился. Люди часто не понимают, во что ввязываются, забирая этот «бонус». Логика простая: государство не так много нам даёт, надо воспользоваться, пока не прикрыли лавочку. Но. Как только маткапитал попадает в сделку, квартира превращается в бетонный капкан. Потому что маткапитал даётся на детей. И родители должны выделить доли в недвижимости, оплаченной (пусть и в малюсенькой части) этим самым маткапиталом. Ладно, и доли можно сделать крошечными (в рамках потраченной суммы и ограничений законодательства). Проблема в другом - в сделку при продаже намертво вшивается опека. А опека не разрешает просто продать квартиру, забрать миллионы и разойтись. Она потребует купить детям другую недвижимость. Простая математика. Самая дешевая студия в любой вменяемой локации стоит сейчас в районе 7 миллионов рублей. Чтобы выполнить требование опеки, семье (бвышей) придется вынуть эти 7 миллионов из общих 12 миллионов от продажи. Что остается бывшим супругам на двоих? Всего 5 миллионов. По 2,5 миллиона каждому вместо планируемых шести. На эти деньги сегодня нормальный первый взнос в московском регионе уже не собрать. Жизнь меняется. Люди сходятся, расходятся, уезжают из страны. А маткапитал остается висеть мертвым грузом, который в критический момент блокирует любые решения. 🍒Что в итоге? В итоге совет. Прежде чем использовать маткапитал, подумайте на два шага вперед. Выйти из такой ситуации без потерь практически невозможно. Небольшая сумма практически блокирует все ваши дальнейшие планы. Да, это не просто сделать при покупке. Непросто потом разобраться что делать при продаже. Но тут прям просится - спросите сначала Вишнякова ;). Лучше проработать стратегию ДО, чем мучаться с решением, которое уменьшит ваши бюджет в два раза.

Телефонный звонок. Номер незнакомый - ну это как обычно при продаже. «Здравствуйте, я по вашей квартире» Далее могут спросить параметры, а могу и не спросить, переходя к главному: «За сколько отдадите?" У меня тут сразу возникает стандартный вопрос: «а вы квартиру-то смотрели?» «Нет, зачем мне ехать? Вы мне скажите, сколько скинете, а я подумаю, смотреть или нет». Казалось бы, ну и ладно, вроде обычное дело. Но у меня всегда один вопрос: зачем продавцы вообще тратят время на такие разговоры и начинают что-то всерьез обсуждать? Человеку на том конце провода кажется, что он жутко эффективен. Экономит время, отсекает лишнее. Но на самом деле торг без просмотра - это не торг. Это такое специфическое развлечение. Человек просто листает базы, нажимает кнопки и играет в «жесткого переговорщика», прощупывая рынок на слабину. Его интерес понятен(хоть и не логичен, но это в другом посте). Но продавцу это зачем? Когда собственник начинает вовлекаться в этот телефонный торг, он совершает первую и главную ошибку - ломает собственную стратегию продажи. Но. Цена квартиры - это не просто цифра в объявлении. Это состояние документов, вид из окна, запах (или его отсутствие) в подъезде, свободная ли продажа и ещё десяток невидимых деталей. Как можно всерьез обсуждать скидку на то, чего человек даже не «потрогал»? Если вы с ходу уступаете по телефону - вы транслируете рынку только одно: «у меня проблемы, я готов сливать объект». Стоит ли удивляться, что реальный покупатель потом приходит и начинает выкручивать руки дальше? Или, что ещё чаще, этот телефонный «торговец» просто исчезает, получив свою дозу виртуальной победы. А продавец сидит у разбитого корыта и думает, что «рынок стоит». Или вообще падает🙈. Стратегия продажи - важна. Она начинается не с того, как вывесить объявление, а с понимания, как реагировать на подобные заходы, как управлять ожиданиями покупателей и на каком этапе вообще обсуждать что-то по поводу цены. Собственно, именно эту работу мы проводим с собственниками по тем объектам, что мы продаем. Или я - в рамках консультации по продаже. Разбираем объект по косточкам, утверждаем диапазон цены, убираем иллюзии и определяем: что делать, как отвечать и как не тратить нервы на чужие развлечения. Чтобы продавать (точнее - продать), а не играть в симуляторы торга.

Практически в продолжение к предыдущему посту получилось наблюдение :) Увидел тут радость человеческую и не могу пройти мимо. "Продавал квартиру год почти, ничего не получалось". Но тут: сжёг красную шерстяную нитку в третью лунную ночь месяца / повесил картину с купанием красного коня / покосил траву на участке соседки - и всё, за три дня покупатель нашёлся! Работает! Так вот. Товарищи, это у вас не дурацкие приметы работают. И не за 3 дня покупатель нашёлся. А за год(!)наконец-то вымыло всех конкурентов и до вас дошла очередь.

9 месяцев не продаётся квартира. Или «как продавать - не продавая». Собственник приходил ко мне с вопросом о продаже в конце сентября прошлого года. Хорошая, атмосферная квартира. В хорошем месте. Наследственная. Чаще всего, в таком случае - в квартире осталось всё как есть, после предыдущего собственника. Тут - 3 года вообще ничего не делалось. Пыль, тлен и безнадёга. Кроме одного «но». Квартира реально атмосферная, в хорошем смысле. Вся обстановка из прошлого, но она классно подобрана. В общем, потенциал есть. Квартира близко к центру, большая - под 150 метров. Дом старый. Цену я озвучил в диапазоне 47-49 миллионов. Человек удивился. Сказал, что ожидает большего. И пропал. Пропал туда, где ему пообещали то, что он хотел. А не то, что есть в реальности. Прошло 9 месяцев. Что я вижу. Заявленный изначально в объявлении ценник в 57 миллионов за это время снизился до 48. И не продаётся. Объявление - обнять и плакать. Текст еще можно как-то принять - там Ии для многих сейчас пишет. Однообразно, но проходит. Но фотографии. На первых фото, с которых покупатель видит квартиру в ЦИАНе- вид на улицу сквозь откровенно пыльные и грязные окна и заваленный вещами балкон🤦🏻‍♂️. Ну блин! Людям курсы надо писать. «Как продавать не продавая». Ну а собственник - видимо просто любуется на длительное падение цены. Иначе это не объяснить.

Кто я такой, чтобы нарушать собственную традицию - отмечать день рождения на сапе? Как мне сегодня сказали - в Рязанской области я ещё ДР не отмечал. Теперь галочку поставил 🍒💪🏻🏄🏻‍♂️

Почему у меня не получается купить квартиру? Это я сократил вопрос, там есть еще предыстория. Что покупательница никак не может купить квартиру. Последнюю что нашла и готова была авансировать - кто-то уже успел перехватить. Давайте расскажу варианты, почему так может быть, исходя из нашей практики. Как со стороны покупателя, как и со стороны продавца. Покупатель: - может долго размышлять. Причем «долго» - субъективное понятие, для каждого варианта может быть разным. Если квартира выглядит дешёвой в глазах покупателей, если она выглядит нормально по состоянию, если схема сделки не сложная и не кривая, если документы адекватные - есть шанс, что кто-то внесет аванс быстрее вас. Так было у нас зимой по одному объекту, который мы продавали - пришло 6 потенциальных покупателей. Всё на просмотре выражали явное желание купить. Но только один ускорился и подкрепил это желание авансом, который внёс буквально на следующий день. Остальные начали проявляться позже - кто через три дня, кто через неделю. Когда было уже поздно. Продавец: - при имеющемся выборе продавец реально будет выбирать - у кого брать аванс. Если покупатель с самого начала вызвал неприязнь (это сделать очень просто, достаточно при просмотре начать ругать/принижать квартиру при собственнике) - то он скорее всего будет на последнем месте в очереди желающих. Желание большого торга - в конец очереди. Кривой договор - в конец списка. В итоге квартира иногда достается не тому кто предложил на 100 тысяч больше (хотя иногда и ему), а тому кто остался в той же цене, но не стал выносить мозг вообще.

Думал у меня тут один клиент, купить - не купить квартиру с этими видами, когда я предлагал. Пока думал - кто-то оказался шустрее. Потом стройка, дом сдавался, ремонты. А теперь я вот обнаружил уже готовое прекрасное. Вид - как, собственно, и предполагалось.

Немного про риэлторов. Встретил тут одного товарища в сети. Точнее на меня напала его реклама. Ещё точнее - реклама его курсов для риэлторов. Что тут удивляться, спросите вы? Просто меньше, чем за год до этого мы с ним пересекались на одном объекте. Я - продавал, он - приходил с покупателем. Всё, начиная от встречи и торга и заканчивая подготовкой сделки - всё говорило о том, что он ничего не понимает в недвижимости. Потом и подтвердилось. Стажёр. Первая сделка. Ооочень непросто всё шло. Но получилось. И вот спустя год товарищ настолько преисполнился своей крутизной, что - ушел из агентства - начал проводить семинары для других риэлторов. Правда еще через полгода ни курсов, ни коллеги 🤷🏻‍♂️.

Любая красивая сделка может спокойно развалиться из-за конфликта поколений. Причем документы там будут идеальные. И квартира шикарная. И вообще, «снаружи» всё прекрасно. Это я вспомнил одну историю. Большая трёшка в центре Москвы. Родители когда-то получили ее от государства. Потом приватизация. Как у многих тогда - мама, папа, дочь. (Кто тогда вообще думал, что через 10–15 лет это станет проблемой) Инициатор продажи дочь. Не хочет жить с родителями. Хочет разъехаться, жить отдельно, с мужем, двигаться дальше. Родителей дотюкала, вроде бы. Родители вроде бы соглашаются. Квартиру начинают продавать. Идут просмотры. Обсуждения условий сделки, кто куда разъезжается. Переговоры даже - об авансе. Но сделки нет. И не будет. Потому что вопрос не в цене и не в состоянии квартиры. Для дочери это просто квартира. Актив. Метры, ненужные ей. Которые можно поменять на нужные. Для родителей - это вся жизнь. Квартира, которую когда-то «дали» за хорошую работу (за плохую в центре не давали). Место, где прожита огромная часть жизни. Где 40 лет они гуляли по улицам, ходили в зоопарк, на Красную площадь. Магазины привычные рядом. Но, чтобы не провоцировать острую часть конфликта (а дочь настойчива) - родители официально согласны. Но внутри кто-то (а может и оба) саботирует сделку: - затягивает (показы только раз в неделю, потому что «неудобно»), - сомневается (а вдруг обманут), - цепляется к мелочам(не тот риэлтор, слишком большой торг), - внезапно меняет условия (не буду этим продавать - что соседи скажут). Со стороны кажется - «какие-то странные продавцы».  Хотя всё просто. Родители пытаются разорваться на части - и с дочерью окончательно не поссориться и не переезжать из привычного центра на окраину.

Смешное вспомнилось. Однажды мы искали для клиента особняк в Москве. Смешон не сам факт поиска, такие запросы время от времени приходят и мы задачи вполне серьёзно выполняем. На один из показов со стороны продавца пришло 8(!) человек. Я сначала даже не понял - зачем так много на один показ. Пока ждал своего клиента-покупателя, пытался попридумывать - кто бы это мог быть. Ну, предположим, один - стажёр. Второй - наставник. Третий (уже перебор, но всё же) - РОП. Ну юрист из агентства. Дальше я уже не смогу обоснованно ничего придумать. Действительность оказалась проще и чуднее. И смешнее, конечно. Один - тот, у кого ключи от объекта. Второй - тот, кто знаком с ключником. Он ещё не риэлтор. Он посредник, стоит "рядом" и знает риэлтора. Третий - это уже собственно около риэлтор, который знает посредника, который знает ключника. Четвертый - тот, кто знает пятого и третьего. Эти оба - риэлторы. Пятый подал объявление, по которому мы пришли. И он пришёл не один, а с коллегой, потому что новичок и пока боится всего. Седьмой - тоже риэлтор, потому что оказывается, пятый раньше работал в другом агентстве и "продавец перешел с ним в другое агентство". Но так как объект пришел в предыдущее агентство, то оно тоже участвует в процессе. Ну и восьмой... восьмой - это тот, кто знает про документы на объект и может ответить на вопросы покупателя. Если вы запутались, то я там вообще обалдел. Особенно, когда понял, что риэлторы в середине всей этой цепочки притащили восьмого, объясняя ему что у них есть реальный покупатель (!) и ему нужно показать документы. Реальный покупатель пришёл со мной, как вы понимаете. И просто посмотреть объект. НЕ покупать. НЕ вносить задаток. Жесть как она есть 🙂

Сдам квартиру под самоотделку. Что интересно, за вчерашний день подряд увидел два подобных сообщения. Одно в тредс, другое в фейсбук. Что я могу сказать по этому поводу? :) Бред всё это, и для потенциального арендатора и для собственника - тоже. Хоть и по разным причинам. Да, я помню, лет 10 назад (а может даже и раньше) была эта тема на слуху. Что кто-то сдал рабочим голую квартиру, они там жили и сами себе потихоньку делали ремонт. И работягам хорошо - они или ничего не платили или копейки. И собственнику - он получал через некоторое время отремонтированную квартиру. Слышать я такое слышал, но ни разу не видел. Но зато я видел возражения по этой схеме с обеих сторон :) Арендатор боится что как только он сделает хороший (или более менее адекватный) ремонт - собственник попросит его на выход и сдаст другому, за дорого. Отсюда и вытекает проблема для собственника. У него надежда, что на выходе он получит вменяемый ремонт в квартире. Почти бесплатно. И сможет сдавать или пользоваться квартирой сам. Но. Так как арендаторы все хитрые и непритязательные (а кто еще поедет в бетон жить), то ремонт или делается оооочень медленно или оооочень ужасно. Страдает в итоге больше, конечно, собственник. Но это его выбор. Хоть и не до конца обдуманный.

Дорогой ремонт квартиры не спасает провальный выбор ЖК или объекта в нём. Неудачная или несовпадающая с ремонтом локация, неудачный этаж, окна на мост/на соседей или мощную промку - всё это можно влияет на цену и продаваемость. Приведу три примера для лучшего понимания: 1. Яркий ремонт в стиле "дорого-богато", с позолотой, лепниной, фресками на потолке - в хрущевке у МКАДа в районе Выхино 2. Мебель из условного "африканского обоженного тросника", изготовленная по эскизам хозяина, "кожа семирогой алтайской лани на стенах" и 250 почти квадратных метров в сравнительно свежем ЖК - на северо-западе, тоже недалеко от МКАДа, с изумительными широким видом на промку. 3. Квартира в новейшем и крутейшем ЖК в классном районе с ценой квадрата от 2,5 миллиона рублей, где в одном месте от окон дома до окон соседней обычной многоэтажки - примерно 30 метров. Да, можно сделать прекрасный ремонт (а другого там и нет смысла делать). Но панорамные окна тут работать будут совершенно не в нужную сторону :) Везде в этом - несоответствие затрат, ремонта и целевой аудитории в локации.

«Я задолбался уже продавать квартиру!» и «Я никогда не смогу купить квартиру» Существуют параллельно и могут никогда не встретиться. В принципе, я и увидел это в одной и той же сети. И даже речь часто идет про один и тот же город :) Москва, Калининград, Питер. Думаю и в остальных также, просто эти - точки моего внимания. А чтобы эти люди встретились и решили свои задачи часто нужно всего ничего: 📌продавцу - правильно подготовить квартиру к продаже и сделать правильную рекламную кампанию 📌покупателю - прекратить страдать, поставить перед собой задачу, посидеть и посчитать свои деньги и свои возможности. И всё получается. Да. Иногда для начала хватает таких НЕ сложных действий.

Купил квартиру дёшево, а потом туда пришла бабулька жить. Уточнение 1: если вы думали, что это сказки или кино - нет, это жизнь. Уточнение 2: чем и полезны консультации, если бы не они - часть интересных историй просто проходила бы мимо меня. Да и эта могла бы также проскользнуть куда-то дальше. Потому что моя задача - это защитить ДО покупки небезопасной недвижимости. А не биться в судах за неё потом. Но тут человеку порекомендовали меня как юриста (так и есть), который может помочь. И так как дело показалось ему чересчур щепетильным, чтобы доверять его интернету - документы и историю мне показали при личной встрече. Не буду долго рассказывать про сбор дополнительной информации/документов/вытягивании всей информации, перейду к самой истории. Товарищу покупателю через другого его товарища пришла информация - сосед соседа продаёт квартиру. «А ты вроде говорил что ищешь и не можешь найти». А тут и цена хорошая - продаёт по знакомым. Да, покупатель и правда задумался о своей квартире, как родился ребенок. Жить в трешке в Выхино с семьёй и родителями жены было всё сложнее, вот и начал искать. Тоже сначала по знакомым - вдруг вариант какой-то найдется «без риэлторских накруток». Нашёл. Сконнектились товарищи. Был запрос - нашёлся и ответ, другой такой страждущий продать через своих. Посмотрели квартиру, двушку в Кузьминках. Удобно - вроде и от родителей съехать и всё равно с ребёнком помогать смогут. И ценник очень красивый предложили - на 30% дешевле рынка (приценивался клиент, искал, поэтому в курсе цен). И нет, чтобы задуматься - чего так дёшево? Он решил, что счастье привалило - надо брать. Принесли выписку ему из ЕГРН, договор купли-продажи двухлетней давности, выписку из домовой книги, что никто не прописан. Ну и люди вроде вменяемые - сосед соседа знакомого по работе, чай не чужие люди. Купил. Сделку оформили по заниженной цене, естественно (менее 3 лет в собственности). Но так как ценник был на 30% дешевле, да и раньше не пугало это никого - не напугало и покупателя. Через две недели после сделки, передачи квартиры и денег, когда счастливый покупатель собрался делать ремонт и замерял окна, заявляется на порог бабулька лет 80. «Живу я тут» - говорит. «И жить буду». Опа! Вот это поворот. Вы-то уже из заголовка знаете. А для него шок был. Оказалось что и правда живет тут бабулька. И жить будет. Ибо прописана. С далёкого уже 1998 года. А выписку из домовой книги ему «левую», поддельную принесли. В том самом 1998 году бабушка(тогда еще не совсем) продала свою квартиру соседке, с условием, что будет там прописана пожизненно. В договоре указано всё, чин по чину. А вот дальше случился казус. Квартира раз 5 перепродавалась и вот на 6 попалась этому самому последнему покупателю. А между всеми этими перепродажами, где-то в 2005 году из очередного договора пропала фраза о пожизненном проживании старушки. Но пропало - не значит, что не было. Жить она имеет полное право. А что в итоге? В итоге - дело о мошенничестве покупатель заводить не стал. Продолжил жить в квартире родителей жены. В надежде (примерная цитата) «старушка все равно когда-то умрёт, там же пожизненное проживание. Ну подожду тогда сколько-то»🤷🏻‍♂️. P.S. для внимательных - сколько ошибок покупателя вы увидели в истории?

Хочу купить новостройку, потому что больше доверяю застройщикам. Хочу купить вторичку, потому что больше не доверяю застройщикам. Вроде всего одно «не», но меняет полностью подход к покупке.

Вторую уже мою консультацию купили в подарок. Удивительный пример рациональности и бескорыстности в одном флаконе. Начинателю - Алина, вы молодец👏🏻

Стоит продавать квартиру или нет? Особенно, если квартира, например в Светлогорске. Особенно, если ты живёшь давно в другой стране и бываешь Светлогорске пару раз в году, а то и один. И жалко вроде… Это я вопрос такой недавно услышал. Понятно, что ответ зависит от многих «от». Но сейчас отвечу только по имеющимся данным. 1. Для того, чтобы квартира приносила доход, её нужно сдавать. Для большего дохода - посуточно. 2. Самостоятельно, в удаленном режиме это сделать невозможно. Значит нужно найти хорошего управляющего. 3. Постоянство дохода (загрузка объекта) сильно зависит от сезона и от конкретной локации (Светлогорск, как и любой курортный город сильно неоднороден по этому фактору). Ну и самое важное. И держать и продавать нужно, понимая - «чтобы что?». Просто продать и просто «проесть» деньги большой проблемы нет - это несложно. Но. Если есть незакрытая ипотека, то логики в держании объекта нет. Если уже найдено жильё в стране проживания и его нужно покупать- деньги тоже пригодятся. Ну и считать, анализировать. Добиваться максимально выгодной продажи, если принято решение.

продолжение про удачную покупку арендного бизнеса 🙂 Итак, вчера я начал пост про то, что в последнее время люди переключаются с инвестиций в квартиры под сдачу - в инвестиции в гостиничные объекты (номера, глэмпинги, домики и т.д). Я описал плюсы, благодаря которым люди и обратили внимание на такой вариант. Ещё один бонус - доходность. При сдаче квартир в долгосрок годовая доходность колеблется в районе 3-5%, в краткосрок - может быть 7-10%. Продавцы сервисных апартаментов или гостиничных объектов обещали в районе 12-18%. Самые дерзкие наверное и больше обещают, я в тему фейков так сильно не погружался. В чём могут быть минусы, помимо уже заявленных? 1️⃣Низкий контроль и непрозрачность. Учитывая, что УК в гостиничных комплексах сдаёт еще и свои номера - трудно понять реальную загрузку. А загрузка прямр влияет на ваш доход. 2️⃣ В начале продаж иногда предлагаются программы гарантированной доходности (меньше доход, но не зависит от загрузки). Но, в большинстве случаев на ограниченное время, и не на все объекты. Это надо учитывать и чётко отражать в документах. 3️⃣ Проблема ликвидности. Если с жильём всё понятно (там спрос и от обычных покупателей и от инвесторов), то с гостиничными номерами сложнее - нужно искать таких же людей, которые захотят именно такой объект (их, естественно, существенно меньше). 4️⃣ Договоры и сами объекты. Когда объект продаётся по ФЗ-214 и ДДУ - это более-менее понятно и более менее защищено. Но. Часть строящихся объектов продается по преддоговорам, соглашениям о намерениях, договорам займа и т.д - и это уже проблема, потому что никто не мешает в любой момент исчезнуть с вашими деньгами. Ещё одна проблема с стройкой (особенно на югах) - отсутствие разрешения на строительство. Вам предлагают инвестировать в гостевой домик или гостиницу, которую строят там, где делать этого нельзя или категорически запрещено. Естественно, если вы любым способом туда «инвестировали» - ваши деньги улетают в трубу/падают под колеса бульдозеров. Если объект не строящийся, а уже имеющийся - может быть еще веселее. Покупка долей, покупка помещений в гараже, эллингах и т.д - всё что оформляется криво и коряво, так и будет дальше кривым и корявым. Если не снесут или не запретят использование, то для продажи вам снова нужно будет найти таких же бесстрашных покупателей. 4 ½ - кривые документы на землю и объект = кривое подключение коммуникаций. В какой-то момент времени ваш инвестиционный объект окажется без воды/электричества/канализации. И превратится в тыкву. 5️⃣ Обязанности. В нормальных апартаментах, с отработанной системой привлечения гостей, есть определенное понимание - как должен выглядеть номер, что в нем должно находиться. То есть, если вы ходите отдать объект под управление УК - ваш гостиничный объект должен соответствовать. А это - дополнительные деньги на ремонт, технику и наполнение. Об этом сразу мало кто задумывается. Не всё то золото, что блестит, товарищи. Не надо бежать и вкладываться в любое то, что кто-то удачно назвал гостиничным номером. Как обычно - анализ, безопасность, цифры.