Вишняков. Безопасность сделок с недвижимостью

«Мы нашли квартиру для аренды. Хозяин просит назвать дату. Можем мы пообещать ему, что заедем 15-го и в этот же день заплатим?» Это один из неудобных вопросов, которые мне задавали задают и будут задавать. Точнее один из некомфортных. Но уж как есть🤷️ Люди (клиенты - по сделкам, или читатели - в ЛС) регулярно подкидывают мне темы для постов. Как и в этот раз. Ситуация простая и очень частая: люди продают свою квартиру и сразу должны куда-то переехать. В данном случае - новую квартиру будут снимать. Арендодатель - нормальный человек, он не будет держать квартиру пустой «до непонятно когда». Ему нужна дата. И продавцу тоже нужна дата, чтобы эту квартиру не упустить. Пообещать вроде бы можно что угодно. Выполнить с 100% гарантией - не в нашей власти. Поэтому мой ответ - нет :). Давайте объясню. В уравнении, где много участников и третьих лиц, всегда появляется много неизвестных. Вот кто в данной конкретной сделке реально может повлиять на сроки: - покупатель нашей квартиры - покупатель нашего покупателя - продавцы квартиры (наши клиенты) - риэлторы двух покупателей - риэлтор продавца (мы, то есть Вишня) - ипотечный банк - тот, кто акцептует сделку и получает часть денег в оплату ипотеки - опека - МФЦ - как передаточное звено между продавцом/покупателем и опекой - оценочная компания, которая должна подготовить 2 отчета - Росреестр, который регистрирует 2 сделки - банк, который исполняет аккредитив - банк, который передаёт документы на регистрацию Часть из этих самых неизвестных в нашем уравнении - люди. Люди склонны действовать хаотично, не всегда понимают как делается вся эта большая сделка и не всегда просчитывают последствия своих решений. Часть - организации, у которых срок ответа не дата, а диапазон: опека - 14 дней после подачи документов, Росреестр - 7 дней после отправки документов, банк с аккредитивом - 5 дней после получения документов из Росреестра. И т.д. Каждый из этих сроков - это «до», а не «ровно в этот день». Сложите их, добавьте человеческий фактор, выходные и праздники - и любая названная мной дата была бы фантазией. Красивой, удобной, но фантазией. И важное: обещание арендодателю вы вроде бы даёте от себя. Но по факту - вы будете давать его от имени двенадцати сторон, ни одной из которых вы не управляете. При этом сделка не висит в воздухе. Разница между «точной датой» и «границей» принципиальная. Точный день назвать трудно. А срок выхода на сделку у нас закреплён в соглашении - вот это та опора, которая есть на самом деле: не «когда-нибудь», а зафиксированный на бумаге предел. Что это значит для вас? Не привязывайте аренду впритык. Между деньгами со сделки и оплатой съёма должен быть запас - точно не день-два. И уж точно не ровно в такую-то дату. С арендодателем стоит обсуждать не дату, а тот же диапазон: «ориентируемся на вторую половину месяца, за неделю подтвердим точный день». Взрослые люди такое принимают гораздо чаще, чем кажется. Хуже, когда вы назвали 15-е, а приходите 29-го. И не считайте своими деньги, которых ещё нет на счете. Аккредитив раскрывается не в день подписания, а после регистрации и после того, как документы дойдут до банка. А если у вас есть кто-то, кто надумал продавать квартиру и параллельно искать новую в аренду - перешлите ему этот пост. Пригодится ровно в тот момент, когда арендодатель попросит назвать число.

🍒 Разная скорость движения. И да, это про недвижимость :) Вы же помните, что я время от времени сопротивляюсь попыткам клиента продать его недвижимость дешевле? Дешевле моего вИдения цены. Не менее сложно (а чаще - сложнее) объяснить клиенту, что его вИдение цены не совпало с вИдением рынка. И надо цену корректировать. Поэтому даже и у нас, в Вишне, существует разная скорость движения недвижимости. От продавца 👉 к покупателю. Что-то сейчас продаётся за пару недель. Что-то зависает на пару - тройку месяцев. Но когда я слышу желаемые сроки продажи «хотя бы за полгода продать» - вот это удивляет меня всегда. Любая задача занимает минимум столько, сколько на неё отмеришь. Иногда - больше. Ставьте оптимистичные сроки - и всё получится раньше😀.

Про (якобы) честность ❗️Знаете, если в объявлении честно пишут про имеющиеся косяки в документах на недвижимость или проблемы в схеме ее приобретения. Не надо надеяться, что это честные люди продают. Просто это такой отсев. Кто умный - прочтет объявление и дальше не пойдет. И не будет выносить мозг продавцам такого «добра». Им нужны другие. Те кто подумает, что раз честно пишут- значит все не так уж страшно. Что можно закрыть глаза ради дешевой цены. Вот эти и дозвонятся и сами себя убедят. А потом про них напишут. В какой-нибудь рубрике типа #ошибки_покупателей_недвижимости

🍒Чемодан без ручки В Светлогорске есть дома, которые стоят. Не явно заброшенные, не прям развалившиеся - просто стоящие. Хороший дом, с хорошим участком, с соснами, с чем-то вложенным в него по-настоящему. Его строили или покупали лет пятнадцать-двадцать назад, и тогда это было прекрасное решение. Приезжать к себе домой, в классную атмосферу, жить, растить детей у моря. Потом жизнь пошла иначе. Кто-то переехал из России, кто-то закрепился в Москве или Питере, в Сочи. Кто-то просто перестал успевать бывать везде :) Потому что сценарии жизни изменились, а «в этом году точно выберусь» повторяется уже восьмой год. И дом стоит. Целый, ещё крепкий, ещё вполне живой. Даже кто-то присматривает. Или приезжают друзья/родственники изредка. Вот в этом и есть тонкость. Такой дом - вроде не проблема. Он не рушится явно, не кричит, не требует срочно спасать. Он в режиме ожидания. Как запасной парашют. Вроде и не нужен сейчас, но и не выбросишь - а мысль о нём всё равно где-то свербит. А «свербит» она вот почему. Дом пока ничего не требует срочно - но и не прибавляет. Пока он стоит без хозяина, он не ветшает на глазах. Но он точно не становится лучше. Не обновляется, не растёт в цене так, как мог бы, не приносит ничего, кроме постоянно-периодической мысли «и что с ним делать?» Дальше у собственника ровно три пути, и все три неудобные: продать - но как продавать то, что десять лет не видел: кому, за сколько, в каком оно состоянии на самом деле; оставить - но тогда честно, как парашют. Не как «когда-нибудь решу», а как осознанный выбор, с понятной ценой этого выбора; вложить - но не «покрасить», а понять, во что именно и в какой очерёдности, чтобы это имело смысл. Ни один из этих путей не решается интуицией. Они решаются цифрами - состояние объекта, ликвидность локации, налоги, содержание, сроки. И наверное главное - зачем? Любой из путей. Понять зачем. Положительная новость есть - это возможно. И цифры. И понять зачем каждый из сценариев. Я в недвижимости двадцать шесть лет, и я не обещаю разложить такой дом «за один вечер» - так не бывает. Нормальный расчёт по объекту, который вы несколько лет не видели - это точно несколько дней. Нужно учесть состояние, документы, проанализировать рынок, три сценария с деньгами и сроками. Не быстро и не по щелчку пальцев или взмаху волшебной палочки. Но разобрать возможно. И обсудить планы-перспективы-цели тоже. Такие вот «чемоданы» разбирал не один раз. В Москве, Питере, Калининграде - смысл везде один. Так что если вы дочитали до этого места и всё это время думали про конкретный дом - вы, скорее всего, думаете про него давно. Просто пока не с кем было обсудить. Профессионально.

🍒 Пятнадцать риелторов продают одну квартиру. Видел тут недавно одну квартиру в рекламе. В 10 разных вариантах. Продавцов. В остальном - почти нет отличий. И это собственнику еще повезло. Самое пока большое, что я встречал - 22 объявления (!). Кажется что рассуждение собственника логично. Один риелтор продаёт квартиру - хорошо, десять риелторов продадут её быстрее. А если пятнадцать - ещё лучше. Поэтому он обращается сразу в несколько агентств. Ну или всем подряд разрешает заниматься продажей. Чем больше людей работает, тем больше покупателей придёт. Казалось бы. Но есть одна проблема, о которой почти не подозревает продавец, который первый раз решил продавать недвижимость. Все эти десять или пятнадцать (или двадцать два) риелторов выходят на одни и те же площадки, где покупатели ищут квартиры. Авито, цианы, еще что-то. И там появляются десяток объявлений об одном и том же объекте. Фотографии одинаковые или немного разные, описания одинаковые или немного разные, иногда и цены отличаются. «Ну и что такого?!» - скажете вы. И ошибётесь. Много чего такого. Дальше начинается самое интересное. Риелторы начинают конкурировать. Только не за то, чтобы собственник получил лучший результат. А за то, чтобы именно через них прошла сделка. Потому что если покупателя приведёт другой риелтор, все остальные за свою работу, скорее всего, ничего не получат. И вот уже кто-то предлагает (сам!) позвонившему поторговаться. Кто-то сообщает продавцу, что по такой цене квартира точно не продастся. Кто-то пытается выделиться среди остальных объявлений более привлекательными условиями. И каждому нужно оказаться первым. И единственным. Эффект получается ровно противоположным первоначальной мысли. Собственник хотел создать конкуренцию покупателей за свою квартиру. А вместо этого создал конкуренцию риелторов за покупателя. И интересы этих двух конкуренций отличаются Покупателю, кстати, тоже не всегда понятно, что происходит. Одна квартира, множество объявлений, несколько цен. Почему? Что с ней не так? А с кем вообще договариваться? Кто в реальности имеет доступ к собственнику? Или вообще его пытаются обмануть? В итоге, продавец часто продаёт квартиру на менее выгодных условиях. И нередко еще и дольше. И самое важное - все эти «участники забега» работают не на продавца. Потому что пятнадцать риелторов - это не пятнадцать разных рынков покупателей. Это просто 15 разных риэлторов. Того ли вы хотели?

🍒 А клининг точно был? Продавали мы тут недавно квартиру. Собственник которой уехал за границу. За квартирой по его просьбе присматривала сестра. Когда всё же решили продавать, чтобы не напрягать родственников, собственник сам решил заморочиться подготовкой к сделке. Ну то есть я, как обычно, дал некоторые инструкции/советы, что нужно для подготовки к сделке. А человек сразу же приступил к действиям. Из-за границы. Понимаете, да? С одной стороны кажется несложным. Через яндекс или профиру найти клинера. Попросить знакомую - фотографа прийти после уборки и отфотографировать всё. Вроде всё нормально, всё под контролем. В тот же день, чтобы далеко не откладывать - договориться со мной. Посмотреть квартиру, забрать ключи. Приезжаю. Ключи у соседей забрал. Начинаю осматривать, что-то фотографировать для себя и на всякий случай для рекламы. И вижу, что с уборкой как-то не очень. Здесь крошки, в холодильнике продукты какие-то, ещё где-то явно не убрано. Цветы засохли. И это фоткали🤦🏻‍♂️. Звоню собственнику: - А клининг точно был? «Вроде был. Договаривались, всё организовали» Даже фотограф был🤔 Прошёлся по квартире - снял видео, что бросилось в глаза. Потом в глаза бросились более явные недочёты - в ванной что-то отвалилось и не прикручено. Ламинат в одном месте как будто залили - начал вспучиваться. И тут мне конечно взгрустнулось. Человек живёт далеко от своей недвижимости, и где-то задачи по квартире нужно поручать. Родственникам, знакомым, как в этом случае. А результат - не очень. Просто один человек договорился, второй организовал, третий выполнил работу. Все вроде бы сделали то, что должны были. Доложились. А вот конечный результат проверить некому. И дело даже не в крошках. Для человека, который готовит квартиру к продаже, важно не то, что клининг заказали и оплатили. Хотя оплатить и получить не тот результат- тоже так себе тема. Но вообще основная задача - чтобы квартира была реально подготовлена к продаже. У родственников могут быть свои дела. У клининговой компании - свои представления о качестве уборки. У фотографа - собственная задача. А у меня задача другая. Мне поставили задачу продать эту квартиру. В нужные сроки и по максимально возможной цене. И поэтому я смотрю на неё не как на сборник разрозненных результатов разрозненных дел. А с точки зрения того, что получилось - и как это влияет в общем. После моего объективного просмотра - отправили клинеров доделать. Свет везде починить. Отломанное прикрутить. Фотки использовали и мои и и того самого приглашенного фотографа. Потому что хоть и знакомая, но второй раз перефоткать приезжать не захотела. И да - квартиру мы в итоге продали. А я в очередной раз убедился, что при такой вот удалённой продаже недвижимости главное - не просто найти людей, которые будут выполнять поручения собственника. Нужен кто-то на месте, кто заинтересован в конечном результате и способен этот результат оценить. Самый заинтересованный - собственник. Но он далеко. А второй, как бы интересно это ни звучало - риэлтор. Ему поставили задачу продать, он ее должен и может выполнить.

🍒️️️️️️У собственника недвижимости есть огромное преимущество перед любым риелтором - он знает свою квартиру лучше всех. Чаще всего. Он знает, сколько стоила кухня и кто её изготавливал, какой хороший паркет и сколько раз его циклевали, как долго выбирали плитку в ванную и почему именно здесь поставили перегородку. И почему выбрали такой цвет стены. И что вот этот стеллаж подобран именно под эту глубину углубления. Но. Нередко именно это знание мешает продаже. Потому что покупатель приходит не на экскурсию по истории квартиры. Он приходит понять, подходит ли она именно ему. Вся, целиком. А собственник начинает рассказывать, объяснять, убеждать. Особенно когда покупатель обращает внимание на что-то, что самому хозяину кажется несущественным. А самому продавцу хочется показать сколько ресурсов (времени, внимания, денег) ушло у него на то, чтобы эта квартира стала такой прекрасной. И да, помимо лекции, нужно еще считывать сигналы. Собственно обратную связь от покупателя, которую тот явно может не высказывать. А ещё собственник имеет свойство обижаться, если покупатель скажет что-то плохое (или просто не то и не так) про квартиру. А покупатель может, он такой 🙂 Встречал не раз. Именно поэтому я стараюсь проводить для продавцов перед началом продажи и перед показами инструктаж. Что говорить, а что не надо. Убрать собаку, чтобы не отвлекала. Не рассказывать то, что не спросили. Почему? Ну как один из реальных примеров. Когда-то мы продавали квартиру в районе Комсомольской. Неоднозначную квартиру. В более менее свежем доме. Но сама квартира была с странной планировкой и в не сильно привлекательном состоянии. Желающих почти не было. Даже посмотреть. Но вот пришел наконец-то один(!) за сравнительно долгое время. Прошёл по квартире, посмотрел всё и видно что в принципе ему подходит. Поспрашивал что-то обычное - зачем продаете, куда выезжаете. Ну и кто соседи - конечно. Ну и что вы думаете?! Собственник соседей по этажу вполне описал, всё ок. Но почему-то ему захотелось повспоминать. Что вот месяц назад в соседнем подъезде парой этажей выше пожар был - пожарные долго не ехали, а потом приехали несколько машин, всё залили и всё хорошо - никто не погиб. Смотрю - покупатель поднапрягся. Начал с сомнением посматривать на треснувшие и отходящие обои на стенах. Но ничего - расстались вроде нормально. Потом звоню ему узнать что да как - нет, брать не будем. Пожар у вас там был, вдруг как-то по стенам и перекрытиям к вам затекло/затечёт и плесень появится? 🙈️️️️️️ И уже не важно, что это соседний подъезд. И что квартира сгоревшая в другом крыле. И что для таких путешествий воды там нет никаких возможностей. Всё. На пустом месте. Один единственный покупатель. Нет. Я не считаю, что собственнику категорически нельзя присутствовать на показах. Бывают разные ситуации. Люди живут в квартире - я их выгонять что ли буду? Но если есть возможность - инструктаж. Если можно не присутствовать - лучше не присутствовать. Знать свою квартиру и уметь её продавать - всё-таки разные вещи.

Сегодня при изучении локации наткнулся на квартиру. На первом же экране мне показалась именно эта фотография. И это яркий (оксюморон, конечно) пример - как делать не надо. Квартира, между прочим, продается за 40 с чем-то миллионов! Квартира не свежая, но не страшная. И тут даже речь не о том, что нужно нанимать специального фотографа для правильных и красивых фото. Если руки (и глаза) растут откуда надо, то фотографии сделанные айфоном получаются очень даже. Как можно сделать такую неудачную фотографию? И тем более - отобрать её для рекламы из всех других? Вопрос из вопросов.

🍒 Сколько длится часовая консультация? Странный вопрос, конечно. Час она и длится. Но нет 🙂 Иногда в этот час помещается несколько дней жизни в Сочи. Или поездка в Гродно. Когда -то человек приходил ко мне на консультацию по покупке квартиры/квартир в Сочи. Мы обсудили задачу, в ходе которой появилась и конкретика - клиент обозначил пару интересных ему ЖК. Он останавливался там сам несколько раз, засматривался с балкона на море и задумался о покупке. Мы обсудили ряд вариантов, клиент ушёл ждать когда крипта отрастёт обратно. А пока он пошел этого ждать, я как раз собирался в Сочи. И при разработке маршрута, решил "поймать сразу двух зайцев". Пожить в разных локациях. Совместить отдых с насмотренностью. Неделя в Сириусе, потом на 3-4 дня в тот прекрасный ЖК с обзорными видами на море. Походил вокруг. Посмотрел территорию. Попытался понять, что в этом месте может привлекать человека, который планирует не просто отпуск, а именно покупку недвижимости. Похожая история произошла с Гродно. Почти та же самая конструкция. Приходил человек обсудить вопрос продажи недвижимости и перераспределения ее на несколько вариантов. Квартиру под сдачу в аренду + квартиру для собственного проживания. Поиск под аренду понятно - тут вопросов нет, это у нас стандартно выполняемая задача. А вот из вариантов "для себя" был назван и Гродно. Я еще тогда удивился - почему именно этот город? Но сам я там не был, хотя в Белоруссию ездил несколько раз. Минск-Брест. Просто Минск. Минск и замки вокруг. А этой весной, когда планировал поездку снова, решил отойти от привычного пути. И к новому Витебску добавил собственно и новый Гродно. Надо же понять, почувствовать этот город. Сколько уже можно откладывать встречу :) А тут и свой интерес к путешествиям и новым впечатлениям, заодно и та же самая насмотренность. Потому что одно дело - посмотреть из Москвы цены, фотографии и описание города. И совсем другое - пройти его ногами и попытаться представить там повседневную жизнь. Я не провожу отдельное исследование после каждого заданного мне вопроса. И не обещаю изучить всю страну до следующей консультации 🙂 Но вопросы клиентов удачно складываются и вплетаются в мою собственную исследовательскую программу. И программу путешествий. Поэтому (возвращаясь к заголовку) в час консультации и правда помещается значительно больше, чем час разговора.

🍒 Как я продал квартиру за два дня. И даже дороже, чем собирались. Мне тут клиенты вчера напомнили историю, как я удачно продал их квартиру. Подобное у меня случалось не раз, но рассчитывать на такой же результат при каждой продаже не стоит. В данном случае сработало объединение нескольких факторов. В общем, история. Двушка в Москве. Когда мы начали обсуждать задачу, клиенты называли свой ориентир по цене - "если за 30 миллионов продадим, хорошо". Мы встретились на квартире, прошлись везде и обсудили, как имеет смысл подготовиться к продаже. На что точно стоит тратить время и деньги. Клиенты всё сделали. Молодцы. И перед запуском рекламной кампании мы обсуждали диапазон цены, с которым будем выходить. Я предложил протестировать сначала другую цену. Не 30, а 32 миллиона. По моим ощущениям, можно было попробовать получить больше. А если реакции не будет - вернёмся к начальной цене. Да, мой риск по оценке, но мне он показался оправданным. Согласились. Ну а кто откажется получить за свою недвижимость больше? 🙂 Мы запустили рекламу. И в первый день я даже подумал, что всё-таки ошибся. Звонков мало, интерес вялый, просмотры толком не назначаются. Но через пару-тройку дней, когда я вроде уже подумал о ошибочной оценке, появились заинтересованные. Три просмотра. Собрал всех на один день, друг за другом. Первые пришли, быстро пробежались по комнатам и ушли. Вторые смотрели квартиру дольше, начали ходить по комнатам, присматриваться. А у меня уже следующий показ через несколько минут. Я предложил им спуститься вниз, спокойно там всё обсудить и, если что - потом вернуться. Мы спускаемся вниз, я выхожу со вторыми, тут же уже стоят третьи и я их забираю наверх - показывать. Тоже ходят по квартире, минут 30 уже, смотрят, интересуются юридическими вопросами. Пока они смотрят квартиру, я не мешаю - сам наблюдаю за ситуацией, в том числе из окна кухни вижу, что вторые покупатели до сих пор стоят внизу. Что-то обсуждают, смотрят на дом. Тут риелтор третьих спрашивает: - Клиенты пока еще думают, но на всякий случай спрошу - торг возможен? - Какой торг? Вон предыдущие покупатели до сих пор стоят, обсуждают квартиру. Скорее всего, тоже заинтересованы. Риелтор, кстати, попался скептик. Сразу не поверил. Ну ладно, говорит - подумаем. И они уходят. А я опять смотрю из окна 🙂 Вижу, как третьи проходят мимо вторых. Те активно что-то обсуждают и все явно друг друга оценивают как потенциальных желающих. Минуты через три звонит риелтор: - Всё, мои готовы покупать. Может, всё-таки поторгуемся? А я-то всю ситуацию сверху наблюдал. И понимаю, что люди видели потенциальных конкурентов и не хотят упустить квартиру. - Нет, конечно. Вон вторые еще не ушли, стоят обсуждают, может вернуться ещё. - Ну хорошо, мы готовы вносить аванс. А я говорю: - Ладно, мы ещё подождём и решим. Потому что вторые действительно долго обсуждали квартиру. И я рассчитывал, что от них тоже может поступить предложение. Но в этот день и в следующий не поступило. Третьи, естественно, об этом не знали. И когда их риэлтор перезвонил ещё раз на следующий день, я согласился принять аванс. Без торга, конечно. Объяснил, что условия выхода на сделку от них нас устраивают больше. Но вам "по секрету" расскажу больше. Первым квартира вообще не понравилась. В этот день я им звонил и они сказали, что за такую цену им неинтересно и они еще посмотрят другие варианты. Вторые готовы были психологически покупать и даже за ту же вроде бы цену, но "завтра". Им сначала нужно было продать собственную квартиру. И они просили подождать полтора-два месяца. А я знал, что тут полутора-двумя месяцами и не пахнет, рынок в этот период был не шустрым. То есть по сути у нас был всего один покупатель с реальным предложением. Третий. Но он об этом не знал. Он видел других покупателей, слышал, как они обсуждают квартиру, и понимал, что у него могут быть конкуренты. А я видел что он видел и попробовал сыграть на этом. Получилось. Ну и клиентам моим оставалось только радоваться и помнить. Как я продал их квартиру дороже и за 2 дня. Один день показов, второй - переговоров.

«Там дома - как домино. Плоские, так и кажется, что ветер дунет - они попадают» Практически прямая речь :) Кто угадает, о каком месте в Москве речь? Оно и правда узнаваемо по описанию + немного воображения, конечно.

Интересное наблюдение родилось из нескольких консультаций и задач, появившихся за последние пару недель. Несколько людей, находящихся примерно в одной ситуации и стоящих перед развилкой и выбором пути. Но одни считают, что они выбирают один из путей вверх - к улучшениям , а другие - вниз, к ухудшению. Так как я здесь смотрю с позиции профессионала (нет личной эмоциональной привязки) и вижу все ситуации сразу - мне это явно бросается в глаза. Люди внутри задачи - видят только свой трек. Поэтому и такой разный подход.

🍒 Ну что, про "вчерашние" две квартиры. Как и обещал, расскажу про выбор. В описываемом случае выбрали ту, которая побольше и подороже. С перепланировкой. И которая продаётся по доверенности. Да, именно её 🙂 Почему? А потому что дело было вовсе не в перепланировке, доверенности или ипотеке. С второй квартирой мы недели полторы согласовывали аванс. И в итоге так и не договорились. "Так хотим, так - не хотим. А почему вы требуете такие документы? Это моё дело". Да - куда человек собирается выписываться и тратить деньги и был ли муж и что с материнским капиталом - всё это личное дело человека. До той поры, пока он не решил продавать недвижимость. С этого момента - это уже не совсем личное дело, а необходимость "личное" объяснить и рассказать, и подтвердить. Покупатель должен понимать риски, степень этих самых рисков (а они и в той и в другой квартире существуют, даже в коротком описании). В общем, в какой-то момент продавцы просто сказали: нет, не хотим мы прописывать ответственность ни за ипотеку, ни за выписку. И вообще - слишком много просите. Подписывайте как есть или не подписывайте. А нас уговаривать не надо. Рынок точно не продавца сейчас. Мы выбрали понятные риски и понятных продавцов. Развернулись и ушли. Причём обе квартиры продают люди, которые уже не живут в России. То есть и в том, и в другом случае предложение не самое простое и работает не в пользу собственника. Но одни продавцы понимают ситуацию, а другие -нет. Так что можно найти квартиру вроде бы с интересными характеристиками. Где-то даже лучшими. Но если продавец не готов договариваться, всё это уже не имеет особого значения. Вот такой тогда получился выбор у нас. Хотя, если бы я видел описание задачи и сам не участвовал в событиях - скорее всего выбрал бы квартиру и повыше и с более простой на слух ситуацией :).

🍒️️ 2 квартиры. Одна с перепланировкой, вторая нет. Одна продается по доверенности, другая из-под ипотеки. Какую выбрали бы? И почему? Учитывая ещё кучу нюансов. Одна побольше и подороже, другая поменьше и подешевле. Первый этаж и посредине. Не буду усложнять еще больше задачу - обе квартиры в Москве, в одной даже локации и даже в одном большом ЖК. Свой ответ (точнее результат совсем нелинейного выбора) напишу завтра :) А пока хотелось бы получить ваши.

🍒 Дом обещают сдать в этом году. А ключи когда? Надо напомнить, видимо. А то вопрос у знакомых возник, с которыми я уже 100 лет общаюсь и вроде бы даже рассказывал не раз. Часто бывает, что люди, особенно когда самостоятельно покупают новостройку, оценивают покупку, принимают решение о покупке, исходя из неправильных дат. И я сам в некоторых случаях был этому свидетелем. Застройщик в рекламных материалах акцентирует внимание на сроке сдачи дома, и менеджер застройщика, когда рассказывает про проект, тоже первым делом говорит про сроки сдачи дома. Но вопрос в том, что срок сдачи дома не равнозначен сроку передачи квартиры покупателю. И, как нередко бывает, если дом достаточно большой, многоподъездный, то там сроки могут ещё и растягиваться. В одном из проектов было так, что начало передачи квартир - условно 1 декабря. Но передача осуществляется волнами, потому что застройщик не может сразу всем передать квартиры. Нет количества менеджеров и времени. То есть застройщик заявляет: «С 1 декабря начинаем». А дальше - кто первый дозвонился, или, не знаю, по подъездам. Первую неделю - первый подъезд, вторую неделю - второй подъезд и так далее. И получается, что конкретный человек может получить ключи не сразу после 1 декабря, а условно к 1 января следующего года. И такое может быть. Потому что крайний срок именно передачи квартиры обозначен -15 января. Но все же мыслят более привлекательными датами?! Поэтому я как раз хотел бы напомнить, что при выборе новостройки нужно учитывать правильные сроки. Потому что люди могут совершить целый ряд дополнительных действий, ориентируясь на неправильную дату. Например, услышали от менеджера, что у новостройки срок сдачи 1 сентября, и думают: «Значит, 1 сентября я должен въехать». А 1 сентябя - это срок сдачи дома. И если под эту дату ориентировать, например, окончание срока аренды или продажу своей квартиры, то могут возникнуть проблемы. Я встречал и ситуации, когда люди продавали квартиру, предполагая, что будет небольшой лаг между выездом из своей квартиры и въездом в новостройку (если новостройка с отделкой). И они продавали квартиру, думая, что где-то пока переживут. Поживут пару-тройку месяцев у родственников или на даче у друзей. Вот как раз один из таких вариантов был, когда люди к друзьям на дачу уехали на лето. Думали, что 1 сентября они получат ключи. А оказалось, что квартиру им должны реально передать до конца октября. А это уже не так комфортно для летней дачи. Точнее - совсем некомфортно. Пришлось срочно бегать и искать где пожить еще пару месяцев. Поэтому мало того, что нужно обращать внимание на эти сроки и уточнять, о каких именно сроках речь, если застройщик какие-то даты называет. Нужно ещё и правильно выстраивать всю цепочку действий. То есть, продаёте вторичку под покупку новостройки или есть желание как-то сэкономить и закончить договор аренды - всё это нужно планировать, исходя из правильных сроков. Особенно с учётом того, что даже обозначенные сроки могут поплыть из-за разных ситуаций. Тем более в свете сегодняшних реалий, когда сроки часто сдвигаются.

🍒 Кофе при выборе квартиры - важный параметр Посмотрел тут в одной из моих соцсетей комментарий к посту про выбор локации. И к чему может быть привязка. Кто-то назвал школы, кто-то институты (кстати, парк почему-то никто🤔). Один из комментаторов - назвал как ориентир наличие Кофемании :) Многие усмехнулись, в том числе и я. Но потом вспомнил парочку наших поисков квартир. И там да - важным параметром выбора между двух квартир было наличие кафе с утренним кофе в непосредственной близости. То есть клиент увидел в одном случае сценарий: проснуться - выйти из квартиры - практически сразу купить капучино (латте) - бодрым и довольным ехать на работу. Во втором случае квартира была даже парой этажей выше. Но без кофейного бонуса🤷🏻‍♂️. Выбор очевиден?!

🍒 Как из трёх ненужных квартир собрать одну нужную Такие вопросы время от времени приходят ко мне. И это уже, конечно, не совсем консультация. Точнее, совсем НЕ. Потому что тут нужно не обсудить, в какой локации выбирать недвижимость под определенные задачи, почему квартира не продаётся и что нужно сделать, чтобы продавалась. Или ещё что-то подобное. Здесь нужно проанализировать стоимость и проанализировать рынок сразу для нескольких объектов. Например, если брать конкретно ситуацию из заголовка про три квартиры.  Нужно понять примерный диапазон цены каждой из них, а потом - что вообще можно купить на получившиеся деньги взамен. И дальше возникает уже следующий вопрос - стратегия. Как это всё делать? Какую квартиру начинать продавать раньше, потому что она менее ликвидная и, скорее всего, будет продаваться дольше? Какую - позже? Насколько позже? Или вообще запускать всё параллельно?  Какой диапазон цены на каждую квартиру позволит выполнить основную задачу по покупке "квартиры мечты"? Допустим, это двухкомнатная квартира на первом этаже, однокомнатная в другом районе Москвы и ещё одна однокомнатная в Подмосковье (из реальной задачи). Условно кажется понятным, что квартира на первом этаже должна продаваться хуже и начинать продажу нужно с неё. Чаще всего так и есть. Но(!). Это ещё нужно проверить. Может оказаться, что локация настолько хорошая и двухкомнатных квартир там настолько мало, что именно она, наоборот, продастся быстрее остальных. Или там состояние лучше остальных, что даст преимущество. И про состояние - нужно ли переупаковывать квартиры? Все сразу или одну за другой? Насколько сильно? Может хватит просто декора? То есть нужно анализировать не только цену каждого объекта, но ещё и его продаваемость. А потом уже распределять последовательность: что выставляем первым, когда начинаем продажу следующей квартиры и в какой момент запускаем поиск квартиры взамен. На анализ цен, конкурентов и ситуации по трём объектам уходит много часов. Потом ещё нужно собрать из этого какой-то понятный путь. В описываем случае результатом является не просто разговор. Сначала человек приходит со своей задачей. На первой встрече мы её уточняем: что известно, что неизвестно, какая в итоге должна получиться цель.  Если мне не хватает информации по объектам, прошу её собрать: адреса, этаж, этажность, фотографии и другие данные. Потом всё это анализирую. И уже после этого могу сказать: к нужному результату можно прийти такими-то путями. Иногда это и есть конечный результат отдельной услуги - разработка стратегии работы с недвижимостью. Когда мы разбираем исходную ситуацию и определяем, как прийти к нужной цели: что продавать, что покупать, что оставить и в какой последовательности действовать. Человек получает стратегию, обдумывает её и дальше может реализовать самостоятельно. Может прийти к нам и на реализацию.  Потому что если я предложил эти пути, то, скорее всего, понимаю и то, как по ним пройти. Но это не обязательное продолжение.  Кому-то нужно просто понять, что это возможно. А действовать он будет потом.

🍒 Санкт-Петербург - Москва. И сейчас не про поезд и не про книгу Радищева :) А про весеннюю консультацию. Которую я вспомнил вчера - по почти зеркальной тематике. Весной ко мне пришли с таким запросом. Клиенты планировали продать квартиру в Питере и на вырученные деньги, вторым шагом купить квартиру в Москве. Задача была не в оценке самой возможности этого. А более практическая - помочь разобраться в том, как быстрее и выгоднее продать. Постоянные мои читатели уже знают, что я люблю придавать недвижимости дополнительную ценность. То есть готовить её к продаже. Эти клиенты тоже читали меня и обратились по этой причине. Первым делом мы определились, как нужно подготовиться. А уже на встрече сидели и час обсуждали конкретику - фотографии и видео квартиры, потом порядок подготовки документов и сроки. Понятно, что количество ресурсов (денег, времени и внимания) на подготовку к продаже может расти практически бесконечно. Эту ошибку совершают реже, но бывали в моей практике случаи, когда продавцы решили снести все стены и разобрать все полы в рамках предпродажной подготовки. В основном люди все же хотят меньше затрат и больше выгоды. Поэтому исходили из того, что есть. Денег на профессиональных ремонтников нет, значит решения нужно те, которые можно провести самим. Разобрать вещи и выкинуть (вывезти на дачу) то, что не нужно. В конкретно этом случае - покрасить батареи, окна, даже двери. Убрать народное творчество, оставшееся с детства - картины по номерам, картины-пазлы. Свет! Мой любимый свет, который многое решает в продаже и про который часто забывают. В общем - плотный час конкретного разбора. В том числе - где размещать объявления и на кого ориентироваться. Задач у продавцов много, но всё это явно отражается на стоимости или продаваемости. В лучшую сторону, конечно. А почему я вспомнил про весенний запрос? Потому что вчера написали люди, которые совершают обратное путешествие. Оставляют в Москве выросшего ребенка, продают одну из квартир и будут покупать для переезда квартиру в Питере. С ними тоже будем обсуждать весь процесс на неделе. Круговорот людей в природе :)

🍒 Ипотеку под 19-21% берут. Но продавцам радоваться рано. Это я увидел статистику Домклика и соизмерил с нашей практикой. Начнем с банка. Оказывается, в Москве на обычные ипотечные программы, без всяких льгот, пришлось 31% от общего объёма ипотечных выдач Сбера. А по России объём выданной рыночной ипотеки - почти вдвое больше, чем год назад. И это при нынешних ставках🤔 Кто вообще эти люди, кто берёт ипотеку под 19–21% годовых, спросите (и спрашиваете) вы? Потому что если взять обычную квартиру за 25 миллионов, внести 5 миллионов первоначального взноса, а остальные 20 занять у банка на двадцать лет... Лучше даже не смотреть, сколько получится переплата. Но не все покупатели используют ипотеку именно так. А как? Есть как минимум 4 варианта и все я видел в реальности. 👉 Первый - большой первоначальный взнос. Не 5 своих и 20 - заёмных. А наоборот. У покупателя есть 20 млн рублей и ипотекой «добивается» остаток. Всего пять миллионов. Да, ставка высокая, но сумма кредита уже не такая страшная. Особенно если есть хороший доход и возможность досрочного погашения. 👉 Второй - короткий фактический срок кредита. Ипотеку можно оформить на 25-30 лет, а рассчитаться за три-пять-семь. Стандартная тема в прошлом, работает и сейчас. Это тоже дорого, но уже совершенно другая история. Ну и опять же - не в случае кредита на все 25 миллионов. Здесь человек платит банку за возможность приобрести квартиру сейчас, а не откладывать покупку на неопределённое будущее. Особенно - когда появилась квартира в нужном доме, которую давно ждал. 👉 Третий - альтернативные сделки. Примерно как в первом случае. Только деньги не из накопленных праведным трудом. А от продажи какой-то ненужной недвижимости. Двушка стала менее нужной, чем трёшка - её продаем за 18-19 миллионов, добавляем ипотекой до трёшки. Ипотека здесь нужна не для покупки всей квартиры, а только чтобы доплатить разницу. Семья расширяется, переезжает, решает свои жилищные вопросы. И далеко не всегда может или хочет ждать ещё несколько лет. 👉 Четвёртый вариант - расчёт на рефинансирование. Купить сейчас, некоторое время платить по высокой ставке, а когда ставки снизятся - перекредитоваться. Тоже рабочая идея. Все сейчас об этом думают. Все те, кто покупает в первых трех вариантах. Только тут - основная ставка на снижение. Переждать какой-то срок, а потом при снижении ставок-рефинансирование. И вот теперь самое интересное. Что вся эта статистика означает для продавца квартиры? А практически ничего. Особенно, если сделать из неё вывод «ипотеку берут, значит, покупателей много, можно спокойно ждать своей цены». Ведь посмотрите на третий пример. У семьи есть 18 млн рублей, и она готова взять ещё 6-7 млн в ипотеку. Итого бюджет - 25 млн. А продавец понравившейся квартиры хочет 28 млн. Потому что у него хороший ремонт, прекрасный вид и, «кстати, у нас в Бирюлёво скоро будет метро!» Ну хорошо. Когда-то будет. Только покупателю теперь нужно занять не 7, а 10 миллионов. При ставке 19,5% на 30 лет это примерно 115 тысяч рублей ежемесячного платежа в первом случае и 165 тысяч - во втором. 50 тысяч разницы каждый месяц! Оно и так-то не очень комфортные цифры, но при увеличении могут быть совсем психологически не притягательными. И вот покупатель, который вполне мог купить эту квартиру за 25 млн, за 28 уже покупать её не будет. Не потому, что квартира ему не понравилась. Просто не тянет🤷‍♂️. Ни психологически, ни в виде красивых денежных знаков. Для покупателей рыночная ипотека иногда действительно может быть разумным инструментом. Но далеко не при любой сумме кредита. А для продавцов наличие ипотечных покупателей вовсе не означает, что можно поставить любую желаемую цену и ждать до потери пульса. Когда мы с клиентами определяем стратегию продажи квартиры - ориентируемся не только на стоимость похожих объектов. Но и кто наш потенциальный покупатель, откуда у него деньги, нужна ли ему ипотека и сколько он реально может заплатить. Покупатели на рынке есть. Но это ещё не означает, что среди них есть покупатель именно этой конкретной квартиры по этой цене.

🍒Как-то смотрел одну новостройку в районе Светлогорска. Походил вокруг, как мог (всё-таки стройка) и тут попался прораб под руку. Спрашиваю "из какого корпуса море лучше видно будет? Как я понимаю на нижних этажах видов не будет, но вот с какого этажа уже - да?" Ой, видели бы вы как человек завёлся :) "Вы, москвичи, все море хотите. Что там море - от него ветер, холодно будет. Зачем вам это вообще надо?" И ведь человек в чём-то прав. Если жить там круглый год, возможно начнёшь замечать что в какие-то дни сильно дует ветер. Что море не ровное - а штормит (кстати, по мне - тоже красиво). Каждый день ходить на работу, водить ребёнка в школу, заносить продукты из машины в квартиру и встречать этот ветер по дороге домой. Наверное, для кого-то через пару-тройку лет море перестаёт компенсировать всё остальное. Только человек из Москвы (условно) зачастую покупает такую квартиру вообще не для этого сценария. Он может приехать на месяц летом. Или на всё лето. Иногда на неделю в ноябре. На Новый год. Весной на пару недель. Потусоваться, погулять вдоль моря, выдохнуть от Москвы, заземлиться и уехать обратно. И для него ветер с моря летом - вообще прекрасно. А если в январе неделю подует сильнее, ну наденет куртку потеплее и пойдёт смотреть это самое штормовое море. В квартире отопление прибавит :) Зато каждое утро море из окна. Получается интересная штука. Один и тот же объект местный житель может посмотреть и сказать "Я бы здесь жить не стал". И отговаривать будет ещё от покупки. А тот, кто приезжает из большого города передохнуть от многоэтажек, машин, подышать сосново-морским воздухом. Книгу написать, например. Или цифровой детокс устроить. Подумает: "Вот именно это я и искал". Потому что недвижимость вроде одна. А жизнь в ней предполагается совершенно разная.