Батукайф!

Это все еще авторский канал Творю, что хочу Спасибо Насте Давыдовой за новое название

Мне 31. Получил невероятное количество очень персональных и важных слов 🙏 Иногда просто не верится в то, что меня окружает столько мудрых, талантливых и успешных людей. И что существенную их часть я могу назвать друзьями Благодарю всех! Честно говоря, в прошлом году долго не мог свыкнуться с мыслью, что мне уже 30+.. но сейчас с каждым годом мне все больше тут нравится Нравится внутреннее состояние, умение рассуждать/дискутировать, цели, которые перед собой ставлю и постепенно реализую. Нахожусь в лучшей для себя форме, хорошо питаюсь и почти не имею вредных привычек Мне нравится, количество и масштаб проектов, которые запланированы на этот год. В общем, все нравится) С каждым годом все больше)

Прилетел в Ереван, гуляю по улицам и отвечаю на сообщения сидя на солнечных верандах. Готовлюсь отметить ДР по традиции в горах Вспоминаю каким я был, когда был здесь в последний раз 4 года назад. Как изменился, в чем остался прежним. Приятно возвращаться в такие места и анализировать себя Кем я был? Наверное, урбанистом или консультантом Кто я сейчас? Хороший вопрос. Как сказал друг И. «Да какой ты уже урбанист? Ты предприниматель!». Видимо так, ты это то куда направлена твоя энергия в момент. Загадываю чтобы в новом году было больше ролей к предпринимательской: друг, муж, отец, девелопер.. При этом всегда оставаться живым человеком

🇦🇪 Flow теперь заходит и в ОАЭ Интересная новость, которая подтверждает сразу несколько прогнозов, которые я давал в этом канале. Более года назад я писал, что Flow Адама Ньюмана (того самого, из WeWork) вышел в Саудовскую Аравию и забрал больше 1000 квартир в управление. Теперь стало понятно, что это был первый шаг в регион GCC. На прошлой неделе компания получила коммерческую лицензию в DIFC и объявила о выходе в ОАЭ. 🤩 Заходят масштабно и правильно: 🤩 Команда в ОАЭ уже 16 человек. Цель — 40–50 человек до конца года. 🤩В Аль Кузе к декабрю открывают центр — и не шоурум для клиентов, а глобальный центр компетенций по проектированию и девелопменту. То есть Дубай для них не рынок сбыта, а точка, откуда проектируется продукт как минимум на весь регион GCC (будет любопытно посетить). 🤩Первые объекты в Дубае и Абу-Даби — первый квартал 2027 года. ➡️ Сначала структура и центр проектирования, потом здания. Так действует компания, которая собирается задавать стандарт продукта в BTR. 💡 Что это значит для рынка Flow — это оператор: бренд, управление, сервис, софт для арендаторов. Зарабатывает не на продаже офф-плана, а на заполняемости и доходности актива в горизонте 10+ лет. Партнёрится с девелоперами и собственниками, а не конкурирует с ними. Здесь подтверждаются сразу два тренда, о которых я писал раньше: 1⃣ Первое — рост сегмента коливингов. Рынок BTR в ОАЭ перестаёт быть экзотикой, и приход игрока такого калибра — это подтверждение ниши. 2⃣ Второе — редевелопмент. Покупка готовых объектов за последние полгода выросла более чем на 50%. Flow так и зашёл в Саудовскую Аравию: не строил с нуля, а купил готовый портфель и переупаковал его в свой продукт. Кэш пошел в существующий жилой фонд, который можно проапгрейдить и поднять по доходности. 💡Что с этим делать девелоперу и собственнику ➡️ Появляется альтернативный выход из проекта. Не только продажа по юнитам а диалог с оператором о продаже здания целиком— ещё на стадии концепции. ➡️ Если у вас в руках готовое здание с падающей загрузкой — это теперь не проблемный актив, а товар. Спрос на него формируется прямо сейчас. Однако важно, что продукт под аренду проектируется иначе. Это особенные участки (с небольшим FAR чтобы влезли паркинги), это иная нарезка квартир, иная доля аменитис в общей площади. Будет любопытно наблюдать за Flow, а еще любопытнее повзаимодействовать ☺️ @artembatukaev

Пять ошибок нового парка на Пальме Часто хожу по парку Al Ittihad Park на Пальме, который сейчас решили реконструировать. Оставим в стороне то в какой досаде те, кто живут рядом.. Обратил внимание на рендеры будущего парка. И тут мой внутренний урбанист не смог промолчать — катастрофа. Уровень проектирования — региональный парк в городском поселении нулевых, а не один из флагманских парков Дубая. Побуду сегодня вашим Варламовым, и разберем ошибки на примере рендеров, которые сфоткал дя вас: 1⃣ Зонирование из 1980-х Детская отдельно, воркаут отдельно, корт и беговая дорожка отдельно. Оборудование детской площадки только на возраст 2–7. Нет ничего для подростков 12–18. Родителям негде сесть в тени. → Как надо: добавить сценарий для подростков и «тихий» сценарий(скейт/паркур, гамаки, столы), создать буфер между беговой дорожкой и детской 2⃣ Пальмы вместо теневых деревьев Я уже писал о том, что пальма — одно из самых бесполезных деревьев для жары (она даёт тень шириной со свой ствол). Удивительно, что такие ошибки повторяются в 2026 году. Из настоящих теневых деревьев только остатки того, что сохранили с прошлого парка. → Как надо: теневые деревья вместо пальм и части изгородей 3⃣ Игнорирование эстакады как естественной тени Над участком эстакада монорельса — это готовая бесплатная тень, один из немногих классных ресурсов для проектирования на площадке. Однако вся детская зона вынесена из-под пролёта на открытое солнце. → Как надо: перенести больше игровых пространств под пролёт эстакады, открытые участки отдать транзиту и озеленению 5⃣ Тёмные цвета и отсутствие тени Тёмная EPDM-резина и искусственный газон на солнце в Дубае дают +50°C на поверхности. 6 месяцев в году площадка физически непригодна с 9:00 до 18:00. → Как надо: использовать шейд-структуры + светлые покрытия (светлый EPDM, песок, дерево) во всех зонах Нет ни одного якоря (хотя бы воды) Взрослому человеку делать здесь практически нечего, очень мало сценариев → Как надо: добавить небольших аттракторов, питьевых фонтанчиков, мб кофе-пойнт, общественный туалет #урбанистика @artembatukaev

🤩 Как защитить доходность активов от аренды при любом внешнем фоне в ОАЭ? В последние месяцы к нам активнее стали обращаться инвесторы и фэмили-офисы за аналитикой и рекомендациями «что делать с юнитами». Это, как правило, портфели недвижимости от $10 до $50 млн долл. Мы внимательно смотрим рынок аренды — это база для любого buy-hold-sell решения. Заполняемость и ставки просели: геополитика наложилась на летний спад. На просевшем рынке разница между хорошей и средней управляющией компанией превращается в разницу между 3% и 7% годовых. Экспертиза в управлении сейчас важнее самого актива. Ключевой риск в такие периоды — затяжной простой. Мелкие агентства первыми паникуют, демпингуют и оставляют квартиры незаполненными. Целевой ROI 7–8% чистыми в турбулентность держат, как правило, системные игроки. Из тех, за кем слежу в ОАЭ — Colife. Выручка их собственников на 20–25% выше среднерыночной даже в низкий сезон. 💡 За счёт чего: ✨Экспертиза на разных рынках. Компания уже прошла несколько циклов на различных рынках— есть готовые сценарии на все случаи жизни. ✨Фонд более 500 объектов. Масштаб, на котором работает математика: трафик эффективнее, гость перекидывается внутри пула, загрузка усредняется по портфелю. ✨Управление под ключ — от ремонта до заселения и операционки. Когда весь цикл внутри одной команды, сроки сокращаются, а простои минимизируются. Мы рекомендуем инвесторам пересобирать управление юнитами сейчас — пока рынок охладился, а не когда развернётся и окажется, что весь рост съела неэффективность. Для подписчиков моего канала у Colife действуют специальные условия. Оставляю ссылку — проконсультируют и бесплатно рассчитают потенциал вашего юнита. #рекомендация

Был сегодня на мероприятии у @probrokerae. Обсуждали, какими должны быть успешные проекты Как же мне понравилась фраза Юрия Титова (Юра, извини за вольный пересказ):

Два года продавал инвесторам ROI. Мне надоело продавать цифры. Продавать проекты с хорошей концепцией — гораздо интереснее и проще.

Это очень четко сформулировало суть. Проект может завоевать сердца брокеров (а вместе с ними и покупателей), только если история убедительна, а триада продукт + бренд + маркетинг едина Очень радует такое слышать, в который раз убеждаюсь, что рынок изменился и создание успешных проектов теперь сложная, но очень увлекательная работа Как не расплескать продукт по пути, сохранить его цельным и убедительным. Связать его с брендингом, далее с маркетингом и скриптами отдела продаж. При этом важно keep it simple stupid — говорил мой руководитель, когда мы готовили слайды для больших нефтегазовых клиентов в EY. Такой же принцип и здесь, делать сложное простым, но убедительным и уникальным. [less is more] @artembatukaev

🤩Как отличить скам в Дубае В Дубае, как и на любом рынке, где много денег — очень много скама. За годы на рынке уже сформировал личный чек-лист (🚩 рэд флаги, которые вызывают подозрение). Делюсь некоторыми пунктами — пригодится и девелоперам и инвесторам, которые только заходят в рынок. Один-два ❌️ не страшно, 4-6— беги 🏃‍♂️ ❌️Нет визиток Мелочь, но показательная ❌️Не может прислать портфолио или хотя бы резюме встречи Попросите — и сразу увидите, кто перед вами. Я всегда прошу прислать договоренности (как правило даже такая «задача» для скамера сложновата) ❌️Пустой LinkedIn или нет сайта (либо сайт не обновлялся несколько лет) ❌️Неймдропинг, бренд-дропинг— без комментариев 😀 ❌️Пропозал собранный в Клоде + отсутствие брендинга. Важно, в использовании Клода плохого ничего нет, конечно (сами любим). Но тем кто хоть что-то создал крайне важна своя айдентика и лого ❌️Встреча в лобби отеля ❌️Ссылка на близкое знакомство с шейхом на первой же встрече (здесь же про уникальные секретные возможности/связи, которых нет ни у кого) @artembatukaev

Как дела у бизнеса в Дубае? Новости из мира девелоперов Поговорила с нашим клиентом Артёмом Батукаевым, основателем консалтинговой компании Bina. Команда Артёма ведёт девелоперов в ОАЭ от подбора земли до ценообразования и маркетинга. Мы поговорили про ситуацию для бизнеса в текущих реалиях, о том, как получать скидки на землю и недвижимость и на что смотреть, если выбирать квартиру для жизни в Дубае. Ниже сокращённая текстовая версия, выше полная аудиоверсия⬆️ Н: Как изменился спрос с марта 2026? А: Сначала был шок, сейчас лучше, чем казалось. Продажи просели процентов на 50 от января. Но рынок и так шёл к оверсаплаю — это мы видели ещё в декабре по аналитике. В надутый шарик резко воткнули иглу. И пришло время эффективности: растущий рынок прощал все ошибки, теперь — нет. Н: С какими проблемами к вам приходят клиенты? А: Ключевое — они сделали продукт, который не подходит рынку. Ошиблись в квартирографии, заложили кучу студий и двушек, которые никто не хочет покупать и снимать в конкретном районе. Или проект перестал сходиться по экономике. Или их просто никто на рынке не знает — а значит, нет продаж. Раньше мы помогали новичкам заходить, теперь чаще вытаскиваем тех, кто зашёл сам и “влип”. Н: Какой прогноз на новый сезон? А: Рынок восстанавливается, но небыстро — к январским значениям вернёмся не раньше, чем через 1,5–2 года. Но даже урезанный, это по-прежнему рынок больше московского, и на нём можно действовать успешно, просто с новой стратегией. Скидок «минус 50% как в супермаркете» нет, но продавцы стали сговорчивее и сами возвращаются в переговоры. Н: Есть лайфхаки по переговорам, особенно с “локалами”? А: Всё решают человеческие отношения. Ужины, искренний интерес к семье и детям, подарки — хоть матрёшки. Это даёт тебе преимущество перед другими. 90% российских девелоперов это игнорируют, считая, что раз есть 10–20 миллионов, проекты сами пойдут к ним в руки. Н: Что посоветуешь тем, кто выбирает недвижимость для себя или под инвестиции? А: Как бывший урбанист советую смотреть через призму городского развития: изучать мастер-планы районов и качество жизни в самом здании. В Дубае есть 5 центров, вокруг которых всё крутится, у каждого своя специализация: Марина и Пальма — туристический, Даунтаун и Бизнес-Бэй — деловой, Дубай Силикон Оазис — инновационный (пока формируется), Дубай Сауф вокруг Expo и Дейра — исторический центр, откуда вообще начался Дубай. Дейра, кстати, мой любимый район, а её новый ватерфронт — это Dubai Islands. Н: Самая страшная урбанистическая ошибка Дубая? А: Шоссе Шейха Зайда прямо по центру города. Оно разрывает городскую ткань: из одной части в другую не добраться иначе как через переходы у метро. Исправить дорого, но реально — мы с архитекторами прорабатывали концепт: накрыть трассу пешеходным подиумом, связать две части воедино, сверху пустить трамвай, а машины оставить внизу, как в тоннеле. Это короткая версия. Полное интервью — ещё про районы и джентрификацию, инициативу Dubai Walk, 40-километровый велотрек и любимые маршруты для прогулок по Дубаю — в аудиоверсии выше⬆️

Huis Sonneveld Если вдруг вы окажетесь в Роттердаме, я очень советую сходить в Sonneveld House! Это идеально сохранившийся дом 1933 года (что редкость для Роттердама, который почти весь разнесли в 1940-м). Дом был построен для семьи Альбертуса Сонневелда — одного из директоров фабрики Van Nelle Factory (тоже невероятно красивое сооружение), на которой производились чай, кофе. И собственно архитекторы, Brinkman & Van der Vlugt, которые спроектировали фабрику — также отвечали за разработку проекта дома. Этот дом считается одним из лучше всего сохранившихся частных домов эпохи нидерландского модернизма (Nieuwe Bouwen) и практически вся мебель в нем изготовлена компанией Gispen, это голландский аналог Баухауса. Вот несколько интересных фактов: 1. это настоящий инновационный прорыв для того времени (напоминаю — 1933 год!) — кнопка вызова прислуги была встроена прямо в обеденный стол; — в доме была выстроена телефонная связь между комнатами; — существовал небольшой лифт для подачи вещей между этажами; — были подогреваемые полотенцесушители; 2. Почти половина мебели действительно принадлежала семье Сонневелд — около половины интерьера — оригиналы 1933 года. Остальное изготовлено по архивным чертежам, если оригиналы не сохранились. 3. Цвета восстановили буквально по слоям краски - специалисты исследовали стены под микроскопом и снимали поздние слои краски, чтобы восстановить первоначальную палитру 1933 года. Поэтому цвета в доме просто потрясающие! Вообще, дом просто огромный, но особенно мне запали в душу цвета в ванных комнатах (особенно бирюзовый), огромные террасы во всех спальнях, и зеркало с туалетными столиком в спальне 💔 честно, вернулась бы еще несколько раз и особенно классно, что ты на отдельных стульях/диванах в интерьере можешь посидеть и представить, что ты действительно там живешь. ps. остальные фото закину в комментарии

Роттердам, 2016 vs 2026 ☺️

hoi, спустя 3 года и 3 перелета я снова в Европе, точнее в Голландии, где ровно 10 лет назад я учился отчитываюсь: — деды в сандалиях и носках на месте — мужики все также в 9/10 случаях выглядят лучше девушек — городская мобильность и мультимодальность в порядке (но вот WiFi в поездах могли бы уж за 10 лет наладить, работает все так же криво) — крышечки от бутылок бесят (лучше бы научились не печатать бумажные чеки) @artembatukaev

Товарищи из DCI (девелопер в ОАЭ) ищут кандидата на роль project manager, отличная возможность, на мой взгляд Резюме отправлять на E-mail: Office@dci-group.ae Тел. / WhatsApp: +971 52 559 8089 с пометкой PM Детальное описание в файле ниже ⬇️ #вакансия

Эпоха «продай на лонче» закончилась — девелоперам пора готовиться к долгим циклам продаж Свежие данные рынка недвижимости по Q1 2026: • 44 200 сделок на AED 139,1 млрд; • off-plan — 73% всех транзакций • рост общей стоимости продаж +21,5% год к году. Неплохо! Но давайте заглянем внутрь off-plan сегмента: initial developer sales — 91,7% всех off-plan сделок, а off-plan resale упал до 8,3% (год назад было 15,7%!). По данным RealBrief со ссылкой на Property Monitor, флиппинг недостроенных юнитов сократился с трети рынка resale до ~20% к середине 2025 года. Эти данные важны не только для инвесторов, но и для девелоперов. Если рынок перепродаж сжимается — значит и стратегия «продай все на лонче» перестает работать. ➡️т.е. launch sell-out — это вчерашняя модель

Старая логика: продал 70-80% на лонче за первый месяц, остальное — дело техники, рынок все сделает сам. Эта модель строилась на одном негласном допущении — что всегда найдётся следующий покупатель, готовый зайти дороже. Но рынок достиг потолка и когда resale сжимается до 8,3% — это допущение перестает работать.

Почему это происходит? Два фактора сошлись одновременно: 1 — Рекордный навес предложения. 2025-й — 167 000+ юнитов в 648 проектах (новый проект каждые 13,5 часов!). На 2026 ожидается сдача 77 500 юнитов, на 2027 — около 146 400, на 2028 — 120 100. И 84,3% предложения 2026 года — апартаменты. 2 — Региональный шок марта 2026. По данным Reuters, объём транзакций в ОАЭ упал на 37% год к году за первые 12 дней марта. Нарратив про всегда растущий Дубай уже не так актуален. Что это значит для для девелоперов: 🤩Закладывайте длинный цикл продаж в финмодель как базовый, а не как риск-сценарий. 🤩Работа с себестоимостью и денежными потоками требуют внимания. Если раньше cash-in от ранних продаж покрывал любые шероховатости в бюджете, то теперь появляются риски кассовых разрывов. Нужно жёстко контролировать себестоимость на старте (а не закладывать её "усреднение" будущим ростом прайс-листа), синхронизировать payment plan с реальным темпом стройки, и держать запас по cash flow на случай, если отдельные фазы продаются медленнее плана. 🤩В сейлз стратегии нужен постоянный, а не залповый маркетинг. Если раньше достаточно было сильного launch-эвента, то сейчас нужна системная воронка на весь период строительства — прогрев брокеров (нужно вызвать их искренний интерес!), регулярные инфоповоды, детальная работа с базой. 🤩Сейлз-инструменты и CRM должны работать на удержание темпа продаж, а не только на запуск. Долгий цикл требует трекинга реального спроса, динамического прайсинга по факту продаж (а не по плану), и понимания, какие юниты реально нужны рынку (и по каким ценам) — иначе малоликвидные юниты зависают. 🤩Продуктовая дифференциация становится критичной. Типовой проект с неправильной квартирографией в возросшей конкуренции будет продаваться медленно. На мой взгляд, девелоперам, которые продолжают строить финмодель и сейлз-план на допущении «распродадим всё за 2-3 месяца после лонча», в 2026 придётся пересматривать unit-экономику на ходу — и это куда болезненнее, чем заложить длинный цикл и дисциплину по работе с кэш-флоу сразу. @artembatukaev

Почему идти к мастер-брокеру в 2026 — плохая идея Каждый третий застройщик ОАЭ, с которым общаюсь последние полгода, первым делом спрашивает: «Порекомендуй нормального мастер-брокера?». И каждый раз я объясняю почему этот вопрос — уже сам по себе проблема. Рынок изменился. Мастер-брокеры это вообще не про эффективность Что происходит с мастер-брокерами прямо сейчас? За последние 3 года количество новых запусков в Дубае выросло кратно. Топовые мастер-агентства ведут одновременно 10-15 проектов. Физически — у них часто не хватает ни людей, ни внимания, ни мотивации вкладываться в ваш проект на 100%. Вы будете одним из пятнадцати, далеко не первый в очереди (как бы они вам не рассказывали на встречах до контракта). При этом на резко разгонявшейся тележке продаж (лидов) 28 февраля дернули стоп-кран. Но мастер-агенства к этому не адаптировались.. 🤩Рынок перегрет со стороны предложения Лончей стало так много, что даже крупные агентства не успевают качественно прорабатывать каждый проект. Ваш проект — это ещё одна строчка в их портфеле. Маркетинговый бюджет освоят, самые классные юниты раскидают по своим, дорогой лонч сделают. А дальше — как пойдёт. 🤩Универсальный продавец Мастер-эдженси это конвейер, забудьте про персональный подход. Все те продуктовые УТП и фишки в брендинге, которые вы так тщательно оттачивали в проекте — уйдут в пустоту 🤩Комиссия за управление съедает маржу Если два года назад стандарт был 5% брокеру, сегодня мастер хочет 2% сверху за «управление». Итого 7%, а на горячих лончах уже звучат цифры 8-9%. При том, что земля дорожает, СМР дорожает — маржа сжимается с обеих сторон. Добавьте к этому также непрозрачный маркетинговый бюджет 🤩Вы теряете опыт и данные о своём покупателе Это самое болезненное и о чём меньше всего говорят. Контакты, профили, источники трафика, опыт — всё оседает у мастера. Следующий проект вы снова идёте к нему с протянутой рукой. Зависимость нарастает с каждым проектом. 🤩 Когда мастер-брокер всё же может быть оправдан? 🤩Первый небольшой проект до 90 юнитов: нет смысла разворачивать инфраструктуру продаж, нужна валидация продукта и быстрый выход на рынок 🤩Ультра-люкс с ценником от $3М+: там своя логика, бренд агентства (Sotheby’s, Christie’s) реально имеет вес Во всех остальных случаях актуален вопрос не «кого выбрать мастером», а «как девелоперу настроить эффективный канал продаж». Об этом буду рассказывать далее @artembatukaev

🔺Начало поста Весной в Абу-Даби выросли ставки и годовая доходность от долгосрочной аренды жилья. Причём выросли настолько, что в июне появилось решение ADREC (местный регулятор рынка недвижимости) о временном запрете собственникам жилой и коммерческой недвижимости увеличивать ставки аренды текущим арендаторам.    Почему это произошло? На это есть ряд причин. Во-первых, в Абу-Даби объём предложения качественного жилья сильно ниже, чем в Дубае. Во-вторых, в Абу-Даби довольно устойчивый спрос (в городе сосредоточен основной госсектор, финансовые институты, энергетические компании и пр.). Это обуславливает коренное отличие рынка Абу-Даби от рынка Дубая. В Абу-Даби основной арендатор – это не экспат, который приехал «попробовать», насколько ему подходит климат и ритм жизни, а люди с семьями и работой, ориентированные на сохранение длительных отношений с арендодателем. Таким образом, Абу-Даби – это более консервативный и долгосрочный рынок, который демонстрирует повышенную устойчивость даже в период такого кризиса, как крайняя война США и Ирана.   Лидер по росту доходности от сдачи в аренду здесь район Al Reef (в этом районе, к слову, будет построен Диснейленд). Ставки по аренде выросли здесь до +25%. Лидер в сегменте вилл район Saadiyat Island. Здесь рост ставок составил до +18%. Однако, теперь рост будет сдерживать решение ADREC, но, как я уже подчеркнул, оно носит временный характер до окончательной стабилизации ситуации. Отсюда вывод: если вы рассматриваете покупку недвижимости для долгосрочной аренды, обратите внимание на Абу-Даби. Что касается «стандартного» вопроса о том, сколько лет потребуется сдавать квартиру в аренду, чтобы полностью «отбить» её стоимость, то при всех текущих сложностях рынка, ОАЭ по этому показателю всё равно обходит любую европейскую страну. Желающие могут убедиться в этом по итогам ежегодного исследования UBS Global Real Estate Bubble Index (ссылку на официальный сайт не даю, т.к. из России не открывается). Согласно последней версии, окупаемость Дубая составляет 12-15 лет, Москвы – 18-24 лет, Лондона – 25-27 лет, Парижа – 30-32 года. Что касается рынка купли-продажи жилой недвижимости Дубая, то в данный момент можно констатировать, что произошло «затоваривание рынка», т.е. появился слишком большой объём предложения при ограниченном спросе. В итоге собственники либо снижают цену продажи, либо занимают выжидательную позицию. С другой стороны, имея такую ситуацию, покупатели получают возможность купить за тот же бюджет более качественное жильё, чем то, которое они могли себе позволить в январе 2026 г.  В итоге объём транзакций на рынке Дубая снизился до 45% при падении цен до 10%. При этом по-настоящему «эффект войны» только начинает проявлять себя, т.к. с момента начала войны участники рынка в большинстве заняли выжидательную позицию и только сейчас эти ожидания начинают реализовываться. Это довольно понятный процесс – продавцы не хотят продавать дешевле, чем покупали, а покупатели полагают, что со временем скидка будет расти и поэтому лучше повременить со сделкой. В итоге сильнее всего просел рынок новостроек. На вторичке жизни сейчас намного больше. Это связано в т.ч. с тем, что здесь начинает появляться всё больше дистресс-предложений. Видимо, к сентябрю их станет ещё больше. Покупка в 2026 году недвижимости по ценам 2023 года, выглядит для большинства покупателей как хорошая инвестиция.   Что касается рынка Абу-Даби, то здесь количество сделок снизилось не так сильно. Падение транзакций здесь не превышает 15%, но при этом наблюдается рост цен до 5%. Наиболее востребованные локации – это Yas Island, Al Reem Island и Saadiyat Island. Как видим, росту Абу-Даби война помешала не сильно. Что касается Дубая, то, вероятно, следует помнить, что покупать любой актив стоит пока он дёшев, а не когда находится на пике цены. Если интересуетесь рынком ОАЭ более предметно, напоминаю, что в рамках программы Alfa Capital Wealth у нас есть надёжные партнёры с большим опытом работы и интересными предложениями. Чтобы познакомиться с ними, обратитесь к своему персональному менеджеру. #недвижимость

Что происходит на рынке недвижимости в ОАЭ Ситуация на Ближнем Востоке остаётся напряжённой, хотя и движется к разрядке. Мне показалось интересным посмотреть, как на этот кризис реагирует рынок недвижимости ОАЭ, и что там вообще происходит. Давайте посмотрим, где цены упали, а где остались на месте и какие локации остаются самыми востребованными. Главная задача этого поста - объективно оценить, что происходит на рынке, и понять, как конфликт вокруг Ирана на него повлиял. Разумеется, затронем и вопрос, какие интересные ниши и возможности сейчас есть на этом рынке. Начнём с гостиничного сегмента, который больше всего пострадал от войны. Это не только собственно отели, но и квартиры, которые инвесторы ранее покупали под сдачу в краткосрочную аренду, как правило, через гостиничного оператора. Загрузка в этом сегменте сильно упала: с 80–90% в январе 2022 года до 15–20% в апреле. Однако примерно с мая (по мере снижения интенсивности конфликта) этот сегмент вновь начал оживать, и в базовом сценарии специалисты по рынку прогнозируют загрузку до 50% к концу лета. К концу осени (конечно, при условии отсутствия новой эскалации) ожидается полное восстановление. Здесь важно, чтобы авиасообщение восстановилось. На текущий момент Emirates и другие местные авиакомпании уже летают, но многие европейские перевозчики пока не возобновили полноценного сообщения с Дубаем. Сильный негативный фактор всей этой ситуации в том, что почти все инвесторы, которые ранее покупали юниты для сдачи в краткосрочную аренду под гарантированную доходность от гостиничных операторов, получили «письма счастья» от этих самых операторов, в котором последние, со ссылкой на форс-мажор, сообщили, что на период текущей нестабильности никаких выплат не будет.    Я даже знаю некоторых инвесторов, которые решили перейти из краткосрочной сдачи жилья в сегмент долгосрочной аренды, который оказался гораздо более устойчивым. Сразу оговорюсь, что под этим термином я понимаю жильё, которое сдаётся в аренду на срок от года. Основная проблема здесь (если говорить именно про Дубай), заключается в том, что объём предложение довольно сильно опережает спрос. Но при этом спрос всё же остаётся, хотя срок экспозиции у квартир увеличился. Проще говоря, если ваш арендатор съехал, нового вы можете искать до года. Разумеется, многим собственникам это давит на нервы, некоторые из них начинают продавать свои квартиры, и отсюда на рынке появляются т.н. предложения-дистрессы.   Однако всё же здесь ситуация намного лучше, чем с краткосрочной арендой. В целом по рынку ставки упали примерно на 10%, однако в сегментах люкс и премиум падение составило до 20%, тогда как в массовом сегменте падение если и было, то незначительное. В итоге чистая доходность аренды (т.е. очищенная от затрат, комиссий и пр.) в таких премиальных локациях, как Dubai Marina, Business Bay, Downtown, Palm Jumeirah и пр., составила от 2,7 до 4,5%. Исторически это крайне низкая доходность для данных локаций. При этом, такие «спальные районы», где концентрируется значительная доля среднего класса, как International City, Dubai Silicon Oasis, JVC и пр., показывают среднюю чистую доходность от 5,8% до 6,9%. Ставки аренды здесь практически не снижались. Отсюда вывод: если вы покупаете квартиру под аренду (или под золотую визу и аренду), всё же более разумным решением будет инвестировать не в дорогую недвижимость «у моря», а в районы массового проживания среднего класса. Отдельно стоит отметить рынок долгосрочной аренды Абу-Даби. Интересно, что за период войны этот рынок не то, что не упал, а даже вырос. И это несмотря на то, что по Абу-Даби были зафиксированы «прилёты» и большинство американских военных баз находятся именно в этом районе. Продолжение🔻 #недвижимость