КОТЛОВАНЪ

В России с 1 июля начнется эксперимент по онлайн-взысканию долгов за ЖКХ. Он продлится до 30 июня 2026 года. Целями эксперимента является, в частности, повышение информированности граждан о наличии у них задолженности за ЖКХ, оптимизация нагрузки на мировых судей при вынесении ими приказов о взыскании задолженности и сокращение сроков взыскания этой задолженности. 🏦 Подписаться на БанкБлог

📉 Выдача ипотеки упала. Итоги года без льготной ипотеки Продолжаем серию текстов к годовщине отмены массовой льготной ипотеки на новостройки По данным Центробанка, сначала в июле выдача ипотеки подскочила до пикового значения за весь 2024 года — в месяц жилищных кредитов по всем программам в сумме (как льготным, так и рыночным) было выдано без малого на 0, 8 трлн руб. Но уже через месяц ипотека упала более чем в 2 раза — ниже чем до 0,36 трлн руб. По последним данным на май 2025 года она составляет 290, 4 млрд. руб. Столь огромное снижение принято связывать с отменой всеобщей льготной ипотеки, однако причина не только в этом. Что привело к падению ипотеки 🔹 Помимо отмены массовой льготной ипотеки на сокращение выдачи повлияли и ставки по жилищным кредитам. Вслед за подъемом ключевой ставки в конце октября 2024 года, ставка по рыночной ипотеке резко выросла и достигла 29%. Сейчас они снизились до 25%. На рыночную ипотеку пришелся самый резкий спад выдачи — на 73% за год. В общей структуре выданной ипотеки на долю рыночных программ, по данным ЦБ, сейчас приходится не более 20% выдач. 🔹 В середине прошлого года произошло еще одно событие — изменились условия семейной ипотеки. Воспользоваться семейной ипотекой стало можно лишь тем, у кого хотя бы один ребенок не старше шести лет. Кроме того, ввели ограничение на использование таких жилищных кредитов на частные дома — только если те строятся по ДДУ или подрядчиками, применяющими счета эскроу (при этом закон про эскроу на подряд при ИЖС вступил в силу лишь с марта 2025 года). При этом выдача ипотеки по оставшимся льготным программам (семейной, занимающей сейчас 80% в выдачах по всем льготным программам, IT-ипотеки, Дальневосточной и пр.) снизилась лишь на 9%. #ипотека Подпишитесь на канал

Объем жилья в стадии строительства не желает снижаться Несмотря на то, что объем запуска новых проектов в 2025 году продолжает падать (за 5 месяцев этого года на рынок выведено на 21% меньше кв. м, чем в аналогичном периоде 2024), показатели текущего строительства остаются на высоком уровне. Снижается не только вывод новых проектов, но темпы сдачи домов. В условиях, когда продается мало, девелоперы строят медленнее. Сегодня по данным ЕИСЖС в работе находится 117,8 млн. кв. м в многоквартирных домах. За последний месяц показатель незначительно вырос и остается почти на 3% выше середины 2024 года, когда была отменена «льготная ипотека». На большинстве развитых рынков у покупателей есть широкий ассортимент квартир на стадии строительства, а иногда и в сданных домах. Напомним, что проекты, которые вводятся в эксплуатацию в 2025 году, имеют долю непроданных квартир от 20 до 30%. Поэтому тезис о том, что рынку новостроек грозит дефицит, пока притянут за уши. Рынку может грозить снижение ввода жилья, но с предложением это слабо связано. @REBURG

⚙️ Итоги мая 2025. Объем производства цемента в России падает. В мае 2025 производство цемента снизилось уже на 10,7% к аналогичному месяцу 2024 года. Темпы падения ускорились. По итогам января-мая 2025 года общее снижение составляет 6,7%. Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года. Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли. Ранее мы публиковали графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет. @REBURG

Количественные ограничения по ипотеке для банков РФ вступят в силу с 1 июля. Одновременно с 1 июля ЦБ снизит надбавки по наиболее рискованным ипотечным кредитам с запретительного уровня. 🏦 Подписаться на БанкБлог

Дальний Восток — единственный округ, где за год не просели продажи* Наоборот, в ДФО рост: +8,6% в лотах, +9,9% в площадях, +16,7% в выручке девелоперов, поделились аналитики «Движение.ру» на форуме недвижимости «Движение». По регионам видно, что основной вклад в рост продаж внесла Якутия (+85,4%). Также хорошие показатели у Бурятии (+38%) и Забайкалья (+34,2%). Просела сильнее всего Амурская область (-59,7%), аналитики объяснили это большим объемом продаж в январе 2024-го. 👉 В целом, показатель отношения распроданности к стройготовности в большинстве регионов ДФО выше 70% — в пределах нормы по данным ДОМ.РФ. Показатели ниже грозят трудностями с погашением долгов по ПФ. 👍 — вот что льготка в 2% делает *не считая ЦФО. Сравниваем январь–май 2025 года с аналогичным периодом 2024-го. ✈️ Движение.ру

⚡️«По результатам пяти месяцев выполняем наш план по продажам на 98%, а также ввели в 2025 уже практически 500 тыс. кв. м и планируем наращивать ввод до конца года»,— гендиректор «Самолета» Анна Акиньшина в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Земельный банк у нас остается самым большим в России. Мы сфокусированы на его правильной монетизации, повышении эффективности и продолжаем для каждого из проектов либо этапов проектов выбирать оптимальную схему реализации. Часть проектов продаем другим девелоперам. Сейчас у нас несколько сделок находятся на финальном этапе».

Всего сейчас на экспонировании у застройщика около 1,8 млн кв. м, что для компании вполне комфортно.

«И не видим существенной проблемы с нераспроданным жильем. Потому что по каждому из проектов мы четко и жестко контролируем объемы, которые у нас остаются к вводу. Плюс мы относимся к квартирам, которые остаются после ввода, как к активу, который можем, к примеру, закладывать в банки и под это получать дополнительное финансирование. Часть объемов, которые у нас остаются после ввода, переводим в арендное жилье. Поэтому существенной проблемы с "затоваркой" нет».

В интервью Акиньшина отметила, что компания не ожидает возврата массовой льготной ипотеки, а также, что «Самолет» разработал новую линейку жилья.

«Стараемся адаптировать дома под различных клиентов, под группы клиентов. Я имею в виду, допустим, семейных людей, которым нужны квартиры большей площади, которым нужны отдельные помещения: кладовые, гардеробные».

«Все, что запущено, не тормозим, все обязательства выполним. Наш основной фокус — их дозапустить, доввести, поставить на рельсы, передать клиентам. У нас планируется буквально несколько запусков в рамках Московского региона».

Кроме того, «Самолет» планирует запустить проекты в Нижнем Новгороде, в Калининграде и еще в ряде городов до конца года. По текущим проектам девелопер всё «довводит и дореализовывает». То, что было начато в конце 2024 года, находится на этапе очень активного строительства.

«Мы не стремимся быть №1 именно по квадратным метрам, отходим от этого. Хотим быть №1 выбора. По той статистике, которая у нас есть, больше трети наших покупателей, которые ранее приобрели квартиру в ЖК "Самолета", возвращаются к нам, переезжают в наши же ЖК. Если это приведет к тому, что мы нарастим наши объемы на 40-50%, — может быть. Но просто наращивать объем — это точно не самоцель. Наша цель — фокусировка на эффективности и выполнение обязательств, которые у нас есть».

Прошел форум «Движение», за всеми красивыми картинками, что в основном все постили, была и серьезная деловая программа, я бы хотел поделиться некоторыми мыслями 🌱 Рассчитывать на какую-либо дополнительную финансовую поддержку отрасли не стоит, у бюджета явно есть более приоритетные задачи. Чиновники повторили это несколько раз. Более того, я не удивлюсь, если через несколько месяцев и текущие условия семейной ипотеки будут скорректированы в пользу большей экономии бюджета РФ. Я бы рассматривал этот вариант как базовый, если был бы девелопером. 🌱 Очень сложная ситуация с загородной недвижимостью и переходом на эскроу. Реформа явно пошла не по плану, как с крупными девелоперами в 2018-2020 годах, не получилось. У застройщиков загородного жилья не было финансовых запасов, и плюс фактически на 3 и 4 квартал никто не финансировал льготную ипотеку по загородной. Результат плачевен — обманутые дольщики и непонятные перспективы рынка. Печально, что все это рукотворное, давайте откровенно, все это можно было просчитать 🌱 Самый сложный вопрос был с продажами, застройщики, конечно, говорили, что у них все хорошо, но это не так. Сейчас сильно растет ставка по эскроу у новых объектов, она уже бывает доходит до 16%. Проще говоря, если плохо продавать, то бизнес будет убыточным, именно поэтому мы видим, как по всей России растет вознаграждение риэлтеров за продажу, это плохо для рынка, значит, финансовые модели девелоперов находятся под большим давлением. Как ни странно, сложность рынку добавит снижение ставок по вторичному жилью. Сбер уже объявил снижение до 21% с 27%, которые были еще в 1 квартале. И если в конце 3 квартала мы увидим хотя бы 18% (что лично я считаю вполне вероятным), то продажи застройщиков по текущим ценам могут вызывать сильные вопросы. Там станет выгоднее покупать вторичное жилье, причем оно уже готовое, еще и с ремонтом и на 25% дешевле! Поэтому по мере снижения ставок по вторичке девелоперы вынуждены будут снижать цены. 🌱 Очень много говорили про оптимизацию издержек, на самом деле это тренд года. Девелоперы красавцы, проделывают очень большую и системную работу. Есть что позаимствовать, лидеры рынка, поняв, что за будущая экономика нас ждет, перешли в резкое повышение эффективности. Это радует, возникает вопрос, где вы раньше были?!) Мои оценки: 50% девелоперов могут легко снизиться в с/с на 10% в течение 2 полугодия. 🌱 Девелоперы начали массово распродавать свои земли. Это правильная стратегия, цены на землю под строительство уже никогда не будут прежними. Сейчас, наверное, впрок ничего держать не надо, все ресурсы должны работать, это и есть оздоровление экономики. 🌱 Что касается продукта, то тут без изменений, скорее всего, он станет сдержаннее. Будут экономить на всем, поэтому соотношений цена/качество будет меняться. Но всегда будут лидеры, которые будут иметь стратегию качественного продукта, и клиенты будут готовы за это платить. 🌱 Иллюзий уже ни у кого нет. Все девелоперы примерно поняли, что за ситуация и что это надолго. Речитатив со стороны чиновников такой — это новая реальность, и надо в ней жить. Те же из девелоперов, у кого были надежды, думаю, после пленарного заседания окончательно разобрались, что и как! 🌱 Насчет вероятности банкротств девелоперов — примерно 20% застройщиков потенциально в желтой зоне. Фактически они уже работают с убытком, но из за механизма эскроу это еще не приводит к кассовым разрывам и поэтому даже снижать цену им не надо. Но проблема уже растет и потом может прорвать! Скорее всего, будут с ними отрабатывать точечно. Но это уже проблема банков, в чем преимущества эскроу, если застройщик банкротится, то дольщики не страдают, банк доведет проект до конца в любом случае. 🌱 Позитива тоже хватало — было приятно смотреть на компании-лидеры, их подходы, новые технологии, системы управления. Конечно, рынок будет глобализироваться, уж больно большая разница между лидерами и аутсайдерами.

Согласны. Но «нихуя» и «нахуй», пожалуй, слитно пишутся.

⚡️Президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко рассказал, что сейчас смотрит участки в Абу-Даби и на Мальдивах

«Понимаю, что Sea Breeze можно построить в любом месте, он будет популярен».

Почему данный проект популярен не только для покупки, но и для строительства:

«И я понимаю, что ту заботу, которую я должен дать своим партнерам во всех отношениях – согласовательная база. То есть те дороги, которые я уже сам прошел,— она позволяет мне привлечь классных, очень опытных партнеров. У меня есть компания "Репортаж" из Эмиратов, Dana Holdings – большие девелоперы, за спиной которых стоят миллионы метров».

Эмин также добавил, что стоит ожидать Sea Breeze в Узбекистане и Черногории. При этом Эмин рассказал о возможном проекте в Татарстане: «Сейчас будем думать, на какой площадке что можно реализовать. Чтобы не с чистого листа, надо найти партнера, у которого уже есть участок, с которым можно вместе девелопить. Идея такая». Одна из причин, почему Эмин в основном строит не в России, — эскроу-счета. Поэтому у него больше проектов в других странах.

«Эскроу обременяет тебя на финансирование, которое ты зашиваешь в цену и становишься менее конкурентоспособным. А в странах, где я сейчас строю, эскроу-счетов нет, поэтому ты можешь строить за счет продаж, что сильно ускоряет процессы, оптимизирует и делает тебя более маржинальным и, в том числе, недорогим для потребителей».

«У нас уже есть купленные права на участок в Москве. Но в столице ситуация не самая простая и предсказуемая, поэтому пока не сильно афишируем, однако мы уже там»,— генеральный директор «Группы Голос» Сергей Пахомов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко При этом в текущее время компания больше нацелена на то, чтобы углублять долю рынка в Екатеринбурге.

«Я в своем выступлении говорил, что многие собственники переосмысляют свое отношение к девелоперскому бизнесу и готовности его продолжать. Поэтому на рынке появляются, как нам кажется, небезынтересные предложения. И тут дальше вопрос уже, как профинансировать и как на это смотрят банки».

По мнению Пахомова, компании сегодня также удается конкурировать с другими своей экосистемой и набором бизнесов, которые «Голос» выстраивает вокруг потребителей.

«Например, мы верим в то, что технологии умных домов — это некое продуктовое будущее. Так, мы заколлаборировались и сделали совместную компанию с лидером микроэлектроники нашего региона, который уже работал в этой тематике. Мы им даем доступ к нашему жилому фонду».

Также Сергей рассказал, что «Голос» решил выйти на рынок ИЖС. «И не ради стабилизации, а потому что мы верим в этот сегмент. Уже запускаем большой проект в городе Магнитогорске. Причем это будет кейс даже не только уровня Магнитогорска, а страны в целом. То есть, так или иначе, достаточно диверсифицированный портфель, что помогает сейчас на сужающемся объеме спроса собирать необходимый объем выручки».

«Также в 2022 году стали генпроектировщиками и генподрядчиками по строительству Челябинского межвузовского кампуса. Это, наверное, сейчас на территории нашего региона самый большой проект, реализуемый с государственным участием. И это тоже про такой стабильный объем выручки, который не зависит от конечного покупателя, для этого немножко другой сегмент»,— добавил Пахомов в интервью.

Справочно: По данным портала Всеостройке.рф, «Группа Голос» занимает 144-е место по объему текущего строительства в РФ. Надежность девелопера — 4,28.

🏗️Покупатели уходят, продавцы остаются В России падает интерес к улучшению жилищных условий: в мае о таких планах заявили 17% респондентов против 21% в 2022–2024 гг., показал опрос ДОМ.PФ и ВЦИОМ. Это говорит о возможном снижении спроса без улучшения экономики. 🧮Только 18% считают, что сейчас удачное время для покупки жилья — почти минимум. При этом 39% оценивают момент как подходящий для продажи — максимальный разрыв между ожиданиями покупателей и продавцов. Доля ожидающих роста цен на жильё снизилась до 47%, а надеющихся на снижение ипотечных ставок выросла до 14%.

✅Верховный суд: должники смогут сохранить апартаменты как единственное жилье   ➖ Верховный суд разъяснил: суды могут оставлять банкротам апартаменты. Но при условии, что это единственное жилье должника, оно пригодно и используется для проживания. Раньше суды выносили противоречивые решения — одни основывались на том, что формально апартаменты не являются жилыми помещениями, значит, их можно отбирать, как и любое другое имущество. Другие выступали против этого.  ➖ Верховный суд поставил точки в подобных спорах. И, хотя у нас не прецедентное право, юристы отмечают, что нижестоящие инстанции будут ориентироваться на это решение ВС в своей судебной практике, пишет «РГ».

🤓Выгодные инвестиции, высокая ликвидность — говорили они… Дубай ужесточил правила проведения сделок с недвижимостью для иностранцев. 🔺Треугольный метр

Стоимость выкупа квадратного метра жилья по проектам комплексного развития территорий нужно сразу закреплять в договорах КРТ — ГК «Паритет» Павел Галкин, председатель правления ГК «Паритет», в рамках круглого стола рассказал, что затрудняет работу девелоперу по проектам комплексного развития территорий (КРТ) 1️⃣ Оценка стоимости и отсутствие фиксированной цены выкупа увеличивают себестоимость проектов:

«В Минстрое есть ежеквартальное обновление стоимости квадратного метра, то есть выкупа. И вот именно этого не хватает. То есть, когда ты зашел в проект, во-первых, появляются "подснежники", которые не были учтены в перечне договора КРТ. А второй — приходится бороться с жителями за утверждение цены. То есть зафиксированная цена квадратного метра при выкупе — тем более она есть, фиксированная национально, в каждом регионе обновляется ежеквартально — я считаю, что ее надо принести в договор КРТ», — поделился Галкин.

2️⃣ Отсутствие масштабных мастер-планов и четких ТЭПов приводит к рыночным дисбалансам и рискам перенасыщения:

«Мастер-планов городов очень не хватает. Чтобы когда ты выигрываешь площадку КРТ, на ней уже не просто привязка какая-то, а минимальный мастер-план развития города и окружающей территории. Нам в GMK выдали оптимистический сценарий распроданности — 15 лет, а у нас договор КРТ на 7 лет. И если еще кто-то выйдет на рынок рядом через забор, то это будет целая история. И вот здесь я считаю, что должна родиться масштабная идея мастер-плана города», — отметил Галкин.

В рамках форума недвижимости «Движение». Одно из главных девелоперских мероприятий года!

🤝 ЦБ рассматривает идею маркировки «правильной ипотеки». Об этом сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

«Если мы сможем договориться, как выглядит стандартный ипотечный продукт, какие у него должны быть сроки, условия и так далее, то есть что является "самой обычной" ипотекой, то сможем это зафиксировать и маркировать», – сказала Данилова.

По ее словам, людям так было бы проще – видя маркировку, они будут понимать, что перед ними ипотека без подводных камней. #цбрф #ипотека @rusipoteka

Больше половины нынешних ипотечников (62%) закроют свой кредит достигнув 60 лет, подсчитал ЦБ. По словам директора департамента финансовой стабильности ЦБ Елизаветы Даниловой, средний возраст, в котором планируется погашение ипотеки, "смещается вправо" — растет доля заемщиков, которые закроют ипотеку после 60 лет. Основными заемщиками остаются граждане 20-40 лет (70% выдач). Банки все чаще выдают долгосрочную ипотеку: более 50% кредитов сейчас оформляется на срок 25-30 лет. В 2022 году реальный срок погашения составлял в среднем 8 лет, но сейчас заемщики с низкими ипотечными ставками не спешат досрочно закрывать долги. ™️ Домострой