КОТЛОВАНЪ

Итоги недели. Вторичный рынок адаптировался. Очередь за новостройками? На вторичном рынке предложение в спальных районах Петербурга, включая Мурино/Кудрово, впервые за многие недели выросло: плюс 1,1%. Прирост не сильный, но заметный. Серьезные выводы делать преждевременно. Пока осторожно предположим, что часть продавцов начинает возвращаться на рынок, адаптируясь к ситуации. Ставки запретительные, риски высокие, но с жилищным вопросом что-то делать надо. Смотрим за дальнейшей динамикой. Спрос устойчивый. Но по-прежнему только на объекты с лучшими ценами, по сравнению с конкурентами. В декабре, по данным Росреестра, был рекордный (для прошлого года) объем сделок с готовым жильем в Петербурге. И в целом-то результаты 2024 года всего на 18% слабее 2023-го. При этом количество сделок увеличивалось по мере роста ипотечных ставок. («…а мы крепчаем» - буквально). За последние полгода рынок адаптировался к новым условиям. Про рынок новостроек этого пока не скажешь. На 23 января в целом по РФ выдано всего 39,1 млрд рублей семейной ипотеки. Это в 3-4 раза ниже среднего уровня прошлого квартала, который и так был слабоватым. Сигнал серьезный: на «семейку» у застройщиков приходилось не менее 40% продаж. Это подтверждение того, что проблема была не столько в лимитах, сколько в комиссии, которую банки взимают при выдаче семейной ипотеки - от 10 до 19% от суммы кредита. Комиссия, естественно, закладывается в цену - что, конечно, не стимулирует продажи. А еще из-за низкой маржинальности семейной ипотеки банки заметно ужесточили скоринг заемщиков. С начала года отказов стало заметно больше, даже по клиентам, которые выглядят идеально. Один из крупнейших банков отменил комиссию за выдачу семейной ипотеки, но и «одобриться» стало на порядок сложнее. А еще можно предположить, что банки одобряют заемщика в привязке к проектному финансированию: если квартира приобретается у застройщика с ПФ банка, то шансы на одобрение у заемщика выше. Симпатичный такой ребус для ипотечных брокеров. Ясности с мерами по поддержке отрасли нет. Кроме, разве что, трагикомичного предложения ввести «ипотечное зачатие» - предоставлять льготную ставку под обещание родить ребенка. Тут комментировать - только портить; если мы всерьез обсуждаем такие меры поддержки, это повод серьезно задуматься. О качестве управления отраслью и профессионализме высших чиновников. На рынке долгосрочной аренды жилья в СПб предложение продолжает расти, показатели штурмуют рекордные отметки, приблизившись к 8,9 тысяч лотов – это плюс 12,4% с начала года. Тоже есть о чем подумать, в частности - о том, насколько снизятся ставки. Главная интрига ближайших месяцев - изменения в этом сегменте в связи с началом туристического сезона. Достаточно ли будет обратного перетока в краткосрочную аренду, чтобы предложение заметно снизилось, а ставки стабилизировались или даже пошли вверх? @yeltsovm

👛 Доходность сдачи квартир в аренду выросла за год. По данным «Мира квартир», в среднем по России доходность квартиры на «вторичке» составила 6,4% годовых, а окупаемость – 15,7 года. Для сравнения: на начало 2024 года показатели составляли 5,6% и 17,9 года.

«Такая динамика объясняется тем, что цена объекта недвижимости хоть и выросла в среднем по РФ на 7,1%, но аренда подскочила на целых 25,8%... В наступившем году рост ставок аренды снова явно обгонит рост цен покупки, так что доходность квартир в России вырастет еще», – отметил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Самыми лучшими городами для покупки квартиры под сдачу в аренду стали: 🟡Астрахань, где ее доходность составила 9,4%, а окупаемость – 10,6 года 🟡Нижний Тагил (8,6% и 11,7 года) 🟡Хабаровск (8,4% и 11,9 года) Меньше всего доходность квартир в Москве – 4%: здесь хоть и самые высокие арендные ставки в стране, но и цены на квартиры непомерно высоки. Поэтому окупается квартира за очень долгий срок – 24,9 года. #аренда #цены #вторичка 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

🇷🇺 Застройщики Москвы, по данным bnMAP pro, заработали 55% от выручки застройщиков во всех городах-миллионниках России в 2024 году. По подсчетам экспертов, в 2024 году общая валовая выручка застройщиков в российских городах-миллионниках составила 3,12 трлн руб.  Лидеры рейтинга по годовой выручке застройщиков: ▪️Москва – 1,7 трлн рублей ▪️Санкт-Петербург – 423,9 млрд ▪️Екатеринбург – 175,3 млрд ▪️Краснодар – 174,5 млрд ▪️Новосибирск– 95,5 млрд Наименьшая валовая выручка застройщиков зафиксирована в Омске (13,3 млрд руб.).  #застройщики #первичка 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

Сегодня на рынке есть явление, которое душит маржинальность девелопера гораздо сильнее, чем стагнирующий спрос. Я это к чему. Вот Минстрой разработал план поддержки отрасли. Это хорошо. Если меры примут, жизнь девелоперов, вероятнее всего, станет несколько лучше. Но я бы категорическим образом посмотрел на такое явление как комиссия по программам семейной ипотеки, когда банки заставляют девелоперов платить проценты с тела ипотечного кредита. И это не 1%, не 2%, даже не 5%, а кратно больше. Особенно достается ИЖС. Если убрать комиссии, это серьезно понизит доходы банковской сферы, зато реально поддержит отрасль в не самой простой ситуации. Потому что строительные компании будут не просто закрывать сделки — для них эти сделки будут иметь маржинальный смысл. А пока существенная часть дохода девелоперов (а для ряда региональных компаний основная часть) уходит на оплату банковских комиссий. Если честно, я не очень понимаю, почему этот вопрос не поднимается. В каких-то банках есть эта комиссия, в каких-то нет. Но в самых кредитующих (в том же Сбере) есть. GMK | Первое место в маркетинге (рейтинг RAEX)

Отделка и философский Минстрой Как мы помним, девелоперы в конце 2024 года получили сладкий подарок в виде поправок в 214-ФЗ. Ключевые поправки — возможность использовать собственный СТО при реализации отделки, максимальный штраф за некачественные работы — 3% от стоимости ДДУ, ну и гарантия там не в бесконечность, как была ранее, а всего 1 год.  Теперь пошла ещё одна волна — требования к качеству отделки от Минстроя. Мол, нельзя будет придумать такое СТО, которое будет противоречить видению регулятора. Понятное дело, что в Минстрое есть рабочая группа, где весь крупняк лоббирует ту или иную формулировку в этих требованиях. Сначала типа общие правила создадут, ниже которых падать нельзя, а потом и свое раскатают. Все эти СТО будут придумываться в формате «дай списать, ты не списывай, точь-в-точь». Честно, все эти инициативы не являются какими-то рынок изменяющими. Скорее, придумали очередной костыль, чтобы по судам меньше ходить и дольщиков в судах на хер слать. Это не совсем уж правильно — бороться с юридическо-правовым результатом процесса, а не с тем, почему этот результат появился. В этом есть конфуз отделки — когда она всем нужна, делать её никто массово не умеет, а регулятор помогает только в том случае, когда неспособность нормально делать отделку бьет по обещавшим ее сделать девелоперам.  Надо быть более радикальным. Поэтому на тему отделки предлагаем: 1. Запретить застройщикам делать отделку. А что? 10 лет назад рынок жил без отделки. Все сами как-то искали бригады, манаджерили процесс закупки материалов, ход работ и т. д. Население справлялось? Справлялось. Поэтому что это все расслабились, ногу на ногу закинули и ждут готовых решений под ключ? Халява же. Плюс, если отменить отделку и отдать этот черный рынок отделки на откуп клиентам, то будет больше заинтересованных, будет больше конкуренции. А где конкуренция — там и снижение цен, повышение качества работ и т. д. Да, квартир будут покупать меньше — емкость рынка сократится. Да, дома будут обживаться дольше, но проблема выйдет в другой рынок, другую плоскость. Плюс рынок отделочных работ как оставался черным, так и остается черным. Может, есть смысл его обелить? Всю цепочку от прораба и закупки материалов до исполнителя работ. Всех на самозанятость, ИП пересадить и т. д. А то там все до сих пор за нал происходит. Удивительная категория. Пока рынок отделки будет черный — никакого буста качества той самой отделки не произойдет. 2. Обратный вариант — заставить делать отделку девелоперам во всех квартирах проектов массового сегмента. Сейчас легко понять, что такое массовый сегмент — открываешь домрф, и бац, там все написано. Поэтому легким движением руки можно сказать: позиционируешь проект в системе домрф ниже бизнеса — делай отделку во всех квартирах. Плюсы мы все знаем, костылей в виде законодательства подготовили. Но тут будет уже мотивация научиться её делать нормально. Сейчас менеджмент девелоперских компаний — как флюгеры. Ветер дует дешевой ипотекой и дольщику можно все впарить — делаем отделку. Ветер дует в другую сторону — всё, принимаем управленческое решение в стиле: отменяем, сокращаем отделку. Причем все это происходит в рамках девелоперского цикла, который гораздо длиннее, чем горизонт планирования менеджеров. Ну нет сейчас мотивации у девелоперов сделать отделку качественно и в срок. Сроки — можно подвинуть, регулятор помоги, мораторий продли. Качество — вон, потребительские террористы жрут маржу, регулятор помоги, всякие законы новые придумай. Выглядит как детский сад — штаны на лямках. Текущие действия никак не улучшают ситуацию с качеством отделки в проектах. Огромный кадровый дефицит — делать отделку тупо некому, полное отсутствие цифровизации процессов, все как на костылях делали 10 лет назад, так и делают, заявление нереалистичных для реализации сроков выполнения работ, заниженная себестоимость на материалы и руки, которую только усугубляет инфляция. Поэтому вы ещё многократно увидите веселые фотографии с «качественной» отделкой, и никакие философские отписки из любого ведомства решению вопроса не помогут.

Подбили итоговые данные по объему сделок на вторичном и первичном рынках Петербурга за прошлый год (по версии Росреестра). Особых сюрпризов нет. Но есть моменты, которые стоит дополнительно выделить. Во-первых, опрометчиво (!) называл спрос на вторичном рынке слабым. Но смотрю на график по годам и понимаю, что число сделок в 2024 году всего на каких-то 20% уступает среднему уровню последних лет. Это при заградительных ставках и почти полном отсутствии рыночной ипотеки в последнем квартале. Мало того – посмотрите, как росло количество сделок от месяца к месяцу. В четвертом квартале рынок вообще показывает уровень прошлых лет, если не выше (9,5 тыс сделок в среднем за месяц). Аномальный 2022 не считаем. Резюмируем: ипотеки нет, а спрос есть. Точнее, не просто есть, а он все активнее. Вторичный рынок в который раз демонстрирует удивительную приспособляемость. В турбулентный период люди не спешат продавать, напротив – остаются во вторичной недвижимости и покупают. А еще при отключении льготной ипотеки часть сделок неминуемо перетекает на вторичку. Еще бы, при таких-то ценовых разрывах, а еще - новостройку надо ждать и делать стремительно дорожающий ремонт. И выделю дополнительный мощнейший фактор – обменные сделки. Только им можно объяснить аномальную динамику: ставки по ипотеке - вверх, и объем сделок - …тоже вверх! Сделка с типовой «однушкой»/«двушкой» может запустить каскад из нескольких последующих сделок в цепочке. С новостройками так не особо получается, да? Судя по ежемесячному росту сделок, участники рынка весьма успешно восстанавливали навыки и постигали все прелести обменных сделок (как мы прогнозировали ранее). Навыки, утраченные в сытые времена низкой ставки и постоянно растущих цен: зачем заморачиваться с обменами, купим новую квартиру с помощью ипотеки и накоплений, переедем и неспеша продадим в прямой продаже старую квартиру. В результате спрос устойчиво растет, и, что кране важно, - объем предложения поступательно снижается. По несколько процентов уже на протяжении полугода. А еще есть своя, сугубо питерская специфика, из-за которой рынок будет немного выпадать из общероссийских трендов. Но о ней ниже. Продажи новостроек. Те, кто хоть как-то следит за рынком, знают, что продажи у застройщиков снижались: ломка с отказом от льготной ипотеки, снижение спроса, отрыв от цен вторичного рынка и т.д. … Но взгляните на график продаж по годам - они устойчиво снижаются с 2019 года. И не факт что из-за снижения спроса, скорее из-за снижения предложения. Объем жилья, находящегося в стадии строительства (по разрешениям на строительство) ежегодно снижается на 1 млн. кв. м. с 2019 года. Сказывается политика администрации Петербурга. Слабое предложение поддержит цены на новостройки в Петербурге. Жилья комфорт и бизнес-класса явно не хватит чтобы удовлетворить долгосрочный спрос. А ещё это дополнительный стимул для перетока спроса на вторичный рынок. Итого. Пока наиболее вероятный сценарий - цены вторичного рынка начнут догонять новостройки. Поступательно, не быстро. Сокращение разрыва цен – главный показатель уровня здоровья рынка. До достижения приемлемых значений год-полтора. Но это не точно. Обязательно кто-то снова дернет какой-нибудь рычаг (ключевая ставка, инфляция, геополитические события) и будем снова корректировать прогнозы на ходу. @yeltsovm

⬜️ ДОМ РФ опубликовали обзор рынка аренды жилья в 2024 году. Главные результаты: ✅ В четвертом квартале предложение аренды резко выросло (+45% за квартал и +86% за 2024 год). Охлаждение ипотек вынудило вывести квартиры в аренду; ✅ При этом спрос в 4 квартале практически не изменился - количество закрытых объявлений об аренде осталось на уровне 2/3 кварталов 2024 года; ✅ Рост предложения без роста спроса привел к небольшому снижению цен на аренду (на картинке разбивка по городам); ✅ Впервые за 5 лет доля однокомнатных квартир и студий достигла 50% в общем предложении. В целом ситуация достаточно ожидаемая и в части роста предложения аренды (особенно инвестиционного жилья малой площади) и в небольшой коррекции цен в конце года. Изменения могут стать более очевидными, когда недоступность ипотек будет более продолжительной. @MarketOverview

ТОП девелоперов по объему контрактации в Москве и Области Самое любимое занятие девелоперов — это мериться письками. Самая главная и важная писька — это сколько денег смогли заработать за год. Этому уделяется максимальное количество внимания, потому что бабки зарабатывать на таком рынке — это надо уметь. Обычно «суммарное количество бабок» за год называют «выручкой». Проблема только в том, что сейчас «суммарное количество бабок» из-за рассрочек превратилось в суммарную контрактацию — это сколько денег получилось при суммировании всех заключенных ДДУ и всех ДКП. И учитывая, что доля рассрочек на рынке ползет активно вверх, цифра «выручка» и цифра «контрактация» начинают все сильнее и сильнее отдаляться друг от друга. На рынке любят муссировать сейчас две цифры по этой мнимой «выручке». Первая цифра — это из проектного финансирования, а точнее проектной декларации, где суммируется весь объем контрактов, заключенных в проектах. Вторая цифра — это оценка кого-то из товарищей, которые покупают данные по регистрациям ДДУ в Росреестре, а дальше прикручивают парсинг цен с сайтов застроев. Если первая цифра еще показывает фактическую контрактацию, то вот вторая — это вообще вилами на воде писано, потому что цены на сайтах девелоперов сейчас из-за скидок, наценок и прочей лабуды не значат ровным счетом ничего. Поэтому, если вы видите очередную «аналитику» на тему выручки, учтите, что это оценочное суждение, которое может быть очень далеко от правды. Поделюсь оценкой по данным из проектных деклараций, сколько девелоперы Москвы и Подмосквы заработали на реализации квартир. Пара соображений на данный счет: 1. В целом рынок поднял суммарно 1,8 трлн рублей. Это на 16% больше, чем в прошлом году. Объемы реализации падают, но из-за роста цен и смещения спроса в более дорогую Москву денег становится больше. 2. ТОП-10 девелоперов города зарабатывают 71% рынка. Это рекорд за последние 4 года. В 2021 году ТОП-10 поднимало только 66% всех денег рынка. Поэтому вопросы монополизации или демополизации идут пока в разные стороны. По земельному банку игроков становится больше, а вот по реальным продажам в кэше крупняк давит сильнее. 3. ПИК по бабкам сдал назад — минус 19%. Вот что значит девелоперский цикл. ПИК словил невывод объемов в 2022-2023 гг. и теперь расплачивается за то, что не смог выводить новые метры. Новые метры не выводились в первую очередь потому, что все концепции в городе начал смотреть лично мэр и каждый квартал теперь у нас архитектурное событие с архитектурными излишествами. 4. В ТОП-10 ворвалась Форма, которая увеличила объем реализации относительно 2023 года в 5 раз. Значительный рост показали ЛСР, ФСК, А101 и МР. Ответ на вопрос «почему?» у всех одинаковый: нарастили земельный банк. Зачем наблюдать за объемом контрактации — это вопрос философский. Но все же мы тут любим рейтинги?

Почему?

📉 Объем выдач ипотеки с господдержкой в 2024 году снизился на 28% по сравнению с 2023 годом – до 3,5 трлн рублей, следует из материалов ОКБ. По оценкам ОКБ: 🟠за январь-декабрь 2024 года оформлено 647,23 тыс. льготных жилищных кредитов на 3,47 трлн рублей. На их долю пришлось 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд. По сравнению с 2023 годом количество выдач сократилось на 32%, объем – на 28%; 🟠за декабрь банки выдали 37,96 тыс. кредитов с господдержкой на 202,4 млрд рублей. На долю льготной ипотеки пришлось 62% от общего количества и 78% от общего объема выдач кредитов на покупку жилья. В годовом отношении количество и объем выдач сократились на 68%. Средний размер льготного кредита в декабре составил 5,33 млн рублей, это на 1% меньше, чем в декабре 2023 года (5,37 млн). ⌛️Средний срок кредитования составил 25 лет и 5 месяцев. В декабре 2023 года средний срок по таким кредитам был на 3 месяца короче. #ВыдачаИпотеки #госпрограммы 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

⚡️ Как рассказали несколько источников, в правительстве рассматривают возможные изменения в программу семейной ипотеки. Обсуждается: 🔘увеличение максимальной суммы кредита для регионов с 6 до 8–9 млн рублей, но лишь на 2–3-х комнатные квартиры с увеличением ставки, которая будет рассчитываться по формуле (предположительно – «ключевая ставка, умноженная на 0,5»); 🔘расширение аудитории семейной ипотеки с возможностью взять ее семьям с одним ребенком до 18 лет. Но это под большим вопросом. По словам источников, размер ставки по программе, лимит и параметры квартиры сейчас главные предметы обсуждения. Опасения вызывает возможная инфляция в случае слишком сильного всплеска продаж у застройщиков. Именно по этой причине из программы могут исключить квартиры малой площади, которые часто покупают с ивестиционными целями. #семейнаяипотека 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

🏠 Правительство РФ распространило действие механизма эксроу-счетов на возведение частных домов с привлечением маткапитала. Об этом рассказал премьер-министр Михаил Мишустин. #маткапитал #ижс 🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс. @rusipoteka

Картинка по городам для истории @iliilitop

⚡️Ещё активность Минстроя: на согласовании временные послабления для застроев и банкстеров ▪️Дать отсрочку / переходный период по только что стартовавшему Ипо Стандарту ЦБ. В т.ч. в части запрета субсидирования ипо ставок с завышением прайса квартиры ▪️Отложить до 2026 введение макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотеке для физлиц ▪️Отсрочить ограничения по кредитам застроям, входящих в группы компаний с высоким уровнем долговой нагрузки ▪️Увеличить надбавку (спред) по госипотекам, которую получают банки из бюджета, при компенсации между льготной и рыночной ставками. Без этого, банкам всякие семейки не оч интересны. Подробно расписывал тут. И ограничить срок компенсации банкам до 14 раб. дней, через создание ускоренного механизма выплат ▪️Расширить перечень участников в семейке. И сократить / отменить макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по госпрогам. Читай – больше раздавать страждущим?) ▪️Застроям отсрочить в 2025 уплату части налога на прибыль, если она пойдёт на завершение стройки. Ибо налог с этого года вырос с 20 до 25%, вот и предлагают уплату по повышенной части ставки перенести на будущие периоды ▪️Законодательно прописать залоговый механизм при рассрочке от застроя. Чтоб полноценно юзать строящиеся хаты в качестве залога для обеспечения обязательств Наверняка, что-то ещё обсуждается. Посмотрим, что примут @iliilitop

Льготная ипотека показала за четвертый квартал 2024 года худшие результаты 📌 Согласно данным бюро кредитных историй ОКБ, за три последних месяца 2024 года было выдано 109,5 тыс. льготных ипотечных кредитов на 610,9 млрд руб. Это является худшим показателем по обеим позициям со второго квартала 2022 года.  📌 Максимальным по объему выдачи льготной ипотеки в прошлом году оказался второй квартал, когда было выдано кредитов почти на 1,5 трлн руб. А рекордным месяцем, причем за всю историю наблюдений, стал июнь, когда банки выдали займов более чем на 690 млрд руб. Тогда же был установлен абсолютный рекорд и по количеству выданных льготных ипотечных кредитов (131 тыс.), и по доле льготной ипотеки в общем объеме выдач, которая впервые превысила порог в 80%. #хроники_пикирующего_рынка

❗Минстрой предлагает ввод рефинансирования кредитов на стройку #эксклюзив В Минстрое предложили ввод механизма рефинансирования при проектном финансировании для девелоперов с возможностью перевода эскроу-счета в другой банк. Об этом говорится в последней версии плана мероприятий, направленных на поддержку строительной отрасли, документ находится в процессе согласования, с ним ознакомилась «Движимая повестка». 🔺Мера повысит конкуренцию на рынке проектного финансирования и позволит сохранять выгодные условия для рефинансируемых кредитов с высоким уровнем покрытия задолженности средствами на эскроу. В закон о долевом строительстве 214-ФЗ потребуется внести изменения, касающиеся регулирования порядка перехода прав и обязанностей по счетам эскроу и перевода средств с них в рефинансирующий банк, говорится в документе. В качестве ответственных в плане указаны Минстрой, Минфин, Минэкономразвития, Дом РФ. Начало реализации – май-июль 2025 года.

«Весь снег в Питер увезли». Собянин и глава «Газпрома» Миллер стали догадываться, куда пропадает московский снег. @bankrollo

Культурное пространство, которое мы заслужили

Слушайте, а ведь они реально обсуждают введение в России «ипотечного зачатия». Думаю, все это действительно когда-то войдет в лучшие мировые учебники по клинической психиатрии.