КОТЛОВАНЪ

💬 Банки начали забирать у застройщиков готовые непроданные квартиры с 50% скидкой — Стасишин Такое происходит, когда проектное финансирование не погасили после ввода дома.

Если у застройщика не будет хватать денег на покрытие ПФ на эскроу, банк возьмет квартиры, которые не проданы, с дисконтом 50%, закроет часть кредита и будет спокойно продавать их по рынку

заявил замминистра строительства на Финконгрессе. В итоге у застройщика после раскрытия эскроу не остается ни свободных квартир, ни денег, говорит Стасишин. Он отметил, что есть совершенно конкретные подобные случаи. Представитель Сбера Светлана Назарова ответила замминистра, что не знает о подобных кейсах. Она рассказала, как банк действует в подобных случаях:

Если мы говорим уже про введенные в эксплуатацию объекты, то продажа идет следующим образом: часть средств идет в погашение кредита, когда квартира уже готова; часть направляется на рассрочку.

👉 При этом, Светлана Назарова признала, что есть дисконтирование при оценке готовых квартир. Если схемы, о которых сказал Никита Стасишин, станут массовыми, это может превратиться в проблему для рынка, подытожил модератор сессии, директор департамента банковского регулирования ЦБ Александр Данилов. Надеемся, до такого не дойдет 🙏

Прошел год, как отменили льготную ипотеку «для всех». Продажи в некоторых регионах снизились на 50%, а вот цены практически не изменились. Давайте разберемся, почему. Застройщики стали реже запускать новые проекты Причина не только в отмене льготной ипотеки из-за чего упал спрос, но и в высоких ставках по проектному финансированию (это кредиты, которые берут сами застройщики на строительство). Многие сейчас живут за счет накопленного в предыдущие годы запаса. Но чем меньше новых проектов – тем быстрее сформируется дефицит предложения. Поэтому цены на жилье практически не снижаются. Дорогие материалы и рост зарплат Цемент, кирпичи, пластиковые окна, двери, лифты, материалы для отделки – все это дорожает. То есть себестоимость одной квартиры становится больше и поводов снижать цены нет. А еще, когда мы радуемся росту зарплат, не учитываем, что это и зарплаты рабочих на стройке – еще одна статья расходов для застройщиков. Хотя некоторые эксперты убеждены, что эти аргументы слишком преувеличены и новостройки должны скинуть лишние 30-40%. Есть альтернативы ипотеке Рассрочки и субсидирование ставки от застройщиков неплохо работают для привлечения покупателей. Рассрочка предполагает оплату в несколько этапов: первоначальный взнос (процент у каждого застройщика индивидуальный и прописан в договоре), часть суммы оплачивается регулярно, пока сроится дом, и «на ключах» нужно выплатить остаток долга или взять на эту сумму кредит. В основном так покупают те, у кого на руках уже есть больше половины стоимости квартиры. Другой вариант – субсидирование от застройщика. Он сам компенсирует недополученные доходы банку, и это позволяет снизить ставку по ипотеке. Но бизнес есть бизнес и чаще всего застройщики закладывают расходы на субсидии в стоимость квартиры, а это +20% к стоимости. Что происходит на рынке Как в эпоху льготной ипотеки цены на новостройки больше не растут, снижаются лишь темпы. Вот как они менялись за последние годы: • 2021 – на 20,4% • 2022 – на 17,6% • 2023 – на 12,6% • 2024 – на 9,1% (с 1 июля 2024-го льготная ипотека не действовала) • 2025– на 2,9% (за первые 5 месяцев) Но рынку новостроек в некоторых городах-миллионника отсутствие льготной ипотеки не мешает поднимать цены. Например, с июля 2024 года в Казани стоимость жилья выросла на 20,3%, в Омске на 19,9%, в Челябинске на 19,5%. Практически все эксперты убеждены, что в ближайшие годы ждать массовой адекватной ипотеки не стоит. А покупателей, готовых брать кредит под сумасшедший процент или за наличные становится все меньше. Поэтому цены должны снижаться. И в одном миллионнике это уже произошло – в Уфе. Едем покупать квартиры?

Минфин: Ужесточать требования к Семейке - не планируется... "Твёрдо и чётко" (с) 😉 Утомляют эти качели. Аки постоянные попытки стимулирования масс. Хз, есть ли варик оставить рынок в покое, просто зафиксировав правила игры. Мож хватит уже "помогать", не? 🤔 @iliilitop

🤓В Москве все и всегда будет хорошо со стройкой и продажами недвижимости, чего нельзя сказать о других регионах, которые, кажется, переоценили себя. Уже 4 года, с дня основания нашего канала, мы называем Краснодарский край не иначе, как «Великой Краснодарской аномалией». А как по-другому? Объяснить нездоровые объемы строящегося там жилья — невозможно. Посмотрите на свежие данные bnmap.pro. На сегодня на Кубани не продано почти 80% из построенного (строящегося), и если вообще остановить ввод новых проектов — все равно торговать им около 5,6 лет (это если темпы не еще упадут). Именно поэтому краснодарские застройщики (которые поняли девелоперскую схему работы с банками и подрядом) так ломятся в Москву. Родной рынок стал для них разминочно-тренировочным, а вот настоящие деньги они планируют заработать в столице. 🔺Треугольный метр

Стоимость квадратного метра новостройки с учетом всех выплат по ипотеке выходит за пределы 1 млн руб. в 10 из 16 мегаполисов России. @banksta

📑 Совет Федерации одобрил закон о внесении изменений в маткапитал, согласно которому: 🔜станет проще получать информацию об использовании средств маткапитала и их остатке. СФР в течение месяца будет направлять родителям уведомления о перечислении этих средств по выбранному ими направлению, а в случае ежемесячных выплат – после перечисления последней выплаты; 🔜гражданин сможет оформить жилье, купленное на маткапитал, в совместную собственность с супругом и детьми без получения согласия банка, даже если квартира находится в залоге до момента полного погашения ипотеки. 📅 Упрощенный порядок оформления жилья в собственность вступит в силу со дня опубликования закона, а информировать родителей о перечислениях и остатках маткапитала начнут с 1 января 2026 года. #законодательство #маткапитал @rusipoteka

📈 Как менялись цены на квартиры и ставки по рыночной ипотеке. Инфографика от «КП». #цены #ставки @rusipoteka

💬 В Москве переименуют 44% строящихся ЖК из-за запрета названий на латинице Всего в столице строят 268 жилых и апарт-комплексов, из которых 118 — с названиями не на кириллице, подсчитали эксперты KEY CAPITAL. По закону, их нужно переименовать к 1 марта 2026 года. Под закон попадают: 🛑 иностранные слова, пример — Dream Riva; 🛑 русские слова на латинице, пример — Chkalov; 🛑 комбинации из кириллицы и латиницы, пример — «VERY на Ботанической». Ранее мы писали, что на переименование ЖК девелоперам придется потратить 1,5–10 млн ₽. ✈️ Движение.ру

Да, среднебольничное (мною нелюбимое)... но любопытно-наглядное: ▪️Как из ипотеки год от года вываливались "молодые семьи" (до 35 лет) ▪️Как растущие объёмы выдач питались ростом доходов. Хотя, здесь есть тонкости: от того, что у растущей доли более взрослых (проф. состояшихся, устойчивых) заёмщиков лучше с баблом... до того, что с меньшими доходами в ипотеке / недвижке стало нечего ловить (и статистически ср. заёмщик "богатеет") ▪️Как ипо-рынок стабильно держится комфортных коридоров по платежу (в доле от дохода, и сумме). Ровно, как я писал много лет назад... ...но глас мой тогда, был слаб и одинок. Зато теперь - с любого дивана стало "а мы знали, это же очевидно" 🙂 @iliilitop ПыСы: Ценовая феерия в недвиге, свидетелями коей мы стали в недавние годы, НЕ есть заслуга только (лишь) госипотек. Да, это была охапка дров, разгоняющая жар... Но, так-то сработала совокупность многих факторов. И инфляшка, и рост доходов у ЦА, и гайки / недоступность иных инструментов сохранения капитала (и других дорогих товаров). Короче, понимаю, что проще валить в одну точку. Но предлагаю мыслить всё же чуть ширшэ 🔥

пришло понимание. почти внезапно на первичном рынке однокомнатная квартира стоит в среднем 15,80 млн руб., двухкомнатная — 24,09 млн руб., трехкомнатная — 34,96 млн руб. на вторичном рынке: однушка — 9,47 млн руб., двушка — 13,75 млн руб., трешка — 19,58 млн руб. доброе утро 🫶

Выдача ипотеки откатилась на 6 лет назад — к показателям 2019 года Сейчас в России выдают примерно 220 млрд ₽ на ипотеку в месяц. В июне 2019 выдавали примерно столько же — 210 млрд ₽. Только тогда массовая льготная ипотека еще не действовала, а сейчас прошел уже год, как ее нет. При этом ярко выражены два пика выдач ипотеки: ✅В сентябре 2023, когда начали расти рыночные ставки. Тогда за один месяц выдали кредитов на 1 трлн ₽ — максимум за всю историю наблюдений ✅В июне 2024, тот самый ажиотаж перед завершением массовой льготки. Но тогда рекорд не побили — выдали только 0,8 трлн ₽ А вот в количестве выданных кредитов есть большая разница — снижение в 1,8 раза. Если в 2019 году выдавали 95,3 тыс. ипотечных кредитов, то в мае 2025 года — только 52,5 тыс. штук. Все потому, что сильно вырос средний размер кредита — в два раза, с 2,2 млн ₽ до 4,4 млн ₽. Как думаете, какая динамика будет дальше? do A.S.A.P. следит за ситуацией

План Б

Доля льготной ипотеки в малых городах за год выросла до 71,6% Показатель прибавил 23% по сравнению с 2024-м годом, указано в исследовании «Домклик» (на скрине). Доля первичной недвижимости в сделках выросла с 18,1% до 44,1%, тогда как другие категории снизились: ИЖС с 42,2% до 20,7%, вторичка — с 39,7% до 35,3%. Интересные цифры, если вспомнить, что год назад семейку расширили на вторичное жилье в малых городах. 👉 И ждем дальнейшей динамики — Минстрой хочет субсидировать процентную ставку в малых городах. Под программу попадут 39 регионов, стандартное жилье и даже таунхаусы. ✈️ Движение.ру

15% ипотечников продолжили снижать ставку, с чем уже столько времени борется ЦБ.

Валентине Матвиенко оперативно ответили из Дом․рф: • За весь прошлый год 91% всех ипотечных кредитов оформлено на покупку жилья в регионе проживания — показатель устойчив последние 5 лет. • В другом регионе купили жилье только 9% всех заемщиков и всего 7% собираются переехать туда для постоянного проживания. Получается, предложение Валентины Ивановны бессмысленно. ™️ Домострой

«Рассматриваем на сегодняшний день города-миллионники, Центральный федеральный округ, Сибирский округ. Мы вернулись к рассмотрению проектов на Юге России»,— гендиректор ФСК Регион Алексей Алмазов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко Он рассказал, что компания давно смотрит сибирские города и видит там большую перспективу. По мнению Алмазова, с точки зрения мобилизации сил и открытия офисов они похожи на Дальний Восток. При этом ФСК Регион смотрит все регионы, в том числе вернулась к рассмотрению проектов на Юге России.

«Мы довольно давно смотрели на развитие Амурской области и на развитие Башкортостана. На протяжении последних 10-12 месяцев активно работали с администрацией и с местными землевладельцами, смотрели, как развиваются регионы. На сегодняшний день в Благовещенске подписали проект на 180 тысяч метров на берегу реки Зея».

При выходе в новый регион ФСК Регион, как сообщил Алексей, смотрит на то, как региональные власти относятся к выходу нового федерального застройщика либо вообще к развитию девелопмента и развитию городов. Также важен инвестиционный климат.

«Сейчас у нас есть новый инструмент — мастер-планы, который на Дальнем Востоке активно развивается. Очень надеемся, что он будет развиваться и дальше на все остальные города. Работа с мастер-планом, работа с администрацией, набор команды, возможность поиска ресурсов – строительных материалов, инженерного оборудования, команд подрядчиков, которых приходится долго учить именно с точки зрения сроков реализации проекта».

По словам Алексея, внутри компании есть нормативы: в среднем от 9 до 15 месяцев смотрят и изучают возможность выхода в новый регион. Справочно: ФСК Регион входит в ГК ФСК, которая, по данным портала Всеостройке.pф, занимает 5-е место по объему строительства РФ. Надежность девелопера — 4,01.

Новость можно озаглавить в стиле Звездных войн: «Совет Федерации: новая угроза». В Совете Федерации предлагают серьёзно ограничить выдачу семейной ипотеки. Председатель СФ Валентина Матвиенко предложила выдавать семейную ипотеку только на территории региона, в котором зарегистрирован заёмщик. Шутки шутками, но логика в предложении есть. А вот в плане поддержки спроса на новостройки - идея не очень.

По словам гендиректора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, статистика отлично иллюстрирует, что далеко не всегда заёмщики приобретают квартиры с использованием семейной ипотеки, чтобы улучшить жилищные условия. «Достаточно часто люди приобретают недвижимость в инвестиционных целях, чтобы в дальнейшем сдавать её. Причём делается это так, чтобы доход от сдачи в наём совпадал с ипотечным платежом или даже превышал его. Такие покупки особенно актуальны в городах с высоким устойчивым спросом на арендное жильё, популярных среди туристов», — пояснил специалист в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.

Также он добавил, что практически идеально под этот портрет подходят Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, и именно поэтому сюда устремляются покупатели из других регионов, имеющие возможность инвестировать деньги с помощью семейной ипотеки. «С точки зрения логики использования семейной ипотеки, её предназначения и избыточных трат для бюджета, ограничения логичные. А вот с точки зрения влияния на отрасль — продажи по этой программе, на которую у застройщиков приходится до 50% общего объёма сделок, сильно сократятся. Можно сказать, что это дополнительный вызов в и так непростых условиях для отрасли», — заключил Максим Ельцов.

@yeltsovm

Мэр Москвы Сергей Собянин вручил Архитектурную премию Москвы за лучшие проекты 2024 года. Оцениваем победителей: среди них – бюро APEX за БЦ «Шелепиха» и жилые комплексы, «Метрогипротранс» за новую станцию «Авиамоторная», бюро VELTBAU и АБ «Клен» за школу на Дмитровском шоссе и другие. Такой город ближайшего будущего нам нравится: с необычными формами и функциональным содержанием. Возглавил экспертный совет, который определял финалистов, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Всего в этом году в финал премии вышло 50 проектов из 130 заявок. Главный архитектор Москвы отметил: год от года интерес архитекторов к премии только растет и среди победителей сейчас можно видеть в том числе молодые авторские коллективы с новым взглядом на градостроительное развитие. Полный список победителей – в канале Мэра Москвы.

«Конечно, было комфортно, когда государство по триллиону рублей в год “заливало” на рынок. Но эти времена закончились»,— Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко Как Пахомов оценивает ситуацию в строительной отрасли:

«Во-первых, унывать не надо. Это первое. Второе — тяжело сейчас в другом месте. В стране есть территории, где ребятам действительно тяжело. Мы сегодня вернулись в доковидную ситуацию, когда не было у нас такого, и, в общем-то, жили спокойно. Отрасль надо поддерживать — это наша позиция».

«Надо искать новые механизмы. Есть механизмы. У нас 50% в цене квадратного метра только стройка. Все остальное — это сопутствующие. Сейчас поработаем с нормативами на социальные объекты. Уже станет легче, потому что они станут в полтора раза дешевле — я не анонсирую, я надеюсь. Где-то с энергетиками давление попробуем снять на нашу отрасль, поработаем с землей. Мы регионам передаем и передали огромное количество полномочий по градостроительной деятельности, но застройщик бесплатный земельный участок получить все равно не может».

Как будет регулироваться сегмент недостроев:

«Несколько сотен домов, которые остались от застройщиков, где мы получили обманутых дольщиков. Мы получили эти дома в фонд, выплатили под 100 млрд. Все-таки 260 тысяч квартир предоставили. У нас несколько сотен таких домов, которые сегодня стоят, особой ликвидности продавать в рынок их нет. Возможно, мы будем включать механизмы совместные достройки, приглашать инвесторов там, где есть хоть малейшая ликвидность. Остальные будем сносить».

О возможном упрощении процедуры банкротства застройщиков:

«Если у коллег из банков есть аргументы, зачем это надо и что это упростит для всех в линейке участников, я уверен, что мы можем это обсуждать. Мы сталкивались с проблемой обманутых дольщиков, когда получали дома в результате банкротства застройщиков. Эта процедура очень медленная. Все остальное, о чем говорит ДOМ.PФ и банки, имеет место жить. Но по всем направлениям должно стать лучше».

Над чем планирует работу профильный Комитет Госдумы в будущем:

«Например, нас очень беспокоит проектирование, которое мы сегодня получаем. Также беспокоит количество и объемы корректировок проектов, которые сегодня идут, что говорит об их не самом высоком качестве. Но эта подотрасль требует более радикальных перемен, возможно, смены общего вектора, то есть самого подхода к оплате. Мы над этим очень думаем».

А для тех, кому удобнее смотреть на видеохостингах — интервью по ссылкам👇🏻 ✔️ Дзен ✔️ ВК видео ✔️ YouTube ✔️ RUTUBE