КОТЛОВАНЪ

❗️ Ирек Файзуллин: со счетами эскроу в ИЖС были сложности

Закон оказался несколько сложнее, чем мы предполагали. Одновременно с его разработкой были внесены изменения в пять законов — налоговый и градостроительный кодексы, законы о материнском капитале, страховании вкладов и о регистрации недвижимости. Он затрагивает различные сферы экономики и хозяйствующие субъекты. <...> Необходимо было найти баланс между всеми участниками и обеспечить соблюдение прав граждан

сказал министр на совещании Президента с правительством. 👉 Эльвира Набиуллина добавила, что теперь, когда все готово, могут быть трудности с получением льготных кредитов уже у мелких подрядчиков, которые работали в серую. Банки будут их проверять.

Что готовит нам Цетробанк на заседании по ключевой ставке 13 сентября 🙈 ✔️ Ипотечные программы рушатся на глазах ✔️ Условия по семейной ипотеке опять будут пересматривать осенью ✔️ IT-ипотека практически исчезла после ее трансформации Я, Ксения Ткаченко, 20 лет проработала в банке, участвовала в появлении первых ипотечных программ на российском рынке. Сейчас вижу своей задачей успокоить и облагоразумить людей при панике и надвигающемся шторме на рынке недвижимости. Подписывайся на канал ТУТ и приходи на эфиры чтоб не сделать фатальных ошибок при покупке недвижимости. Ксения Ткаченко о недвижимости

💬Елизавета Данилова, директор Департамента финансовой стабильности, про первоначальный взнос по ипотеке: «Как регулятор мы не устанавливаем размер первоначального взноса по ипотеке, это делают сами банки. Мы можем использовать для ограничения рисков в ипотеке только макропруденциальные надбавки. Сейчас они более жёсткие для кредитов с низким первоначальным взносом, и чем меньше взнос, тем больше надбавка. Это связано с тем, что такие кредиты более рискованные как для заёмщиков, так и для банков. Пока мы не приняли меры, во многом именно за счёт таких кредитов в прошлом году так быстро росла ипотека — их доля в выдачах превышала 50 %. Конечно, это вызвало наше беспокойство. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше кредит, и риски его невыплаты возрастают. Кроме того, первоначальный взнос — это важный показатель способности заёмщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Поэтому с 1 октября 2023 года мы установили повышенные надбавки по кредитам с низким взносом. При этом максимальные надбавки установлены по кредитам на новостройки. Это связано с особыми рисками для банков и заёмщиков. Цена на новостройки в среднем по РФ в I квартале 2024 года была на 55% выше, чем на вторичном рынке, по данным Росстата, и на 45 % — по данным "Домклик". Разрыв возник в условиях распространения массовой льготной ипотеки. До 2020 года разница в ценах составляла всего 10%. Сейчас, если заёмщику или банку понадобится продать ипотечное жильё в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах. То есть можно говорить о завышении цен на первичном рынке и о том, что обеспеченность кредита залогом в реальности ниже». #ипотека #мнение #цбрф

Девелоперы победили. Как-то упустили, а тем временем президентом был подписан 266-ФЗ (вступит в силу 1 сентября), который вносит правки в 214-ФЗ якобы против "потребительского терроризма". Инициаторам законопроекта выступил комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. Принятые правки в сторону застройщиков: • Уменьшение гарантийного срока на новые МКД с нынешних пяти лет до трех. • Сокращение неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов. • Размер неустойки не может быть больше стоимости устранения самих недочетов. • Вычеркнуто упоминание закона "О защите прав потребителей". Запомните фамилии депутатов Госдумы и сенаторов (Пахомов, Качкаев, Кошелев, Лябихов, Аксененко, Колунов, Вольфсон, Якубовский; сенаторы Журавлев, Шевченко), которые разрабатывали этот закон, и никогда за них не голосуйте. Как тут не вспомнить слова замглавы Минстроя Никиты Стасишина: Если ранее девелоперы конкурировали между собой прежде всего качеством проектов, то теперь в приоритете будет своевременная сдача. Качество стройки не было сильной стороной российских девелоперов (тут, тут, тут, тут), а теперь оно будет еще хуже, т.к. ответственность стала ниже. Строительный рынок ждет непростые времена, поэтому власть делает упор на своевременную сдачу проектов. Того же хотят и банки, которые выделяют проектное финансирование. Покупатель в этой схеме оказался самым слабым звеном.

🤔Смотрите какая масса паразитирующих сервисов-присосок наросла на рынке недвижимости за последние 5-8 лет. Все это — под эгидой цифровизации/автоматизации и от избытка жира в карманах застройщиков. Посмотрим, сколько из них доживут до 2026 года, если все пойдет так, как идет сейчас… Карта в укрупнении. 🧟‍♂️ Постмаркетинг. Подпишись — ибо грядет!

Куда инвестировать, чтобы гарантировано получить результат? Проведен анализ нескольких районов Москвы с учетом локации, близости к природе и наличия комплексной застройки. Лидером оказался район Покровское-Стрешнево. За последние 5 лет цены на вторичное жилье здесь выросли на 227%, а в новостройках — в 1,5-2 раза. Одним из самых интересных проектов является клубный город на реке Primavera. За два года цена за квадратный метр здесь поднялась с 320 до 600 тыс. рублей. К моменту сдачи домов ожидается рост на 67.7%. Начата 3-я очередь строительства — квартал Bellini. Ключи планируется передать в начале 2027 года. Учитывая среднемесячный рост цен на 1.7%, вложения обещают быть выгодными. Самое время присоединиться к проекту и выбрать квартиру по своему вкусу. Подробнее по ссылке.

На самом деле есть еще несколько драйверов по усилению рынка, хотел бы их перечислить. Просто многие руководители агентств недвижимости в России впали в легкое отчаяние. Результаты июля и августа, конечно, малоприятны! Но давайте объективно взглянем на некоторые вопросы. 🌱Застройщики крупноформатного жилья абсолютно точно так или иначе будут либо снижать цены, либо делать мощные программы субсидирования. Дело в том, что текущих объемов продаж им явно не хватает, очень уж дорого при нынешних ставках продавать мало. Поэтому ждать смогут не более пары месяцев, и надо будет большинству что-то думать. Минус 10–15% от общего объема потенциального рынка, в тех городах, где застройщики быстро сориентировались, примерно все более-менее. 🌱Самый большой потенциал — это по загородке, дело в том, что сейчас, чтобы получить ипотеку на загородную недвижимость по семейной ипотеке, надо, чтобы почти все компании, которые строят, прошли все аккредитации в банках и были готовы к механизму эскроу, на сегодня эта цифра не более 15%, и по факту это обвалило рынок продажи загородного жилья, тут надо бить тревогу. Рынок оказался просто не готов. Позже напишу отдельный пост на эту тему, не хотелось бы нагнетать обстановку, но факт, что многие из них уже устраивают распродажу своих земель и того, что можно продать за нал, говорит о многом, вся их бизнес-модель рушится. Остается только надеяться, что к 4-му кварталу все перестроятся. Ушло из оборота примерно 5–7% от всего рынка. Для понимания: выдачи ипотеки на загородные дома в июле к июню упали в 6 раз (!!!) 🌱ИТ-ипотека и сельская ипотека — там глобальные проблемы, формально программы есть, реально только-только все начало работать, объемы очень сильно падали после 1 июля. Тут, думаю, все быстро восстановится, а это еще + 4% от общего рынка. 🌱Снижение цен на вторичном жилье — не уверен, но вполне логично, что цены должны снижаться, срок экспозиции сильно растет, спрос оживающий, но все равно слабый. Если цены пойдут вниз, то тут еще до 10%. Многие приводят в пример США, где спрос падает, а цены растут. Это правда. https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-slipped-5-4-in-june-median-sales-price-jumps-to-record-high-of-426900 Но в США не было господдержки ни в каком виде, там давно ушли от социализма, поэтому у нас искусственный пузырек явно был. 🌱Раскрытие депозитов — как только ставки в банках начнут хоть немного падать, думаю, процесс быстро начнет разворачиваться в сторону покупок жилья, но когда это будет, черт его знает!) И еще важный момент: все это сработало одновременно, и возник обратный эффект синергии, поэтому, думаю, потихоньку сейчас клубок распутается, и рынок не будет таким откровенно плохим, как сейчас, даже при высокой учетной ставке. Поэтому надо просто немного потерпеть! Посещаемость сайта тоже в норме, более того, в сравнении с июлем растет на 12%. И находится примерно на уровне прошлого года. Поэтому осознаем всю сложность ситуации, но не унываем! Мы же риэлторы всегда готовы ко всему!!!

🏠 Владимир Путин в четверг, 22 августа, проведет совещание с членами правительства РФ, основной темой станет реализация мер поддержки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). С докладами выступят: 🛑Ирек Файзуллин, министр строительства и ЖКХ 🛑Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ #ижс @rusipoteka

Стали известны подробности иска Генпрокуратуры к Raven Russia. Как пишет Ъ, прокуроры решили обратить в доход государства акции предприятий, входящих в группу компаний Raven Russia — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. По версии надзора, активы из почти 2 млн кв. м логопарков скупались иностранцами в обход наложенных на это ограничений, а затем были легализованы благодаря ряду притворных сделок. При этом, считает надзор, офшоры играли роль подставных организаций, поскольку хозяйственную деятельность они не вели и выступали в роли номинальных держателей акций и долей российских акционерных обществ, «обеспечивая скрытое владение и извлечение прибыли для последующего ее перевода за границу». В 2022–2023 годах, указывают прокуроры, Raven Property Group Limited «отказалась от законопослушной экономической деятельности», присоединившись к исполнению санкционных решений США, Великобритании и стран Европейского союза. Несмотря на установленные властями РФ запреты, компания продолжила выводить доходы от стратегических предприятий за границу, полагает надзор, отмечая, что Росфинмониторинг и ФНС России «задокументировали перевод за рубеж финансовых активов на сумму более 3 млрд рублей».

😂Великолепный факт из инструкции Этажей для агентусов алчущих денег. «86% риэлторов не могут объяснить клиенту почему нужно покупать жилье именно сейчас». Логично! Попробуй на сегодняшнем рынке высоси резон из пальца! Нету его и долго еще не будет;) 🔺Треугольный метр

erid: LjN8KNsrs Готовый дом на берегу Истринского водохранилища в КП Аква Вилладж. Осталось 4 участка!

🚀А 22.08 в 11:00-12:30 мск (онлайн) мы, по просьбе подписчиков, проведём «Битву инновационных технологий в строительстве» Совместный проект портала Всеостройке.рф и Акселератора Build Up Фонда «Сколково» Компании покажут свои передовые технологии в формате 5-минутных презентаций, чтобы ТОПы девелоперов выбрали лучшие прямо в эфире. Также каждая компания отдельно сакцентирует: ✔️Себестоимость внедрения технологии ✔️Сроки реализации ✔️Выгоду от внедрения ✔️Успешные кейсы Технологии презентуют: 1. Андрей Васильев — Руководитель проекта ООО «ЛАСТЕР РИКС» (технология — Radiactor X) 2. Леонид Пшеничко — Основатель компании ООО «ТЕРМОДРЕВ» (технология — Thermodecking) 3. Ренат Серазетдинов — Генеральный директор ООО «ССР» (технология — Вакуумные захваты SBS) 4. Кирилл Мальков — Генеральный директор ООО «5К ТЕХ» (технология — Производство добавок в бетон с использованием мобильного автоматизированного цифрового модуля) 5. Алексей Розов — Основатель ООО «ЛЕРТО» (технология — Строительный 3D-принтер) 6. Михаил Самохвалов — к.т.н., доцент, директор ООО «НПК «Геотехника72» (технология — Геокупол для испытания грунтов) 7. Андрей Овчинников — Директор ООО «НПК «СТЕНА» (технология — Новый подход к отделке МОП и квартир) 8. Иван Бураков — Директор по маркетингу ГК «Современные решения» (технология — Инновационные системы управления светопропусканием на базе смарт-стекла) Технологии оценит, как и всегда, жюри из девелоперов. И зрители на приз зрительских симпатий. Модераторы: 🚀Светлана Опрышко — Директор портала Всеостройке.рф и Президент Ассоциации «Альянс девелоперов по разработке и внедрению технологий ИИ» 🚀Юрий Хаханов — Директор по акселерации по направлению «Городские технологии» кластера энергоэффективных технологий, Фонд «Сколково» Зарегистрироваться на просмотр👇🏻 Всеостройке.рф/meropriyatiya/bitva-innovacionnyh-tehnologij-v-stroitelstve/

Ипотека от застройщика становится недоступной для россиян Рыночная ипотека с субсидированием от девелоперов теряет доступность из-за высокой ключевой ставки и ограничительных мер Центробанка, сообщает РИА Новости со ссылкой на опрошенных экспертов. Так, вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин пояснил, что при действующих сегодня ключевой ставке в 18% и ставках стандартной ипотеки субсидировать до 12,9% для застройщика слишком дорого. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов «А101» Рустам Азизов прогнозирует, что ставку ипотеки от девелопера в ближайшее время поднимут до 15%. При этом он отмечает, что большинство покупателей квартир ни финансово, ни психологически к таким ставкам не готовы. Причиной ограничений эксперт назвал требование ЦБ увеличения резервов от банков, предлагающих ипотечные ставки ниже среднерыночных показателей.

«Вместо этого банкам проще ограничить размеры субсидирования от девелоперов», — сказал Азизов.

Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко пояснил, что ЦБ стремится к тому, чтобы не было никаких продуктов, отличных от стандартного кредитования, а сейчас это 21-22% годовых. @erzrf #ерзновости

🔥Как Profitbase помог Донстрою увеличить выручку? Один из крупнейших девелоперов России обратился в Profitbase с задачей — автоматизировать работу с ценами, чтобы оперативно реагировать на изменение спроса, брони и «вымываемости» лотов. Решение было найдено — Динамическое ценообразование Profitbase. Результат Донстроя после внедрения сервиса: ➡️ на 3-5% рост доходности, ➡️ до 10-15 минут сократилось время работы аналитика с каждым проектом, ➡️ в течение одного-двух дней обновляется прайсинг по всему объёму продаж, ➡️ уже на второй месяц использования — окупаемость сервиса. Как Донстрой автоматизировал ценообразование → читайте в кейсе 

Итоги недели На вторичном рынке Петербурга предложение снова снижается. В спальных районах СПб и Мурино/Кудрово предлагается на 0,7% меньше объектов, чем в начале месяца. Результаты работы нашего агентства косвенно подтверждают эту тенденцию. С одной стороны - принято приличное количество авансов по квартирам, даже по тем, в быстрой продаже которых были сомнения. И это в августе, в период низкой деловой активности. С другой стороны - хороших объектов по разумной цене в продаже все меньше. В ряде районов, где не было избытка предложения, фиксируем локальное повышение цен. Дешевые квартиры купили, новые выставляются дороже, с оглядкой на остальные, не проданные по соседству квартиры. Ограничение льготной ипотеки явно пошло вторичному рынку на пользу: внимание покупателей переключилось с новостроек на готовое жилье. Интересная ситуация: явных предпосылок для завершения периода снижения цен пока нет. Вместе с тем сокращение предложения, активность спроса (у нижней ценовой границы), дефицит качественных квартир по хорошим ценам показывают, что рынок готов к развороту. Продавцы не спешат и не стремятся снижать цены. А слабый, но устойчивый спрос, даже при ипотеке под 20% и выше, располагает к развороту цен. По крайней мере, они не снижаются. На рынке новостроек новых вводных нет. Семейная ипотека, в урезанном формате, да еще после июньского ажиотажа - и близко не обеспечивает прежнего спроса. По данным Дом РФ, по «семейке» на 15 августа выдано всего 69 млрд рублей. Напомню: за июнь было выдано 384 млрд рублей, за июль - всего 76,5 млрд рублей. Ранее семейная ипотека составляла едва ли не половину ипотечных сделок и обеспечивала 40% продаж в новостройках. Коллеги-застройщики не унывают и говорят, что результаты вполне ожидаемые, спад не стал сюрпризом. Мощный акцент делается на продажи в рассрочку и траншевую ипотеку. Резких движений (в плане ценообразования) никто себе не позволяет: участники первичного рынка старательно и аккуратно собирают тот спрос, который остался. Любопытно: поток обращений, который у нас есть по «трейд-ин» и по выкупу объектов, сохраняется на приличном уровне, при этом конверсия в сделки могла быть и лучше. Мало того, что покупателей у застройщиков стало меньше, так они еще и решения принимают куда дольше. Склонны выжидать. Ближайшие месяцы продажи будут стабильно невысоком. Участники процесса, по обе стороны от кассы, будут ждать встречных шагов друг от друга. На рынке долгосрочной аренды предложение стало ожидаемо расти - уже плюс 25% с начала месяца (на ЦИАН уже предлагается уже 4,9 тысяч вариантов). Это не говорит о том, что арендаторы массово покидают квартиры. Просто собственники стали переводить квартиры из посуточный сдачи в долгосрочную. Пик туристического сезона пройден. К «высокому» осеннему сезону рынок долгосрочной аренды придет в нормальном состоянии, арендаторам будет из чего выбирать. На рынке торговой и коммерческой недвижимости тоже любопытная ситуация. Сделки есть, есть спрос, со стороны (в основном) непрофессиональных инвесторов. Уходят объекты с окупаемостью около 150 месяцев (доходность 8% годовых). При этом найти качественные, интересные объекты, без «подводных камней», крайне непросто. Покупают на собственные средства. Те, кто по каким-то соображениям не доверяют депозитам и предпочитают приобретать твердые доходные активы. @yeltsovm

📉 В 10 регионах в 2024 году ввод жилья упал на треть В десятке регионов-лидеров по вводу МКД за 7 месяцев застройщики сдали 9,4 млн м² новостроек, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего: • -51% Московская область,1 млн м² • -40% Москва, 1,8 млн м² • -38% Татарстан, 707 тыс. м² • -32% Новосибирская область, 842 тыс. м² • -28% Санкт-Петербург, 1,5 млн м² • -28% Краснодарский край, 1,2 млн м² • -28% Ленинградская область, 577 тыс. м² • -8% Свердловская область, 667 тыс. м² В плюсе только Тюменская, без АО, и Нижегородская области: +21% или 713 тыс. м² и +2% или 418 тыс. м² соответственно. Во всех остальных регионах спад: за 7 месяцев введено 9,1 млн м² жилья — это на -18% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, подсчитал ДОМ.РФ. Росстат ранее сообщал, что ввод жилья в целом по стране прибавил +2,3% к уровню прошлого года. Но этот плюс дали 71% ИЖС в общем объеме стройки. Ирек Файзуллин прогнозировал дальнейший спад из-за отмены льготной ипотеки.

По отраслевым телеграм-каналам пошла информация, что Sminex таки купил "Инград", но официально об этом объявят только на следующей неделе. В июле инсайдили о 40 млрд руб. за сделку. Для Sminex мог быть интересен портфель премиальных проектов "Инград": Foriver Residence, застройка "Торпедо" и "Лужнецкая наб. 10А". В начале июля "Ведомости" сообщили о том, что в торгах участвовала и структура "Сбера" с неизвестным партнером, которые предложили рекордные 50 млрд руб. и перебили все предложения от других претендентов.

В июле 2024 года произошла развилка на рынке недвижимости. По данным Росреестра в Москве ДДУшек было зарегистрировано на 30% меньше, чем в июне 2024, а вот ДКПешек и договоров мены жилья на 16% больше, чем в июне 2024. Поэтому разошлись они как в море корабли. Хочется спросить, а что случилось, но, вроде, все и так в курсе. Бобик льготка сдохла. Какие драйвера есть вообще у рынка ДДУ против рынка вторички? 1. Ключевым драйвером остается набор выработанных девелоперами финансовых инструментов - это рассрочки, субсидирование ставки, ипотека траншами и тд. То есть воздух на рынок поступает от схематозных схем, с которым будет бороться ЦБ при формировании ипотечного стандарта. Поэтому большой вопрос, смогут ли большие ребята как-то собраться и все-таки отстоять свои инструменты продаж. Кстати, банки люябт субсидировать вторичку при сделке физиков. Можно без девелопера прийти, занести банку n-бабла и получить более приятную ставку на халупу с коврами и котами. Просто это втихаря делается. Регулятору почему-то пофиг, что банк может субсидировать физичку ставку и не взять никакой первоначальный взнос. Чисто символический - пару тыс. рублей. Это так за скобками обсуждения всегда стоит. 2. Машина маркетинга, которая будет клещами тащить клиента в офис продаж, где кофе нальют, по головке погладят, купить попросят. Конечно, время когда надо было только сделки оформлять, а не квартиры продавать - прошло. Но из-за отсутствия сделок теперь надо коллегам активно проинвестировать собственные усилия в продажи квартир. Вот они и будут вешать на каждом повороте свою рекламу, вваливать бабок в контекст, телеграм, повышать агентскую комиссию. Кто за это все заплатит? Правильно, вы уважаемый дольщик, девелоперу главное из % коммерческих расходов не вываливаться, а как мы знаем, - ходит миф, что у ПИКа коммерческие всего 1,2-1,5%, у скупердяев 2-3%, в среднем по рынку - 3-4%, у особо одарённые 5-6%, совсем на голову поехавшие более 7%. 3. Рекламно-маркетинговые материалы. Людям почему-то больше нравится смотреть на картинки, где много зелени, всегда по дорогам едут Порше, а счастливые дети катаются на карусели. В мозгу происходит удивительная реакция, под названием - фантазирование будущего. Лучшего будущего для себя и окружающих. А реальность - это выглядит как кривые фотки риелтора на айфон. Там почему-то все не улыбаются, Поршаки на каждом углу не стоят. Поэтому понаделав картинок девелоперы будут успешно продавать воздух. Продавать мечту о лучшем будущем, которое может настанет, а может ну пробьет пару кварталов, а потом уж обязательно настанет. Все на вторичку пересесть не смогут - её тупо в таком количестве и в таком качестве не существует. Сейчас девелоперам придется активнее работать локтями. Посмотрим, кто молодец, а кто прикидывался молодцом.

Иногда долги в бизнесе могут стать вашими личными долгами. Например, если вы или ваш супруг были когда-то учредителем компании, продавали или получали имущество не для себя. Канал Юристы по любви спасёт вас от многих ошибок. Внутри: • современные рекомендации по защите капитала и бизнеса • готовые инструменты и проверенные стратегии от экспертов по банкротству • реальные судебные истории и ключевые юридические новости Ведущие канала – арбитражные юристы. В их арсенале более 2000 судебных заседаний и выиграно более миллиарда руб. Точно стоит подписаться и сохранить контакты: https://t.me/+CadCc0383sQzNDE6