آزمون کارشناسی رسمی دادگستری (عمران،معماری)

توضیح تست فوق: این عبارت یکی از مفاهیم مهم در حقوق روابط موجر و مستأجر است و تفاوت اساسی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را بیان می‌کند. منظور از «سرقفلی قائم به محل است» یعنی ارزش سرقفلی عمدتاً به خودِ محل تجاری وابسته است، نه به شخص مستأجر. به عبارت دیگر، اگر یک مغازه در موقعیت بسیار مناسبی قرار داشته باشد (مثلاً در بازار اصلی، مرکز خرید یا خیابان پرتردد)، حتی اگر مستأجر فعلی هیچ فعالیت خاصی انجام نداده باشد، آن محل ذاتاً دارای ارزش سرقفلی است. عوامل مؤثر بر سرقفلی عبارت‌اند از: موقعیت جغرافیایی ملک میزان تردد مشتری عرض گذر و دسترسی تجاری بودن منطقه متراژ و کیفیت بنا امکانات ملک مثلاً دو مغازه کاملاً مشابه را در نظر بگیرید: یکی در بازار مرکزی شهر، دیگری در کوچه‌ای کم‌رفت‌وآمد. مغازه اول معمولاً سرقفلی بسیار بیشتری دارد، حتی اگر هنوز کسب‌وکاری در آن شکل نگرفته باشد. این نشان می‌دهد که سرقفلی از محل ناشی می‌شود. منظور از «حق کسب و پیشه قائم به شخص است» حق کسب و پیشه و تجارت بر اثر فعالیت، اعتبار و تلاش مستأجر ایجاد می‌شود. یعنی مستأجر طی سال‌ها با: جذب مشتری، خوش‌نامی، تبلیغات، کیفیت خدمات، و ایجاد اعتبار تجاری، برای آن محل ارزش اقتصادی ایجاد می‌کند. در اینجا ارزش اصلی متعلق به شخص مستأجر و فعالیت او است، نه صرفاً ساختمان. برای مثال: فرض کنید فردی ۳۰ سال در یک مغازه کفش‌فروشی فعالیت کرده و همه مردم او را می‌شناسند. اگر مالک بخواهد قرارداد را خاتمه دهد، قانون قدیم برای زحمات مستأجر ارزشی قائل می‌شود و مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به او تعلق می‌گیرد. اگر همین مغازه را فرد دیگری بدون آن سابقه اداره کند، ممکن است چنین حقی به آن میزان ایجاد نشود، زیرا این حق ناشی از شخصیت و عملکرد مستأجر است. تفاوت اصلی سرقفلی: ارزش اقتصادی ناشی از خودِ محل تجاری است؛ بنابراین می‌گویند «قائم به محل» است. حق کسب و پیشه: ارزش اقتصادی ناشی از فعالیت و اعتبار مستأجر است؛ بنابراین می‌گویند «قائم به شخص» است. از دید کارشناسی رسمی دادگستری در ارزیابی املاک تجاری، این تفاوت بسیار مهم است: هنگام ارزیابی سرقفلی، کارشناس بیشتر ویژگی‌های خود ملک و موقعیت آن را بررسی می‌کند. هنگام ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت، علاوه بر ویژگی‌های ملک، عواملی مانند مدت تصرف مستأجر، نوع شغل، میزان شهرت، رونق کسب، وفاداری مشتریان و تأثیر فعالیت مستأجر در افزایش ارزش تجاری محل نیز مورد بررسی قرار می‌گیرد. به همین دلیل، ممکن است دو مغازه کاملاً مشابه در یک خیابان، سرقفلی تقریباً یکسانی داشته باشند، اما حق کسب و پیشه آن‌ها کاملاً متفاوت باشد؛ زیرا مستأجر یکی طی سال‌ها اعتبار و مشتریان فراوانی ایجاد کرده، در حالی که دیگری چنین جایگاهی ندارد. در عمل نیز این تفاوت با تفاوت قوانین مرتبط است: سرقفلی عمدتاً در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مطرح می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت نهادی است که عمدتاً بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ شناخته می‌شود و احکام و آثار حقوقی متفاوتی دارد. @rasmik ✔️سفارش آنلاین محصولات آزمون کارشناسی رسمی دادگستری 👇 www.rasmi-karshenas.ir