Метры в драмах | недвижимость Армении в фактах и цифрах
رفتن به کانال در Telegram
Всё, что нужно знать инвестору, покупателю или тем, кто просто изучает рынок. Консультация по рынку первичной или вторичной недвижимости: @sqm_support Новостройки Еревана: @sqm_novostroy Сообщество специалистов рынка недвижимости: @sqm_community
نمایش بیشتر4 899
مشترکین
+324 ساعت
+237 روز
+18930 روز
در حال بارگیری داده...
کانال‌های مشابه
هیچ داده‌ای
مشکلی وجود دارد؟ لطفاً صفحه را تازه کنید یا با مدیر پشتیبانی ما تماس بگیرید.
ابر برچسب‌ها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
اکتبر '26اکتبر '26
اکتبر '26
+72
در 5 کانال‌ها
سپتامبر '26
+430
در 3 کانال‌ها
Get PRO
اوت '26
+679
در 6 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '26
+1 898
در 12 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '26
+294
در 8 کانال‌ها
Get PRO
مه '26
+363
در 6 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '26
+432
در 7 کانال‌ها
Get PRO
مارس '26
+226
در 8 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '26
+298
در 5 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '26
+301
در 9 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '25
+158
در 4 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '25
+93
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '250
در 0 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '25
+66
در 1 کانال‌ها
Get PRO
اوت '250
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '25
+118
در 0 کانال‌ها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانال‌ها | |
| 14 اکتبر | 0 | |||
| 13 اکتبر | +3 | |||
| 12 اکتبر | +8 | |||
| 11 اکتبر | +2 | |||
| 10 اکتبر | +2 | |||
| 09 اکتبر | +11 | |||
| 08 اکتبر | +8 | |||
| 07 اکتبر | +2 | |||
| 06 اکتبر | +10 | |||
| 05 اکتبر | +4 | |||
| 04 اکتبر | 0 | |||
| 03 اکتبر | +6 | |||
| 02 اکتبر | +11 | |||
| 01 اکتبر | +5 |
پست‌های کانال
Repost from Новостройки Еревана | Metrix
Мы продолжаем наши бесплатные туры по новостройкам Еревана, приглашаем на следующий.
Формат: 4-часовой тур, с перерывом на кофе, на комфортном трансфере.
Дата: 17 октября, суббота, с 12.00 до 16.00.
Объекты:
1. New Komitas (север Арабкира, Аргутян, 15/10)
Масштабный ЖК, 3300 квартир, цены от 610.000. Подробный обзор здесь.
2. Sunday Towers (юг Арабкира, Геворга Варданяна, 1/3)
Премиальный ЖК с нестандартной архитектурой и качеством строительства, цены от 1.200.000. Подробный обзор здесь.
3. Eden Park (Ариндж, М.Мкртчан 32)
Малоэтажный зелёный квартал в Ариндже с большой собственной инфраструктурой. Цены от 390 000 драмов за м². Подробный обзор здесь.
4. Park View (север Арабкира, Капанцяна, 4/9)
Проект клубного дома в очень зеленой локации со всей (уже построенной) инфраструктурой. Цены от 600.000 драм. Подробный обзор здесь.
Запись на клиентский тур: https://forms.gle/mfipoxHNzPicHQUm6
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК
| 2 | Причины роста цен на вторичную недвижимость этим летом в Ереване
Цены на вторичную недвижимость в Армении за последние несколько месяцев действительно выросли. Мы видим повышенный спрос, который, разумеется, влияет на стоимость квартир. Но есть ещё один фактор, который многие не учитывают, и он действительно тоже влияет на цены.
Дело в том, что на том же List.am стоимость квартир почти всегда указывается в долларах, традиционно рынок фиксируется по курсу этой валюты, хотя реальные сделки происходят в драмах. А драм за последние полгода достаточно заметно укрепился.
💰Если 1 апреля доллар стоил 377,23 драма, то сегодня уже 361,73 драма. То есть драм укрепился по отношению к доллару примерно на 4,3%.
Пример: в апреле квартира стоимостью 100 000 долларов соответствовала 37,7 млн драм. Сегодня, чтобы получить те же самые 37,7 млн драм, собственнику нужно выставить квартиру уже за 104 300 долларов.
То есть в долларовом эквиваленте квартира подорожала более чем на 4%, хотя фактически её стоимость в драмах вообще не изменилась.
Разумеется, это не означает, что весь рост цен связан исключительно с валютными колебаниями. Повышенный спрос действительно есть и оказывает влияние на рынок, но важно понимать, что часть наблюдаемого нами роста долларовых цен может быть связана не с реальным подорожанием недвижимости, а с укреплением национальной валюты. Особенно если продавец ориентируется на получение определённой суммы в драмах или на покупку следующего объекта, так же привязанного к курсу доллара.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 797 |
| 3 | Покупка квартиры в Ереване: от выбора до сделки.
Онлайн-лекция и обсуждение
Поговорим о том, как устроен рынок, разберем районы, цены, ипотечные программы и вопросы ремонта. Ответим на все вопросы.
Мероприятие для покупателей недвижимости, инвесторов и тех, кто просто интересуется рынком.
Лекторы:
🎙Артур Мастеровой, основатель сообщества «Метры в драмах», брокер по недвижимости с опытом более 4 лет в Армении.
🗓 Четверг, 15 октября
⏰ Сбор гостей в 19:20, начало в 19:30
🎟 Вход свободный (по предварительной регистрации)
Регистрация по ссылке:
https://forms.gle/97CLJfxC8esYnCsu6
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 136 |
| 4 | بدون متن... | 1 585 |
| 5 |  Про очередные «пугалки» на рынке недвижимости Армении.
Наткнулся в тредс на это видео. Я понимаю что это хороший прием для привлечения внимания, но проблема в том что это полуправда.
Перед любой сделкой необходимо взять две справки, зроякан и миаснакан (немного писал об этом здесь и в нашем гайде по покупке недвижимости).
Форма договора, о котором идёт речь в этом видео, действительно существует. Это 225-я статья Гражданского кодекса, которая предусматривает право пользования. В тех случаях, когда это право существует, оформляется договор через нотариуса, который регистрируется в Кадастре, и, соответственно, если такое есть, это отображается в единой справке (миаснакан), как, например, залог. То есть, когда мы берём единую справку на имущество и в отношении этого имущества есть право пользования, это будет видно в справке.
Купить квартиру, в миаснакане на которую фигурирует обременение (неважно, это ипотека, залог от физического лица или безвозмездное право пользования, про которое идёт речь), нельзя без дополнительных документов. В случае с ипотекой или другим залогом это разрешение от залогодержателя, а в случае с правом пользования - расторжение этого договора и выход «чистого» миаснакана до сделки. Или же по согласию сторон в договор купли продажи должен быть внесен этот пункт, о том что Покупатель согласен на право пользования, но я не могу себе представить ситуацию в которой кто то будет на это идти.
Что касается компенсации при досрочном расторжении договора, её должен будет выплатить арендатору продавец. Если в договоре не прописаны условия съезда, то могут применяться нормы закона для его принудительного расторжения и снятия обременения в кадастре. Но опять же, в каком договоре пользования правила досрочного съезда не указаны, я себе не представляю.
Итог: нотариус просто не проведёт сделку с обременением, он не может этого сделать по закону.
Да, всегда нужно проверять документы до сделки, но все эти бумаги публичны, и вы всегда можете перепроверить за нотариусом. Но чтобы нотариусы ошибались в таких базовых вещах, как основные документы, необходимые для проведения сделки, я ещё не встречал.
Так что любой человек, покупающий квартиру в Армении и следующий базовым законным процедурам, никогда в ситуацию, описанную в видео, не попадёт.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 617 |
| 6 | Кадастр допускает ошибки в свидетельствах о собственности.
В последнее время мы всё чаще сталкиваемся с проблемами в работе Кадастра. Во-первых, увеличились сроки выпуска новых свидетельств о собственности, во-вторых, в самих свидетельствах стали чаще появляться ошибки. Возможно, это связано с перегрузкой ведомства.
Поэтому рекомендую всегда после проведения сделки и получения нового свидетельства о собственности внимательно проверять все данные.
По факту при переоформлении недвижимости меняются только данные собственника (или собственников) и основание перехода права собственности. Это пункты 1 и 3 в свидетельстве (ну и данные регистратора внизу документа). Но даже здесь Кадастр умудряется ошибаться.
Свежий пример, буквально вчера нашему клиенту выдали свидетельство с неправильно написанной фамилией. Из-за схожести некоторых букв в армянском алфавите одну из букв фамилии перепутали. Фамилия клиента начинается на РИ______ что в написании верхним регистром похоже на букву У_____, состоящую из двух символов (ՌԻ и ՈՒ).
В итоге нам пришлось подавать заявление на исправление ошибки. Благодаря нашим контактам в Кадастре удалось сделать это достаточно быстро, но в обычной ситуации процесс мог бы затянуться на пару дней.
Поэтому всегда проверяйте новое свидетельство о собственности сразу после получения. Особенно внимательно смотрите на написание имени, фамилии и отчества. Даже небольшая ошибка в документах может создать дополнительные сложности при последующих сделках с недвижимостью.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 689 |
| 7 | Мы продолжаем наши бесплатные туры по новостройкам, анонсируем тур по комплексам, в которых продолжает действовать программа подоходного налога.
Формат: 3-часовой тур на комфортном трансфере.
Дата: 10 октября, суббота, с 12.00 до 15.00.
Объекты:
1. Eden Park (Ариндж, Мгер Мкртчан 32) малоэтажный зелёный квартал в Ариндже с большой собственной инфраструктурой. Цены от 450 000 драмов за м². Подробный обзор здесь.
2. New Arinj Residence (Ариндж, 2-я улица Квартала Абовяна) небольшой комплекс на 158 квартир в Ариндже, уже на высокой стадии готовности. Цены от 460 000 драмов за м². Подробный разбор здесь.
3. Bedeck Davtashen (Давташен, улица Пирумяннери, 13) комплекс на 834 квартиры в Давташене от крупного застройщика, с центральным отоплением, зелёной территорией и собственной инфраструктурой. Цены от 800 000 драмов за м². Подробный разбор здесь.
Запись на клиентский тур:
https://forms.gle/vKucoe8ZGUVzqPYm9
Ознакомиться со всеми объектами в которых действует программа можно на сайте: https://ekamtahark.am/ru
До окончания возможности участия в программе осталось меньше трех месяцев.
Новостройки Еревана - обзоры и экскурсии на строящиеся ЖК | 1 231 |
| 8 |  Про пристройки в старом фонде
Большинство людей, которые живут в Ереване с рождения, прекрасно знают, откуда взялись все эти пристройки. Но так как в нашем канале довольно много людей, которые раньше в Ереване не жили, хочу в двух словах об этом рассказать.
Есть несколько основных типов:
1️⃣ Первый и самый безопасный тип - закрытый балкон.
В большинстве домов старого фонда в Ереване балконы закрыты (иногда только с одной стороны дома). Причём не просто застеклены, как это часто делают в России, а именно превращены в полноценную часть комнаты. Возводится стена, которая, кстати, обычно тоньше основной стены дома и поэтому хуже утеплена. Иногда также разбирают подоконную часть стены, чтобы сделать более удобный проход на бывший балкон.
Это часть дома, т. к. балкон стоит на балках, которые были заложены в изначальный конструктив. Ну и балконы в Армении в целом считаются частью квартиры, без коэффициента.
2️⃣ Второй тип - пристройки, вынесенные на улицу.
В отличие от первого варианта, они изначально не были предусмотрены конструкцией дома. Соответственно, у них отдельный фундамент, никак не связанный с фундаментом самого здания, а иногда полноценного фундамента вообще нет. Часто это металлические балки, зацементированные в землю, на которых фактически держатся все пять этажей пристройки.
С точки зрения сейсмоустойчивости они ощутимо проигрывают основным помещениям квартиры.
При этом важно понимать, что чаще всего такие пристройки полностью законны, в девяностые, когда всё это активно строилось, многие из них были узаконены. Иногда они больше по размеру чем сама квартира и даже имеют отдельные входы. Сейчас они являются частью объекта и присутствуют на кадастровых чертежах. К сожалению 😁
3️⃣ Третий тип - пристройки внутрь дома.
Это уже отхваченные куски подъезда, лестничных клеток, технических помещений и других общих пространств дома.
Такие площади могут быть указаны в документах на квартиру, но при этом иметь формулировку о том, что они являются незаконной пристройкой (что не мешает собственникам указывать цену с учетом этих квадратов).
4️⃣ Ну и четвертый тип, это крыши и чердаки. Над ними тоже по-всякому изголялись, начиная от простого мансардного этажа для квартир на последнем этаже и заканчивая достройкой целых этажей или, я видел и такое, возведением целых частных домов на крыше панельных многоэтажек. Это совсем неоднозначные объекты с плохой ликвидностью, брать их я не рекомендую.
Фото: Илья Варламов
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 386 |
| 9 |  +1Новости с наших полей по постройке и продаже таунхаусов. Из одиннадцати домов на пятом проекте в Ариндже в продаже осталось всего пять. 🔥
Мы бодро открыли продажи и только за последние три недели поставили на бронь пять домов. Шестого проекта в этом году, скорее всего, уже не будет, успевайте в этот, но в следующем году у нас планируется много интересных новостей, связанных с загородной недвижимостью. Будем держать вас в курсе.
Если хотите запрыгнуть в последний поезд и взять дом с возвратом подоходного налога в Ариндже, (подробнее я писал о них здесь: https://t.me/sqm_am/750) напишите нам на @sqm_support слово таунхаус, и мы пришлем вам подробную презентацию проекта.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 338 |
| 10 | Ощущение, что основная волна повышенного ажиотажа потихоньку спадает.
За июль и август у нас было порядка 150 бесплатных консультаций (помимо шести больших лекций), на которых я или коллеги рассказывали про рынок, отвечали на вопросы, подсказывали верное направление при поиске недвижимости.
Большинство было онлайн, и многие из тех кто пришел на консультацию стали нашими клиентами на подбор квартиры. В отличие от обычных месяцев, когда к нам обращается много людей, уже живущих здесь, в основном это были люди, которые хотят переместить свой капитал из РФ в Армению и купить инвестиционное жилье. Для этих людей мы создали отдельное направление по управлению объектами, т. к. они чаще всего в Армении не живут (писали про это здесь: https://t.me/sqm_am/798).
Но сейчас консультаций стало поменьше, и в целом спрос снова перемещается в сторону локального потребителя, который рассматривает покупку квартиры для жизни, а не только как инвестицию. Уверен, что быстро ажиотажный ценник на аренду не спадёт, а на куплю-продажу вообще не будет опускаться, но рано или поздно хотя бы аренда должна успокоиться, как уже было в 23–24 годах.
Безусловно, тренд на перекладывание капиталов из России в более стабильные и безопасные юрисдикции существует давно, но да, такие события, как ожидание мобилизации (и, как следствие, ещё некоторое снижение стабильности в РФ), немного ускоряют отдельных людей, что сказывается на рынке Армении.
В случае со вторичным рынком Армении это еще и очень эмоциональная среда, резко реагирующая на любые изменения (первичный в целом тоже, но он более неповоротлив).
Если думаете про покупку квартиры или дома в Армении, приходите на нашу бесплатную онлайн- или офлайн-консультацию, разберём ваш кейс, ответим на вопросы и поможем разобраться в рынке. Для записи напишите нашей поддержке слово «консультация» @sqm_support.
P. S. Но, как мы знаем на практике, ничего не мешает новой волне подняться уже через пару-тройку недель.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 524 |
| 11 |  +1Инсайды от армянской налоговой.
Наши клиенты наконец получили официальный ответ из налоговой о суммировании госпрограмм, который мы запрашивали в сентябре.
Наконец мы точно знаем, что мигранты-программисты, которые пользуются возвратом 60% подоходного налога, могут возвращать и оставшиеся 40% в счет процентов по ипотеке, то есть параллельно пользоваться программой возврата подоходного налога, про которую мы писали здесь: https://t.me/sqm_am/727
Сначала мы смогли дозвониться в налоговую, где нам подтвердили это по телефону. А теперь получили и официальную бумагу, скриншот которой прикрепляю к посту.
Есть интересный момент 😁 В теории можно вернуть даже больше подоходного налога, чем вы фактически уплатили, то есть суммировать возврат по обеим программам. Конечно, выглядит это как дыра в законе, и я бы точно не рекомендовал пытаться ей пользоваться, но чисто теоретически такая возможность из текста ответа следует.
В общем даже если вы уже возвращаете 60% своего подоходного как специалист IT-сферы, вы также можете успеть воспользоваться программой возврата подоходного налога при покупке квартиры в ипотеку. Правда я не понимаю как будут считать точную сумму налога. Ну мы с несколькими нашими клиентами скоро будем это проходить 😎
Напоминаю что присоединится к программе можно только до конца этого года, после этого она уйдет из пригородов Еревана. Посмотреть объекты, которые попадают под программу, можно на нашем сайте: ekamtahark.am/am
Перевод текста (через ИИ):
В ответ на Ваше заявление от 15.09.2026 г.
Уважаемый господин
Сообщаем, что в соответствии с частью 1 статьи 35 и статьёй 307 Налогового кодекса Республики Армения, в частности:
Статьёй 160 Налогового кодекса РА установлены положения, касающиеся возврата физическим лицам, являющимся наёмными работниками, уплаченного ими подоходного налога в размере процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, полученному для приобретения квартиры непосредственно у застройщика либо для строительства индивидуального жилого дома.
Одновременно положения, регулирующие возврат подоходного налога в размере процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, установлены также постановлением Правительства Республики Армения № 1321-Н от 5 октября 2017 года. В частности, пунктом 8 указанного постановления предусмотрено, что возврат подоходного налога осуществляется в пределах суммы подоходного налога, рассчитанной с заработной платы и приравненных к ней выплат физического лица за соответствующий квартал.
При этом положения Налогового кодекса и указанного постановления не предусматривают ограничений в отношении возврата подоходного налога в случае, если физическое лицо пользуется также иными установленными законом механизмами возврата подоходного налога.
Следовательно, положения статьи 160 Налогового кодекса применяются также в отношении физических лиц, которые пользуются предусмотренными законодательством иными механизмами возврата подоходного налога.
Возврат подоходного налога, рассчитанного с заработной платы, осуществляется в размере процентов, уплаченных за обслуживание ипотечного кредита, в пределах суммы подоходного налога, рассчитанного с заработной платы и приравненных к ней выплат физического лица за соответствующий квартал, независимо от обстоятельства получения возврата подоходного налога также по иным основаниям.
Вместе с тем сообщаем, что согласно части 2 пункта 2.1 статьи 160 Налогового кодекса, для ипотечных кредитов, полученных после 1 января 2025 года, максимальная сумма подоходного налога, подлежащая возврату физическому лицу в рамках одного ипотечного договора, за каждый квартал не может превышать 750 тысяч драмов.
Что касается вопроса о возможности одновременного применения положений статьи 160 Налогового кодекса и предусмотренного законодательством механизма возврата подоходного налога высокотехнологичным специалистам, сообщаем, что, учитывая вышеизложенные положения законодательства, считаем, что в рамках одного и того же периода одновременное применение указанных механизмов возврата подоходного налога возможно.
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 2 278 |
| 12 | Расписание событий на октябрь от канала «Метры в драмах».
Традиционно продолжаем делиться нашими планами на месяц. В октябре проведем три лекции, два тура по новостройкам и два секретных мероприятия 😎
02.10 - большая лекция по недвижимости в Армении: первичка и вторичка (офлайн в центре репатриации)
10.10 - бесплатный тур по жилым комплексам с возвратом подоходного налога (офлайн)
15.10 - большая лекция по недвижимости в Армении: первичка и вторичка (онлайн)
17.10 - бесплатный тур по новостройкам Арабкира и Зейтуна (офлайн)
22.10 - лекция по рынку новостроек Еревана (онлайн)
24.10 - секретное мероприятие в нашем офисе (вскоре выпустим анонс)
30.10 - секретное мероприятие в городе (вскоре выпустим анонс)
По мере приближения даты мероприятий будем публиковать ссылки на регистрацию 🙌
Метры в драмах – канал про рынок недвижимости Армении | 1 869 |
| 13 | Неочевидные вещи, которые надо учесть при переводе средств из России в Армению.
На прошлой неделе у нас произошла в крайней степени неприятная ситуация у нашего клиента, которая переводила деньги из российского Райффайзена в армянский ID Bank. ID Bank - не самый лучший с точки зрения курса вариант для перевода из Райффайзена, но это нужно было сделать, потому что квартира, которую мы покупали, находилась в ипотеке в ID Bank, и нужно было сделать так, чтобы средства оказались именно там и достаточно быстро.
Она запросила у менеджера банка реквизиты своего рублёвого счёта. Ей выдали бумагу, в которой был написан номер счёта, она ввела через приложение Райффайзена в поле «счёт» корреспондентский счёт банка, чтобы деньги пришли на общий счёт банка, а в комментарии указала номер личного счёта, который ей выдали сотрудники банка, для зачисления туда средств с корр счета.
Но сотрудница банка ошиблась и вместо рублёвого счёта написала ей реквизиты драмового счёта. При этом не было указано ни обозначение RUB, ни AMD, а просто номер счёта. Наш клиент ввела этот номер, и, соответственно, рубли, которые были отправлены из России, автоматически конвертировались в драмы и зачислились на этот счёт.
Заявление, которое мы написали в банк, не помогло. Деньги уже зачислили, и из-за того, что не было возможности запросить спецкурс (как мы всегда советуем делать при обмене средств), банк посчитал по автоматическому, базовому курсу. В результате потери составили порядка 130 тысяч рублей (
То есть если бы рубли зачислились именно на рублевый счет, и потом мы бы их меняли на драмы по спецкурсу, что бы потом оплатить ими квартиру, то получили бы примерно на 550к драм больше.
Банк свою вину признаёт, менеджеру сделали выговор, но на этом всё. Клиентка потеряла достаточно значительную сумму. Думаю продолжив давление на банк можно было бы что то выбить, но времени на это не было.
Поэтому мы рекомендуем очень внимательно относиться к реквизитам счёта, по которым вы переводите деньги из России. Если вы переводите деньги в Армению, обязательно проверяйте именно валюту счёта, на который отправляете средства.
Мы всегда говорим о том, что переводить нужно рублями на рублёвый счёт, для того чтобы уже здесь менять их по спецкурсу. Про спецкурс мы писали здесь.
#финансы@sqm_am
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 951 |
| 14 |  📍 2 октября Центр репатриации и интеграции в сотрудничестве с проектом «Метры в драмах»проведет открытую лекцию.
Спикером встречи выступит эксперт по недвижимости, брокер компании «Metrix» Левон Патваканян.
В ходе встречи будут представлены особенности приобретения жилья на первичном и вторичном рынках, возможности посещения строительных площадок, принципы ценообразования на недвижимость, а также районы, где сегодня наиболее выгодно покупать жилье.
Также будут обсуждаться текущие предложения застройщиков, ипотечные программы и практические нюансы их оформления.
📅 Дата: 2 октября
🕠 Время: 17:30–19:00
💬 Язык встречи: русский
📍 Место встречи: Центр репатриации и интеграции (ул. Анрапетутян, 37, вход со стороны улицы Мелик-Адамяна, -1 этаж)
📌 Регистрация по ссылке: https://forms.gle/eCxU7b4M8TFTGmt79 | 1 762 |
| 15 | Принимаем первые заявки на управление вашей недвижимостью 🔥
Планируете сдавать квартиру в долгосрочную аренду, но не хотите заниматься этим самостоятельно? Наша команда возьмет на себя весь процесс: поиск и проверку арендаторов, заселение и договор, контроль арендных платежей, коммуникацию с жильцами, контроль состояния квартиры, а также решение бытовых и технических вопросов.
Выше делал подробный пост про это: https://t.me/sqm_am/793.
Оставьте информацию о вашей квартире и контакты. Мы свяжемся с вами, чтобы обсудить объект и возможные условия сотрудничества.
✅ Оставить заявку можно здесь: https://forms.gle/ZF1F9aGXioj6N1RZA
А еще мы снова запускаем формат кастдевов.
Хотим пообщаться с вами, если вы сдавали свою квартиру в России или Армении, сами или через управляющие компании, и готовы поделиться своим опытом с нами. Будем признательны, если уделите нам примерно 40 минут вашего времени в режиме онлайн. Желающие поучаствовать могут написать слово «кастдев» на @sqm_support.
Спасибо!
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 803 |
| 16 | Сравнение первичного и вторичного рынка. Часть 2, первичный рынок.
Первичка (покупка новостройки непосредственно от застройщика).
Плюсы:
1. Качество общих зон.
Нормальные подъезды, современные окна, лифты, благоустроенные дворы. Всё это есть в большинстве современных проектов и сильно отличает их от старого фонда. Уровень благоустройства может очень сильно отличаться, но хотя бы какие то базовые вещи скорее всего будут, а в старом фонде часто нет и их.
2. Возврат подоходного налога.
Вне Еревана на часть новостроек всё ещё действует программа возврата подоходного налога. Для тех, кто подходит под условия программы, это может существенно снизить фактическую стоимость ипотеки.
3. Ипотека.
Банки в целом более охотно кредитуют покупку квартир в новостройках и зачастую адекватнее оценивают их стоимость. Нету разрыва между суммой оценки и суммой сделки как на вторичке, ну и для резидентов (трудоустроенных в Армении) первоначальный взнос всего 10%.
4. Паркинг.
Во многих современных проектах есть подземные паркинги. Для Еревана, где проблема с парковкой становится только хуже, на мой взгляд, это действительно важный плюс. При этом стоимость колеблется от 6 до 12 млн драм.
Минусы:
1. Расположение.
Из-за стоимости земли и плотности существующей застройки многие новые проекты строятся на окраинах или в локациях, которые пока плохо связаны с городом инфраструктурно и логистически. Либо во дворах посреди частной застройки.
2. Высокая стоимость квадратного метра.
Цены на первичном рынке за последние годы сильно выросли. В том числе рынок разгоняли государственные программы и высокий спрос на новостройки. Вторичка в целом выходит сильно дешевле, если считать с ремонтом.
3. Архитектура и планировки.
Большая часть массовой застройки достаточно однотипна с архитектурной точки зрения. Конечно, есть исключения, но интересных проектов всё ещё не так много. Да и планировки в современных домах далеко не всегда лучше старого фонда, раздутые коридоры, гостиные и балконы.
4. Необходимость делать ремонт.
Единичные проекты сдаются с готовым ремонтом (в основном в премиум сегменте). В большинстве случаев вы получаете квартиру в черновой отделке, только штукатурка на стенах и стяжка на полу, поэтому после получения ключей вас ждут дополнительные расходы и несколько месяцев ремонта.
Какие плюсы и минусы вы бы еще добавили? Я перечисил несколько, но точно не все, пишите в комменты.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 706 |
| 17 | Сравнение первичного и вторичного рынка. Часть 1, вторичный рынок.
На заре этого канала я уже делал пост-сравнение первички и вторички. Сейчас хочу повторить его, так как нас стало примерно в 30 раз больше. Хочется ещё раз подсветить этот достаточно базовый с точки зрения недвижимости вопрос, но именно со спецификой армянского рынка.
Вторичка
Плюсы:
1. Лучшее расположение.
Вчера я как раз делал об этом пост. Старый фонд исторически расположен в более удачных локациях и лучше интегрирован в существующую городскую инфраструктуру.
2. Возможность сразу заехать и жить.
Большой плюс в том, что вы можете сразу заехать в квартиру и не платить, допустим, аренду. Или же, наоборот, сразу сдать квартиру и получать доход.
3. Архитектура и планировки.
Достаточно большой объём старого фонда расположен в действительно интересных с архитектурной точки зрения домах, чего нельзя сказать про многие современные ереванские новостройки. Кстати, и планировки, на мой взгляд, в старом фонде часто лучше.
Минусы:
1. Подъезды и придомовая территория.
В частности, в панельных домах подъезды чаще всего совершенно убитые, да и качество общих зон в целом страдает.
Плюс у большого количества старого фонда придомовая территория захвачена гаражами или пристройками, поэтому какой-то нормальной придомовой инфраструктуры обычно не наблюдается.
2. Сейсмостойкость.
После 1988 года требования к сейсмостойкости строительства были значительно ужесточены. Но понятно, что требования не всегда соблюдаются так, как должны.
При этом в старом фонде, особенно в панельных домах, сейсмостойкость теоретически хуже. Поправят меня в комментариях наши читатели, если я где-то ошибаюсь. А ещё почти во всех пятиэтажных домах есть пристройки.
3. Качество внутридомовых коммуникаций.
Хоть я неоднократно говорил и говорю о том, что отключения, допустим, в Арабкире связаны не с внутридомовыми коммуникациями, а с авариями на коммунальных узлах, отрицать сам факт всё равно нельзя: в старом фонде чаще всего уже в плохом состоянии находятся стояки, проходящие через весь дом, канализационные и водяные. То же самое касается проводки и состояния крыши и подвала.
Какие плюсы и минусы вы бы еще добавили? Я перечисил несколько, но точно не все, пишите в комменты.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 517 |
| 18 | Почему старый фонд лучше расположен, чем новостройки?
У Еревана есть одна интересная особенность: во-первых, город практически полностью был перестроен в XX веке архитектором Александром Таманяном. Особенно районы, которые тогда уже были более-менее развиты, такие как Кентрон, его южная часть и Арабкир.
Лучшие места вдоль самых крупных магистралей заняли сталинские проекты (высокие потолки, толстые стены, широкие подъезды): вдоль таких улиц, как проспект Маштоца, Саят-Нова в центре, Аршакуняц и Тигран Мец на юге, проспект Комитаса в Арабкире.
А спальные районы того времени плотно застроились панельными домами и каменными домами второго порядка (более тонкие стены, обычные потолки, подъезды попроще)
И во-вторых, в отличие от многих других городов Советского Союза, во время Второй Мировой войны Ереван не бомбили. Соответственно, вся эта архитектурная советская застройка сохранилась на своих местах.
А новостройки либо появляются точечно, во дворах или на территориях бывших промышленных зон, которых в том же Кентроне не так много, либо, в случае, например, Арабкира, появляются на территории бывших промышленных предприятий и заводов.
А так как основные транспортными магистралями остались те же улицы - у старого фонда расположение зачастую лучше.
Практически вся северная часть Арабкира, напротив Комитаса, в советское время была заполнена промышленными территориями. Здесь находились заводы и производства, которые впоследствии снесли и на их месте уже начали комплексно строить жилые комплексы.
В других районах, которые были менее заселены в советское время, комплексы либо ставятся в «чистом поле» (например в Аване), либо на территории бывшего частного сектора.
Кстати, про частный сектор и его влияние на рынок новостроек, я расскажу в одном из следующих постов.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 796 |
| 19 |  Интересные новости для граждан Армении, проживающих за рубежом.
10 сентября прошла первая полностью онлайн-сделка, без нотариального заверения, напрямую через кадастр. Кстати, единственная альтернатива нотариусу — это регистрация договора напрямую в кадастре, но в данном кейсе это стало возможно делать ещё и онлайн.
В этой системе много ограничений. Например, это действует только на первичку (покупку от застройщика), но всё же инструмент интересный.
Сама новость: https://www.cadastre.am/en/news/2203
На фото свидетельство о собственности по этой сделке с сайта кадастра.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 2 469 |
| 20 | Чем мы можем помочь рынку аренды?
В последние несколько месяцев среди наших клиентов стало заметно больше инвесторов из России, которые покупают квартиры в Ереване именно для того, чтобы сдавать их в аренду (и иметь запасной аэродром на случай чего нибудь). И нас часто спрашивают можем ли мы эту квартиру сдать.
Арендой последние несколько месяцев мы не занимаемся, потому что сейчас работа брокера, занимающегося арендой, зачастую сводится к тому, чтобы сдать какую-нибудь плохую квартиру за бешеные деньги. Мы в этом участвовать не хотим.
Но при этом мы понимаем, что наши инвесторы и покупатели покупают действительно хорошие квартиры, (потому что покупают их через нас 😂). Мы знаем эти объекты, понимаем их качество и реальную стоимость. И нам кажется, что сметчить такую квартиру с хорошим арендатором будет несложно и выгодно для всех сторон.
Что, если мы наконец (давно думали об этом) создадим управляющую компанию, которая будет заниматься квартирами наших клиентов, сдаваемыми в аренду?
Причём речь не только о том, чтобы найти арендатора и передать ему ключи. Мы можем взять на себя полный цикл обслуживания и управления квартирой: поиск и подбор арендатора, заселение, договор, своевременный приём арендных платежей, коммуникацию с жильцами, контроль состояния квартиры, организацию уборки, решение бытовых вопросов, ремонт и починку техники, если что-то сломалось, и другие возникающие в процессе вопросы.
То есть собственнику не нужно будет постоянно находиться в Армении, искать мастера, напоминать арендатору про оплату или разбираться с каждой мелочью самостоятельно. Мы берём квартиру в управление и дальше отвечаем за весь процесс.
При этом у нас уже есть собственная аудитория прекрасных людей, которые живут в Армении или планируют сюда переехать. В том числе подписчики этого канала, среди которых регулярно появляются люди, ищущие квартиру для аренды.
Хочу понять, насколько вам вообще интересен такой формат.
👍 — если вы потенциально сняли бы квартиру у нас по такой схеме
🤝 — если вы хотели бы сдавать свою квартиру через нас
Посмотрим на реакцию и, если интерес будет достаточным, будем создавать это направление.
Метры в драмах - канал про рынок недвижимости Армении | 1 997 |
