НДФЛ в недвижимости - канал Татьяны Макуровой
رفتن به کانال در Telegram
Полезные и актуальные вещи по вопросам НДФЛ при сделках с недвижимостью. Без воды. Риэлторам и продавцам недвижимости. Связь в телеграм @Tanjjja007
نمایش بیشتر6 840
مشترکین
+124 ساعت
+237 روز
+5130 روز
در حال بارگذاری داده‌ها
کانال‌های مشابه
ابر برچسب‌ها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
اکتبر '26اکتبر '26
اکتبر '26
+49
در 0 کانال‌ها
سپتامبر '26
+64
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '26
+66
در 1 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '26
+57
در 1 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '26
+69
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '26
+105
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '26
+108
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '26
+131
در 2 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '26
+110
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '26
+41
در 0 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '25
+36
در 0 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '25
+39
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '25
+136
در 1 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '25
+144
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '25
+86
در 2 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '25
+35
در 1 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '25
+43
در 1 کانال‌ها
Get PRO
مه '25
+102
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '25
+188
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '25
+556
در 2 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '25
+314
در 3 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '25
+87
در 0 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '24
+93
در 2 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '24
+129
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '24
+281
در 1 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '24
+141
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '24
+81
در 1 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '24
+106
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '24
+60
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '24
+178
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '24
+156
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '24
+196
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '24
+223
در 1 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '24
+265
در 5 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '23
+595
در 2 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '23
+571
در 1 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '23
+209
در 1 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '23
+35
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '23
+141
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '23
+66
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '23
+144
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '23
+34
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '23
+149
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '23
+168
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '23
+40
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '23
+70
در 0 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '22
+125
در 0 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '22
+142
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '22
+168
در 0 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '22
+42
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '22
+34
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئیه '22
+59
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژوئن '22
+79
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مه '22
+121
در 0 کانال‌ها
Get PRO
آوریل '22
+124
در 0 کانال‌ها
Get PRO
مارس '22
+349
در 0 کانال‌ها
Get PRO
فوریه '22
+42
در 0 کانال‌ها
Get PRO
ژانویه '22
+74
در 0 کانال‌ها
Get PRO
دسامبر '21
+188
در 0 کانال‌ها
Get PRO
نوامبر '21
+126
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اکتبر '21
+141
در 0 کانال‌ها
Get PRO
سپتامبر '21
+151
در 0 کانال‌ها
Get PRO
اوت '21
+1 033
در 0 کانال‌ها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانال‌ها | |
| 15 اکتبر | +6 | |||
| 14 اکتبر | +1 | |||
| 13 اکتبر | +3 | |||
| 12 اکتبر | 0 | |||
| 11 اکتبر | +2 | |||
| 10 اکتبر | 0 | |||
| 09 اکتبر | +2 | |||
| 08 اکتبر | +20 | |||
| 07 اکتبر | +1 | |||
| 06 اکتبر | +7 | |||
| 05 اکتبر | +1 | |||
| 04 اکتبر | +1 | |||
| 03 اکتبر | +2 | |||
| 02 اکتبر | +1 | |||
| 01 اکتبر | +2 |
پست‌های کانال
С 20 по 26 октября включительно ограничу личные консультации - уезжаю выступать в Ставропольский край и плюс закладываю там пару дней на отдых.
Если у вас или ваших клиентов есть налоговая ситуация по недвижимости, которую нужно разобрать в октябре, направляйте запрос и документы до 17 октября включительно, чтобы вы успели ответить на все вопросы (обычно отправляю 30 и более вопросов), а я успела написать консультацию до отъезда.
Взаимодействие по почте (почта в закрепе).
| 2 | Никогда такого не было, и вот опять) Сколько ни обещали власть предержащие, что налоговое законодательство ужесточаться не будет, оно таки будет.
Внесено несколько законопроектов в части НДФЛ, наиболее масштабный под 200 страниц внесен вчера, 30 сентября. Наиболее значимое ужесточение применительно к недвижимости – переход на пятиступенчатую шкалу 13-22% вместо 13-15% с 2027 года, причем с суммированием с другими налоговыми базами (итого налоги при продаже недвижимости во многих случаях возрастут весьма значительно), но есть и другие моменты. Вместе с тем имеются и послабления: в льготу по 2-м детям будет включаться самостоятельное строительство дома; срок владения не будет обнуляться в случае расторжения ДКП по причине отказа в предоставлении покупателю бюджетной выплаты. При принятии законопроекта изменения вступают в силу с 2027 года.
Отдельным законопроектом в довольно странных, с моей точки зрения, и несколько нелогичных формулировках вносятся изменения по сроку при реновации. | 1 219 |
| 3 | , | 1 |
| 4 | Сколько ни обещали нам власть преденржащие | 1 |
| 5 |  +1Я вернулась в нельзяграм - меня там не было несколько лет. Формат будет смешанный - как налоговая экспертиза, так и немного нерабочих фото, иногда сопряжённых с постами:)
Пример нерабочей публикации на скринах. Такого контента в "телеге" нет и не будет, здесь канал у меня только по компетенциям, без личных моментов.
Также, напоминаю, у меня есть группа в ВК: https://vk.ru/ndfl_nedviga | 977 |
| 6 | Кто из юристов/консультантов готов 10-11 октября (сб-вс) в Москве на обучение (рабочее название программы "Парадоксы налогового законодательства" - идем в глубину, ликбеза не будет, сразу нюансы/сложное/неочевидное) - пишите мне в личку @Tanjjja007. | 817 |
| 7 |  «Консультация не нужна, у меня простой вопрос: какой будет налог по таким-то исходным данным (далее приводится цена покупки и продажи, кадастровая стоимость)?»
Такие сообщения я получаю регулярно. А зачастую вопрос «какой будет налог?» звучит после «исчерпывающего» описания из двух слов: «Унаследовали квартиру».
От эксперта ожидается короткий ответ в виде цифры, желательно сразу. Назвать цифру — дело трех секунд. За что здесь платить и зачем консультация?
Поэтому ответ «это предмет консультации» вызывает недоумение. В представлении автора сообщения задача уже полностью описана; предложение разбирать её за деньги выглядит как искусственное усложнение «элементарного» вопроса.
На слайде — пример из моей презентации. Здесь сведений даже больше, чем обычно присылают: указаны годы покупки и продажи, ипотека, сумма процентов, семейное положение, отсутствие брачного договора, оформление недвижимости на одного супруга, гражданство, предполагаемый регион регистрации.
Так вот: этому описанию соответствуют 20 основных налоговых сценариев с результатом от нуля до 5,1 млн рублей. Если брать неосновные сценарии – вариантов ответа может быть и 30, и 40.
📍Проблема начинается с того, что человек самостоятельно отбирает обстоятельства для сообщения. Упоминает то, что считает значимым, и опускает остальное. При этом оценить налоговое значение пропущенных деталей он не может.
В любом случае описание ситуации нужно сопоставить с документами. Они часто показывают совсем не ту картину, которую изложили в сообщении. Речь не про намеренный обман: клиенту достаточно по-своему понимать содержание сделки или не придавать значения отдельным формулировкам.
❗️В результате за коротким вопросом стоит работа: изучить документы, задать порядка тридцати уточняющих вопросов, установить значимые обстоятельства, оценить возможные варианты и только после этого определить максимально выгодную налоговую стратегию. Человек, ожидающий одну цифру в ответ на сообщение, обычно даже не предполагает такого объёма анализа.
«Назвать цифру» vs провести анализ и определить максимально выгодную налоговую стратегию с наименьшей суммой налога — разные вещи. Я беру деньги не за то, чтобы за одну секунду ударить молоточком, а за то, что я сначала анализирую ситуацию и после анализа знаю, куда и как сильно ударить. А быстрый и уверенный ответ по простому описанию может дать только непрофессионал.
✅Консультации – через почту в закрепе. Обязательно смотрю документы, задаю много вопросов. И только потом пишу ответ. | 845 |
| 8 |  +124 сентября - форум Web Realtor в СПб. Постараюсь за 20 миеут дать пользу:)
В целом программа там плотная, должно быть интересно:) | 1 049 |
| 9 |  +1Программа на московский конгресс:
6 октября мой отдельный мастер-класс на 1.5 часа,
8 октября - участие в конференции.
На пятницу 9 октября есть одно окно для тренинга в агентстве недвижимости. | 1 290 |
| 10 | Начинается пора конгрессов и форумов, мой график гастролей на осень включает несколько городов (СПб, Москва, Ставрополь, Тюмень), в перерывах - несколько закрытых тренингов для агентств недвижимости. | 1 082 |
| 11 | Опрос для юристов и налоговых консультантов. Кто готов на обучение в Москве после Конгресса, 9-10 (пт-сб) или 10-11 (сб-вс) октября? Ориентир по цене 25-30 тыс(25 тем,кто уже был на обучении для юристов в СПБ). Прошу голосовать только тех, кто точно готов | 1 376 |
| 12 | «Медвежья услуга» по льготе
Типичная ситуация - семья с двумя детьми, продали в 2024 году две квартиры до истечения срока владения площадями 45 и 62 метра, обе в титуле на муже, взамен купили одну на 90 м2. Есть ещё жильё на жене, 40 метров.
Риэлтор прикинул и сказал: под льготу для семей с детьми, мол, не проходите. Патамушта 45 + 62 = 107 метров, а купили всего 90, и сумма кадастров проданных квартир тоже выше кадастра. Продали больше, чем купили, значит льготы нет.
И дальше, чтобы «сэкономить» клиенту налог, обе продажи провели по цене покупки, а остаток суммы оформили как неотделимые улучшения.
📌Теперь что реально было по льготе и что реально сделали.
По льготе люди проходили, потому что площади/кадастры проданных квартир НЕ суммируются, каждая проданная изолированно сравнивается с одной и той же купленной.
Что они себе обеспечили? Потенциальный налог на всю сумму занижения. Ибо освобождение по пункту 2.1 ст. 217.1 распространяется на доход от продажи жилого помещения (а не неотделимых улучшений или чего угодно иного). Деньги за неотделимые улучшения доходом от продажи жилого помещения не являются – и, при выявлении, облагаются (замечу в скобках, что, когда ФНС надо, то неотделимые считаются доходом от продажи объекта, а когда не надо – не считаются; но формально это облагаемый доход в любом случае, и кстати по ставке 13-22, а не 13-15).
Итог: семья, у которой налога по закону не возникало вообще, ходит под бессрочным риском получить налог ровно на ту часть, которую увели в улучшения.
Отдельно для тех, кто считает такие сделки в этом году: с 2026 года в условии про иное жильё появился ещё и параметр кадастровой стоимости, не только площади. Про это я писала отдельно. | 1 468 |
| 13 | С 29 августа по 7 сентября включительно не смогу писать консультации и не всегда буду в доступе в сети. Планируйте свои обращения заранее. | 1 343 |
| 14 | Вдогонку. Совершенно не удивлюсь, если в следующем году отдельные инспекторы или инспекции будут неправомерно давать освобождение по этой льготе из-за точно такой же некорректной трактовки союза «или» в данном условии пункта 2.1 статьи 217.1 НК. Ну потому что инспекторы – обычные люди, и думать или удерживать интервал внимания на длинных предложениях могут далеко не все. Прецеденты неправомерных трактовок и освобождение от налога уже есть. Например, в одном случае родителю двух детей инспектор дал освобождение по факту продажи не жилья, а переуступки права требования. В другом случае инспектор не увидел никакой разницы между договором долевого участия и договором подряда на строительство частного дома и посчитал срок с оплаты договора подрядчику. И так далее.
Понятно, что неграмотный инспектор – в целом не панацея и налог все равно потом могут начислить. Однако сочувствую обычным людям (продавцам), которые по факту не могут полагаться на тех, кого они искренне считают «последней инстанцией». | 1 668 |
| 15 | Союз «или» и вера в начальника, (или любителям консультироваться в налоговой – ч.3)
Тут на днях прошёл большой вебинар: «Получение налоговых вычетов по НДФЛ и нюансы декларирования доходов в 2026 году: последние изменения и актуальные разъяснения». Выступал аж целый Начальник отдела налогообложения доходов физических лиц Управления налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов ФНС России. Должность длинная, вес у сказанного — соответствующий.
💥И применительно к поправкам, внесённым 425-ФЗ в пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ (та самая льгота для людей с двумя детьми при продаже жилья с покупкой нового), прозвучало буквально следующее: при сравнении иного жилого помещения (которое имелось в собственности на момент продажи, 5-е условие освобождения) с приобретённым достаточно, чтобы иное было меньше купленного либо по площади, либо по кадастровой стоимости — и льгота работает. То есть, по трансляции чиновника, освобождение расширили, требования смягчили.
📌Теперь открываем Кодекс. Условие звучит так: «налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям (в том числе усыновленным), не достигшим возраста 18 лет, его родителям (если налогоплательщик является лицом, не достигшим возраста, указанного в абзаце втором настоящего пункта) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности». 📌Чуть выжмем: «…налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям… на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение… не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающими общую площадь или кадастровую стоимость в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности».
Теперь прочитайте медленно еще раз. Очевидно, что фраза «не должно быть больше по площади ИЛИ по кадастру» означает единственно возможный вывод: чтобы льгота сработала, иное жильё не должно превышать приобретённое ни по площади, ни по кадастровой стоимости. Оба параметра сразу, а не один любой из.
Спикер прочитал ровно наоборот (элементарно не вдумался в союз «или») — что налогоплательщику достаточно одного параметра «в свою пользу». А в норме написано прямо противоположное.
Это не спор о трактовке, не «позиция ведомства против позиции консультанта» и даже не пробел в законе, где действительно можно было бы спорить и ломать копья. Это значение союза «или» в предложении на несколько строк. Человек не вдумался и не дочитал. Но говорил очень уверенно.😁
❗️А теперь – самое для меня печальное в этой ситуации. Хуже самой ошибки спикера оказалась реакция юристов: в нескольких профессиональных чатах появилось сразу несколько (и немало) сообщений от разных людей «оказывается, вот так надо консультировать!». Некоторые добавляли «я сразу так и думал(а), ведь написано же «или». Некоторые пеняли мне: «Татьяна, Вы же учили по-другому, а тут вон как [вон оно чё, Михалыч]».
Объяснения тут ровно два. Либо человек искренне полагает, что начальник отдела ФНС ошибаться не может (равно как не может ошибаться Минфин в письмах и тп) — но тогда такой человек не должен называть себя "юристом" или "налоговым консультантом". Либо — и, боюсь, куда чаще — норму из девяти строк с вложенными условиями просто не удаётся удержать во внимании целиком: прочитали до первого «или» и внимание ушло отдыхать. Но короткий интервал внимания - общая беда современности. Вместе с тем есть профессии, где внимание и анализ критично важны, и это, в частности, налоговый консалтинг.
* Разбираю такие нормы по буквам: с клиентами и риэлторами — как по предстоящим сделкам, так и по уже выставленным начислениям. Почта для консультаций в закрепе. | 1 254 |
| 16 | Читаю на сайте юридической компании ответ клиенту о продаже единственного жилья. Утверждаются две вещи:
1. наличие жилого дома за пределами Российской Федерации не лишает квартиру в России статуса единственного жилья для целей подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК;
2. ключевое значение имеет наличие или отсутствие иных жилых помещений, принадлежащих Вам на территории Российской Федерации и учитываемых в российской системе государственной регистрации прав.
Вывод для клиента: трёхлетний срок соблюдён, и если жилье единственное в РФ, НДФЛ платить не нужно.
Кстати, ИИ на первой выдаче в поисковике подсовывает этот же самый ответ.
Оба посыла юристов в корне неверны и соответственно привезут клиенту налог и штрафы. Разберу по порядку.
Первое. ❗️Территориальной оговорки в норме нет. Открываем подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК: «…не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)». Слов «на территории Российской Федерации» в этой норме нет. И это не пробел. Законодатель прекрасно умеет вводить такое ограничение, когда оно ему нужно: в статье 220 НК применительно к имущественному вычету при покупке прямо написано «на территории Российской Федерации». В подпункте 4 пункта 3 статьи 217.1 этой оговорки нет — значит, её отсутствие осознанно (что подтверждается и здравой логикой, оговорку про единственное жилье вводили в расчете на «условно-бедные» слови населения, а не для тех, у кого всего по одному объекту в каждой стране Европы).
Второе. ❗️По этому вопросу есть прямое разъяснение. Например, Письмо Минфина России от 10.03.2023 № 03-04-05/20118, цитирую дословно: «Для целей применения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса должны учитываться все жилые помещения, находящиеся в собственности налогоплательщика, в том числе и жилые помещения, находящиеся за пределами Российской Федерации».
Написано ровно то, что отрицают авторы разбираемого текста. Это разъяснение существует более трёх лет, находится в открытом доступе и в любой правовой системе поднимается по одному запросу.
📌Отдельно подчеркну, поскольку постоянно об этом пишу: письма Минфина не являются нормативными актами, и сами по себе они не аргумент — я регулярно разбираю письма, противоречащие Кодексу. Но здесь случай обратный: письмо не изобретает норму, а буквально повторяет её.
Третье. ❗️Критерий «учитывается в ЕГРН» юристами выдуман. Здесь просто классическая подмена одного юридического факта другим. Норма говорит о том, что находится в собственности налогоплательщика. Авторы прочли это как «о чём есть запись в российском реестре». Это разные вещи, и это элементарно (так, именно право собственности возникает со дня открытия наследства независимо от государственной регистрации; ранее возникшее право до вступления в силу закона о регистрации признается действительным без записи в ЕГРН, и так далее – примеров масса).
Далее. ❓«Но как квалифицировать иностранный объект?» Это единственное содержательное возражение, которое можно было бы выдвинуть, — НО и на него в законе есть прямой ответ:
— Статья 1205 ГК — право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится;
— Статья 1206 ГК — возникновение и прекращение вещных прав определяются по праву страны местонахождения имущества;
— Пункт 2 статьи 1187 ГК — если юридическое понятие «не известно российскому праву или известно в ином словесном обозначении либо с другим содержанием и не может быть определено посредством толкования в соответствии с российским правом», при квалификации применяется иностранное право.
Более того, этот подход Минфин уже применяет к той же статье 217.1: срок владения зарубежной недвижимостью исчисляется с даты возникновения права собственности по законодательству государства, в котором она находится (письмо от 02.09.2022 № ххх – реквизиты в моем справочнике по срокам владения и точкам отсчета)). И, возможно, это будет открытием для юристов, но налоговый резидент РФ должен отчитываться о продаже зарубежной недвижимости. То есть НК РФ не ограничен, как полагают данные юристы, территорией РФ применительно к недвижимости.
📌Итог: позиция «зарубежное жильё для единственного не считается» нормативно несостоятельна (и по НК, и по ГК). Полноценное жильё за рубежом — дом, вилла, квартира — в тесте единственного жилья учитывается, и в такой ситуации применяется общий пятилетний срок владения, а не льготный трёхлетний. Важная оговорка: если за рубежом объект называется «апартаменты», то не стоит проводить параллель с российскими нежилыми помещениями. По местному законодательству это вполне может быть именно жильем.
Кстати, я сразу, с введения нормы о единственном жилье, предупреждала, что зарубежное выбивает из льготы. Что ФНС это выясняет, писала в частности тут | 1 632 |
| 17 |  +2Продолжим тему не очень грамотными, но очень уверенными юристами и ссылающимся на них ИИ ⬇️ В силу ограничений символов под фото разбор ниже | 968 |
| 18 |  Выдержка из Акта на декларацию по продаже наследства. И снова инспекторам приходится доказывать очевидное и разъяснять, что аж с 2019 года, вообще-то, по прямой статье НК РФ при продаже наследства налоговый резидент может брать расход наследодателя.😁 | 1 067 |
| 19 | Кстати, также массово сейчас идут запросы покупателям, купившим с занижением, - дать пояснения о реальной сумме сделки, суммах, проведенных вне основного договора и т.п. | 1 572 |
| 20 | ❗️Трудоспособные неработающие граждане, покупающие дорогие авто, яхты и квартиры, начали получать письма от московских налоговиков с предложением пояснить источники доходов, пишет РБК.
Согласно тексту одного из таких уведомлений от московской налоговой инспекции, налоговики запрашивают письменные пояснения и документы, подтверждающие получение доходов, на которые были приобретены недвижимость и транспортные средства. | 1 327 |
