НДФЛ в недвижимости - канал Татьяны Макуровой

Небольшой добрый совет. НЕ НАЖИМАЙТЕ кнопку "оформить" без предварительной консультации. Вычет по процентам по ипотеке содержит подвох нюанс: в отличие от имущественного вычет по объекту, его НЕЛЬЗЯ набирать ипотеками на разные объекты до общего лимита. Пример: по ипотеке заплачено 400 тыс процентов и ипотека погашена. Можно нажать кнопку "оформить вычет" и получить 52 тыс руб (из расчета 13%). Только вот 2,6 млн сгорят и на другие ипотеки не перенесутся - это прямая норма Кодекса в ст. 220. Кстати, для любителей самостоятельно заполнять декларации с продажи - отразить проценты не в той строке (не в расходе, а в вычете) значит легким движением руки обеспечить себе переплату налога (причем вы даже этого не поймете) и одновременно получить большую упущенную выгоду на будущее. Зато в кабинете "все интуитивно понятно и просто".

4 июня выступаю на Онежском форуме недвижимости в Петрозаводске, соответственно с 3 по 7 июня не консультирую

График моих ближайших публичных активностей: - 14 мая выступаю в СПб для брокеров по недвижимости (проект Брокер. Про) - 19 мая - выступление в рамках Дальневосточного жилищного форума (Хабаровск) - 20 мая выступление во Владивостоке в рамках форума по безопасности сделок в недвижимости. С 17 по 27 мая я вне московского времени и у меня не будет времени на консультации. На связи буду по мере возможностей. Заявки на консультации отправлять можно, но предметно всё смотреть буду после 28 мая.

Успешное завершение этой истории. Как я и предполагала, приняли коэфф. 0,7, несмотря на то, что и на момент перерегистрации права и до конца года прописка была в регионе с коэфф. 1 (СПб). В феврале 2026 клиентка перепрописалась в ЛО (не фиктивно, а реально там живет) и в марте подали декларацию исходя из сравнения дохода с коэфф. 0,7. Проверка завершена, все подтвердили. 📌В чем тут проблематика. Есть несколько некорректных писем Минфина (понятно, откуда там ноги растут – взяли не относящееся к делу Определение ВС по совершенно другой ситуации с 3-летним сроком, где прописка налогоплательщика вообще не менялась) – они о том, что коэффициент 0,7 или 1,0 берется по региону постоянной регистрации налогоплательщика на момент перерегистрации на покупателя проданного объекта. Далее ФНС «засилила» эти письма, выпустив в марте письмо о том, что инспекции на местах должны самостоятельно учитывать регион регистрации налогоплательщика на момент сделки в целях НДФЛ. ❗️Я сразу говорила и на открытых семинарах и на своих закрытых обучениях, что это НЕправомерно. Есть Бюджетный Кодекс, есть Федеральный закон "Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации" от 21.12.2021 N 414-ФЗ. Суть в том, что полномочия органов власти субъекта определяются Конституцией РФ, федеральными законами и законами самого субъекта. Из этого вытекает общий тезис: закон субъекта действует в пределах делегированного ему федеральным законом предмета и не должен сам по себе регулировать отношения вне своей публичной территории, если федеральный закон прямо не придал ему такой эффект. То есть – закон Санкт-Петербурга не должен определять бюджетные поступления в другом регионе (и наоборот, закон Лен.области не должен влиять на поступления в бюджет Санкт-Петербурга). Есть и другие законодательные опоры, которые не привожу ввиду относительной краткости поста в формате тг. И если на момент подачи декларации в ЛО с пропиской в ЛО заявить коэфф. 0,7, у ИФНС не будет никакого законного права пересчитать на 1,0 (письма Минфина и ФНС – просто неграмотные бумажки, которые можно разнести с опорой на законодательство). Однако верно и обратное: если клиент на момент сделки был прописан в регионе 0,7, а потом переехал в регион 1,0, в котором и подал декларацию, - Инспекция должна будет принять коэфф.1. Хотя было бы довольно интересно пободаться и попробовать с опорой на бумажки Минфина/ФНС доказать инспектору необходимость применения 0,7.😁😁 На глупенького инспектора вполне прокатит.)) По итогу – думаю, должны в текущем году появиться вменяемые грамотные разъяснения, не противоречащие законодательству, на основе итогов декларационной кампании. P.S. в мае я беру клиентов на консультации до 16 мая, с 17-го и далее я выступаю на Дальнем Востоке и не беру с собой ноутбук.

Техническое объявление по графику работы. Сегодня, 30 апреля, уже не работаю. В мае окна для консультаций 4-6 и 10-16, а также 28-29. Всё дистанционно, по почте. Личных приёмов не веду.

Ещё одно письмо в мою коллекцию:) Я Станиславовна, но пусть учтут мои предложения хоть как от Сергеевны, лишь бы учли😁😁

23 апреля с 11 до 12-ти проводим с коллегой бесплатный вебинар о скрытой логике внутренних конфликтов в рамках проекта UPGRADE. (я уже писала ранее, что имею ряд компетенций вне рамок налогов, и как еще одно из направлений приложения сил и разминки мозга иногда провожу мероприятия для психологов. По большому счету, мне все равно, где искать уязвимости, нестыковки и противоречия – в Налоговом Кодексе или в ментальных установках)) ❗️Тема: Роль вторичных выгод в отсутствии желаемого Анонс: можно сколько угодно хотеть денег, отношений, здоровья, энергии, реализации. Но если у бессознательного на этот счёт другое мнение — результат будет саботироваться. Потому, что внутри может жить очень влиятельная часть психики, для которой ваше желаемое вовсе не благо, а… угроза (!). Именно так: здоровье, деньги, отношения могут считаться опасностью, но в сознание это обычно не доходит. А бессознательное не согласно платить за это высокую "внутреннюю цену". Примеры: Деньги могут означать потерю любви. Успех — одиночество. Выздоровление — необходимость что-то менять или отказ от рычага влияния на родных. Новые отношения — отказ от старой лояльности. И так далее. На вебинаре мы разберём: • что такое вторичные выгоды и почему они значительно сильнее прямой мотивации; • почему бессознательное может удерживать нас в негативных сценариях; • как понять, от чего именно защищает вас ваш текущий сценарий; • почему самосаботаж — это часто не слабость, а форма внутренней заботы; • как обнаружить внутренний конфликт и начать его распутывать. ❗️Без магического мышления, аффирмаций и лозунгов. Без эзотерики. Только живая психическая логика и внятный разбор того, почему человек может быть привержен тому, чего не хочет сознательно. Ведущие: Сергей Мартынов: Психолог-практик, мастер телесно-ориентированного направления Структурная Психосоматика. Автор и ведущий государственной программы повышения квалификации по телесно-ориентированной психологии (ТОП), разработчик тренингов личностного роста "Лаборатория смыслов", "Клуб практической психологии", "Теория и практика быстрых изменений" и т.д. Преподаватель института практической психологии "Иматон", со-основатель школы ТОП "Singulis Fabula". Опыт работы в сфере психологии 28 лет. Татьяна Макурова – аналитик, коуч. Участие онлайн – бесплатно. Ссылка: https://edu.mmir.pro/upgrade-conference?utm_source=makurova

Классика..

Обожаю, когда клиент без малейшего понимания и по налогам, и по промптингу использует бесплатный ИИ с настройками быстрого ответа. И да, решение уже возникших проблем и отбивание штрафов будет стоить гораздо дороже, чем предпродажная консультация. Но зато ИИ в моменте - это быстро и бесплатно, что для многих является абсолютным приоритетом.

Техническое объявление для риэлторов, которые обращались ко мне в 2025-м году за консультациями для своих клиентов, и клиентов, которые обращались напрямую без риэлтора. Если у вас была МЕНА в 2025-м и я консультировала по правилам на момент обращения за консультацией (то есть как по купле-продаже), то сейчас порядок поменялся. У меня сейчас нет временнОй возможности поднять всю переписку в почте за 2025-й год (а каких-то таблиц учета клиентов и их ситуаций я не веду), поэтому прошу мне написать самостоятельно (также как и тех, у кого была мена в 2025-м и кто НЕ обращался ранее ко мне, но налоги сэкономить хочет:). 📌КАК БЫЛО до 15 января 2026 года: мена приравнивалась к купле-продаже, надо было отчитываться по факту мены, если по выбывшему из владения объекту не истек срок 3/5 лет (кроме реновации в Москве, там другие правила изначально). ❗️КАК СТАЛО: Конституционный Суд постановил отвязать мену от купли-продажи, при этом налоги, УПЛАЧЕННЫЕ до 15.01.2026 по факту мены, пересмотру не подлежат. Однако по сделкам за 2025-й год люди отчитываются сейчас и налоги платят до 15 июля. То есть - эти налоги как раз подлежат пересмотру, согласно прямой логике Конституционного Суда. Поэтому пишем правильное пояснение об отсутствии облагаемого дохода и подаем нулевку/корректировку. Можно не обращать внимания на ответы на "горячей линии" ФНС или в инспекциях на местах. Писала ранее, что инспекторы не отслеживают изменения и вообще не в курсе того, что и как меняется. Поэтому подаем правильные пояснения и корректировочную декларацию (если уже подались с доходом). Все это, кстати, буду рассказывать и на Конгрессе. Формально - ждем поправок в НК, они появятся до конца года и, по логике, должны иметь обратную силу на сделки начиная с 2025 года.

Начался ВЖК, выступаю 14 и 15 апреля: - в секции о комиссии риэлтора (14.04 с 12-ти) - в секции о законодательных изменениях (15.04 с 12-ти)

Одна из самых частых причин переплаты НДФЛ при продаже недвижимости — не отсутствие права на расход, а разваленная документальная стыковка расхода. По сути человек деньги когда-то потратил. По логике — расход был. А по документам — не бьётся: кто платил, за что платил, по какому договору, как этот расход связан именно с этим объектом. Потерянные платежки, кривые уступки, нестыковка дат, сумм, сторон сделки, отсутствие приложений, “где-то был акт”, “застройщик потом поменялся” — и всё: расход либо режут, либо не принимают совсем. А дальше человек платит налог не с реальной прибыли, а с того, что сумел доказать (или не может доказать дату оплаты и следовательно точку отсчета срока владения - тогда приходится платить налог даже при истекшем сроке). И это очень часто не “мелочь”, а сотни тысяч и миллионы рублей переплаты. На скринах - моя переписка с клиентами (один свежий пример и один старый, его даже приводила ранее, но дублирую). Это к слову о том, что я никогда не верю клиентам на слово ("я купил за столько-то, есть платежки"). Документы надо смотреть, стыковать. В том числе поэтому - никаких вопросов и консультаций по телефону.

Техническое объявление В апреле традиционно очень высокая загрузка по запросам на консультации, оптимизацию, декларации. 🤦🏻‍♀️Менталитет откладывать все на последний месяц (ну или на последнюю неделю и даже на последний день, 30 апреля) – неистребим. ❗️Итак, у меня сейчас очень большая загрузка: клиенты плюс выступления и мероприятия, где я спикер и/или модератор. Новые обращения я рассматриваю с задержкой 3–5 дней, чисто физически я не могу ответить сразу в момент получения запроса. Сразу обозначу и стоимостной порог входа на апрель (пишите мне только при согласии с тарифом): — консультация — ОТ 10 000 ₽ — после 20 апреля — ОТ 15 000 ₽ — стоимость консультации не включает подготовку декларации Это нижняя граница цены, потому что в сложных случаях ИЛИ по обращениям за 2024 год и ранее, где уже есть начисления и штрафы, я беру процент от подтвержденной налоговым органом экономии, когда применяем неочевидную оптимизацию (помимо расхода). PS ну а примерно так меня сейчас видит ИИ 😁

Вот еще пример Приговора № 1-228/2025 от 22 апреля 2025 г. по делу № 1-228/2025: физлицо продало земельные участки по 5 млн руб. при кадастровой стоимости свыше 51 млн и 50 млн руб. Тут даже комментировать не надо))

АДЕПТАМ ЗАНИЖЕНИЙ - К ПРОЧТЕНИЮ. Есть вполне реальные уголовные дела по занижениям. Формулировка в Постановлении № 1-218/2020 от 21.05.2020 мне особенно нравится: «ФИО1, с целью доведения своего преступного умысла до конца, направленного на уклонение от уплаты налога на доходы физических лиц, путем внесения в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, в крупном размере, из корыстных побуждений, с целью уклонения от уплаты денежных средств, осознавая противоправность и фактический характер своих действий, предвидя наступление общественно-опасных последствий в виде причинения имущественного вреда бюджетной системе РФ и желая этого, в нарушение ст. 57 Конституции РФ, ст. 3, ст. 23, ст. 80, гл. 23 НК РФ, находясь ДД.ММ.ГГГГ в Межрайонной ИФНС № по <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, б-р. 50 лет Октября, <адрес>, подал заведомо ложную налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за ... год, где указал сумму подлежащую уплате налога на доходы физических лиц, полученных от продажи объекта недвижимого имущества в размере 0 рублей». 🤡 Многие реально считают невинным развлечением схематоз “напишем в договоре меньше / в декларации покажем ноль / налоговая не увидит”. Однако это классическая фабула для ст. 198 УК РФ: включение в декларацию заведомо ложных сведений. Порог по этой статье сейчас — 2,7 млн руб. неуплаченного налога за период в пределах трех финансовых лет подряд. 📌📌Что касается риэлтора, который не просто присутствует в сделке, а деятельно продвигает занижение, то есть: — уговаривает продавца и покупателя “сделать по занижению, продавцу для экономии налога, покупателю – для скидочки”, — убеждает, что “все так делают” и “ничего не будет”, — предлагает схему сокрытия реальной цены, — готовит договоры, расписки, допсоглашения под двойную цену, — а еще и, бывает, помогает заполнять 3-НДФЛ и в целом координирует действия сторон именно для ухода от НДФЛ, то это совсем не “услуга по сопровождению сделки”, а потенциальное соучастие по УК РФ. Какие роли возможны для риэлтора: — подстрекатель — если именно он склоняет клиента к занижению; — пособник — если сознательно помогает советами, документами, инструкциями; — организатор — если именно он собирает схему, распределяет роли и руководит ее реализацией. Пленум Верховного Суда прямо разъяснил: иное лицо отвечает как пособник, если оно сознавало, что участвует в уклонении от уплаты налогов, и его умыслом охватывалось совершение этого преступления. Практический вывод для клиента простой. Если вы уже занизили цену в договоре, подали 3-НДФЛ “в ноль” ЛИБО по занижению с минимальным налогом, заявили фиктивные расходы или скрыли реальный доход, - настоятельно рекомендую подать корректировку по реальным данным самостоятельно, а не ждать, пока выявят. Если налогоплательщик САМ уточнился до истечения срока уплаты налога, Пленум ВС прямо указывает на отсутствие состава преступления — как на добровольный отказ от доведения преступления до конца. Кроме того, не будет риска и по налоговым санкциям (возможное снятие расхода\вычетов по ст. 54.1 НК, штраф по ст. 122 НК), а также появляется возможность ЗАКОННОЙ оптимизации (потому что законная оптимизация существует, и если вы/риэлтор/ваш бухгалтер/юрист о ней не в курсе – это не значит, что ее нет). И даже при отражении полного дохода налоговая выгода при использовании законной стратегии может быть больше, чем дает занижение (незаконный метод). Нужно избежать риска и уточниться, отразив реальный доход? Консультации через почту, указанную в закрепе.

На живой семинар 4–5 апреля в Петербурге осталось 5 мест. Семинар для налоговых консультантов, юристов, нотариусов. Углублённая программа, сложные и неочевидные нюансы, свежие подходы, спорные зоны, которые на практике ломают расчёты, декларации и правовые позиции. +Особенности работы налогового консультанта в новых реалиях. ❗️Формат только живой. ❗️Онлайна не будет. ❗️Записи не будет. Кому это нужно – тот понимает, что такие темы разбирают только очно. Цена участия: 29 тыс.руб. (или 24 тыс. для тех, кто был на прошлом семинаре для консультантов). По вопросам брони места пишите в личку @Tanjjja007. 📌Отзывы от налоговых консультантов/юристов – например, здесь и здесь. Следующий живой семинар планирую только осенью.

Из пояснительной записки к новому законопроекту: "установление обязанности Банка России предоставлять в налоговые органы информацию о физических лицах, в отношении которых выявлены риски ведения предпринимательской деятельности, в частности, получение систематического дохода, а также наделение налоговых органов правом запрашивать в аналитических целях детализированные выписки по счетам таких физических лиц в иных кредитных учреждениях вне рамок проведения проверок. В настоящее время доходы физических лиц, получаемые в безналичном порядке от других физических лиц, находятся за "периметром" налогового контроля, так как исключены из налогообложения. Налоговые органы ограничены в запросах у банков выписок по счетам физических лиц - запросить данные сведения возможно только при наличии предусмотренных Кодексом оснований, перечень которых является исчерпывающим. Кроме того, денежные средства, полученные физическими лицами безвозмездно (даром), полностью освобождены от налогообложения, и под это освобождение "маскируются" платежи другим физическим лицам по возмездным сделкам." Ожидаемо. Кстати, вопрос "Можете ли подтвердить легальность происхождения средств на покупку недвижимости" я всегда включаю в вопросник клиентам, обращающимся за консультацией.

Уже завтра, 31.03 - выступаю спикером на форуме «Недвижимость 2026» Рынок недвижимости - это давно не про «купить/продать». Это про риски, деньги и решения, которые могут стоить очень дорого. На форуме собраны практикующие эксперты: юристы, кадастровые инженеры, налоговые консультанты и не только 📅 ДАТЫ ФОРУМА: с 31 марта по 8 апреля 🎙 Вас ждут: ✔️ прямые эфиры с экспертами рынка ✔️ темы, которые реально волнуют сейчас: — проверка недвижимости как инструмент риэлтора — кредитный рейтинг: мифы и реальность — флиппинг в условиях высоких ставок — возможность или риск — как сохранить имущество при банкротстве — налоговые аспекты ✔️ разборы и ответы на вопросы 🎤 Моё выступление: 📍 31 марта в 14:00 (мск) Тема: «Тема - неочевидные налоговые ошибки» РЕГИСТРАЦИЯ ЗДЕСЬ (жми на текст) ❗️Количество мест ограничено 📢 Реклама ERID: 2VtzqvsTMWn ИНН 632127299528 Артюшина О.В

На всякий случай: 📌 https://vk.com/ndfl_nedviga моя группа в вк с опцией сообщений 📌makurova-t@mail.ru - почта для платных консультаций