Анатолий Терехов

Собрали вам почитать всякого интересного

Дикси заехал. Ремонт начался. Сделка перешла в активную фазу. По объекту в Королёве подписан акт приёма-передачи супермаркет «Дикси» официально зашёл в помещение и начал ремонт. Это ключевой момент для инвестора. Именно здесь объект превращается из «обещания» в реальный денежный поток. Почему это сильный объект ✔️ Сетевой супермаркет федерального уровня ✔️ Подписан долгосрочный договор ✔️ Арендатор уже в помещении и вкладывает деньги в ремонт ✔️ Панорамные витрины и оживлённый проспект ✔️ 60 000+ жителей в радиусе 1 км ✔️ Сформированное торговое окружение: Улыбка Радуги, ВТБ, Ozon, Планета Здоровья

ГАБ с супермаркетом «Дикси" ✔️МО, г. Королёв, пр-т Королёва, д. 22 ✔️Цена: 135 000 000 ₽ ✔️Площадь: 624,6 м² — 1 этаж: 362,9 м² — цоколь: 261,7 м² ✔️Договор аренды: 10 лет ✔️Индексация: 5% ✔️МАП: • 1-й год — 945 000 ₽ • 2-й год — 1 050 000 ₽ • 3-й год — 1 155 000 ₽ ✔️РТО: 5,5% со 2 года ✔️Окупаемость с учётом индексации: ≈ 9 лет Этот объект уже прошёл главный фильтр рынка — его выбрала и зашла сеть. Это не прогноз доходности. Это деньги, которые начнут приходить по договору.

Второй кейс. Финансовый директор компании, имеющий право распоряжения банковскими счетами и доверенность на полномочия первого лица компании (генерального директора), авансировал ряд поставок по одному договору поставки. Товар компания не получила, а спустя время оказалась брошенной (не ведет деятельность, не сдает отчетность и пр.) Сам договор поставки признан недействительным (основание возникновения долга). Номинал долга 61 млн., цена долга – 8,8 млн. Этот кейс нам крайне интересен, его мы купим в начале февраля. Анализ судебного акта, на котором основано требование показал, что в данном случае будет банкротство по упрощенной процедуре, как отсутствующего должника (сразу введение конкурсного производства). Единственный несущественный момент, это то, что сделку признали притворной, хотя очевидно, что она мнимая, и отличие у них выражается в реституции. Притворная прикрывает истинную сделку, соответственно, предполагается, что сделка была, но в ином виде, и суд должен был тогда ее раскрыть и определить соответствующие ее последствия. А тут, как таковой сделки нет (рисованная), соответственно она ничтожная в силу мнимости. Но такое обстоятельство не влечет отмену судебного акта, а только может изменить его в части применимых норм, но реституция тогда не меняется, ибо она верная и легитимная. Из картотеки арбитражных дел усматривается, что в 2024 году была апелляционная жалоба на данный судебный акт, производство по которой прекратили, а соответственно виновные лица (финансовый директор и генеральный директор компании) исчерпали свое право на защиту, а значит судебный акт им уже не "поломать". Почему мы считаем, что генеральный директор будет отвечать по долгам наряду с финансовым директором? Да потому, что генеральный директор не вправе выдавать доверенности с объемом полномочий сопоставимым его уставным полномочиям, фактически подменяя свои функции. Это устоявшаяся судебная практика. Субсидиарную ответственность тут не вменить, потому что аффилированный должнику кредитор, через подконтрольную помойку, гонял деньги по рисованными документами (прикрываясь авансами по договору поставки) – такой кредитор не вправе заявлять требование о СО. Но аффилированный кредитор вправе заявлять требование об убытках, а убытки в данном случае презюмируются, срок давности заявления требования составляет 3 года для кредитора с момента когда он "узнал" о порочности сделки. "Узнал" кредитор, в нашем случае, в конце апреля 2023 года, когда было заявлено требование о признании договора поставки недействительным. Соответственно, до конца апреля 2026 у нас есть время для заявления требования. Для арбитражного управляющего свой срок на это же требование об убытках - когда узнает он (а он узнает после введения конкурсного производства), но т.к. в реестре будет всего один кредитор - мы, который "знал" об убытках с апреля 2023 года, то может возникнуть вопрос к зловредности таких убытков, т. к. кредитор аффилирован с должником (если срок пропустить). Поэтому, целесообразно будет ввести конкурсное производство и сразу же от кредитора подать заявление о взыскании убытков, не дожидаясь таких действий от арбитражного управляющего. Вероятно, что такое требование могут и за реестр определить, поскольку это мнимая сделка (обналичка), воля всех сторон сделки была единой (вывод активов), следовательно, образуется состав компенсационного финансирования, где стороны знали о реальной цели сделки и тем самым все обогащались. Но т. к. мы единственный кредитор, то сути это также не меняет, риск сведен к нулю.

Первых два официально рабочих дня нового года анализировали два предложенных к выкупу долга. И, если финансово-имущественное положение контролирующих должников лиц не вызвало никаких сомнений – все сильно обеспечены недвижимостью (причем не только спрятанной, но и зарегистрированной на них), а двое даже существенными долями в других компаниях, то с юридической аналитикой пришлось поломать голову. Номера дел намеренно не указываем по причине корректности по отношению к лицам, продающим эти долги в первом случае, и в целях избежания конкуренции во во-втором. Итак, первый кейс (директор с согласия одного из учредителей в качестве оплаты долгов контрагентам передал деньгами и в качестве отступного основные средства и иное ликвидное имущество компании, которая впоследствии обанкротилась, а принявшая имущество компания двинула их дальше по цепочке сделок). Номинал долга 47 млн., цена продажи 6,8 млн. Предлагаемое к приобретению требование основано на судебном акте, которым отступная сделка признана ничтожной. Ничтожные сделки в соответствии с ГК РФ это либо ст. 10 либо ст. 170 ГК РФ, но суд в своем определении никаким образом не обозначил квалификацию, а ограничился только тем, что она ничтожная. Но такие обстоятельства не умаляют пороки такой сделки. В нашем случае работает связка статей 10,168, 170 ГК РФ, поскольку это фактический вывод активов, а соответственно такая сделка мнимая, совершенная со злоупотреблением правом. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, сама по себе не является прямым доказательством аффилированности. Однако, она служит косвенным признаком аффилированности, особенно когда направлена на сокрытие реальных отношений между сторонами. Иными словами, без контроля над ситуацией (т. е. связанности сторон таких сделок), цепочку сделок по выводу ликвидных активов невозможно осуществить. А соответственно, стороны сделки связаны фактической аффилированностью. К тому же, как мы увидели, цепочка сделок состоит из следующих участников: должник (банкрот) – Компания А – Компания Б – физические лица (в части движимого имущества(оборудования)). При этом Компания А уже определена как аффилянт нашего должника, о чем имеется судебный акт 9-й апелляции в том же деле о банкротстве, где тройка судей как раз вменила аналогичному спору весь букет из ст. 10,168,170 ГК РФ. Отсюда следует, что и наша рассматриваемая сделка имеет точно такие же пороки аффилированного требования, которые образуют негативные последствия в виде: 1. Аффилированный должнику кредитор не может утверждать АУ; 2. Требование аффилированного кредитора включается за реестр; 3. Требование аффилированного кредитора не учитывается при субсидиарной ответственности (а сам он не может подать заявление о привлечении контролирующих лиц к такой ответственности). К тому же, если даже и банкротить в последующем Компанию А и Компанию Б, то все интересные сделки, которые можно "атаковать", совершены ими за пределами сроков исковой давности, и, соответственно, придется доказывать юридические пороки, выходящие за пределы спецнорм Закона о банкротстве. А это, как правило, удается только при наличии ФНС в реестре на большие суммы, либо когда сама ФНС является заявителем по делу о банкротстве (первый кредитор). Пришли к выводу, что такое право требования является неликвидным, и не образует привлекательность для нас.

Создали отдельный канал по юридическому проекту. Вступайте 👌 https://t.me/cfa_centr

500 м² в новостройке у МКАД. Федеральный арендатор. Процент с оборота. Это тот самый формат, за которым сейчас охотятся сети:первый этаж, плотная жилая застройка и высокий ежедневный трафик. 📍 Параметры проекта ✔️ Локация — Московская область, 1 км от МКАД ✔️ 500 м², первый этаж ✔️ Дом — новостройка, многоквартирный «муравейник» ✔️ Договор аренды — 10 лет 💰 Финансовая модель ✔️ Стоимость: 155 000 000 ₽ ✔️ МАП→ с НДС: 1 500 000 × 1,22 = 1 830 000 ₽ ✔️ Процент с товарооборота — 6% Фактический доход инвестора это не только фикс а  доход от процента от РТО и здесь классные условия согласованны 6%

Почему инвесторы сейчас смотрят именно сюда ✔️ В новых ЖК строится много жилья, но мало коммерции подходящего формата: сетям нужны большие площади, первый этаж, отдельные входы, логистика и трафик. Большинство коммерческих помещений в новостройках — мелкие и под сети не подходят. ✔️ Новостройки привлекают сеть потому, что там нет конкуренции внутри дома ✔️ Жилые массивы формируют стабильный ежедневный трафик ✔️ Новая инфраструктура = новые потребности ✔️ Помещение находится на пике трафика очень удачно расположено ✔️ Сеть получает «первую позицию» в районе

Это формат, который: • растёт вместе с выручкой сети • защищён от инфляции • и ликвиден на выходе 📩 Пиши менеджерам, чтобы получить полную информацию по объекту. Это один из самых сильных форматов в спальных районах у МКАД. 📗ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПО ЗАПРОСУ

Короче, я тут выяснил почему Дурова во Франции задержали 😁 Смотрю документальный фильм про банды Марселя. Это город по Франции. Тим реально несколько районов города контролируют банды прям с оружием и веществами. Так вот, они в интервью рассказывают что все общение ведут в телеграм. Название ролика: Реальный 13 район! Марсель - самый опасный город во Франции.

Кто то уже устал отдыхать и начал работать или только один я такой?))

Что бы вам было не скучно на праздниках рекомендую посмотреть видео Оскара Хартмана про запуск единорогов https://youtu.be/IpJ5hMmRnzQ?si=mlaOo_C5ST6HIUM5

Анти итоги 2025 1. Не похудел 😁 2. Не заработал миллион долларов 3. Несколько проектов закончились неудачей 4. Блог завис на уровне 2700 человек 5. Не ушел из инвестиций, но уже готовлю к этому путь. На 2026 ничего по инвестициям стараюсь не планировать. 6. Не смогли купить активов на 150 млн. Не нашли денег. 7. Не женился 8. Поджег маме дом 😁 уже починили полностью. Стало лучше чем было. 9. Не продали участок в Крыму за 3.5 млрд. Будем расшивать тему. 10. Под конец нового года начал новые проекты , так и не смогли толком провести ни одну планерку.

Всех с новым годом 🎄 Мечтайте смело и воплощайте в жизнь 🎉

Присылайте ваши новогодние столы в комментарии 😁

Ищу риелторов в два проекта в Москве. Комиссия 3%. Писать мне в личку @terehov_a_n

Вернулся из командировки с директором крупного инвест фонда. Такие командировки я люблю 😁 Обсуждали рынок инвестиций в недвижимость и вообще рынок инвестиций в целом. За два дня конечно мало что можно успеть обсудить , но было очень приятно что меня удостоили такой возможности 😁 Всех с наступающим 🎄

#ГАБ #ДИКСИ #Инвестиции #ВнутриМКАД Создание ГАБ супермаркет ДИКСИ внутри МКАД 640 кВ метра с окупаемостью 8,5 лет 📍 Москва | Восток | внутри МКАД ✔️Стоимость 135 600 000 ₽ ✔️Площадь: 640м2, 1 этаж, 4 входа ✔️Арендатор Дикси, договор 10 лет, 3 мес каникулы ✔️Окупаемость 8,5 лет 🔥 ✔️Доходность 12% годовых 1/2 год аренда в месяц 1200000₽+НДС или 5% от РТО 3/4 год аренда в месяц 1300000₽ +НДС или 6% от РТО 5/6 год аренда в месяц 1400000₽+НДС или 6% от РТО С 7 года Безусловная ежегодная индексация 4% и также 6% от РТО

🔥

Апсайд за счёт % от РТО (важно)

6% от РТО это высокий показатель

• Это: ускоряет окупаемость до

6,5–7,5 лет

• повышает реальную доходность до

14–16%+

Собственник - физ. лицо Основание - ДКП от 2019 года

80% проектов которые мне присылают

Спасибо, что пользуетесь - @SaveAsBot'ом