Анатолий Терехов

Читал с утра новость про VPN по талонам 😁

🔥🔥⚠️⚠️⚠️ ГОТОВЫЙ ГАБ САМОКАТ 7,3 года окупаемость в Москве. 🔹 Расположение Москва, ул. Брусилова, 39к1 • Крупный заселенный жилой комплекс с развитой инфраструктурой • Отличная транспортная доступность • Рядом остановки общественного транспорта и многоуровневая парковка 🔹 Параметры проекта ✔️ Площадь: 183 м² ✔️ Этаж: 1 этаж ✔️ Арендатор — Сеть “Самокат” (5-летний договор с ноября 2024) ✔️ Формат — ГАБ 🔹 Главное — условия входа ✔️ Общие инвестиции: 49 700 000 ₽ ✔️Индексация: БЕЗУСЛОВНАЯ +6% ✔️ Арендный поток: 466 395 ₽ ✔️ Окупаемость с индексацией: 7.3 года ✔️ Доходность с индексацией: ~13–14% ✔️ Окупаемость: 8.8 лет ✔️ Доходность: 11,26% Возмещение арендатором затрат на КУ (э/э, ГВС, ХВС, ВО, отопление) • Форма сделки - ДКП • УСН • Договор аренды зарегистрирован в Росреестре • Сoбствeнник помещeния (физическoе лицо)

ПРЕИМУЩЕСТВА ОБЪЕКТА:

• 2 отдельных входа • Электрическая мощность 41 кВт (2 ввода, можно увеличить) • 2 мокрые точки • Бесплатная парковка для клиентов • Высокий пешеходный трафик • Сильная локация с высоким покупательским потоком

@terehov_a_n

Какао ток отличный мессенджер)))

Кому интересно по взысканию долга посотрудничать? Пишите в личку @terehov_a_n

🚀 Новый кейс: покупка дебиторской задолженности номиналом 71 млн. за 9 млн. Сегодня закрыли прямую сделку цессии (вне торгов). Дисконт значительный, и вот почему этот актив обладает потенциалом для взыскания. 🔎 Суть дела (происхождение долга): Классическая схема вывода активов. В период 2018–2021 гг. учредитель крупной компании А (с оборотами свыше 560 млн руб.) выводил средства на "пустую" компанию Б под видом фиктивных (надуманных) оснований. Суммарно было выведено порядка 71 млн рублей. В 2023 году компания А была признана банкротом. ⚖️ Юридическая тонкость: В деле о банкротстве компании А суд уже признал данные платежи мнимыми. Это означает, что перечисления не имели под собой реального экономического основания. Компания Б, получавшая эти деньги (наш должник), сразу после транзакций прекратила деятельность и перестала сдавать отчетность. До спорных переводов обороты компании Б не превышали 2-3 млн руб. в год. 💡 Важное уточнение по стратегии: В данном случае речь идет не о привлечении к субсидиарной ответственности бенефициаров компании Б за доведение компании А до банкротства, а именно о взыскании убытков, причиненных компании-банкроту. Во-первых, аффилированный кредитор (а компании А и Б являются связанными по признаку мнимости совершенных между ними спорных переводов) не вправе заявлять требование о привлечении к субсидиарной ответственности, но вправе требовать возмещения убытков. Во-вторых, вывод 71 млн руб. при общем обороте в 560 млн руб. формально не является фактором, доведшим компанию до банкротства. Однако это — железное основание для взыскания убытков, возникших из-за неправомерных действий руководителей и бенефициаров обеих компаний. 🎯 Почему мы уверены в успехе? Связанность и умысел (доказанность вины): Признание сделок мнимыми доказывает согласованность действий и общий противоправный интерес руководителей и бенефициаров и компании А, и компании Б. Действия квалифицируются как корпоративные убытки, в составе которых виновность действий, которая уже доказана, является основополагающим элементом для удовлетворения требования. Прямой выход на бенефициаров: Поскольку сама компания Б пуста, прекратила деятельность, и является типичной "брошенкой", закон позволяет взыскивать убытки напрямую с её контролирующих лиц (КДЛ). Наличие активов: Наш аудит показал, что бенефициары компании Б владеют недвижимостью на сумму около 350 млн. Это гарантирует реальность исполнения будущего решения. 📈 Прогноз: Мы планируем взыскать всю сумму убытков — 71 млн — в полном объеме. ⏳ Ориентировочный срок реализации проекта: 2 года. Эта сделка — пример того, как глубокая юридическая экспертиза позволяет находить высокодоходные активы там, где на первый взгляд имущества нет.

У ООО ЦФА центр вышла финансовая отчетность https://bo.nalog.gov.ru/organizations-card/12686503

Есть заявка на займ под залог коттеджа 400 м2 в Новосибирске. Просят 50-70 млн. Кому может быть интересно ?

ГАБ Чижик продан! 💰 Цена: 50 000 000 ₽ ✔️Локация: МО, Одинцовский г.о., Звенигород, мрк-н Супонево, к7 ✔️Площадь: 414 м² ✔️МАП (ежемесячный арендный платёж): 480 000 ₽ ✔️ГАП (Годовой арендный платеж — 5 760 000 ₽ ✔️Годовая доходность — 11,5% ✔️Срок окупаемости — 8,6 лет

Ищем офисный объект под редевелопмент в Москве - Площадь 1-3 тыс м2 - Локация с хорошей транспортной доступностью - Можно целое здание или этажи

Ну вот я навайбкодил 😎 Помощник-судьи.рф

🇷🇺 закон о «кешбэке» для должника: залог есть, смысла нет Госдуму сегодня одобрила во втором и третьем чтении законопроект, по которому гражданину‑банкроту при реализации залогового единственного жилья будут возвращать 10% от выручки с торгов. Формально — это защита должника, но юридически и экономически это прямое ослабление статуса залогового кредитора и серьёзнейший сдвиг в матрице заемного риска для инвесторов. 🔹 Что реально меняет законопроект Сейчас в банкротстве физлица залоговый кредитор (если он не отказался от статуса залогового в ущерб другим своим правам в процедуре) удовлетворяется за счёт 70% выручки от реализации предмета залога (80% - если банк), остальное идёт на другие очереди и расходы по делу. Новый закон чётко перераспределяет эти доли в части: • 70% выручки — под обязательство, обеспеченное залогом единственного жилья; • 10% исключаются из конкурсной массы и передаются должнику (но не более суммы погашенных платежей). Для юриста и инвестора это означает: доля залогового кредитора падает с 70% до примерно 60% фактической выручки — то есть режим защиты его требований прямолинейно ухудшается. 🔹 Почему это важно для инвестора, а не только для должника Залог живёт в голове инвестора как инструмент, который: • максимально покрывает тело займа; • превращает потенциальный дефолт в ограниченный и предсказуемый убыток. Типовая схема на рынке: под недвижимость стоимостью 10 млн выдается заем на 5–6 млн, чтобы не вызывать вопросов о несоразмерности обеспечения (схема – "дам меньше" не сработает), но и не делать заем заведомо недообеспеченным. Однако в банкротстве залоговое имущество почти всегда продаётся с допустимым рыночным дисконтом — реальная цена торгов обычно 8,5–9 млн. При новой схеме, если залоговый кредитор получает максимум 60% от этой суммы, он фактически претендует только на 4,5–5,4 млн, что не покрывает даже тело займа, не говоря уже о процентах, неустойке и расходах на получение возмещения. С юридической точки зрения это означает, что залог фактически теряет экономическую защитную функцию для инвестора, а банкротная процедура превращается из механизма возмещения за счёт залога в систему, где дефицит покрытия заранее заложен и легализован. Залог как «безопасность» перестал быть универсальной защитой. Инвесторам придётся уходить от простой логики “залог недвижимости= достаточная защита”. Мы прогнозируем возрастание роли структурированных сделок, дополнительных гарантий, поручительств и диверсификации обеспечения. 🔹 Вывод для инвестора: принятие этого закона формально не трогает институт залога, но радикально меняет его экономический эффект в банкротстве.

Продаю ООО на НДС. Использовалась для торговли бадами на маркетплейсах.

Вот таких очень много приходит "покупателей" на готовый бизнес 😁

​​Спасибо, что пользуетесь - @SaveAsBot'ом

Коллеги, есть кто страховым бизнесом занимается? У меня есть идея одна в агросекторе. Вот хотелось бы с кем то кто разбирается хорошо в индустрии это обсудить

🔒 Добросовестный приобретатель с точки зрения правовых позиций для инвесторов В последнее время, особенно после резонансного случая с "нулевой бабушкой" (хотя такие дела были и раньше), остро обсуждается статус добросовестного приобретателя. Напомним: по позициям ВС РФ, им признают только НЕЗАВИСИМОГО покупателя, совершившего сделку на ОБЩЕРЫНОЧНЫХ условиях — цена близка к рыночной, без дисконтов и подозрений. К чему мы подняли вопрос о добросовестном приобретателе? После наших постов про залоговые риски, некоторые "сверхумные" инвесторы заявили: мы лишены этих рисков – мы даём заем под ДКП недвижимости с обратным выкупом — титул на нас, нет платежей — продаём. Разберём ситуацию с позиции ГК РФ и практики ВС РФ. Почему ДКП ≠ займ • ДКП — моментальная сделка (передача собственности за цену), не длящаяся и без обязанности возврата денег (ст. 454 ГК РФ). • Заем обычно 50% от стоимости недвижимости. ДКП с ценой продажи недвижки в размере займа "рвётся" в суде опытным юристом за 2 заседания. Итог – титул возвращается заемщику, инвестор остается с необеспеченным "голым" займом. риски для инвестора при оспаривании (минимизация) Как бы парадоксально это не звучало, но в случае получения от заемщика иска об оспаривании ДКП, мы рекомендуем инвестору бежать в суд и заявлять о "маскировке займа" через ДКП (особенно если есть договор обратного выкупа – через единую цель (п. 38 Пленума. №10/22)). Так ваши доводы будут предметом рассмотрения суда, найдут отражение в решении, и, при переквалификации ДКП как притворной сделки (ст. 170 ГК РФ), у вас появится теоретическая возможность, в дальнейшем, титаническими усилиями добиться залога этой недвижки в свою пользу (разные судебные механизмы, возможно и заявление встречного иска). сценарий похуже: банкротство заемщика Более грамотный заёмщик, после такого ДКП, инициирует собственное банкротство, указав причиной банкротства именно заключение сделки по продаже недвижимости (возможно, единственной) на кабальных условиях цены. Итог для инвестора: • Низкая цена ДКП = недобросовестность инвестора (позиция ВС РФ: знал/должен был знать). • Откажут во включении в реестр кредиторов по причине недобросовестности (ст. 213.32 ФЗ-127), что будет означать фактически, что деньги заемщику подарены. Кто-то еще хочет давать деньги под залог, оформляя это ДКП с обратным выкупом?

Инвест проект ВИТА продан!

Экономика: ✔️69 кВ м первый этаж МКАД Можайский район ✔️ Стоимость: 24 020 000  ✔️ Договор на 10 лет ✔️ МАП 210 000 ₽ (арендный поток) ✔️ ГАП 2 520 000 млн ₽ ✔️ индексация безусловная 5% ✔️Окупаемость по первому году 9,5 лет ✔️Окупаемость 8,6 лет  с индексацией ✔️С индексацией доходность: ≈11,5–12%

🔥 Залог недвижимости — ловушка для кредиторов??? Почему взыскание превращается в миф? Анализ практики ВС РФ + kad.arbitr.ru 💼⚖️ После реального описания ситуации инвестора с "входом в долю", нас попросили написать, как обстоят дела с залогом недвижимости. Тут, конечно, получше. Немножечко. Здесь же, в посте, и ответ на вопрос, почему мы настороженно относимся к выкупу закладных. Итак, приступим. На первый взгляд, залог недвижимости — это железобетонная гарантия. Квартира, офис, склад под ипотекой... Но практика показывает: это "кастрированный" инструмент, где кредитор рискует деньгами, временем и нервами. 50% дел до судов не доходит, в 30% случаев суды отказывают, а в банкротстве залог вообще "сгорает". Разберём по полочкам с примерами и нормами ГК РФ. 👇 Почему залог недвижимости — провал для кредитора? Во-первых, без регистрации в ЕГРН обременение фиктивно — суды "рубят" взыскание на корню (ст. 349 ГК РФ). Сейчас это редкость – кредиторы поумнели. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания (испол. надпись) легко отменяется. Поэтому процедура ТОЛЬКО судебная: месяцы на оценку, торги, обжалования. Рынок недвижимости ликвиден слабо — стартовая цена завышена, торги срываются, объект "висит мёртвым грузом". Во-вторых, должники хитрят: просаживают долг ниже порога соразмерности залогу (<5–10% от стоимости залога + просрочка 3 мес.). Суд отказывает по ст. 350 ГК — взыскание невозможно! Пленум ВС №23 это закрепил. Топ-оснований отказа: практика ВС РФ бьёт без пощады: 1️⃣ Прекращение залога (ст. 352 ГК): гибель имущества, продажа добросовестному покупателю или банкротство без заявки кредитора. Залог "сгорает", ЕГРН чист — привет, убытки! 2️⃣ Пропуск сроков: исковая давность, 3 года. Суды не восстанавливают эти сроки. 3️⃣ Несоразмерность: долг мизерный по сравнению со стоимостью залога (сейчас в презумпции 5-10% - размер, когда мизерность не надо доказывать, есть случаи, когда должники доказывают, что и 25-30% - это мизерно, а в ГД давно лежит законопроект про презумпцию в 15-25%). Должники искусственно гасят минимум — суд говорит "нет". 4️⃣ Единственное жильё (ст. 446 ГПК): нечасто, но даже ипотека не спасает, соцзащита в приоритете. 5️⃣ Залоговая цена ниже рынка: кредитор не может занизить! П.15 Пленума ВС №23 — обязательна независимая рыночная оценка. Встречные споры о залоговой цене – каждый первый случай. 6️⃣ Не продали на торгах? Бери сам! (ст. 351 ГК): кредитор обязан принять залог в счёт долга (не принял – залог "слетел", а при грамотном подходе – и долг прекратился). Если стоимость залога > долга — верни разницу должнику (теперь ТЫ должник!). А ваш прежний залог остаётся у него в залоге по закону (ст. 351 ГК), пока не отдашь излишек ("залоговый перевертыш" - для опытного юриста это несложно). Обратное взыскание? Легко! 😱 7️⃣ Банкротство должника — обнуление всего: все договорённости слетают! Новая оценка, банкротные торги, кредитор претендует на 70% выручки после расходов на сохранность (ст. 138 ЗоБ). Без права голоса на собрании. Отказы по статистике kad.arbitr.ru +18–27% за 2020–2025 гг. "Кастрация" залогового кредитора в банкротстве: • Только 70% (если ты – банк, то 80%) от реализации (минус расходы на хранение/охрану). Существуют юридические механизмы поднятия этой планки до 90-95%, но они сложны (потому дорогие), и экономически обоснованы на задолженностях от 50-70 млн. • Нет голоса в собрании кредиторов (есть же железобетонный залог – с ним и "сиди"). • Торги проваливаются из-за отсечки — залог в общую массу. ВС РФ в обзорах подтверждает: приоритет конкурсным, а не твоим интересам. Вывод: Залог недвижимости — для наивных. Должники ржут, суды отказывают, банкротство добивает. Он, безусловно, лучше, чем ничего, но думайте сами.