Андрей Подбегалин//Рентген сделок

«Я 15 ЛЕТ ТАК РАБОТАЮ» — А ДОГОВОР У ВАС ИЗ ПРОШЛОГО ВЕКА Ребят, вот это тот случай, когда мне действительно хочется сказать: Опыт — это прекрасно. Но опыт без обновления знаний превращается в опасную самоуверенность. Мне прислали вот такой предварительный договор купли-продажи квартиры. И я сначала подумал: ну ладно, сейчас посмотрим. Посмотрел. И понял, почему некоторые риелторы очень не любят, когда им задают вопросы по их шаблонам. Потому что шаблон иногда старше, чем половина участников сделки. Что здесь меня зацепило? Например, в пункте 3.2 прописано: если покупатель не исполняет обязательства — задаток не возвращается. А если не исполняет продавец — предусмотрена какая-то «другая неустойка» в размере задатка. Но где нормальный механизм исполнения последствий для задатка? Где прямо прописано то, что происходит с полученным задатком при виновном отказе продавца? Дальше ещё интереснее. В пункте 3.3 появляется формулировка про «регистрацию в кадастровом учёте основного договора». Коллеги, ну какой ещё «кадастровый учёт основного договора»? Мы регистрируем переход права собственности, а не ставим договор купли-продажи квартиры на какой-то мифический «кадастровый учёт». Идём дальше. В документе используются старые наименования государственных органов и старые формулировки. Сегодня корректно говорить: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области. То есть Росреестр. А не доставать из шкафа документ двадцатилетней давности и продолжать работать по нему только потому, что: «У нас все сделки по нему проходят». Вот это вообще любимый аргумент. «Мы 10 лет так работаем». А я всегда хочу спросить: А за эти 10 лет вы хотя бы раз свой договор перечитали? Не просто открыли Word и поменяли фамилии. А сели и посмотрели: Что изменилось в законодательстве? Что изменилось в судебной практике? Какие появились новые риски? Какие условия необходимо конкретизировать? Что будет, если продавец передумает? Что будет, если покупатель откажется? Что будет с задатком? Какие документы должен предоставить продавец? Что происходит с зарегистрированными лицами? Что с несовершеннолетними? Что с супругом? Что с обременениями? Вот это называется профессиональной работой. А не: «У меня договор от 2008 года, зато он проверенный». И самое неприятное во всей этой истории даже не сам договор. А реакция. Когда начинаешь спокойно говорить коллеге: — Давайте здесь поправим. — Давайте этот пункт уточним. — Здесь уже давно нужно писать по-другому. В ответ иногда получаешь раздражение, повышенный голос и: «Не надо нас учить! Мы сами знаем, как работать!» Ребята, давайте договоримся. Я не знаю человека, который мог бы честно сказать: «Мне больше нечему учиться». Особенно в недвижимости. Здесь законодательство, практика и риски меняются постоянно. И если ваш профессиональный рост закончился вместе с созданием шаблона договора, который вы используете десять лет, — это не стабильность. Это остановка. Можно иметь 20 лет опыта. А можно иметь один год опыта, повторённый 20 раз. И разница между этими людьми становится особенно заметной тогда, когда сделка начинает идти не по плану. Потому что хороший риелтор должен защищать обе стороны сделки, а не просто довести её до Росреестра. И поэтому мой совет коллегам очень простой: Достаньте сегодня свои шаблоны. Предварительный договор. Договор задатка. Аванс. Агентский договор. Договор оказания услуг. И задайте себе один вопрос: «Я точно уверен, что этот документ соответствует сегодняшнему дню?» Если ответ: «Ну… мы всегда так работали» — пожалуй, пора не спорить. Пора садиться и учиться. Потому что рынок недвижимости вчерашнего дня закончился. А вместе с ним должны закончиться и вчерашние шаблоны.