Щегельский о недвижимости без сиропа

⁉️1 октября ВСЁ или не всё? Стасишин на днях сказал, что с семейной ипотекой пока нет конкретного решения и сослался на то, что это уже ответственность Президента, при этом в конце августа 2026 года и.о. министра по строительству и архитектуре Уфы на форуме по недвижимости выдал инфу, что обрезание семейной ипотеки с 1 октября вопрос решённый. И это всё на фоне падения прибыли застройщиков вплоть до глубокого минуса в 1 полугодии 2026 года. Вот об этом новое видео https://youtu.be/cZt3S4uXmOA?si=zXqJVQ1fu6zci5-0 https://rutube.ru/video/02ef2260bd4bc93dfcd7f491c4848223/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5975

Падаем стабильно Количество объявлений по продаже вторичного жилья (квартиры и комнаты) в Петербурге продолжает снижаться. В августе 2026 года объем рекламы снизился на 1,7% (напомню, что в июле 2026 снижение было 3,6%), год к году падение составило 31%. Спрос стабильный, это видно по количеству сделок в июне и июле. Предположу, что в августе количество сделок будет в районе тех же 9000 штук. Коэффициент широты выбора объектов на вторичке для покупателя (получаю путем деления количество объектов в рекламе на количество зарегистрированных сделок Росреестром) в июле составил примерно 2 объекта. Год назад в августе на каждого покупателя приходилось примерно 3,4 объекта. Что интересно! Если в июле снижение количества объектов в рекламе в основном произошло за счет 2 и 3 комнатных квартир, то в августе за счет студий и 1 ккв, предложение которых в рекламе уменьшилось на 5% каждой позиции. Количество 3ккв в продаже за август практически не изменилось. В июле 2026 года было 4016 штук, в августе 4005. А, вот количество 2ккв прибавилось на 1 смешной процент, было - 4547, стало - 4590. Еще и 5 ккв увеличилось в рекламе на 6%, было в июле 342, в августе стало 364. В приложенном графике данные по объемам рекламы вторички, количество сделок на вторичке и коэффициент выбора объектов. Про ситуацию на рынке аренды/найма жилья завтра напишу.

💡Продать квартиру, чтобы расплатиться за ремонт. Продавцов земли больше, чем покупателей. Провел перекличку с риэлтором из Воронежа, смотрите новое видео https://youtu.be/Xs_8HGqmkTQ?si=klIcc-YnqefGTGRv https://rutube.ru/video/9ab8d1de39cf0ad71db18952ed3aa17a/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5935

☄️Запрет ДДУ, продажа квартир только после введения дома в эксплуатацию Я уже лет 15 говорю, что продажу недостроя до введения дома в эксплуатацию надо запретить. Мне в ответ - ты, что, хочешь чтобы цены на квартиры в новых домах выросли? На что я отвечаю, что они и сейчас не слабо выросли, а качества нет. Построенное не соответствует рекламным картинкам, да и риски банкротства застройщиков ни 214-ФЗ, ни эскроу-счета не убрали с рынка. Вице-премьер по строительству часто в своих выступлениях рассказывает, что его министерство равняется на Китай. Интересно, переймёт ли вице-премьер новый китайский ход в строительстве. 🇨🇳 Китай меняет правила игры на рынке недвижимости: конец эпохи «котлованов» Власти КНР готовят самую радикальную реформу системы продаж жилья за последние десятилетия. Согласно данным Reuters, Пекин хочет запретить застройщикам собирать деньги с покупателей до того, как дом будет достроен. В чем суть? Сейчас в Китае (как и у нас в РФ) распространена схема долевого участия: люди годами платят ипотеку за квартиру, которой еще физически не существует. После краха гигантов Evergrande и Country Garden миллионы семей остались и без денег, и без жилья. Новая модель предполагает переход на продажу только готового жилья. Оплата — после сдачи объекта. Почему китайские власти реформируют отрасль: 1. Кризис доверия достиг дна. Китайцы боятся покупать «бумажные» квадратные метры. 2. Правительство хочет выдавить с рынка слабых игроков и остановить рост «недостроев» (по некоторым оценкам, их уже более 27 000 проектов). Понятно, что выживут только крупные девелоперы с большим запасом прочности, способные строить за свой счет. Сможет ли эта реформа спасти китайскую стройотрасль от полного коллапса? Сидим наблюдаем! Вице-премьер! Вы тоже наблюдаете? Похоже, что пока чиновники РФ верят в чудо узаконивания продажи недостроя в рассрочку. А, зря!

🔥Жарка барбекю на балконе до добра не доведет. В Питере горит пентхаус в ЖК "Империал" на Московском проспекте. Интересно, что дарили?

📊Путь одной трешки Благодаря своим многолетним записям составил изменение цены на 3 комнатную квартиру 60-63 кв.м. с кухней 6,2 кв.м. на среднем этаже 9-ти этажного панельного доме серия 1ЛГ-600, больше известный в Петербурге, как - "дом-корабль" из-за внешней схожести с морским лайнером. По моим 30-ти летним наблюдениям цена на этот корабль сопоставима с 1 комнатной квартирой в доме 137 серии (общая пл - 38-40 кв.м., комната 19-20 кв.м., кухня 9-10 кв.м.) и 2 комнатной квартирой в кирпичных домах советской постройки ( общая пл - 45-47 кв.м., жилая 29-31 кв.м., кухня 7,5-8,5 кв.м.). В приведенном мной графике указаны цены реальных сделок с таким 3 комнатным "кораблем" за все годы ведения моей статистики за исключением 2025 и 2026 годов, когда сделок с такими квартирами не было. И в графике 2025 и 2026 года это цены хотелок из рекламных объявлений. Локация исследуемой квартиры - район "Лигово", по оси проспекта Ветеранов от пр.Маршала Жукова до ул.Тамбасова. Обращаю внимание на то, что до 2008 года цены формировались в долларах США и расчеты были в USD. В те времена никому даже в голову не приходило прикидывать. сколько это будет в рублях. Соответственно, цены до 2008 года можно сказать были вполне сопоставимы с инвестициями в золото и валюту. В 2006 году вступил в силу закон РФ "О рекламе", согласно которому в рекламе цены на товары, работы и услуги должны были указываться только в рублях. Ответственность была жесткая. СМИ резко перестроились и реклама на недвижимость пошла в рублях, расчеты в период с 2007 по конец 2008 года постепенно перестроились на рубли. Соответственно в графике цены сделок до 2008 года указаны в долларах и пересчитаны для сравнения в рубли, а с 2009 года, цена сделки указана в рублях и пересчитана в доллары. Для понимания прочтения графика: - цены в долларах целые числа - цены в рублях указаны в тысячах, т.е., к примеру, в 1996 году цена в рублях указана - 123,6, это значит 123 тысячи 600 рублей, или в 2006 указано - 1700, это 1 миллион 700 тысяч рублей. Я считаю, что инвестиционная привлекательность недвижимости закончилась в 2008 году, когда недвижимость приобрела рублевые цены. Второй этап закрытия инвестиционной привлекательности закончился в 2019 году, когда практически все новостройки перешли на 214-ФЗ и проектное финансирование, т.е. когда цена покупки новостройки "на котловане" перестала давать доход при перепродаже ее по "переуступке" через год с доходом 20-30%. Начиная с 2022 года цены на недвижимость в Петербурге имеют непредсказуемый характер из-за государственного влияния посредством внедрения на рынке новостроек с 2020 года льготных "схематозов" и их усиления с 2022 года. Мое личное мнение высказывал неоднократно - справедливая цена на вторичку должна быть на уровне осени 2021 года. Соответственно цены 2023 были максимально близки к этому показателю.

⚠️С 1 октября семейка всё, поэтому цены не упадут - инфа от и.о. министра по строительству и архитектуре. 25 августа 2026 года в Уфе прошла конференции «Рынок недвижимости - 2027». На конференции и.о. главы минстроя Башкирии Артем Ковшов рассказал почему цены на новостройки не упадут в его регионе, где распроданность новостроек составляет 55% при озвучиваемом Дом,рф идеальном маркере сбалансированного состояния рынка новостроек  70–80%. Так же и.о. министра по строительству и архитектуре чётко сказал, что с 1 октября проценты по семейной ипотеке будут зависеть от количества детей. Смотрите короткий ролик 

👀Забытые милипиздрики В процессе работы с одним из покупателей, которому нужно за небольшие деньги купить квартиру с максимальным количеством комнат окунулся в мир хрущёвок серии ГИ. Смотрите новое видео https://youtu.be/QSGi076mCLI?si=6GSTwm0Tn5E5qDsX https://rutube.ru/video/d8d0b28c9653f758f2451bdab8725dd0/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5889

⚠️Минорные настроения бизнеса Центробанк РФ регистрирует длительное падение индекса настроений деловой активности в России, который летом 2026 года ушёл в отрицательную зону. Инфляционные ожидания по-прежнему высокие: ‒ ожидания населения на год вперед снизились до 13,7% с 14,7%, на пять лет вперед, напротив, выросли до 12,4% с 11,2% ‒ ценовые ожидания предприятий увеличились до 21,0 п. с 20,4 п., наиболее заметно — в электроэнергетике и водоснабжении перед индексацией тарифов. Ситуаций не айс, тому в подтверждение рассмотренный на Госсовет 19 августа 2026 года план реформы экономики, включающий семь приоритетных направлений. Среди этих пунктов плана помощи рынку недвижимости в любом виде нет.

📉Стагнируем с уклоном вниз Взял интервью у риэлтора из Казани и узнал много интересного о ценах и количестве сделок с новостройками и на вторичке. Смотрите, потом пишите комментарии https://youtu.be/1EBZQMmgE6M?si=Bvw0gDcwH8E5R6ZT https://rutube.ru/video/6eae42fcfddcd3fbe70b8940d1c0f330/?r=a/ https://vk.ru/wall-226877624_5854

⚙️Нарушена привычная динамика показателей. ЦИАН опубликовал данные по сделкам на вторичке в Москве за июль 2026 года и сравнил эти данные с динамикой цен и количеством предложений. Публикую их выводы без купюр 👇 В июле 2026 г. в Москве было оформлено 12,4 тыс. ДКП. Рост на 6% за месяц, на 9% год к году, на 4% накопленным итогом за календарный год. Оказалась нарушена привычная динамика показателей - цены не выросли (впервые с ноября 2024), предложение увеличилось (впервые с мая 2025). О развороте тренда говорить рано ‒ пока это больше похоже на сезонное замедление. Спрос продолжает уходить на вторичку несмотря на приближение 1 октября (даты ожидаемого ужесточения льготной ипотеки в новостройках). Вот такой коленкор. Москвичам рекомендация наблюдать за ситуацией дальше. Пишите в комментариях, что в августе с количеством сделок, ценами и объемом предложений. Продолжилась ли тенденция описанная ЦИАН?

ℹ️Справка из кожновенерического диспансера для сделки с недвижимостью  Копался в старых документах и нашёл справку ПНД одного клиента, которую он брал в 90-х для обмена комнаты в коммунальной квартире. Тогда ещё комнаты (или доли), нельзя было продавать. Все собственники могли продать только квартиру цел ком, но комнаты можно было обменивать. И тогда в речи участников рынка было выражение "продажа через обмен". Схему рассказывать не буду, это не главное сейчас. Главное то, что при СССР, когда граждане совершали об ее комнат в коммунальных квартирах они должны были предоставить справки из ПНД, туберкулёзного и кожно-венерического диспансеров. И ни у кого тогда не возникало вопроса - "А нафига?" Власть боролась за здоровье граждан и больные некоторыми заболеваниями не могли жить в коммунальных квартирах. Жаль, что эти требовани при новой власти потеряли актуальность. Кто за то, чтобы вернуть для сделки с недвижимостью в обязательном порядке, как минимум справку из ПНД (а для сделок с комнатами ещё и тубдиспансер и КВД) ставьте лайк, кто против - пишите в комментариях обоснование протеста.

📊Покупатели с рынка новостроек ушли на рынок новостроек Если взглянуть на данные Росреестра Ленинградской области по регистрации ДДУ, то увидим интересную картину. В июле 2026 года было зарегистрировано 1667 ДДУ, это ровно столько же, как и в июле 2025 года. А, вот дальше совпадений нет. Сложив данные по регистрации ДДУ за 7 месяцев года увидим рост продаж в 2026 году относительно того же периода 2025 года на 34,4%. Вот и нашлось 3945 покупателей (разница между 2025 и 2026 годами), которые, вероятно, покинули рынок новостроек Петербурга. И это понятно, цены на квартиры в недострое в Ленобласти ниже в среднем в 1,5-2 раза и семейную ипотеку отоварить проще. Однако, если посмотреть снижение сделок на первичке в Петербурге за 7 месяцев, то их меньше на 870 штук. Получается, что на рынке недостроя Ленинградской области чистый прирос составил 3075 (3945 - 870). На графике сведенных данных потребления недостроя в Петербурге и Ленобласти вместе взятых мы видим прирост на 9% год к году. И это СПАСИБО речевым интервенциям чиновников об ограничении семейки с 1 февраля 2026 года и обещания ограничить ее с 1 июля 2026 года. Ждем еще приток очередного вагона неуспевших в августе и сентябре. При этом, в сравнении с фееричным 2023 годом 2026 год показал снижение на 30,5%.

📌Хуэй вам, а не недвижимость! КИТАЙ ПОСАДИЛ МИЛЛИАРДЕРА-ЗАСТРОЙЩИКА. А ЧТО БЫЛО БЫ В РОССИИ? Основателя китайского гиганта Evergrande Хуэй Ка Яня приговорили к пожизненному заключению. Суд установил масштабные финансовые махинации в 2016–2021 годах: мошенничество при привлечении средств, незаконное использование денег и мошенничество с ценными бумагами. И это не просто история очередного миллиардера. Evergrande рухнула в 2021 году. После этого китайский рынок недвижимости вошёл в затяжной кризис, который продолжается до сих пор. Теперь государство поставило точку и в персональной истории человека, который стоял во главе одного из крупнейших девелоперов страны: — пожизненное заключение; — конфискация активов; — штраф для Evergrande и дочерней компании — $2,35 млрд; — ещё 56 фигурантов получили сроки до 18 лет. И здесь возникает неудобный вопрос для России. А как у нас государство относится к застройщикам, которые оказываются в проблемах? Российская модель устроена иначе. Когда крупный девелопер испытывает проблемы, государство чаще пытается не допустить его падения, потому что за ним стоят дольщики, банки, подрядчики, рабочие места и целые регионы. Отсюда — эскроу, льготная ипотека, господдержка спроса, инфраструктурные программы, различные механизмы помощи девелоперам. Логика понятна: нельзя дать застройщику упасть, потому что вместе с ним может посыпаться вся цепочка. Но есть и обратная сторона. Если государство постоянно страхует отрасль от последствий плохих решений, возникает вопрос: где заканчивается спасение рынка и начинается спасение конкретного бизнеса? Китайский пример показывает, насколько далеко может зайти государство, когда решает, что кризис недвижимости — это уже не просто экономическая проблема, а вопрос ответственности руководителей. При этом важно понимать: пожизненный срок Хуэй Ка Яню — не означает, что Китай “посадил всех застройщиков”. Речь идёт о конкретных доказанных финансовых преступлениях. Но сигнал рынку предельно конкретный:

можно быть миллиардером, основателем крупнейшего девелопера страны и человеком с огромным политико-экономическим весом — и всё равно оказаться в тюрьме.

Для российского рынка этот сюжет особенно интересен сейчас. Потому что наша недвижимость тоже всё сильнее зависит не только от реального спроса, но и от решений государства. И главный вопрос ближайших лет может звучать уже не так: «Что будет с ценами на квартиры?» А гораздо неприятнее: «Кто заплатит за последствия перегретого рынка — покупатель, банк, застройщик или государство?» И вот здесь российский и китайский сценарии могут оказаться очень разными. А последствия — очень похожими. Как думаете, начнутся "посадки" в РФ в строительном секторе и кто будет первый?

‼️Легальный развод собственника недвижимости У меня в руках оказались документы по которым видно, как гражданин теряет свою независимость просто взяв в долг 200 тысяч рублей. Смотрите новое видео https://youtu.be/NEBv0UWzyqg?si=REiGRn5lqEXQnYoy https://rutube.ru/video/7495384bfd97acb5eb6e570a9837c74c/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5821

🚫Ярмарка недвижимости отменяется В Петербурге отменили крупную профильную выставку «Ярмарка недвижимости» и связанную с ней экспозицию «Строим загородный дом». Их планировали провести в «Экспофоруме» с 4 по 6 сентября. Что же произошло? Вначале я подумал, что выставку отменили потому что и так всё хорошо продаётся на рынке недвижимости, но потом почитал внимательнее новость и оказалось, что проблема в другом. Организаторы отказались от мероприятий, проанализировав текущую рыночную ситуацию и заметное падение деловой активности в строительной отрасли. В официальном комментарии они пояснили, что в нынешних непростых условиях не смогут обеспечить привычный масштаб представительства и практическую пользу для посетителей и участников. Когда состоится следующая выставка, пока неизвестно: новую дату обещают назвать только после стабилизации обстановки. Отмечу, что «Ярмарка недвижимости» проходила в Петербурге дважды в год — весной и осенью — без перерывов на протяжении последних 26 лет, начиная с 2000 года. Выставка проходила даже в кризисные 2008-2009 и 2014-2015. Что же помешало провести выставку осенью 2026? Как писал классик - "Теперь попросим на трибуну начальника транспортного цеха. Пусть доложит об изыскании внутренних резервов." Есть на канале начальник транспортного цеха? Прошу нам доложить, почему, когда некоторые чатлане пишут нам, что всё растёт и продаётся "Ярмарку недвижимости" отменили, потому что нынешние условия на рынке недвижимости непросты?

📊Где рост спроса на вторичку?! Последнее время некоторые блогеры, аналитики и риэлторы нам заявляют, что спрос с рынка новостроек пошел на рынок вторичной недвижимости и количество сделок с квартирами на вторичке растет, поэтому и цены на вторичке не падают, а местами - растут. Смотрим сухие цифры статистики от Росреестра Петербурга Новостройки В июле 2026 года зарегистрировано 3383 ДДУ, что на 7% больше, чем в июне (3151). Если сравнивать все сделки в новостройках за июль, то видим, что данные 2026 года ниже, чем в июлях предыдущих лет. Смотрите приложенные графики. Взглянув на данные за 7 месяцев каждого года, начиная с 2019, мы видим, что продажи новостроек в Петербурге стремятся к снижению - минус 4% к 2025 году и минус 45% к средним значениям 2020-24 годов. Оптимизма на рынке новостроек не наблюдаю. Может быть есть оптимизм на вторичке? Если глянуть данные Росреестра, то оптимизм сдержанный. Во-первых, потому что количество зарегистрированных сделок на вторичном рынке по продаже квартир и комнат в июле 2026 года такое же, как в июне 2026, 9063 против 9069. Смотрите вложенный график, там данные к сравнению июнь-июль с 2019 года. Как я и говорил, нет роста спроса на вторичке в июле. Следовательно и нет никакого перетока с рынка новостроек на вторичку. Может кто-то его видит - покажите куда смотреть. Когда мы глянем на график сравнения данных за 7 месяцев каждого года, начиная с 2019, видим незначительный прирост количества сделок с 2024 года, но сила спроса, которую я измеряю количеством совершаемых сделок, ниже, чем даже в 2023. Ждём возврата на рынок продажи вторички лендлордов с рынка аренды, которым там явно не сладко.

💥Феномен рынка недвижимости Белгорода Опубликовал обещанную перекличку с риэлтором из Белгорода. Смотрите, узнаете много интересного Будете писать комментарии - держите себя в руках, все комменты политического характера будут удаляться https://youtu.be/YjQ6POKFaew?si=yoq_KG7e3Ox4QPXP https://rutube.ru/video/f7bd890e2d08c99ea073297cc74d1b03/?r=a https://vk.ru/wall-226877624_5786

🎉31 год на рынке недвижимости Моему агентству недвижимости "БЕНУА" исполнился 31 год. Мы одно из старейших агентств Петербурга. Думаю, что этой информации достаточно для пресс-релиза фирмы, разменявшей четвертый десяток. 3️⃣1️⃣🍷