Щегельский о недвижимости без сиропа

📉Количество сделок на вторичном рынке снижается Почему, когда в СМИ говорят, что количество сделок на вторичке растет, я говорю, что на самом деле оно снижается? Всё просто. Рост количества сделок с января по апрель - естественный много летний процесс. Если посмотреть на приложенные мною графики, то там видно доказательство моих слов. Единственными "провальными" апрелями были 2020 из-за всеобщей самоизоляции и 2022 год из-за известных событий. На втором графике видно, что по сумме сделок за первые 4 месяца каждого года, количество сделок на вторичном рынке Петербурге в 2024 году на 11% меньше, чем даже в считавшемся не очень хорошем 2023 году. Я уже не говорю о сравнении 2024 года с другими годами. Я в целом по итогам 2024 года ожидаю снижение общего количества сделок на 15-20%. Приведет ли это к изменению цены? С точки зрения логики падение продаж, является следствием снижения спроса. Это значит, что квартиру продать становится труднее. И привлечь к объекту внимание можно только снижением цены. В кризис 2008-09 годов количество сделок в 2009 году снизилось на 15%, а цены ушли в минус на 30%. В 2015 количество сделок снизилось на 21%, а цены сделали минус 15%. В 2022 сделки рухнули на 31% (исторический максимум падения), а цен упали на 10%. Как видно нет прямой корреляции движения цен в зависимости от количества сделок, потому что есть еще иные факторы, к примеру ситуация на первичном рынке, ипотечная ставка, доходы населения и т.п.. Однако, точно можно сказать, что при снижении количества сделок, происходит и снижение цены. Занятный факт - с каждым разом в "тяжелые" моменты количество сделок падает всё глубже, а цены наоборот, снижаются всё меньше. Про уникальность сегодняшней ситуации сказано много, повторяться не буду. Так как все требуют от меня озвучить мнение о ценах, то я предполагаю о снижении цен на вторичке в Петербурге к концу 2024 года до 10%.

🔄От роста до падения один неверный шаг Продолжение предыдущего поста Согласно общему мнению специалистов доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не должна превышать 1%, что считается комфортным для кредиторов и экономики. Сейчас в России всего 0,4% ипотечной просрочки. Это прямо, как в США в 2006-м, начале 2007 года. Доля просрочки по ипотеке была ещё меньше, всего 0,1%. Но потом, всё произошло, как с дамбой в Орске, какие-то мыши прогрызли ход и всё полетело в тартарары. Всего за несколько месяцев 2007 года была преодолена планка в 0,5% неплатежей и полет в космос оказался неизбежным. Это хорошо видно на графике. Неплатеж по ипотеке увеличился почти до 3% в результате жилищного кризиса. В 2009 году кредиторы списали более 2,7% ипотечных кредитов. И рынок рухнул.

☄️Неплатежи по ипотеке нарастают С начала 2024 года объём просроченной ипотеки увеличился на 5% или 2,6 млрд рублей. В абсолютном выражении накопленный в январе-марте 2024 года объём неплатежей в 1,6 раза больше, чем прирост за весь 2023 год (за 12 месяцев 2023 года просроченная ипотечная задолженность на вторичном рынке жилья увеличилась на 1,67 млрд рублей или 3%). Такие данные дало коллекторское агентство "Долговой консультант". Лидерами по приросту проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья в абсолютном выражении с начала 2024 года стали Санкт-Петербург (+323 млн), Московская область (+247 млн) и Свердловская область (+142 млн). По динамике антилидерами стали Республика Крым (145%), Республика Тыва (60%) и Севастополь (38%). При сохранении темпа по 5% в квартал, по итогам года портфель просроченной ипотеки может превысить 65-67 млрд рублей, но даже при этом доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не превысит 1% против нынешних 0,4%, что считается комфортным уровнем для кредиторов и приемлемым для экономики. Полную таблицу долгов по ипотеке за 1 квартал 2024 года по всем регионам РФ приложил к данному посту.

🕯Цены на недвижимость не впечатляют Нашел в своих закромах интересные данные по изменению стоимости недвижимости в некоторых городах России с декабря 1997 года по декабрь 1998 года. Решил проследить движение цены в разные пиковые моменты и добавил к имевшимся ценам данные на сентябрь 2008 года и сравнил все с данными на конец апреля 2024 года. Времени у меня ушло много, чтобы собрать данные по городам за сентябрь 2008 года. По некоторым городам (Калининград, Якутск, Старый Оскол, Петрозаводск и Волгодонск) достоверных данных не нашел. Поэтому есть в таблице пустые места. И, если у кого-то из подписчиков канала есть данные за сентябрь 2008 года по этим городам, буду благодарен за их предоставление. Так как данные за 1997-98 годы были в долларах США. А в рублях их быть и не могло, т.к. в те годы и цены и расчеты велись только в СКВ, то и цены за 2008 и 2024 годы я тоже пересчитал в USD. Вышел занятный график, который еще раз подтвердил факт низкой инвестиционной привлекательности недвижимости на длинном отрезке времени. Получается, что, как только рынок недвижимости "отвязался" от доллара (это произошло в 2007 году) выгоднее было сидеть в баксах. Еще интересный факт - разница в ценах в конце 90-х годов. К примеру, в Калининграде в декабре 1997 года цены были выше, чем в Петербурге. А в Нижнем Новгороде цены были почти, как в Петербурге. Да, и Екатеринбург был не так далек по ценам в Питере, чем сейчас. Однако, к моменту кризиса 2008 года произошло сильное расслоение цен. Москва и Питер ушли сильно вверх от других городов. Возможно, что сейчас мы переживаем время, когда цены в Петербурге уже 2 года не растут, а в других городах идут в рост. Может быть сейчас они нагоняют отставание и опять подтянутся к пропорциям 90-х годов?

🧐Налог на ипотеку Продолжение темы, поднятой в комментариях к моему каналу, об уплате 35% на сверхдоход, полученный по льготной ипотеке. Сегодня на моем ютуб канале "Дмитрий Щегельский" вышло видео с разбором данного вопроса. Теперь коснемся темы об НДФЛ в отношении материальной выгоды от экономии на процентах при рефинансировании ипотечного кредита на покупку жилья. Из письма Минфина РФ следует, что заемщик не должен платить налог на материальную выгоду по ипотеке (и другим кредитам), только, если он не использовали право на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Остальные платить налог 35% должны даже при рефинансировании кредита. Подробности раскрыты в письме Минфина от 12 февраля 2024 г. N 03-04-06/12022, которое я приложил к данному посту. Читайте и узнаете, кто еще может не платить налог.

🚫Не сдавайте недвижимость перед продажей Ещё одна история основанная на реальных событиях из серии - как не надо делать. Однажды к нам по рекомендации обратилась женщина получившая в наследство от сына энное количество недвижимости. В составе этой недвижимости были квартиры и дом. Дом был в ближайшем пригороде Петербурга. Большой и "навороченный", как положено для загородных домов построенных в девяностые годы, но обременительный для пожилой женщины по целому ряду причин: много уборки из-за "много метров", 2 этажа, траты на обслуживание и т.п.. И решила она дом продать и деньги поделить между родственниками. Чтобы дом не простаивал пока идёт поиск покупателей, наследница решила его сдать, хотя мы ей рекомендовали не делать этого. Однако, хозяин - барин и она сама нашла себе арендатора: "приличный мальчик" лет 30-ти, гражданин Германии, вежливый и обходительный. Не арендатор, а мечта арендодателя! Как водится у дам бальзаковского возраста, юношам следует доверять, особенно почти иностранцам, тем более, что он внёс сразу и за первый месяц и последний. Да и ездить контролировать состояние дома далековато. За 3й месяц арендатор заплатил с опозданием на 2 недели. Ну, ничего, бывает. За 4й месяц не заплатил, но очень обещал. До разговоров об оплате за 5й месяц не дошло, потому что позвонили из полиции и попросили приехать. По приезду взору собственницы открылась сюрреалистическая картина - по дому гуляли гуси, бассейн был засыпан землёй, в которой зеленели какие-то посадки под яркими лампами накаливания. Лампы были даже в спальне, там тоже в горшках что-то росло. И таким ярко освещённым "огородом" был весь дом. Дом и двор были "уделаны" по самое не могу. Убыток колоссальный только по уборке, не говоря уже о немалых долгах за электричество, которое 24 час в сутки "питало" необходимой энергией лампы, создающие благоприятную среду для каннабиса (упоминание названия требуется в силу невозможности его избежать и не является рекламой и пропагандой). Вы спросите: "А зачем гуси?" С точки зрения агрономических знаний арендатора - гуси производят лучшее удобрение для культивации растений. Дом конечно продали после приведения его в более-менее нормальное состояние. Мораль - не сдавайте недвижимость перед продажей, нормальных денег не заработаете, а в результате жизнедеятельности арендатора продадите дешевле, чем могли бы.

😮 Новый прикол питерских застройщиков в моем видео https://youtu.be/JMJCh2clslI?si=8Zca-2aQEoCkkFtl

🚫Отзыв лицензии у банков превратился в обыденность. Мы перестали ярко реагировать на отзывы лицензий у банков. Вот очередная "напасть" от ЦБ РФ прилетела в банк "Стрела", который занимал 321-е место в банковской системе России. Претензии всё те же: "Значительные объемы операций в рамках указанной деятельности были направлены на обеспечение расчетов между физическими лицами и теневым бизнесом (переводы денежных средств в пользу криптообменников, нелегальных онлайн-казино, букмекерских контор) и являлись высокорисковыми", - так заявил ЦБ РФ. Кто следующий? Что дальше?🚫