НЕДВИЖКА НАИЗНАНКУ | Юлия Молодан
Open in Telegram
PRO НЕДВИЖИМОСТЬ СПб: ✅все о безопасных сделках на вторичке ✅выгодные предложения от застройщиков ✅инвестиционные идеи ✅ипотечные акции ▪️Услуги по подбору новостроек БЕСПЛАТНЫ. Запись на консультацию ➡️ https://goo.su/sp6s
Show more3 936
Subscribers
-524 hours
-127 days
-4030 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '26
September '26
+5
in 0 channels
August '26
+26
in 0 channels
Get PRO
July '26
+31
in 0 channels
Get PRO
June '26
+53
in 0 channels
Get PRO
May '26
+60
in 0 channels
Get PRO
April '26
+311
in 1 channels
Get PRO
March '26
+20
in 0 channels
Get PRO
February '26
+443
in 0 channels
Get PRO
January '26
+30
in 0 channels
Get PRO
December '25
+68
in 0 channels
Get PRO
November '25
+89
in 0 channels
Get PRO
October '25
+187
in 0 channels
Get PRO
September '25
+38
in 0 channels
Get PRO
August '25
+29
in 0 channels
Get PRO
July '25
+30
in 0 channels
Get PRO
June '25
+115
in 1 channels
Get PRO
May '25
+29
in 2 channels
Get PRO
April '25
+33
in 0 channels
Get PRO
March '25
+460
in 0 channels
Get PRO
February '25
+31
in 0 channels
Get PRO
January '25
+44
in 0 channels
Get PRO
December '24
+33
in 0 channels
Get PRO
November '24
+50
in 0 channels
Get PRO
October '24
+60
in 0 channels
Get PRO
September '24
+390
in 1 channels
Get PRO
August '24
+82
in 0 channels
Get PRO
July '24
+179
in 0 channels
Get PRO
June '24
+83
in 0 channels
Get PRO
May '24
+61
in 5 channels
Get PRO
April '24
+69
in 1 channels
Get PRO
March '24
+464
in 2 channels
Get PRO
February '24
+176
in 3 channels
Get PRO
January '24
+91
in 1 channels
Get PRO
December '23
+405
in 0 channels
Get PRO
November '23
+35
in 4 channels
Get PRO
October '23
+131
in 1 channels
Get PRO
September '23
+50
in 0 channels
Get PRO
August '23
+410
in 0 channels
Get PRO
July '23
+574
in 0 channels
Get PRO
June '23
+634
in 0 channels
Get PRO
May '23
+209
in 0 channels
Get PRO
April '23
+14
in 0 channels
Get PRO
March '23
+204
in 0 channels
Get PRO
February '23
+821
in 0 channels
Get PRO
January '23
+16
in 0 channels
Get PRO
December '22
+472
in 0 channels
Get PRO
November '22
+56
in 0 channels
Get PRO
October '22
+272
in 0 channels
Get PRO
September '22
+100
in 0 channels
Get PRO
August '22
+370
in 0 channels
Get PRO
July '22
+19
in 0 channels
Get PRO
June '22
+478
in 0 channels
Get PRO
May '22
+36
in 0 channels
Get PRO
April '22
+329
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 07 September | 0 | |||
| 06 September | +1 | |||
| 05 September | +1 | |||
| 04 September | +1 | |||
| 03 September | +1 | |||
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | +1 |
Channel Posts
| 2 |  💰 Что такое «удорожание» на объект и зачем оно нужно?
При выборе квартиры в новостройке вы можете услышать:
«По этой ипотечной программе есть удорожание на объект».
Что это значит и почему квартира вдруг становится дороже?
Удорожание — это увеличение стоимости квартиры при выборе определённой ипотечной программы.
Разберём на простом примере.
🏠 Базовая стоимость квартиры — 6 000 000 ₽
🏦 Стандартная ставка по ипотеке — допустим, 19%
Но застройщик предлагает другую программу — со сниженной ставкой, например 12%.
Ставка ниже, зато стоимость квартиры по этой программе становится выше.
Почему так происходит?
За возможность предоставить покупателю сниженную ставку банк берет комиссию. Застройщик компенсирует эти расходы за счёт увеличения стоимости объекта.
Получается два сценария:
👉 квартира дешевле + ставка выше
или
👉 квартира дороже + ставка ниже.
И вот здесь я всегда говорю клиентам: не смотрите только на красивую ставку.
Удорожание в зависимости от программы может быть существенным, поэтому прежде чем выбирать ипотеку, нужно посчитать всё в деньгах:
— сколько стоит квартира именно по этой программе;
— какой потребуется первоначальный взнос;
— каким будет ежемесячный платёж;
— сколько вы заплатите за весь период;
— и главное — как долго вы вообще планируете пользоваться этим кредитом.
Потому что низкая ставка не всегда означает более выгодную покупку.
Иногда выгоднее купить квартиру дешевле, пусть и по более высокой ставке.
А иногда удорожание действительно имеет смысл: например, если сниженная ставка серьёзно уменьшает платёж, а ипотеку вы планируете оставить надолго.
Поэтому сравнивать нужно не только ставки. Нужно сравнивать конкретные денежные сценарии.
И уже после этого выбирать программу, которая выгоднее именно в вашей ситуации, а не ту, у которой самая красивая цифра в рекламе. | 32 |
| 3 |  No text... | 48 |
| 4 |  🏡 А вот такой объект можно взять по семейной ипотеке
Если кажется, что за 7–8 млн ₽ уже ничего интересного не найти — смотрите, что удалось подобрать.
📍 Новоселье
Квартира 38,08 м² — фактически полноценная евродвушка: отдельная спальня, просторная кухня-гостиная и лоджия.
И самое интересное — условия покупки:
▫️ стоимость — 7 711 200 ₽
▫️ первоначальный взнос — 1 549 951 ₽
▫️ семейная ипотека — 4,3%
▫️ ежемесячный платёж — 30 490 ₽
▫️ чистовая отделка — можно не закладывать отдельно большой бюджет на ремонт
Сам проект находится в Новоселье — район активно развивается, при этом рядом остаются зелёные зоны. В самом проекте предусмотрена закрытая территория, благоустройство и места для отдыха и спорта.
Мне особенно нравится этот вариант именно для семьи, которая хочет небольшую, но функциональную квартиру и не готова отдавать 50–70 тысяч в месяц за ипотеку.
При платеже около 30,5 тыс. ₽ это уже совсем другой уровень финансовой нагрузки.
И ещё один момент: 4,3% — это не стандартная ставка семейной ипотеки, а конкретное предложение по этому объекту. Поэтому условия и доступность нужно рассчитывать на момент обращения.
📩 Если хотите, могу подобрать несколько вариантов под ваш бюджет и показать реальные расчёты по семейной ипотеке, а не просто рекламную ставку. | 51 |
| 5 |  +1No text... | 55 |
| 6 |  🏡 Семейная ипотека: что важно знать перед покупкой
Семейная ипотека сейчас — это уже не просто «есть ребёнок до 7 лет → ставка до 6%».
Есть несколько моментов, которые могут повлиять на одобрение и вообще на структуру сделки.
1. Оба супруга участвуют в сделке
Если брак официальный, оба супруга, как правило, входят в кредитный договор. Поэтому кредитная история и долговая нагрузка второго супруга теперь особенно важны.
2. Две семейные ипотеки на одну семью — не стандартный сценарий
Схема «сначала оформим на мужа, потом на жену» уже не работает так, как раньше. Банк отслеживает использование программы, в том числе по ребёнку.
Повторное использование возможно только при соблюдении определённых условий.
3. Если родители в разводе — важна регистрация ребёнка
При оформлении ипотеки одним из родителей нужно смотреть, с кем зарегистрирован ребёнок, который даёт право на льготную программу.
И именно поэтому я всегда говорю клиентам:
сначала проверяем возможность получить ипотеку → считаем бюджет → выбираем программу → и только потом ищем квартиру.
Потому что семейная ипотека — это не только ставка.
Важно всё:
— кто заёмщик и созаёмщик;
— возраст детей;
— использовала ли семья льготную ипотеку раньше;
— первоначальный взнос;
— доход и кредитная нагрузка супругов.
И только после этого становится понятно, какая схема покупки действительно подходит именно вашей семье.
Если планируете покупать квартиру по семейной ипотеке — напишите мне «СЕМЕЙНАЯ». Посмотрим вашу ситуацию до того, как вы начнёте выбирать объект. | 69 |
| 7 |  +4ЧАСТНАЯ ИЛИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ШКОЛА?
У нас в этом году большие перемены — Богдан переходит из частной школы в обычную государственную.
Многие спрашивают:
«Как так? После частной ему же будет сложно!»
Посмотрим. Я вообще считаю: пока не попробуешь — не узнаешь.
Четыре года назад, когда Богдан пошёл в 1-й класс, мы осознанно выбрали частную школу. Мне хотелось в самом начале не столько идеальных оценок, сколько одного — чтобы ребёнок полюбил учиться.
Нам нравился индивидуальный подход: около 10 человек в классе, учителя действительно знают каждого ребёнка. Плюс образование было не совсем классическим, скорее альтернативным.
И если сейчас подводить итог этим четырём годам — своего решения мы совершенно не жалеем.
Главный показатель для меня: за всё это время я ни разу не слышала:
«Ой, опять эта школа…»
Он учился четыре дня в неделю, три отдыхал. Привычных каникул практически не было — только зимние и летние.
И вот, когда пришло время выбирать школу дальше, я спросила Богдана, чего хочет он.
Ответ был прекрасен:
— Я хочу каникулы. И школьный буфет. 😂
Потому что в частной школе был шведский стол, а человеку, оказывается, хочется самому постоять в очереди и купить что-нибудь в буфете. Вот она — романтика большой школы))
Теперь вместо 10 человек в классе — около 25. Большая школа, новые учителя, правила, окружение и совершенно другой ритм.
Будет ли сложно? Возможно.
Но мне не хочется заранее внушать ребёнку, что государственная школа — это обязательно стресс, а после частной он к ней «не готов».
Кто не пробует, у того и не получается.
А частная школа, на мой взгляд, выполнила для нас самое главное — дала хороший старт и не отбила желание учиться.
Теперь начинается новый этап. И мне самой безумно интересно, как пройдёт этот переход.
Обязательно буду рассказывать.
А у вас какой опыт — частная или государственная школа? Что выбрали бы сегодня? | 94 |
| 8 |  No text... | 85 |
| 9 |  +1No text... | 82 |
| 10 |  +6No text... | 92 |
| 11 |  +1No text... | 71 |
| 12 |  +2Люблю понедельники больше выходных 🤫 | 96 |
| 13 |  +2No text... | 119 |
| 14 |  No text... | 1 |
| 15 |  +1Когда 3 миллиона ушли «не туда» 😳
На днях у нас случился небольшой форс-мажор при покупке квартиры в новостройке.
Сделка проходила полностью онлайн: от подбора квартиры и согласования условий до подписания кредитного договора и работы с застройщиком.
Я всегда подробно прописываю клиентам каждый этап, отправляю памятки, проговариваю последовательность действий. Но все мы люди-человеки 😅 А когда речь идёт о покупке квартиры и нескольких миллионах рублей, уровень волнения всё равно повышается.
И вот что произошло.
Клиентам нужно было открыть счёт эскроу.
Они всё сделали. Даже немного больше, чем нужно 😂
Открыли счёт и сразу перевели туда первоначальный взнос — около 3 млн ₽.
А переводить эти деньги туда на данном этапе было ещё не нужно.
Как должна была выглядеть наша схема:
1. Согласовываем и подписываем ДДУ.
2. Перед подписанием кредитного договора первоначальный взнос размещается через предусмотренный сделкой безопасный механизм расчётов.
3. ДДУ отправляется на регистрацию в Росреестр.
4. После регистрации деньги в соответствии с условиями сделки перечисляются на счёт эскроу.
А у нас часть этой цепочки клиент случайно решил ускорить 😅
Представьте состояние человека, который только что самостоятельно отправил 3 000 000 ₽, а потом понимает: «Кажется, я перевёл их не туда и не тогда…»
Конечно, ситуация была поправима. Мы сразу связались с застройщиком, подготовили заявление на возврат, подождали несколько дней — деньги вернули, и сделка продолжилась.
Но эта история в очередной раз напомнила мне одну вещь.
Онлайн-сделки — это действительно очень удобно. Но подходят они не всем.
Когда покупаешь недвижимость, особенно впервые, одновременно происходит слишком много всего: банк, застройщик, документы, ДДУ, Росреестр, аккредитив, эскроу, миллионы на счетах…
И даже очень внимательный человек в какой-то момент может просто запутаться.
В этой ситуации клиенты потом сказали мне примерно следующее:
«Если бы мы проходили всё это самостоятельно, не знаем, насколько спокойно смогли бы дойти от начала до конца».
И, пожалуй, в этом для меня одна из главных ценностей работы специалиста.
Не только подобрать квартиру и проверить документы.
А быть рядом в тот самый момент, когда на экране телефона — 3 миллиона рублей, руки немного дрожат и очень хочется услышать:
«Спокойно. Сейчас разберёмся. Всё решаемо».
И да — разобрались 🤝 | 119 |
| 16 |  Сегодня выясняем , что делать , если у тебя появились 10 000 000 ₽ 😁.
Новая или старо забытая рубрика : А что ответит Богдан ?
С вас ♥️ и будем благодарны, если поделитесь с друзьями роликом, а то вдруг они не знают, что делать , если такие деньжиЩА на них обрушатся 😁 | 90 |
| 17 |  +3No text... | 110 |
| 18 |  +2🔥 ИПОТЕКА ОТ 1 177 ₽ В МЕСЯЦ. ГДЕ ПОДВОХ?
Сейчас всё чаще слышу от клиентов:
«Хочу купить новостройку, но не готов платить по 50–70 тысяч каждый месяц, пока дом ещё строится».
И здесь одним из вариантов может стать траншевая ипотека.
Смысл простой: банк выдаёт кредит не всей суммой сразу, а частями — траншами. Поэтому, пока дом строится, ежемесячный платёж может быть значительно ниже.
Покажу на реальных предложениях 👇
🏠 Вариант №1 — 1-комнатная, 33 м²
📍 Ломоносовский район
💰 Стоимость — 5 918 705 ₽
💵 ПВ — 1 162 988 ₽
🏗 Сдача — III квартал 2028 года
Платежи:
• 1-й год — 23 384 ₽/мес.
• 2-й год — 31 178 ₽/мес.
• следующие 2 месяца — 38 973 ₽/мес.
• далее — 77 946 ₽/мес.
⸻
🏠 Вариант №2 — студия 24,83 м²
📍 Всеволожский район
💰 Стоимость — 5 358 110 ₽
💵 ПВ — 1 076 981 ₽
🏗 Сдача — III квартал 2029 года
Здесь схема ещё интереснее:
• 1-й транш — 1 177 ₽/мес.
• 2-й транш — 13 804 ₽/мес.
• 3-й транш — 26 402 ₽/мес.
То есть на этапе строительства платёж действительно может быть в разы ниже классической ипотеки.
⸻
🏠 Вариант №3 — 1-комнатная, 31,28 м²
📍 Романовка
✨ Чистовая отделка
💰 Стоимость — 5 619 999 ₽
💵 ПВ — 1 130 000 ₽
🏗 Сдача — до 2028 года
До 25.12.2027 платёж — всего 1 758 ₽/мес.
А далее — уже около 78 938 ₽/мес.
❗️И вот здесь самое важное.
Траншевая ипотека — это НЕ ипотека за 1 177 или 1 758 ₽ на весь срок.
Низкий платёж действует определённый период, потому что банк выдаёт кредит частями.
Поэтому я всегда смотрю не на красивую цифру в рекламе, а на весь график платежей.
Сколько платим сегодня?
Через год?
После следующего транша?
И какой платёж получим после выдачи всей суммы кредита?
Да, ближе к сдаче дома можно будет рассмотреть рефинансирование, если ставки снизятся. Но рассчитывать покупку только на это я бы не стала — будущую ставку никто гарантировать не может.
Кому тогда подходит траншевая ипотека?
Тем, кто хочет купить квартиру и зафиксировать её стоимость сейчас, но пока не готов нести полную ипотечную нагрузку.
Например, пока строится дом, можно продолжать копить, готовиться к продаже другой недвижимости или просто сохранить комфортную нагрузку на семейный бюджет.
Поэтому вопрос не в том:
«Где найти ипотеку за 1 177 ₽?»
А в том:
🔥 Какая схема покупки будет выгоднее и безопаснее именно для вас?
Одному клиенту я действительно могу рекомендовать траншевую ипотеку. Другому — обычную ипотеку, рассрочку или вообще пока не покупать.
Потому что сначала считаем всю финансовую модель — и только потом выбираем квартиру.
📩 Напишите мне сумму первоначального взноса и комфортный ежемесячный платёж — посмотрим, какие варианты сегодня реально можно подобрать в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. | 17 |
| 19 |  +2Давно собирались с подругой сюда — и наконец дошли ❤️
Очень атмосферное место на Петроградке, где впечатляет не только интерьер, но и подача. Коктейльное дерево — это уже отдельное произведение искусства 🌳🍸
А десерт в виде косметики вообще сначала жалко есть… но оказывается, её действительно можно съесть
Если вы живёте в Петербурге или приехали в город в качестве туриста — рекомендую заглянуть. Здесь тот самый случай, когда идёшь не просто поесть, а за впечатлениями.
А вы любите такие места — где важны не только вкус, но и атмосфера и подача? | 128 |
| 20 |  Миф или реальность квартира без первоначального взноса?
В прошлом посте мы сравнивали покупку сейчас и вариант «год копить».
А теперь — СЦЕНАРИЙ 3: купить без первоначального взноса.
Да, такие программы существуют — их можно встретить у банков и застройщиков. Но здесь особенно важно смотреть не только на красивое «0% ПВ», а на итоговую стоимость покупки.
Берём пример:
🏠 Квартира — 8 305 158 ₽
💰 Первый взнос — 0 ₽
📊 Ставка — 12,6%
📅 Срок — 30 лет
При таких параметрах платёж будет около 89 300 ₽/мес.
Если аналогичную квартиру можно арендовать за 50 000 ₽, разница составляет примерно 39 300 ₽ в месяц.
За год ипотечных платежей — около 1,07 млн ₽, аренда обошлась бы в 600 тыс. ₽.
Но есть важный нюанс: при ипотеке без ПВ вы занимаете у банка всю стоимость квартиры, поэтому переплата по кредиту будет значительно выше.
Именно поэтому «без первоначального взноса» ≠ «выгоднее».
С другой стороны, вы не ждёте год, не отдаёте деньги за аренду и уже владеете недвижимостью.
Что выбирать?
Если есть накопления — считаем вариант с ПВ.
Если ПВ нет — смотрим программы банков и застройщиков.
Если ждать год — считаем, сколько за это время уйдёт на аренду и как может измениться цена квартиры.
В недвижимости нет универсально выгодного решения. Нужно считать конкретно вашу ситуацию: стоимость квартиры, ставку, платёж, переплату, аренду и ваши возможности.
Именно поэтому я всегда говорю клиентам: сначала считаем — потом принимаем решение. | 112 |
