Андрей "ДЕВЕЛОПЕР" Семко
Open in Telegram
Как заработать 10 млн в год на коммерческой недвижимости? Арендный бизнес, кейсы в Санкт-Петербурге. ОБУЧЕНИЕ.
Show more682
Subscribers
No data24 hours
-27 days
-430 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
No data
Any problems? Please refresh the page or contact our support manager.
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
September '25
September '250
in 0 channels
August '25
+15
in 0 channels
Get PRO
July '25
+25
in 0 channels
Get PRO
June '25
+17
in 0 channels
Get PRO
May '25
+27
in 0 channels
Get PRO
April '25
+39
in 0 channels
Get PRO
March '25
+52
in 0 channels
Get PRO
February '25
+27
in 0 channels
Get PRO
January '25
+25
in 0 channels
Get PRO
December '24
+49
in 1 channels
Get PRO
November '24
+39
in 1 channels
Get PRO
October '24
+77
in 0 channels
Get PRO
September '24
+86
in 2 channels
Get PRO
August '24
+376
in 1 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 02 September | 0 | |||
| 01 September | 0 |
Channel Posts
Топ фраз, услышав которые хочется дать по морде 😆
-Очень выгодные инвестиции
-Много инвесторОв, моим инвесторАм
-Мы садим арендатора
-Прибыльный полуподвал
-Большой поток трафика
-Стабильная быстрая окупаемость
-Высокий доход без рисков
-Ликвидный подвал
Поделитесь вашими вариантами в комментариях!
В том числе фразы, по которым понятно, что перед вами селюк от мира недвижимости 😆
| 2 |  Считаю, что главный показатель при покупке коммерческого помещения с арендатором — это выручка арендатора (РТО- розничный товарооборот).
Особенно, если вы рассматриваете арендный бизнес с продуктовым магазином.
📉 Все остальные параметры :
▪️ площадь торгового зала,
▪️ количество домохозяйств поблизости,
▪️ средний доход населения,
▪️ трафик, проходящий мимо объекта —
всё это вторично.
👑 Царь-показатель, определяющий целесообразность сделки — это розничный товарооборот.
⸻
📊 Речь про данные о выручке магазина за несколько месяцев (а не просто самая высокая цифра РТО за день)
Тогда можно
✅ оценить динамику,
✅ понять, окупается ли бизнес,
✅ определить, насколько оправдана арендная ставка.
⸻
Если таких данных нет — вы стоите перед выбором:
1️⃣ Обратиться к специалисту, который имеет доступ к внутренней аналитике.
2️⃣ Использовать метод самостоятельного подсчёта выручки по чекам.
В целом, это применимо ко всем видам ритейл-арендаторов. Есть торговля- рассматриваем. Нет торговли- отказ. | 380 |
| 3 |  Я ищу специалиста в команду.
В идеале- из отдела развития сетевых компаний.
https://spb.hh.ru/vacancy/122630535?hhtmFrom=main | 388 |
| 4 |  Парадокс рынка заключается в том, что все ищут какого-то волшебного клиента. Под волшебным клиентом, конечно, все подразумевают слепого богатого лоха. 🤩 Естественно, это взаимоисключающие понятия. Обычно у лохов не бывает денег вообще.
А те, у кого есть деньги, внимательно выбирают, много сравнивают. У них всегда много советчиков. 🧠
И они умеют хорошо считать свои деньги. Скорее всего, отожмут и вас, и вашего продавца, прогнут свою линию. ☹️
Поэтому я в очередной раз обращаю внимание, что концентрироваться нужно не на клиентах, а на объектах.
Когда у меня в работе классные объекты, клиентов на них очень много. Все клиенты хотят покупать хорошие, доходные, интересные объекты.
А когда в портфеле всякое говно, которое не продается, требуется очень много усилий для того, чтобы найти лоха, желающего это говно купить.
Когда я научился эти усилия направлять на объекты, работать сиал меньше, денег больше. | 402 |
| 5 | No text... | 0 |
| 6 |  Каждый раз думаю - надо же канал вести, рассказывать тут всякое поучительное 😎
Но дела-делишки!
1. Готов проект строительства Пятерочки в черте СПБ. 600м2 с МАПом от 1 млн/мес. Предмет продажи: проект,РНС, подписанный арендатор,участок и коммуникации. 33 млн.
2. Проект достройки мини-ТЦ в 100км от Питера. Предмет продажи: 25 соток земли, недострой монолит, согласованный арендатор на половину здания за 650.000р.
Хороший прогноз по торговле.
Цена проекта 20млн+достройка 45млн.
Полный МАП от 1.200.000р
3. Помещение 190м2 в хорошем спальнике Питера за 70% от рыночной цены. 33 млн.
В работе еще 3 участка под застройку магазинов. Не хватает денег на пркупку 🤬 | 348 |
| 7 |  Такое комментировать - только портить 😆 | 526 |
| 8 | Главная проблема музыки в России инвесторов при выбора ГАБа или помещения состоит в том, что покупатель хочет купить готовый объект без рисков, но заплатить за него цену, будто он принимает на себя риски и неопределенности.
🤬 | 563 |
| 9 | Передал сегодня готовый даркстор в Мурино и вот что получилось:
74 месяца окупаемости без учета индексации. 16,2% доходность.
С ежегодной односторонней индексацией +6% реальная доходность ~19,7% годовых. 😎 😎😎
В такие моменты хочется позвонить всем, кто отказался и сказать : «Я ЖЕ ГОВОРИЛ!!!!»
Но я работаю с собой и сдержусь😆
Если вы читаете это, значит, вы и есть сопротивление
нужно 180 млн на новый проект. МАП 3 млн. Дайте,а? | 736 |
| 10 |  Курс физики за 7й класс в действии🤓
Прошлая неделя была омрачена потоком говна затоплением помещения, в котором я готовлю открытие большого даркстора. В лучших традициях жанра, все случилось за несколько часов до подписания акта приёма-передачи. 😱
Решать пришлось быстро и своими силами. Остановить течь и пофиксить трубы , как оказалось фигня, по сравнению с лужой площадью метров триста.
Первые советы, которые я получил, были стандартные: «проветривай, открой окна», «ставь тепловые пушки», «гони вентиляторы». Если площадь метров триста, позови сначала тракториста. Но помещение 300 м², воды — сантиметр, влажность за окном питерская… Все это оказалось, мягко говоря, неэффективно.
В итоге нашёл решение — мобильные конденсационные осушители воздуха. Они реально спасли ситуацию. Главное их преимущество — физика: они ,в отличии от пушек, не греют воздух, а вытягивают влагу, осушая саму атмосферу внутри помещения. 🧑🔬 помните, в школе были задачки про точку росы и влажность?) Сухой воздух ускоряет испарение лужи.
При этом потребляют всего около 500 Вт, то есть в 10 раз меньше, чем пушки. Их можно спокойно включать на круглосуточный режим, не опасаясь перегрева или пожара. (Чего не скажешь о дизельной или 10КВТной пушке). Взял в аренду несколько осушителей — и за три дня высушил помещение и квартиру над нами. Делюсь этим опытом, потому что сам о таком решении раньше не знал🧠 | 569 |
| 11 | 🤓Работая с директорами компаний и с владельцами бизнеса я заметил такую закономерность: количество повторений информации прямо пропорционально размеру бизнеса, который возглавляет человек. 📈
Если я подбираю объект для директора большой организации, он может заебать по 3-4 раза повторяет одни и те же тезисы под разными углами, привыкший взаимодействовать с тугими.
Бывает реально трудно повесить трубку, прежде, чем он четыре раза проговорит одно и то же, хотя я , как правило, со второго раза уже понял.🫡 | 442 |
| 12 |  Праздники закончились, а я проект сделал:)
Для желающих построить магазин с окупаемостью 5,5 лет.
Участок в черте СПБ в хорошем торговом месте.
Продажа с РНС и договором аренды на 420м2(плюс поставишь 100м2 НТО павильон)
Пройден комитет и готов на выбор договор с:
Пятерочка( 560.000 или 5,5% рто)
Верный (500.000 или 5,5% рто).
(К слову, соседний Магнит (30млн летом, 15 млн зимой).
Цена вопроса 26 млн. (Участок, проектная документация,рнс. Стройка не включена. ~45.000 за 1м2) | 481 |
| 13 |  Очередной завтрак по недвижке причинил непоправимую пользу участникам. Приглашенная звезда - директор компании по проектированию автомобильных дорог провел воспитательную беседу и вот часть полезностей:
🛣️ Топ-6 неочевидных факторов при анализе примыкания к дороге. (Каждый участок под комменрцию должен быть обеспечен согласованным «подключением» к автомобильной дороге - примыканием).
1. 🏗️ Без примыкания не дадут разрешение на строительство.
Во многих регионах без проекта примыкания даже не примут документы на РНС. Примыкание — обязательное приложение к ГПЗУ и проектной документации.
2. 🚶♀️🚸 Пешеходные дорожки.
Если нет тротуара, зебры или подхода со стороны остановки — согласование могут не дать, особенно для ритейла. Смотрим маршрут двуногих от ближайшей автобусной остановки.
3. 🚛⚠️ Интенсивный трафик = сложное согласование.
Если участок выходит на оживлённую дорогу, могут потребовать островки, полосы разгона и торможения ,реконструкцию участка дороги за много денег.
4. 🔁📄 Смена категории участка = новая заявка.
Поменяли ИЖС на «для торговли» а у вас уже было примыкание? Сорян, старое согласование примыкания недействительно. Получаем новые ТУ.
5. 🧾🔧 Технические условия от балансодержателя.
Иногда придётся выносить сети, менять бордюры, ливнёвку, делать заездной карман, возможно историко-культурную экспертизу(например - захоронения останков ВОВ). Всё за ваш счёт. Без ТУ — нельзя проектировать.
6. ↩️🚏 Расстояния и радиусы.
Есть нормативы: нельзя делать примыкание ближе Х метров к перекрёстку, остановке или соседнему выезду. И да — учитывайте габариты фур. Если сосед сделал примыкание перед/после вас, есть вероятность получить хер «подключаться» через него.
Завтрак по недвижке - возможность задать тупой вопрос и получить умный ответ. Приятный формат прокачки и нетворкинга по теме коммерческой недвижимости.
🫶 | 582 |
| 14 | 30.04.25 деловой завтрак «Строим магазин»
Приятный дружеский формат, всего 10 мест.
Будет возможность познакомиться и задать вопросы специалистам по направлению:
Строительство магазина
Обустройство примыкания дороги
Подбор локации и участка
________________________
Бронируем места по предоплате, для записи- пишем здесь в комментарии или мне в ЛС. До встречи!🤝 | 558 |
| 15 | Завтрак «строим магазин» 30.04.25 | 694 |
| 16 | Тема строительства магазинов набирает обороты, тут еще можно делать х2-х3 за год)
Готовлю стройку трёх новых зданий и продаю два участка, на которых нужно строить магаз для арендатора (предварительный договор)
И похоже пора сделать деловой завтрак на тему
«как построить Пятерочку?»
Идём?
Приглашу строителей, обсудим, как искать участки, что важно и тд.
Орг. взнос 5к | 615 |
| 17 | Завтрак «строим магазин» 30.04.25 | 1 |
| 18 | Каждый раз , спрашивая риелтора: «А как давно объект в продаже?»
Я уже точно знаю ответ.
Они всегда отвечают: «Два месяца». Всегда. Не важно, звоню я в июле, в декабре, во время пандемии или из будущего — два , сука , месяца.
Будто у них в голове кнопка: «Два месяца!» — нажал, сказал, пошёл дальше.
Серьёзно, я однажды нашёл объявление, где ещё была вывеска СОЮЗПЕЧАТЬ и табличка с курсом доллара 6 рублей. И что мне риэлтор говорит? «да, в продаже пару месяцев».
Это как если бы ты спросил девушку, со сколькими у неё было до тебя, и она такая: «с двумя». Всегда два.
Это цифра, которая не пугает, но и вроде не чувствуешь себя первым идиотом, который заинтересовался этим говном. 😀
Если вам когда-то ответят по-другому - дайте знать, пожалуйста. | 675 |
| 19 | Высокодоходные объекты в покупку:
💵1. Помещение 800м2 в готовом доме на Парнасе. 70% площади берет федеральный даркстор, 30% площади берет розничный магазин. Цена 140млн, арендный доход от 1,6 млн. 6% индексация.
Окупаемость 7 лет без учета индексации.💵
💵2. Помещение 120м2 на 1м этаже. Цена покупки 35 млн, окупаемость 8 лет. Есть привязка к % РТО. Прогнозная окупаемость менее 7 лет.
💵3. Участок под строительство магазина. В черте СПБ за 17,6 млн рублей, S=2100м2 с предварительным договором Пятерочка на 650.000р.
Подробная информация на встрече под NDA(о неразглашении) .
Если вы посредник- подписываем агентский на вашу комиссию, когда вы передаете мне покупателя.
🔥 | 580 |
| 20 |  Вот почему я делаю геодезию и геологию перед строительством “Магнита” 🏗️🛒
Сегодня на участке, где скоро будет строиться очередной “Магнит” мы бурим первую скважину. Это не просто “проверка ради галочки” — мы делаем геодезические и геологические исследования, это обязательно нужно, если не хочешь потом закапывать деньги и свою репутацию.
⸻
Геодезия 🧭
Это как Google Maps, только точно. Замеряем участок, определяем границы, рельеф, уклоны, инженерные сети — чтобы понять, куда и как встанет здание, не залезем ли на чужую землю, и всё ли вписывается в генплан. Без этого — можно раскопать коммуникации, или получить “здание-призрак”, которое нигде не зарегистрировать. Я писал о топосъемке, которую делал на своём участке.
⸻
А вот геология — это уже серьёзно ⛏️
Бурят скважины прямо на месте (обычно 3 штуки), берём пробы грунта с разной глубины и в лабораторию. Там определяют, что за почва, насколько она крепкая, где проходят подземные воды, и можно ли вообще тут строить.
⸻
Продавец участка с глазами честного крестьянина говорит: “Я тут всё уже снял плодородный слой, отсыпал, под строительство готово!”
А по факту он завозил строительный мусор, битый кирпич, асфальт, бытовые отходы с ближайшей стройки — и просто утрамбовал всё это бульдозером.🤬
Если построить на этом “бутерброде” из мусора — через полгода твой магазин пойдёт волной. А если плита фундамента лопнет и завалит кого-то — это уже уголовка.
⸻
Геодезия и геология — это как осмотр у врача перед операцией. Без них строить — всё равно что лечить вслепую.
⸻
Если хочешь, могу помочь тебе организовать эти исследования на твоём участке — всё сделаем качественно и без лишнего головняка. Пиши! ✍️📩
П.с. На фото охуенно отсыпанный участок, готовый к стройке. Процесс откапывания мусора и реальная подготовка участка. | 518 |
