BuildExpert

Помните, я спрашивала у вас, какие темы для Вас более актуальные? Фатальные ошибки в строительстве и ремонте - одна из топовых тем для вас, судя по опросу. Поговорим о ней - распишу в посте ниже 👇, а вы пишите комментарии: согласны ли со мной или нет? Задавайте вопросы - отвечу 😉!

Что это дает рынку? Для строительной отрасли это позитивный сигнал. Расширение числа операторов системы ЖСС должно привести к перераспределению спроса и повышению качества сервиса. Если раньше заемщик был привязан к одной организации, то теперь он может выбрать банк, где у него уже есть зарплатный проект или бизнес-счета. Совет эксперта: Если ваша цель — максимальная выгода за счет госпремии, ваш выбор по-прежнему должен быть за «Отбасы банк». Но если вам важны скорость, удобство интерфейса, и вы планируете гасить заем досрочно без жестких привязок к госпрограммам, стоит внимательно изучить предложения БВУ, которые появятся в мобильных приложениях уже этой весной. Вообще мы ожидаем, что в течение года к системе подключатся 3-4 крупнейших банка страны, что сделает путь к собственной квартире для казахстанцев более гибким и технологичным.

Эпоха перемен: БВУ запускают ипотеку по системе Отбасы банка Долгое время «Отбасы банк» оставался единственным игроком на поле жилищных сбережений в Казахстане. Однако 2026 год стал переломным: банки второго уровня (БВУ) получили официальное право внедрять систему ЖСС в свои линейки продуктов. Для тех, кто планирует покупку жилья, это означает, что конкуренция началась. Когда стартуют программы? Согласно последним данным, с 19 марта 2026 года крупнейшие банки второго уровня получат техническую и юридическую возможность открывать вклады в рамках системы ЖСС и выдавать по ним жилищные займы. Это стало возможным благодаря изменениям в законодательстве, направленным на демонополизацию рынка и расширение доступа граждан к льготному кредитованию. Как это будет работать в коммерческих банках? Система в БВУ будет дублировать основной принцип «Отбасы банка»: Этап накопления: Вы открываете специальный депозит, где копите 50% от стоимости жилья (обычно в течение 3 лет). Оценочный показатель (ОП): Банк отслеживает вашу дисциплину накоплений. Льготный заем: После выполнения условий вы получаете кредит (процентные ставки и сроки накопления) каждый банк будет устанавливать самостоятельно. Главный нюанс: Госпремия остается за «Отбасы» Есть ключевое различие, которое сохранится на первом этапе: государственная премия по-прежнему будет начисляться только на счета в «Отбасы банке». Коммерческие банки будут привлекать клиентов другими инструментами: Скорость обслуживания: Технологичные финтех-банки обещают более быстрое одобрение и цифровое оформление. Гибкость: Возможность объединять ипотеку с другими банковскими продуктами и кэшбеками. Сервис: Отсутствие очередей и продвинутые мобильные приложения.

Я написала очень кратко по каждому пункту. Если какой-то из них нужно расписать глубже, напишите в комментариях 👇. Ну и пишите свои вопросы. С удовольствием отвечу каждому!

Алматы 2026: Как выбрать ЖК, чтобы не пришлось срочно переезжать? Как человек, который участвует в стройке еще с момента проектной документации, хочу сегодня дать вам базу. Запомните, красивые рендеры и «умные» замки — это обертка. Вам важно то, что внутри. Если вы ищете жилье в Алматы прямо сейчас, вот мой личный чек-лист «на что смотреть реально»: 1. Сейсмостойкость: не ведитесь на фразу «у нас 9 баллов», Алматы стоит на 27 разломах. Смотрим на этажность: В зонах риска сейчас жесткие ограничения — не выше 6 этажей. Если вам предлагают 12-этажку на разломе или рядом — это красный флаг 🚩. Тип конструкции: Монолитно-каркасная технология — стандарт, но важна марка бетона и качество армирования. Не стесняйтесь просить акт скрытых работ в офисе застройщика. 2. Плотность застройки (Land-based экосистема) Главная беда Алматы — «человейники». Ищите ЖК, где застройщик сохраняет рельеф и создает свою среду. Маркер качества: Если во дворе только парковка и одна качелька — бегите 🏃🏻. В 2026 году нормой считается land-based экосистема: когда на территории есть свои прогулочные аллеи, коммерция в стиле «тапочной доступности» и многоуровневое озеленение. 3. Юридическая «чистота» (Белый список) Никаких «предварительных договоров бронирования» без разрешения акимата. Проверка: Ищите ЖК с гарантией от КЖК (Казахстанская Жилищная Компания). Это единственная 💯% страховка, что дом достроят, даже если у застройщика закончатся деньги. 4. Район и смог Чем выше (южнее), тем чище воздух — аксиома Алматы. Медеуский и Бостандыкский: Остаются в топе, но смотрите на транспортную логистику. Аль-Фараби «стоит» всегда. Ищите ЖК с альтернативными путями выезда, чтобы не тратить 2 часа жизни в пробке на Кульджинке или Достык. 5. Инженерные сети — это «сердце» ❤️дома Спросите: «Откуда вода и свет?». В предгорных районах часто есть проблемы с давлением воды. Хороший застройщик ставит собственные насосные станции и резервные генераторы для лифтов и освещения.

Отразится ли военный конфликт в Иране на ценах на недвижимость в Казахстане? Полномасштабный конфликт на Ближнем Востоке станет мощным макроэкономическим шоком для мировой экономики. Прямого влияния на казахстанскую недвижимость не будет, однако сработает «эффект домино», который передастся через рынки энергоносителей, глобальную логистику и инфляцию. Цены неизбежно вырастут из-за удорожания импортных и местных стройматериалов. Хотя приток нефтедолларов поддержит экономику, жесткая политика Нацбанка сделает ипотеку недоступной, а инвесторы уйдут в защитные активы. Итог: вынужденный рост цен при резком падении количества сделок. Если интересно, чтобы я раскрыла тему подробнее, ставьте реакции - будет больше 10 🔥, ♥️ или 👍, распишу вам! Можете также в комментариях написать свои вопросы или мнение - обсудим!

Да, такая проверка дотошная. Иногда наши юристы "копают" компанию по несколько дней. Но поверьте моему опыту, эта неделя проверки на берегу экономит месяцы тяжелых судебных разбирательств и сотни миллионов тенге в будущем. Коллеги, а какой у Вас самый жесткий «RED FLAG» 🛑, после которого вы сразу говорите подрядчику «нет»? Делитесь в комментариях, соберем базу анти-советов! 👇

Как и обещала, делюсь своим рабочим чек-листом. ‼️Вот мой личный фильтр, через который проходит каждый подрядчик перед тем, как мы ударим по рукам: 1. Пробиваем по базам(и главное — по судам!) 🚨 Открываем Adata, Kompra или просто Судебный кабинет. Смотрим не только налоговые задолженности или аресты счетов. Главное — история судов. Если компания постоянно судится со своими поставщиками бетона или субподрядчиками, значит, они не платят своим людям. Если с ними судятся заказчики — значит, там беда с качеством или сроками. Нам такие «пассажиры» с чужими проблемами на площадке не нужны. 2. Ищем реальных людей, а не «дикие бригады» 👷 Очень часто на тендер приходит директор с красивой визиткой, а за душой у него ни одного штатного инженера, только арендованный офис. По факту они просто перепродадут ваш объем случайным бригадам с улицы. Что запрашиваем: Штатное расписание и выписки по пенсионным отчислениям (чтобы понять, сколько реально людей работает «в белую»). Или проверяем на портале Enbek.kz. Нет своих башенных кранов и опалубки? Ок, покажите долгосрочные договоры аренды. Нет подтверждения ресурсов — нет контракта. 3. Едем на их объекты (и звоним прошлым заказчикам) ⛔Никогда не звоните по тем номерам «довольных клиентов», которые подрядчик заботливо указал в своем референс-листе. Вам там споют дифирамбы. Как делаю я: Смотрю, что они строили 2-3 года назад. Нахожу контакты технадзора или руководителя проекта со стороны прошлого заказчика и спрашиваю напрямую: «Как они в деле? Фасады не отвалились? Сроки сильно порвали? Исполнительную документацию вовремя сдавали?». И еще обязательно нужно доехать до их текущей стройки. Культура производства видна с порога: если на площадке откровенный бардак, бытовки похожи на сарай, а арматура валяется в грязи — на вашем объекте будет точная копия этого хаоса. 4. Тест на финансовую прочность (Банковская гарантия) ⚠️ О чем я писала в прошлом посте. Мы просим предоставить безотзывную банковскую гарантию (на аванс или на исполнение договора). Если банк отказывается выдавать им такую бумагу, значит, у компании плохая кредитная история, нет залогов или оборотов. Резонный вопрос: если банковские рисковики им не доверяют, почему должна доверять я, отдавая бюджет проекта? 5. Проверяем лицензии под лупой. 🔍 Особенно это касается инженерии и сетей. Лицензия должна быть не просто «в наличии», а строго соответствовать категории сложности вашего объекта. Плюс, проверяем, не приостановлено ли действие лицензии через ГАСК. Иначе потом мы просто не введем объект в эксплуатацию ⛔.

Управление стройкой требует такого же сильного юридического мышления, как и инженерного. Если у Вас слабые договоры, Ваш проект становится уязвимым еще до того, как экскаватор выроет первый куб земли. Готова поделиться своим опытом, как проверять подрядчика до подписания договора. Ставьте реакции 🔥, если вам интересно!

Темная сторона стройки: юридические тонкости и подрядчики. За красивыми рендерами новых ЖК и масштабными планами реновации, которые мы реализуем в городах, скрывается невидимый, но очень жесткий фронт. Многие думают, что девелопмент — это исключительно про кубы бетона, тонны арматуры и башенные краны. На самом деле, львиная доля успеха и выживаемости любого проекта — это суровая юриспруденция и управление рисками при работе с подрядчиками. Опираясь на опыт управления масштабными стройками, хочу разобрать три главные ловушки, в которые проваливаются проекты из-за слабой юридической базы. 1. Шантаж “дешевым тендером” Классическая ситуация: подрядчик заходит на объект, агрессивно демпингуя в цене. Радость от «сэкономленного» бюджета длится ровно до середины монолитных работ. Дальше начинается строительный терроризм: «арматура резко подорожала», «в смете этого не было», «нужно доп. соглашение, иначе мы завтра уводим людей с площадки». Как мы с этим работаем: Никаких джентльменских соглашений. Только железобетонный договор с твердой договорной ценой (fix price), четко прописанным графиком производства работ (ГПР) и драконовскими штрафами за срыв сроков. Антикризисное управление начинается еще на этапе подписания бумаг. 2. Фантомные гарантии Подрядчик торжественно подписывает гарантию на фасад, кровлю или инженерию на 5 лет. Вы сдаете ЖК, а через полтора года крыша течет. Вы звоните подрядчику, а его ТОО уже находится в стадии банкротства или просто переписано на номинального директора. Как мы с этим работаем: Когда речь идет о привлечении миллиардных инвестиций, верить на слово нельзя. Практика удержания гарантийных сумм (от 3 до 5% от суммы договора до конца гарантийного срока) или требование безотзывной банковской гарантии — это единственный фильтр, который отсеивает фирмы-однодневки. 3. Бюрократический капкан и проектно-сметная документации (ПСД) Вам пришлось поменять марку насосной станции или вентиляции, потому что зарубежный завод-изготовитель сорвал сроки поставки (привет, нарушенные логистические цепочки). Казалось бы, купи аналог и строй дальше. Но в реалиях строгих регламентов любая самодеятельность — это отклонение от утвержденной проектно-сметной документации (ПСД). Без правильного приказа на корректировку и прохождения Госэкспертизы объект просто не введут в эксплуатацию. Ошибка в протоколе сегодня обходится компании дороже, чем ошибка бетонщика.

Подвожу итоги голосования: вы выбрали тему «Темная сторона стройки…». ОК! Начинаем с нее. Давайте постараюсь вкратце описать, с чем мы, девелоперы, чаще всего сталкиваемся в работе 😊. Читайте и делитесь своим мнением в комментариях 👇

Так… назрел вопрос! Сегодня график выдался максимально плотным: планерки, разбор финмоделей и решение операционных задач по объектам. Времени сесть и написать для вас глубокий лонгрид до вечера просто не остается. Но я привыкла давать только ту информацию, которая несет реальную пользу. Поэтому хочу передать инициативу вам!

На днях дала интервью нескольким изданиям про влияние льготных ипотек на качество строительства и цены на жилье. Если интересна тема - читайте по ссылкам: Ссылки: 1. https://t.me/narykkz/683 2. ⁠https://steppenews.kz/financeru/lgotnaya-ipoteka-razgonyaet-spros-no-snizhaet-kachestvo-stroitelstva-ekspert/ 3. ⁠https://orda.kz/novostrojki-v-kazahstane-mogut-massovo-obvetshat-za-10-15-let-jekspert-412027/ 4. https://youtu.be/bdrAxPOoVr8 5. https://kz.kursiv.media/2026-02-23/fvfv-lgotnaya-ipoteka-razgonyaet-spros-no-bet-po-kachestvu-zhilya-ekspert/ 6. ⁠https://7kun.kz/ru/news/skolko-stoat-kazahstanskie-medali-v-2026-godu 7. https://expertnews.kz/news/skolko-stoat-kazahstanskie-medali-v-2026-godu

Так это бизнес или социальная миссия? Зачем же девелоперы вообще идут в такие рискованные и сложные проекты, если строить на пустыре проще? Ответ кроется в результате. Когда удается грамотно выстроить процесс и привлечь крупные инвестиции — а реализация таких программ требует вливаний свыше 5 миллиардов тенге — происходит настоящая магия. На месте 93 уже снесенных аварийных домов с разрушенной инфраструктурой появляются новые городские точки притяжения. Растут светлые кварталы с закрытыми дворами, свежим асфальтом и надежными новыми сетями. В этот момент четко осознаешь: реновация — это уже не просто сухой расчет ТЭПов и бизнес-план. Это реальная социальная миссия, которая дает городу шанс на вторую молодость.

Но! Есть подводные камни: от эмоций до ржавых труб! Многие думают, что главная задача застройщика - залить бетон. Но в проектах реновации стройка - это лишь верхушка айсберга. Во-первых, люди. За каждой старой квартирой стоит человеческая судьба. Договориться о переселении с десятками семей - это часы сложнейших переговоров. Но эта работа дает плоды: с начала реализации Программы реновации в 2021 году уже 1 752 собственника получили ключи от нового, безопасного жилья. Только за 2025 год план был выполнен на 100% - переехали 670 семей. Во-вторых, техническая и экономическая реальность. Инженерные сети в таких районах изношены критически, их приходится полностью перекладывать. При этом не все участки интересны бизнесу: из 1 403 ветхих домов 170 находятся на красных линиях, а 255 подходят только для точечной застройки. Главный интерес для комплексного развития кварталов представляют оставшиеся 978 инвестиционно-привлекательных объектов.

Снести нельзя оставить: Изнанка проектов реновации В Алматы и Астане не хватает свободных земель под застройку. Те редкие участки, что еще остались, часто оторваны от инженерных сетей. Строить в голом поле - значит обрекать будущих жильцов на вечные перебои с водой и теплом. Поэтому единственный жизнеспособный путь для мегаполисов сегодня - это реновация ветхого жилья. Чтобы вы понимали масштаб проблемы: только в Алматы по состоянию на конец 2025 года насчитывается 1 403 ветхих многоквартирных дома на 14 450 квартир. Подавляющее большинство из них - это двухэтажки (1 366 зданий), построенные до 1980 года, которые объективно уже не соответствуют современным требованиям сейсмостойкости и безопасности. В теории всё звучит легко: девелопер сносит аварийные постройки и возводит на их месте современный комфортный квартал. Но на практике это сложнейший механизм, о котором никогда не напишут в глянцевых рекламных брошюрах. Продолжение в следующем посте 👇

Как НДС 16% влияет на цену квартиры на практике? Решила поднять очень актуальную тему для многих - рост цен на жилье. Вы, наверное, уже слышали, что с 2026 года продажа новостроек облагается НДС 16%. И, конечно, возникло много вопросов по этому поводу. Постараюсь ответить на самые частые, а вы - задавайте свои вопросы в комментариях, если я не ответила на них в постах 👇

Важно отметить: НДС начисляется не на каждое жилье. Почитайте пост Раушан, она рассказывает, на какое жилье начисляется, а на какое - нет! Очень полезно знать! Ну, и вообще очень рекомендую подписаться на Раушан, она финансист и налоговый консультант. В своем канале она разбирает налоговые вопросы и комментирует изменения, которые влияют на бизнес и дает прикладные решения для работы. Сама подписана на нее и с удовольствием читаю! Рекомендую от души 💙 https://t.me/qaztaxkz

В общем, новости я несу не самые радостные. Но уж как есть 😊! Думаю, всем вам важно понимать, что мы входим в жесткую фазу, где стройка становится еще дороже. Для покупателей вывод один: фиксировать сделки сейчас, до глобального переписывания ценников. А к коллегам по цеху у меня вопрос: ваши финмодели уже адаптированы к этому стресс-сценарию? Как планируете балансировать между возросшей себестоимостью и покупательской способностью? Делитесь в комментариях 👇